CONTEXTE ECONOMIQUE L économie française en 2014

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1 Synthèses des marchés Immobilier d entreprise 2014 Bureaux REGION Sommaire Contexte économique 1 Données générales le parc construit Présentation des territoires de marché L offre disponible CONTEXTE ECONOMIQUE L économie française en 2014 La faible augmentation du PIB, une croissance en stagnation, une politique budgétaire tardant à produire des effets et des réformes insuffisantes n ont pas permis à l économie française de connaitre une embellie en Les principales tendances Taux de croissance (PIB) 0,4% Taux de chômage 10,4% Inflation 0,5% Consommation des ménages + 1,5 % Baisse des cours du pétrole Repli de l' uro face au Dollar Chiffres INSEE L offre future 5 La demande placée 6 Synthèse positionnement des marchés 8 DONNEES GENERALES Les valeurs locatives 9 Lexique 10 Les territoires de marchés étudiés ne représentent que 1% du territoire métropolitain, cependant ils accueillent 12 % du nombre d habitants et de la population active du territoire métropolitain. Ils comptent surtout 14 % des emplois et 12 % des entreprises métropolitains. Rédacteur Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric PARIS Directrice : Patricia VEVAUD France métropolitaine Territoires marchés Part Superficie (km²) % Population % Population active % Nombre d'emplois % Nombre d'entreprises % Chiffres INSEE Advenis Real Estate Solutions 12 rue Médéric PARIS Tél : Advenis Conseil 2015

2 DONNEES GENERALES LE PARC CONSTRUIT Données générales par agglomérations métropoles Superficie (km²) Population Population active Nbre d'emplois Nbre d'entreprises TOURS Les métropoles de Lyon et d Aix Marseille sont les 2 plus importantes en termes de population, population active, nombre d emplois et nombre d entreprises, devant Lille. Le parc construit par agglomérations métropoles Métropoles / Agglomérations Parc (m² construits) TOURS - Les métropoles de Lyon et Lille ont le parc construit le plus important devant Toulouse. 2

3 PRESENTATION DES TERRITOIRES DE MARCHE La présente étude est la synthèse des territoires de marchés étudiés par ADVENIS RES. Ces territoires sont constitués des principales métropoles agglomérations régionales où ADVENIS RES est présente. 3

4 L OFFRE DISPONIBLE Augmentation des stocks (principalement second marché) Les chiffres clés de l offre au niveau national hors Ile de France m² disponibles, globalement stable. Part de l offre neuve/restructurée : 27 % en diminution. Métropoles / Agglomérations Parc (m² construits) Offre disponible Variation sur un an Taux de vacance ,79% ,05% ,61% ,00% ,90% ,37% ,33% ,00% TOURS TOURS 3% 9% AUTRES MARCHES 21% 7% 6% 7% 12% 6% 16% 4% 10% Observations 79 % de l offre disponible sont situés dans les principales agglomérations ci-dessus, La plupart de ces métropoles agglomérations voit leur stock augmenter malgré une stabilité de l offre au niveau national. Le stock le plus important se trouve sur Lyon, cependant le taux de vacance le plus élevé est enregistré sur Aix Marseille. La part d offres neuves la plus élevée se trouve sur Lyon (34 %) et la plus faible à Tours (7 %). Elle est entre 20 et 28 % pour toutes les autres métropoles agglomérations. TOURS Second marché Neuf/Restructuré 4

5 L OFFRE FUTURE Une offre essentiellement en attente de pré-commercialisation Territoires Taux de vacance Délai théorique d'écoulement du stock Offre disponible neuve Offre future 8,79% ,05% ,61% ,00% ,90% ,37% ,33% ,00% TOURS Observations sur l offre future Il s agit d offres potentiellement livrables entre 2015 et Le contexte de marché n incite pas les promoteurs et les investisseurs à se lancer en blanc. Ainsi la plupart des programmes est en attente de pré-commercialisation avant d être lancée. Les marchés régionaux sont également traditionnellement animés grâce aux comptes propres et clés en mains. Les volumes futurs les plus importants sont recensés sur Lyon, Marseille Aix et Bordeaux. 5

6 LA DEMANDE PLACEE Augmentation de la demande placée après une année 2013 en retrait Les chiffres clés de la demande placée au niveau national hors Ile de France m² placés, en hausse de 7 %. Territoires Parc (m² construits) Demande placée Variation sur un an Taux de dynamique Délai théorique d'écoulement du stock (en mois) ,88% = 3,99% ,84% ,76% ,19% ,11% = ,50% ,38% 19 TOURS AUTRES MARCHES 17% 10% 7% TOURS 2% 11% 13% 6% 5% 6% 5% 18% Observations 83 % du volume placé sont réalisés dans les principales agglomérations ci-dessus, La plupart de ces métropoles agglomérations voit leur volume de transactions augmenter à l instar du résultat au niveau national. On notera cependant que Lyon et Lille sont en recul par rapport à Le volume placé le plus important se trouve sur Lyon. Le plus faible est réalisé à Tours. Le délai théorique d écoulement du stock est particulièrement élevé sur Strasbourg, et le plus faible se trouve à Lille. 6

7 LA DEMANDE PLACEE TOURS Second marché A livrer/neuf/restructuré TOURS Location Vente Observations La part du «A livrer/neuf/restructuré» est supérieure à 45 % du volume placé dans toutes les métropoles agglomérations à l exception de Bordeaux et Rennes. Les transactions sont essentiellement locatives à l exception notable de Toulouse. 7

8 LES MARCHES Strasbourg et Aix Marseille en difficulté Taux de vacance moyen Mois Délai moyen 10-0% 2% 4% 6% 8% 10% Marché sur-offreur Marché opportuniste Marché souffrant d une faiblesse de la demande Marché à l équilibre Observations sur l équilibre des marchés La majorité des marchés est, soit à l équilibre, soit opportuniste. Seules Strasbourg (faiblesse de la demande) et Aix Marseille (sur-offreur) ne sont pas dans cette dynamique en

9 VALEURS LOCATIVES Relative stabilité des valeurs moyennes faciales de transactions Territoires Demande placée Neuf /m² Second marché /m² Variation sur un an Prime /m² = = = = = TOURS = Observations sur les valeurs locatives En neuf, les valeurs de transactions les plus élevées sont enregistrées sur Aix Marseille devant Lyon. En second marché, les valeurs les plus élevées se trouvent sur Lyon et Toulouse. 300 Fourchette valeurs locatives de transactions Neuf TOURS Fourchette valeurs locatives de transactions Second marché 9

10 LEXIQUE Bureau lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration Délai théorique d'écoulement (du stock) délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. Demande placée - transaction ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) Disponibilité future se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Dynamique de placement rapport entre le volume placé et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie pour les bureaux. Exprimé en % Immeuble/programme restructuré immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Loyer prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Taux de vacance Utilisateur Valeur locative rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de (se referer à l'avertissement méthodologique de l'étude). Exprimé en % personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser voir loyer Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette étude ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité d Advenis Conseil. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source. Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet : 10

11 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Un accompagnement dédié et global dans l immobilier ADVENIS : L AUDACE, L AGILITÉ ET LA MAÎTRISE POUR PILOTER LA PERFORMANCE DE VOS ACTIFS Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d être un acteur majeur dans la conception, la distribution et la gestion d actifs immobiliers et financiers. Advenis est implantée aujourd hui en France et en Allemagne avec : 500 collaborateurs 7 Mds d actifs sous gestion clients* Au service d une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis propose une offre globale et intégrée, qui s articule autour de 3 pôles : VALORISATION ET GESTION D ACTIFS DISTRIBUTION ET GESTION PRIVEE SERVICES IMMOBILIERS ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS UNE VISION A 360 DES SERVICES IMMOBILIERS Advenis Real Estate Solutions est un intervenant majeur et indépendant des services immobiliers 3,5 milliards d euros d actifs sous gestion* recherches de locaux par an* sites sous gestion* 12 millions de m² gérés* 28 implantations* * Chiffres au 31/12/20104 Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique FACILITY MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs CONSEIL Transactions, locations, ventes Conseil en investissement Multi-sites, logistique, services dédiés Etudes et analyses ASSET MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs PROPERTY MANAGEMENT Représentation du propriétaire Gestion locative Gestion ASL/AFUL Gestion de copropriétés RIE AU PLUS PROCHE DES CLIENTS ET DE LEURS ACTIFS Advenis RES dispose d une présence territoriale dense, avec près d une trentaine d implantations en France et deux en Allemagne. Cette couverture confère à Advenis RES : Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de leurs biens Une forte connaissance locale Une capacité à coordonner des portefeuilles nationaux Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique et gérer d importants portefeuilles répartis sur tout le territoire. 11

12 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Une couverture nationale Forte d une trentaine d implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400 clients pour près de actifs immobilier en gestion, pour un total de m². Implantation d Advenis : L activité de Conseil et Transaction (4 implantations en Île de France et 12 en région) sort renforcée de la complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est davantage en mesure de répondre aux problématiques de ses clients. CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION PARIS Directeur : Fabrice Amic Directeur : Alexandre Poette Directeur : Serge Kraemer Directeur : Jean-Christophe Renoir ROISSY Directeur : Sébastien Hély MARSEILLE Directrice : Brigitte Blouin Directeur : Christophe Nowak Directeur : Nicolas Kwiatkowski MARNE-LA-VALLEE Directeur : Cédric Heneman Directeur : Eric Groisillier TOURS BLOIS Directeur : Jacques Jandrain Directeur : Romain Vincent Genod GUYANCOURT Directrice : Olivia Josset Directeur : Hervé Pavy CAEN Directeur : Fabien Brard PICARDIE Directrice : Sophie Desmas DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS INVESTISSEMENT CORPORATE SOLUTIONS ETUDES & ANALYSES REGIONS

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