VILLE de PARIS (16 )
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- Jules Lachapelle
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1 VILLE de PARIS (16 ) rue Bois le Vent TABLEAU DES CHARGES GENERALES Mode de calcul Les tantièmes de charges générales ont été calculés conformément à la Loi du 10 juillet 1965, c'est à dire à partir de la superficie du lot pondérée en fonction de sa nature, de sa distribution et forme, sa hauteur sous plafond, son niveau et son ensoleillement.
2 NOTE EXPLICATIVE Concernant le mode de calcul des quotes-parts de parties communes et de la répartition des charges de copropriété I. PREAMBULE Article 76 de la Loi n du 13 décembre 2000 «L article 10 de la loi n du 10 juillet 1965 précitée est complété par un alinéa ainsi rédigé: «Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.»» II. MODE DE CALCUL II.1. Quotes-parts de copropriété II.1.A. Définition Article 5 de la loi du 10 juillet 1965 «Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l ensemble des valeurs des dites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation». II.1.B. Mode de calcul Il convient de respecter les régles prévues par la loi en la matière. A contrario, on ne tiendra pas compte des critères d utilisation et l appréciation des valeurs relatives doit impérativement être effectuée à l exclusion de toute considération d aménagement ou d embellissement futur. Il est important de noter que la valeur relative n est pas issue de la valeur vénale des lots. Toutes les surfaces doivent être prises en compte ; elles sont fractionnées en fonction des éléments de valeur relative. La détermination des surfaces servant au calcul des quotes-parts de copropriété est totalement distincte du calcul de la superficie privative effectué dans le cadre des dispositions de la loi dite «Carrez» du 18 décembre 1996 et du décret du 23 mai 1996.
3 Tableau récapitulatif des éléments retenus N de lot Surface Consistance Situation Distribution Hauteur Nature et forme sous Niveau Ensoleillement Eclairement plafond Surface pondérée Quote-part de copropriété II.1.B.a. Surface des lots La surface retenue est la surface plancher utile entre cloisons, appréciée au moment de l établissement de la copropriété. Cette surface est décomposée en fonction des éléments de pondération à apporter (éléments relatifs à sa nature, à sa hauteur, à sa consistance). II.1.B.b. Consistance des lots Conformément aux indications qui ont été données lors des travaux préparatoires de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de retenir, pour définir la consistance des lots, les éléments suivants : nature physique du lot (logement, garage, cave), distribution et forme des pièces, hauteur sous plafond et éclairement. Ces éléments ont été affectés de coefficients de pondération. Coefficient relatif à la hauteur sous plafond Hauteur sous plafond Coefficients k = 1 + (A-B)/2B A : hauteur réelle B: hauteur normale pour la plupart des appartements de l'immeuble Coefficient relatif à la consistance LOTS Coefficients Observations Appartements, bureaux, commerces y compris locaux livrés en plateau brut Caves 1 0,10 à 0,20 Immeuble ancien 0,15 à 0,25 Immeuble neuf Locaux en sous-sol 0,25 à 0,45 suivant la hauteur sous plafond Emplacements à voiture non couverts 0,15 à 0,20 Emplacements à voiture couverts non clos Garages (couverts clos) 0,30 à 0,35 0,40 à 0,45 2% de moins-value par niveau Emplacements à voiture double en longueur Balcons 0,10 à 0,30 Moins-value de 20 à 40% sur la partie dépendante suivant la configuration Loggias, vérandas 0,20 à 0,40 suivant la configuration Terrasses 0,15 à 0,35 suivant la configuration Jardins en pleine terre ou jardins sur 0,1 si surface inférieure à 50m² dalle de parking ou sur sous-sol 0,02 à 0,10 si surface supérieure à 50m² Greniers 0,05 à 0,40
4 II.1.B.b. Situation La situation d un lot s apprécie par rapport aux autres lots de l immeuble et non par rapport à l environnement ou au quartier. On retient deux éléments pour déterminer cette situation : le niveau d une part, la vue, l éclairement et l ensoleillement d autre part. Coefficient relatif à la situation LOTS Coefficients Observations Situation 0,95 à 1,05 suivant vue, éclairement et ensoleillement Rez-de-chaussée 0,90 Avec ascenseur 1er étage 0,95 2ème étage 1,00 3ème étage 1,05 4ème étage 1,08 5ème étage 1,11 6ème étage 1,13 7ème étage 1,15 puis constant sauf élément de vue exceptionnelle Rez-de-chaussée 0,90 à 1,00 Sans ascenseur 1er étage 1,00 2ème étage 1 à 0,98 3ème étage 0,98 à 0,95 4ème étage 0,90 5ème étage 0,85 6ème étage 0,80 II.2. Quotes-parts de charges II.2.A. Définition Article 10 de la loi du 10 juillet 1965 «Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et le éléments d équipement commun en fonction de l utilité que ces services et éléments présentent à l égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l entretien et à l administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges». Participent aux charges tous les lots desservis.
5 commun II.2.B. Charges entraînées par les services collectifs et les éléments d équipement II.2.B.a. Critères de répartition On tient compte de l utilisation théorique du lot. Si le lot est utilisé à des fins commerciales ou professionnelles, il est impératif d en tenir compte et de calculer la majoration résultant d une utilisation plus importante du lot. II.2.B.b. Mode de répartition des dépenses en fonction des différentes catégories de charges Charges d ascenseur On retient les critères suivants : - la notion de lot desservi - le niveau (la prise en compte du niveau se fait à partir du niveau principal d accès à partir de l extérieur) - l utilisation des locaux (pour les locaux à usage professionnel ou commercial, il convient d ajouter un coefficient multiplicateur qui tient compte de l utilisation complémentaire de l équipement) - la surface des locaux Coefficient d étage à appliquer aux surfaces des lots Coefficient Etage 1,17 2ème sous-sol 1 1er sous-sol 0 RDC (si niveau d'accès) 1 1er étage 1,17 2ème étage 1,34 3ème étage 1,51 4ème étage 1,68 5ème étage Charges d escalier Hall d entrée Elles se rapportent à l entretien des tapis, revêtements superficiels et installations électriques (éclairage, minuterie ). On retient les mêmes critères que pour les charges d ascenseur. Coefficient d étage à appliquer aux surfaces des lots Coefficient Etage 1,03 2ème sous-sol 1 1er sous-sol 0 RDC (si niveau d'accès) 1 1er étage 1,03 2ème étage 1,06 3ème étage 1,09 4ème étage 1,12 5ème étage Charges de chauffage Dans les immeubles qui ne disposent pas de compteurs de calories les charges sont réparties par rapport aux surfaces chauffées.
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