Ordre national des architectes et des urbanistes du bénin

Transcription

1 Ordre national des architectes et des urbanistes du bénin BATIR SUR DU ROC EMISSION TELEVISEE SUR CANAL 3 BéNIN EMISSION N 5 THEME : DROIT D UTILISATION DU SOL : AUTORISATION DE LOTIR, permis de construire 1 Présenté par : Fakambi BANKOLE : Achitecte El Hafiz MARCOS : Urbaniste

2 Q1 : POURQUOI CE TITRE : AUTORISATION DE LOTIR, PERMIS DE CONSTRUIRE? Après la détermination des différentes affectations du sol et règles d utilisation par les documents d urbanisme supérieurs, le cadre d intervention des différents acteurs est ainsi défini. Que ce soient les puissances publiques, les collectivités territoriales, les personnes morales et physiques de droit privé, chacun a le droit d agir à travers des projets tendant à leur développement. Malgré tous les droits que confèrent à chacune de ces personnes les titres de propriétés en leur possession, leur droit d utilisation sur leurs propriétés foncières respectives reste limité par les règles d urbanisme pouvant aller jusqu à l interdiction de construire et dont le respect garantit les objectifs fixés par les documents d urbanisme supérieurs. D où la nécessité de contrôler l utilisation du sol par le biais des autorisations d utilisation du sol dont la plus connues est le permis de construire. Il existe toutefois plusieurs formes d intervention en matière d urbanisme qui sont subordonnées à une autorisation. Nous citerons entre autres les zones d aménagement concerté (ZAC), les groupes d habitation, les équipements de loisir en zone de montagne et enfin les lotissements. L objet de ce travail est de présenter l autorisation de lotir et le permis de construire qui concernent les actions d urbanisme les plus utilisées au Bénin mais qui malheureusement ne sont pas menées suivant les règles en la matière. 2

3 Q2 : LE LOTISSEMENT EST-IL ENCADRE PAR UN MINIMUM DE REGLEMENTATION AU BENIN? L autorisation de lotir est régi par : - La circulaire N 183 SE/4 du 17 octobre 1938 au sujet des lotissements des centres urbains ; - Le décret du 20 mai 1955 du mars 1955 relatif aux groupes d habitations et aux lotissements dans les territoires relevant de l autorité du ministre de la France d Outre-mer ; - L arrêté N 0023 MEHU/DC/DU du 22 octobre 1996 définissant les prescriptions minimales à observer en matière de lotissement en République du Bénin. Aux termes de l article premier alinéa 3 du décret N du 20 mars 1955, «Constituent un lotissement, l opération et le résultat de l opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l habitation ou d usages commerciaux ou industriels.» Selon l arrêté 0023 MEHU/DC/DUA du 22 octobre 1996 «le lotissement est une opération de création volontaire d un tissu parcellaire. Il consiste à diviser un terrain en plusieurs parcelles destinées à la construction.» Selon le statut du lotisseur, on distingue le lotissement privé et le lotissement public. On peut aussi faire un classement fonction de la destination ; dans ce cas le lotissement peut être à usage d habitation, industriel ou commercial. 3 Q3 : SELON LES TEXTES QUE VOUS VENEZ DE CITER, QUI PEUT INITIER UNE OPERATION DE LOTISSEMENT AU BENIN? Sont compétents pour initier un projet de lotissement : - Les préfets de département et les maires pour le compte des collectivités locales ; - Le ministre chargé de l urbanisme et le ministre des finances pour le compte de l Etat ; - Les personnes et structures privées justifiant d un titre foncier sur le domaine objet de l opération.

4 Q4 : POUVEZ-VOUS RESUMER LA PROCEDURE D OBTENTION DE L AUTORISATION DE LOTIR? DEMANDE D ETABLISSEMENT DE PLAN DE LOTISSEMENT Avant l établissement du projet de lotissement et a fortiori avant la demande d autorisation de lotir proprement dite, l initiateur doit demander une autorisation d établissement de plan de lotissement à adresser au directeur en charge de l urbanisme. La réponse affirmative à cette demande autorise l initiateur à établir le projet de lotissement. Il peut être exigé l élaboration d un plan d aménagement sommaire antérieurement au projet de lotissement lui-même si la zone de situation de l opération ne dispose pas d un document d urbanisme supérieur ETABLISSEMENT DE DOCUMENTS DE LOTISSEMENT ET APPROBATIONS DIVERSES Deux catégories de documents sont élaborées dans les opérations de lotissement. La première concerne le dossier d état des lieux. Le dossier d état des lieux comporte et le répertoire d état des lieux et des documents graphiques que sont les plans planimétriques et altimétrique Ce dossier fait l objet d une enquête de commodo et incommdo pendant un mois. Sont compétents pour élaborer un dossier d état des lieux, les services d Etat compétent en la matière (aujourd hui il s agit de l IGN) et les cabinets privés de géomètre agréés par l Etat. 4 La seconde catégorie concerne le projet d urbanisme encore appelé projet de lotissement. Il comporte : - Des documents graphiques (plan de situation, plan d état des lieux, plan de voirie et d équipement, plan parcellaire, plan de voirie et réseaux divers) ; - Des documents écrits (rapport de présentation, règlement d urbanisme, cahier des charges, projet de recasement). Le projet de lotissement est astreint à trois approbations successives (adoption par le conseil communal, approbation par la commission nationale d urbanisme et par la commission nationale d urbanisme). Il est à noter que tout projet de lotissement doit être soumis à une enquête de commodo et incommodo avant d être examiné par la commission nationale d urbanisme. Sont compétents pour élaborer le projet de lotissement, les services techniques du ministère en charge de l urbanisme et les cabinets privés d urbanisme ou d architecture agréés par l Etat DES DIVERS ACTES A L AUTORISATION DE LOTIR Les divers actes successifs qui sanctionnent le projet de lotissement sont :

5 - Le compte rendu du conseil communal qui adopte le projet ; - L arrêté préfectoral autorisant la poursuite des travaux de lotissement (passage à la phase suivante) pris au vu du procès verbal de la commission départementale d urbanisme. - L arrêté du ministre en charge de l urbanisme pris au vu du procès verbal de la commission nationale d urbanisme et valant autorisation de lotir CONDITION DE FOND DE DELIVRANCE L AUTORISATION DE LOTIR L autorisation de lotir est accordée si le projet de construction respecte l ensemble des règles d urbanisme, en vigueur. Ces règles sont contenues dans différents types de documents à savoir : - Règlement national : règlement nationale d urbanisme, directives d aménagement national etc - Règlement de construction ; - Code de l hygiène publique ; - Règlements locaux prescrits par les documents d urbanisme supérieurs : Schéma Directeur d Aménagement et d Urbanisme (SDAU), Plan Directeur d Urbanisme, Plan d Occupation des Sols (POS), servitudes d utilité publique. L autorisation ne peut être refusée parce qu il se heurterait à des règles autres que d urbanisme (servitude de droit privé) ou d autre types de réglementation : dans ce cas l autorisation est accordée mais sous réserve des droits des tiers DECISION DE L ADMINISTRATION 5 Trois réponses sont possibles. - Octroi du permis : Il peut être inconditionnel ou sous conditions lorsqu un texte le prévoit (imposer la création d une aire de stationnement ou d un dispositif de protection de l environnement). - Refus du permis : Il est en principe explicite et doit être motivé au regard de la réglementation existante car il peut être contesté en justice. - Sursis à statuer : L administration peut dans certains cas différer sa décision pendant deux ans au plus pour le même motif. Ce sursis est possible dans tous les cas où la construction risquerait de compromettre ou de rendre onéreuses certaines opérations d urbanisme envisagées par l administration (travaux publics, POS en cours d élaboration ou de révision, opération d aménagement) Q5 : QUELS SONT LES EFFETS DE L AUTORISATION DE LOTIR, ET QU EST-CE QUE VOUS

6 DEPLORER DANS LA PRATIQUE DU LOTISSEMENT AU BENIN? EFFETS DE L AUTORISATION DE LOTIR DROIT ET OBLIGATIONS La réponse positive autorise le demandeur à mener à bien l opération dans les termes et sous les conditions acceptées par l administration. Toutefois, l autorisation de lotir ne vaut pas permis de construire pour les acquéreurs de lots qui devront le solliciter avant d entreprendre toute construction. Pendant la durée des travaux, la direction de l urbanisme peut à tout moment visiter le chantier pour vérifier le respect des prescriptions légales et la conformité des travaux à l autorisation. Elle peut déléguer ce pouvoir à sa représentation au niveau départemental. Les frais de contrôle sont à la charge du lotisseur. La durée de validité de l autorisation est limitée. Elle est considérée comme périmé si les travaux réels ne sont entrepris dans un délai de deux REALISATION DU LOTISSEMENT La déontologie en matière d urbanisme veut que le lotissement connaisse une phase de réalisation effective qui s est malheureusement réduite à celle dite d application dans le lotissement au Bénin. Cette phase comporte normalement non seulement la mise place des bornes mais également la réalisation d équipements et de viabilisation minimum telle que prévu par les différents textes précédemment évoqués. Cette situation devra être un souci dans le montage des opérations de lotissement pour les lotissements cessent d être de simples productions de parcelles pour devenir des espaces de vie et d activités pleins de chaleur et de convivialité. Pour y parvenir, le montage technico-financier des opérations de lotissement doit devenir un impératif auquel tout dossier soumis à autorisation de lotir doit remplir. Toutefois un mécanisme d accompagnement de l Etat à travers une allocation annuelle avec des critères d éligibilité impartialement défini un préalable non négligeable. 6 L étape de demande d autorisation d établissement de plan de lotissement n est pas respectée pour la plupart des lotissements dans notre pays. Cet état de choses entraîne des lotissements tous azimuts qui hypothèquent dangereusement l avenir des communes béninoises puisque les chantiers en général au dessus des besoins réels en matière foncière. Malheureusement la quasi-totalité des dossiers d état des lieux ne comporte pas de plan altimétrique. Ce qui ne rend pas la tâche facile lors de l élaboration du projet de lotissement proprement dit. Les géomètres en charge des dossiers justifient ce niveau de service par le niveau d honoraire faible ne permettant pas de collecter ce type d information. Il se pose alors la question de montage financier des opérations de lotissement.

7 Dans un contexte où l urbanisme passe des logiques normatives en faveur de celles consensuelles, les projets de «lotissement à la béninoise» se heurtent à un grand problème de garantie de la qualité qui ne s acquiert que grâce au caractère du maître d œuvre. Cela est dû au contexte foncier dans lequel se déroule les opérations, contexte dans lequel la puissance publique ou la collectivité ne dispose pas d un centimètre carré de terrain à l état des lieux et parfois plus de 20% de la surface à lotir sont exonérés du coefficient de réduction (titres fonciers, espace de culte toutes confessions confondues et parfois les domaines bâties des collectivités familiales selon les communes). Cela pose non seulement la question de la réforme foncière mais aussi d actions foncières au niveau des communes SANCTIONS L article 5 du décret N du 20 mai 1955 distingue des sanctions : - De nature pénale : Les lotissements non autorisés, les ventes et locations de parcelles sans réaliser les travaux d aménagement autorisés ou imposé sont passibles de peines prévues par le code de procédure civile. - De nature civile : Défense est faite aux conservateurs de la propriété foncière de procéder à l inscription ou à l immatriculation de mutation, constitution de droits ou charges relatifs à des lotissements non autorisés ; ordre d interruption des travaux par arrêté. Q6 : LE PERMIS DE CONSTRUIRE EST-IL ENCADRE PAR UN MINIMUM DE REGLEMENTATION AU BENIN? 7 Le permis de construire été institué au Bénin par le Décret N du 24 mars 1989 portant règlementation de la délivrance du permis de construire en République Populaire du Bénin modifié par celui N du 16 juin L arrêté interministériel N 0022 du 1 er avril 2009en a défini les modalités d application. Dans le même temps l arrêté N 0019 du 21 mars 2009 modifiant celui N 033/MEHU/DC/DUH du 8 octobre 1990 définit les prescriptions minimales à observer pour la délivrance du permis de construire. Q7 : QUI SONT CEUX QUI SONT TENUS D AVOIR LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET EN VERTU DE

8 QUOI LE PERMIS EST DELIVRE? PRINCIPE Toute personne désirant entreprendre ou implanter une construction à usage d habitation, même ne comportant pas de fondation doit au préalable obtenir un permis de construire Il en est de même pour les travaux exécutés sur les construction existantes lorsqu ils ont pour effet d en changer la destination (transformation d habitation en bureau), de modifier leurs aspects extérieures (ouverture de fenêtre) ou de créer les niveaux supplémentaires (étage, sous-sol). Certains travaux font cependant exception à ce principe ; c est le cas notamment de : certains ouvrages de petites dimensions ou très spécifiques (publicité sur le domaine public par exemple). constructions ou travaux d importance soumis une simple déclaration préalable (ouvrages de défense nationale) CONDITIONS DE FOND DE DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE Le permis de construire est accordé si le projet de construction respecte l ensemble des règles d urbanisme, de construction, d hygiène et de sécurité opposables aux particuliers. Ces règles sont contenues dans différents types de documents à savoir : - Règlement national : règlement nationale d urbanisme, directives d aménagement national etc - Règlement de construction ; - Code de l hygiène publique ; - Règlements locaux prescrits par les documents d urbanisme : Schéma Directeur d Aménagement et d Urbanisme (SDAU), Plan Directeur d Urbanisme, Plan d Occupation des Sols (POS), plan d aménagement de ZAC (zone d aménagement concerté), plan de lotissement, servitudes d utilité publique. Le permis ne peut être refusé parce qu il se heurterait à des règles autres que celles édictées par ces documents (servitude de droit privé) ou d autre types de réglementation (remembrement rural) ; dans ce cas le permis est accordé mais sous réserve des droits des tiers. Toutefois, le demandeur doit s engager à respecter les règles générales de la construction et de l habitation. 8 Q8 : QUI A COMPETENCE A DELIVRER LE PERMIS DE CONSTRUIRE ET QUELLE EST

9 LA PROCEDURE DE DELIVRANCE DU PERMIS? COMPETENCE ET PROCEDURE DE DELIVRANCE DU PERMIS DE CONSTRUIRE COMPETENCE Selon qu il s agit d une construction à caractère national ou non, la décision est prise soit par le Ministre en charge de l urbanisme soit par le Maire du lieu de localisation de la construction. Aux termes de l article 30 du décret du 16 juin 2007, «Sont considérés comme constructions à caractère national : - Les aéroports, les installations portuaires, les usines, les gares de triage et les gares principales, les centres hospitaliers régionaux, les ministères, les sièges des directions nationales et départementale, les sièges des sociétés et offices d Etat, les marchés régionaux, les établissements universitaires, les complexes éducatifs, les prisons, les tribunaux d une manière générale, les constructions, installations et travaux réalisés par des Etats étrangers ou des organisations internationales ; - Les ouvrages situés à proximité d installations militaires ; - Les ouvrages de production ou de stockage d énergie.» PROCEDURE Demande du permis Avant la présentation de la demande proprement dite, le pétitionnaire doit obtenir une note de renseignement auprès de la Direction de l urbanisme ou de sa représentation au niveau départemental. La demande doit être présentée avant le début des travaux par le propriétaire du terrain ou son mandataire (architecte) soit une personne disposant d un titre l autorisant à construire sur le terrain (bail à construction). La demande comporte l indication du demandeur, la localisation du terrain, le descriptif et l estimation des travaux et parfois des notes de calcul. A ces documents écrits s ajoutent des documents graphiques : plan de situation, plan de masse, plans cotés de tous les niveaux, des façades, coupe et détails. Le dossier de demande est obligatoirement établi par un architecte à l exception des constructions pour lesquelles la surface totale des planchers habitables n excède pas 150m². Déposée en six exemplaires auprès des services communaux ou du ministère en charge de l urbanisme (pour les constructions à caractère national) contre récépissé. La demande doit d abord faire l objet d instruction Instruction et décision

10 Les textes distinguent les constructions à caractère national des autres. Il est prévu des commissions départementales d étude des demandes de permis de construire pour étudier les dossiers de demande. Quant aux constructions à caractère national, ils sont instruits par une commission nationale d étude des demandes de permis de construire. Le maire ou le Ministre en charge de l urbanisme dispose d un délai de trois mois à quatre mois pour notifier sa réponse au pétitionnaire. A l expiration de délai, le pétitionnaire peut adresser une lettre de rappel à l autorité administrative qui ne dispose alors plus que d un délai d un mois pour notifier sa décision. En l absence de réponse de ce délai, le permis est réputé accordé au demandeur : on parle alors de permis tacite sauf cas particulier tel que les sites classés ou protégés. Comme pour l autorisation de lotir, trois types de réponses sont possibles. La décision est nécessairement motivée en cas de refus ou de survis à statuer ou lorsqu elle impose au demandeur des prescriptions particulières. Le permis accordé est notifié au demandeur ; ce qui l autorise à commencer les travaux. Q9 : QUELS SONT LES EFFETS DU PERMIS DE CONSTRUIRE ET QUELLES SANCTIONS S EXPOSENT LES CONTREVENANTS? EFFETS DU PERMIS DE CONSTRUIRE Il autorise son bénéficiaire à engager les travaux pour lesquels il a été accordé dans le respect, le cas échéant, des conditions qu il a pu fixer. Au début des travaux, une déclaration d ouverture des travaux doit être adressée au maire puis trente jours au plus tard après la fin des travaux une déclaration d achèvement doit lui être transmise, après quoi l administration délivre un certificat de conformité lorsque les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire. Pendant la durée des travaux les autorités administratives peuvent à tout moment visiter le chantier pour vérifier le respect des prescriptions légales. La durée de validité du permis de construire est limitée. Il est considéré comme périmé : - Si les travaux réels ne sont entrepris dans un délai d un an à compter de la notification du permis. - Ou s ils sont interrompus pendant plus d un an. En revanche, la validité du permis n est pas affectée par le transfert de la propriété du terrain ; le permis peut être transféré par l administration à son nouvel acquéreur SANCTIONS

11 - De nature pénale : La construction sans permis de construction est une infraction pénale punie par une amende. En outre, en cas de récidive une peine d emprisonnement est encourue. - De nature civile : La démolition de l ouvrage et la remise en l état antérieure peuvent être ordonnées outre les dommages intérêts aux tiers qui auraient subi un préjudice. 11