OBJET : Régime fiscal d'enregistrement des actes établis avec un promoteur immobilier.

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1 NOTE COMMUNE N : 27/2000 OBJET : Régime fiscal d'enregistrement des actes établis avec un promoteur immobilier. P. JOINTES: Annexes -Tableau relatif aux divers régimes d'enregistrement des actes établis avec un promoteur immobilier agréé. (Annexe I ) - Modèle de l'attestation de classement du projet dans la catégorie de l'habitat social ou prioritaire. (Annexe II ) - Articles 19, 20, 21 et 23 bis de la loi n du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n du 31 décembre 1991 et article 58 du code d'incitations aux investissements. (Annexe III ) RESUME I. ACQUISITION PAR UN PROMOTEUR IMMOBILIER 1 )Enregistrement au droit fixe de 5D par page et par copie d'acte pour : a - les acquisitions de terrains dans le cadre de projets classés prioritaires ou à caractère social. L'application du droit fixe est subordonnée à la production de l'attestation de classement du projet dans la catégorie de l'habitat à caractère social ou prioritaire délivrée par le ministère de l'équipement et dé l'habitat. b - les résiliations de promesse de vente. II. ACQUISITION AUPRES D'UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGREE 1 ) L'enregistrement au droit fixe de SD par page et par copie d'acte est applicable pour a - la première mutation d'une construction à usage d'habitation. L'enregistrement au droit fixe du contrat de vente est subordonné à la présentation des pièces suivantes:

2 * l'agrément du promoteur immobilier * le procès-verbal de récolement * le certificat de conformité et de bonne exécution des travaux. b- La première mutation d'un terrain à usage d'habitation ainsi que la première mutation d'un terrain ou d'une construction aménagé pour l'exercice d'activités économiques au sens de l'article premier du code d'incitations aux investissements. la loi n du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n du 31 décembre 1991 ainsi que l'article 58 du code d'incitations aux investissements ont prévu l'enregistrement au droit fixe des actes d'acquisitions effectués par un promoteur immobilier agréé ou auprès d'un promoteur immobilier agréé. La présente note a pour objet de commenter ces dispositions. I. ACQUISITIONS PAR UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGRةE Les acquisitions de biens immeubles effectuées par un promoteur immobilier sont enregistrées au droit proportionnel fixé à 5% du prix du bien majoré éventuellement des charges augmentatives de prix. Toutefois, certains régimes particuliers peuvent s'appliquer sous certaines conditions. A/ RةGIME PARTICULIER D'ACQUISITION DE TERRAINS DANS LE CADRE DE PROJETS CLASSES PRIORITAIRES OU A CARACTERE SOCIAL L'article 21 de la loi n du 26 février 1990 permet l'enregistrement au droit fixe de 5D par page et par copie des actes d'acquisition par des promoteurs immobiliers agréés de terrains réservés à l'habitat social ou prioritaire. L'application du droit fixe est subordonnée à la production d'une décision de classement du projet dans la catégorie de l'habitat social ou prioritaire délivrée par le ministère de l'équipement et de l'habitat dont modèle joint en annexe II. Aux termes de la loi, l'application du droit fixe aux mutations de terrains comportant des constructions à démolir est limitée aux constructions destinées à l'habitat social. B/ RةGIME PARTICULIER DE LA RةSILIATION DE PROMESSE DE VENTE L'article 19 (nouveau) de la loi n du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n du 31 décembre 1991 permet aux promoteurs immobiliers d'enregistrer, au droit fixe de 5D par page et par copie,

3 les actes de résiliation de promesse de vente de terrains ou de constructions. En conséquence, les résiliations de vente portant sur les biens en question ne peuvent bénéficier de l'enregistrement au droit fixe et supportent le droit proportionnel de 5 % du prix de la vente. II. ACQUISITIONS AUPRES D'UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGREE A/ REGIME DE LA PREMIERE MUTATION D'UNE CONSTRUCTION A USAGE D'HABITATION 1) Teneur du régime Aux termes de l'article 23 bis (nouveau) de la loi n du 26 février 1990 telle que modifiée par la loi n du 31 décembre 1991 est enregistrée au droit fixe de 5 dinars par page et par copie d'acte, sous certaines conditions, la première mutation à titre onéreux d'immeubles ou portions d'immeubles destinés à l'habitation construits par un promoteur immobilier agréé. Toutefois et étant donné que dans la pratique, la mutation peut faire l'objet d'une promesse de vente dans un premier temps, suivie d'un acte définitif de vente, les conditions d'application du droit fixe diffèrent selon que l'on se trouve dans la première situation ou dans la seconde. 2) Conditions d'application du régime pour la promesse de vente L'application du droit fixe pour l'enregistrement de la promesse de vente est subordonnée aux conditions suivantes: - l'acte à enregistrer doit constituer une première mutation, - la mutation doit être à titre onéreux, - le bien doit être destiné exclusivement à l'habitation. A ce titre, l'acte doit comporter des mentions relatives à la destination du bien objet du contrat - la mutation doit être faite exclusivement à une personne physique. En conséquence, les acquisitions par des personnes morales ne peuvent bénéficier des dispositions de l'article 23 bis susvisé, REPUBL IQUE TUNISIENNE

4 MINISTERE DE L'EQUIPEMENT ET DE L'HABITAT DIRECTION GENERALE DE L'HABITAT ANNEXE II-1 A LA NOTE COMMUNE N 27/2000 DECISION DE CLASSEMENT DES INVESTISSEMENTS D'UN PROJET D HABITAT SOCIAL LOI N DU 26 FEVRIER 1990 Vu la loi n du 26 février 1990, portant refonte de la législation relative à la Promotion Immobilière Vu le décret n du 19 décembre 1990, fixant les attributions, la composition et les conditions de fonctionnement de la Commission Consultative de la Promotion Immobilière; Vu le décret n du 26 août 1991, portant approbation du cahier des charges générales de la Promotion Immobilière ; Vu l'arrêté du Ministre de l'equipement et de l'habitat du 27 novembre 1991, précisant les critères d'agrément des promoteurs Vu l'avis de la Commission Consultative de la Promotion Immobilière consigné dans le procès-verbal de sa réunion du... SONT CLASSةS DANS LA CATةGORIE PRIORITAIRE LES INVESTISSEMENTS RELATIFS AU PROJET :.. CONSISTANCE :.. MONTANT DE L'INVESTISSEMENT :.. LOCALITE :.. GOUVERNORAT :..

5 PROMOTEUR : Nom ou Raison Sociale.. ADRESSE :.. Tunis, le... LE MINISTRE DE L'EGIUIPEMENT ET DE L'HABITAT - le vendeur doit être un promoteur immobilier :agréé. A cet effet et en principe, chaque contrat doit être accompagné d'une copie de l'agrément du promoteur immobilier. Toutefois et pour des considérations d'ordre pratique, il est permis de déposer une copie de l'agrément du promoteur immobilier à la recette compétente pour enregistrer tous les actes établis entre ce dernier et les différents acquéreurs 3) Pièces à produire à l'appui du contrat de vente à enregistrer En sus des conditions citées au paragraphe 2, le bénéfice de l'enregistrement au droit fixe du contrat de vente est subordonné à la production des pièces suivantes - une copie du procès -verbal de récolement délivrée par les services compétents ; - un certificat de conformité et de bonne exécution des travaux avec signature légalisée établi par l'architecte, l'ingénieur conseil, le bureau d'études ou le bureau de contrôle chargé du suivi du projet. Il est à signaler que le droit fixe ne remplace que le droit de 5% prévu pour les ventes d'immeubles. Il s'en suit que le droit de 3% dû pour défaut d'origine de propriété demeure exigible lorsque les références de l'enregistrement de la précédente mutation ne sont pas indiquées. Le droit de 1 % exigible au profit de la conservation de la propriété foncière sera perdu sur les mutations d'immeubles comportant un titre foncier. B/ REGIME DE LA PREMIبRE MUTATION DE BA TIMENTS OU DE TERRAINS AMةNAGES POUR L'EXERCICE D'ACTIVITةS CONOMIQUESة OU DE TERRAINS ہ USAGE D'HABITATION 1) Teneur du régime

6 L'article 58 du code d'incitations aux investissements prévoit, sous certaines conditions, l'enregistrement au droit fixe de 5 D par page et par copie du contrat d'acquisition auprès d'un promoteur immobilier agréé dans le cadre d'une première mutation, ayant pour objet - un terrain ou une construction aménagé pour l'exercice d'activités économiques, - ou d'un terrain destiné à la construction d'immeubles à usage d'habitation Ce régime d'enregistrement au droit fixe peut s'appliquer également aux acquisitions de terrains effectuées par un promoteur immobilier agréé auprès d'un autre promoteur immobilier agréé et dans les mêmes conditions. Le droit dû pour défaut d'origine de propriété et le croit de la conservation de la propriété foncière peuvent être exigés dans les conditions susvisées. 2) Conditions L'enregistrement de l'acte d'acquisition a droit fixe est subordonné à la réalisation des conditions suivantes : a - La condition relative à la première mutation Le contrat d'acquisition doit être établi dans le cadre d'une première mutation. On entend par première mutation de terrain ou de construction, le premier contrat qu'il soit établi sous forme de promesse de vente ou de vente après lotissement ou construction. Par conséquent, les reventes de terrains acquis par un promoteur immobilier, avant lotissement, ne peuvent bénéficier de l'enregistrement au droit fixe puisqu'elles ne répondent pas à la condition de la première mutation. b- La condition relative à la qualité du vendeur Le vendeur doit être un promoteur immobilier agréé. A cet effet, l'agrément du promoteur immobilier doit être déposé à la recette des finances compétente.

7 REPUBLIGIUE TUNISIENNE MINISTERE DE L'EGIUIPEMENT ET DE L'HABITAT DIRECTION GENERALE DE L'HABITAT ANNEXE II-2 A LA NOTE COMMUNE N 27/2000 DةCISION DE CLASSEMENT DES INVESTISSEMENTS D'UN PROJET D'HABITAT PRIORITAIRE LOI N DU 26 FةVRIER 1990 Vu la loi n du 26 février 1990, portant refonte de la législation relative à la Promotion Immobilière Vu le décret n du 19 décembre 1990, fixant les attributions, la composition et les conditions de fonctionnement de la Commission Consultative de la Promotion Immobilière; Vu le décret n du 26 août 1991, portant approbation du cahier des charges générales de la Promotion Immobilière ; Vu l'arrêté du Ministre de - l'equipement et de l'habitat du 27 novembre 1991, précisant les critères d'agrément des promoteurs immobiliers; Vu l'avis de la Commission Consultative de la Promotion Immobilière consigné dans le Procès -Verbal de sa réunion du...

8 SONT CLASSةS DANS LA CATةGORIE SOCIALE LES INVESTISSEMENTS RELATIFS AU PROJET :... CONSISTANCE:.. PRIX DE VENTE CONSTRUIT OU AMةNAGE :... MONTANT DE L'INVESTISSEMENT:... ةLOCALIT :.. GOUVERNORAT :.. PROMOTEUR: Nom ou Raison Sociale:... ADRESSE :.. Tunis, le... LE MINISTRE DE L'ةQUIPEMENT ET DE L'HABITAT c- La condition relative à l'absence d'exploitation par le promoteur immobilier Le terrain ou la construction ne doit pas avoir fait l'objet d'une exploitation antérieure par le promoteur immobilier. d- La condition relative à la destination du bien Le bien (terrain ou construction), objet de la mutation doit être destiné à l'habitation ou à l'exercice d'activités économiques. 1- Affectation du terrain à l'habitation Pour les mutations de terrains destinés à l'habitation, l'acquéreur doit s'engager dans le contrat de vente à réserver le terrain à la construction de locaux à usage d'habitation.

9 La simple mention dans l'acte de réserver le terrain à la construction n'est pas suffisante pour l'application du droit fixe. 2- Affectation du terrain ou de la construction à l'exercice d'une activité économique : Pour l'enregistrement au droit fixe, l'acte relatif à l'acquisition doit comporter des mentions relatives à la destination du bien. A cet effet, il y a lieu de préciser que la notion d'activité économique est limitée aux activités éligibles au bénéfice des avantages fiscaux prévus par les dispositions de l'article premier du code d'incitations aux investissements (agriculture et pêche - industrie manufacturière - tourisme - transport - santé ) ; le commerce étant une activité exclue du bénéfice des avantages du code d'incitations aux investissements Compte tenu de ce qui précède, l'acquisition de terrain pour d'autres fins ne peut bénéficier du régime de faveur susvisé. C'est ainsi que l'acquisition auprès de promoteurs immobiliers agréés de terrain, à usages multiples tel que l'acquisition d'un terrain en vue de la construction d'un immeuble réservé à l'habitation et à l'exercice d'activité commerciale supporte le droit de 5%. Pour les mutations de terrains ou de constructions destinés à l'exercice d'activités économiques, l'acquéreur doit présenter à l'appui de l'acte à enregistrer l'attestation de dépôt de déclaration prévue par l'article 2 du code d'incitations aux investissements. III. ILLUSTRATIONS PRATIQUES Exemple n 1 * Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 1998, la société "X", promoteur immobilier agréé achète un terrain d'une superficie de m2 pour le prix de D. Le contrat comporte les références justifiant l'enregistrement de la précédente mutation L'acte est présenté à la formalité de l'enregistrement le 20 février * Le 28 Mars 1999, la société "X" établit une promesse de vente avec Monsieur A ayant pour objet la vente de l'appartement n 2 de l'immeuble G pour le prix de D. L'acquéreur s'engage à réserver l'appartement à l'habitation. L'acte est enregistré le 15 Avril 1999, il est présenté en 3 pages et 5 copies d'acte.

10 * le 15 Juillet 1999, les 2 parties rédigent le contrat définitif de vérifier sur le même bien et pour le même prix. L'acte est enregistré le 20 Juillet 1999, il est présenté en 3 pages et 5 copies d'acte, il est accompagné du procès-verbal de récolement et de l'attestation de conformité et de bonne exécution des travaux. Liquidation des droits : 1. Contrat du 25 Janvier 1998 : L'acquisition n'étant pas faite auprès d'un promoteur immobilier agréé, elle ne peut bénéficier d'un régime de faveur d'où : OPERATIONS REGIME FISCAL CONDITIONS 2) L'acte de vente relatif à la construction prévue au numéro 1 5D par page et par copie L'enregistrement au droit fixe du contrat de vente nécessite en plus des conditions sus visées, la production : * du procès verbal de récolement, *de l'attestation de conformité et de bonne exécution des travaux. 3 )Première mutation de constructions ou de terrains aménagés pour l'exercice d'activités économiques 5D par page et par copie d'acte (article 58 du code d'incitations aux investissements) - il doit s'agir d'une première mutation - le terrain ou la construction ne doit pas avoir fait l'objet d'une exploitation antérieure par le promoteur. - la mention dans l'acte de l'usage du bien - les activités économiques sont limites aux activités prévues par les dispositions de l'article premier du code d'incitations aux investissements - l'acquéreur doit présenter: une attestation de dépôt de déclaration prévue par l'article 2 du code d'incitations aux investissements l'agrément du promoteur immobilier vendeur.

11 4 ) Première mutation de terrains destinés à l'habitation 5D par page et par copie d'acte (article 58 du code d'incitations aux investissements) - il doit s'agir d'une première mutation - l'engagement de l'acquéreur dans le contrat de réserver le terrain à la construction de locaux à usage d'habitation - le terrain ne doit pas avoir fait l'objet d'une exploitation antérieure par le promoteur - la production de l'agrément du promoteur immobilier. 5 ) Vente par un promoteur immobilier d'un terrain ou d'une construction autre que dans le cadre d'une première mutation 5 % 6 ) Première mutation de bien (terrain ou construction) effectuée par un promoteur immobilier agréé destinée à une activité non éligible au bénéfice des avantages prévus par le code d'incitations aux investissements 5 % Droits d'enregistrement : Dx5%=15000D Droits de timbre : 2D par feuille de chaque copie d'acte à l'exception de la ou des copies gardées par les services de l'administration. 2. Contrat du 28 Mars 1999 : Etant une acquisition auprès d'un promoteur immobilier agréé dans le cadre d'une première mutation, à usage d'habitation, la promesse de vente peut bénéficier de l'enregistrement au droit fixe de 5D par page et par copie d'acte d'où Droits d'enregistrement : 5D x 3 x ( 5-2 ) = 45D

12 La copie ou les copies gardées par les services de l'administration ne supportent pas de droit. 3. Contrat du 5 Juillet 1999 Le contrat de vente étant une simple reprise des dispositions de la promesse de vente, il est enregistré au droit fixe de 5 dinars par page de chaque copie d'acte d'où : 5 D x 3 x (5-2 ) = 45 D. La copie ou lés copies gardées par les services de l'administration ne supportent pas de droit. Exemple n 2 * Par acte sous seing privé en date de 15 Juin 1998, la société "y" promoteur immobilier agréé, achète auprès de l'a.f.h. qui est promoteur immobilier agréé, un terrain d'une superficie de m2 pour le prix de D. Dans le contrat, il est stipulé que le terrain est réservé à des usages multiples (commerce - habitation - équipement collectif ). La société présente les références de l'enregistrement de la précédente mutation Le terrain est immatriculé à la conservation de la propriété foncière sous le n * Le 20 Novembre 1999, la société "y" vend l'appartement n 5 pour le prix de D à un médecin, le médecin s'engage dans le contrat à l'exploiter comme cabinet médical L'acte est enregistré le 02 Février 2000, il est présenté en 2 pages et 5 copies. Liquidation des droits : 1. Acte du 15 Juin 1998 L'acquisition par la société "y" du terrain, bien que faite auprès d'un promoteur immobilier agréé, ne peut bénéficier de l'enregistrement au droit fixe puisque le terrain n'est pas réservé exclusivement à des activités pouvant bénéficier de l'enregistrement au droit fixe, d'où : Droits d'enregistrement :

13 D x 5 % = D Droits de la C.P.F x 1 % = D Droits de timbre : 2 D par feuille de chaque copie d'acte à l'exception de la ou des copies gardées par les services de l'administration. La copie gardée pour les besoins de l'inscription sur le registre foncier supporte le droit de timbre. 2. Acte du 20 Novembre 1999 : 1 ère hypothèse : Si le médecin dispose avant l'établissement du contrat d'une attestation de dépôt de la déclaration, il peut bénéficier de l'enregistrement au droit fixe vu que le secteur de la santé est éligible aux avantages du code d'incitations aux investissements et vu que l'acte de vente constitue la première mutation du bien et que le vendeur est promoteur immobilier agréé d'ou : Droits d'enregistrement : 5D x 2 x ( 5-2 ) = 30D La copie ou les copies gardées par les services de l'administration ne supportent pas de droit. Droits de la C.P.F. : 70000Dx 1%=700D Pénalités de retard ( 1 mois) : 30 D x 1,25% ( dépôt spontané ) = 0,375 D qui est inférieur à 3 D. donc on doit prendre le minimum de pénalité fixé à 3 D. 2 ème hypothèse : Si le médecin n'a pas présenté une attestation de dépôt de déclaration, il ne peut bénéficier de l'enregistrement au droit fixe d'où :

14 Droits d'enregistrement : 70000Dx5%=3500D Pénalités de retard ( 1 mois) : 3500 x 1,25% = 43,750D Droits de la C.P.F. : D x 1 % = 700 D Droits de timbre : 2 D par feuille de chaque copie d'acte à l'exception de la ou des copies gardées par les services de l'administration. Amende de timbre : L'amende de timbre est égale au montant des droits de timbre. LE DIRECTEUR GENERAL DES ETUDES ET DE LA LEGISLATION FISCALES ANNEXE 1 A LA NOTE COMMUNE N 27/2000 TABLEAU RELATIF AUX DIVERS RةGIMES D'ENREGISTREMENT DES ACTES ETABLIS AVEC UN PROMOTEUR IMMOBILIER AGREE OPERATIONS REGIME FISCAL CONDITIONS I. Acquisitions par un promoteur immobilier : 1) Acquisition de biens immeubles (terrain ou construction) 5 % de la valeur du bien 2 ) Acquisition de terrains dans le cadre de projets classés prioritaires ou à caractère social 5D par page et par copie d'acte

15 (article 21 de la loi n du 26/2/90 telle que modifiée par la loi n du 31 / 12/91) - la production: * de l'attestation du classement du projet à caractère social ou prioritaire délivrée par le ministère de l'équipement et de l'habitat * de l'agrément du promoteur 3) Résiliation de promesse de vente effectuée par un promoteur immobilier ayant pour objet un bien immeuble(terrain-construction) 5D par page et par copie d'acte (article 19 nouveau de la même loi). Il doit s'agir du projet du promoteur immobilier II. Acquisition auprès d'un promoteur immobilier agréé 1) Promesse de vente ayant pour objet une construction destinée à l'habitation 5 D par page et par copie d'acte (article 23 nouveau de la même loi ) - il doit s'agir d'une première mutation - la mutation doit être à titre onéreux - la construction doit être destinée exclusivement à l'habitation - la vente doit être faite à une personne physique - la production de l'agrément du promoteur immobilier ANNEXE III A LA NOTE COMMUNE N 27/2000 I

16 Articles 19, 20, 21 et 23 de la loi n du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle que modifiée par la loi n du 31 décembre 1991; ARTICLE 19 ( Nouveau ) SECTION 2 AVANTAGES ACCORDES AU SECTEUR DE LA PROMOTION IMMOBILIERE. Les promoteurs immobiliers bénéficient de l'enregistrement au droit fixe des actes de résiliation des promesses de vente. ARTICLE 20 : SECTION 3 AVANTAGES LIES AUX PROJETS PRIORITAIRES OU A CARACTERE SOCIAL Les investissements relatifs à chaque opération immobilière rentrant dans le cadre des dispositions de l'article premier de la présente loi peuvent être classés par le ministre chargé de l'habitat, dans la catégorie prioritaire ou à caractère social à la demande du promoteur immobilier après avis de la commission consultative de la promotion immobilière prévue à l'article 6 de la présente loi. ARTICLE 21 : Les investissements classés et relatifs aux projets d'habitat jugés prioritaires ou à caractère social bénéficient conformément aux dispositions de la présente loi de : a- l'enregistrement au droit fixe des actes d'acquisition : - des terrains nus destinés à être lotis et aménagés ou des terrains comportant des constructions à démolir destinés à la construction de l'habitat social; - des terrains aménagés pour l'habitat social. ARTICLE 23 Bis ( nouveau ): SECTION 4 AVANTAGES ACCORDES AUX ACQUEREURS Sont enregistrés au droit fixe :

17 La première mutation à titre onéreux d'immeubles, ou portions d'immeubles destinés l'habitation, construits par des promoteurs immobiliers. Le bénéfice de l'enregistrement au droit fixe est subordonné à la production d'une copie du procès-verbal de récolement et du certificat de conformité et de bonne exécution des travaux prévus par l'article 14 de la présente loi. II CODE D'INCITATIONS AUX INVESTISSEMENTS ARTICLE 58 Sont enregistrés au droit fixe les contrats relatifs à l'acquisition auprès des promoteurs immobiliers de bâtiments ou terrains aménagés pour l'exercice d'activités économiques ou de terrains destinés à la construction d'immeubles à usage d'habitation à condition qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une exploitation ou d'une vente antérieure par ces promoteurs.