PATRIMOINE IMMOBILIER Surface locative totale (m²) Taux d endettement AR 21 juin 2006 (max. 65%) (%) 39 % 43 %

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1 Information réglementée embargo 03/11/2008, 17h45 Déclaration intermédiaire pour le troisième trimestre 2008 du conseil d administration couvrant la période du au Résultats positifs pour Intervest Retail Anvers, le 3 novembre La sicaf immobilière publique Intervest Retail 1 publie aujourd hui ses résultats pour le troisième trimestre Activités d exploitation pour le troisième trimestre 2008 Activités relatives à la location En 2008, la demande d immobilier commercial sur le marché de la location et de l investissement est encore élevée. Malgré les circonstances de marché plus difficiles pour le commerce de détail, les détaillants restent disposés à payer des loyers élevés pour de bons emplacements. Par conséquent, les nouvelles locations et les renouvellements de contrats de bail dans le portefeuille commercial d Intervest Retail sont conclus à des loyers plus élevés. Le portefeuille commercial qui est principalement loué à des sociétés nationales et internationales, est dans une certaine mesure sensible à la conjoncture. A court terme toutefois aucun risque direct n est discerné qui peut influencer de façon fondamentale les résultats de l exercice Il y a, en outre, sur le plan du risque des débiteurs au sein de la sicaf immobilière, des procédures de contrôle internes claires et effectives afin de limiter ce risque. Evolution du portefeuille immobilier PATRIMOINE IMMOBILIER Surface locative totale (m²) Taux d occupation 2 (%) 99,2 % 99,3 % Juste valeur du portefeuille ( 000) immeubles de placement ( 000) projets de développement ( 000) Taux d endettement AR 21 juin 2006 (max. 65%) (%) 39 % 43 % Au 30 septembre 2008, la juste valeur du portefeuille, y compris les projets de développement, s élève à 335 millions ( 313 millions au 31 décembre 2007). Cette augmentation de 22 millions résulte principalement des augmentations de valeur du portefeuille commercial (pour 14,5 millions ou 5 % par rapport au 31 décembre 2007), de la plus-value lors de l ouverture du projet Julianus à Tongres (pour 4,9 millions) et des investissements dans le portefeuille existant. Au 30 septembre 2008, le taux d endettement de la sicaf immobilière s élève à 39 % (43 % au 31 décembre 2007). La diminution du taux d endettement provient principalement de la réévaluation positive du portefeuille immobilier au cours de Intervest Retail est une sicaf immobilière publique cotée sur NYSE Euronext Brussels. 2 Le taux d occupation est calculé comme le rapport entre les revenus locatifs et ses mêmes revenus locatifs, augmentés de la valeur locative estimée des emplacements non occupés. 1 / 6

2 Vilvorde En ce qui concerne le projet commercial-résidentiel à l angle de la Leuvensestraat et de la Jean-Baptiste Nowélei à Vilvorde, l ouverture le 24 septembre 2008 d un nouveau magasin du détaillant international de prêt à porter H&M a connu un vif succès et les travaux pour les 11 appartements luxueux aux étages sont en cours d exécution. La vente sur plan des appartements évolue jusqu à présent favorablement. Actuellement 9 appartements sont déjà vendus. Olen Début août 2008 l exploitant du «wooncenter» Van de Ven (sprl Het Genoegen) a été déclaré en faillite. Malgré des circonstances de marché incertaines, il y a un certain intérêt de la part des détaillants pour ce nouveau projet. Le commencement du projet dépendra en large mesure de la pré-location du projet qui est actuellement en cours Résultats financiers Troisième trimestre RESULTATS ( 000) Résultat locatif net Charges et revenus relatifs à la gestion -5-7 Résultat immobilier Charges immobilières Frais généraux et autres charges et revenus d exploitation Résultat d exploitation immobilier avant résultat sur portefeuille Résultat sur portefeuille Résultat d exploitation Résultat financier Bénéfice net Résultat d exploitation distribuable Résultat sur portefeuille Revalorisation instruments financiers (IAS 39) et autres éléments non distribuables Au cours du troisième trimestre 2008, le résultat locatif net d Intervest Retail s élève à 4,9 millions ( 4,1 millions). Cette augmentation de 0,8 million provient pour 0,3 million du nouveau centre commercial Julianus à Tongres dont l ouverture réussie a eu lieu le 13 mars 2008, pour 0,3 million des revenus locatifs du portefeuille de magasins situés le long d axes routiers, acquis fin 2007 et loués à Decor Heytens, et pour 0,2 million des revenus locatifs plus élevés provenant du portefeuille immobilier existant et des indexations. Les charges immobilières de la sicaf immobilière baissent au cours du troisième trimestre 2008 de 0,5 million et s élèvent 0,6 million ( 1,1 millions), principalement parce qu il n y a plus de frais de marketing et de fonctionnement pour le Factory Shopping Messancy suite à la vente de ce centre fin Par la baisse des charges immobilières et l augmentation du résultat locatif net, le résultat d exploitation avant résultat sur portefeuille augmente pour le troisième trimestre 2008 de 1,4 millions et atteint 4,2 millions ( 2,8 millions). 3 Entre parenthèses les chiffres comparatifs du troisième trimestre 2007 ( ). 2 / 6

3 Au cours du troisième trimestre 2008, le résultat sur portefeuille de la sicaf immobilière s élève à 3,4 millions ( 5,6 millions) suite aux augmentations de valeur du portefeuille commercial. Le résultat financier s élève à - 1,6 millions (- 1,1 millions) et provient de l augmentation des charges d intérêts suite aux investissements dans le centre commercial Julianus et l acquisition du portefeuille Heytens fin Actuellement 64 % du portefeuille d emprunts de la sicaf immobilière se compose d emprunts ayant un taux d intérêt fixe ou fixé au moyen de swaps de taux d intérêt et 70 % des lignes de crédit utilisées sont des financements à long terme, ayant une durée moyenne de 2,9 ans. En outre, la sicaf immobilière dispose au 30 septembre 2008 encore de 8 millions de lignes de crédits non utilisées auprès de ses financiers pour le financement de futurs investissements. Au cours du troisième trimestre 2008, le taux d intérêt moyen de la sicaf immobilière s élève à 5,0 % (2007: 4,7 %). En octobre 2008, Intervest Retail a conclu un swap de taux d intérêt à un taux de 4,105 % (3M-euribor - marge exclue) avec une durée de 5 ans, pour un crédit de 20 millions en remplacement d un crédit existant au taux d intérêt fixe qui vient à échéance mi-décembre Pour la prolongation de ce crédit les négociations avec les institutions financières sont pratiquement terminées. Au cours du troisième trimestre 2008, le bénéfice net de la sicaf immobilière Intervest Retail s élève à 6,0 millions ( 7,3 millions) et peut être réparti en: le bénéfice d exploitation distribuable de 2,6 millions comparé à 1,7 millions au cours de même période de l année précédente. Cette augmentation de 57 % résulte de l ouverture du centre commercial Julianus à Tongres, l acquisition du portefeuille Heytens et la vente du outlet center Factory Shopping Messancy aux mauvaises performances le résultat sur portefeuille de 3,4 millions comparé à 5,6 millions au cours de la même période de l année précédente la revalorisation des instruments financiers conformément IAS 39 et autres éléments non distribuables de - 0,1 million Chiffres cumulatifs pour les neuf premiers mois de 2008 RESULTATS ( 000) Résultat d exploitation distribuable Résultat sur portefeuille Revalorisation instruments financiers (IAS 39) et autres éléments non distribuables Bénéfice net RESULTAT PAR ACTION ( ) Nombre d actions copartageantes Bénéfice net ( ) 5,41 4,22 Dividende brut pour les neuf premiers mois ( ) 1,58 1,10 Dividende net pour les neuf premiers mois ( ) 1,34 0,94 Au cours des neufs premiers mois de 2008, le bénéfice d exploitation distribuable d Intervest Retail augmente et atteint 8,0 millions ( 5,6 millions). Pour les neuf premiers mois de 2008, cette augmentation donne un dividende distribuable par action de 1,58 par rapport à 1,10 pour la même période de l année précédente, ce qui correspond aux prévisions formulées antérieurement pour l exercice / 6

4 DONNEES PAR ACTION ( ) Nombre d actions Valeur active nette par action (juste valeur) ( ) 40,93 36,51 Valeur active nette par action (valeur d investissement) ( ) 42,58 37,90 Cours boursier à la date de clôture ( ) 30,54 30,60 Décote par rapport à la valeur active nette (%) - 25 % - 16 % Au 30 septembre 2008, la valeur active nette (juste valeur) de l action s élève à 40,93. Etant donné qu au 30 septembre 2008 le cours boursier s élève à 30,54, l action Intervest Retail est cotée avec une décote de 25 % par rapport à la valeur active nette (juste valeur) Prévisions Comme déjà annoncé à l occasion du rapport financier semestriel de la sicaf immobilière, Intervest Retail s attend sur base des résultats financiers au 30 septembre 2008 que, malgré des circonstances de marché difficiles pour le commerce de détail et le secteur financier, le dividende par action pour l exercice 2008 augmentera fortement comparé au dividende de 2007 qui s élevait à 1,47. Intervest Retail espère donc pouvoir offrir à ses actionnaires pour l exercice 2008 un dividende brut se situant entre 2,05 et 2,10 par action. Ce dividende plus élevé résulte de la vente du outlet center Factory Shopping Messancy, l achat du portefeuille des magasins Heytens fin 2007, l ouverture du centre commercial Julianus à Tongres et une sérieuse augmentation des loyers du portefeuille existant. Sur base du cours boursier au 30 septembre 2008 ( 30,54) cela revient à un rendement du dividende brut se situant entre 6,7 % et 6,9 %. A court terme les efforts de la sicaf immobilière se concentreront sur l optimalisation des revenus locatifs du portefeuille existant et la réalisation des projets immobiliers en cours. L accroissement du portefeuille est également un but à long terme qui dépendra des opportunités d investissement qui se présenteront sur le marché de l investissement. Note à la rédaction: pour plus d informations veuillez contacter: INTERVEST RETAIL SA, Jean-Paul Sols - CEO ou Inge Tas - CFO, tel: , 4 / 6

5 - annexes Compte de résultats consolidés (9 mois) ( 000) Revenus locatifs Charges locatives RESULTAT LOCATIF NET Charges et revenus et relatifs à la gestion immobilières RESULTAT IMMOBILIER Frais techniques Frais commerciaux Charges et taxes sur immeubles non loués Frais de gestion immobilière Autres charges immobilières -3-1 Charges immobilières RESULTAT D EXPLOITATION DES IMMEUBLES Frais généraux Autres charges et revenus d exploitation RESULTAT D EXPLOITATION AVANT RESULTAT SUR PORTEFEUILLE Résultat sur ventes d immeubles de placement Variations de la juste valeur des immeubles de placement et projets de développement RESULTAT D EXPLOITATION Revenus financiers Charges d intérêts Autres charges financières Revalorisation instruments financiers - IAS Résultat financier RESULTAT AVANT IMPOTS Impôts BENEFICE NET Attribuable aux: Note: Actionnaires du groupe Intérêts minoritaires 0 0 Résultat d exploitation distribuable Résultat sur portefeuille Revalorisation instruments financiers - IAS 39 et autres éléments non distribuables / 6

6 Bilan consolidé ACTIFS ( 000) Actifs non courants Immobilisations incorporelles Immeubles de placement Projets de développement Autres immobilisations corporelles Actifs financiers non courants Créances commerciales et autres actifs non courants Actifs courants Actifs détenus en vue de la vente Créances commerciales Créances fiscales et autres actifs courants Trésorerie et équivalents de trésorerie Comptes de régularisation TOTAL DES ACTIFS CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS ( 000) Capitaux propres Capitaux propres attribuables aux actionnaires de la société mère Capital Primes d émission Réserves Résultat Impact sur la juste valeur des frais et droits de mutation estimés lors de l aliénation hypothétique des immeubles de placement Variations de la juste valeur d actifs et de passifs financiers Intérêts minoritaires 3 3 Passifs Passifs non courants Provisions Dettes financières non courantes Etablissements de crédit Location-financement 8 21 Autres passifs non courants Passifs d impôts différés Passifs courants Dettes financières courantes Etablissements de crédit Location-financement 1 5 Dettes commerciales et autres dettes courantes Autres passifs courants Comptes de régularisation TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS / 6