Office buildings obsolescence! Anders Böhlke!! ULI Young Leaders Summer School 2015! Brussels !

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1 Office buildings obsolescence! Anders Böhlke!! ULI Young Leaders Summer School 2015! Brussels !

2 Highlight the factors that determine the possibilities of transformation of office buildings into other functions and the technical constraints to be considered for successful reallocation. 2

3 3 Evolution of office buildings Features and typologies Measurement Methods Some examples of specific elements and building transformation Criterias of convertibility Towards a programmed functional mutation?

4 Before1930. (Angle rue de la Science / square frère Orban).

5 Office buildings evolution «Shell Building» (1935). Rue Ravenstein arch. Alexis Dumont.

6 Avenue des Arts 39 (1959).

7 Martini tower (1961).

8 Now à Dexia Tower

9 Angle rue Marie-Thérèse and rue Joseph II (1975).

10 Brussimmo (1993). Arch. Samyn and Partners.

11 IBGE building (2014) Tour & Taxis.

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13 1990 We must pull down buildings with less than 3 m of ceiling height even if it means losing a floor We must decentralise We must pull down the towers We must transform the backyards into gardens We need buildings of 20,000 m² It must be accepted to rebuild every 15 years We must build business parks in the outskirts 2000 We must build towers We must avoid mixed buildings and neighbourhoods We must build «lasting» We need smaller building for embassies and lobbies Buildings must be more than 20 m deep We must not convert offices into dwellings We must face an increasing demand

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15 New buildings are filled and empty old ones.

16 New buildings are filled and empty old ones.!

17 Ways of working!

18 Ways of working!

19 Ways of working!

20 Ways of working!

21 Ways of working!

22 Ways of working

23 Ways of working

24 Ways of working

25 Ways of working

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27 Modes de mesurage

28 Modes de mesurage

29 Modes de mesurage

30 Conclusions on exisitng buildings 30 Recent history and rapid changes Very marked and various Trends Growing complexity of buildings Evolution of working methods, techniques, technologies Multiple typologies, difficult to generalize «Frozen Office» Reflecting the development of Real Estate Professions Accelerating functional obsolescence of buildings

31 Composition of the Brussels real estate heritage buildings ( town houses and apartments)

32 Composition of the Brussels real estate heritage buildings ( town houses and apartments)

33 Composition of the Brussels real estate heritage buildings ( town houses and apartments) 6% of the buildings were build after 1981

34 Composition of the Brussels real estate heritage buildings ( town houses and apartments) 6% of the buildings were build after dwellings ( in town houses and in apartment buildings)

35 Composition of the Brussels real estate heritage buildings ( town houses and apartments) 6% of the buildings were build after dwellings ( in town houses and in apartment buildings)

36 New housing production rate 36 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings

37 New housing production rate 37 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings 49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments

38 New housing production rate 38 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings 49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments è What is the reconstruction rate of housing in Brussels?

39 New housing production rate 39 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings 49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments è What is the reconstruction rate of housing in Brussels? = 0,7 % per year

40 New housing production rate 40 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings 49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments è What is the reconstruction rate of housing in Brussels? = 0,7 % per year The Brussels housing stock of the year 2030 already exists at 90%

41 New housing production rate 41 Reconstruction rate = units per year (decline since 2008) 76% on new construction + demolition/reconstruction and 16% on transformation of existing buildings 49% of authorized dwellings are 2 bedrooms apartments, 24% are one bedroom apartments and 19% are 3 bedrooms apartments è What is the reconstruction rate of housing in Brussels? = 0,7 % per year The Brussels housing stock of the year 2065, exists at 65%.

42 Building elements

43 Implantations du bâtiment Circulations verticales vues en plans Systèmes structurels Organisations spatiales Distributions horizontales Types de façade Type de vitrage et de châssis Installations techniques vues en coupes

44 Examples of office buildings conversion and specific elements.

45 Facades

46 place du Samedi, magasin de design au 304 avenue Louise), d autres sont créés (135 avenue Louise). Des problèmes plus complexes se posent pour les immeubles des années construits à une époque où il était permis de bâtir à l intérieur de la parcelle, parfois sur plusieurs niveaux : dans le cas du avenue des Arts, les étages de bureaux 1 à 7 représentent m², les rez-de-chaussée supérieurs et inférieurs m², Ground-floors Cette configuration entraîne des affectations spécifiques : la transformation en grande librairie (39, 40, 41 et 42 avenue des Arts), en fitness (146 chaussée de Charleroi, av des Arts, 225 et 375 avenue Louise, 108 rue des Palais) ou en espaces collectifs (1 avenue Ariane). 25 Rez-de-chaussée de l immeuble situé chaussée de Charleroi 146 : plans avant et après transformation. La configuration du rez-de-chaussée et son insertion dans l îlot illustrent la liaison entre la rue Defacqz et la chaussée de Charleroi et ont permis un réaménagement de celui-ci en fitness. TRANSFORM ATION DES BUREAUX

47 Building elevation Rue de la Loi Bruxelles

48 transformés en Types de façades : artier européen s/rue Belliard). uvent deux ou ssi le problème ut être un atout ents techniques toiture plantée ent entretenue e l étanchéité). Center of a building block

49 The typology of housing

50 Mixity start-up business center new housing park entrance newly built courtyard above garage Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

51 CHAMBON: BEFORE

52 CHAMBON: AFTER

53 CHAMBON URBAN RENEWAL Mixed-use project- Former CGER/ASLK headquarters 3 iconic buildings - Residential: 25,000 m 2 (220 units) - Offices: 11,500 m 2 - Student housing: 3,870 m 2 (134 units) - Hotel: 3000 m 2 - Retail: 2400 m 2 Delivery:

54 Accessibilité et circulations Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

55 Espaces extérieurs Hotel RTT, Rue des Palais, 1030 Bruxelles

56 Space use 56

57 Les immeubles de logement occupés en bureaux ager s, des raient ns des héma rmées nt de ors de 15,8 m 15 m 10 m 3 m 9 m 143 m 6,5 m

58 quement convertibles plupart des immeubles qui n en restent pas p généralisation de cett des investisseurs évo d incitation sont prises 15,8 m 15 m ci-après illustre que les occupants de 21 maisons transformées en bureaux pourraient se regrouper en un immeuble existant de m², la «façade» urbaine des bureaux passant alors de Les 143 immeubles à 35 mètres de courants. bureaux à destination des petits occupants 10 m 18 m 35 m 35 m 3 m 21 m Ces constatations m reconstruction n est p mutation fonctionnelle Par ailleurs, il faut rap en logements a coïnc des logements et une distingue de la transfo est apparue plus tôt et alternatif principalemen et qui était basée sur le locaux industriels répa La diversification des s inspirer d exemples é

59 Offices into Schools Haute Ecole des arts Saint Luc Bruxelles, Place Louis Morichar, 1050 Saint-Gilles

60 Offices into Schools Immeuble Ommegang (Belfius) Saint-Louis, Bruxelles

61 Offices into Schools Immeuble Ommegang (Belfius) Saint-Louis, Bruxelles

62 Offices into Schools Calhoun private school NYC Manhattan (1973/2005)

63 Offices into Schools Calhoun private school NYC Manhattan (1973/2005)

64 Troisièmement, les critères de localisation sont assez clairs puisque les transformations supposent la convergence d une disponibilité en bureaux et d une demande en logements. Ceci explique la concentration des transformations dans deux quartiers : avenue Louise-chaussée de Charleroi et le centre-ville, qui étaient déjà des quartiers mixtes et attractifs. Convertibility criterias cas, mais l examen des différents immeubles permet de dégager des facteurs favorisant la conversion : > CONCEPTION et ajout d étages supplémentaires CONCLUSION 41 > QUARTIER ET ENVIRONNEMENT > RÉSEAUX DE DISTRIBUTION > MOBILITÉ

65 Un exemple d application de cette grille d analyse avec l immeuble Sky, transformé en logements par Altarea Cogedim Immeuble SKY avant rénovation en logements Grille de cotation Critères % pond. Note attrib. Note pond. Note max. % atteinte A Dimensionnement 5% 0,06 0,14 47% Ratio SUB/SHON 0,9% 1 Nombre d'occupants 0,9% 2 Nombre d'étages 0,9% 1 Taille de l'immeuble/divisibilité 0,9% 2 IGH 0,9% 1 B Localisation 14% 0,31 0,41 75% Accessibilité et distance transports en communs (tram, métro, RER) 3,4% 3 Accessibilité et proximité réseau routier 3,4% 3 Dominante quartier 3,4% 3 Vue 3,4% 2 C Calendrier/vacance locative/départ 9% 0,27 0,27 100% Congés délivrés 3,0% 3 Période ferme résiduelle 3,0% 3 Dates butoirs de mises aux normes 3,0% 3 D Standing/Style/architecture 9% 0,20 0,27 73% Génération du batiment 1,8% 2 Qualité de l'architecture 1,8% 1 Hauteur de dalle à dalle 1,8% 3 Profondeur de l'immeuble/tramage 1,8% 3 Mitoyenneté de l'immeuble 1,8% 2 E Services 5% 0,11 0,14 78% Parkings 1,5% 3 RIE 1,5% 2 Services annexes 1,5% 2 F Conditions financières 14% 0,41 0,41 100% Positionnement Loyers HC/HT par rapport au marché locatif 6,8% 3 Valeurs vénales bureaux/valeurs vénales logements 6,8% 3 G Cycle de vie économique du bâtiment 14% 0,41 0,41 100% Rafraichissement, rénovation, restructuration 13,6% 3 H Avantages fiscaux, administratifs 9% 0,27 0,27 100% Article 210F - Décret du 20/04/2012 9,1% 3 I Contraintes urbanistiques, juridiques et réglementaires 9% 0,24 0,27 89% Usage alternatif autorisé par le PLU 3,0% 3 Régime de détention 3,0% 3 Conformité réglementaire de l'immeuble (actuelle et à venir) 3,0% 2 J Adéquation de l'offre et de la demande 14% 0,41 0,41 100% Analyse concurrentielle de l'offre existante/offre>demande/demande>offre 13,6% 3 Total 2,7 3,0 89,7% Pourcentage atteint par l'immeuble de bureaux pour une transformation en logements : < 65% : la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est peu envisageable. entre 65% et 75% : la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est envisageable. >75%, la transformation de l'immeuble de bureaux en logements est fortement envisageable. Une étude approfondie est alors recommandée.

66 EXPLICATIONS DETAILLEES Un bon ratio SUB/SHON pour du bureau est un ratio supérieur à 0,90. Les surfaces sont alors optimisées. A contrario, si ce ratio est inférieur à 0,85, les surfaces de bureaux ne sont pas optimisées. Une transformation en logements est alors envisageable. Plus le nombre d'occupants est élevé, et plus la transformation de l'immeuble de bureaux en logements sera "chronophage". Les standards français convergent vers des immeubles de logements inférieurs à 10 étages. Plus l'immeuble a une taille importante, plus il correspondra au standard d'un immeuble de bureaux.a contrario, une taille inférieure à m², ou un immeuble facilement divisible, permettent d envisager un projet en logements correspondants aux standards classiques en matière d écoulement du programme. La norme IGH est plus basse pour les bureaux (dernier plancher accessible 28m) que pour les logements (dernier plancher accessible 50m). Il est possible, pour les immeubles IGH bureau passant en non IGH logement, de jouer sur cette différence de norme pour rendre une opération de transformation en logements plus compétitive. Plus les transports sont proches et plus l'usage de bureau est privilégié. La mixité du quartier s'apprécie par la prépondérance d'immeubles de bureaux versus logements. Un quartier déjà mixte ou à dominante logement accueillera plus facilement (sans intervention de l'aménageur) une opération de transformation de bureaux en logements. Les vues dégagées sont un des atouts majeurs de la commercialisation d'un immeuble de logements. euble génération gement Plus la vacance est importante ou plus le départ des locataires est proche (sans preneur suivant), plus il est impropre à l'usage actuel de bureaux. La période à analyser concerne la période ferme triennale dans laquelle on se situe. La question est de savoir si l'on est en début de période triennale ou fin de période. Plus la fin de la période triennale approche, plus l'investisseur se pose la question du devenir de son immeuble. Il s'agit de travaux de mise aux normes en adéquation avec les conditions de marché. Par exemple, l'obtention d'un label environnemental. L immeuble le plus propice est un immeuble de première génération, qui remplit le plus souvent les caractéristiques techniques idéales pour une transformation en logements (cf. ci dessous) Si la hauteur est supérieure à 2,9m, l'immeuble peut être adapté au logement mais il serait également très adapté à une rénovation qualitative en bureaux (possible de passer les gaines de ventilation notamment). Si la hauteur est comprise entre 2,3m et 2,9m, l'immeuble est adapté à un usage de logement, mais plus difficile à rénover en bureau paysagé qualitatif. Il est nécessaire d'avoir un immeuble peu profond pour bénéficier de premier jour sur la plupart des pièces en habitation. La profondeur traditionnelle des immeubles de logement est de 12m. Ce critère doit refléter si l'immeuble candidat dispose ou pourra bénéficier de plusieurs vues/flexibilité pour l'exposition. Pour un usage bureaux, le ratio préconisé est de 1 place de parking pour 65m² SHON. Pour le logement, le ratio préconisé par les promoteurs est de 1,5 place de parking par logement(soit 1 place de parking pour 47m² de logement SHON). L'obligation réglementaire inscrite aux PLU de réaliser du parking pour toute création de logements a été levée par l'ordonnance , néanmoins la nécessité en matière de commercialisation demeure. La présence d'un RIE, d'un auditorium ou de toute surface annexe viendra complexifier le projet de transformation en logements, car ces surfaces sont le plus souvent difficiles à valoriser en logements

67 Towards a programmed functional transformation? Building for: What function? What type of occupier? What tenure? What lifetime?

68 Towards a programmed functional transformation? From the adaptability of the functions to the buildings, towards adaptability of buildings to functions...

69 Towards a programmed functional transformation? Should we build for 100 years and program or anticipate different functions, different uses? Or should we build for 20 years?

70 Towards a programmed functional transformation?

71 71 Contact Anders BÖHLKE Program Manager of the Executive Master in Real Estate Université Saint-Louis Bruxelles / ICHEC ( : anders.boehlke@gmail.com

72 The transformation of office buildings in the Brussels-Capital Region Published on the initiative of the Région of Brussels-Capitale Authors : Christian LASSERRE - Pierre LACONTE - Anders BÖHLKE - Béatrice DOOREMAN