RAPPORT SEMESTRIEL Espace et Liberté

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1 RAPPORT SEMESTRIEL 2006 Espace et Liberté

2 1 R A P P O R T D A C T I V I T É S D U 1 E R S E M E ST R E Introduction 2 Investissements - désinvestissements 3 Événements survenus après la clôture 4 S Y NT H È S E D E S C O MP T E S C O N S O L I D É S Comptes de résultats consolidés - schéma analytique Commentaires sur les comptes de résultats consolidés Bilan consolidé Commentaires sur le bilan consolidé Actif net réévalué Prévisions R A P P O RT I M M O B I L I ER 9 Performances de Cofinimmo 10 Évolution du portefeuille 11 Rapport de l expert 13 C O F I N I M M O E N B O UR S E Aperçu des performances boursières Dividende et rendement Actionnariat Agenda de l actionnaire 16 C O M P T E S S E M E ST R I E L S C O N S O L I D É S Comptes de résultats consolidés Résultat par action Bilan consolidé Calcul du ratio d endettement Tableau des flux de trésorerie État consolidé des variations des capitaux propres 22 N OT E S S UR L E S C O M P T E S S E M E ST R I E L S C O N S O L I D É S 31 R A P P O R T D U C O M M I S S A I R E

3 Rapport d activités du 1 er semestre 2006 I n t r o d u c t i o n Les tendances observées en 2005 sur le marché immobilier du bureau en Belgique ont peu évolué durant la première moitié de l année En effet, le marché locatif est toujours caractérisé par une prise en location (take up) assez faible ( m 2 ) et par des niveaux de loyers sous pression dans la majorité des zones géographiques. Cofinimmo a, dès le début de la dégradation du marché locatif, intensifié sa stratégie commerciale en renforçant ses propres équipes commerciales mais également en favorisant un contact permanent et constructif avec les agents immobiliers. De plus, étant donné le peu de mouvement locatif observé sur le marché, les équipes commerciales se sont concentrées sur la fidélisation des clients existants. C est ainsi qu au cours du 1 er semestre 2006, m 2 ont été loués à des clients existants tandis que m 2 ont été loués à des nouveaux clients. Le taux d occupation au atteint 95,13 %, soit toujours largement au-dessus de la moyenne du marché (89,56 %, source : CB Richard Ellis). Le Groupe a par ailleurs poursuivi, avec succès, sa stratégie d investissement. Dans un marché de l investissement en espace de bureaux où les biens de qualité susceptibles de rencontrer les objectifs du Groupe tendent à se raréfier, la conclusion de l acquisition de la SA Belgian European Properties (voir infra), propriétaire d un complexe de bureau situé à l angle du square de Meeûs et de la rue du Luxembourg, en plein milieu du Quartier Léopold, constitue une réelle réussite. Cofinimmo a également identifié un certain nombre de cibles potentielles dans le secteur des maisons de repos. Cofinimmo reste très positive quant aux potentialités de ce secteur à fournir un complément d acquisitions relutives et d opportunités de développement pour compte propre. Grâce à sa stratégie commerciale et d investissement dans le secteur classique des bureaux, le secteur spécifique des biens occupés par des entités publiques, ou plus récemment les maisons de repos, et en s appuyant sur des structures de financement innovantes, Cofinimmo recherche à maintenir un avantage compétitif durable favorisant la création de valeur pour ses actionnaires et optimisant les conditions d hébergement de ses clients. Dans ce contexte, le Groupe enregistre des résultats consolidés prometteurs à l issue du 1 er semestre En effet, le résultat net courant par action ordinaire, sans prendre en compte la revalorisation positive des instruments financiers résultant de l application de la norme IAS 39, atteint 4,28 contre 4,03 au cours du 1 er semestre 2005, soit une progression de 6,2 %. La prise en compte de l application de la norme IAS 39, fait passer le résultat net courant à 4,87 au contre 3,80 à cette date en 2005.

4 Rapport d activités du 1 er semestre 2006 I n v e s t i s s e m e n t s - d é s i n v e s t i s s e m e n t s Le , le Groupe Cofinimmo a signé des conventions d options put et call sur les actions de la société Immo Parlement SA. Cette société est propriétaire d un immeuble de ± m 2 situé rue de Louvain, 38 et rue du Parlement à 1000 Bruxelles, qui est actuellement vide et sera rénové au cours de l année Cofinimmo s est engagée à devenir propriétaire d Immo Parlement SA après rénovation de l immeuble et sous condition qu il soit loué. Le , le Groupe Cofinimmo a conclu une convention avec les actionnaires de Belgian European Properties SA (BEP) par laquelle il acquiert toutes les actions de cette société. BEP SA est propriétaire des constructions d un complexe de bureaux composé de 2 immeubles mitoyens, représentant m 2. Les immeubles sont situés au cœur du Quartier Léopold (Square de Meeûs 23 et Luxembourg 40), à deux pas du Parlement européen. Quelque m 2 sont nouvellement construits et ont été réceptionnés et quelque m 2 (la partie sise square de Meeûs) doivent être entièrement rénovés. Après rénovation, la valeur d investissement de l immeuble s élèverait à près de 60 millions, générant un rendement locatif attendu d environ 6,5 %. Synthèse des ÉTATS FINANCIERS de BEP SA Actifs immobilisés Actifs circulants 238 Fonds propres Provisions Dettes Résultat courant avant impôts -174 Impôts 0 Résultat de l exercice -174 Le , Cofinimmo a signé un compromis de vente avec la Société des Transports Intercommunaux de Bruxelles (STIB) relatif à l immeuble Royal Atrium, situé rue Royale 74/78 à 1000 Bruxelles. Le Royal Atrium, qui totalise m 2, sera vendu avec plus-value au prix de 59,5 millions. Cette vente sera effective au plus tard le , Cofinimmo bénéficiant des loyers jusqu à cette date. > L U X E M B O UR G RUE D U L U X E M B O UR G B RU X E LL E S 2 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

5 é v é n e m e n t s s u r v e n u s a p r è s l a c l ô t u r e L Assemblée Générale Extraordinaire du a approuvé les modifications de statuts comprenant la fusion par absorption avec les sociétés suivantes : Mechels Kantoren Vastgoed SA : cette fusion est faite contre l émission de actions ordinaires nouvelles Cofinimmo ; MKV I SA : cette fusion est faite contre l émission de actions ordinaires nouvelles Cofinimmo ; MLM Immo SA : cette fusion est faite contre l émission de actions ordinaires nouvelles Cofinimmo ; Dirana SA : cette fusion est faite contre l émission de actions ordinaires nouvelles Cofinimmo. Ces opérations de fusion visent à apporter une simplification dans l organisation du Groupe et à transférer dans le régime fiscal de la Sicafi les biens détenus par ces filiales. L ensemble des actions émises ont été attribuées à Léopold Square SA, société contrôlée directement et indirectement à 100 % par Cofinimmo SA. Elles participeront aux résultats de Cofinimmo à partir du Les actionnaires de Cofinimmo ont également approuvé à cette même date l absorption, par voie de scission partielle de la société Financière Belge d Investissement SA (FBI SA), d un patrimoine consistant en un terrain sur lequel est construit le complexe de bureaux appartenant à BEP SA (square de Meeûs - rue du Luxembourg, voir supra). En contrepartie de cette scission partielle, les actionnaires de FBI SA ont reçu actions ordinaires Cofinimmo nouvellement émises, qui participeront aux résultats de Cofinimmo à partir du (premier dividende payable en 2008). Après ces opérations, le capital de Cofinimmo est représenté par actions ordinaires et actions privilégiées. Le niveau d autocontrôle de Cofinimmo s élève à 2,67 % ( actions ordinaires). Nombre d actions ordinaires en circulation Actions propres Cofinimmo (1) (1) Nombre d actions ordinaires ayant jouissance dans le résultat de la période (2) (1) Voir Note 11 (page 28-29). (2) = (les actions ordinaires émises en faveur de FBI SA n ont jouissance dans le résultat qu à partir du ). C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

6 Synthèse des comptes consolidés C O M P T E s D E R é S U LT AT S C O N S O L I D é S - S C H é M A A N A LY T I Q U E A. RéSULTAT NET COURANT Revenus locatifs Reprises de loyers cédés et escomptés (élément non monétaire) Charges locatives et taxes non récupérées sur immeubles loués Frais de remise en état, net d indemnités pour dégâts locatifs Résultat immobilier Frais techniques Frais commerciaux Charges locatives et taxes sur immeubles non loués Frais de gestion immobilière Résultat d exploitation des immeubles Charges d exploitation corporate Résultat d exploitation Produits financiers Charges financières Revalorisation des instruments financiers (IAS 39) Impôts Résultat net courant - part du Groupe Dividendes privilégiés - Proposition (1) Résultat net courant - part du Groupe (actions ordinaires) B. RéSULTAT SUR PORTEFEUILLE Résultat sur vente d actifs immobiliers Réévaluation d actifs immobiliers Exit tax Résultat sur portefeuille C. RéSULTAT NET Résultat net - part du Groupe (actions ordinaires) Nombre d actions ordinaires en circulation Nombre d actions ordinaires en circulation et ayant jouissance dans le résultat de la période Nombre d actions privilégiées ayant jouissance dans le résultat de la période RéSULTAT NET COURANT PAR ACTION ORDINAIRE (en ) RéSULTAT NET PAR ACTION ORDINAIRE (en ) ,87 5, ,80 3,92 C o m m e n ta i r e s s u r l e s c o m p t e s d e r é s u ltat s c o n s o l i d é s Le résultat immobilier au s élève à 71,68 millions, en progression de 3,85 % par rapport au ( 69,02 millions), résultant de l entrée dans le patrimoine en cours d année 2005 des immeubles North Galaxy, Tour Albert (Charleroi) et Mechelen Station. La marge d exploitation (82,7 %) reste solide par rapport à l ensemble de l exercice 2005 (83 %). Globalement, sur un rythme annuel, les frais d exploitation directs et indirects représentent 1,14 % de la valeur du patrimoine moyen sous gestion au 1 er semestre 2006, un niveau identique à celui de l année La croissance rapide du patrimoine au cours des derniers exercices s est ainsi accompagnée d une maîtrise des frais d exploitation. (1) La proposition correspond à 50 % du montant prioritaire plafonné annuel de 6,37 par action. 4 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

7 Les produits financiers au se composent principalement des intérêts perçus sur les créances de redevances emphytéotiques sur l immeuble Belliard I-II et sur le Palais de Justice d Anvers ( 4,62 millions). Les charges financières au enregistrent une hausse de 5,1 % par rapport au Le taux d intérêt moyen des emprunts, y compris les marges bancaires et les frais d amortissement des instruments de couverture afférente à la période, est passé de 3,21 % pour l année 2005 à 3,19 % au , tandis que la dette financière a augmenté de 5,4 % depuis le La revalorisation des instruments financiers par l application de la norme IAS 39 induit un produit latent net de 5,76 millions au Ce produit résulte uniquement de la revalorisation positive de la valeur temps des instruments de couverture causée par la remontée des taux d intérêts au cours du 1 er semestre La probabilité que ces instruments de couverture aient une valeur plus positive (options CAP achetées) ou une valeur moins négative (options FLOOR vendues) dans la période qu ils couvrent est en effet plus élevée au qu elle ne l était 6 mois plus tôt. Le résultat net courant - part du Groupe (actions ordinaires) au s élève à 47,29 millions contre 36,90 millions au et le résultat net courant - part du Groupe par action ordinaire au s élève à 4,87 contre 3,80 au , soit une amélioration de 28,2 %. Hormis l impact positif de l application de la norme IAS 39 évoqué plus haut, le résultat net courant s élève à 41,54 millions contre 39,15 millions au et le résultat net courant - part du Groupe par action ordinaire au s élève à 4,28 contre 4,03 au , soit une amélioration de 6,2 %. Le résultat sur portefeuille comprend une plus-value non réalisée de 4,51 millions, contre une plus-value non réalisée de 0,34 million au À portefeuille constant, la valeur des immeubles en portefeuille s est appréciée de 0,38 % au Elle avait augmenté de 0,19 % au cours de l année Le tableau ci-dessous reprend, par zone géographique, la variation de la valeur du portefeuille, à portefeuille constant, entre le et le ainsi que la répartition géographique du portefeuille. Zone géographique Variation de valeur Répartition géographique Bruxelles Quartier Léopold -0,2 % 22 % Bruxelles Centre/Nord 2,3 % 22 % Bruxelles Louise -1,1 % 1 % Bruxelles Décentralisé -0,4 % 31 % Bruxelles Périphérie -2,1 % 9 % Bruxelles Satellites 0,6 % 2 % Anvers 0,7 % 6 % Autres régions 2,8 % 7 % Le résultat net (après incorporation du résultat sur portefeuille) au s élève à 51,48 millions contre 38,16 millions au et le résultat net par action ordinaire (après incorporation du résultat sur portefeuille) au s élève à 5,30 contre 3,92 au , soit une augmentation de 35,2 %. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

8 Synthèse des comptes consolidés B I L A N C O N S O L I D é Actifs non courants Immobilisations incorporelles Immeubles de placement (1) Projets de développement Actifs à usage propre (2) Autres immobilisations corporelles Actifs financiers non courants Créances de location-financement Créances commerciales et autres actifs non courants Actifs courants Actifs détenus en vue de la vente Créances de location-financement Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation TOTAL De l ACTIF Capitaux propres Capital Primes d émission Réserves Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur d actifs et de passifs financiers Passif Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Autres passifs financiers non courants Passifs courants Dettes financières courantes Autres passifs financiers courants Dettes commerciales et autres dettes courantes Comptes de régularisation TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET du PASSIF Ratio d endettement sur total de l actif ,83 % 46,30 % (1) La valorisation des immeubles de placement est établie en juste valeur. (2) Immeuble Woluwe 58, utilisé aux deux tiers comme siège social, et son mobilier. 6 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

9 C o m m e n t a i r e s s u r l e b i l a n c o n s o l i d é La juste valeur («fair value») du portefeuille immobilier, y compris les actifs détenus en vue de la vente, reprise dans le bilan consolidé, par application des normes IAS 40 et IAS 16, s obtient en déduisant de la valeur d investissement les frais de transaction (tels que définis en page 76 du Rapport Annuel 2005). Au , la juste valeur atteint 2 163,92 millions, à comparer à 2 127,06 millions au La valeur d investissement du portefeuille immobilier, y compris les actifs détenus en vue de la vente, tel qu établie par l expert immobilier indépendant avant déduction des frais de transaction s élève à 2 216,76 millions au à comparer à 2 180,47 millions au Le ratio d endettement (soit les dettes rapportées au total des actifs) s élève au à 48,83 %. L Arrêté Royal du a relevé la limite d endettement autorisé de 50 à 65 % du total des actifs. A c t i f n e t r é é v a l u é Actif net par action ordinaire sur base de l évaluation du patrimoine immobilier en juste valeur Actif net réévalué par action ordinaire Actif net réévalué par action ordinaire sur base «fully diluted» (2) (en ) ,87 100,82 (1) 106,54 101,30 (1) Actif net par action ordinaire sur base de l évaluation du patrimoine immobilier en valeur d investissement Actif net réévalué par action ordinaire Actif net réévalué par action ordinaire sur base «fully diluted» (2) ,31 106,32 (1) 111,25 106,06 (1) L actif net par action ordinaire sur base de la juste valeur du portefeuille immobilier s élève à 106,87 au contre 100,82 au (après affectation du dividende proposé de l exercice 2005), soit une augmentation de 6,0 %. L actif net par action ordinaire sur base de la valeur d investissement du portefeuille immobilier s élève à 112,31 au contre 106,32 au (après affectation du dividende proposé de l exercice 2005), soit une augmentation de 5,6 %. P r é v i s i o n s À la lecture des résultats enregistrés au cours du 1 er semestre, des perspectives pour la 2 e partie de l année et en l absence de relèvements accélérés du niveau des taux d intérêt, le résultat net courant par action ordinaire, hormis l impact de la norme IAS 39, devrait avoisiner 8,50, conformément au résultat annoncé dans la prévision du Rapport Annuel La prévision de dividende pour l exercice 2006 (payable en 2007) est de 7,40 brut par action ordinaire (pay-out du résultat net courant de 87 %). (1) Après affectation du dividende de l exercice. (2) Les actions privilégiées sont convertibles à raison d une action ordinaire pour une action privilégiée, à dater du 5 e anniversaire de leur émission (2009). Jusqu à leur conversion, les actions privilégiées bénéficient d un droit prioritaire aux répartitions de liquidation, mais plafonné à leur prix d émission. L actif net réévalué par action ordinaire se calcule sur base des capitaux propres sous déduction de la valeur de ce droit ( 159,1 millions). L actif net réévalué par action est ensuite calculé ici pro forma sur une base «fully diluted» qui suppose que les actions privilégiées auraient déjà été converties dès l émission, ceci afin de présenter dès aujourd hui l effet de leur conversion future sur l actif net réévalué par action ordinaire. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

10 8 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

11 Rapport immobilier P E R F O R M A N C E S D E C O F I N I M M O Poursuivant sa stratégie commerciale, axée sur la fidélisation du client et l adaptation des loyers aux niveaux du marché, Cofinimmo a réalisé, au cours du semestre écoulé, 76 transactions et ainsi loué m 2. Quant au risque de vacance locative lié aux baux arrivant à échéance en 2006, Cofinimmo est parvenue à ce jour à en sécuriser 72 % pour les 4 prochaines années, dont m 2 relatifs à des baux existants renégociés ou prolongés. La conclusion de baux avec des nouveaux clients et d extensions avec des clients existants pour un total de m 2 permet à Cofinimmo de maintenir un taux d occupation supérieur à 95 %. Le taux d occupation au s élève à 95,1 % (1), ce qui représente une croissance de 0,7 % par rapport à la même période en Ce taux est largement supérieur à celui du marché, qui s est stabilisé autour de 89,6 % (2). Take-up et vacance locative à Bruxelles ( ) (2) 12 % 800 Take-up secteur public 10 % 10,44 % Take-up secteur privé Taux de vacance du marché Taux de vacance Cofinimmo VACANCE LOCATIVE 8 % 6 % 4 % 5,32 % TAKE-UP (x m 2 ) % % H (1) Pour les immeubles en exploitation. (2) Source : CB Richard Ellis. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

12 Rapport immobilier É v o l u t i o n d u p o r t e f e u i l l e Au , le patrimoine immobilier consolidé était constitué de 143 biens, situés principalement à Bruxelles (87 %) et totalisant m 2 de surface locative en superstructure. La très grande majorité de ce patrimoine (97 %) est constituée de bureaux. Les maisons de repos représentent 0,9 %. (x ) Évolution du portefeuille (1) Valeur d investissement du portefeuille entier (2) Projets et réserve foncière (2) Total des immeubles en exploitation (2) Loyers contractuels Rendement sur immeubles en exploitation Loyers contractuels + VLE (3) des immeubles inoccupés à la date d évaluation Rendement si immeubles en exploitation loués à 100 % Taux d occupation des immeubles en exploitation (4) 2 216,76-61, ,79 150,02 6,95 % 157,70 7,40 % 95,13 % 2 180,47-41, ,26 154,91 7,24 % 161,78 7,56 % 95,76 % Le taux d occupation, qui s applique uniquement aux immeubles en état d être occupés à la date de calcul (immeubles en exploitation), s élève à 95,13 %, contre 95,76 % le Ce taux est légèrement inférieur à celui au en raison de l acquisition d un bien vide, Luxembourg 40, dont la commercialisation est en cours. La moyenne du marché belge des bureaux était évaluée au à 89,56 % (source : CB Richard Ellis). La rubrique Projets et réserve foncière comprend le terrain du bâtiment Egmont II, dont les travaux de construction se termineront au 3 e trimestre 2006, l immeuble Loi 56 dont la rénovation devrait se terminer fin 2006, l immeuble Square de Meeûs 23 (récemment acquis par l acquisition des actions de la SA Belgian European Properties) qui devra faire l objet d une rénovation complète s étalant sur les années 2006 et 2007 et les immeubles Colonel Bourg 122 et Keiberg 410, qui font l objet d une rénovation lourde en RÉpartition géographique du portefeuille % m 2 Valeur d investissement Bruxelles Central Business District Quartier Léopold Quartier Louise Centre/Nord Bruxelles Décentralisé Bruxelles Périphérie et Satellites Anvers Autres régions TOTAL (1) Extrait du rapport de l expert immobilier indépendant Winssinger & Associés sur base de la valeur d investissement, y compris les actifs détenus en vue de la vente. (2) Les valeurs de portefeuille reprises dans le tableau ci-dessus sont exprimées en valeur d investissement. Leur expression en juste valeur s obtient en les divisant par 1,025. (3) Valeur Locative Estimée. (4) Calculé sur base des revenus locatifs. 1 0 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

13 R a p p o r t d e l e x p e r t ( 1 ) Contexte Cofinimmo nous a mandaté pour procéder à la valorisation de son patrimoine immobilier au , dans le cadre de la préparation de ses états financiers à cette date. Notre firme possède une connaissance suffisante des marchés immobiliers sur lesquels opère Cofinimmo ainsi que la qualification professionnelle nécessaire et reconnue pour réaliser cette valorisation. Notre mission a été réalisée en toute indépendance. Selon l usage, notre mission est réalisée sur base des renseignements communiqués par Cofinimmo en ce qui concerne l état locatif, les charges et taxes à supporter par le bailleur, les travaux à réaliser, ainsi que tout autre élément pouvant influencer la valeur des immeubles. Nous supposons ces renseignements exacts et complets. Tel que précisé de manière explicite dans nos rapports d évaluation, ceux-ci ne comprennent en aucune manière, une expertise de la qualité structurelle et technique des immeubles, ainsi qu une analyse de la présence éventuelle de matériaux nocifs. Ces éléments sont bien connus de Cofinimmo qui gère son patrimoine de manière professionnelle et procède à une due-diligence technique et juridique avant l acquisition de chaque immeuble. Opinion Nous confirmons que notre valorisation a été effectuée en conformité avec les normes nationales et internationales (International Valuation Standards) ainsi que leurs modalités d application, notamment en matière d estimation de Sicaf Immobilière. La valeur d investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de cession. La valeur d investissement ne reflète pas les dépenses d investissement futures qui amélioreront les biens immobiliers, ni les avantages futurs liés à ces dépenses. Elle repose sur la valeur actualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble diminuée des charges d entretien incombant aux propriétaires. Le taux d actualisation dépend principalement des taux d actualisation observés sur le marché de l investissement immobilier eu égard à la localisation et à la qualité des bâtiments et des locataires à la date de valorisation. Les loyers futurs sont estimés sur base des loyers contractuels existants et des anticipations du marché immobilier propre à chaque immeuble pour les périodes subséquentes. La vente d un immeuble est en théorie soumise à la perception par l État d un droit de mutation. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n est connu que lorsque la vente a été conclue. L analyse de l historique des cessions réalisées sur le marché belge durant les années 2003 à 2005 incluses donne un taux moyen de coût de transaction de 2,5 %. (1) Ce rapport concerne le patrimoine immobilier de Cofinimmo, actifs détenus en vue de la vente exclus. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

14 Rapport immobilier Aussi la valeur probable de réalisation des immeubles de plus de , droits déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel IAS/IFRS, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d investissement d un montant de droit équivalent à 2,5 %. Ce taux de 2,5 % sera revu périodiquement et adapté pour autant que l écart constaté sur le marché institutionnel soit supérieur à ± 0,5 %. Pour les autres immeubles, les droits d enregistrement ont été déduits. Sur base des remarques faites aux paragraphes précédents, nous confirmons que la valeur d investissement du patrimoine immobilier de Cofinimmo au s élève à (deux milliards cent cinquante sept millions deux cent soixante mille euros). La valeur probable de réalisation du patrimoine immobilier de Cofinimmo au correspondant à la juste valeur (fair value), au sens du référentiel IAS/IFRS, s établirait à (deux milliards cent et quatre millions quatre cent quinze mille trois cent quarante quatre euros). Sur cette base, les rendements sur loyers perçus ou contractuels, hors projets, terrains et immeubles en cours de rénovation et après application d un loyer fictif sur locaux occupés par Cofinimmo, s établissent à 6,95 % de la valeur d investissement. En supposant les immeubles entièrement loués, le rendement passerait à 7,40 % de la valeur d investissement. Les immeubles de placement ont un taux d occupation de 94,99 %. La moyenne du niveau des loyers perçus ou contractuels (hors projets et immeubles en rénovation) est supérieure de ± 3,79 % à la valeur locative normale estimée pour le patrimoine à ce jour. Le patrimoine est réparti comme suit : PATRIMOINE BRUXELLES ET SES 19 COMMUNES PéRIPHéRIE ET SATELLITES DE BRUXELLES ANVERS ET AUTRES RéGIONS PROJETS ET RéSERVES FONCIèRES à BRUXELLES ET PéRIPHéRIE 72,24 11,09 13,80 2,87 % ÉVOLUTION (1) 100,00 Bruxelles, le Winssinger & Associés SA (1) Dont 24,55 % loués à long terme (> 12 ans) à l État belge, la Commission Européenne, Axa et Restel. 1 2 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

15 Cofinimmo en bourse A p e r ç u d e s p e r f o r m a n c e s b o u r s i è r e s Action ordinaire Cours de bourse (en ) Le plus élevé Le plus bas À la clôture Moyenne Rendement en dividende (1) Return brut (2) (sur 12 derniers mois) Volume Volume journalier moyen Volume annuel (sur 12 derniers mois) Nombre d actions ordinaires ayant jouissance dans les résultats consolidés à la clôture Capitalisation boursière à la clôture Zone de free float (3) Vélocité (3) (sur 12 derniers mois) Vélocité ajustée (3) (sur 12 derniers mois) ,5 125,1 135,2 133,9 5,49 % 8,87 % % 42 % 52 % 135,20 120,40 133,70 128,30 5,73 % 17,00 % % 42,87 % 53,59 % 122,00 103,80 120,40 114,45 6,38 % 16,60 % % 39,69 % 52,92 % 110,20 100,20 110,20 105,54 6,87 % 17,35 % % 37,52 % 50,02 % Action privilégiée COFP COFP COFP COFP Cours de bourse (en ) À la clôture 126,9 135,00 118,00 131,00 Moyenne 132,4 128,55 127,29 124,79 Rendement en dividende (1) 4,81 % 4,96 % 5,00 % 5,10 % Return brut (sur 12 derniers mois) 6,57 % 16,75 % -1,91 % 13,76 % Volume Volume journalier moyen Volume annuel (sur 12 derniers mois) Nombre d actions Capitalisation boursière à la clôture Obligation (4) Cours de bourse (en ) À la clôture Moyenne Rendement jusqu à l échéance (moyenne) Rendement total moyen (appréciation cours + coupon réinvesti) Nombre de titres 103,08 105,47 4,45 % -2,21 % ,72 106,05 108,54 103,28 4,09 % 4,82 % 7,43 % 4,55 % (1) Dividende brut sur la moyenne du cours de bourse. (2) Appréciation du cours + rendement en dividende. (3) Selon la méthode Euronext. (4) Voir page 67 du Rapport Annuel C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

16 Cofinimmo en bourse D i v i d e n d e e t r e n d e m e n t La prévision du dividende ordinaire pour l exercice 2006 est de 7,40 brut ( 6,29 net) par action, ce qui représente une croissance moyenne de 3,4 % depuis le dividende versé pour l année La prévision du dividende privilégié pour l exercice 2006 est de 6,37 brut ( 5,41 net) par action. Le précompte mobilier sur les dividendes versés s élève à 15 %. A c t i o n n a r i at Société Secteur Actions ordinaires % Actions privilégiées (1) Nombre total d actions (droits de vote) % Groupe Dexia (DVV-LAP) AGF Belgium Groupe Cofinimmo Assurance Assurance Actions propres ,21 8,50 3, ,98 7,41 2,67 Nombre d actions émises Free float ,00 80, ,00 80,94 A g e n d a d e l a c t i o n n a i r e DATES RéSULTATS TRIMESTRIELS AU Résultats annuels au Résultats trimestriels au Assemblée Générale Ordinaire pour 2006 Résultats semestriels au Résultats trimestriels au Résultats annuels au Assemblée Générale Ordinaire pour (1) Actions nominatives, avec droits de vote, convertibles à partir de 2009 (1 pour 1). 1 4 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

17 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

18 Comptes semestriels consolidés C O M P T E s D E R é S U LT AT s C O N S O L I D é s Notes 2 e trimestre e trimestre 2005 Cumul au Cumul au Revenus locatifs Reprises de loyers cédés et escomptés Charges relatives à la location Résultat locatif net Récupération de charges immobilières Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Frais incombant aux locataires et assumés par le propriétaire sur dégâts locatifs et remises en état au terme du bail Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués Résultat immobilier Frais techniques Frais commerciaux Charges et taxes sur immeubles non loués Frais de gestion immobilière Résultat d exploitation des immeubles Frais généraux de la société Résultat d exploitation avant résultat sur portefeuille Résultat sur vente d immeubles de placement Variations de la juste valeur des immeubles de placement Résultat d exploitation Revenus financiers Charges d intérêts Résultat financier Résultat avant impôt Impôts des sociétés Exit tax Impôt Résultat net - part du Groupe Dividendes privilégiés - Proposition RéSULTAT NET - PART DU GROUPE (ACTIONS ORDINAIRES) RéSULTAT NET COURANT - PART DU GROUPE (ACTIONS ORDINAIRES) RéSULTAT SUR PORTEFEUILLE (ACTIONS ORDINAIRES) R É S U LT AT P A R A C T I O N Notes 2 e trimestre e trimestre 2005 Cumul au (en ) Cumul au Résultat net courant - part du Groupe par action ordinaire 11 2,11 2,01 4,87 3,80 Résultat sur portefeuille par action ordinaire 0,02 0,21 0,43 0,13 Résultat net - part du Groupe par action ordinaire 2,13 2,22 5,30 3, C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

19 B I L A N C O N S O L I D é Actifs non courants Immobilisations incorporelles Immeubles de placement Projets de développement Actifs à usage propre Autres immobilisations corporelles Actifs financiers non courants Créances de location-financement Créances commerciales et autres actifs non courants Actifs courants Actifs détenus en vue de la vente Créances de location-financement Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation TOTAL DE l ACTIF Capitaux propres Capital Primes d émission Réserves Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des instruments financiers Passif Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Autres passifs financiers non courants Passifs courants Dettes financières courantes Autres passifs financiers courants Dettes commerciales et autres dettes courantes Comptes de régularisation notes , 6 4, TOTAL DES CAPITAUX PROPRES ET Du PASSIF C A L C U L D U R AT I O D E N D E T T E M E N T Dettes financières non courantes Autres passifs financiers non courants (excepté instruments de couverture) Dettes financières courantes Autres passifs financiers courants (excepté instruments de couverture) Dettes commerciales et autres dettes courantes Dette totale Actif total = / RATIO D ENDETTEMENT = 48,83 % 46,30 % C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

20 Comptes semestriels consolidés T A B L E A U D E S F L U X D E T R é S O R E R I E TRéSORERIE ET équivalents DE TRéSORERIE AU DéBUT DE L EXERCICE Résultat net Éléments non monétaires à ajouter/déduire du résultat Amortissements et réductions de valeur Amortissements/Réductions de valeur (ou reprises) sur actifs incorporels et corporels (+/-) Pertes de valeur sur actifs courants (+) Reprises de pertes de valeur sur actifs courants (-) Autres éléments non monétaires Variations de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) Mouvement des provisions (+/-) Reprises de loyers cédés et escomptés Étalement des gratuités (+/-) Étalement des incentives (+/-) Impact IAS 39 Autres TRéSORERIE NETTE DES ACTIVITéS OPéRATIONNELLES AVANT VARIATION DU BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT Variation du besoin en fonds de roulement Mouvements des éléments d actif Créances commerciales Créances d impôt Autres actifs à court terme Charges à reporter et produits acquis Mouvements des éléments de passif Dettes commerciales Taxes, charges sociales et dettes salariales Charges à imputer et produits à reporter TRéSORERIE NETTE DES ACTIVITéS OPéRATIONNELLES (A) C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

21 Activités d investissement Actifs incorporels Immeubles de placement Projets de développement Autres actifs corporels Créances de location-financement à long terme Actifs financiers à long terme Créances commerciales et autres actifs à long terme Actifs détenus en vue de la vente Acquisition de sociétés immobilières TRéSORERIE NETTE UTILISéE DANS LES ACTIVITéS D INVESTISSEMENT (B) CASH FLOW LIBRE (A+B) Variation des passifs financiers et des dettes financières Augmentation (+)/Diminution (-) des dettes financières Augmentation (+)/Diminution (-) des autres passifs financiers Variation des autres passifs Augmentation (+)/Diminution (-) des autres dettes Variation des capitaux propres Augmentation (+)/Diminution (-) des variations de juste valeur des actifs et passifs financiers Cession d actions propres Dividende mis en paiement (+ plan de participation aux bénéfices) Dividende de l exercice précédent (-) TRéSORERIE NETTE DES ACTIVITéS DE FINANCEMENT (C) TRéSORERIE ET équivalents DE TRéSORERIE à LA FIN DE L EXERCICE (A+B+C) C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

22 Comptes semestriels consolidés É T AT C O N S O L I D é D E S V A R I AT I O N S D E S C A P I T A U X P R O P R E S Capital AU er semestre 2005 Dividendes Exercice 2004 Résultat de la période Résultat de la période - plan de participation Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des actifs/passifs financiers non inclus dans le résultat - sur instruments financiers dérivés Acquisitions/Cessions d actions propres Autres AU e semestre 2005 Résultat de la période Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des actifs/passifs financiers non inclus dans le résultat - sur instruments financiers dérivés Acquisitions/Cessions d actions propres Autres AU er semestre 2006 Dividendes Exercice 2005 Résultat de la période Résultat de la période - plan de participation Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur des actifs/passifs financiers non inclus dans le résultat - sur instruments financiers dérivés Acquisitions/Cessions d actions propres Autres AU C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

23 Primes d émission Réserves Variation de juste valeur des instruments financiers Déduction des frais et droits de mutation Capitaux propres attribuables aux détenteurs du capital de la maison-mère Capitaux propres C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

24 Notes sur les comptes semestriels consolidés N O T E 1. I n f o r m at i o n s g é n é r a l e s Cofinimmo SA est une Sicaf immobilière, soumise à la législation belge, ayant son siège social à 1200 Bruxelles (Bd de la Woluwe 58). Les comptes semestriels consolidés de Cofinimmo SA clôturés au comprennent la société et ses filiales. Les comptes semestriels consolidés ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 (Information financière intermédiaire). N O T E 2. M É T H O D E S c o m p t a b l e s s i g n i f i c at i V E s Les méthodes comptables sont identiques à celles reprises dans le Rapport Annuel N O T E 3. G E S T I O N D U R I S Q U E O P é R AT I O N N E L E T F I N A N C I E R Les risques identifiés et décrits dans le Rapport Annuel 2005 restent en substance ceux auxquels est confronté le Groupe au La maîtrise de ces risques est effectuée avec les mêmes moyens et selon les mêmes critères durant le semestre qu au cours de l exercice précédent. > P L A NT I N & M O R E T US, P L A NT I N & M O R E T US L E I ANT WER P E N 2 2 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

25 N o t e 4. I N F O R M AT I O N S E C T O R I E L L E Les bureaux représentent plus de 97 % du patrimoine et les maisons de repos 0,9 %. Les autres secteurs d activité ne sont pas significatifs. Le Groupe opère dans 7 zones géographiques majeures. COMPTEs DE RéSULTATs Produits sectoriels : résultat locatif net Résultats sectoriels : résultat d exploitation des immeubles (1) Bruxelles Centre Bruxelles Léopold Bruxelles Louise Bruxelles Nord Bruxelles Décentralisé Bruxelles Périphérie & Satellites Anvers Autres régions TOTAL Bruxelles Centre Bruxelles Léopold Bruxelles Louise Bruxelles Nord Bruxelles Décentralisé Bruxelles Périphérie & Satellites Anvers Autres régions JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE TOTAL RééVALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT Bruxelles Centre Bruxelles Léopold Bruxelles Louise Bruxelles Nord Bruxelles Décentralisé Bruxelles Périphérie & Satellites Anvers Autres régions TOTAL (1) Hormis les frais de gestion immobilière. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

26 Notes sur les comptes semestriels consolidés N o t e 5. R E V E N U S l o c at i f s e t c h a r g e s R E L A T I V E S à L A L O C AT I O N Revenus locatifs Revenu potentiel brut Vacance locative Loyers Revenus garantis par les promoteurs en remplacement des loyers Gratuités locatives Incentives accordés aux locataires Indemnités perçues pour résiliation anticipée des contrats de location TOTAL Reprises de loyers cédés et escomptés Charges relatives à la location Loyers à payer sur locaux loués Réductions de valeur sur créances commerciales TOTAL Le montant sous la rubrique «Reprises de loyers cédés et escomptés» représente la différence entre la valeur actualisée des paiements futurs, liés à l inflation, des baux de la Régie des Bâtiments pour les tours North Galaxy au et au La reprise par le compte de résultats permet une reconstitution graduelle de la valeur initiale brute de l immeuble à la fin du bail. Il s agit d un poste de revenu non monétaire et récurrent. La variation de la juste valeur de l immeuble North Galaxy elle-même est déterminée par l expert indépendant et est reprise en perte ou profit dans la rubrique «Variation de la juste valeur des immeubles de placement». Il s agit cette fois d un poste non récurrent, car dépendant des hypothèses de l expert sur les conditions de marché futures. Revenus locatifs totaux Revenu total généré par les immeubles de placement du Groupe, en vertu de contrats de location simple et des contrats de location-financement Revenus locatifs des contrats de location simple Produits d intérêts des contrats de location-financement Composante capital des contrats de location-financement TOTAL C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

27 N o t e 6. I m m e u b l e s d e p l a c e m e n t AU Dépenses capitalisées Acquisitions Transferts de/(à) projets de développement Transferts de/(à) actifs détenus en vue de la vente Cessions Augmentation/(diminution) de la juste valeur AU 30.06/ N o t e 7. P r o j e t s d e d é v e l o p p e m e n t AU Investissements Acquisitions Transfert des/(aux) immeubles de placement Augmentation/(diminution) de la juste valeur AU 30.06/ > B E LL I A R D I -II, RUE B E LL I A R D B RU X E LL E S C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

28 Notes sur les comptes semestriels consolidés N o t e 8. I n s t r u m e n t s f i n a n c i e r s d é r i v é s La politique de gestion du risque de Cofinimmo est présentée à la page 2 du Rapport Annuel Instruments financiers dérivés conclus en vue de couvrir des risques futurs PéRIODE Option Prix d exercice Montant CAP acheté CAP acheté FLOOR vendu FLOOR vendu 4,00 % 4,25 % 3,00 % 3,25 % PéRIODE Dérivé Taux fixe Montant Fév/Déc 2006 Avr/Déc IRS IRS FRA 2,8113 % 3,0495 % 2,7093 % Cofinimmo Luxembourg a contracté un Interest Rate Swap contre Euribor 3 mois relatif à l emprunt obligataire de 100 millions (5,25 %), échéant le , qu elle a émis. Juste valeur des instruments de couverture Couverture de flux de trésorerie Options CAP achetées Options FLOOR vendues Swaps de taux d intérêt - Contrats forward Couverture de juste valeur Swaps de taux d intérêt Trading Options CAP achetées Actifs Au Passifs Actifs Au Passifs TOTALB Composantes courantes et non-courantes de la juste valeur des instruments de couverture Actifs Au Passifs Actifs Au Passifs Non courants Courants TOTAL À la date de clôture, les capitaux propres incluaient la partie efficace de la variation de la juste valeur des actifs et passifs financiers correspondant aux instruments financiers dérivés, qualifiés de couverture de flux de trésorerie. 2 6 C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L

29 Partie efficace de la VARIATION DE LA juste valeur des instruments financiers dérivés SOLDE AU Variations de la partie efficace de la juste valeur des instruments financiers dérivés Transfert au compte de résultats SOLDE AU Partie inefficace de la VARIATION DE LA JUSTE VALEUR des instruments financiers dérivés SOLDE AU Variations de la partie inefficace de la juste valeur des instruments financiers dérivés SOLDE AU N O T E 9. C A P I T A L E T P R I M E S D é M I S S I O N Au cours du 1 er semestre 2006, il n y a pas eu de changements en ce qui concerne les actions émises, le capital et les primes d émission, et ce dans aucune des 2 catégories d actions. N O T E 1 0. P A I E M E N T S F O N D é S S U R D E S A C T I O N S Plan d options sur actions En 2006, Cofinimmo a lancé un plan d options sur actions par lequel options sur actions ont été accordées au management du Groupe. Cofinimmo applique la norme IFRS2 en reconnaissant la juste valeur des options sur actions à la date d octroi sur la durée de dévolution des droits (c est-à-dire 3 ans) selon la méthode d acquisition progressive. La juste valeur des options accordées en 2006 s élève à 0,21 million. La charge annuelle de l acquisition progressive est comptabilisée dans les frais de personnel du compte de résultats et s élève à 3 389,93 pour le 1 er semestre Au moment de l exercice, les bénéficiaires paieront le prix d exercice de 129,27 par action pour le plan de 2006, en échange de la livraison physique des titres. Les options seront exerçables jusqu au au plus tard pour les options octroyées en En cas de départ volontaire ou involontaire (à l exclusion d une rupture pour motif grave) d un bénéficiaire, les options sur actions acceptées et dévolues ne pourront plus être exercées qu au cours de la première fenêtre d exercice suivant la date de la rupture de contrat. Les options non dévolues sont annulées. En cas de départ involontaire d un bénéficiaire pour motif grave, les options sur actions acceptées, dévolues ou non, seront annulées. Ces conditions d acquisition et de périodes d exercice des options en cas de départ, volontaire ou involontaire, s appliqueront sans préjudice du pouvoir du Conseil d Administration pour les membres du Comité de Direction (ou du Comité de Direction pour les autres participants) d autoriser des dérogations à ces dispositions à l avantage du bénéficiaire, sur la base de critères objectifs et pertinents. C O F I N I M M O R A P P O R T S E M E S T R I E L