CONTRIBUTION A L OBSERVATOIRE DES EFFETS DU TRAMWAY Transactions immobilières dans le marché de l ancien

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2 CONTRIBUTION A L OBSERVATOIRE DES EFFETS DU TRAMWAY Transactions immobilières dans le marché de l ancien Préambule Dans le cadre de l Observatoire du Foncier du Grand Clermont (axe n 2 : transactions foncières et immobilières), une mutualisation des moyens de mise en œuvre s est faite avec le SMTC, entre autre, au niveau de l acquisition des données des transactions foncières Perval (base de données notariale). La note ci-jointe est une mise à jour de celle réalisée en 26. Elle correspond aux nouvelles exploitations faites par l Agence pour le SMTC dans le cadre de son Observatoire des effets du Tramway Volet foncier, et des dernières mises à jour de la base notariale Perval. Les données et traitements statistiques couvrent les années 1999 à 27. Les précédentes notes sont caduques du fait de l intégration de données reliquat pour les années 1999 à 24. Ces exploitations répondent au cahier des charges préalablement établi avec M. Savarit du SMTC. Contacts Jean Michel DEMARD Responsable Pôle Observation jmdemard@clermontmetropole.org Fabrice RAVEL Chargé d études en Géomatique - fravel@clermontmetropole.org Sommaire Note méthodologique.. p 2 I. Données de cadrage.. p 4 II. Les appartements anciens p 8 III. Les maisons anciennes p 19 IV. Les locaux d activité.. p 22 V. Les immeubles p 24 Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p1/25

3 L année de référence considérée est 27. Note méthodologique Le corridor du tramway est défini à partir d un rayon de 4 mètres autour de chacune des stations du tramway. L analyse porte sur le corridor du tramway et se limite à la commune de Clermont-Ferrand pour permettre une comparaison corridor/commune. De plus, le nombre de transactions dans les parties «couronne sud» et «couronne nord» du corridor du tramway est négligeable. Concernant la base PERVAL : Les prix sont indiqués hors taxe parce que les taxes diffèrent selon le type de bien, le type d acquéreur et l usage du bien, et que les taux varient avec les années, rendant difficile leur comparaison dans le temps. Les prix sont calculés en constants 27, c est-à-dire corrigés des taux d inflation annuels (indice INSEE du prix à la consommation). L analyse se limite aux ventes de gré à gré, afin d éliminer les transactions qui ne s effectuent pas forcément au prix réel du marché. On s intéresse aux appartements et maisons qui ont un usage habitation et aux terrains à bâtir qui ont une vocation habitat. Dans cette note, ne sont analysés finement que les appartements anciens, maisons anciennes, terrains à vocation habitat et immeubles. Les volumes de transactions sur les autres types de marché ne permettent pas une analyse fiable. Pour les appartements et les maisons, on distingue le neuf de l ancien : Un logement est fiscalement considéré comme neuf quand il est acheté en état futur d'achèvement (pas encore construit) ou quand il est revendu à son premier acquéreur moins de cinq ans après son achèvement. La vente d'un logement neuf est soumise non pas aux droits d'enregistrement classiques mais à la TVA (au taux de 19,6%). Si ce n est pas le cas, le logement est considéré comme ancien. L analyse se limite aux appartements et maisons anciennes, les données concernant le marché de neuf n étant pas suffisamment fiables pour les raisons suivantes : Concernant les maisons : La construction d une maison sur un terrain acheté par un particulier ne fait pas l objet d une mutation mais seulement d un dépôt de permis de construire. Les transactions de maisons neuves ne rendent donc pas compte de l ensemble de la construction de maisons. Il s agit en grande partie de ventes de professionnels à particuliers dans l individuel groupé (lotissements). Concernant les appartements : Les appartements vendus par lot sont partiellement pris en compte. En effet, lorsque deux biens aux mêmes caractéristiques sont vendus au même endroit et à un prix quasiment identique, un seul bien est renseigné. Un faible volume de transactions. Rappelons que la base PERVAL n est pas exhaustive. Elle est renseignée sur le principe de volontariat des notaires. Seule la base ŒIL de la Direction Générale des Impôts possède l intégralité des transactions. Il convient donc de considérer avec prudence le volume de transactions. Il faut prendre avec précaution les données sur les locaux d activité et les garages, pour lesquelles le taux de remontée d information est faible. Concernant les requêtes et analyses : La population prise en compte dans les différentes requêtes peut différer d une analyse à une autre, notamment par rapport au nombre total de transactions. Ceci s explique par le fait que certains champs ne sont pas renseignés de façon exhaustive et amènent donc à exclure certains enregistrements des calculs. Les analyses à l échelle des subdivisions «secteur tramway reste secteur habitat» sont à pondérer vis-à-vis de la surface réelle de la tâche habitat concernée par les secteurs d études. Ainsi, les comparaisons ne sont possibles qu à l intérieur de certains secteurs habitat : Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p2/25

4 Secteur habitat Proportion secteur tramway Analyse comparative (tâche habitat) / secteur habitat (en surface) Plateau central 89% Non Côte Blatin - Universités - Delille 67% Oui Fontgiève - Saint-Alyre 51% Oui Gare - Montferrand - Champfleuri 48% Oui Les Salins - Blatin - Berthelot 48% Oui Saint Jacques - Neuf Soleil 42% Oui Quartiers Nord 38% Oui Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu 8% Non Trémonteix - Côtes de Clermont 4% Non Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p3/25

5 I Données de cadrage I.1. Le corridor du tramway Avec 32 4 résidences principales en 27, le corridor du tramway pèse près de la moitié des résidences principales de Clermont-Ferrand. Cette répartition n a pas sensiblement changé depuis 1999 I.2. Année de référence 27 Avec près de 58 transactions en 27, la zone tramway concentre un peu plus de 4% des transactions immobilières de Clermont-Ferrand (alors qu en 22 cette proportion était à 5%) et le ¼ de celles de Clermont Communauté. La proportion des transactions d appartements anciens et de locaux d activité, de la zone tramway par rapport à Clermont-Ferrand, a diminué depuis 22 (en passant respectivement de 57% à 47% et de 58% à 24%), alors que celle des immeubles s est accrue de 61% à 73%. Près des ¾ des transactions dans la zone tramway concernent des appartements anciens. Tableau 1 : Nombre de transactions par type de marché en Immeubles Garages Locaux d'activité Terrains à bâtir Maisons anciennes Appartements anciens 5 Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Graphique 1 : Ventilation des transactions par type de marché en 27 Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p4/25

6 En 27, dans le corridor du tramway, les transactions se répartissent à plus de 5% dans les secteurs de l hyper-centre de Clermont-Ferrand (Plateau central, Salins - Blatin - Berthelot, Côte Blatin - Universités - Dellile). Les quartiers Gare - Montferrand - Champfleuri et Saint-Jacques - Neuf Soleil captent 35% des transactions du corridor. Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids des secteurs habitat à l'intérieur de la zone tramway Clermont-Ferrand Plateau central % Les Salins - Blatin - Berthelot % Cote Blatin - Universités - Dellile % Fontgiève - Saint Alyre % Saint Jacques - Neuf Soleils % Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu % Gare - Montferrand - Champfleuri % Quartiers Nord % Tremonteix - Côtes de Clermont % Total % Tableau 2 : Nombre de transactions par quartiers en 27 Carte 1 : Localisation des transactions immobilières en 27 Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p5/25

7 Les secteurs Salins - Blatin - Berthelot, Côte Blatin - Universités - Dellile et Fontgiève - Saint-Alyre ont connu une diminution de la part des transactions qui s effectuent dans le secteur tramway par rapport au reste du secteur habitat (respectivement : 7% à 47%, 83% à 62%, 63% à 52%). Les deux premiers secteurs connaissent ainsi un report des transactions en dehors du secteur tramway. Pour les autres secteurs dans lesquels une comparaison est possible, les proportions restent stables, voir en légère augmentation pour les Quartiers Nord. Reste secteur habitat Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids de la zone tramway Reste secteur habitat Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids de la zone tramway Plateau central % % Les Salins - Blatin - Berthelot % % Côte Blatin - Universités - Dellile % % Fontgiève - Saint-Alyre % % Saint Jacques - Neuf Soleil % % Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu % % Gare - Montferrand - Champfleuri % % Quartiers Nord % % Trémonteix - Côtes de Clermont % % Total % % Tableau 3 : Nombre de transactions par secteur habitat I.3.Evolution des transactions sur la période Entre les années 1999 et 22 on assiste à une baisse du nombre de transactions sur Clermont-Ferrand (-2%), baisse encore plus marquée à l échelle de Clermont communauté (-23%). Pour la période une relative stabilité des transactions est constatée à ces même échelles même si, sur Clermont-Ferrand, la tendance est plutôt positive (+9% sur cette même période). Le poids de la zone tramway dans Clermont-Ferrand est en constante diminution depuis 2. Clermont Communauté Clermont- Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids zone tramway dans Clermont-Ferrand % % % % % % % % % Tableau 4 : Evolution du nombre de transactions Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Graphique 2 : Evolution du nombre de transactions Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p6/25

8 Evolution par type de bien dans le corridor tramway La répartition des transactions par type de bien à l intérieur de la zone tramway connait des évolutions variées. Les transactions d appartements anciens, après avoir connu un pic en 2, diminuent sensiblement jusqu en 25 pour recommencer à croitre depuis cette date. Pour les locaux d activité, la tendance à la baisse des transactions depuis 1999, puis leur stagnation entre 22 et 24, a été suivie d une bulle en 25 et 26. En 27, les transactions sont revenues à un niveau proche de celui constaté en 22. Zone tramway Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir Immeubles Garages Locaux d'activité Total Tableau 5 : Evolution du nombre de transactions par type de bien Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p7/25

9 II Les appartements anciens II.1. Le nombre de transactions Le poids du corridor tramway, pour les transactions d appartements anciens, oscille entre 44% et 57% dans la ville de Clermont-Ferrand pour une moyenne de 5% environ, toutes années confondues. Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids de la zone tramway dans Clermont-Ferrand % % % % % % % % % Total % Tableau 6 : Evolution des transactions d appartements anciens sur la période Si la tendance générale des transactions d appartements anciens est similaire quelle que soit l échelle à laquelle on se trouve, les variations annuelles sont moins marquées dans le corridor du tramway. Après une diminution constante des transactions de 1999 à 25, c est bien une augmentation qui est constatée depuis cette dernière date Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Graphique 3 : Evolution des transactions d appartements anciens sur la période Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p8/25

10 Depuis 22 les secteurs Salin - Blatin - Berthelot, Saint-Jacques - Neuf Soleil et Côte Blatin - Universités - Delille connaissent un report de transactions d appartements anciens du secteur tramway vers le reste du secteur habitat. La tendance baissière des transactions dans le secteur tramway semble s y infléchir depuis les années Les Salin - Blatin - Berthelot Saint-Jacques - Neuf Soleil Côte Blatin - Universités - Delille Secteur tramway Reste secteur habitat Secteur tramway Reste secteur habitat Secteur tramway Reste secteur habitat Gare - Montferrand - Chamfleuri Quartiers Nord Fontgiève - Saint-Alyre Secteur tramway Reste secteur habitat Secteur tramway Reste secteur habitat Secteur tramway Reste secteur habitat Graphique 4 : Evolution des transactions d appartements anciens sur la période , par secteur habitat Les ventes d appartements anciens se concentrent aux abords de l hyper-centre clermontois, secteur desservi par le corridor tramway. Carte 2 : Densité de transactions des appartements anciens en 27 Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p9/25

11 II.2. Répartition par type d appartements Dans le corridor du tramway, près de 5% des appartements qui ont changé de main en 27 sont de petits logements (T1 et T2). Les variations annuelles se concentrent principalement sur les biens allant du T1 au T3. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 2% 3% 4% 1% 3% 2% 1% 1% 4% 12% 11% 12% 11% 12% 1% 12% 1% 13% 15% 19% 18% 2% 18% 18% 17% 19% 17% 23% 17% 21% 24% 2% 27% 23% 18% 31% 21% 24% 15% 18% 23% 22% 21% 22% 21% 28% 31% 29% 24% 23% 22% 25% 27% 18% T1 T2 T3 T4 T5 & + Non rens. T4 17% Non rens. 4% T5 & + 13% T3 18% T1 27% T2 21% Répartition par type d'appartements en 27 Graphique 5 : Evolution de la ventilation par type d appartements anciens en % dans le corridor tramway L année 25, avec le plus faible nombre de transactions depuis 1999, est marquée par une baisse générale des transactions (tous types confondus), et en particulier sur les T1 qui connaissent leur minima de vente à cette date, contrairement aux T3 qui soutiennent le marché. Depuis, la tendance générale est à la croissance, à l exception des T3 pour lesquels la baisse est continue. Les transactions de T1 connaissent d importantes variations marquées par des rebonds en 22 et 26. T T T T T5 & Non rens Total Tableau 7 : Evolution de la ventilation par type d appartements anciens, en valeur, dans le corridor tramway T1 T2 T3 T4 T5 & + Non rens. Graphique 6 : Evolution de la ventilation par type d appartements anciens dans le corridor tramway En dehors du corridor tramway, les mutations sur les petits logements (T1/T2) sont plus faibles avec 1/3 des transactions contre quasiment la moitié pour la zone tramway. Ce fait est logique compte-tenu des typologies d habitat existant sur ces 2 secteurs de Clermont- Ferrand. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p1/25

12 II.3. Répartition par type d acquéreur Si la proportion de particuliers est toujours ultra-majoritaire pour les achats d appartements anciens dans le corridor tramway (9% en 27), il n en reste pas moins que la tendance est à l effritement de celle-ci. Le reste des acquéreurs est essentiellement composé de sociétés civiles immobilières, et pour une plus faible partie, de professionnels de l immobilier. 1% 95% 9% 94% 97% 96% 94% 94% 95% 92% 94% 9% 85% 8% Graphique 7 : Evolution de la proportion de particuliers acquéreurs d appartement ancien (corridor tramway) A l échelle des secteurs habitat, les tendances générales sont similaires. II.4. Répartition par catégories socioprofessionnelles Une nette évolution est constatée sur la répartition socioprofessionnelle des transactions réalisées à l intérieur du corridor tramway entre 22 et 27. La part des «cadres et professions intellectuelles supérieures» est passée de 16% à près de 27% en l espace de 5 ans. Dans une moindre mesure, les «professions intermédiaires» ont également pris une place plus prépondérante en passant de 25% à 3%. Cette progression s est faite au détriment des autres catégories, notament celle des «retraités» (dont la part est passée de 14% à moins de 9%), et celle des «artisans, commerçants et chefs d entreprise». Agriculteurs exploitants 1.3% Artisans, commerçants et chefs d'entreprise; 9.4% Marchand de biens.2% Ouvriers 9.% Retraités 13.7% Autres personnes sans activité professionnelle 5.1% Non renseigné 2.8% Employés 17.3% Professions Intermédiaires 25.% Cadres et professions intellectuelle supérieures 16.2% Marchand de biens.% Agriculteurs exploitants.5% Artisans, commerçants et chefs d'entreprise 5.5% Ouvriers 7.8% Retraités 8.6% Employés 15.4% Autres personnes sans activité professionnelle 3.1% Professions Intermédiaires 3.3% Cadres et professions intellectuelles supérieures 26.6% Non renseigné 2.1% Année 22 Année 27 Graphique 8 : Ventilation par CSP des transactions d appartements anciens en 22 et 27 (corridor tramway) Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p11/25

13 Carte 3 : Densité des particuliers «cadre» acquéreurs d appartement ancien en 27 Les cadres et professions intellectuelles supérieures sont fortement concentrés à l intérieur même de l hyper-centre clermontois. Les densités de transactions chutent très rapidement en dehors de ce périmètre. Evolution des CSP des particuliers acquéreurs L année 22 apparaît comme une année charnière quant aux proportions des différentes CSP pour l acquisition d appartements anciens dans le corridor tramway. Professions Intermédiaires Cadres et professions intellectuelles supérieures Employés Retraités Ouvriers Artisans, commerçants et chefs d'entreprise Agriculteurs exploitants Marchand de biens 1 Autres personnes sans activité professionnelle Non renseigné Total Tableau 8 : Evolution de la ventilation par CSP des particuliers acquéreurs d appartement ancien ( ) Les proportions cumulées de «professions intermédiaires» et de «cadres et professions intellectuelles supérieures» ont connues une contraction continue entre 1999 et 22 (contraction très marquée entre 21 et 22, et portée par la 2 nd catégorie). Le phénomène s est inversé par la suite avec une forte croissance entre 22 et 23. L année 27 marque une nouvelle croissance de cette proportion (qui se rapproche des 6%) au détriment des autres CSP. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p12/25

14 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 3% 4% 3% 3% 1% 6% 5% 4% 4% 5% 3% 2% 4% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 6% 2% 5% 8% 8% 8% 9% 6% 8% 9% 7% 8% 4% 7% 6% 6% 6% 8% 9% 11% 1% 8% 9% 1% 11% 11% 1% 14% 15% 17% 19% 18% 18% 15% 17% 18% 17% 4% 3% 24% 22% 24% 16% 22% 23% 22% 25% 27% 2% 1% 26% 24% 25% 25% 31% 29% 31% 28% 3% % Professions Intermédiaires Employés Ouvriers Agriculteurs exploitants Autres personnes sans activité professionnelle Cadres et professions intellectuelles supérieures Retraités Artisans, commerçants et chefs d'entreprise Marchand de biens Non renseigné Graphique 9 : Evolution de la ventilation par CSP des particuliers acquéreurs d appartement ancien ( ) Les «cadres et professions intermédiaires» acquéreurs d un appartement ancien, qui étaient généralement en surreprésentation dans le secteur tramway par rapport au reste de Clermont-Ferrand, ne le sont plus depuis 25. L année 22 marque également un net décrochement de cette surreprésentation. Pour les «professions intermédiaires», la répartition relativement équilibrée jusqu en 24 entre le secteur tramway et le reste de Clermont-Ferrand est désormais nettement à l avantage de ce dernier. Particuliers acheteurs : cadres Particuliers acheteurs : professions intermédiaires Particuliers acheteurs : employés Secteur tram Reste Clermont Secteur tram Reste Clermont Secteur tram Graphique 1 : Evolution des principales CSP, secteur tramway/reste Clermont-Ferrand ( ) Reste Clermont Le secteur tramway apparaît ainsi de moins en moins accessible aux CSP autres que «cadres et professions intermédiaires». Ces derniers y monopolisent de plus en plus le marché des appartements anciens, tout en se reportant pourtant de plus en plus en dehors du secteur tramway. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p13/25

15 II.5. Age moyen des particuliers vendeurs En 27, l âge moyen des vendeurs est de 56 ans, toutes échelles confondues. Clermont Communauté Zone Tramway (Clermont-Ferrand) Clermont-Ferrand Tableau 9 : Age moyen des particuliers vendeurs d appartement ancien ( ) L âge moyen des vendeurs varie de façon plus ou moins marquée entre les années, et les secteurs. Cette variabilité annuelle laisse cependant apparaître une tendance à la diminution de l âge moyen de 1999 à 25. Depuis, cette tendance semble s inverser. II.6. Age moyen des particuliers acquéreurs En 27, l âge moyen des acquéreurs est de 42 ans dans le corridor tramway. Il est conforme aux moyennes de Clermont-Ferrand ou de Clermont Communauté. Clermont Communauté Zone Tramway (Clermont-Ferrand) Clermont-Ferrand Tableau 1 : Age moyen des particuliers acquéreurs d appartement ancien ( ) L âge moyen des acquéreurs, malgré des variations annuelles, connait une tendance générale à la diminution 1999 à 25. Depuis, seule Clermont-Ferrand poursuit une baisse continue alors qu aux échelles de la zone tramway et de Clermont Communauté un plateau semble atteint II.7 Prix des appartements anciens En 27, dans le corridor du tramway, un appartement ancien coûte en moyenne 1 HT ( constants), soit 1 67 /m² HT. Depuis 22, les prix en Euros constants ont augmenté de plus de 6% (75% depuis 1999). En 22, le prix au m² des T1, ainsi que des T5 & +, était supérieur aux autres types de biens. En 27, le prix au m² des T2 et T3 a rattrapé celui des T1, et sont désormais, relativement proches. Le prix est ainsi légèrement décroissant au fur et à mesure que le bien est de plus grande taille, exception faite des T5 & + qui connaissent les prix les plus élevés. L évolution des prix tout type confondu a été plus favorable dans la zone tramway avec +58% depuis 22 contre +48% sur le reste de Clermont-Ferrand. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p14/25

16 Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Reste Clermont-Ferrand /m² HT ( constants) Evolution Evolution Evolution T % % % T % % % T % % % T % % % T5 & % % % Ensemble % % % Tableau 11 : Prix par type d appartements anciens en 22 Néanmoins cette tendance montre quelques disparités en fonction de la taille et leur localisation. Lorsque les T3 & + ont augmenté le plus fortement à l intérieur du secteur tramway, c est dans le reste de Clermont-Ferrand que les T1 et T2 ont connu la plus forte augmentation. Les niveaux de prix moyens, qui étaient très proches en 22, sont désormais légèrement supérieurs dans le corridor tramway par rapport au reste de Clermont-Ferrand (+ 7% en /m²). Carte 4 : prix et surface moyens des appartements anciens par quartier de Clermont-Ferrand en 27 Dans le corridor, les quartiers les plus chers sont les Salins - Blatin - Berthelot et le Plateau central. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p15/25

17 L influence du tramway est variable suivant le secteur dans lequel on se trouve. La proportion du secteur habitat concerné par l emprise du tramway a également un impact sur ce différentiel (cf. : note méthodologique). Le quartier Salins - Blatin - Berthelot est assez fortement influencé avec des prix moyens plus élevés (+9%) dans le corridor seul, tout comme celui de Saint-Jacques - Neuf Soleil (+4%). Dans les quartiers de Gare - Montferrand - Champfleuri et Quartiers Nord, très peu de différence est constatée, alors que sur le quartier Côte Blatin - Universités - Delille, le prix moyen est inférieur dans le corridor (-7%). Evolution des prix ( ) Le prix moyen pratiqué dans le corridor du tramway est généralement supérieur à celui du reste de Clermont-Ferrand (jusqu à +1%), hormis pour les années 22 et 26 pour lesquels les prix sont identiques. Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Fd) Reste Clermont-Ferrand /m² HT ( constants) Variation annuelle /m² HT ( constants) Variation annuelle /m² HT ( constants) Variation annuelle Différence zone tramway / reste Clermont-Ferrand % % % 97 9% 7% % 1 38 % 987 2% 5% % % % 1% % % % 6% % % % 6% % % % 2% % % % % % % % 7% Tableau 12 : Evolution des prix ( constants HT/m²) des appartements anciens ( ) /m² HT ( constants) Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Fd) Reste Clermont-Ferrand Graphique 11 : Evolution du prix ( constants HT/m²) des appartements anciens ( ) Depuis 21, les prix moyens ont subi une forte croissance, quel que soit le secteur, avec des taux allant jusqu à 17% en 25 en dehors du secteur tramway. En 27, les prix moyens du secteur tramway s accroissent de nouveau de façon importante après un pallier. Il sera intéressant d observer les tendances 28/29 (contexte de crise) afin d apprécier la résistance des niveaux de prix entre ces 2 secteurs. Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p16/25

18 Evolution des prix par secteur habitat ( ) Dans le corridor, les prix ont fortement progressé entre 22 et 27, particulièrement dans les quartiers Gare - Montferrand - Champfleuri et Quartiers Nord avec respectivement 69% et 62% d augmentation, ce qui traduit un léger rattrapage des prix historiquement bas dans ces secteurs. Evolution Plateau central % Les Salins - Blatin - Berthelot % Côte Blatin - Universités - Dellile % Fontgiève - Saint-Alyre NS NS NS Saint-Jacques - Neuf Soleil % Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu NS NS NS NS NS NS NS NS NS NS Gare - Montferrand - Champfleuri % Quartiers Nord % Trémonteix - Côtes de Clermont NS 676 NS NS NS NS NS NS NS NS Tableau 13 : Evolution entre du prix des appartements anciens par quartier, dans le corridor tramway L analyse des différentiels de prix entre le secteur tramway et le reste du secteur habitat, possible sur 3 secteurs seulement, révèle des évolutions similaires marquées par des points bas en 22 et 26. Ainsi, et en dehors de ces deux dates clés, les prix ont tendance à être plus élevés à l intérieur du secteur tramway qu à l extérieur, exception faite du secteur Gare - Montferrand - Champfleuri. En effet, de fortes variations amènent les prix moyens les plus élevés à passer successivement du secteur tramway au reste du secteur habitat, et inversement. Analyse des différentiels de prix : secteur tramway-reste secteur habitat 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% Les Salins-Blatin-Berthelot Saint Jacques-Neuf Soleils Gare-Montferrand-Champfleuri Graphique 12 : Evolution du différentiel de prix des appartements anciens ( ) par secteur habitat Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p17/25

19 Evolution des prix par type d appartements anciens ( ) /m² HT ( constants) Evolution T % T % T % T % T5 & % Ensemble % Tableau 14 : Evolution du prix ( constants) par type d appartements anciens ( ) En dehors des variations annuelles de prix, la tendance générale pour chacun des types d appartements anciens à l intérieur du corridor tramway est à la croissance. Les T1 ont cependant connu une croissance moins marquée (36% entre 22 et 27, autour et audelà de 6% pour les autres types) /m² HT ( constants) T1 T2 T3 T4 T5 & + Graphique 13 : Evolution du prix ( constants) par type d appartements anciens ( ) Dans le reste de Clermont-Ferrand, la tendance générale est la même avec, cependant, une augmentation plus marquée des T2 (62% entre 22 et 27, entre 43% et 5% pour les autres types). Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p18/25

20 III Les maisons anciennes III.1. Le nombre de transactions Le poids de la zone tramway dans Clermont-Ferrand oscille entre 25% et 32% avec une moyenne, toutes années confondues, de 28%. Le nombre de transaction est toutefois relativement limité dans le corridor. L érosion du nombre de transactions (896 en 1999, 645 en 27, soit -3%) touche principalement la périphérie de la ville de Clermont-Ferrand. Clermont Communauté Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids de la zone tramway dans Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand % % % % % % % % % Total % Tableau 15 : Evolution des transactions de maisons anciennes sur la période Nombre de transactions Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Graphique 14 : Evolution des transactions de maisons anciennes sur la période Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p19/25

21 Les transactions de maisons anciennes se répartissent sur l ensemble du territoire, avec cependant, des ilots de plus forte densité, notamment dans les Quartiers Nord, Montferrand, et Neuf Soleils. Carte 5 : densité des transactions des maisons anciennes en 27 En 27, à l intérieur du corridor tramway, les secteurs Gare - Montferrand - Champfleuri et Saint-Jacques - Neuf Soleil captent la majeure partie des transactions de maisons anciennes. Sur la période complète ( ), 6% des transactions s y effectuent : le secteur Gare - Montferrand - Champfleuri en représente à lui tout seul 38%. Plateau central Les Salins - Blatin - Berthelot Côte Blatin - Universités - Dellile Fontgiève - Saint-Alyre Saint-Jacques - Neuf Soleil Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu Gare - Montferrand - Champfleuri Quartiers Nord Trémonteix - Côtes de Clermont Tableau 16: Evolution du nombre de maisons anciennes par quartier, dans le corridor tramway Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p2/25

22 La proportion de maisons anciennes acquises par des particuliers, proche des 1% entre 1999 et 23, tend à diminuer depuis, notamment au profit des «administrations» (1% en 27). En 27, cette proportion est inférieure à 9%. III.2. Prix des maisons anciennes L écart de prix entre le corridor tramway et le reste de Clermont-Ferrand, relativement stable entre 1999 et 22, s est accentué ensuite pour atteindre les 3% en 24. Depuis, on assiste à une nette diminution de cet écart, qui, en 27, n est plus que de 8%. L augmentation des prix des maisons anciennes est constante depuis 1999, avec cependant une stagnation entre 23 et 24 à l intérieur du corridor tramway : depuis 22, +54% à l intérieur du corridor et +41% sur le reste de Clermont-Ferrand. Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Fd) Reste Clermont-Ferrand Variation annuelle Variation annuelle Variation annuelle Différence zone tramway / reste constants HT constants HT constants HT Clermont-Ferrand % % % % -19% % % % -21% % % % -16% % % % -23% % % % -3% % % % -25% % % % -14% % % % -8% Tableau 17: Prix moyen des maisons anciennes de 1999 à Prix en HT ( constants) Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Fd) Reste Clermont-Ferrand Graphique 15 : Evolution du prix moyen des maisons anciennes sur la période Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p21/25

23 IV Les locaux d activité Note méthodologique importante : selon la société Perval, l exhaustivité des transactions effectives en termes de locaux d activité n est pas atteinte. Le chiffre de 5% de remontée d information par les notaires est avancé, sans que l Agence puisse le vérifier. IV.1. Le nombre de transactions Les transactions de locaux d activité ont connu une forte variation depuis Celle-ci est portée en grande partie par le corridor tramway. En effet, de 1999 à 22 une érosion importante et continue est constatée. La période met fin à ce phénomène avec une reprise du marché, plus spécifiquement à l échelle de Clermont-Ferrand. De 24 à 27, une très forte augmentation permet d atteindre des records en matière de transactions dans le corridor, pour retourner immédiatement aux niveaux les plus faibles de la période (soit dans la vingtaine de transactions). Depuis 26 on assiste à un décrochage très net du poids du corridor : quand celui-ci oscillait entre 48 et 76%, il n est plus que de 24% en 27. Clermont Communauté Zone tramway (Clermont-Ferrand) Poids Zone tramway dans Clermont-Ferrand Clermont-Ferrand % % % % % % % % % Total % Tableau 18 : Evolution des transactions de locaux d activité sur la période Nombre de transactions Clermont Communauté Clermont-Ferrand Zone tramway (Clermont-Ferrand) Graphique 16 : Evolution du nombre de transactions de locaux d activité Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p22/25

24 IV.2. Répartition par type de local d activité L analyse des types de locaux d activité, à l intérieur du corridor tramway, montre deux phénomènes distincts. Tout d abord, une importante érosion des transactions des locaux de type «Commerce / Magasin / Boutique» jusqu en 22, suivie d une relative stabilité. Et d autre part, l apparition de «résidences service» en grand nombre, sur une période très limitée (25-26). Leur proportion atteint 7% du total des transactions durant ces deux années. (vide) Atelier / Activité artisanale Bureau Activités medicales Commerce / Magasin / Boutique Entrepot / Garde meubles Hôtel / Restaurant Résidence Service Station service / Garage Total Tableau 19 : Evolution des transactions de locaux d activité par type dans le corridor tramway 24 IV.3. Répartition par type d acquéreur Dans le corridor tramway, les acquéreurs de locaux d activité sont principalement des particuliers, des sociétés civiles immobilières ou autres entreprises. Le nombre de particuliers acquéreurs a connu une explosion en 25 et 26, qui est à mettre en relation avec l apparition des «résidences service». Les effectifs ont été multipliés par 5. Dès 27, ces valeurs sont revenues à la normale. Société civile immobilière Autre Entreprise Particulier Administration Professionnel de l'immobilier Secteur social 1 1 Total Tableau 2 : Evolution de la ventilation par type d acquéreur des locaux d activité dans le corridor tramway IV.4. Répartition par secteur géographique Le boom des transactions des locaux d activité, observé en 25 et 26, est très localisé dans les secteurs «Salins - Blatin - Berthelot» et «Saint-Jacques - Neuf Soleils». A l intérieur même de ces secteurs, ce ne sont que quelques immeubles récents qui accueillent la majorité de cette croissance : 1 en 26, et 4 limitrophes en 25. Plateau central Les Salins - Blatin - Berthelot Côte Blatin - Universités - Dellile Fontgiève - Saint-Alyre Saint-Jacques - Neuf Soleil Oradou - la Pradelle - la Raye Dieu Gare - Montferrand - Champfleuri Quartiers Nord Trémonteix - Côtes de Clermont Tableau 21 : Evolution de la répartition par quartier des locaux d activité dans le corridor tramway Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p23/25

25 V Les immeubles En 27, ce sont 5 immeubles (162 logements concernés) qui ont fait l objet d une transaction sur Clermont-Ferrand dont les ¾ sont situés dans le secteur tramway. La tendance globale depuis 22 est à la baisse du nombre de transactions. Depuis 22, ce sont près de 75% à 95% des transactions des immeubles qui se font pour un usage habitation ou mixte-habitation dans le corridor du tramway. Pour cet usage et dans le secteur tramway, le prix moyen en 27 du logement par immeuble est de 35 contre 49 en 25. Les prix moyens ont principalement augmenté entre 22 et 25 (+2%). Transactions immobilières Observatoire du Foncier du Grand Clermont Agence Clermont Métropole p24/25