Étude de viabilité économique

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1 Étude de viabilité économique Création d un commerce de boucherie-charcuterietraiteur & alimentation Commune de BERRIC Contact : CCIM : Anne-Laure Forgeau, Conseiller entreprise commerce Tél : Mail: al.forgeau@morbihan.cci.fr CMA : Yann Delafoulhouze, Conseiller en Développement Economique Tél : Mail : yann.delafoulhouze@cma-morbihan.fr 1

2 PLAN DE L ETUDE 1 ère PHASE D ETUDE : LE CONTEXTE DU PROJET Présentation et cadrage du projet Historique et contexte du projet Nature de l activité envisagée Maîtrise d ouvrage et répartition des investissements Portrait de la commune de Berric Présentation de la commune Quelques données démographiques et sociales... 5 (Source : données statistiques de l INSEE publiées en 2012)... 5 a- Structure par âge de la population (en %)... 6 b - Les migrations domicile-travail La structure du parc de logement Données économiques et sociales... 8 a- Le tissu commercial et artisanal local... 8 b- Les services et équipements... 9 c- Divers En synthèse Analyse du marché potentiel Présentation de la zone de chalandise Le contexte concurrentiel a- L offre locale b- L offre environnante Le marché théorique potentiel de la superette et de l activité traiteur a- Chiffre d'affaires de l épicerie b- Chiffre d'affaires de la partie boucherie/ charcuterie/traiteur L analyse économique et financière prévisionnelle Investissements pour la collectivité Investissements pour le porteur de projet Approche en termes de rentabilité Conclusion Conditions de réussite du projet Avis des chambres consulaires

3 1 ère PHASE D ETUDE : LE CONTEXTE DU PROJET 1 Présentation et cadrage du projet Il apparaît essentiel de situer, dans son contexte historique, démographique et économique, le projet de création d une boucherie-alimentation sur la commune de BERRIC Historique et contexte du projet Historiquement, la commune de BERRIC a compté parmi ses commerces une boucherie charcuterie. Celle-ci a fermé ses portes il y a 15 ans environ. Actuellement un boucher vient ponctuellement d une commune voisine. La municipalité souhaite accompagner un artisan qui recréerait, dans un premier temps, une boucherie charcuterie alimentation. L absence d un tel équipement se fait sentir et la population sollicite la Mairie pour qu une solution soit trouvée. Pour cela, la municipalité a le projet de construire un bâtiment à usage mixte, habitation à l étage (en partenariat avec Bretagne Sud Habitat) et commerces en RDC. Le projet permettrait de déplacer certains commerces déjà implantés sur la commune et d y ajouter ce qui manque actuellement, une boucherie charcuterie traiteur & alimentation. La Commune de BERRIC a mandaté la Chambre de Commerce et d Industrie du Morbihan et la Chambre de Métiers et de l Artisanat pour étudier la faisabilité et la viabilité économique de ce projet. L étude confiée porte notamment sur les thèmes suivants : - l'analyse des facteurs d'environnement et du contexte propres à la commune; cette analyse s'appuie sur les données disponibles au niveau économique et sociodémographique. - Une évaluation du marché disponible sur la base des dépenses commercialisables prenant en compte le niveau d'intensité de la concurrence au niveau local Nature de l activité envisagée La boucherie/alimentation devra proposer la vente de : Viande Charcuterie Plats préparés à emporter Plats destinés à une réception (traiteur) Alimentation générale, épicerie, frais et liquides 3

4 1.3 Maîtrise d ouvrage et répartition des investissements La commune de BERRIC sera maître d ouvrage. Le futur exploitant, quant à lui, prendra à sa charge les investissements matériels professionnels nécessaires ainsi que l agencement du magasin (rayonnages et autres mobiliers). Les murs resteront la propriété de la Commune. 2 Portrait de la commune de Berric 2.1 Présentation de la commune La commune appartient au canton de Questembert et à la Communauté de communes du Pays de Questembert. Elle se situe à 7.5 km de Questembert, à 13 km de Muzillac, à 14 km d Elven et à 20 km de Vannes. Le centre-bourg se situe sur la D140, qui permet de rejoindre soit la RN165, soit Questembert. La RN165 se trouve à 5km du centre-bourg. Les communes limitrophes sont Lauzach (2.5 km), Sulniac (7 km), Questembert (7.5 km), Noyal-Muzillac (8 km). L habitat se trouve concentré autour du bourg. Le territoire a une superficie de hectares avec un total de habitants en

5 La commune bénéficie d un flux assez important : véhicules jours passent par le centre-bourg, pour se diriger soit vers Questembert, soit vers la RN 165 (direction Vannes ou Nantes). (Source : Conseil Général du Morbihan, 2010) 2.2 Quelques données démographiques et sociales La commune comptait en 2009, habitants qui représentent 595 ménages (cf. tableau suivant). Berric Communauté de communes du Pays de Questembert Morbihan Population Nombre d habitants Evolution en % Nombre d habitants Evolution en % Evolution en % ,99% ,13% +110,19% % % +3.91% (Source : données statistiques de l INSEE publiées en 2012) L évolution démographique reste positive ente 1999 et 2009 : la population a augmenté de 51,99% en 10 ans, soit un gain de 534 habitants. Cette évolution, 5

6 importante, est plus forte que celle de la Communauté de communes, ainsi que celle du département. a- Structure par âge de la population (en %) Berric (en %) MORBIHAN (en %) De 0 à 14 ans 25.94% 17.94% De 15 à 29 ans 15.50% 15.84% De 30 à 44 ans 23.44% 19.19% De 45 et 59 ans 17.10% 21.10% De 60 à 74 ans 11.85% 15.91% De 75 à 89 ans 6.02% 9.34% 90 ans ou plus 0.15% 0.68% TOTAL Source INSEE 2009, publié en 2012 Il apparaît sur Berric, une plus forte proportion des personnes de 30 ans à 44 ans qu à l échelle du département. Cette différence explique la forte proportion de jeunes enfants de 0 à 14 ans. La tranche des ans représente 40.54% de la population. Cette tranche de population est, en générale, plus mobile et infidèle dans ses comportements d achat. Une des raisons principales est que les achats alimentaires se font davantage dans la ville de travail et moins sur les lieux de résidence. Les plus de 60 ans, sont quand à eux, moins nombreux qu à l échelle du département. La population de Berric est donc plus jeune que celle du Morbihan. A noter que la tranche des plus de 60 ans est, en général, plus fidèle aux commerces de proximité. Il conviendra de tenir compte de ces éléments dans l évaluation des parts de marché du projet. 6

7 b - Les migrations domicile-travail Elles sont une donnée majeure dans les comportements d achat des consommateurs. En effet, les déplacements quotidiens dans le cadre du travail sont souvent l occasion de faire les courses à l extérieur % 1999 % Ensemble Travaillent dans la commune de résidence , Travaillent dans une autre commune , Située dans le département de résidence , Située dans un autre département de la région de résidence 7 1, Située dans une autre région en France métropolitaine 23 3, Située dans une autre région hors France métropolitaine Source INSEE 2008, publié en 2012 La population de Berric, de 15 à 64 ans, est majoritairement composée d actifs (74.9% de la population). Ce taux est supérieur à la moyenne cantonale (74.1%), mais aussi à la moyenne du département (70.6%). Berric est plutôt une commune résidentielle. En effet, 21.5% de la population réside et travaille dans la commune, contre 34,5% pour le Morbihan. Au regard de cette situation, il ressort qu il sera nécessaire d adapter les horaires de la supérette (ouverture matinale, fermeture tardive), afin de capter la clientèle d actifs travaillant à l extérieur de la commune et ainsi assurer le volume d activité nécessaire au futur commerçant. 7

8 2.3 La structure du parc de logement Berric compte, en 2009, 697 logements, dont près de 85.3% sont des résidences principales, comme le montre le tableau suivant : Répartition du parc de logement (en pourcentage) Berric (2009) Berric (1999) Morbihan (2009) Valeur absolue En % En % En % Résidences principales Résidences secondaires ,7 Logements vacants ,2 Total Source INSEE 2009, publié en % du parc de logement communal est constitué de résidences secondaires (contre 18,7% dans le Morbihan). Cela laisse supposer une occupation partielle de ces logements, notamment lors des périodes de congés (vacances scolaires ). Ces résidents pourront constituer un apport supplémentaire de clientèle pour le commerce. Depuis l approbation du PLU en 2008 : - 42 logements ont été réalisés au nord-est du bourg - 25 au sud avec le lotissement du Verger - 11 au clos de l étang et 12 au clos Er Lère - Une dizaine en tissu urbain - Une dizaine en campagne Soit au total 120 logements en près de 4 ans et une moyenne de 25 logements par an. Le souhait de la commune est de poursuivre ce rythme. 2.4 Données économiques et sociales a- Le tissu commercial et artisanal local La commune compte de nombreuses entreprises : - Une boulangerie - Un bar - Deux coiffeuses - Un restaurant - Une pizzeria ambulante - Des galettes saucisses le lundi - Un poissonnier le mardi - Un plâtrier - Un apiculteur - Trois peintres - Deux menuisiers - Deux couvreurs 8

9 - Deux carreleurs - Un maçon - Un carrossier - Un plombier - Un tapissier - Un garage - Un cuisiniste - Une prothésiste ongulaire - Entreprise Constructions Dorso - Entreprise Syl Ballon - Entreprise de travaux publics-particuliers - Entreprise de taxi - Entreprise de terrassement - Entreprise de services informatique b- Les services et équipements La commune dispose : - D une mairie - D une poste - Deux écoles (une privée : 99 élèves, une publique : 166 élèves) - Deux terrains de sport - Une salle de sport - Un boulodrome - D une salle culturelle - D un pôle médical (2 médecins, 1 podologue, 2 kinésithérapeutes, 2 orthophonistes, 3 infirmiers) - Un espace jeune - Une médiathèque - 12 logements pour personnes âgées c- Divers La commune compte également diverses associations dans les domaines de loisirs et du culturel 2.5. En synthèse Au regard de ces données sociodémographiques et économiques, les points à retenir sont : - Berric est une commune qui a su se rendre attractive pour accroître sa population de façon importante. Elle a connu une augmentation de sa population ces 10 dernières années de 51,99%, visiblement liée à l arrivée de nouveaux ménages. Ce phénomène devrait se poursuivre compte tenu des projets de lotissements en cours ou à venir. - La commune bénéficie d un tissu artisanal et commercial assez diversifié. Ceci contribue à maintenir sur Berric la population communale, notamment 9

10 les personnes âgées ou isolées, qui, pour les moins mobiles d entre elles, sont des clientèles captives d un commerce de proximité telle que la supérette. 3 Analyse du marché potentiel 3.1 Présentation de la zone de chalandise La zone de chalandise peut être définie comme le secteur géographique de provenance des clients du futur commerce. Le contour de cette zone est influencé par la distance, d une part, et par le temps d accès, d autre part, en tenant compte de l offre de service présente sur les communes environnantes. Dans le cadre du projet étudié, l attraction au-delà de la commune de BERRIC reste limitée.. Pour la boucherie, on pourra prendre partiellement en compte les habitants de la commune de Lauzach, cette commune, proche de Berric, ne dispose pas d équipement en la matière Le contexte concurrentiel a- L offre locale Soit un total de 595 ménages pour BERRIC Il n y a actuellement plus de Boucherie charcuterie traiteur sur la commune. Plusieurs communes limitrophes à celle de BERRIC possèdent une entreprise de ce type, limitant ainsi les possibilités de captation commerciale du futur commerce. Un boucher charcutier concurrent réalise aujourd hui une tournée (1 jour/semaine sur BERRIC. b- L offre environnante La situation concurrentielle de la commune peut être qualifiée de «moyenne». Les pôles commerciaux les plus proches, dotés d un tissu commercial traditionnel de centre-bourg et exerçant aussi une attraction commerciale sur la population de Berric, sont : Dans un rayon de 5 Km : - LAUZACH (943 Habitants en 2009) à 5 mn, 5 km de BERRIC, Pas de concurrents en boucherie charcuterie traiteur, un bar avec une petite partie en alimentation. Cependant, l exploitante du bar de Lauzach a précisée qu elle n avait aucun client de Berric. 10

11 Dans un rayon de 5 à 10 Km - QUESTEMBERT (7 319 habitants en 2009). Située à 10 mn et distante de 7.5 kms, la commune de Questembert constitue le pôle commercial très attractif pour les habitants de BERRIC On y dénombre 2 boucheries charcuteries, 2 GMS avec rayon Boucherie (Carrefour Market et Intermarché), le PROXI, un LIDL. Dans un rayon supérieur à 10 Km - Attraction de VANNES ( Habitants en 2009) L est de l agglomération de Vannes est situé à 20 Km (dont 15 km de voie rapide), les grandes surfaces de l agglomération Vannetaise constituent bien évidement une concurrence sur le rayon Boucherie Charcuterie Traiteur mais également les boucheries spécialisées surtout celles positionnées sur le haut de gamme (Label en différentes viandes, traiteur.) et située en centre ville - THEIX (6 950 Habitants en 2009) Situé à proximité de Vannes, dotée de zones d activités importantes, cette commune peut exercer une attractivité sur les habitants de la commune de BERRIC qui y travaillent. Son équipement est le suivant : 1 Boucher charcutier Supérette (1 Carrefour-Market) 3.3 Le marché théorique potentiel de la superette et de l activité boucherie charcuterie-traiteur L étude de marché prend en compte le montant des dépenses de consommation par an et par ménage, compte tenu de l assortiment envisagé. Ces données sont publiées chaque année à partir des données parues dans la série «Insee résultats» : «La consommation des ménages en 2010» de l INSEE. A ces données nationales ont été appliqués les indices de disparité de la consommation (IDC) par secteur géographique et par produit 11

12 a- Chiffre d'affaires de l épicerie Dépenses par ménage IDC(%) Fruits et légumes frais Epicerie salée Epicerie sucrée Crèmerie, produits laitiers Produits surgelés Vins et alcools Boissons non alcoolisées Entretien ménager Parfumerie, hygiène, beauté Total Source: ACFCI 2010 Le marché théorique Il est composé de ménages de la commune. Soit un total de 595 ménages en Dépenses par ménages après application de l'idc Zone primaire Nombre de ménages Montant des dépenses commercialisables Marché théorique TTC BERRIC Le taux d emprise sur le marché théorique sera à déterminer en fonction de plusieurs paramètres qui sont souvent difficiles à maîtriser : La part de marché détenue par la concurrence existante sur la zone de chalandise et l évasion des dépenses à l extérieur de la zone de chalandise. Le dynamisme du futur chef d entreprise et sa capacité à prendre en compte les attentes des consommateurs. Compte tenu de ces remarques, un taux d emprise potentiel sera appliqué aux différents postes de dépenses commercialisables pour la commune de BERRIC, de façon à déterminer différentes hypothèses de chiffres d affaires réalisables définies dans le tableau suivant : 12

13 Exemple : Pour les fruits et légumes, on pourrait estimer qu au minimum 5% de la consommation totale des ménages se feraient sur la commune soit ,35 de dépenses commercialisables multiplié par 5% : ,87 TTC Et qu au maximum le taux d emprise pourrait atteindre les 8% soit ,39 TTC de chiffre d affaires réalisable. Fruits et légumes frais Chiffre d'affaires théorique Taux emprise minimum Taux d'emprise maximum Chiffre d'affaires minimum Chiffre d'affaires maximum , % 8.00% , ,39 Epicerie salée , % 8.00% , ,36 Epicerie sucrée , % 8.00% , ,76 Crèmerie, produits laitiers , % 8.00% , ,82 Produits surgelés , % 8.00% , ,17 Vins et alcools , % 8.00% , ,49 Boissons non alcoolisées , % 6.00% 4 854, ,97 Entretien ménager , % 5.00% 3 260, ,31 Parfumerie, hygiène, , % 5.00% 5 876, ,85 beauté TOTAL , , ,12 Pour chaque produit, notamment en épicerie, 2 références au minimum seront nécessaires afin de satisfaire le client. Il faudra également être attentif à l'assortiment proposé en boissons puisque ce rayon génère un chiffre d'affaires important. La clientèle sera très attentive à la qualité des produits frais (crèmerie, fruits et légumes). En effet, ce sont essentiellement pour des produits de dépannage que se déplacera la clientèle. Le gérant devra être extrêmement vigilant sur la fraîcheur des produits. Ces gammes de produits, du fait de leur fraîcheur, sont à surveiller de près afin de limiter les pertes pour le magasin (date limite de consommation dépassée, fruits et légumes abîmés ). Le chiffre d'affaires procuré par l'épicerie oscillerait entre et TTC. A ce chiffre, on applique un taux de TVA pondéré 8% ce qui nous donne un chiffre d'affaires potentiel de base de HT à HT soit un chiffre d affaires moyen de HT. 13

14 b- Chiffre d'affaires de la partie boucherie/ charcuterie/traiteur Produits Dépenses moyennes/an/ménages IDC Ménages BERRIC Potentiel de consommation en Viandes Volailles, lapins, gibiers Charcuterie Total Soit un potentiel de de dépenses réalisables par les habitants de la commune. A partir de ce marché potentiel, on peut déduire la part de marché revenant à un commerce spécialisé de boucherie-charcuterie suivant trois hypothèses : basse, moyenne et haute : Potentiel de consommation en Hypothèse basse : 8% Hypothèse moyenne : 10% Hypothèse haute : 12% Soit un chiffre d affaires théorique potentiel sur Berric d environ : TTC/an ( HT/an) Impact de Lauzach Sur la Commune de Lauzach, on dénombre 362 ménages. La proximité de cette commune fait que ses habitants consomment fréquemment sur Berric. On retiendra cependant, par prudence, un taux de pénétration équivalent à la moitié de celui de Berric. Produits Dépenses moyennes/an/ménages IDC Ménages BERRIC Potentiel de consommation en Viandes Volailles, lapins, gibiers Charcuterie Total

15 Soit un potentiel de de dépenses réalisables par les habitants de la commune de Lauzach. Potentiel de consommation en Hypothèse basse : 4% Hypothèse moyenne : 5% Hypothèse haute : 6% Soit un chiffre d affaires théorique potentiel sur Lauzach d environ : TTC/an ( HT/an) L activité traiteur Il est difficile de chiffrer ce genre de prestation externe, elle n est pas liée à un emplacement précis et ne répond pas à la logique de l attractivité géographique d un commerce. Pour autant, l existence d une salle polyvalente équipée d une cuisine à proximité immédiate de l emplacement prévu pour le projet impliquera un minimum d activité en traiteur. Il parait envisageable de fixer un objectif à 500 HT par semaine sur 50 semaine (pour tenir compte d une petite fermeture annuelle) Soit un chiffre d affaires HT de l activité traiteur de Le chiffre d affaires total HT de l activité «boucherie-charcuterietraiteur» sera donc de

16 2 ème PHASE D ETUDE : LA FAISABILITE DU PROJET 1 - L analyse économique et financière prévisionnelle. 1.1 Investissements pour la collectivité Pour la soutenir dans cette démarche, la commune peut être éligible à certains dispositifs d aides publiques, dans le cadre de son projet de création/maintien d un multiservice, en raison d une carence d initiative privée. Cependant, l ensemble de ces subventions est conditionné à la faisabilité économique du projet, objet de la présente étude. Par ailleurs, il est difficile d identifier précisément les aides mobilisables, dans la mesure où l investissement initial de la commune n est pas encore estimé. A titre d exemple, pourraient être sollicitées les aides suivantes : F.I.S.A.C et D.E.T.R. (ETAT), MULTISERVICES 56 (CONSEIL GENERAL du 56), CONTRAT DE PAYS, En tout état de cause, ces dispositifs devront être précisés (éligibilité, taux, plafonnement, ) et être validés, une fois le projet plus abouti Investissements pour le porteur de projet Le projet de création d un multiservice nécessite la prise en compte d investissements matériels indispensables au démarrage et au bon fonctionnement de l activité. Il nous apparaît primordial que ces investissements matériels et l agencement de la partie épicerie soient pris en charge par le professionnel, de manière à impliquer largement celui-ci dans la réussite du commerce. Il faudra simplement inclure, dans la partie financée par la commune, l immobilier par destination (exemple les chambres froides) ceci afin de gérer l éventualité d un changement d exploitant ultérieur. A ce stade du projet, nous ne pouvons pas chiffrer avec précision le niveau des investissements à réaliser. Une approche simplifiée, par analogie avec des projets similaires, nous conduit à une estimation à d investissements (dont empruntés, remboursement annuel ) Il faudra, bien entendu, préciser ces éléments avec le professionnel retenu pour porter le projet. 16

17 2- Approche en termes de rentabilité Le taux de marge est capital pour ce type de projet. Il a été pris en compte un taux de marge de : - 28% pour la partie épicerie - 43% pour la partie boucherie charcuterie traiteur. Les charges externes et les impôts/taxes ont été estimées sur la base des statistiques de la profession issues des Centre de Gestion Agrées de Compte d'exploitation prévisionnel année 1: Montant HT annuel Chiffre d'affaires épicerie boucherie TOTAL épicerie Coût d'achat marchandises boucherie TOTAL Marge commerciale Charges externes Valeur ajoutée charges de personnel Charges sociales impôts et taxes Excédent Brut d'exploitation Remboursement emprunt annuel Reste

18 3 Conclusion 3.1 Conditions de réussite du projet Plusieurs conditions doivent être impérativement réunies pour assurer la viabilité économique du projet d épicerie : La gestion du commerce par une personne expérimentée et commerçante Une offre de produits et de services basée sur la qualité La partie alimentation générale nécessitera une gestion de stock rigoureuse et un savoir faire en termes de fixation de prix 3.2 Avis des chambres consulaires La Chambre de Commerce et d Industrie du Morbihan et la Chambre de Métiers et de l Artisanat du Morbihan considérant que ce projet apporte une réelle valeur ajoutée aux habitants de la commune, qu il paraît économiquement viable, émettent un avis favorable au projet de création d une boucherie-charcuterie-traiteur & alimentation sur la commune de Berric. Fait à Vannes le 15 octobre 2012 Pour La Chambre de Commerce et d Industrie Anne Laure Forgeau, conseiller commerce Pour La Chambre de Métiers et de l Artisanat Yann Delafoulhouze, conseiller en développement économique 18

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