SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER

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1 Conjoncture Politique d investissement Collecte de capitaux Etat du Patrimoine Marché des parts Informations générales Bulletin d information SCPI FRUCTIFONDS IMMOBILIER Bulletin d'information 1 er trimestre 2013 I Conjoncture Marché de l investissement 16,6 milliards d euros ont été investis en France en immobilier d entreprise en Le 4ème trimestre affiche ainsi une belle performance avec 6,6 milliards d euros d engagements. L année précédente, les volumes d investissements avaient atteint 18,1 milliards d euros. Les investisseurs étrangers ont confirmé leur retour avec 41 % des volumes investis en France (35 % en 2011). 30 transactions de plus de 100 millions d euros ont été enregistrées en Ile-de-France représentant plus de 6 milliards d euros : 64 % des capitaux investis proviennent d investisseurs étrangers. De nouveaux acteurs ont fait leur entrée sur le marché français, à l image des fonds qataris ou asiatiques principalement positionnés sur les Trophy Assets, immeubles emblématiques, situés dans le cœur de marché parisien. Les investisseurs français restent très actifs. Sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d euros, SCPI et institutionnels comptent pour 72 % des capitaux investis en Ile-de-France. Marché de bureaux Ile-de-France La demande placée en Ile-de-France atteint en 2012 près de 2,4 millions de m2 (-3 % en un an).après un début d année mitigé, les surfaces supérieures à m2 auront finalement été le moteur de la demande placée francilienne en 2012 avec plus de 1,1 million de m2 commercialisés via 70 transactions, un volume jamais atteint depuis Au 1er trimestre 2013, l activité locative s est nettement ralentie : avec moins de m2, la demande placée est en baisse de 24 % par rapport à 2012 à la même période, notamment en raison du manque de transactions de grandes surfaces, soit le plus faible démarrage d année depuis Le potentiel de recherche de surfaces existe mais les utilisateurs sont dans une position attentiste. La baisse est généralisée sur tous les secteurs du marché parisien, notamment en première et deuxième Couronne du fait du nombre limité de grands mouvements. De fait, l offre immédiate reste stable mais avec une consommation progressive du stock de qualité, qui reste concentré sur le Croissant Ouest. La pression sur les loyers continue de les orienter à la baisse. Ainsi, des commercialisations ont pu avoir lieu sur quelques immeubles neufs dont la vacance était chronique à la suite du réajustement des loyers de présentation. Les mesures d accompagnement restent significatives (environ deux mois de franchise) ce qui peut créer des opportunités de mouvement sur les secteurs sur-offreurs ou secondaires. Néanmoins les renégociations de baux ont contribué à limiter le volume de demande placée.

2 Régions Le marché de bureaux en Régions enregistre une diminution de 9 % par rapport à Le secteur public n a pas porté les marchés en 2012, sa part ne pèse pas plus de 20 % des transactions. En 2013, les niveaux de transactions devraient connaître une nouvelle décrue. L offre à un an se stabilise à m2 de surfaces de bureaux disponibles. L offre de bureaux neufs poursuit sa baisse tandis que celle de seconde main continue d augmenter. Les niveaux de loyers sont restés globalement stables par rapport à Ils ont peu progressé depuis 2010, mais les écarts se creusent selon la localisation et la qualité des biens. Marché de commerce La valeur locative moyenne en France, calculée sur la base de cessions effectives, principalement sur des surfaces de commerce de centre-ville, aurait baissé de 7 % entre avril 2012 et novembre Sites majeurs exceptés, on assiste à un tassement des grilles de loyers. La correction atteint essentiellement le droit au bail dont la baisse s inscrit à près de 20 %. Les négociations entre propriétaires et locataires tournent à l avantage de ces derniers. Les conditions locatives ont tendance à inclure une suppression du droit d entrée sur la plupart des projets, l établissement de loyers progressifs sur cinq ou six ans et le financement de travaux. Le loyer en lui-même s apprécie en moyenne d un peu plus de 2 % en six mois. Le taux de rendement moyen constaté sur des transactions investissement en pied d immeuble en France était de 5,44 % en 2011 et s établit à 4,88 % en 2012, soit une compression de 56 points de base. Cette estimation se base sur 39 transactions d investissement en commerces de pieds d immeuble représentant 323 millions d euros en 2011 et 22 transactions totalisant 308 millions d euros sur les 10 premiers mois L analyse ne prend pas en compte la transaction du 52 avenue des Champs-Elysées (immeuble Virgin) à Paris, emblématique mais qui fausserait les statistiques. Les villes les plus grandes semblent afficher les taux les plus bas, ce qui reflète un risque moins important, un pouvoir d achat plus élevé et par conséquent, des valeurs locatives également plus élevées Sources : AEW Europe, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Jones Lang Lasalle, LLDI, Procos, Observatoire Crédit Logement, Notaires de France, Notaires de Paris. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures 2

3 II - Politique d investissement Le patrimoine immobilier de la société est diversifié dans sa composition et dans sa localisation afin d assurer l objectif de distribution régulière de la SCPI Fructifonds Immobilier. Situé pour partie à Paris, en région parisienne et en Province, son patrimoine est constitué de bureaux, de locaux d activité et de logistique, de locaux commerciaux et de locaux divers (hôtellerie, résidences services). III - Etat du patrimoine au 31 mars 2013 Le patrimoine de la SCPI se compose de 36 actifs représentant en valeur d acquisition ou d apport et en valeur d expertise au 31 décembre 2012, soit l équivalent de m² de bureaux, activités et commerces et parkings, détenus en pleine propriété, copropriété et indivision. Adresses Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition ou d'apport en hors frais hors taxes récupérables Expertises au , rue de la Villette le Bonnel Lyon (69) (quote part 20%) Bureaux ,2% 26 bis, avenue Léonard de Vinci Pessac (33) Bureaux ,8% 22, quai Gallieni Suresnes (92)(quote part 25%) Bureaux ,6% 33, avenue du Maine Paris (7ème Tour Montparnasse) Bureaux ,0% Rue Joliot Curie Saint Priest (69) Bureaux ,2% Rue Michel Labrousse Toulouse (31) Bureaux ,9% Axe Europe Bâtiment Euronord Lille (59) Bureaux ,7% 8/10 rue Barbette Paris Bureaux ,8% 100/104 avenue Galliéni Bondy (93) Commerce ,6% Parc d activité du Haut de Wissous Wissous (91) Activités ,6% 4/4bis rue G.Besse Batiment A et B Genas (69) Bureaux et Activité ,3% Lieu dit Champ Dolin Saint Priest (69) Activités ,7% 13 rue Colbert Versailles (78) Commerce ,5% Bld de l Europe Livry Gargand (93) Commerce ,3% 115, avenue de l Arche Courbevoie (92) Bureaux ,0% Boulevard de Lezennes Hellemnes (59) Commerce ,9% 85 avenue Albert 1er Rueil Malmaison (92) Bureaux ,6% Place Berthe Morisot Bâtiment B2 Saint Priest (69) Bureaux ,3% Lac d Avoriaz Morzine (74) (quote part 50%) Hôtels ,5% 99/101 rue Leblanc Paris Bureaux ,2% 36 bis rue Ernest Renan Issy les Moulineaux (92) Commerce ,2% 72 rue d Alésia Paris Commerce ,5% 74 rue d Alésia Paris Commerce ,8% 105 rue d Alésia Paris Commerce ,0% 2 rue des Gamelines Buchelay (78) Commerce ,1% 33 avenue de la Victoire Meaux (77) Commerce ,4% Zac de Valmy Villeneuve d'ascq (59) Commerce ,7% Route de Cartignies Avesnes sur Helpe (59) Commerce ,5% Zac des Sars Lumbres (62) Commerce ,6% Route de Samer Desvres (62) Commerce ,9% Rue du Canton de Caillouti Loon Plage (59) Commerce ,4% Centre Commercial Leclerc Cap Caer Normanville (27) Commerce ,0% 53 rue d Italie Zac du Coudoulet Orange (84) Commerce ,5% avenue Ledru Rollin Paris Bureaux ,0% 5 boulevard des Arpents Coignières (78) Retail Park ,1% rue Sainte Catherine Bordeaux Commerce ,7% TOTAL GENERAL Surface totale ,7% Ecart % 3

4 Localisation et affectation du patrimoine en valeur vénale (en ) Affectation Parkings en nombre Surfaces en m² Prix d'acquisition en hors frais hors taxes récupérables Expertises au Activités Bureaux Bureaux et Activité Commerce Hôtels Retail Park Total m² Investissement Aucun nouvel investissement n a été réalisé sur le premier trimestre Arbitrage Aucun arbitrage n a été réalisé sur le premier trimestre Gestion du patrimoine Taux d occupation physique Affectation 31/03/2013 Commerce Bureaux 347 Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation physique * 98,0% ** Le TOP se détermine par la division (i) de la surface cumulée des locaux occupés (ii) par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI. Taux d occupation financier Le taux d occupation financier (*) trimestriel s établit à 98,2% au 31 mars 2013 contre 98,0% au trimestre précédent. * Le TOF se détermine par la division : (i) du montant total des loyers et indemnités d occupation facturés, ainsi que des indemnités compensatrices de loyers (ii) par le montant total des loyers facturables dans l hypothèse où l intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué, les locaux vacants étant valorisés à la Valeur Locative de Marché et les locaux faisant l objet d une franchise étant valorisés à la valeur contractuelle inscrite dans le contrat de bail. Evolution de la situation locative et surfaces vacantes Au cours du 1er trimestre 2013, FRUCTIFONDS IMMOBILIER a reçu le congé de Vet Affaires sur Normanville pour le 15/07/2013 et le congé du locataire ED sur l actif de Coignières à effet du 06 aout Par ailleurs, le congé de la SCI Califimmo (MMA) a été reçu sur l actif Le Bonnel à effet au 30/09/

5 Au 31 mars 2013, les surfaces vacantes représentent m² et se répartissent comme suit : Performances Immeuble Affectation 31/03/ , quai Gallieni Suresnes (92) (quote part 25%) Bureaux 347 (1) 74 rue d Alésia Paris Commerce avenue de la victoire Meaux (77) Commerce (1) surface en quote part Surfaces vacantes Surface totale Taux d'occupation 98,0% Taux de rentabilité interne (TRI) 5 ans au 31/03/2013* : 7,00% Taux de rentabilité interne (TRI) depuis la création (2003) au 31/03/2013* : 7,95% DVM 2012 (Taux de distribution sur valeur de marché)** : 5,50% (*) Le TRI se calcule par le rapport entre le prix d entrée ou de souscription et la valeur de réalisation (**) DVM : Dividendes 2012/ valeur de réalisation majorée des frais d acquisition Taux de provision des créances douteuses rapportées aux loyers facturés Sur le 1 er trimestre 2013, une provision pour créances douteuses a été dotée dans les comptes pour un montant de ,83, ce qui rapporté aux loyers facturés de la période représente 0,25 %. V - Marché des parts Le fonctionnement du marché des parts Le marché des parts de votre SCPI à capital fixe est organisé sur la base : de la centralisation, par la société de gestion, des ordres d achat et de vente ; de la détermination, à échéances régulières, d un prix résultant de leur seule confrontation ; seuls les ordres de vente inscrits à un prix inférieur au prix d exécution et les ordres d achat inscrits à un prix supérieur sont susceptibles d être exécutés. La durée de la période de centralisation a été déterminée de façon à assurer la profondeur du marché et, ainsi, d éviter une trop forte volatilité. Elle est de trois mois pour FRUCTIFONDS IMMOBILIER et la confrontation est fixée au dernier jour ouvré du trimestre calendaire à 15 heures. En l absence de parts à la demande, aucun prix n a été déterminé lors de la confrontation du 31 mars Frais à la charge de l acquéreur L acquéreur acquitte, en outre, le droit d enregistrement de 5 % et les frais de transfert de 2 % HT, soit un total de 7,392 % TTC. 5

6 Par ailleurs, les parts peuvent être cédées de gré à gré sans intervention de la société de gestion. Dans ce cas, l acquéreur acquitte les droits d enregistrement et des frais de dossier qui s élèvent à compter du 1 er janvier 2013 à 136,12 HT soit 162,79 euros TTC. Marché secondaire au 31 mars 2013 Aucune part échangée au cours du premier trimestre Situation au 31 mars 2013 Parts à l offre 0 % de la capitalisation 0,00% Nombre de parts au (y compris l'augmentation de capital) Associés au Capital social statutaire au (en euros) Capital social au (en euros) y compris les parts souscrites dans le cadre de l'augmentation de capital Capitalisation (en euros)(*) Valeur de réalisation unitaire au (en euros) Valeur de reconstitution brute unitaire au (en euros) (*) Sur la base de la valeur de réalisation au 31/12/2012 Situation au 31 mars , ,12 Résultat Le résultat comptable de Fructifonds Immobilier au 31 mars 2013 s établit à ,48 soit 194,15 par part, contre 184,28 par part pour la même période de l exercice précédent. Exercice ème acompte Rappel 1ème acompte 2012 Revenu annuel exercice 2012 Revenu prévisionnel exercice 2013 (1) Revenus pour une part 170,00 170, (1)revenu prévisionnel établi à ce jour, dans le contexte actuel du marché, compte tenu de la situation locative, des congés reçus et des perspectives de cessions d actifs. Les sommes versées à la souscription portent jouissance à compter du 1er jour du quatrième mois à compter de la fin du mois de souscription. Celles appelées par la suite portent jouissance à compter du premier jour du mois suivant la date de versement effectif des montants appelés sans que cette date puisse être antérieure à l entrée en jouissance des sommes versées à la souscription. 6

7 Quote-part des produits financiers Aucun produit financier soumis aux revenus mobiliers n a été perçu au titre du 1 er trimestre Le traitement fiscal est rappelé au paragraphe Imposition des produits financiers ci-après. Frais Frais Fructifonds Immobilier TTC au taux de TVA en vigueur de 19,60% Commission de souscription 3,588% du prix de souscription (prime d'émission incluse) dont une fraction peut être reversée au distributeur Commission de cession 7,392% 5% de droit d'enregistrement et une fraction pouvant être reversée au distributeur Commission de gestion 7,176% du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets Profil de risque Principaux risques : - les risques généraux : la gestion discrétionnaire mise en place dans le cadre des SCPI repose sur l anticipation de l évolution des différents marchés immobiliers. Aussi, il existe un risque que les SCPI ne soient pas investies en permanence sur les marchés ou immeubles les plus performants. - le risque immobilier : les investissements réalisés par les SCPI seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d actifs immobilier étant précisé que, par exemple, le marché des actifs de bureaux est marqué par des cycles conjoncturels liés à l économie générale et à l évolution des taux longs. A cet égard, les SCPI ne présentent aucune garantie de capital ou de performances. - le risque lié à la liquidité : c est à dire la difficulté que pourrait avoir un épargnant à céder ses parts. Les SCPI ne garantissent pas la revente des parts. La cession des parts dépend de l équilibre entre l offre et la demande de parts sur le marché organisé prévu à cet effet. - le risque lié au crédit : Le financement bancaire souscrit par la SCPI s accompagnera d engagements contractuels dont le non respect rendrait la dette éligible. En outre, il peut augmenter le risque de perte en cas de dévalorisation des actifs et peser sur la distribution de la SCPI. 7

8 L application de la Directive MIF par AEW EUROPE SGP La Directive sur les marchés d instruments financiers (MIF) est applicable à l ensemble des pays de l Union Européenne depuis le 1 er novembre La MIF vise la construction d un marché européen en définissant dans un cadre règlementaire homogène, une plus grande transparence sur les marchés d instruments financiers ainsi qu un renforcement accru de la protection des investisseurs. AEW EUROPE SGP, société de gérance de votre SCPI entre dans le champ d application de la Directive. A ce titre, la société de gestion a mis en place un dispositif de classification de la clientèle, et d organisation interne permettant à celle-ci de respecter ces nouvelles contraintes réglementaires. Les dispositions en matière de classification de la clientèle s appliquent à l ensemble de nos investisseurs. Pour assurer une plus grande protection de ses porteurs de parts en termes d information et de transparence, AEW EUROPE SGP a fait le choix de classer l ensemble de ses clients «en client non professionnel» et laisse la possibilité à ceux qui le souhaitent de changer de catégorie. A leur demande et sur proposition documentée, ces mêmes clients pourront à l issue de contrôles de la société de gestion demander le changement de catégorie. En ce qui concerne les nouveaux clients en SCPI, ils sont également classés par défaut «en client non professionnel». Les demandes de souscription sont désormais accompagnées d un questionnaire à remplir par le client ayant pour objectif d apprécier son expérience en matière d investissement et de l adéquation du produit souscrit / acheté à son profil et à ses objectifs. Pour répondre aux obligations de la directive MIF en termes d organisation, AEW EUROPE SGP s est doté d un dispositif de gestion des conflits d intérêts pour prévenir l existence de tels conflits, les traiter en cas de survenance et, en tant que de besoin, en informer les investisseurs. Par ailleurs, la société de gestion dispose d une procédure de traitement rapide et efficace des réclamations des investisseurs. Imposition des produits financiers A compter du 1 er janvier 2013, l option pour le prélèvement libératoire au titre de l imposition des produits financiers est supprimée et les produits financiers sont soumis au barème progressif de l impôt sur le revenu avec un prélèvement à la source obligatoire au taux de 24 % non libératoire de l impôt sur le revenu, qui viendra s imputer sur l impôt progressif auquel les revenus seront assujettis. Nous vous rappelons que ces produits financiers sont générés par le placement en comptes à terme des capitaux momentanément disponibles. Nous vous précisons que, compte tenu de l application concomitante des prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %), le prélèvement global sera de 39,5 %. Dans le cas général, les produits financiers seront incorporés au revenu soumis au barème progressif pour leur montant brut, sous déduction de la fraction déductible de la CSG (de 5,1 %) et le prélèvement viendra réduire l impôt calculé selon le barème. 8

9 Assemblée Générale La prochaine assemblée sera réunie le 10 juin prochain. L ordre du jour intègre, notamment, la modification de la durée de vie de votre SCPI qui passerait de 15 à 99 ans. Cette proposition s accompagne, par ailleurs, d une réflexion engagée, en concertation avec le conseil de surveillance, au sujet de la liquidité pour les associés qui souhaiteraient céder leurs participations. Cette réflexion débouchera sur la présentation au conseil de surveillance d ici la fin de l année d un dispositif de gestion de la liquidité des parts et, sous réserve de son accord, de la convocation d une assemblée générale extraordinaire en vue de l adopter. Les associés recevront en temps utile une convocation à cette assemblée. 9

10 Comment joindre votre Société de Gestion Télécopie : AEW EUROPE SGP 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Vous pouvez également utiliser le lien «contact» sur le site et nous laisser un message CONTACTS Responsable de l information Serge BATAILLIE Tel CONTACTS Service Client Tel: Fax: infoscpi@namiaeweurope.com Résultats du 1 er trimestre 2013 Diffusion 2 ème trimestre

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12 FRUCTIFONDS IMMOBILIER Société Civile de Placement Immobilier régie par la partie législative du Code monétaire et financier, les textes subséquents et par les articles 1832 et suivants du Code civil. Siège social : 8-12 rue des Pirogues de Bercy PARIS Visa de l'autorité des Marchés Financiers SCPI n en date du 22 octobre 2010 D RCS Paris Agrément de la société de gestion en qualité de société de gestion de portefeuille n GP du 9 février 2010 Responsable de l information : Monsieur Serge BATAILLIE - Tél :