Prêt Social Location-Accession PSLA, L accession sociale sécurisée

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1 Prêt Social Location-Accession PSLA, L accession sociale sécurisée

2 Développer une accession sociale à la propriété sécurisée, Prêt conventionné destiné à financer des opérations agréées de construction ou d acquisition de logements neufs faisant l objet d un contrat de location-accession, Des adaptations sur les plans juridique, financier et fiscal : plafonds de prix, garanties spécifiques, Objectif TVA à 5,5% et exonération de TFPB.

3 Contrat spécifique Contrat conforme à la loi du 12 juillet 1984 définissant la locationaccession, Contrat sui generis : ni location-vente, ni location avec promesse de vente, 2 phases : phase de jouissance à titre onéreux dite «locative», phase d accession suite à la levée d option dite «acquisitive».

4 Contrat spécifique 5 éléments caractéristiques : Accord préalable des parties sur le prix, Engagement unilatéral de vente, Droit de jouissance du logement à titre onéreux, Paiement d une redevance par le locataire accédant, Faculté de levée d option pour l accédant.

5 Champ d application Nature de l opération Achat de logement neufs ou à construire, à usage de résidence principale. Bénéficiaires Vendeur personne morale (organismes HLM, SEM, promoteurs privés), Accédant : personne physique sous condition de ressources.

6 Caractéristiques du prêt Montant : jusqu à 100% de l opération Taux d intérêt : du marché ou indexé sur livret A Durée : 30 ans à 35 maximum

7 Caractéristiques du prêt Prêt conventionné Ouverture de droit à l APL, Calcul de l APL sur la redevance (2 fractions) sur barème «accession», Transférable lors de la levée d option, Cumulable le cas échéant avec: prêt Action Logement, PTZ+ Dans tous les cas: la mensualité doit être < = redevance

8 Conditions Agrément de l opération par le Préfet ou le délégataire des aides à la pierre, Signature d une convention Etat / opérateur qui liste leurs engagements réciproques : Plafonds de ressources, Plafond de redevance locative, Plafond de prix de vente au m² SU, Offre de financement d une banque, Garanties de relogement et de rachat Octroi d avantages fiscaux (TVA à 5,5%, TFPB)

9 Plafonds de ressources Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B ou C et plus Pour info : base PTZ 2010 (Haute-Garonne) RFR moyen = RNA moyen = /12 = 2391

10 Plafonds de redevance locative Zone géographique Plafonds mensuels / m2 de surface utile au 01/01/2011 A bis 12,45 A 9,57 B1 8,25 B2 7,90 C 7,35 Révisée au 1 er janvier selon IRL du 2 ème trimestre.

11 Un prix de vente plafonné Zone géographique Prix maximum TTC* / m2 de surface utile A A bis B B C Révisé au 1 er janvier selon ICC du 2 ème trimestre, * instruction du 22/09/2010

12 Prix plafond Reste à financer Prix de vente initial Remise sur le prix, de1% par an Prix de vente à la levée d option Épargne cumulée = part acquisitive Reste à financer par le ménage

13 Base : 85m² de SU de Exemple Date de levée d option Fin de la 1 ère année Fin de la 2 ème année Fin de la 3 ème année Fin de la 4 ème année Montant de la remise 1% Prix à la date de la levée d option Montant de l épargne constituée à déduire Solde du prix

14 Contrat préliminaire Facultatif L.84 : art.3 Réglementé : Contenu obligatoire avec 11 mentions L.84 : art.5 Délai de rétractation : 7 j CCH : L.271-1

15 Contrat préliminaire 11 Mentions : L.84 : art.5 Description et caractéristiques techniques de l'immeuble, Prix de vente du bien, modalités de paiement, d anticipation et de révision, Intention du recours au(x) prêt(s) art. L à L du code de la consommation, Date d'entrée en jouissance et date de levée d'option, Montant de la redevance et révision, Modalités d'imputation de la redevance sur le prix,

16 Contrat préliminaire Les indemnités en cas de résiliation, La nature de la garantie de remboursement, Les charges incombant à l'accédant et une estimation de leur montant pour la 1 ère année d'exécution du contrat, L'absence de maintien de plein droit dans les lieux en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l'option, Les références des contrats d'assurance DO.

17 Contrat préliminaire - Versement d un dépôt de garantie sur un compte spécial, - Montant maximum : 5% du prix, Conclusion contrat de locationaccession: restitution ou imputation sur 1 ères redevances Non conclusion contrat : restitution sans frais dans le délai de validité du contrat préliminaire

18 Contrat de location-accession Acte authentique (L.84 : art.4) Publication au bureau des hypothèques Contenu obligatoire (11 mentions /L.84 : art.5) Notification projet d acte à l accédant 1 mois avant la date de signature, Délai de réflexion de 7 jours en l absence de contrat préliminaire, Condition suspensive d obtention de prêt (Code consommation : L )

19 Exécution du contrat Droits et obligations du locataire accédant : Occupation personnelle en bon père de famille, Assurance (dégâts des eaux, incendie), Paiement des dépenses d entretien et de réparation et taxe d habitation, Paiement de la redevance, Vote en AG de copropriété pour les décisions de travaux mis à sa charge.

20 Exécution du contrat Mise en œuvre de l assurance DO et décennale en cas de défaillance du vendeur, Cession possible du contrat de location-accession à 1/3 : Avec accord du vendeur ou refus légitime et sérieux : Plafond de ressources, Insolvabilité.

21 Exécution du contrat Droits et obligations du vendeur : Paiement des grosses réparations, Garantie de remboursement, Garantie d achèvement, Perception de la redevance, Garantie de paiement des charges dues par locataire accédant défaillant,

22 Exécution du contrat Participation à la gestion de l immeuble en copropriété Le vendeur conserve le droit de vote pour les décisions de l AG concernant : Les grosses réparations mises à sa charge (art. 29 L84) Les actes de dispositions (art. 26 et 35 loi du 10/07/65 notamment travaux d amélioration portant sur les parties communes, surélévation ) En cas de défaillance de l accédant pour le paiement de ses charges, le vendeur est tenu d en garantir le paiement

23 Exécution du contrat Exercice des actions en responsabilité contre constructeurs, Mise en œuvre de la DO, Proposition de modification du prix et des charges si travaux d amélioration > 10% du prix, Aliénation possible du bien.

24 Fin du contrat Levée d option : Quand? Comment? Effets : Prise du logement dans l état où il se trouve, Mise en œuvre des garanties liées à la construction Garanties de rachat et de relogement le cas échéant

25 Fin du contrat Non levée d option : Pas de droit au maintien dans les lieux Garantie de relogement si ressources <plafonds PLUS, Versement indemnité d occupation, Aucune indemnité de résiliation, Restitution sous 3 mois de la fraction acquisitive, Possibilités pour le vendeur : nouveau contrat de location-accession ou location comme logement social avec conventionnement APL

26 Fin du contrat Inexécution des obligations Inexécution par le locataire-accédant de ses obligations indemnisation du vendeur, Inexécution par le vendeur de ses obligations indemnisation de l accédant et maintien dans les lieux 3 mois

27 Fin du contrat Cas particulier : Non acceptation par le locataireaccédant des travaux d amélioration >10% du prix.

28 Levée d option Propriétaire Garantie de relogement Garantie de rachat Fin du contrat Non levée d option Remboursement de la part acquisitive Garantie de relogement Inexécution des obligations Du Du fait de du l accédant vendeur Indemnité Maintien 32% mois du ds prix lieux Remboursement Indemnité 3% du de prix la part Garantie acquisitive de relogement

29 5 Faits générateurs Mise en jeux de la garantie? occupation en RP + : Chômage > 1 an, Décès, Revente Invalidité sur reconnue, le Mobilité marché professionnelle >70Km Dissolution du PACS ou Divorce. Sécurisation : Garantie de rachat Rachat par un bailleur social Convention entre organisme Si convention APL (L ) : maintien TVA 5.5 exonération TFPB Dans les 15 ans de la levée d option Si convention APL (L ) : maintien TVA 5.5 Entre 1 et 5 ans = prix de vente exonération à la levé TFPB d option de 6 à 15 ans Intégration = prix minoré de 2.5% par année Prix rachat = Prix de au vente - Frais de réparations patrimoine Rachat en propre? À un autre accédants Revente du logement? Nouvelle locationaccession Les avantages fiscaux cessent! Maintien restitution des avantages du différentiel fiscaux de TVA, soumis à la TFPB

30 Mise en jeux de la garantie Non levée d option Sécurisation : Garantie de relogement occupation Prorogation en résidence versement phase principale locative d un indemnité? d occupation Ressource accord s< plafond amiable =< à PLUS la formalisé fraction par locative avenant Faits générateurs prorogation de la de garantie l engagement de rachat du prêteur 3 offres Pas de droit au maintien Levée d option? Rachat par un bailleur social Offres acceptées? Maintien in situ? Relogement dans parc? Clauses Relogement? : la nature, chez un la bailleur taille, social périmètre géographique Si convention APL (L ) : maintien TVA 5.5 exonération TFPB

31 PSLA / Textes Loi n du modifiée, définissant la location-accession CGI : 1384 A III, 278 sexies I 4 Décret et arrêté du CCH : R Circulaires du modifiée par le Décret n du 16 août 2011

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