Le marché des bureaux en France

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1 Le marché des bureaux en France Bilan

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3 Sommaire 05 Synthèse 08 Alsace 12 Aquitaine 16 Bourgogne - Franche-Comté 22 Bretagne 26 Champagne-Ardenne 30 Languedoc-Roussillon 34 Lorraine 38 Midi-Pyrénées 42 Provence-Alpes-Côte d Azur 58 Pays de la Loire 62 Rhône-Alpes 3

4 Définitions de A à Z Qualité des locaux Immeuble neuf : immeuble récemment construit de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Ces bâtiments sont assujettis à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Immeuble rénové : Immeuble ayant été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Immeuble récent : Immeuble de moins de 10 ans ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble ancien : Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Immeuble «en gris» : Immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de l opération ont été réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire, des autorisations d exploiter), mais dont la construction n est lancée que lorsqu un utilisateur s est positionné sur tout ou partie du programme. Clé en main : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur. Ces opérations ne sont comptabilisées dans la demande placée uniquement lorsque les conditions suspensives sont levées (obtentions autorisations et financement ) Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte propre. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T (par exemple au 31 décembre 2005). Exclut les recherches de successeur ou les congés de bail jusqu à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Loyer moyen : Exprimé en euro HT- HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d acquisition HT de l actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de vacance : Exprimé en %, ratio mesurant le rapport entre l offre immédiatement disponible et le parc total de bureaux existant. 4

5 Synthèse Demande placée : +6% en un an L année 2007 s achève sur un bilan plutôt positif en termes de demande placée sur les 16 agglomérations analysées dans notre étude : plus d un million de m² aura été placé, soit une progression de 6% par rapport à Si quelques marchés affichent un niveau de transaction en retrait, ce phénomène s explique le plus souvent : - par une performance 2006 dopée par des compte-propre, à l image de Toulouse - par un renouvellement moins fluide de la production neuve qui a toujours la préférence des utilisateurs. Le palmarès des agglomérations régionales reste inchangé et le marché lyonnais affirme sa position de leader avec une demande placée en 2007 de l ordre de m². Cette performance exceptionnelle s explique par la conjonction de deux phénomènes : l intégration de la précommercialisation auprès de la SCNF de m² dans la Tour Oxygène et le nombre élevé de transactions de plus de m². Le degré de maturité des marchés tertiaires est différent selon les agglomérations régionales considérées mais toutes affichent une ferme volonté de se positionner comme des alternatives pertinentes dans les problématiques immobilières des grands groupes nationaux ou internationaux : recherche d une taille critique de pôle tertiaire avec des immeubles labellisés Développement Durable ou Haute Qualité Environnementale, développement de nouvelles lignes de transports en commun ou d équipements structurants, etc. L année 2007 a aussi été marquée par la mise en service d une ligne ferroviaire à grande vitesse qui produit un effet polarisateur et accélérateur pour le développement tertiaire. Des exemples plus ou moins récents en France témoignent du succès des quartiers d affaires réalisés autour des gares TGV. Les exemples les plus avérés sont ceux de Lyon et de la Part Dieu, de Lille et du quartier d affaires Euralille. Ils sont de bonne augure pour les opérations en cours dans les villes récemment desservies par le TGV (Dijon, et plus récemment Reims, Nancy, Strasbourg etc..). Se dessine dès lors un classement des villes selon leur aptitude à attirer et à rendre captifs des grands utilisateurs dont le comportement tend à s uniformiser. Ce processus est étroitement lié à la maîtrise du renouvellement de l offre neuve dans des immeubles de qualité comparable à ceux développés en Ile-deFrance avec des gabarits de plus en plus importants. En marge de ces grands mouvements ayant favorisé tantôt des produits développés en périphérie tantôt en centre ville, le marché des bureaux en régions reste marqué par un dynamisme des petites et moyennes surfaces, segment sur lequel les utilisateurs sont de plus en plus exigeants quant à la qualité des surfaces proposées avec une tendance toujours forte à privilégier des solutions à l acquisition. ROYAUME-UNIE Viennent ensuite les agglomérations de Toulouse et Bordeaux, avec respectivement et m², où les bons résultats du marché sont liés à un écoulement dynamique de l offre neuve. Toulouse et Bordeaux sont désormais amplement engagées dans la constitution d un parc tertiaire «haut de gamme» susceptible d attirer des utilisateurs et investisseurs internationaux, alors que ces deux agglomérations réfléchissent à la constitution d un véritable quartier d affaires autour des deux futures gares TGV. Lille BELGIQUE Amiens Reims Rouen LUX m² m² Caen Nancy m² m² Paris Rennes m² m² m² m² Strasbourg Rennes Orléans Nantes m² m² Strasbourg Dijon m² m² Nantes Dijon m² m² SUISSE Poitiers Lyon C est encore le bon écoulement de l offre neuve (40% des transactions) qui aura permis au marché des bureaux phocéen d afficher des résultats en hausse de 15% en un an, avec plus de m² commercialisés en Cette configuration de marché se retrouve aussi à Rennes, à Nantes, mais aussi à Strasbourg. Limoges ClermontFerrand Lyon m² m² Bordeaux m² m² ITALIE Bordeaux Nîmes m² m² Toulouse m² m² 2006 Toulouse Montpellier m² m² Marseille Nice Sophia Antipolis m² m² m² m² Aix-REB Marseille m² m² m² m² 2007 ESPAGNE 5 Source : DTZ

6 Synthèse Offre immédiate et future Des valeurs prime en hausse Alors qu en 2006, la progression des commercialisations avait entraîné une forte baisse des disponibilités immédiates de bureaux (-15%), l offre immédiate a connu en 2007 une évolution contraire et enregistre une hausse de 11% en un an pour représenter m² fin Cette augmentation du stock est à relativiser car les disponibilités sont encore inférieures aux commercialisations de l année ( m²), soit un coefficient d écoulement de l offre de l ordre de 0,8 sur l ensemble de 16 agglomérations étudiées. Sur l ensemble des 16 agglomérations tertiaires étudiées, les loyers prime de bureaux sont soit stables soit orientés à la hausse. De façon globale, la progression des valeurs prime est de l ordre de 5% mais, sur certaines villes, elle est nettement supérieure à 10%. Le graphique ci-dessous représente la demande placée en 2007 et l offre immédiate en fin d année. De nature moins cyclique que le marché francilien, le marché des bureaux en régions pourrait cependant encore enregistrer une progression de ses loyers tant sur les surfaces de seconde main de bonne qualité que sur des surfaces neuves ou très bien restructurées, ces marchés demeurant marqués par un manque de disponibilités de qualité. Les facteurs de cette progression tiennent soit au développement d une offre neuve sur des marchés où elle était jusqu à présent plutôt rare, soit d un genre nouveau d immeubles tertiaires (taille des opérations, localisation en centre ville, concepts verticaux, etc ) Equilibre Sur-offre ROYAUME-UNIE en milliers de m² 250 Lille 200 BELGIQUE Amiens Lyon 150 Strasbourg Reims Bordeaux Rouen Caen 100 Toulouse Nancy Aix Sophia Nîmes Dijon Nice 0 Reims Sous-offre Marseille Rennes Orléans Source : DTZ Dijon Strasbourg Nantes L analyse de chacun des marchés a mis en évidence comme tendance de fond une tension sur les surfaces neuves, dont le volume apparaît insuffisant pour répondre aux besoins grandissants des entreprises. L ajustement des rythmes de production des immeubles neufs est un exercice difficile en soi et sur les marchés régionaux, l étroitesse de l offre combinée à un nombre croissant de grandes transactions a créé, selon les marchés, des situations temporaires de pénurie de surfaces neuves. Ainsi, à Marseille et Lyon, le faible nombre ou l absence de livraisons d immeubles neufs en 2008 sur les quartiers d affaires traditionnels constitue une opportunité inédite pour des secteurs plus émergents d affirmer leur vocation tertiaire Nantes Nancy Rennes Strasbourg Paris Nantes Rennes 100 LUX Dijon SUISSE Lyon Poitiers Limoges ClermontFerrand Lyon Bordeaux ITALIE Nice Bordeaux Toulouse ESPAGNE 6 Toulouse Nîmes Montpellier Marseille Aix-REB Marseille Sophia Antipolis

7 Synthèse Investissement en régions : contexte général Avec 5,5 milliards d euros investis en 2007, le marché de l investissement en régions enregistre à nouveau une excellente performance. Ce marché attire des investisseurs qui, confrontés en Ile-de-France à un manque d offre et une concurrence très vive, reportent de plus en plus leurs intentions d investir sur les actifs en régions. Cet engouement pour les marchés régionaux est également encouragé par des taux de rendement certes baissiers mais encore attractifs. Un nombre croissant de fonds d investissement développent désormais une stratégie de pénétration du marché français directement à partir des marchés régionaux. Le marché de l investissement en régions pourrait s accélérer avec l entrée en fonction des OPCI* qui, à l image de leurs aînées les SCPI**, devraient être actifs sur les agglomérations de province. Investissement bureaux en Régions* Total Dont 1ère main Dont VEFA Dont Blanc *en millions d euros Investissement en bureaux : près de 2 milliards Les acquisitions d actifs tertiaires en régions, qui avaient enregistré un recul au cours de l année 2006, semblent de nouveau intéresser les investisseurs. Avec près d 1,8 milliard d euros, ils représentent un tiers des engagements. Les ventes de bureaux en régions ont largement été animées par des cessions de portefeuilles qu ils soient composés d actifs de seconde main («Celsius» acquis par INVISTA auprès d AERIUM) ou d immeubles neufs construits ou en projet (portefeuille GROUPE LAZARD, l un à GENERALI LEND LEASE pour 80 millions d euros et l autre à ROCKSPRING pour 50 millions d euros). En 2007, les acquisitions auront aussi porté sur des actifs de première main ou en projet dont le nombre augmente de façon régulière pour accompagner l appétit grandissant des investisseurs (fonds d investissement ou OPCI) : «Anthémis», «Tour Oxygène» ou encore «Docksite» à Lyon, «Galaxia» à Toulouse, la seconde tranche de «Bordeaux Plaza» acquise par COMMERZBANK. Ainsi, plus d un milliard d euros aura été engagé sur des immeubles de bureaux de première main, dont près de 500 millions sur des opérations en VEFA, soit deux fois plus qu en Taux prime : la fin de la compression? La compression des taux de rendement prime déjà mise en évidence en 2005 et 2006 s est poursuivie en 2007 mais sur un rythme plus lent. A partir de mi-2007, les premières conséquences des difficultés de financement des acquisitions ont stoppé ce mouvement, qui pourrait s inverser sur le premier semestre Si le marché des bureaux en régions présente toujours de bons fondamentaux, une attention toute particulière est désormais portée à un «pricing» raisonnable des actifs. Une correction à la baisse des valeurs vénales est attendue pour des actifs non prime. Sur les 15 agglomérations étudiées, les taux de rendement pour des actifs tertiaires prime s échelonnaient fin 2007 entre : - 5,6% à Lyon, - 6% à Marseille, - 6,5% à Toulouse, Bordeaux, Nancy et Strasbourg, - de 7,2 à 7,5% à Nice, Sophia-Antipolis,, Nantes, Rennes, Reims, Dijon. Evolution des engagements en immobilier d entreprise en France Evolution des investissements en régions Evolution des taux de rendement prime bureaux Hors portefeuilles Portefeuilles 6 5, en milliards d euros en milliards d euros ** dont externalisations ACCOR (436 millions d ) INTERCONTINENTAL (634 millions d ) ** en % R e nnes Na nte s B orde a ux T oulous e Nim es Ma rs ei lle T oulon S ophia Nic e L yon Di jon S tra s bourg Na ncy R e ims 7 Source : DTZ

8 Provence-Alpes-Côte d Azur - Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs Evolution Demande placée m² m² k Offre immédiate m² m² Taux de rendement prime 7,5 % 7,5 % g Données Macro Economiques Population TPM* Département Population active TPM* Département Entreprises de plus de 100 salariés Département Source INSEE (2005) Source INSEE (1999) Source CCI (2007) Taux de taxe professionnelle 27,19% Département 8,55% Région 3,84% L augmentation du volume placé à ( m²) n est due qu à une seule transaction de grande envergure. Malgré la création de la zone franche urbaine, au centre de l ancien, d une superficie de 52 hectares, les développements tertiaires se raréfient dans l agglomération. Le second tunnel de traversée souterraine de (Ouest-Est) devrait rééquilibrer la circulation et désenclaver certains quartiers. Le projet de transport en commun en site propre, dont la première phase reliera La Garde au centre-ville de en 2013, pourrait être un élément structurant pour l agglomération. Le paradoxe du marché des bureaux toulonnais s est encore renforcé en 2007 : la situation géographique de,étranglée entre la mer au Sud et montagne au Nord, impose aux utilisateurs à la recherche de bureaux de choisir entre Est et Ouest. Alors que les demandes se sont principalement exprimées sur le secteur Est, les offres n existaient qu à l Ouest. De plus, dans un marché animé quasi exclusivement par l acquisition, l absence d offre sur le secteur Est réduit très fortement l activité du marché. Il faudrait donc trouver rapidement les moyens d une inversion de l offre sur le plan géographique. Taux de taxe foncier bâti Département Région Source Mairie (2007) 23,90% 7,43% 2,36% Source Mairie (2007) *TPM : Provence Méditerranée Pierre BERNOIS Jean-Philippe CAS 294, rue Jean Jaurès Tél : +33 (0) dtz.toulon@dtz.com 55 Source : DTZ

9 Provence-Alpes-Côte d Azur - Demande placée Evolution m² m² k Le volume des transactions enregistrées sur l agglomération de ( m²), progresse de près de 30% par rapport à Cette hausse est liée à une transaction exceptionnelle. La communauté d agglomération TOULON PROVENCE MEDITERRANEE a acquis, pour son propre usage, fin 2007 auprès de FRANCE TELECOM l immeuble «Le Vecteur» (7 000 m² de bureaux). Les utilisateurs auront également été très présents sur le segment plus traditionnel des surfaces comprises entre 200 et m². ATOS ORIGIN s est positionné sur 829 m² de bureaux neufs dans la première tranche de «l Arborétum» livrée fin 2007 à Six- Fours-les-Plages et SNEF a pris à bail 810 m² de locaux de seconde main à La Seynesur-Mer. L opération «Palais Liberté» livrée en 2004/2005 et développant m² de bureaux sur l axe principal de sera restée vacante jusqu en 2007 où se seront concrétisées de nombreuses commercialisations sur des lots de 150 à 500 m². Ainsi AGF a loué 531 m², LCL 225 m², TPM 376 m², LE CREDIT COOPERATIF 165 m² et MEUNIER PROMOTION 156 m². Les surfaces restant disponibles, tant en bureaux qu en commerces, sont d ores et déjà en négociations avancées auprès de sociétés nationales. Hormis ces transactions ponctuelles, le marché nais demeure plutôt animé par une demande des petites surfaces, comprises entre 80 et 150 m². Evolution de la demande placée 20 Neuf ou restructuré Seconde main 15 en milliers de m² Transactions significatives - Année 2007 Preneur Adresse Surface Valeur Etat TOULON PROVENCE MEDITERRANEE ATOS ORIGIN SNEF AGF TPM LCL Valeurs locatives «Le Vecteur» - Rue Jean Henri Fabre «L Arborétum - Chemin du Négadou Six-Fours-Sur-Mer Rue de Rome La-Seyne-Sur-Mer «Palais Liberté» - Rue Vauban «Palais Liberté» - Rue Vauban «Palais Liberté» - Rue Vauban Loyer prime Evol g m² Vente nde main 829 m² 175 Neuf 810 m² nde main 531 m² 165 Neuf 376 m² 165 Neuf 225 m² 170 Neuf Le loyer prime augmente et atteint 175 /m²/an pour des immeubles en cours de développement. La fourchette des loyers moyens se resserre, s établissant entre 122 et 165 /m²/an en Palais Liberté Evolution du loyer moyen selon l état des locaux en /m²/an/ht/hc 200 Neuf Récent Ancien Source : DTZ 56

10 Provence-Alpes-Côte d Azur - Offre Offre immédiate Evolution m² m² Offre à 1 an Evolution m² m² L offre immédiatement disponible sur l agglomération toulonnaise diminue légèrement passant de m² disponibles fin 2006 à m² fin Plus de la moitié du stock vacant porte sur des surfaces de seconde main de taille moyenne, situées en périphérie de, principalement à l Est à La Valette du Var et La Garde, et à l Ouest à Ollioules, La Seyne-sur-Mer et Six-Fours-les-Plages. L offre neuve, après la commercialisation du «Palais Liberté» en centre-ville sera également localisée sur les communes périphériques de. Evolution de l offre immédiate en milliers de m² 10 Neuf ou restructuré Ancien Aucune libération sur des surfaces importantes n est aujourd hui connue et seulement m² sont disponibles sur 12 mois Production neuve Projets significatifs Opération Impasse Lavoisier La Valette-Du-Var Arborétum 2 - Chemin du Négadou Six-Fours-Les-Plages Promoteur Livraison au plus tôt Surface PRIVE m² REAL LAND m² La production neuve sur le secteur est limitée à deux opérations livrables d ici à 2009, pour un volume global de m². Un immeuble tertiaire de m², développé par un propriétaire privé, est en cours de construction à. Sa commercialisation a débuté avec le positionnement du TRESOR PUBLIC fin 2007 sur 400 m² (sous réserve de la levée de conditions suspensives). En fonction du bon écoulement des surfaces disponibles dans «Arborétum 1», la seconde tranche sera mise en chantier. «Arborétum 2», attendu courant 2009 développera m² de bureaux de bonne qualité sur la commune de Six-Foursles-Plages. Le périmètre de la Zone Franche Urbaine de englobe quelques fonciers qui pourraient prochainement faire l objet de développements sur les terrain EDF-GDF et SNCF-RFF notamment. Arborétum Projet La Valette du Var 57 Source : DTZ

11 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 (0) magali.marton@dtz.com +33 (0) emilie.bonnet@dtz.com Manuela Moura +33 (0) manuela.moura@dtz.com Chargée d études3 (0) delphine.mahe@dtz.com Chargée d études DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de collaborateurs opérant dans 140 villes et 45 pays, et 20 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)