Copropriété et économies d énergie

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1 Copropriété et économies d énergie De l idée initiale àla réalisation des travaux Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

2 Plan de la conférence Présentation I. Pourquoi rénover les copropriétés? II. Quelles sont les obligations réglementaires? III. Quels sont les travaux efficaces? IV. Quelles sont les étapes pour réussir à convaincre, faire voter, et financer les travaux? Introduction 2

3 Présentation copropriétés ARC & UNARC Une association indépendante Association représentative des copropriétaires Exemple : siège à la commission relative à la copropriété au Ministère de la Justice et au Ministère du Logement. Objectifs: Aider les copropriétaires Améliorer le fonctionnement global de la copropriété Introduction 3

4 Présentation L aide aux copropriétaires Vie de la Copropriété : site internet, bulletin, conférences, salon Conseil juridique, comptable, technique Montée en compétences : guides, formations Copropriété-Services : Référencement d entreprises Négociation des prix Institut de formation «Copropriété et Formation» Introduction 4

5 Présentation Les missions d expertises Copropriétés en difficultés Les Recherche-Action La Boîte à Outil des Collectivités Introduction 5

6 Présentation Bilan énergétique simplifié 1er guide sur l énergie en copropriété (350p) Copilote du chantier copropriété du Plan Bâtiment Grenelle Colloque (2j) s/ rénovation énergétique en copropriété Recherche-action sur les leaders énergétiques Mise en place du Bilan Initial de Copropriété et de l Audit Global Partagé Etc. Introduction 6

7 Partie I État des lieux Pourquoi rénover les copropriétés? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

8 Dégradation des bâtiments du parc privé 54% 16% 30% Maisons individuelles Copropriétés Logements sociaux Parc globalement : mal géré, peu entretenu, énergétiquement peu performant qui vieillit mal Potentiel important d économies Objectifs d économies d énergie élevés Nécessite des travaux importants et des investissements élevés Tendance : dégradation / dévalorisation des patrimoines Pourquoi rénover les copropriétés? 8

9 Poids des charges énergétiques pour les ménages Pourquoi rénover les copropriétés? 9

10 Évolution des prix de l énergie Pourquoi rénover les copropriétés? 10

11 Conséquences du réchauffement climatique Conséquences : Modification des paysages, éco-systèmes Baisse de la production alimentaire Conflits géopolitiques, mouvements de populations, etc. Pourquoi rénover les copropriétés? 11

12 Partie II (a) Réglementation et économies d énergie Quel impacts ont les engagements des États sur les travaux en copropriété? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

13 Feuille de route européenne pour une économie bas carbone Objectifs 3x20 (objectif 2020) 1. Réduire de 20% les émissions de GES 2. Améliorer de 20% l efficacité énergétique 3. Porter à 20% la part des énergies renouvelables dans la consommation d énergie finale Réduire les émissions de GES de 80-95% d ici 2050 Impacts des engagements des États sur les travaux en copropriété 13

14 À quoi devraient ressembler les futures politiques européennes Impacts des engagements des États sur les travaux en copropriété 14

15 Principales directives européennes Directive «Performance énergétique des bâtiments» ; transposition en droit français : RT neuf et RT «globale» DPE Inspection des chaudières Directive «Sources d énergies renouvelables» Directive «Efficacité énergétique» (2013) Impacts des engagements des États sur les travaux en copropriété 15

16 Rénovation énergétique en France, les objectifs du Grenelle Aujourd'hui (en copropriété) Aujourd'hui (en HLM) Objectif 2020 (copropriété : -38%) Objectif 2050 Consommation d'énergie en copropriété (kwh/m²/an) Impacts des engagements des États sur les travaux en copropriété 16

17 Partie II (b) Réglementation et rénovation énergétique Quelles sont les obligations auxquelles nous sommes soumis? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

18 Quelles sont les obligations auxquelles nous sommes soumis? Réglementation thermique dans l existant Lois Grenelle DPE collectif et audit obligatoire Statut des fenêtres Individualisation des frais de chauffage Répartition des frais d eau chaude Obligations réglementaires des copropriétés 18

19 Règlementation thermique dans l existant (RT «existant») 2008 Obligations réglementaires des copropriétés 19

20 Lois Grenelle : les principales dispositions pour la copropriété Des dispositions facilitatrices : Les travaux d économies d énergie sont votés à la majorité de l art 25, puis Travaux sur fenêtres, radiateurs, loggias (art 25 g): aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes Des obligations (très peu) : L Audit énergétique ou DPE collectif obligatoire Mise à l ordre du jour une question sur un plan pluriannuel ou un CPE Obligations réglementaires des copropriétés 20

21 Les seules contraintes - de 50 lots Réalisation d un DPE collectif ou 50 lots et + Réalisation d un audit énergétique Mise à l ordre du jour d une question sur un plan de travaux ou sur un CPE Mais aucune obligation d un vote positif Obligations réglementaires des copropriétés 21

22 Grenelle: Audit énergétique obligatoire Ce qu il apporte en plus par rapport à un audit énergétique classique : Descriptif du bâti et des installations Analyse de la gestion du chauffage Enquête auprès des occupants Visite de logements Préconisations sur le fonctionnement des installations Propositions de travaux Obligation de restitution au CS Obligations réglementaires des copropriétés 22

23 Grenelle: Audit énergétique Ce qu il lui manque : obligatoire Obligations réglementaires des copropriétés 23

24 Répartition individuelle : pourquoi? Deux objectifs : chacun paie ce qu il consomme baisse des consommations Baisse des consommations : la vérité une «étude» du Syndicat de la Mesure (!!!) htm des baisses réelles bien plus modestes Obligations réglementaires des copropriétés 24

25 Compteur d énergie thermique Chaudière Vanne trois voies Arrivée de gaz circulateur compteur Obligations réglementaires des copropriétés 25

26 Répartiteurs Chaudière Vanne trois voies Arrivée de gaz pompe compteur Obligations réglementaires des copropriétés 26

27 Répartiteurs, nouvelle réglementation : qui est concerné? Date limite : 31 mars 2017 Exceptions : Robinets thermostatiques 20 % Consommation < 150 kwh/m²shab Robinets thermostatiques < 20% Consommation < 190 kwh/m²shab Immeubles où c est techniquement impossible Installations de répartiteurs installations de robinets thermostatiques travaux en chaufferie Obligations réglementaires des copropriétés 27

28 Comment répartit-on les consommations? Vous instaurez pour la première fois la répartition individuelle : 70 % selon les index des répartiteurs 30 % selon la grille de chauffage Possibilité de pondérer les index selon la situation «favorable» ou non du logement Vous avez déjà la répartition individuelle : Vous conservez votre ancienne répartition OU vous utilisez la règle des 70%-30% Obligations réglementaires des copropriétés 28

29 Résumé sur la répartition des charges de chauffage Synthèse : Obligatoire à partir de 2017 pour les copropriétés «énergivores» Un dispositif peu efficace Un coût certain Coût des répartiteurs + Coûts cachés Très peu d entreprises de qualité sur ce secteur Que faire? 1. Faire baisser ses consommations : Commencer par le Bilan Initial de Copropriété (BIC) Faire un Audit Partagé Faire des travaux cohérents 2. Pour avoir le choix de la répartition individuelle ou non Obligations réglementaires des copropriétés 29

30 Eau chaude : comptage Obligation ou non? nombre de colonnes montantes. art R et suivants du CCH Si n est pas en place : Majorité si obligatoire : art.25e Majorité si non obligatoire : travaux d amélioration (art.30) ; vote : art. 26 Obligations réglementaires des copropriétés 30

31 Partie III Comment améliorer la performance énergétique d un immeuble Quels sont les travaux efficaces? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

32 Comment fonctionne un bâtiment (thermique) Les travaux efficaces 32

33 Les actions possibles pour faire 1 Réduire les besoins Isolation 2 3 Installer des équipements performants Énergies renouvelables baisser les consommations Les travaux efficaces Toiture Façades Fenêtres Plancher Limiter renouvellement d air Optimiser l existant Suivi Réglages Entretien contrats Améliorations Maintien des performances dans le temps 33

34 Améliorer le bâti : l ITE Les travaux efficaces 34

35 Améliorer le bâti : l ITE Les travaux efficaces 35

36 Améliorer le bâti : l ITE Les travaux efficaces 36

37 37

38 38

39 39

40 40

41 Améliorer la ventilation Améliorer une ventilation mécanique contrôlée Solutions hygroréglables Améliorer l entretien 41

42 Améliorer la ventilation Améliorer une ventilation naturelle Solutions hygroréglables Solutions stato-mécaniques Les travaux efficaces 42

43 Le chauffage collectif Chaudière 80 C Vanne trois voies 65 C Arrivée de gaz circulateur compteur 40 C 40 C Compteur d appoint d eau 40 C Actions / Production Actions / Distribution Actions / Émission Les travaux efficaces 43

44 Chauffage : actions gratuites Température de consigne Température réglementaire de base : 19 C Surchauffes courantes en copropriété : C 1 C -> 7% à 10% d économies Ralenti de nuit Les travaux efficaces 44

45 Les travaux efficaces 45

46 Chauffage : actions gratuites Impact de la période de chauffe 15% 10% 5% 0% -5% Années Les travaux efficaces 46

47 Chauffage : exemple de résultats % Les travaux efficaces 47 47

48 Partie III Réaliser un projet d économies d énergie en copropriété Quelles sont les étapes pour réussir àconvaincre, faire voter, et financer les travaux? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

49 Rappel En pratique, une maîtrise d ouvrage Incompétente Éclatée Sans argent Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 49

50 L impulsion initiale répondre à un besoin PRINCIPAUX TYPES DE DECLENCHEURS : Un besoin de travaux (ravalement, toiture, infiltrations, chaudière ) Une situation d inconfort autour du chauffage (sous-chauffe, surchauffe, humidité, bruits, conflits..) Montant des charges/ hausse des prix de l énergie Audit énergétique obligatoire Bénéficier d aides avant qu elles ne disparaissent Motivations environnementales Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 50

51 Le projet de rénovation, étape par étape 1. Dresser le Bilan Initial de Copropriété(BIC) Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

52 Le Bilan Initial de Copropriété (BIC) Pour le conseil syndical, il permet : de passer en revue tous les points importants de la gestion: dynamiques des acteurs, charges, impayés, travaux réalisés et en projet, fluides de déterminer si la copropriété est mûre pour un audit ou si des actions préalables de mise à niveau sont nécessaires. de négocier un audit adapté Pour les professionnels, il permet : de comprendre rapidement la copropriété ; de préparer l audit : expression des besoins et des attentes collecte des documents nécessaires à l audit Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 52

53 Contenu du BIC 1. Fiche d identité 2. Fonctionnement de la Copropriété 3. Finances et montants des charges 4. Travaux faits et à faire 5. Études déjà engagées, éventuellement 6. Les points forts et faibles 7. Quelques points particuliers Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 53

54 Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 54

55 Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 55

56 Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 56

57 Le projet de rénovation, étape par étape 2. Mettre àniveau sa copropriété Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

58 Mise à niveau Fonctionnement / Syndic Syndic opérationnel Relations Conseil Syndical / Syndic 58

59 Mise à niveau Fonctionnement / Conseil Syndical Nombre insuffisant Absence de commissions Conflits internes Conflits/AG Abs d accompagnement ext. Besoins de formation : ASL/AFUL Chauffage urbain Gestion de projet / Communication Technique / Travaux Financement Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 59

60 Mise à niveau Fonctionnement / copropriétaires Ambiance : Éléments favorables : Bon fonctionnement Activités communes : fêtes, compost, réunions d informations Vandalisme Mobilisation Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 60

61 Mise à niveau Maîtrise des charges Ascenseurs Gardiens / Employés d immeubles Procès en cours Contrats 61

62 Mise à niveau Maîtrise des charges - Énergie Reprise en main du contrat d exploitation 200 Amélioration des réglages : régulation 150 température jour/nuit Désembouage, 100 équilibrage Implication des copropriétaires et des locataires dès cette étape Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété %

63 Mise à niveau Maîtrise des charges Eau Mise en place d outils de suivi : écobilan eau Optimisation : relève, compteurs Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 63

64 Compte séparé Fonds travaux Dettes fournisseurs Mise à niveau «Finance» Étudier la possibilité de vendre des parties communes Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 64

65 Le projet de rénovation, étape par étape 3. De l audit aux travaux Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

66 Réalisation Ajustements Plan Travaux Plan Financement Premières mesures d EE Premiers résultats Information Prépa AG Vote Audit AG1 Vote Travaux AG3 Aides, Suivi travaux Vote Etudes MOE AG2 Échanges Impulsion Bilan Initial de Copropriété Communication Plan de travaux Audit global partagé Plan de financement Concertation Principales 66 étapes

67 L audit partagé Il concerne les copropriétés «à niveau» Il implique les copropriétaires ; ceux-ci s approprient l audit Il donne une vision complète des possibilités réelles d amélioration énergétique en tenant compte des dimensions : Architecturales et techniques Financières et de gestion Sociologiques Il propose différents plans de travaux Il présente les coûts et économies par logement Il débouche sur un vrai plan de travaux Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 67

68 Définir un programme de travaux adapté - Un énorme travail - Choisir les solutions techniques - Organiser le programme de travaux (Priorités, organisation chantier ) - Chercher des entreprises - Chiffrer les coûts - Un accompagnement nécessaire - Le syndic : des compétences techniques insuffisantes - Dialoguer avec le maître d œuvre - Associer les copropriétaires et arbitrer - Organiser le débat avant l AG - Aménager des marges de choix (options personnalisables, résolution d AG ) Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 68

69 Communication, partenariats, financement Comment mobiliser les copropriétaires? Comment s entourer des compétences nécessaires? Comment financer de gros travaux? Association des Responsables de Copropriété Julien ALLIX

70 Mobiliser La communication Accepter de procéder par étapes, sur le temps long (3 à 5 ans) Communiquer tout au long du projet Communiquer = Informer + Être à l écoute - Questionnaires, réunions débat, cahier doléances.. - Être prêt à adapter le projet en fonction des réticences Diversifier les modes de communication et les actions, prendre en compte les copropriétaires dans leur diversité (écrit, affichage, porte à porte, contacts propriétaires bailleurs, réunions, concertation, moments de convivialité) Privilégier le ton de l information à celui de l obligation - Impliquer les copropriétaires dans l action - Favoriser la convivialité : instaurer une dynamique collective - Faire intervenir les professionnels auprès des copropriétaires Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : la communication 70

71 Mobiliser Les arguments - Les économies de charges Prévenir l augmentation à venir des tarifs de l énergie - L augmentation de la valeur immobilière - Les gains en confort Confort thermique, acoustique, esthétique, usages - Le bénéfice des aides publiques - L anticipation d obligations réglementaires à venir - L argument environnemental A manier avec précaution Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : la communication 71

72 Collectivités territoriales Mobiliser Les partenariats Architectes + Thermiciens + Entreprises Les partenariats EIE & ALE, CAUE Associations écologiques, ADIL, ANAH Accompagnateurs (Opérateur) Publics et Privés 72

73 Financement : le «quatre-quart» 1- Fonds travaux 5- Économies d'énergie 2- CEE Autres 4- Éco-PTZ collectif Crédit d'impôt Anah Collectivités Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 73

74 1 - Le fonds travaux Le contexte Pas de fonds dédié à l entretien du bâti Méconnaissance de l état du bâti et des équipements : pas d anticipation des travaux à effectuer Conséquence : absence d entretien gros travaux au coup par coup, dans l urgence Ce qu apporte le fonds travaux Facilite le vote de travaux en affirmant la nécessité de l entretien Juste : on paie pour maintenir dans la durée l immeuble en bon état Constitution d un matelas financier afin de pouvoir faire face aux travaux une fois ceux-ci votés Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 74

75 1 - Le fonds travaux Conditions de mise en place «déblocable» uniquement pour les gros travaux Accolé à un plan de travaux Attaché au lot Obligatoire Abondement minimal raisonnable (ex : Québec, 5% du budget annuel des charges courantes) Sécurisé : instauration d un compte bancaire séparé Mise en place d un Plan d épargne copropriété (PEC) simple et compétitif rendement acceptable défiscalisé ouvrant droit à des prêts bonifiés, voire des primes (à l instar des PEL) dispense de garantie pas de plafond Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 75

76 2 - Certificats d économies d énergie (CEE) Les obligés : fournisseurs d énergie, vendeurs de carburant Ils doivent réaliser des travaux d économies d énergie : En engageant directement des travaux d économies d énergie sur leur patrimoine en apportant des informations sur les moyens à mettre en œuvre, avec des incitations financières en relation avec des industriels ou des distributeurs : prime pour l'acquisition d'un équipement aides aux travaux service de préfinancement diagnostic gratuit en rachetant des CEE à d autres obligés ou éligibles Ils doivent démontrer qu ils ont eu un rôle incitatif aux travaux Le prix des CEE Fiches d informations standardisées: Certificats-d-economies-d-energie,188-.html Nombre de kwh Cumac selon travaux envisagés Connaître le cours du kwh : Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 76

77 2 - Certificats d économies d énergie (CEE) Choix des solutions techniques Recherche de CEE : Auprès des obligés Par l intermédiaire de prestataires de travaux Par l intermédiaire d un courtier Toujours comparer le montant de travaux restant à charge (et pour des travaux équivalents) : Solution 1 : de CEE pour de travaux, reste = Solution 2 : de CEE pour de travaux, reste = Vote des travaux en AG : deux résolutions doivent être mise à l ordre du jour : Le marché de travaux Le contrat de valorisation des CEE Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 77

78 3 - Les aides individuelles Crédit d impôt Permet au contribuable de déduire de ses impôts une somme liée à des dépenses de travaux Travaux ouvrant droit au crédit d impôt et du % à déduire Éco-PTZ individuel Les travaux éligibles : Le bouquet L objectif de performance Accompagnement recommandé Cumul possible sous conditions de ressources «Prime exceptionnelle» pour les ménages modestes Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 78

79 4 - Prêts aux syndicats de copropriété Emprunt à adhésion facultative à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux Pour les travaux Sur les parties communes d'intérêt collectif sur parties privatives Possibilité de ne souscrire que pour une partie de la quote-part Garanti (non solidarité entre copropriétaires) Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 79

80 4 - Éco-PTZ collectif Textes : Loi de finances rectificative 2011 n art 43 Loi Warsmann 2012 n art 103 Ouvert aux syndicats de copropriétaires Pour des travaux d économie d énergie réalisés: sur les parties communes de la copropriété travaux d intérêt collectif réalisés sur les parties privatives Une seule action peut suffire (pas de nécessité de bouquet) Possibilité pour un copropriétaire participant à un éco-prêt collectif de demander un éco-prêt individuel «complémentaire», afin de financer les travaux qu il souhaiterait réaliser sur son seul logement en complément des travaux votés par la copropriété Un seul éco-prêt par copropriété Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 80

81 Autres «aides» TVA à taux réduit Contribution du locataire Les aides de l Anah, le programme «Habiter mieux» Les aides des collectivités Bonus de COS Les aides de l Ademe Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 81

82 Le montage financier S y retrouver dans le maquis des aides Des aides en constante évolution Articuler les aides aux choix techniques Différencier les travaux éligibles des travaux non éligibles Fournir des informations individualisées Calculer les quotes-parts individuelles Recueillir des données personnelles auprès des copropriétaires Un énorme travail administratif Autofinancer les travaux : Le fonds travaux L échelonnement des travaux Solliciter des partenaires institutionnels (ALE, ville, ) Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété : le financement 82

83 Conclusion : les éléments clefs Mise à niveau de la copropriété : Fonctionnement des instances (Syndic, conseil syndical, AG) Impayés maîtrisés Maîtrise des charges et des consommations (énergie, eau) La mobilisation du conseil syndical Le syndic : un rôle incontournable mais discret Un travail aux dimensions multiples, mené par une équipe aux compétences variées : Techniques Communication Montage financier Ouverture à des partenariats extérieurs Les étapes d'une rénovation énergétique en copropriété 83

84 Pour en savoir plus Un site internet : Un guide gratuit : le bilan initial de copropriété Un guide payant : «copropriété : le manuel de la rénovation énergétique» Un conseil spécifique sur les économies d énergie et les aides : les espaces infoénergie Un conseil sur tout ce qui touche la copropriété, et en particulier les projets d économies d énergie : l ARC. 84