Commerces et centres commerciaux au Pays Basque : quelle cohabitation? CCI Bayonne Pays Basque 2 octobre 2012

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1 Commerces et centres commerciaux au Pays Basque : quelle cohabitation? CCI Bayonne Pays Basque 2 octobre 2012

2 L Institut pour la Ville et le Commerce Présenta*on Collectivités territoriales et leurs aménageurs Promoteurs et investisseurs Distributeurs et Syndicats professionnels du commerce Bureaux d étude et chercheurs

3 I Panorama commercial II Logiques d acteurs III Le bassin de consommation

4 I Panorama commercial

5 Un secteur de plus en plus concentré Par son ou*l de produc*on Evolu*on du nombre de commerces de détail en France depuis Sources : C.Lefébure et Insee

6 Un secteur de plus en plus concentré Par son ou*l de produc*on % du parc % de CA Boutiques 91 % 39 % Moyennes surfaces 9 % 61 % Sources : Insee - enquête points de vente 2004

7 Un secteur de plus en plus concentré En capital Sources : Insee FCA - FFF

8 Un secteur de plus en plus concentré Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 62% 25% 13% Centre ville Proximité Périphérie

9 Un secteur de plus en plus concentré Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise % 20% 15% Centre ville Proximité Périphérie

10 II Logiques d acteurs

11 Consommation et surfaces commerciales Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) Série1 Consommation Série2 Surfaces Sources : Insee, enquêtes points de vente

12 Consommation et surfaces commerciales Un découplage croissant Evolu>on de l emploi salarié dans le commerce de détail en France (base 100 en 2000) Sources : Insee, Dares

13 La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Commerçants Propriétaires Collectivités Financiers

14 La filière de production de surfaces commerciales Les prix d équilibre Valeurs locatives Valeurs foncières Valeurs d actifs

15 La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Commerçants

16 Le paradoxe de la valeur locative Des surfaces de plus en plus chères 160 Evolu*on de l'icc base 100 en Sources : Insee

17 Le paradoxe de la valeur locative de moins en moins performantes Evolu>on des performances de MS et GSS entre 2000 et 2010 Sources : Panorama Points de Vente

18 Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré

19 Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré

20 Le paradoxe de la valeur locative Commerce intégré

21 La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Propriétaires

22 Le paradoxe de la valeur des actifs Une valeur refuge Evolu>on des taux de rendement de différents produits financiers 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% jan 04 juil 04 jan 05 juil 05 jan 06 juil 06 jan 07 juil 07 Jan 08 juil 08 jan 09 juil 09 déc 09 Taux prime PAC Obligations assimilables du Trésor à 10 ans Taux core centres commerciaux Euribor Sources : RCG

23 Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance Illustra>on de l effet de la dewe Sans emprunt Avec emprunt Loyer et plus value 5 M 5 M Valeur du centre commercial 50 M 50 M Fonds propres 50 M 20 M Emprunt 0 30 M Intérêt (3%) 0 0,9 M Bénéfice 5 M 4,1 M Rentabilité des fonds propres 10 % 20,5 %

24 Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance Illustra>on de l effet de capitalisa>on des revenus loca>fs nets Bilan Compte d exploitation Actif Passif Charges Produits Loyers capitalisés Emprunt Revenus locatifs nets

25 Le paradoxe de la valeur des actifs Du patrimoine à la finance Evolu>on des projets commerciaux des promoteurs en France (m 2 ) Sources : Procos

26 La filière de production de surfaces commerciales Les acteurs Collectivités

27 Le paradoxe de la valeur foncière La détermina*on des prix

28 Le paradoxe de la valeur foncière De l hyper centre au cœur d aggloméra*on De gauche à droite : Fleur d Eau, Angers. Les Docks Vauban, Le Havre. Le Ruban Bleu, Saint-Nazaire. L Heure Tranquille, Tours. Les Docks 76, Rouen. Porte jeune, Mulhouse.

29 Le paradoxe de la valeur foncière «Renforcer notre aurac*on, limiter nos évasions»

30 Le paradoxe de la valeur foncière 40 ans d urbanisme commercial Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à m² Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris

31 Bilan Un découplage croissant Evolu>on du parc de surfaces commerciales et de la dépense de consomma>on des ménages en volume (France, base 100 en 2000) Série1 Consommation Série2 Surfaces Sources : Insee, enquêtes points de vente

32 Une bulle commerciale? Un risque de perte de valeur pour toute la filière

33 III Le bassin de consommation

34 Préalables Un cadre réglementaire incomplet Evolu>on des autorisa>ons de surfaces commerciales en CDUC, CDEC puis CDAC depuis Abaissement du seuil à 300 m² Relèvement du seuil à m² Sources : René-Paul Desse, DGCIS, Kyris

35 Préalables Une gouvernance locale en chan*er

36 Préalables Des coups par*s

37 Préalables Des coups par*s Hypermarchés Existants Surfaces Emplois CA en M Dont CA alimentaire Carrefour BAB Leclerc Anglet Géant Anglet Leclerc Bayonne Intermarché Bidart Carrefour Tarnos Leclerc Iraty Projets autorisés Carrefour Ikéa Auchan Ondres n.r. n.r CA hypermarchés 415 M Marché nécessaire en volume de population à 30 mn

38 Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Moyenne aires urbaines France 62% 25% 13% Centre ville Proximité Périphérie

39 Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise % 20% 15% Centre ville Proximité Périphérie

40 Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise % 74% 11% Centre ville Proximité Périphérie

41 Dynamiques Dans l espace Parts de marché par lieux de vente Zone de chalandise % 77% 10% Centre ville Proximité Périphérie

42 Dynamiques Demain les forces de recomposi*on Les «GSA» grandes surfaces alimentaires Nouveaux magasins, nouvelles hiérarchies Quels transferts/extensions/fermetures? Les «GSS» grandes surfaces spécialisées De nouvelles opportunités (Ondres + Ikéa) 3 sites en compé>>on pour de grandes manœuvres Les bou*ques (sur la voca*on «shopping») 3 galeries marchandes + un centre ville en compé>>on Les pôles intercommunaux et de proximité Quel poten>el?

43 Dynamiques Demain scénario «marché» Jeu d acteurs Poli>ques : pas de régula>on Promoteurs et distributeurs : course à la taille (transferts, extensions) et fermetures Muta*ons de l appareil commercial Fragilisa>on de tous les pôles, développement de la vacance et des friches commerciales Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité Muta>on de la zone du BAB

44 Dynamiques Demain scénario A 63 Jeu d acteurs Poli>ques : spécialisa>on des lieux Promoteurs et distributeurs : transferts des GSS Muta*ons de l appareil commercial Déplacement de l épicentre marchand sur l A 63 Reposi>onnement voire muta>on des pôles intermédiaires et du BAB Frein au développement des pôles intercommunaux et de proximité?

45 Dynamiques Demain scénario centre ville Jeu d acteurs Poli>ques : gel de la périphérie Promoteurs et distributeurs : op>misa>on de parc Muta*ons de l appareil commercial Statu quo Développement de la vacance et de friches ponctuelles en périphérie Main>en à moyen terme d un poten>el pour les pôles intercommunaux et de proximité?

46 Incertitudes Incer*tudes actuelles La commercialisa*on des nouveaux centres IKEA : loyers élevés, pas d expérience probante de galerie ALLEES SHOPPING : localisa>on à l écart du cœur de marché BAB 2 : awen>sme Des enseignes qui freinent leur développement avec la crise => Toutes les opéra>ons (les galeries) vont elles sor>r?

47 Incertitudes Incer*tudes futures Le poten*el pour des pôles intercommunaux et de proximité Un vrai relais de croissance pour la grande distribu>on Un poten>el sur le territoire? Le danger de la prééminence des hypermarchés Le danger du «mitage» commercial (mul>plica>on des supermarchés)

48 Conclusion De grands projets obéissant à des logiques a territoriales Demain : Un appareil commercial pour par>e en surcapacité de produc>on Entrée dans un régime hyper concurren>el sans précédent en France Recomposi>on en profondeur du paysage commercial Nouveaux enjeux Définir la nouvelle hiérarchie des pôles Gérer les friches et la vacance commerciale Préserver le développement des pôles intercommunaux L urgence d une poli*que d urbanisme commercial à l échelle du bassin de consomma*on