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1 1 er FORUM VAUDOIS DU LOGEMENT Vendredi 27 juin 2014 Vers quels équilibres pour le logement? Synthèse des ateliers Avec le soutien de 1

2 ATELIER 1 QUELLE PLACE POUR LES COOPÉRATIVES DANS LE MARCHÉ VAUDOIS DU LOGEMENT? INTERVENANTS 50 participants Francis-Michel Meyerat président de l Association romande des maîtres d ouvrage d utilité publique (ARMOUP) Pascal Magnin secrétaire général de l Association romande des maîtres d ouvrage d utilité publique (ARMOUP) 2

3 Sur le plan national, «Coopératives d habitation suisse» est l organe faîtier des coopératives. Elle est composée de 9 associations régionales. L association romande «ARMOUP - Association romande des maîtres d ouvrage d utilité publique» est la deuxième en importance avec 240 membres qui gèrent quelque logements. L ARMOUP ne regroupe pas exclusivement des coopératives mais également des fondations et des sociétés immobilières sans but lucratif. Les membres de l association doivent construire des logements d utilité publique en proposant des loyers à prix coûtant. Le rôle de l ARMOUP n est pas de conduire une politique sociale en faveur du logement, notamment par la réalisation d appartements subventionnés. Ce rôle appartient à l Etat et aux communes. L ARMOUP est neutre sur le plan politique et ses membres proposent principalement des logements destinés à la classe moyenne. L association romande met à la disposition de ses membres différents instruments financiers de la Confédération et propose chaque année des cours de formation. Sur le plan suisse, les logements construits par des maîtres d ouvrage d utilité publique représentent 8,8% du marché. La part de marché en Suisse romande est faible avec seulement 4%. Le canton de Vaud est légèrement en dessus de la moyenne romande avec 5%, soit logements gérés principalement par des coopératives. A titre de comparaison, le canton de Zurich a 25% de logements réalisés par des maîtres d ouvrage d utilité publique. Dans le canton de Vaud, la pénurie de logements est importante (0,6% de logements vacants) et les prix de location des nouveaux logements sont élevés, surtout dans l arc lémanique. De nombreux ménages ne trouvent pas ou difficilement des logements à des prix accessibles. La construction de logements par des sociétés coopératives ou des fondations doit être soutenue par les collectivités publiques, notamment au travers de la mise à disposition de droit de superficie, car c est l une des réponses pour offrir à la population vaudoise des loyers meilleur marché. Le canton de Vaud a du retard par rapport à certains cantons alémaniques dans la construction de logements d utilité publique. Pour développer la réalisation de ce type de logements, il est nécessaire de sensibiliser et d informer davantage les communes sur le rôle et le fonctionnement des coopératives. La mise à disposition de terrains en droit de superficie par les collectivités publiques est l une des conditions primordiales pour offrir des loyers à prix abordables. Il est relevé que l Etat de Vaud n est plus membre de l Association romande des maîtres d ouvrage d utilité publique depuis une dizaine d années, ce qui peut paraître paradoxal dans la mesure où la problématique du logement est l une des priorités du gouvernement vaudois. 3

4 ATELIER 2 TYPOLOGIE, DÉVELOPPEMENT DURABLE ET MATÉRIAUX LOW-TECH : FONT-ILS BON MÉNAGE? INTERVENANTE 20 participants Maria Zurbuchen architecte EPF, M+B Zurbuchen-Henz architectes 4

5 Dès la fin du XIX e siècle, toute une série de partenaires se sont penchés sur la question du logement de masse avec des intérêts variés mais un but commun: comment améliorer ou optimiser un plan pour le rendre plus efficace et plus économique? Dans les années 1930, le modèle social était simple : une famille avec deux ou trois enfants. Il «suffisait» donc de produire des appartements de 3 à 4 pièces, alors qu aujourd hui, familles reconstituées, couples sans enfant, communautés d étudiants, ou personnes seules constituent ce corpus diversifié auquel il faut fournir les moyens d habiter dignement. Différentes recherches architecturales ont permis de rationaliser au maximum les logements. Parallèlement, les exigences de confort et de surface ont considérablement augmenté. En 1930, on pouvait tabler sur une surface par chambre d environ 22.5 m 2 (rapportée à la surface totale du logement), et un sanitaire par logement. Aujourd hui, la moyenne par chambre approche les 26 m 2, voire 28 m 2 par chambre et les sanitaires se multiplient au sein d un même logement. Le logement aujourd hui est un mélange entre la tradition bourgeoise et les logements ouvriers des XIX e et XX e siècles. Aujourd hui, tout le monde cherche des logements de qualité à prix abordables. L architecte doit donc réfléchir à construire des logements moins chers. Quels sont les éléments que l on peut comprimer par exemple pour un 4.5 pièces de 96 m 2? Différentes variantes sont possibles dans la modulation des pièces. Des chambres plus petites au profit du séjour ou encore une certaine flexibilité dans le mobilier et les équipements. Aujourd hui, est-ce au propriétaire ou à la gérance d équiper tous les logements avec frigo et cuisinière? En effet, les locataires pourraient également fournir ces équipements. Le Groupe Pensimo a conduit une importante réflexion pour construire des logements à prix abordables : imaginer une circulation sans corridor, dormir dans des chambres plus petites, comprimer les surfaces ou encore développer un concept de roomsharing. Moyens et outils sont entre les mains des architectes pour produire des logements moins chers sans renoncer à un certain confort. Un exemple concret a été réalisé à Echallens pour l Association paroissiale d Echallens avec la construction d un immeuble pas trop cher afin de pouvoir proposer des loyers abordables, comprenant 15 appartements de 2 à 4.5 pièces. Pour limiter les coûts, plusieurs options ont été retenues : absence de parking couvert, réduction des surfaces de logements, limitation des installations avec une seule salle de bain par appartement, sans WC séparé et une seule face pour la cuisine, en respectant la norme pour les logements adaptés aux handicapés. L immeuble possède également une seule cage d escalier avec un seul ascenseur et une buanderie commune, etc. Ces choix ont permis de réaliser un immeuble proposant des loyers accessibles. Les locataires sont prêts à réduire un peu de leur confort pour payer un loyer abordable. Construire différemment pour réduire les coûts et, partant, offrir des loyers abordables constitue un des enjeux fondamentaux de la production de logements aujourd hui. Les questions centrale sont donc : jusqu où peut-on réduire les espaces et diminuer certains éléments de confort des appartements? Jusqu où doit-on aller dans la course aux labels Minergie, etc., tout en restant dans la recherche d une économie d énergie? Pour mener à bien cette réflexion, il est également essentiel que tous les partenaires du processus participent dès le départ à la réflexion et tirent ensemble sur la même corde. 5

6 ATELIER 3 QUEL RÔLE POUR LA SOCIÉTÉ VAUDOISE POUR LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À LOYERS MODÉRÉS (SVLM)? INTERVENANT 20 participants Gabriel Winkler secrétaire général de la Société vaudoise pour la création de logements à loyers modérés SA (SVLM) 6

7 La SVLM appartient à l Etat (55%) et à la BCV (45%). Il s agit d une société anonyme qui est financée par une subvention annuelle du canton. Pour l acquisition de terrains, la SVLM dispose d une ligne de crédit auprès de la Banque cantonale vaudoise et de possibilités d emprunts auprès de l Etat de Vaud. Le plus important projet de la SVLM réalisé à ce jour est celui de «Pré-fontaine» situé sur la commune de Crissier avec 420 logements construits. La SVLM est active aussi bien pour des projets modestes que pour des réalisations d envergure. Depuis 1983, 47 réalisations ont vu le jour pour 703 logements créés. Trois projets importants sont actuellement en cours. Le premier concerne un plan partiel d affectation sis sur la commune de Bussigny. La SVLM gère sur ce PPA un terrain de l Etat de m 2 sur lequel 200 logements sont prévus, en majorité à loyers modérés (subventionnés et à loyers abordables). Le deuxième projet en cours concerne un plan partiel d affectation situé à Yverdon-les-Bains. La SVLM est propriétaire de m 2. Quelque 220 logements sont prévus en loyers modérés, libres et pour étudiants. Enfin, le troisième projet concerne la commune de Grandson. La SVLM collabore avec la commune pour le développement d une partie de son plan partiel d affection, soit m 2 pour réaliser des logements à loyers modérés et libres. Le rôle défini dans les statuts de la SVLM est de faciliter les démarches du volet foncier de la politique vaudoise du logement. La SVLM se charge de la mise en valeur de parties de territoire, que ce soit par une procédure de légalisation et de travaux d équipements, voire de démolition ou de changement d affectation. Elle est à même d acquérir des biens-fonds et d engager les frais de procédures et d équipements. Une fois légalisés et équipés ou rendus libres de constructions, les biens-fonds mis à disposition pour l édification de logements dits sociaux (loyers modérés, subventionnés, étudiants, personnes âgées, etc.) ou pour des réalisations d utilité publique, sont cédés à prix coûtant, soit pour le prix d acquisition augmenté cas échéant, des frais de procédures, d équipements, des intérêts de financement et des honoraires de la SVLM. Pour la SVLM, le principal problème est l acquisition du foncier. Les communes sont un partenaire très important pour la SVLM car elles sont susceptibles d avoir des terrains qui pourraient être valorisés pour, in fine, réaliser des logements à loyers modérés. Le rôle de la SVLM est souvent méconnu de la part de nombreuses communes, d où l importance de se faire connaître davantage. Un important travail de marketing devra être développé. Outre son rôle premier qui est d acquérir et de légaliser des terrains, la SVLM s oriente vers de nouvelles missions en tant que développeur de logements d utilité publique, y compris à loyers abordables. La SVLM veut offrir un appui et des conseils personnalisés aux communes dans leurs projets de logements dans les phases initiales (détermination des besoins en termes de types de logements à réaliser) puis dans la mise en œuvre des projets. A cela, s ajoute un appui au développement des terrains de l Etat. La SVLM doit jouer un rôle de facilitateur et établir un partenariat fort avec les communes et les maîtres d ouvrage d utilité publique. 7

8 ATELIER 4 OFFICE FÉDÉRAL DU LOGEMENT. LOGEMENTS À PRIX AVANTAGEUX UN KIT D OPTIONS À LA DISPOSITION DES COMMUNES INTERVENANTS 20 participants Doris Sfar cheffe du secteur Questions fondamentales et information, Office fédéral du logement Bernard Woeffray chef du service de l urbanisme de la Ville de Nyon 8

9 La Confédération a élaboré récemment un guide destiné aux communes pour les aider à réaliser des logements à prix avantageux. Ce guide est sorti officiellement en français le vendredi 27 juin Depuis 2007, avec la libre circulation étendue des personnes, nous assistons en Suisse à une forte progression démographique, ce qui a évidemment une influence importante sur la demande de logements. La votation du 9 février 2014 ne devrait pas freiner de manière significative cette évolution démographique. Ce qui détermine aussi la demande en logements est la surface d habitation par personne (45 m 2 ) qui est en constante augmentation. A cela, s ajoute le vieillissement de la population et l accroissement du nombre de ménages. Le secteur de la construction a réagi en réalisant davantage de logements mais pas suffisamment, dans le mesure où le taux de logements vacants reste très bas. En Suisse romande, c est l arc lémanique qui est le plus touché. Les prix sur le marché du logement (locatif et en propriété) ont augmenté de quelque 30% durant les sept dernières années. Si, pour une majorité de personnes, les loyers restent généralement supportables, force est de constater que le taux d effort pour les ménages à faible revenu est plus élevé. Sur le plan suisse, on observe par exemple que la Ville de Zurich offre des logements relativement abordables car elle a depuis longtemps favorisé l habitat coopératif. La Confédération n a pas de pouvoir vis-à-vis des cantons et des villes pour imposer une politique en matière de logements. Cette dernière diffère donc d un canton et d une ville à l autre. Ce sont avant tout les communes qui doivent conduire une politique du logement visant à permettre qu une partie de leur population trouve des logements à prix abordables. Cette politique doit tenir compte de plusieurs facteurs qui peuvent entraîner des conflits d intérêts entre les besoins des individus, de l économie, de la société et de l environnement. Il faut rappeler qu en Suisse, le marché du logement est en grande partie détenu par le secteur privé (73%), suivi des investisseurs institutionnels à hauteur de 14%. La Confédération, les cantons et les communes ne détiennent que 2% du marché du logement et les coopératives 5%. Les communes ont donc une marge de manœuvre assez limitée sur le marché du logement. Toutefois, des options communales existent pour favoriser l offre de logements à prix avantageux. Parmi celles-ci, on peut citer la négociation avec les acteurs privés de l immobilier, la création de quotas dans les plans d affectation pour des logements à prix abordables ou encore la cession en droit de superficie de terrains communaux au profit de maîtres d ouvrage d utilité publique. La Ville de Nyon conduit depuis de nombreuses années une politique du logement. La croissance démographique de Nyon a aussi été importante : habitants en 1950, habitants en 2014 et à l horizon La capacité du plan de zones, qui dans sa version initiale date de 1949 (reprise pour l essentiel dans sa version en vigueur de 1986), est suffisante pour accueillir ces habitants. Les prix des logements en PPE à Nyon ont atteint des niveaux exorbitants, soit jusqu à CHF le m 2 au plus fort de la demande. Même si les prix sont à la baisse depuis quelques mois, le coût de l immobilier à Nyon, et plus généralement sur la Côte et la Riviera, pose des problèmes pour beaucoup de familles n ayant pas les moyens de s offrir de tels logements. 28% de la population nyonnaise a un revenu fiscal compris entre CHF et CHF La pression sur le marché locatif est aussi très importante dans la mesure où le nombre de logements vacants est très faible. Il y a donc une forte nécessité de construire des logements et de trouver des solutions pour permettre aux personnes de se loger à des prix convenables. La Ville de Nyon entend 9

10 conserver une structure sociale équilibrée, avec des personnes qui habitent là où elles travaillent, plutôt que de chercher des logements meilleur marché dans d autres régions. La Ville de Nyon ne va pas construire des logements en tant que maître d ouvrage, cela ne relevant pas de sa compétence pour les autorités. Toutefois, les prochaines étapes d urbanisation seront entre les mains de la Commune propriétaire foncier - qui disposera dès lors d un bras de levier important auprès des acteurs immobiliers pour les inciter à construire des logements destinés à toutes les catégories sociales. Pour la Commune, il est important d établir un rapport «gagnant-gagnant» entre les besoins de la collectivité et les attentes des investisseurs privés en termes de rendement. La négociation est donc un élément central dans la politique communale du logement pour accroître le parc de logements à prix abordables. D autre part, en matière de politique d aménagement du territoire communal, il y a aujourd hui une prise de conscience de la valeur qui est créée par l affectation du sol et la récupération par la collectivité publique de cette plus-value pour financer des infrastructures et des équipements. En d autres termes, Nyon considère de longue date que le développement doit être financé par le développement. 10

11 ATELIER 5 CONSTRUIRE À LOGEMENTS PAR AN : COMMENT? INTERVENANTS 45 participants Georges Zünd directeur de la Fédération vaudoise des entrepreneurs Frédéric Burnand responsable de la communication de la Fédération vaudoise des entrepreneurs 11

12 La population vaudoise s est accrue de habitants en L augmentation moyenne de la population devrait être inférieure pour ces prochaines années, soit de l ordre de habitants/ an. Le nombre de logements construits en 2013 s est élevé à 4 200, ce qui représente une capacité d accueil pour habitants supplémentaires. La construction de à logements représente actuellement la limite de production pour les entreprises de la Fédération vaudoise des entrepreneurs. Il faut rappeler que le 80% des entreprises membres de la FVE compte de 1 à 5 employés. La construction des à logements souhaités par le Canton poserait des problèmes importants d effectif aux entreprises, difficiles à résoudre après la votation du 9 février. Construire davantage de logements demanderait aussi des investissements conséquents en termes d achat de matériel. En d autres termes, la FVE est plutôt favorable à un rythme annuel de construction de à logements, afin d éviter des pics de production qui nécessiteraient des adaptations structurelles trop importantes et incertaines dans la durée pour les entreprises. Concernant le lieu de construction de ces nouveaux logements, il est clair qu ils se concentreront avant tout dans les centres et peu dans les petites communes qui, pour la plupart, ont déjà atteint la limite de 15% d augmentation de leur population. Le plan directeur cantonal et la révision de la LAT imposent une réduction des zones à bâtir et une densification des centres. Des logements pourraient être construits dans ces communes et dans des volumes déjà existants sans avoir besoin de dézoner mais les bases réglementaires empêchent ces réalisations de voir le jour. Hormis pour les projets prioritaires du canton, la révision de la LAT a aussi pour conséquence de ralentir la construction de nouveaux logements dans plusieurs communes, car ces dernières rencontrent des difficultés pour compenser les terrains qui sont mis en zone à bâtir. D une manière générale, la construction de nouveaux logements doit être facilitée par les services de l Etat qui jouent un rôle déterminant dans ce domaine. Les contraintes sont encore beaucoup trop nombreuses. L évolution de la société et, partant, des modes de vie de la population a également des conséquences sur la typologie des logements qui doivent être construits. Le marché des 5 à 6 pièces est en perte de vitesse au profit de logements comprenant moins de pièces. En même temps, la surface habitable par personne n a cessé d augmenter au cours des dernières décennies. Il y a donc un certain paradoxe entre la demande de la population d obtenir des logements à prix abordables et des exigences toujours plus grandes en termes de surface habitable. La demande de logements à prix abordables est importante et, compte tenu du prix actuel du foncier, plusieurs pistes de réflexion mériteraient d être explorées. Une de ces pistes serait d utiliser les surfaces de certaines infrastructures publiques pour construire des logements au-dessus de ces dernières. Les gares, notamment celle de Lausanne, pourraient par exemple accueillir des logements. Le foncier existe déjà et cette voie est très peu explorée. Construire des logements au-dessus des voies de chemin de fer, par exemple entre Lausanne et Malley, pourrait aussi être une piste. Les droits de superficie sur des terrains communaux permettent également la réalisation de logements moins chers. A ce titre, il est important que les communes gardent leurs terrains et les proposent davantage en droit de superficie, à des prix intéressants, aux acteurs immobiliers. 12

13 Pour de plus amples informations

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