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1 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Michel Mouillart (université Paris X, Nanterre) LES ménages pauvres et très modestes connaissent des situations de logement dégradées: ils vivent nettement plus fréquemment que les autres ménages dans des logements qui ne bénéficient pas de tout le confort sanitaire (baignoire, douche, toilettes) et les situations de suroccupation de l espace sont répandues. 42,7 % d entre eux sont propriétaires occupants, 29,1 % locataires du parc social et 28,2 % locataires du parc privé. Chaque année, environ accédants à la propriété sont des ménages pauvres et très modestes, ouvriers et employés pour la plupart d entre eux. Les aides personnelles au logement, censées alléger les charges de remboursement des emprunts pour des ménages pauvres et très modestes, ne jouent plus qu imparfaitement leur rôle dans le cas des accédants. En France métropolitaine, 12,2 % d entre eux bénéficiaient d une aide personnelle en 2003 contre 8,6 % en Dans le cas des locataires, le taux de couverture se réduit aussi depuis plusieurs années : de 50,2 % en 2000 à 47,8 % en Les aides au logement contribuent toujours à réduire le taux d effort des locataires, la réduction étant maximale pour les familles monoparentales. Ainsi, après versement des aides au logement, l effort médian consacré au logement s élève à 24,6 % du revenu disponible du ménage fin La hausse du taux d effort a été la plus élevée pour les plus bas revenus de la distribution (+5 points), tandis que le taux d effort du quart des allocataires au revenu le plus élevé est resté stable. 349

2 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Cet article propose une synthèse des études réalisées pour l Onpes en 2007 par la Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf), l Institut CSA et la Direction des affaires économiques et internationales (DAEI). L analyse des conditions de logement des ménages pauvres et très modestes (encadré 1) qu autorise l exploitation du fichier Filocom (encadré 2) réalisé par la DAEI permet d éclairer sans ambiguïté ces situations. Encadré 1 Les ménages pauvres et très modestes La question du logement des ménages pauvres ne peut être posée que dans la perspective du rétablissement d une chaîne du logement complète dont tous les maillons tiennent, depuis l urgence jusqu au logement de ceux qui ne peuvent se loger sans aide, aux conditions habituelles du marché. Afin de parvenir à loger les ménages pauvres, il convient donc d élargir la problématique du logement à la question du développement d une offre accessible à des ménages très modestes, qui, dans tous les cas de figure, vont rencontrer des difficultés pour accéder à un logement (même dans le parc HLM), pour s y maintenir et, à plus forte raison, pour en changer. Dans cette première approche des liens qui existent entre pauvreté et logement, l Onpes a donc choisi d identifier les ménages pauvres par leur appartenance au premier décile de revenu disponible par unité de consommation (UC) ; les ménages très modestes, par leur appartenance au deuxième et au troisième décile de revenu disponible par unité de consommation. Revenu disponible mensuel par unité de consommation, en euros courants Seuil à 50 % D1 Seuil à 60 % D2 D3 Médiane Sources : Enquêtes Revenus fiscaux, Insee. Le revenu disponible d un ménage se mesure à partir de l ensemble des revenus d activité et des revenus du patrimoine (intérêts, dividendes) dont il dispose. Ces revenus sont nets des charges sociales. Ils sont accrus à raison de l ensemble des prestations et transferts sociaux dont le ménage a bénéficié, diminués des impôts sur les revenus et le patrimoine acquittés. Le niveau de vie est égal au revenu disponible du ménage divisé par le nombre d unités de consommation. Le niveau de vie est le même pour toutes les personnes composant un même ménage. 350

3 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Les unités de consommation sont calculées selon l échelle d équivalence de l Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), qui attribue 1 UC au premier adulte du ménage, 0,5 UC aux autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 aux enfants de moins de 14 ans. Les deux seuils habituels de définition de la pauvreté monétaire, le seuil à 50 % et le seuil à 60 %, encadrent donc la valeur du premier décile (D1) retenu pour identifier les ménages pauvres dans cette approche. Pour une population métropolitaine de 26 millions de ménages en 2005 d après les Comptes du logement (25 millions en 2001), l Insee estime à 3 millions le nombre de ménages pauvres au seuil de 60 % (2,9 millions en 2001) et à 1,7 million le nombre de ménages pauvres au seuil de 50 % (1,5 million en 2001). Encadré 2 Le fichier Filocom Le fichier Filocom (Fichier des logements par commune) est un fichier élaboré par la Direction générale des impôts (DGI). Il résulte de la fusion de quatre fichiers : le fichier de la taxe d habitation, le fichier foncier des propriétés bâties, le fichier des propriétaires et le fichier de l impôt sur les revenus. Le parc de logements est reconstitué à partir du classement du propriétaire selon une nomenclature distinguant les personnes physiques, l État, les différentes collectivités locales, les sociétés HLM, les sociétés d économie mixte (SEM), les autres personnes morales. Le fichier Filocom est bisannuel et présente la particularité de contenir à la fois des informations quantitatives et localisées sur le parc de logements (durée d occupation, année de construction, nombre de pièces, surface du logement), mais aussi sur ses occupants (variables de nature démographique, composition des ménages, nombre de personnes occupant le logement, revenus). L examen de la situation de logement des ménages pauvres et très modestes que propose le fichier Filocom permet de souligner que 42,7 % d entre eux sont propriétaires occupants, 29,1% locataires du parc social et 28,2% locataires du parc privé. Si, parmi les ménages pauvres et très modestes, une proportion aussi importante de propriétaires occupants peut être constatée, la question des conditions dans lesquelles ces ménages ont pu accéder à la propriété doit être posée. Tous les propriétaires occupants pauvres et très modestes ne sont pas simplement des retraités, agriculteurs ou ouvriers, même si les ménages dont la personne de référence a 65 ans et plus constituent la moitié de ces ménages. En moyenne, chaque année, accédants à la propriété sont des ménages pauvres et très modestes. L Observatoire du financement du logement de l institut CSA permet de décrire précisément ces ménages et les conditions dans lesquelles ils réalisent leur projet d accession à la propriété (encadré 3). 351

4 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Encadré 3 L Observatoire du financement du logement Chaque année, depuis 1977, l Observatoire du financement du logement de l institut CSA réalise une enquête nationale sur le financement par emprunt des opérations immobilières effectuées par les ménages. Cette enquête est réalisée à la demande de la Direction générale de l urbanisme, de l habitat et de la construction (DGUHC) du ministère du Logement et de la Ville, et elle bénéficie, notamment, du soutien de la plupart des établissements de crédit. Les résultats concernant l accession à la propriété des ménages pauvres et très modestes reposent sur un échantillon total de près de dossiers de financement d un projet d accession réalisé en 2006, sur la France entière. Le taux de sondage correspondant est de 4,7 %, et environ un tiers des communes de la métropole sont représentées dans l échantillon. Ces accédants pauvres et très modestes sont pour la plupart d entre eux, après plus de dix années de hausse des prix de l immobilier ancien et de transformation des marchés, des ménages d ouvriers et employés: à la fin des années 1990, la composition socioprofessionnelle de ces ménages les faisait ressembler au reste des ménages. Leur singularité était alors d être principalement des familles nombreuses, alors qu aujourd hui ce sont plutôt des familles de travailleurs pauvres. Les aides personnelles au logement allocation de logement à caractère social (ALF), allocation de logement à caractère familial (ALS) et allocation personnalisée au logement (APL), censées venir en allégement de charges de remboursement des emprunts pour des ménages pauvres et très modestes, ne jouent plus qu imparfaitement leur rôle dans le cas des accédants. La Cnaf souligne d ailleurs cette singularité: alors que les marchés de l accession à la propriété connaissent une expansion soutenue, le taux de couverture des accédants par les aides personnelles fléchit régulièrement. En 2003, en France métropolitaine, 12,2% des accédants bénéficiaient d une aide personnelle ( allocataires recensés par la Cnaf); en 2006, 8,6 % des accédants bénéficiaient d une aide personnelle ( allocataires recensés par la Cnaf). Même dans le cas des locataires, le taux de couverture se réduit depuis plusieurs années: de 50,2% en 2000 à 47,8% en Les aides au logement contribuent toujours à réduire de façon significative le taux d effort des locataires, quelle que soit la configuration familiale considérée, la réduction étant maximale pour les familles monoparentales (en moyenne de 29 points). Ainsi, après versement des aides au logement, l effort médian consacré au logement s élève à 24,6% du revenu disponible du ménage. Alors qu il avait diminué entre 2001 et 2002, en raison de l harmonisation des barèmes d APL location et d ALF location, l effort consenti par les locataires augmente. Depuis 2002, les taux d effort se sont accrus de 3 points, pour atteindre 24,6% fin La hausse a été la plus élevée pour les plus bas revenus de la distribution (+ 5 points), tandis que le taux d effort du quart des allocataires au revenu le plus élevé est resté stable. 352

5 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Les conditions de logement des ménages à bas revenus En 2005, d après le fichier Filocom, près de 7 millions de ménages comptaient parmi les trois premiers déciles de revenu imposable par UC délimitant la population des ménages à bas revenus définie par l Onpes (encadré 4). Plus précisément, les 6,9 millions de ménages à bas revenus étaient constitués de 2,9 millions de ménages de propriétaires occupants (représentant 20,4% de l ensemble des ménages de propriétaires occupants), de 2 millions de ménages locataires du parc social (représentant 50,7% de l ensemble des ménages de locataires du parc social) et de 1,9 million de ménages locataires du parc privé retenu (représentant 35,8% de l ensemble des ménages de locataires du parc privé correspondant). Où logent les ménages à bas revenus? Dans l ensemble, les ménages à bas revenus résident plus fréquemment en province que les autres ménages (87,2% pour les premiers contre 80,1% pour les seconds) et plus précisément dans des communes rurales (respectivement 26,9% et 23,0%), voire dans des petites villes. Encadré 4 Les ménages à bas revenus (source Filocom) Les ménages à bas revenus sont définis comme ceux appartenant aux trois premiers déciles de revenu imposable net par UC. Le revenu imposable retenu pour chacun des ménages est net de toutes les déductions autorisées (10 %, 20 %, charges, pensions). Le traitement du fichier Filocom a réaffecté les revenus de tous les occupants d un logement au ménage considéré. Par exemple, les étudiants non indépendants sont rattachés au foyer parental. L analyse présentée se limite aux conditions de logement des ménages à bas revenus locataires du parc social (LS) ou du parc privé (LP), ou propriétaires occupants (PO). Sont exclus de l observation les ménages à bas revenus dont le propriétaire du logement est une personne morale, l État ou une collectivité locale (ces ménages représentent 1,1 % de l ensemble des ménages, soit 3,7 % des ménages à bas revenus). En 2005, le revenu imposable mensuel net par UC en deçà duquel tout ménage appartient à la population des ménages à bas revenus était de 639 euros, la limite du premier décile étant à 311 euros (respectivement 566 euros et 272 euros en 2001). Sous l hypothèse que les revenus déclarés par ces ménages sont constitués exclusivement de revenus issus d une activité salariée, et en utilisant décile par décile et quel que soit le statut d occupation de leur logement la même proportion de prestations et de transferts sociaux que celle observée pour les accédants à la propriété (hypothèse minorant sans aucun doute l importance de ces revenus), le niveau de la borne délimitant le troisième décile (contre le premier décile) serait de l ordre de euros (contre 690 euros). Aussi, même si elle ne recoupe pas exactement la population des ménages pauvres et très modestes définie par l Onpes, la population des ménages à bas revenus décrite par le fichier Filocom peut en constituer une bonne approximation. 353

6 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Cela est particulièrement marqué pour les locataires du parc social: 79,7% des ménages à bas revenus vivent en province, contre 65,8% pour les autres ménages. Dans le cas des locataires du parc privé, 87,1% des ménages à bas revenus vivent en province, plus précisément dans des communes rurales pour 22,7 % d entre eux, contre respectivement 78,9% et 16,3% pour les autres ménages. En revanche, la proportion des ménages à bas revenus vivant en province dans des communes de habitants et plus est comparable à celle des autres ménages (respectivement 26,6 % et 27,6 %). La différence est aussi marquée pour les PO: 92,4% des ménages à bas revenus vivent en province, plus précisément dans des communes rurales pour 44,0 % d entre eux, contre respectivement 82,7% et 27,7% pour les autres ménages. En contrepartie, 14,9% seulement des ménages à bas revenus vivent en province dans des communes de habitants et plus, contre 20,8 % pour les autres ménages. À un niveau géographique plus fin, on observe que les ménages à bas revenus sont davantage concentrés dans la partie centrale du sud de la France, en Corse, dans le Pas-de-Calais, dans les Ardennes, dans l Aisne et le Cotentin. Ces départements présentent la particularité de compter plus de la moitié de ménages à bas revenus au sein du parc locatif. Au niveau cantonal, la concentration de ménages à bas revenus peut dépasser 50% dans certains cantons du Puy-de-Dôme, du Cantal, de la Haute-Loire, de la Lozère et de l Ardèche. Lorsqu on se limite aux seuls ménages locataires de leur logement, on remarque que: si le parc social accueille plus fréquemment les ménages à bas revenus que le parc privé dans les communes de habitants et plus (soit 58,9 % des ménages de locataires à bas revenus répartis à raison de 56,0% dans le LS et de 44,0 % dans le LP), et surtout en Île-de-France hors Paris (soit 12,7 % des ménages de locataires à bas revenus répartis à raison de 68,5% dans le LS et de 31,5 % dans le LP) ; en revanche, dans les communes de moins de habitants et dans les communes rurales, c est l inverse (soit 21,9% des ménages de locataires à bas revenus répartis à raison de 33,9 % dans le LS et de 66,1 % dans le LP), comme pour Paris d ailleurs (soit 6,5% des ménages de locataires à bas revenus répartis à raison de 40,9 % dans le LS et de 59,1 % dans le LP 1 ); ainsi, les ménages à bas revenus locataires de leur logement sont répartis à parts à peu près égales entre le parc social et le parc privé (50,7 % dans le LS et de 49,3 % dans le LP). 1. Les locataires à bas revenus du parc privé résidant à Paris sont les ménages les plus pauvres parmi les bas revenus : pour près de la moitié d entre eux, leur revenu est sous le premier décile. C est à Paris que résident les locataires du parc social les plus pauvres (même s ils sont moins pauvres que les locataires à bas revenus du parc privé) et les propriétaires occupants percevant les revenus imposables par UC les plus faibles. 354

7 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Les locataires du parc privé résidant à Paris sont les ménages les plus pauvres parmi les bas revenus: leur revenu médian est inférieur à 4000 euros et, pour près de la moitié d entre eux, leur revenu se situe sous le premier décile. C est aussi à Paris que résident les locataires du parc social les plus pauvres et que se rencontrent les propriétaires occupants percevant les revenus imposables par UC les plus faibles. En général, le revenu médian des ménages locataires à bas revenus diminue au fur et à mesure que la taille de l unité urbaine augmente. Dans le parc locatif social, il est en outre plus élevé dans les agglomérations de habitants et plus en Île-de-France. Dans le cas des propriétaires occupants, le revenu médian est à peu près identique, quelle que soit la taille des communes considérées. Leurs caractéristiques sociodémographiques Dans l ensemble, l âge moyen de la personne de référence du ménage est comparable, entre les ménages à bas revenus et les autres ménages. Néanmoins, les ménages à bas revenus se singularisent à deux titres. Les jeunes (44 ans et moins) sont plus nombreux: leur part s établit à 38,6% pour ces ménages, contre 32,7% pour les autres ménages ; les seniors (65 ans et plus) sont aussi plus présents : leur part s établit à 33,4% pour ces ménages, contre 27,5% pour les autres ménages (graphiques 1a et 1b). Graphiques 1a et 1b La répartition des ménages selon l âge de la personne de référence 1a. Les ménages à bas revenus PO LP LS ans ans ans ans ans 65 ans ou + 355

8 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres 1b. Les ménages des déciles de revenus supérieurs PO LS LP ans ans ans ans ans 65 ans ou + Sources : Filocom, Au sein des ménages à bas revenus, les jeunes sont davantage représentés dans les déciles inférieurs: ils sont plus présents au sein du premier décile que dans le deuxième décile, et davantage encore que dans le troisième. Ils sont plus souvent locataires du parc privé, où les ménages de moins de 34 ans constituent 34% des ménages à bas revenus. Dans le parc locatif social, ces mêmes ménages représentent 21% des ménages à bas revenus. Les 65 ans et plus représentent de l ordre de la moitié des propriétaires occupants à bas revenus. Compte tenu de ces spécificités, les ménages d une seule personne représentent 37,5% des ménages à bas revenus, contre 28,2% pour les autres ménages: cela est particulièrement vrai dans le cas des propriétaires occupants (34,4% de personnes seules pour les ménages à bas revenus, contre 21,6% pour les autres ménages); mais cela s observe aussi, dans une bien moindre mesure, dans le parc locatif privé (47,7% de personnes seules pour les ménages à bas revenus, contre 43,7% pour les autres ménages) alors que, dans le parc locatif social, c est l inverse (32,1% de personnes seules pour les ménages à bas revenus, contre 39,0% pour les autres ménages). Les ménages de 5 personnes et plus sont néanmoins surreprésentés parmi les ménages à bas revenus (13,9%, contre 6,5% parmi les autres ménages) et cela, quel que soit le logement occupé: cela se vérifie pour les propriétaires occupants (13,8% de ménages à bas revenus de 5 personnes et plus, contre 7,4% pour les autres ménages) ; mais aussi, dans une moindre mesure, dans le parc locatif privé (9,3% de ménages à bas revenus de 5 personnes et plus, contre 3,5% pour les autres ménages) et surtout dans le parc locatif social privé (18,5% de ménages à bas revenus de 5 personnes et plus, contre 5,4% pour les autres ménages). En moyenne, les ménages à bas revenus comptent alors 2,52 personnes contre 2,31 pour les autres ménages: 2,19 pour les locataires du parc privé, 2,52 pour les propriétaires occupants et 2,86 pour les locataires du parc social. En outre, quel que soit l âge de la personne de référence, la taille des ménages à bas revenus loca- 356

9 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes taires du parc privé est plus faible que pour les autres parcs. Pour des âges compris entre 27 et 54 ans, les ménages à bas revenus de propriétaires occupants ont une taille supérieure à celle des autres parcs. Des conditions de logement dégradées Dans l ensemble, les ménages à bas revenus occupent plus fréquemment que les autres ménages des petits logements : 27,4 % de studios et 2 pièces et 10,3 % de studios et 1 pièce pour les premiers, contre respectivement 18,0 % et 5,1% pour les seconds. A contrario, les grands logements sont moins fréquents chez les ménages à bas revenus que chez les autres ménages : 17,9% de 5 pièces et plus et 5,2% de 6 pièces et plus pour les premiers, contre respectivement 29,4% et 10,4% pour les seconds, alors que les ménages des premiers comptent, en moyenne, un nombre de personnes plus élevé que les seconds. Ces mêmes différences se constatent chez les propriétaires occupants et dans parc locatif privé. Dans le cas des propriétaires occupants, les ménages à bas revenus occupent pour 16,3% d entre eux des studios et des 2 pièces et 5,0 % des studios et 1 pièce, contre respectivement 10,4 % et 2,7% pour les autres ménages. Ces ménages à bas revenus occupent, en revanche, des 5 pièces et plus dans 29,0 % des cas (9,5 % des 6 pièces et plus, contre respectivement 38,0 % et 14,0 % pour les autres ménages). Dans le cas des locataires du parc privé, les ménages à bas revenus occupent pour 46,5% d entre eux des studios et des 2 pièces et 20,2 % des studios et 1 pièce, contre respectivement 40,9% et 13,6% pour les autres ménages. Ces ménages à bas revenus occupent, en revanche, des 5 pièces et plus dans 8,8% des cas (2,5% des 6 pièces et plus), contre respectivement 10,7% (respectivement 3,2%) pour les autres ménages. Dans le parc locatif social, peu de différences se constatent de ce point de vue: les ménages à bas revenus occupent pour 25,0% d entre eux des studios et des 2 pièces et 8.5% des studios et 1 pièce, contre respectivement 26,7% et 6,2% pour les autres ménages. Ces ménages à bas revenus occupent, en revanche, des 5 pièces et plus dans 10,4% des cas et 1,3% des 6 pièces et plus, contre respectivement 7,9% et 0.9% pour les autres ménages. Les différences de situation qui se constatent entre le parc locatif social et le parc locatif privé se déclinent de façon très différente selon les espaces géographiques considérés. Sur Paris, marché très tendu où la rareté de l espace constructible a toujours «tiré» les tailles des logements vers le bas, les ménages à bas revenus occupent pour 47,4% d entre eux des studios et des 2 pièces dans le parc locatif social et pour 5,8% d entre eux des 5 pièces et plus. À cet égard, la situation parisienne ressemble à celle observée dans le locatif privé pour la France entière. Mais, dans le locatif privé parisien, les différences aussi sont accentuées par les déséquilibres de marché: les ménages à bas revenus occupent pour 83,4% d entre eux des studios et des 2 pièces et pour 1,2% d entre eux des 5 pièces et plus. Dans les communes rurales, en revanche, où la contrainte de l espace est nettement moins forte, les conditions d occupation des logements par les ménages 357

10 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres à bas revenus se ressemblent entre le parc locatif social et le parc locatif privé. Les ménages à bas revenus occupent pour 22,2 % d entre eux des studios et des 2 pièces dans le parc locatif social et pour 10,4% d entre eux des 5 pièces et plus. Dans le parc locatif privé, les proportions sont alors respectivement de 28,9 % et de 15,9 %. Dans l ensemble, des ménages «de plus grande taille» occupant des logements plus réduits, cela signifie que partout les ménages à bas revenus connaissent des conditions de logement dégradées en comparaison de celles des autres ménages. 6,2% des ménages à bas revenus connaissent une situation de suroccupation de leur logement (encadré 5): cela représente près de logements et de personnes. Plus précisément, 3,7% connaissent une situation de suroccupation légère et 2,6% une situation de suroccupation lourde. C est dans le parc locatif privé que la suroccupation est la plus répandue (9,5 % des ménages à bas revenus, dont 4,0% de sur occupation lourde), et chez les propriétaires occupants qu elle est la moins prononcée (3,6%, dont 1,4% de suroccupation lourde). Dans le parc locatif social, la suroccupation concerne 7,0 % des ménages à bas revenus (dont 2,9 % de suroccupation lourde) ; Une situation de suroccupation ne recouvre pas la même réalité selon le parc considéré. Dans le parc locatif social, elle se signale par de grandes familles résidant dans de grands logements, tandis que, dans le parc locatif privé, il s agit de familles de taille moyenne habitant dans de petits appartements. Dans le cas des propriétaires occupants, le phénomène concerne des logements plutôt plus petits que la moyenne, dans lesquels logent des familles de taille moyenne. Dans le parc locatif privé, la suroccupation lourde concerne essentiellement des ménages de 2 à 4 personnes occupant des studios ou des 1 pièce, ou des ménages constitués de 4 ou 5 personnes occupant des 2 pièces. Ce sont sou- Encadré 5 Suroccupation et inconfort des logements Soit N le nombre de personnes occupant le logement et SH la surface habitable du logement exprimée en m 2 : suroccupation lourde : SH 9 x N ; suroccupation légère : 9 N < SH 16 + (11 x (N-1)) Ainsi, un logement occupé par une personne seule est en suroccupation lourde si sa surface est de 9 m 2 ou moins et en situation de suroccupation légère si sa surface est comprise entre 10 et 16 m 2. Dans le cas d un logement occupé par deux personnes, les seuils sont respectivement de 18 et 27 m 2. Dans le fichier Filocom est réputé en situation d inconfort total tout logement ne disposant ni de baignoire, ni de douche, ni de toilettes. Un logement confortable s entend comme tout logement disposant de baignoire ou de douche, de toilettes et de chauffage central. Le confort partiel regroupe tous les autres cas de figure. 358

11 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes vent des ménages dont la personne de référence est âgée de 25 à 44 ans. Dans le parc locatif social, en revanche, elle affecte de grandes familles (entre 9 et 15 personnes) occupant des logements de 3 pièces ou plus et où la personne de référence a entre 45 et 64 ans. Mais elle touche aussi des ménages résidant dans des studios et 1 pièce. Quel que soit le parc considéré, ces ménages viennent souvent de s établir dans leur logement et ils sont plus pauvres que les autres, appartenant plus fréquemment aux deux premiers déciles de revenu. La suroccupation légère constatée dans le parc locatif privé concerne, dans près de la moitié des cas, des jeunes ménages de 1 ou 2 personnes (la personne de référence est âgée de 18 à 34 ans) et comptant parmi les plus pauvres (sous le premier décile de revenu). Dans le locatif social, elle concerne des familles assez nombreuses (entre 5 et 8 personnes) habitant dans des logements de 3 ou 4 pièces. Ces familles, relativement jeunes (de 25 à 44 ans), sont fréquemment installées en Île-de-France et présentent des revenus situés dans les deux premiers déciles. Quant aux propriétaires occupants en situation de suroccupation légère, ils sont relativement jeunes (de 25 à 54 ans), ils résident fréquemment en Île-de-France et ce sont des familles de 3 à 6 personnes logeant dans des 2 et 3 pièces ou des ménages de 1 à 3 personnes logeant dans des studios et 1 pièce. Les logements occupés par les ménages à bas revenus sont en général plus anciens que ceux des autres ménages: même si cela ne peut en soi être associé à une moindre qualité ou à un confort plus réduit, 27,6% des ménages à bas revenus sont dans des logements construits avant 1914, contre 21,8% pour les autres ménages. Dans le cas des propriétaires occupants et des locataires du secteur privé, cela est encore plus net: 31,7% de propriétaires occupants à bas revenus sont dans des logements construits avant 1914 contre 22,0% pour les autres ménages, 41,5% de locataires du secteur privé à bas revenus dans des logements construits avant 1914 contre 32,3% pour les autres ménages. Cela se vérifie, en général, quelle que soit la localisation géographique considérée. Dans le parc locatif social de construction plus récente, ce sont les logements construits avant 1974 qui sont surreprésentés : 55,6% de locataires du secteur social à bas revenus dans des logements construits avant 1914, contre 49,2% pour les autres ménages. Dans l ensemble, les différences entre les ménages pauvres et les autres ménages sont à cet égard moins accentuées que dans les autres composantes du parc. Les ménages à bas revenus occupent des logements moins confortables que ceux des autres ménages: 33,3% des ménages à bas revenus sont dans des logements à confort partiel ou sans confort (8,2 % dans des logements sans confort), contre 22,2 % pour les autres ménages (3,8 % dans des logements sans confort). Les différences de niveau de confort entre les ménages à bas revenus et les autres ménages sont faiblement prononcées dans le parc locatif social: 9,6% 359

12 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres des ménages à bas revenus locataires du parc social sont dans des logements à confort partiel ou sans confort (1,3% dans des logements sans confort), contre 7,7 % pour les autres ménages (0,4 % dans des logements sans confort). Le niveau élevé des situations de grand confort est remarquable, tenant autant à un effet de génération (un parc plus jeune) qu à l effort consenti par les pouvoirs publics pendant plus de vingt ans pour améliorer et entretenir ce parc. Dans le parc locatif privé, les différences de niveau de confort entre les ménages à bas revenus et les autres ménages sont plus prononcées : 43,9% des ménages à bas revenus locataires du parc privé sont dans des logements à confort partiel ou sans confort (11,3 % dans des logements sans confort), contre 31,5 % pour les autres ménages (6,4 % dans des logements sans confort). La fréquence des situations d absence de confort total tient autant à l ancienneté du parc considéré qu à un moindre engagement des pouvoirs publics dans l amélioration et l entretien de ce parc. C est dans le parc des propriétaires occupants que les différences de niveau de confort entre les ménages à bas revenus et les autres ménages sont les plus prononcées: 42,4% des ménages à bas revenus locataires du parc privé sont dans des logements à confort partiel ou sans confort (10,8 % dans des logements sans confort), contre 22,0 % pour les autres ménages (3,7 % dans des logements sans confort). L accession à la propriété des ménages pauvres et très modestes L effort que doivent consentir les ménages pauvres pour accéder à la propriété paraît très élevé, en l état actuel du système des aides à l accession (encadré 6). Les taux d effort constatés en 2005 semblaient à la limite du supportable (39,9 % pour un niveau de vie mensuel de l ordre de 620 euros par UC) avec un prix relatif (coût de l opération rapporté au revenu du ménage) de l ordre de sept années. Par exemple, la Banque mondiale estime à quatre ou cinq années le prix relatif maximal supportable par les ménages pauvres des pays en voie de développement. Il s agit de familles avec enfant(s) (2,5 UC), qui ont probablement été orientées vers l accession pour ne pas avoir à les loger dans le patrimoine locatif social (les «familles lourdes», comme les organismes d HLM les qualifient habituellement) ou qui ne trouvent aucune solution abordable dans le parc locatif privé. Les ménages très modestes semblent aussi s être engagés dans la voie d une accession à la propriété «coûteuse», autant en raison d un taux d effort élevé (32,0% en moyenne en 2005, par exemple) que du niveau du prix relatif constaté (5,2 années de revenus, c est bien sur le niveau de ce ratio que la difficulté du projet ressort, plus que sur le taux d effort). Leur fragilité est loin d être négligeable, puisqu ils se trouvent exposés à n importe quel accident de la vie qui bouleversera sans aucun doute la bonne conduite de leur projet. 360

13 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Encadré 6 L accession à la propriété dans l Observatoire du financement du logement L enquête réalisée dans le cadre de l Observatoire du financement du logement (OFL) permet de connaître précisément l ensemble des caractéristiques sociodémographiques des ménages ayant réalisé un projet d accession à la propriété : revenus professionnels, secteurs d activité et statuts professionnels des membres actifs du ménage ; autres revenus et revenus de transfert ; composition du ménage (nombre d adultes et nombre d enfants) et situation matrimoniale Il est donc possible de déterminer le revenu disponible de chaque ménage (et donc aussi son impôt sur le revenu, le taux moyen d imposition qui lui correspond ) et de le classer selon son niveau de vie mensuel par UC dans un des déciles de revenu disponible déterminé pour l ensemble de la population. Par exemple, sur les revenus de l année 2005, les accédants à la propriété classés parmi la catégorie des ménages pauvres disposaient d un revenu disponible de 18,04 milliers d euros (respectivement 25,32milliers d euros pour les ménages très modestes) contre 39,48 milliers d euros pour l ensemble des accédants : ces ménages disposaient alors d un revenu mensuel par UC de 620 euros en moyenne (respectivement 950 euros pour les ménages modestes) contre euros pour l ensemble des accédants, ce qui les a classés dans le premier décile de revenu disponible par UC, dont les bornes ont été établies par l Insee sur la base des enquêtes Revenus fiscaux. Ces accédants pauvres et très modestes ont réalisé leur projet après près de dix années de hausse ininterrompue (et parfois très rapide) des prix des logements: ainsi, on observe en 2005 que, si les ménages pauvres (premier décile des revenus de l ensemble de la population) ne représentent que 4,5% des accédants et les ménages très modestes (deuxième et troisième déciles des revenus de l ensemble de la population), les accédants appartenant aux huitième et neuvième déciles des revenus de l ensemble de la population représentent 27,1% de l ensemble des accédants et ceux appartenant au dernier décile des revenus, 23,6%. En 2005, 15,2 % des accédants sont parmi les 30 % de ménages les plus modestes, mais 50,7 % des accédants le sont parmi les 30 % de ménages les plus riches. En Île-de-France, en l absence d une stratégie volontariste en faveur de l accession à la propriété des ménages modestes, les niveaux des prix renforcent les tendances des marchés à la sélection des clientèles: parmi les 30% de ménages les moins riches (respectivement les ménages pauvres), se retrouvent 5,7% d accédants (respectivement 1,1%), alors que parmi les 30% de ménages les plus riches (respectivement les classes aisées), se retrouvent 70,0% d accédants (respectivement 39,3%). Dans le Nord-Pas-de-Calais, où les actions en faveur de l accession à la propriété des ménages modestes sont vigoureuses et anciennes, parmi les 30% de ménages les moins riches (respectivement les ménages pauvres) se retrouvent 20,8 % d accédants (respectivement 8,6 %) alors que, parmi les 30 % de ménages les plus riches (respectivement les classes aisées), se retrouvent 45,0% d accédants (respectivement 19,4%). 361

14 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Des flux d accession qui restent soutenus En dépit de la progression rapide des prix de l immobilier observée depuis la fin des années 1990, le niveau des flux de l accession à la propriété des ménages pauvres et très modestes s est maintenu à un niveau annuel moyen de unités, dont pour les seuls ménages pauvres : depuis 2000, au-delà des fluctuations des effectifs concernés, aucune tendance notable ne se dégage en effet de l observation qui peut en être faite (graphiques 2 et 3). Graphique 2 Les flux d accession des ménages pauvres et très modestes: ensemble des marchés, en milliers , ,5 114,5 115,8 130, ,7 95, ,7 49,5 24,1 35,0 31,0 34,3 40, Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Graphique 3 La part des accédants pauvres et très modestes dans l ensemble des marchés, en% 30 24, ,8 16,8 15,2 16,3 12,1 11,6 10 5,6 7,5 3,6 5,1 4,3 4,5 5, Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes 362

15 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes La hausse des prix de l immobilier n a donc pas empêché la réalisation des projets d accession de tous les ménages pauvres et très modestes, même si elle a provoqué une limitation des effectifs concernés; elle a, en revanche, rendu leur réalisation plus délicate. Les ménages pauvres et très modestes accèdent proportionnellement plus souvent à la propriété dans le neuf que dans l ancien: en 2006, ces ménages représentaient 19,2% des accédants dans le neuf (6,0% pour les seuls ménages pauvres) contre 14,9% des accédants dans l ancien (4,6% pour les seuls ménages pauvres). Ils sont maintenant pratiquement aussi nombreux dans le neuf que dans l ancien, alors que la taille du marché du neuf est deux fois moindre que celle du marché de l ancien. Le marché de l ancien paraît en effet nettement plus sélectif que celui du neuf, en raison du niveau des prix pratiqués. Des profils sociodémographiques typés Les ménages pauvres et très modestes qui accèdent à la propriété sont en moyenne des familles de 3,5 personnes (dont environ 2 enfants). Dans le cas des seuls ménages pauvres, on compte un peu plus de 4 personnes (dont 2 à 2,5 enfants, en moyenne). Le nombre de personnes par ménage est donc sensiblement plus élevé que celui qui s observe pour les autres ménages (de 2,5 personnes en moyenne, dont 0,6 enfant). Les ménages pauvres et très modestes se distinguent ainsi nettement des autres ménages. L une des caractéristiques sociodémographiques majeures des ménages d accédants pauvres et très modestes (et plus nettement des ménages pauvres) est sans aucun doute le nombre élevé d UC: 2,4 en moyenne au cours des années récentes (2,6 pour les seuls ménages pauvres) contre 1,7 en moyenne pour les autres ménages. Peu de différences peuvent être notées, en revanche, lorsqu on considère l âge moyen de la personne de référence: par exemple, en 2006, 36,3 années pour les ménages pauvres, 36,6 années pour l ensemble des ménages pauvres et très modestes, et 37,3 années pour les autres ménages. Le mouvement de «rajeunissement» des accédants à la propriété, observé depuis le début des années 2000, retrouve pour l ensemble des ménages pauvres et très modestes. Des différences notables apparaissent cependant lorsqu on observe la répartition des accédants à la propriété selon la catégorie socioprofessionnelle de la personne de référence. D une part, les «ouvriers et employés» sont évidemment surreprésentées parmi les ménages pauvres et très modestes: en 2006, on comptait 67,2% d «ouvriers et employés» parmi les ménages pauvres et très modestes (72,5 % pour les seuls ménages pauvres), contre 28,7 % parmi les autres ménages ; la proportion de «cadres et professions libérales» n étant alors que de 5,5% parmi les ménages pauvres et très modestes (3,8 % pour les seuls ménages pauvres), contre 37,4% parmi les autres ménages. D autre part, la déformation des flux de l accession à la propriété constatée depuis la fin des années 1990 a accentué les différences: en 2000, on comptait 51,6% d «ouvriers et employés» parmi les ménages 363

16 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres pauvres et très modestes (45,4% pour les seuls ménages pauvres) contre 36,9% parmi les autres ménages; la proportion de «cadres et professions libérales» n étant alors que de 10,2 % parmi les ménages pauvres et très modestes (11,8 % pour les seuls ménages pauvres) contre 30,0% parmi les autres ménages. Les ménages pauvres et très modestes qui accèdent à la propriété sont donc, après plus de dix années de hausse des prix de l immobilier ancien et de transformation des marchés, des ménages d «ouvriers et employés» pour la plupart d entre eux: à la fin des années 1990, leur composition socioprofessionnelle les faisait encore ressembler au reste des ménages. C étaient principalement des familles nombreuses; aujourd hui, ce sont plutôt des familles de travailleurs pauvres. Les différences socioprofessionnelles marquées qui se constatent entre les ménages pauvres et très modestes, d une part, et les autres ménages, d autre part, se retrouvent évidemment à la lecture des niveaux de revenus des ménages avec, en 2006, un niveau de vie de 10,56 milliers d euros par UC et par an pour les ménages pauvres et très modestes (7,80 milliers d euros pour les seuls ménages pauvres) et de 27,48 milliers d euros par UC et par an pour les autres ménages (graphiques 4 et 5). Pour autant, les différences de revenus ne se sont pas véritablement creusées durant la première moitié des années 2000: chaque année, le revenu disponible moyen des ménages pauvres et très modestes a augmenté de 3,8% (+4,2 % pour les seuls ménages pauvres) contre 4,0% pour les autres ménages, et le niveau de vie moyen par UC des ménages pauvres et très modestes a augmenté de 3,6% (+4,5 % pour les seuls ménages pauvres), contre 4,1% pour les autres ménages. Graphique 4 Le revenu annuel disponible des accédants à la propriété: ensemble des marchés, en milliers d euros ,7 38,4 40,3 41,2 42,7 42,4 43, ,9 18,9 24,7 22,4 21,8 22,3 23,2 23,2 23,6 17,8 18,6 18,8 18,0 19, Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages 364

17 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Graphique 5 Le niveau de vie mensuel par unité de consommation (UC): ensemble des marchés, en milliers d euros Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Des choix de localisation des projets contraints En moyenne, les logements acquis par des accédants pauvres et très modestes ressemblent à ceux des autres accédants du point de vue du nombre de pièces. En revanche, ils semblent un peu plus spacieux du point de vue de la surface moyenne (de l ordre de 3 à 5 m 2 ). Pour autant, comme ces ménages pauvres et très modestes sont bien plus fréquemment des familles avec enfant(s) (de l ordre de 1,2 enfant de plus par ménage), l aisance de leur logement est évidemment moindre : cela reflète bien la contrainte financière plus élevée qui réduit les choix des ménages correspondants (graphiques 6 et 7). Le choix de la localisation géographique et du type de communes dans lesquelles l opération d accession peut se réaliser est fortement affecté par le degré de la contrainte budgétaire. Les achats par les ménages pauvres et très modestes sont moins fréquents sur Paris et son agglomération: en 2006, 0,4% des ménages pauvres et très modestes ont acheté sur Paris (6,2% sur l agglomération parisienne hors Paris), alors que 3,2 % des autres ménages ont acheté sur Paris (13,9 % sur l agglomération parisienne hors Paris). À l inverse, ces ménages pauvres et très modestes accèdent plus fréquemment à la propriété dans des communes de moins de habitants et dans des communes rurales. L effet «niveau du prix» du bien explique évidemment cela: entre 2000 et 2006, les marchés les plus convoités (marchés urbains dont celui de Paris), sur lesquels les prix ont atteint des niveaux décourageant les clientèles les plus modestes, se sont progressivement fermés aux ménages pauvres et très modestes. 365

18 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Graphique 6 La répartition des accédants selon la taille de l agglomération en 2000, en % Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Ensemble Moins de hab à hab à hab à hab à hab hab. et plus Paris Agglomération de Paris (hors Paris) Graphique 7 La répartition des accédants selon la taille de l agglomération en 2006, en % Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Ensemble Moins de hab à hab à hab à hab à hab hab. et plus Paris Agglomération de Paris (hors Paris) Les coûts et les charges de l accession à la propriété Les plus faibles capacités financières, ajoutées à des biens situés dans des zones géographiques moins convoitées, contribuent à ce que les coûts de l accession à la propriété soient moindres pour les ménages pauvres et très modestes. Depuis le début des années 2000, le coût des opérations d accession qu ils réalisent est ainsi inférieur de 40%, en moyenne, à celui des opérations des autres ménages. 366

19 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes En outre, depuis la fin des années 1990, le coût moyen de l accession à la propriété des ménages pauvres et très modestes progresse moins vite que celui des autres ménages (+7,0 % en moyenne chaque année contre +10,4%). Néanmoins, le coût relatif des opérations réalisées est plus élevé pour les ménages pauvres et très modestes: en 2006, il était de 6,3 années de revenus (7,0 années pour les ménages pauvres), contre 4,8 années pour les autres ménages. Comme les ménages pauvres et très modestes disposent d un apport personnel moindre (dû à leurs faibles revenus, mais aussi à la part sensiblement supérieure de primo-accédants), leur recours à l endettement est évidemment proportionnellement plus élevé que pour les autres ménages: en 2006, un taux d apport personnel de 19,5% pour les premiers (17,4% pour les seuls ménages pauvres) contre 23,2 % pour les seconds. Les accédants pauvres disposent d un apport personnel de l ordre de 25 milliers d euros en moyenne depuis le début des années 2000, soit la moitié de l apport personnel moyen des autres ménages (l OFL distingue précisément apport personnel et prêts constitutifs de l apport personnel, en classant ces derniers parmi les ressources d endettement). Afin de supporter un endettement proportionnellement plus élevé, les ménages pauvres et très modestes recourent à des durées plus longues (2 années en moyenne). Néanmoins, les ménages pauvres et très modestes (et plus encore les ménages pauvres) supportent des taux d effort très élevés: en 2006, un taux d effort moyen de 34,3% (38,2% pour les ménages pauvres) contre 29,8% «seulement» pour les autres ménages. Alors que les taux d effort des autres ménages ont crû de manière marquée depuis la fin des années 1990, ceux de ménages pauvres et très modestes semblent s être maintenus à un niveau très élevé durant ces années: cela est d ailleurs plus net dans le cas des seuls ménages pauvres (tableau 1). Tableau 1 La progression des taux d effort des accédants, en % Taux d effort Ménages pauvres 36,9 28,6 34,2 36,3 35,3 39,9 38,2 Ménages pauvres et très modestes 34,2 26,6 30,1 30,5 31,7 34,3 34,3 Autres ménages 22,4 25,6 26,0 26,3 27,2 29,6 29,8 Ensemble 24,6 25,9 26,5 27,0 27,8 30,3 30,5 D ailleurs, si on définit un «reste à vivre» par UC comme le niveau de vie net des charges de remboursement des emprunts contractés pour accéder à la propriété, on constate que pour l ensemble des accédants à la propriété il a crû de 2,6 % en moyenne chaque année depuis le début des années La hausse a été plus rapide pour les ménages pauvres avec +4,7% en moyenne chaque année contre «seulement» +2,1% pour l ensemble des ménages pauvres et très modestes et +2,3 % pour les autres ménages (tableau 2). 367

20 Deuxième partie Les conditions de logement des ménages pauvres Tableau 2 La hausse des «restes à vivre» Reste à vivre mensuel en euros Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Ensemble Comme depuis la fin des années 1990 le revenu disponible médian par UC a progressé de l ordre de 3,4%, les accédants ont connu une dégradation de leur pouvoir d achat relatif: en procédant à la déflation du «reste à vivre» par UC par le revenu disponible médian par UC, on constate que, depuis 2001, la situation des ménages pauvres et très modestes s est dégradée pendant que celle des autres ménages restait à peu près stable. En 2001, les ménages pauvres disposaient d un «reste à vivre» par UC représentant environ 31,7% du revenu disponible médian par UC: cette proportion est descendue à 29,4% en 2006; dans le cas des ménages pauvres et très modestes, cette proportion était respectivement de 43,8% et de 41,9 %, mais de 110,1 % et de 112,1 % pour les autres ménages (graphiques 8 et 9). Graphique 8 «Reste à vivre» par UC mensuel comparativement aux prix du revenu disponible médian, en euros Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Ensemble 368

21 Les conditions de logement des ménages pauvres et très modestes Graphique 9 «Reste à vivre» par UC mensuel en proportion du revenu disponible médian, en euros 125,0 100,0 75,0 50,0 25,0 0, Ménages pauvres Ménages pauvres et très modestes Autres ménages Ensemble Des disparités géographiques remarquables Les rythmes de progression des prix soutenus constatés durant plusieurs années ont progressivement fermé les marchés de l accession à la propriété aux ménages les plus modestes faiblement dotés en épargne préalable et aux ménages qui ne bénéficiaient pas de la revente préalable d un autre bien immobilier. Aucune région n a été épargnée par ces évolutions et, si certaines d entre elles ont encore pu préserver une certaine spécificité, on assiste partout à la fermeture du marché de l accession aux clientèles les plus modestes. Le nouveau prêt à taux zéro a certes contribué à faciliter les conditions d accès des ménages à revenus modestes à la propriété et a facilité l expansion des flux de l accession, mais sans qu il soit possible d observer un renversement des tendances à l exclusion des accédants les plus modestes. Partout, le marché de l accession s est adapté aux clientèles, avec des niveaux de coût relatif comparables d une région à l autre, même si certains marchés comme celui de l Île-de-France semblent particulièrement producteurs d exclusion, du fait de montants moyens d opérations nettement supérieurs à la moyenne nationale (cartes 1 et 2). 369

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