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1 INDIVISIONS SUCCESSORALES AU CAMEROUN, Familles déchirées, patrimoines disloqués. Le régime de la copropriété, une voie de salut? Me Mandessi Bell Evelyne

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3 3 SOMMAIRE I. LE CONTEXTE EN TOILE DE FOND. Le développement vertical des villes : une réalité et un schéma devenu incontournable dans le développement urbain dans le monde P. 4 II. PETIT RAPPEL SUR L INDIVISION SUCCESSORALE ET LE REGIME DES BIEN INDIVIS AU CAMEROUN P L indivision successorale P Le régime des biens indivis au Cameroun et son évolution P. 5 III. LA COPROPRIETE, SOLUTION IDOINE POUR RESOUDRE LES PROBLEMES AIGUS DES INDIVISIONS SUCCESSORALES AU CAMEROUN? P Les ouvertures de la copropriété au niveau des indivisions successorales P Quelques points et problèmes à anticiper P. 7 Conclusion P. 8

4 4 En Décembre 2010, a été promulguée au Cameroun la Loi n 2010/022 du relative à la copropriété des immeubles. Le Cameroun présente un paysage successoral désastreux avec des successions dans lesquelles les héritiers et ayants-droit se mènent une guerre sans merci au grand détriment de la paix dans les familles, avec souvent des dislocations de patrimoines vendus au plus (ou moins offrant) faute d entente, et à terme, la perspective d entrée dans le cycle de la pauvreté. La question se pose de savoir si la copropriété peut être une solution idoine pour résoudre certains problèmes graves des indivisions successorales au Cameroun. La réponse à cette question impose un petit retour en arrière préalable sur le contexte en toile de fond de la promulgation de ce texte sur la copropriété (I), avant de tenter d y répondre (II). I. LE CONTEXTE EN TOILE DE FOND DU TEXTE DE Le développement vertical des villes : une réalité et un schéma devenu incontournable dans le développement urbain dans le monde Le rétrécissement de l espace urbain et la croissance de la population dans le monde ont imposé progressivement le remplacement du développement horizontal de la ville par un schéma de développement vertical. Dans une étude sur la copropriété et le développement durable, il est rappelé que le modèle français de l habitat en copropriété est en développement exponentiel partout dans le monde (Maroc, Sénégal, Québec, Emirats Arabes Unis, Shanghai ), et même dans les pays anglo-saxons tels que les Etats-Unis et la Grande-Bretagne dont le paysage urbain a été pendant longtemps dominé par des maisons individuelles. Ces pays ont également adopté le schéma de développement vertical dans le cadre d un régime de copropriété dénommé «condominium», avec des schémas de gouvernance divers (conseil d administration des copropriétaires etc.). Avec une croissance démographique forte et une importante pénurie de logements, tant dans les grandes agglomérations que dans les villes secondaires, le Cameroun s est mis dans cette droite ligne et a dû réaménager en 1981 le régime de la propriété en vigueur jusque là et introduire la copropriété. Tel a été l objet de la Loi n du 07/07/1981 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis restée néanmoins pratiquement lettre morte. La Loi de 2010 est venue remettre à jour le régime de la copropriété au Cameroun et la question se pose de savoir si ces nouvelles ouvertures de l environnement légal camerounais pourront être porteuses d opportunités pour les indivisions successorales. II. PETIT RAPPEL SUR L INDIVISION SUCCESSORALE ET LE REGIME DES BIEN INDIVIS AU CAMEROUN 1 L indivision successorale L indivision est la situation juridique dans laquelle se trouvent plusieurs personnes possédant en commun des droits sur un même bien ou un ensemble de biens mobiliers (voitures, meubles etc.) ou immobiliers (terrains, maisons ). L indivision successorale est la situation dans laquelle se trouvent des héritiers lorsque le parent décédé (père ou mère) ayant laissé un/des bien(s) n a pas fait de testament pour partager ces biens entre les enfants avant sa mort ou a indiqué qu ils doivent rester dans l indivision. Les héritiers sont alors dits «indivisaires». 2 Le régime des biens indivis au Cameroun et son évolution

5 5 Le régime originel des biens immobiliers indivis (Loi du 14/07/1980) Le régime de l'indivision étant relativement répandu au Cameroun et compte tenu de la multiplicité de co-indivisaires dont les intérêts pouvaient être divergents, le législateur camerounais a été amené à intervenir de manière extrêmement rigoureuse pour réglementer le régime des biens immobiliers détenus dans le cadre de l'indivision afin de prévenir la dislocation désordonnée des patrimoines. C'est ainsi que l'article 1er de la Loi sus-visée disposait : "Est nulle de plein droit et de nul effet toute cession immobilières titre onéreux ou gratuit portant sur une propriété indivise". Le Décret du 22/05/1984 portant modalités d'application de cette Loi était venu préciser un certain nombre de points de détails. Tout d'abord, afin de prévenir toute sortie indue d'un des biens immobiliers du patrimoine indivis, il avait été fait obligation aux Services des Domaines d'inscrire sur les titres fonciers indivis une clause d'inaliénabilité (ce qui n était d ailleurs pas toujours respecté) interdisant toute cession à titre gratuit ou onéreux (vente, échange, donation ) par l un des co-indivisaires sous peine de nullité (absence totale de validité). Article 2 du Décret. 1. "Dès publication du présent Décret, les services spécialisés de l'administration des Domaines procèdent à l'inscription d'office sur les titres fonciers indivis existants ou à venir d'une clause d'inaliénabilité en l'état des terrains concernés. 2. Un bordereau analytique est toutefois établi à l'inscription et à la radiation de la clause". Tant que durait l'indisponibilité, aucune cession immobilière à titre onéreux ou gratuit n'était possible sur les immeubles indivis. Cette indisponibilité ne pouvait être levée qu'en cas de partage : Article 3 du Décret. 10 "La radiation de la clause prévue à l'article précédent s'opère sur la base d'un acte notarié et des plans de partage établis dans les formes prévues par le Décret n du 13/01/1979 sur les transactions immobilières privées, ou d'une décision judiciaire avenues définitive appuyée des plans de partage". Il était donc prévu qu en cas de partage, la radiation de cette clause devait intervenir sur présentation : - d un acte notarié de partage (en cas de partage amiable), - Ou d une décision de justice devenue définitive, accompagnée de plans de partage (en cas de partage par voie de justice suite au désaccord survenu entre indivisaires). Tel était le régime applicable, qu un texte de loi du 4/7/1985 est venu modifier. Les modifications de ce nouveau texte Aux termes de ce texte de 1985, «toute transaction immobilière à titre onéreux» (contre règlement d une somme d argent) «ou gratuit» est strictement interdite. Mais des dérogations ont été introduites : «Toutefois, les indivisaires peuvent, d un commun accord constaté par un acte notarié, procéder à une transaction, licitation» (* ) «dans les formes prévues par les textes en vigueur» (*) Lorsque le partage en nature (tel quel) du ou des biens immeubles indivis est impossible (notamment impossibilité d attribuer des parts égales à chacun des indivisaires), il peut être nécessaire de vendre le ou les biens concernés pour en partager le prix de vente entre les indivisaires. Cette vente généralement effectuée devant un Tribunal est appelée «licitation»

6 6 En résumé, trois solutions s offrent aux indivisaires titulaires d un bien immobilier dans le cadre du schéma de ce texte de 1985 : - Soit partager le terrain pour que chacun puisse exercer librement ses droits sur la portion de terrain qui lui a été attribuée, - Soit si cette solution est difficilement matérialisable : donner tous leur accord à la transaction envisagée par acte notarié (voie amiable), - ou demander la licitation (voie judiciaire). Très souvent, compte tenu de l impréparation des héritiers qui se retrouvent devant un bien ou un patrimoine qu ils sont appelés à gérer désormais sans réelles informations ni réflexion ou objectif en ce qui concerne le devenir de ce bien immobilier ou de ce patrimoine, la stratégie se limite bien souvent à l objectif «prendre ma part» aboutissant à la vente judiciaire ou amiable, pas toujours au plus offrant. Dans cette course à la mainmise sur «sa part», la question de la pérennisation du patrimoine est bien évidemment purement et simplement jetée aux oubliettes. Or des enquêtes montrent l existence d une tendance de plus en plus importante à la paupérisation des familles suite à ces ventes désordonnées, introduisant un cycle de pauvreté que le défunt/la défunte n avait pas laissé, ayant travaillé au contraire toute sa vie pour assurer une certaine sécurité à sa descendance. En effet, dans une très grande majorité de cas, les fonds provenant de ces ventes de biens immobiliers indivis sont engloutis dans des dépenses de consommation (rarement dans des projets durables) et s épuisent assez rapidement. Même lorsque des sommes importantes ont été obtenues, moins d une génération après, l on n en retrouve pas la trace de ce qu elles ont généré. La déstabilisation des familles confrontées non seulement aux déchirements internes mais également à un retour à une vie précaire, sinon même au cycle de la pauvreté, interpelle donc et conduit à poser la question, quelle a été utilité pour le défunt/la défunte de tant d énergie dépensée pendant toute une vie pour des résultats aussi désastreux sur plusieurs plans? Le régime de la copropriété ouvre-t-il de nouvelles perspectives et ouvertures en ce domaine? III. LA COPROPRIETE, SOLUTION IDOINE POUR RESOUDRE LES PROBLEMES AIGUS DES INDIVISIONS SUCCESSORALES AU CAMEROUN? Après une revue rapide des ouvertures que sera susceptible d engendrer la mise en copropriété d immeubles indivis, seront évoqués quelques points et problèmes à anticiper. 1. Les ouvertures de la copropriété au niveau des indivisions successorales Au niveau des successions, la mise en place d une copropriété peut être un schéma alternatif permettant à chacun d avoir «sa part» assurée tout en évitant la sortie irréparable du terrain du patrimoine familial.

7 7 Dans le régime de la propriété immobilière antérieur. la propriété englobe le terrain et les bâtiments qui sont construits dessus ;. le titre foncier et le plan qui y est annexé portent les noms des indivisaires. Toutefois, le duplicatum n est délivré qu au propriétaire figurant en tête de liste. Les autres propriétaires n'ont droit, sur leur demande, qu'à des copies certifiées conformes de livres fonciers (Décret n du 27/04/1976 fixant les conditions d'obtention du titre foncier, art ) ;. En cas de mésentente entre héritiers ou s il n y a qu un seul terrain difficilement partageable, la solution de la dislocation du patrimoine est quasi-automatique car les héritiers, pour «sortir de là», préfèreront s entendre pour le vendre à l amiable et s ils ne parviennent pas à s entendre, la vente interviendra par voie de justice, Avec le régime de la copropriété. il est possible de construire ou de programmer de construire, selon les moyens, la configuration des lieux, la taille de la famille etc. un ou des immeubles dans le(s)quel(s) chaque héritier sera sûr d avoir sa part,. il lui sera possible d obtenir un titre de propriété individuel à son nom qu il pourra, s il souhaite faire un emprunt pour réaliser un projet, donner en garantie pour l obtention de ces fonds. il pourra louer son bien, donc continuer d en percevoir les revenus,. il pourra laisser ce bien en héritage à ses enfants etc. 2. Quelques points et problèmes à anticiper La copropriété ne peut constituer à elle seul et en soi un schéma (remède) miracle qui résoudra automatiquement tous les problèmes des indivisions successorales. En effet, la mise en copropriété repose sur un schéma de base impliquant la réunion de certains ingrédients pour sa réussite parmi lesquels :. une collaboration entre copropriétaires,. des objectifs communs minimaux pour faire vivre la copropriété et maintenir la valeur de l immeuble objet de copropriété. Mettre en place et surtout faire vivre la copropriété génèrera des charges d entretien, de gardiennage etc, y compris la rémunération du gérant (syndic) de la copropriété (sauf s il est bénévole) qu il faudra assumer de manière continue. Les professionnels devront donc anticiper la réflexion sur ces diverses questions et il leur appartiendra de donner des conseils pertinents adaptés à chaque cas et de ne pas plaquer des solutions inapplicables qui ne feront que rallumer certains feux parmi les cohéritiers (copropriétaires). Petit exemple : il est inutile de penser à construire un immeuble de 10 étages avec ascenseur s il n est pas sûr que la maintenance de ces appareillages pourra être assurée de manière permanente. Les co-propriétaires logés au 10 ème qui devront, lorsque les ascenseurs seront en panne durablement, monter les escaliers à pied ne pourront pas continuer à le faire stoïquement indéfiniment Donc mieux vaudra peut-être opter, si la configuration du terrain le permet, pour un immeuble moins haut mais plus étendu en largeur. APPRENEZ A RECONNAITRE LES PREDATEURS IMMOBILIERS, A LES EVITER, A LES NEUTRALISER Cliquez ici pour le télécharger

8 8 CONCLUSION : La copropriété peut être un vecteur de pérennisation des biens immobiliers des familles qui se placent dans une optique de sécurité familiale à long terme en respectant certaines conditions minimales. Cette mise en place requerra de la part des professionnels diligence et attention, compétence et créativité, avec un nécessaire temps d imprégnation des mentalités et de maitrise des pratiques, afin de mettre en place des entités de diverses tailles, viables et porteuses d épanouissement familial et de progrès social, dans la sécurité.

9 9 INFORMATIONS SUR CE LIVRE ELECTRONIQUE GRATUIT Indivisions successorales : familles déchirées, patrimoines disloqués au Cameroun. Le régime de la copropriété, une voie de salut? Par Me MANDESSI BELL Evelyne Tous droits réservés ESBN: Merci d avoir pris la peine de lire ce livre électronique jusqu au bout. Nous espérons qu il vous profitera. Vous pouvez peut-être être également intéressée par cet autre livre électronique gratuit : GEREZ VOS PROCURATIONS EN TOUTE SECURITE AVEC VOTRE KIT PROCURATIONS Cliquez ici pour le télécharger Les procurations sont des actes de gestion quotidienne de plus en plus banalisés, mais qui sont assez souvent lourds de conséquences difficiles à assumer lorsque l on n est pas bien préparé(e). Ce petit guide pratique vous donne l essentiel des informations et conseils que vous devez prendre en compte pour gérer vos procurations en toute sérénité et ne pas vous laisser «gérer» par vos mandataires, avec tous les actes de base directement utilisables, y compris celui pour mettre votre mandataire hors d état de nuire.