TABLE DES MATIÈRES. Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées INTRODUCTION Corinne Mostin

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1 emphytéose et superficie 1 TABLE DES MATIÈRES Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées INTRODUCTION Corinne Mostin LIVRE VI 1 LES ASPECTS CIVILS Corinne Mostin TITRE I L EMPHYTÉOSE CHAPITRE I DÉFINITION ET CARACTÈRES Textes légaux 1. Silence du Code civil Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit d emphytéose Loi hypothécaire du 16 décembre Dispositions légales relatives aux redevances emphytéotiques a) Arrêté royal n o 158 du 11 avril b) Loi du 14 mai Législation relative au remembrement rural Droit administratif a) Biens du domaine public et du domaine privé b) Dispositions applicables aux baux emphytéotiques conclus par l Administration c) Législations particulières Législations régionales en matière d urbanisme a) Constitution d un droit d emphytéose b) Division d un bien et cession en emphytéose Législation sur les chantiers mobiles Dispositions régionales relatives à la gestion, l assainissement et la protection du sol Dispositions régionales relatives à la performance énergétique des bâtiments. 81 Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

2 2 erfpacht en opstal Définition 15. L emphytéose : un droit réel temporaire I Caractères 16. Un droit réel démembré Un droit immobilier a) Immeubles corporels b) Immeubles incorporels Controverse Un droit temporaire CHAPITRE II DURÉE DE L EMPHYTÉOSE Durée légale 20. Principe Durée de moins de 27 ans 21. Sanction : disqualification de l emphytéose en bail ordinaire Autre sanction : prolongation I Durée de plus de 99 ans 1. Sanction 23. Réductibilité Reconduction Renouvellement 24. Sort de l emphytéose à son terme Reconduction dans les limites de la durée légale Prolongation Acte notarié et transcription Emphytéose perpétuelle (baux emphytéotiques relevant de l Ancien Droit) 26. Rente rachetable V Clause «novatoire» 27. Clause conventionnelle rencontrée en pratique De la validité de la clause novatoire CHAPITRE III DIFFICULTÉS DE QUALIFICATION 29. Critères distinctifs de l emphytéose Emphytéose et bail Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

3 emphytéose et superficie Emphytéose et vente Autres droits réels CHAPITRE IV CONSTITUTION DE L EMPHYTÉOSE ET OPPOSABILITÉ Capacité 33. Capacité d aliéner des immeubles Emphytéose consentie par le propriétaire Emphytéose consentie par une personne autre que le propriétaire Objet 36. Sol nu Immeuble bâti Immeuble incorporel Part indivise Volumes Controverse I Modes de constitution 41. La convention Le testament La prescription CHAPITRE V DROITS ET OBLIGATIONS DE L EMPHYTÉOTE Droits de l emphytéote 44. Distinction Prérogatives sur le droit d emphytéose 45. Droit de disposition Céder ou aliéner le droit d emphytéose Notification de la cession au bailleur emphytéotique Controverse quant aux effets de la cession a) Opinion de R. Derine, F. Van Neste et H. Vandenberghe b) Opinion de J. Hansenne c) Conclusion Dérogation conventionnelle : interdiction de céder ou de sous-louer Constituer une hypothèque Concéder des droits réels (usufruit, emphytéose, superficie, servitude) et organiser une copropriété Droits de l emphytéote sur le bien 54. Principe : la pleine jouissance du fonds Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

4 4 erfpacht en opstal A. Actes matériels 1. Constructions et plantations Amélioration de l héritage Propriété des ouvrages réalisés librement par l emphytéote Propriété des ouvrages réalisés contractuellement par l emphytéote Propriété des ouvrages réalisés par le propriétaire Propriété des ouvrages réalisés par des tiers De l utilité d une clause contractuelle de renonciation à l accession? Immobilisation par destination Propriété des ouvrages au terme de l emphytéose Usage et perception des fruits Fruits civils et naturels Mines et carrières Trésor B. Actes juridiques 66. Location Autres actes Actions en justice 68. Actions réelles Actions possessoires Actions en responsabilité Mention marginale (L. hyp., art. 3) Obligations de l emphytéote 1. Obligation d entretien 71. Réparations ordinaires Grosses réparations Grosses réparations exigées par un tiers Destruction par accident Obligation de ne point diminuer la valeur du fonds 75. Respect de la valeur du fonds Obligation de payer une redevance périodique 76. Le canon Périodicité du canon Indivisibilité du canon Prescription extinctive Fixation du canon Réduction du canon Absence d action en rescision pour lésion Adaptation de la redevance Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

5 emphytéose et superficie Recouvrement de la redevance : l exécution forcée Absence de privilège du tréfoncier Obligation de supporter les impôts 86. Impositions Responsabilité 87. Troubles de voisinage Responsabilité du fait des choses Responsabilité du fait de la ruine du bâtiment CHAPITRE VI DROITS ET OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE Droits du propriétaire 89. Droits pendant l emphytéose Droits à l expiration de l emphytéose Action en dommages-intérêts pour les dégradations causées par l emphytéote. 128 Obligations du propriétaire 92. Laisser jouir CHAPITRE VII EXTINCTION 93. Causes d extinction La confusion La destruction totale du fonds La prescription extinctive Le terme Résiliation amiable anticipée L abandon La renonciation L expropriation La déchéance La résolution de l acte constitutif a) Action en résolution basée sur l article 1184 du Code civil b) Pacte commissoire exprès ou clause résolutoire expresse c) Conditions résolutoires La résolution du contrat d emphytéose en cas de faillite : clause résolutoire ou condition résolutoire Effet de la résolution a) Arrêt de la cour d appel de Mons du 17 mai b) Arrêt de la Cour de cassation du 30 mars Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

6 6 erfpacht en opstal TITRE II LA SUPERFICIE CHAPITRE I DÉFINITION ET CARACTÈRES Textes légaux 106. Silence du Code civil Loi du 10 janvier 1824 concernant le droit de superficie Loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice Loi hypothécaire du 16 décembre Dispositions légales concernant les redevances : la loi du 14 mai Législation relative au remembrement rural Droit administratif a) Biens du domaine public et du domaine privé b) Superficie concédée par un particulier en faveur de l autorité publique c) Dispositions applicables à la constitution d un droit de superficie conclu par l Administration Législations régionales en matière d urbanisme Législation sur les chantiers mobiles Décret régional flamand du 27 octobre 2006 relatif à l assainissement du sol et à la protection du sol Dispositions régionales relatives à la performance énergétique des bâtiments. 146 Définition 116. La superficie : un droit réel temporaire I Caractères 117. Un droit réel a) Attributs des droits réels b) Un démembrement de la propriété Un droit immobilier Un droit temporaire : durée maximale de 50 ans (suite) Disposition impérative ou d ordre public? V Superficie et renonciation au droit d accession 122. Renonciation au droit d accession et superficie a) Principe : création d un droit de superficie b) Rejet des autres théories Critique de l assimilation de la renonciation à l accession au droit de superficie c) Renonciation à l accession au profit du patrimoine commun La théorie de la superficie-conséquence (J. Hansenne) Section V Comparaison avec d autres droits 126. Principe et modalisations conventionnelles a) Superficie et bail Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

7 emphytéose et superficie b) Superficie et vente c) Superficie et servitude d) Superficie et usufruit e) Superficie et emphytéose f) Superficie et copropriété CHAPITRE II DURÉE DE LA SUPERFICIE Principe 130. Durée légale : cinquante ans Superficie perpétuelle Durée indéterminée Résiliation amiable Renouvellement 133. Renouvellement au terme Prolongation Renouvellement avant l arrivée du terme CHAPITRE III CONSTITUTION DE LA SUPERFICIE Capacité 135. Capacité d aliéner des immeubles Superficie consentie par une personne autre que le propriétaire Objet 137. Bâtiments, ouvrages et plantations Volumes Sur-sol Sous-sol Droit de superficie total ou partiel Superficie sur des constructions déjà existantes Superficie sur le droit de superficie Superficie sur un bien hypothéqué Superficie sur un immeuble en copropriété I Modes de constitution et preuve 1. Titre 143. Acte entre vifs ou à cause de mort Transcription Preuve Renouvellement du droit de superficie Superficie-conséquence Prescription 148. Prescription abrégée ou trentenaire Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

8 8 erfpacht en opstal 149. Durée de la superficie acquise par prescription Acquisition par prescription de la propriété Preuve de l acquisition par prescription Loi Principe CHAPITRE IV DROITS ET OBLIGATIONS DU SUPERFICIAIRE Droits du superficiaire 1. Prérogatives sur le droit de superficie 152. Distinction a) Cession du droit de superficie Dérogation contractuelle b) Constitution d une hypothèque Hypothèque sur les bâtiments préexistants Dérogation conventionnelle Sort de l hypothèque en cas d extinction de la superficie par confusion Sort de l hypothèque en cas d anéantissement prématuré de la superficie Conflit entre le créancier hypothécaire du tréfoncier et celui du superficiaire c) Constitution d un droit réel Droits du superficiaire sur le bien 161. Actes matériels sur les constructions, ouvrages et plantations a) Ouvrages réalisés par le superficiaire b) Ouvrages existant sur le fonds lors de l ouverture du droit c) Usage et perception des fruits et des produits d) Sort des constructions et plantations à l expiration du droit de superficie Actes juridiques sur les constructions, ouvrages et plantations a) Baux b) Servitudes c) Emphytéose Superficie Usufruit d) Droit de chasse et de pêche Trésor Actions en justice 169. Actions réelles Actions possessoires Responsabilité et troubles de voisinage Mention marginale (L. hyp., art. 3) Obligations du superficiaire 172. Obligation éventuelle de payer un prix Obligation de conservation et d entretien Obligation de remise en état Obligation de supporter les impôts Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

9 emphytéose et superficie 9 CHAPITRE V DROITS ET OBLIGATIONS DU TRÉFONCIER Droits du propriétaire 176. Droits limités par ceux du superficiaire Exigence d entretien et de conservation des constructions existantes Absence de recours du tréfoncier Absence de privilège Obligations du propriétaire 179. Indemnisation du superficiaire à l expiration du droit de superficie Garantie d éviction CHAPITRE VI EXTINCTION 181. Causes d extinction La confusion La destruction totale du fonds La prescription extinctive Le terme La renonciation L expropriation L annulation de la convention L action en réduction Le pacte commissoire exprès, la condition résolutoire et l action en résolution La déchéance pour abus de jouissance La déchéance pour non-paiement de l augmentation de la redevance La convention LIVRE VI 2 LES ASPECTS FISCAUX TITRE I LES DROITS D ENREGISTREMENT André Culot INTRODUCTION PRINCIPES GÉNÉRAUX DE TAXATION 193. Vente d un terrain et des constructions Constructions érigées sur le terrain d autrui Règles issues du droit civil a) Droit d accession b) Scission de la propriété entre le fonds et les constructions Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

10 10 erfpacht en opstal 197. c) Opposabilité des actes ou des conventions à l Administration Vente du terrain sans les constructions CHAPITRE I OBLIGATION DE L ENREGISTREMENT 199. Actes (écrits) obligatoirement enregistrables du seul fait de leur existence Absence d écrit Jugements ou arrêts L enregistrement : délais, personnes tenues, lieu (suite) Objet du contrat CHAPITRE II TAUX ET BASE DU DROIT 204. Principe : matière de compétence fédérale Assimilation au bail Taux du droit ASBL, AISBL et une personne morale analogue visée Exclusion des fondations de droit belge du bénéfice du tarif préférentiel Base imposable Loyer Redevance Canon Redevance ou canon variables Augmentation conventionnelle des redevances ou du canon Charges Exemptions de droits d enregistrement CHAPITRE III L EMPHYTÉOSE 213. Taux et base de taxation Conclusion du contrat 214. Constitution à titre onéreux Constitution à titre gratuit Constitution moyennant paiement d un canon unique Constitution moyennant paiement d un capital correspondant à la valeur vénale du bien Vente du bien avec réserve d un droit d emphytéose Emphytéose sur des constructions existantes Concessions sur des biens du domaine public et du domaine privé Cession du droit d emphytéose 220. Distinction : cession du droit d emphytéose et cession de la propriété des ouvrages Apport en société du droit d emphytéose Vente publique d un droit d emphytéose Revente du bien : application de l article 212 du Code des droits d enregistrement ou de l article , 2, du Vlaamse Codex Fiscaliteit Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

11 emphytéose et superficie Revente du bien immeuble par un marchand de biens : application de l article 64 du Code des droits d enregistrement ou de l article du Vlaamse Codex Fiscaliteit Cession de droits dans une emphytéose indivise I Expiration du délai d emphytéose 226. Sort des constructions et plantations existant sur le fonds Renonciation anticipée Renonciation anticipée sans versement d une indemnité Cessation anticipée moyennant le versement d une indemnité V Requalification Simulation Abus fiscal 228. Requalification Mesure «anti-abus de droit» Abus fiscal Généralités Notion de l abus fiscal Preuve contraire apportée par le contribuable Conséquences de l abus fiscal Requalification en vente d un droit d emphytéose suivi d une cession du fonds Situation avant le 19 juillet 2012 (ancienne mesure anti-abus) Requalification en vente d un droit d emphytéose suivi d une cession du fonds Situation après le 19 juillet 2012 (nouvelle mesure anti-abus) /231. Simulation Section V Cession du fonds grevé du droit d emphytéose 232. Base de perception CHAPITRE IV LA SUPERFICIE 233. Taux et base de taxation Conclusion du contrat 234. À titre onéreux ou à titre gratuit Constitution à titre onéreux Constitution à titre gratuit (sans contrepartie), sans animus donandi Constitution à titre gratuit (sans contrepartie), avec animus donandi Clauses particulières Analyse Sort des constructions existantes Comment rendre opposable à l administration fiscale une renonciation à accession? Concession sur des biens du domaine public et du domaine privé Cession du droit de superficie 241. Distinction : cession du droit de superficie et cession de la propriété des ouvrages Apport en société du droit de superficie Vente publique d un droit de superficie Revente du bien : application de l article 212 du Code des droits d enregistrement ou de l article , 2 du Vlaamse Codex Fiscaliteit Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

12 12 erfpacht en opstal 245. Revente d un bien immeuble par un marchand de biens : application de l article 64 du Code des droits d enregistrement ou de l article , 1, alinéas 1 et 4, du Vlaamse Codex Fiscaliteit I Expiration du délai de superficie 246. Sort des constructions et plantations existant sur le fonds Renonciation anticipée Cessation anticipée sans versement d une indemnité Cessation anticipée moyennant le versement d une indemnité V Requalification Simulation Abus fiscal 248. Requalification Abus fiscal Généralités (renvoi) Simulation Application de l article 188 du Code des droits d enregistrement ou de l article du Vlaamse Codex Fiscaliteit Section V Cession du fonds grevé du droit de superficie 251. Base de perception TITRE II LES DROITS DE SUCCESSION André Culot 252. Généralités (renvoi) TITRE III LA TAXE SUR LA VALEUR AJOUTÉE Jean Thilmany INTRODUCTION PRINCIPES GÉNÉRAUX DE TAXATION 253. Principes Conditions pour l application de la T.V.A CHAPITRE I CONCLUSION DU CONTRAT Notion de livraison de biens 255. Notion de bien Notion de livraison de biens Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

13 emphytéose et superficie Existence d un contrat Exigence d une contrepartie Exception : prestation de services Modalités du contrat 260. Contrat sous condition suspensive Contrat sous condition résolutoire I Conditions d application de la T.V.A Localisation de l opération en Belgique Textes légaux applicables Notion de bâtiment ou de fraction de bâtiment Régime applicable au sol attenant au bâtiment ou à la fraction de bâtiment Notion de bâtiment «neuf» Bâtiments anciens rénovés Moment de la livraison Preuve CHAPITRE II QUALITÉ DE L AUTEUR DE L ACTE 268. Distinctions Les promoteurs immobiliers ou constructeurs professionnels 269. Notion Acquisition du statut Les constructeurs occasionnels 271. Notion Choix entre la T.V.A. et les droits d enregistrement Option : principes Défaut d option CHAPITRE III CALCUL ET PAIEMENT DE LA T.V.A. Base d imposition 275. Détermination de la base d imposition Lotissements Absence de base imposable minimale Exigibilité de la T.V.A. Déclarations 278. Constructeurs professionnels Constructeurs occasionnels Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

14 14 erfpacht en opstal I Taux de T.V.A. applicable 280. Principes Taux normal Taux réduits V Exonérations des droits d enregistrement 283. Formalités CHAPITRE IV DÉDUCTION DE LA T.V.A Intérêt de l opération Étendue du droit à déduction Généralités Cession d infrastructures à une autorité publique dans le cadre d un lotissement Abandon gratuit à une autorité publique de travaux d infrastructure relatifs à un centre commercial Exercice du droit à déduction 285/286. Constructeurs professionnels Constructeurs occasionnels CHAPITRE V REMISE EN CAUSE D UNE DÉDUCTION ANTÉRIEURE : RÉVISION ET PRÉLÈVEMENT ET PRATIQUE ABUSIVE La révision 288. Principes Notion de bien d investissement Période de révision Situations dans lesquelles une révision doit être opérée Conservation des livres et documents Tenue du tableau d investissement. 296 Le prélèvement 292. Principes Situations dans lesquelles un prélèvement doit être effectué Base imposable du prélèvement I Les pratiques abusives Portée de la disposition anti-abus en matière de T.V.A Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

15 emphytéose et superficie 15 CHAPITRE VI DROIT D EMPHYTÉOSE ET LEASING IMMOBILIER Principes 295. Définition Prestation de services Localisation en Belgique Conditions d application de la T.V.A Textes applicables Conditions relatives au donneur en leasing Conditions relatives au preneur en leasing Conditions relatives au bien donné en leasing Conditions relatives au contrat I Conséquences et modalités du contrat 302. Application de la T.V.A Taux de T.V.A. applicable Déduction de la T.V.A Durée du contrat de leasing immobilier Révision des déductions Exercice de l option à l échéance du contrat V Modification ou rupture anticipée du contrat de leasing Modifications apportées au contrat de leasing Rupture anticipée du contrat de leasing Section V Cession des biens ou du contrat 307. Cession des biens avant l expiration du terme à une personne autre que le preneur en leasing Cession de bail par le preneur en leasing Section VI Multiplicité de preneurs en leasing Bâtiment pris conjointement en leasing par un ou plusieurs assujettis Section VII Travaux effectués à un bâtiment faisant l objet d un contrat de leasing immobilier Travaux aboutissant à une nouvelle construction Travaux n aboutissant pas à une nouvelle construction CHAPITRE VII REMARQUES PARTICULIÈRES 309. Expiration du droit de superficie ou d emphytéose a) Transfert des constructions érigées par le superficiaire ou l emphytéote 312 Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

16 16 erfpacht en opstal 310. b) Cession des droits résiduels par le tréfoncier Constitution ou cession d un droit d emphytéose ou de superficie dans le cadre d une universalité de biens ou d une branche d activité TITRE IV IMPÔTS SUR LES REVENUS Bernard Goffaux CHAPITRE I LA CONSTITUTION OU LA CESSION D UN DROIT D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE Imposition dans le chef du tréfoncier ou du cédant 1. Le tréfoncier ou le cédant agit à titre privé 312. Imposition au titre de revenus immobiliers Base imposable Moment d imposition Tarif d imposition Imposition partielle au titre de revenus mobiliers Exemple Imposition sur les plus-values a) Absence d imposition b) Imposition au titre de revenus spéculatifs Le tréfoncier agit à titre professionnel 320. Imposition au titre de revenus professionnels Imposition au titre de revenus mobiliers A. Le tréfoncier n est pas assujetti aux règles comptables 322. Paiement d un canon unique Paiement de redevances échelonnées B. Le tréfoncier est assujetti aux règles comptables 324. Paiement d un canon unique Exemple Paiement de redevances échelonnées a) Leasing financier (full pay out) Définition Reconstitution du capital investi : notion Traitement comptable et fiscal b) Leasing opérationnel C. Bénéfice de la taxation étalée des plus-values 331. Notion Application du régime lors de la constitution ou de la cession du droit Notion de plus-values Conditions relatives aux biens aliénés Remploi Délai de remploi Bijgewerkt tot en met 1 september 2015

17 emphytéose et superficie Délai porté à 5 ans L acquisition d un droit d emphytéose ou de superficie constitue-t-elle un remploi au sens de l article 47 C.i.r. 1992? Formalités à accomplir Défaut de remploi ou non-respect des conditions de remploi Condition d intangibilité Imposition étalée de la plus-value Imposition dans le chef de l emphytéote ou du superficiaire 1. L emphytéote ou le superficiaire agit à titre privé 343. Aperçu général Revenus imposables Paiement du précompte immobilier Calcul du précompte immobilier Déduction des redevances du montant des revenus immobiliers Déduction des intérêts d emprunt Réduction pour habitation unique pour les emprunts conclus à partir du 1 er janvier Déduction fiscale et réduction d impôt complémentaires pour les emprunts conclus avant le 1 er janvier L emphytéote ou le superficiaire agit à titre professionnel 351. Paiement d un canon unique Paiement de redevances échelonnées a) Leasing financier b) Leasing opérationnel Nouvelles constructions ou travaux réalisés par l emphytéote CHAPITRE II LA FIN DU DROIT D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE Imposition dans le chef du tréfoncier 355. Aperçu général Le tréfoncier agit à titre privé Le tréfoncier agit à titre professionnel Levée de l option d achat ou de vente Imposition dans le chef de l emphytéote ou du superficiaire 359. Aperçu général L emphytéote ou le superficiaire agit à titre privé L emphytéote ou le superficiaire agit à titre professionnel Levée de l option d achat ou de vente Matière arrêtée au 1 er septembre 2015

18 18 erfpacht en opstal CHAPITRE III UTILISATION DES DROITS D EMPHYTÉOSE OU DE SUPERFICIE AUX FINS DE PLANIFICATION FISCALE DANS LES RELATIONS ENTRE UNE SOCIÉTÉ ET SES DIRIGEANTS RÉACTIONS POSSIBLES DE L ADMINISTRATION Avantages offerts par le droit d emphytéose en matière d impôts sur les revenus 363. Absence de requalification des loyers et autres avantages locatifs excessifs en rémunération de dirigeant Simulation Disposition anti-abus fiscal Application de la mesure anti-abus de droit à la constitution d un droit d emphytéose Avantages offerts par la constitution d un droit de superficie en matière d impôts sur les revenus 367. Aperçu général du problème Avantages liés à la constitution d un droit de superficie er tempérament : possibilité pour l administration fiscale d invoquer la théorie de la simulation e tempérament : conséquences fiscales liées à l expiration du contrat Tableau comparatif (droits d emphytéose, de superficie, d usufruit et de bail) Bibliographie Textes légaux Bijgewerkt tot en met 1 september 2015