PINCIPALES REGLES EN MATIERE D EVALUATION FONCIERE CADASTRALE LES PRINCIPES

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Marc-Antoine Généreux
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2 Le montant de l impôt résulte de l application d un taux voté par la collectivité à une valeur locative. La valeur locative de chaque propriété est déterminée : - d après sa consistance, son affectation, sa situation, son état, ses éléments de confort, - par comparaison avec la VL d un local de référence. Cette valeur locative est le loyer théorique que le bien était susceptible de produire à la date de référence de la dernière révision, au 1er janvier 1970.

son état, ses éléments de confort, - par comparaison avec la VL d un local de référence.

3 Les locaux de référence : Les locaux de référence sont désignés : - dans chaque commune, - pour chaque nature de locaux (habitation, professionnel, ) - pour chaque catégorie de locaux (habitation) ou chaque type de locaux (professionnel). Ces locaux de référence sont choisis dans la commune, proposés par la commission communale des I D. Ce sont les locaux de référence déterminés en 1970 ou dans les années postérieures (nouvelle nature de local par exemple). Ils figurent sur les procès-verbaux d évaluation signés par les commissaires et par le directeur des services fiscaux (ou le DDFIP).

Ces locaux de référence sont choisis dans la commune, proposés par la commission communale des I D.

4 Les catégories de locaux (locaux d habitation) Les locaux d habitation sont classés en catégories. Les catégories de locaux vont de 1 (somptueux) à 8 (taudis) : M 4 4M 5 5M 6 6M 7 7M 8 Les catégories les plus courantes dans le département vont de 5 à 7. Les types de locaux (locaux professionnels) Les locaux professionnels sont classés par types suivant la nature de l activité.

Les catégories de locaux vont de 1 (somptueux) à 8 (taudis) : 1-2 3 3M 4 4M 5 5M 6 6M 7 7M 8 Les

5 Détermination de la valeur locative Chaque local est classé dans une catégorie. Chaque nouveau local à évaluer (construction neuve ou rénovée) est comparé aux locaux de référence pour déterminer la catégorie à laquelle il appartient. La valeur locative d un local est déterminée par comparaison avec la valeur locative des locaux de référence retenus pour la même nature et la même catégorie de locaux. En pratique, le tarif de VL au m² du local de référence est multiplié par la surface du local concerné. La valeur locative obtenue est toujours réputée être une VL 1970 quelle que soit la date de construction de l immeuble. On retient une surface pondérée tenant compte de l affectation des différentes pièces et des éléments de confort (cf exemple).

La valeur locative d un local est déterminée par comparaison avec la valeur locative des locaux de référence retenus pour la même nature et la même catégorie de locaux.

6 Locaux professionnels Même dispositif avec des locaux types avec : - Un classement par nature d activité, - Des pondérations suivant l état, situation, éléments de confort Exception : les locaux industriels sont évalués selon la méthode comptable. Terrains agricoles non bâtis Même dispositif avec des parcelles de référence et un classement suivant la nature des parcelles (terres, prés, bois, taillis, ) et leur valeur agronomique (terre 1, terre 2, terre 3, )

7 Actualisations et réforme du dispositif. Cette VL 1970 a été réactualisée en 1980 et, depuis, fait l objet tous les ans d une actualisation par application d un coefficient national (1,02). Une réforme des VL préparée en 1990 n a jamais été mise en œuvre. La révision de la valeur locative des locaux professionnels : Nouveau dispositif : Déclarations par les propriétaires de locaux professionnels - Détermination de secteurs d évaluation, grille tarifaire, nomenclature détaillée des locaux Commission départementale avec pouvoir décisionnel Mise à jour annuelle. La mise en œuvre : Expérimentation dans 5 départements rapport au Parlement Début du processus dans les mois qui viennent. Entrée en vigueur progressive à partir de 2014.

Une réforme des VL préparée en 1990 n a jamais été mise en œuvre.

8 La commission communale ou intercommunale des impôts directs Composition : CCID : le maire président + six commissaires CIID : le président de la CC + 10 commissaires Un représentant de l administration peut participer à ses travaux. Convocation : par le maire ou le président de la CC, à l initiative du DDFIP. En pratique, demande du maire ou président de la CC.

représentant de l administration peut participer à ses travaux.

9 Rôle consultatif pour : Les compétences de la commission Communale des impôts directs - la désignation des locaux de référence (rédaction d un PV), - la détermination de la VL de ces locaux (rédaction d un PV), - l évaluation de la VL des nouvelles propriétés bâties, constructions neuves ou rénovées, et leur classement dans une catégorie, Elle communique à l administration des informations sur les évaluations foncières prises en comptes et la mise à jour des situations (constructions, rénovations, anomalies). En cas de désaccord avec l administration, la décision est prise par l administration fiscale.

leur classement dans une catégorie, Elle communique à l administration des informations sur les évaluations foncières prises en comptes et la mise à

10 Les compétences de la commission intercommunale des impôts directs S il n existe pas de commission intercommunale, la commission communale est compétente pour tous les locaux. Si une commission intercommunale est créée, elle se substitue à la commission communale pour les locaux commerciaux et biens divers. Rôle consultatif de la CIID pour : - la désignation des locaux types pour l évaluation des locaux commerciaux et biens divers - l évaluation de la VL des locaux commerciaux et biens divers. Elle est informée des modifications de VL des locaux industriels évalués selon la méthode comptable.

Si une commission intercommunale est créée, elle se substitue à la commission communale pour les locaux commerciaux et biens divers.

11 L organisation des travaux des commissions Travaux réalisés à partir de la liste 41: - comprend les changements adressée à la commune ou CC (chaque année) - examinée par la CCID ou CIID (lorsqu elle se réunit). Organisation variable suivant le nombre de changements de VL à examiner ou sujet à traiter Préparation préalable (possibilité d échanges avec le CDIF) - Participation éventuelle de l administration (obligatoire pour les communes de plus de hab.) Décisions prises par l administration - Travaux assurés par le CDIF qui intègre les nouvelles données dans les bases.

Organisation variable suivant le nombre de changements de VL à examiner ou sujet à traiter Préparation préalable (possibilité d échanges avec le

12 2- DETERMINATION DES VALEURS LOCATIVES SELON LA NATURE DES BIENS EXEMPLE PRATIQUE

13 Situation du bien dans la commune série-tarif Aspect Architectural, matériaux, distribution des pièces catégorie TARIF Dimensions, surface des éléments secondaires (cave, buanderie, cellier ) surface pondérée Etat d entretien, situation du bien correctif d ensemble Confort (eau, gaz, électricité ) équivalences superficielles surface pondérée totale DDFIP du Cantal -VL mars = TARIF 2012 x SURFACE PONDEREE

surface pondérée Etat d entretien, situation du bien correctif d ensemble Confort (eau, gaz,

14 Situation du bien dans la commune COMMERCE Aspect Architectural, matériaux, distribution des pièces Dimensions, surface des éléments secondaires (cave, buanderie, cellier ) Identification du local type Etat d entretien, situation du bien Ajustement pour tenir compte d éventuelles différences entre le local type et le local à évaluer Confort (eau, gaz, électricité ) Surface pondérée totale TARIF VL = TARIF x SURFACE PONDEREE

d entretien, situation du bien Ajustement pour tenir compte d éventuelles différences entre le local type

15 Exemple : évaluation d une maison d habitation

18 ) Le classement : par comparaison aux locaux de référence de la commune, on considère ici la catégorie 5 2) Détermination de la surface pondérée : 1ère tranche (20m² x 1,45) 29 m² 2ème tranche (75m² x 0,90) 67 m² Surface pondérée comparative 96 m² 3) Détermination de la surface pondérée des dépendances : Garage (25 m² x 0.60) 15 m² Cave-chaufferie (15 m² x 0,40) 6 m² Surface pondérée brute des dépendances 21 m² 4) Surface pondérée comparative totale : = 117 m²

comparative 96 m² 3) Détermination de la surface pondérée des dépendances : 25 15 Garage (25 m² x 0.

19 5) Détermination du correctif d ensemble : Coefficient d entretien 1,20 (de 0,80 à 1,20) Coefficient de situation générale 0,00 (de 0,10 à +0,10) Coefficient de situation particulière +0,05 (de 0,10 à + 0,10) Correctif d ensemble 1,25 6) Surface pondérée nette du bâtiment : Surface pondérée comparative totale : 117 m² Correctif d ensemble : 1,25 Surface pondérée nette : 146 m²

+0,05 (de 0,10 à + 0,10) Correctif d ensemble 1,25 6) Surface pondérée nette du bâtiment :

20 7) Détermination des équivalences superficielles : X 4 m² X 2 m² m² 5 m² 2 6 m² (2 x 3m²) X X 3 m² 12 m² (6 pièces x 2m²) 35 m² = Total des équivalences superficielles

21 8) Surface pondérée définitive du bâtiment : Surface pondérée nette : 146 m² Equivalences superficielles : 35 m² Surface pondérée totale : 181 m² 9) Détermination de la valeur locative approchée au 1er janvier 1970 : Sur les PV de la commune, on constate que le tarif du m² pondéré pour la catégorie 5 est de 3,80 /m², la valeur locative de la maison sera donc : VL(70) = 181 x 3,80 soit 688 NB : La valeur locative est ici dite «approchée», elle devient «définitive» après examen par la CCID

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