«Le rôle des banques dans l immobilier durable» Intermines 60 Boulevard Saint-Michel 9 juin 2010

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1 «Le rôle des banques dans l immobilier durable» Intermines 60 Boulevard Saint-Michel 9 juin 2010 Direction Développement Durable Arnaud BERGER

2 Le contexte Evaluation des besoins liés à la croissance verte : 450 Mds Ressource sur Livret 500 Mds Ressource sur Marchés Ressource sur Fonds LDD 72 Mds Dont 10 % en prêts verts # 7,2 Mds PEL 167Mds Dont #0% en prêts verts Livret A 163 Mds Livret Codeveloppement Fonds BEI Grand emprunt? Private Equity 10 Mds Dont PE ver 9% Asset Management* Mds Dont ISR 16,6Mds (#0,6%) Assurance Vie CODEVair 0,2Mds OPCVM français ouverts et dédiés FCP, SICAV, FCPI, FIP.., y compris private equity 1448 Mds Dont OPCVM ISR : 12,5Mds (#1,2%) Gestion sous Mandat 990 Mds ISR hors OPCVM ouverts : 4,1 Mds Epargne salariale et gestion dédiée * Données Banque de France, avril 2009 Besoins >> ressources actuelles 1

3 Le contexte Structure du parc bâti en France [Grenelle 2007] Potentiel Marché 3, Contexte : 27 43% des émissions de GES = une priorité pour l Etat et les collectivités. 1,780 Maisons individuelles 18 La principale charge énergétique Rénovation : 15 Propriétaires Résidentiel privé: Surface chauffée en millions de m2 Tertiaire Collectif 14 Nombre de logements (en millions) 6 5 Locataires personnes physiques Locataires bailleurs sociaux Nombre de résidences principales (en millions) Logements actuels : 240kwhep/m2 /an en moyenne Objectif du Grenelle : 210 kwh/m2/an en kwh/m2/an en à 80 kwh/m2/an en millions de logements individuels à rénover. 1,5M/an = 20 an. professionnels mobilisable: /an objectif /an = ecoptz/an dans 3 ans soit de 6,5 Md /an (16 k /logement) à 12Md /an (30k /logement) Rénovation logements sociaux : objectif 2020 : 2,3 millions 2009 et 2010 : /an (E-G à C) CDC : eco-prêt 1,9% Construction neuve : 2009 : BBC/ : 100% du marché Surinvestissement (7 à 15%) 2

4 Le contexte Demande Prêt Immobilier Diminuer le risque : Primo-Accédant Non Primo-Accédant Assurance? demander à l'architecte : Logement BBC Majoration 20keuros Crédit d impôt sur intérêt d emprunt du prêt complémentaire 40% sur 7 ans PREVair Plus Prêt complémentaire NPTZ doublé Logement Non BBC Crédit d impôt sur intérêt d emprunt 40% sur 1 an puis 20% sur 4 ans Prêt complémentaire Logement BBC Crédit d impôt sur intérêt d emprunt du prêt complémentaire 40% sur 7 ans PREVair Plus Prêt complémentaire Logement Non BBC Crédit d impôt sur intérêt d emprunt 40% sur 1 an puis 20% sur 4 ans Prêt principal justificatif de son inscription à l'ordre (permet de valider qu'il est diplômé, qu'il suit une formation permanente et qu'il est à jour de ses assurances) courrier justifiant qu'il assure le suivi de chantier et la réception des travaux en vue de l'obtention du label BBC demander au constructeur : l'étude thermique justifiant l'obtention du label BBC Label BBC Montage du dossier Pas encore de label BBC Avertissement sur conséquences en cas de non obtention son attestation d'assurance de garantie décennale sa qualification professionnelle qui définit son champ de compétence (délivrance en général par QualiBât) 3

5 1 3 défis à relever Expertise Nouveaux marchés = couplage expertise technique à l expertise financière Environnement : logique taux Solidarité : logique risque Expertise Expertise bancaire technique juridique Expertise technique Liste d équipements Label Expertise externe : chambre métiers, ADIE pour microcrédit Comité éthique (BP Alsace, Rabobank) 4 ESTP intervention 9 février 2010 Arnaud BERGER

6 1 le défi de l expertise Expertise produit : exemple d Effinergie Mission : Fédérer l ensemble des acteurs impliqués autour de la filière de la construction pour d un objectif commun d optimisation énergétique des bâtiments Objectif pour la banque : faciliter le financement des bâtiments écologiques grâce à une lecture simple du label. Diffuser le label à travers les financements et les avantages fiscaux Expertise Réseau : exemple de PROVair Mission : Soutenir le financement des PME impliquées dans l éco-innovation à savoir le verdissement des entreprises, le soutien aux éco-industries et les PME développant de nouveaux biens et services écologiques. Objectif pour la banque : Appuyer les financements verts sur une expertise technique fiable et transversale Acculturer progressivement le réseau à l analyse technique des projets éco-innovants Eco-Artisan 5

7 2 3 défis à relever Nouveaux marchés = couplage expertise technique à l expertise financière Environnement : logique taux Solidarité : logique risque Expertise Expertise bancaire technique juridique Expertise technique Liste d équipements Label Expertise Expertise externe : chambre métiers, ADIE pour microcrédit Comité éthique (BP Alsace, Rabobank) «éco-tri» > TRI productif 2-3 ans TRI économiques TRI écologiques 5 ans 7 ans 12 ans Logique société cotée gestion des déchets solaire thermique Logique pme conflit d investissement Avantage des charges parade : parler en coût global 6 ESTP intervention 9 février 2010 Arnaud BERGER

8 2 le défi du TRI vert Adapter le financement à des TRI > investissement productif charge Aperçu coût global constant charge Logique économique Logique Coût global Surcoût matériel compensé par économie de charges Donc viable économiquement invest invest Logique financière : Logique endettement Prix au m2 > marché Risque > marché Donc non viable financièrement Et pourtant projet classique Eco-projet 7

9 2 le défi du TRI vert Adapter le financement à des TRI > investissement productif charge Immo CB Crédit-bail Ex : matériel ENR ; avantage 0 surcoût au m2, Amortissement compensée par charges Inconvénient : Assurance, Bail d occupation Garantie? invest Externalisation énergie société de fourniture d énergie ou d eau Structure dédiée coopérative, associative ou privée Éco-projet Ex : investissement écologique de 9M /6M en classique possible par portage via prestataire énergie qui porte le financement ; problème résiduel : positionnement de la garantie /compta 8

10 2 cas de l externalisation Valorisation CEE ou CO2 domestique Copropriété Paiement à disponibilité CP Garantie? gestionnaire de syndic Contrat de rénovation exploitation Contrat de Prêt Banque Société projet Contrat de réalisation Concepteur / constructeur Légende : Flux financier Investisseurs Relation contractuelle gestionnaire Relation de contrôle Exemple : financement 14 lycées en CPE par Caisse d'epargne d'alsace : création de la société Ecolya : un groupement comprenant Cofély (filiale de GDF Suez), CDC et le FIDEPPP 9

11 2 le défi du TRI vert Aperçu coût global Constant Charge Charge Invest 279 k projet Classique Invest 300 k Eco-projet Intérêts Intérêts Prêt Classique 4,80% PREVair 4% Prêt Classique 4,80% Intérêts PREVair 4% Prêt aidé 0%, 30k Prêt Classique 4,80% financement Classique financement Vert volontaire financement Vert Public-privé 10

12 2 le défi du TRI vert : évolution des financements Démarche volontaire Épargne écologique volontaire CODEVair Effort sur le taux Liste équipement Partenariat / appel d offre Épargne écologique volontaire + Etat CODEVair / LDD Effort sur le taux Bonification Publique locale ou régionale Conseil Régional Centre, Alsace, Annecy, Lorraine. Liste équipement /Label Adossement marché Épargne écologique volontaire + Etat CODEVair Effort sur le taux / LDD-LA Bonification remplacée par adossement marché CO2 domestique ou CEE Conseil Régional centre, Lorraine, Aquitaine Label Effinergie / liste Banques régionales Rôle d agrégateur du réseau bancaire emprunteur Garantie et/ou refinancement publics 11

13 2 Les nouveaux marchés du CO 2 et des CEE Vert : CO2 PNAQ : les plus gros émetteurs de CO2 européens Rose: CO2 domestique = marché ouvert transversal Bleu : Certificats d économie d énergie = marché spécifique vertical Gris : analyse risque carbone poussant au financement low carbon Acteurs économiques banques fournisseurs d énergie PME/ Artisans/agri collectivités Gros émetteur MDP MOC Validation via registre Critère validation Analyse carbone du portefeuille Dossier DRIRE Evaluation carbone MOC Evaluation carbone MOC seuil carbone Validé DRIRE Équipement travaux diffus Sites PNAQ Exclusion photovoltaïque et éolien des autres acteurs du fait de son lien électrique et non de son lien au critère de validation 12

14 2 Les nouveaux marchés du CO 2 et des CEE Protocole de Kyoto obligation valorisation Actif (quota) CO2 Etat (565Mt/an x5ans) utilisable uniquement d Etat à Etat 132Mt/an x5ans (PNAQ) #25% en gestion déléguée Actif Etat devient actif industrie Autres actifs CO 2 de l Etat 1Mt/an x5ans # 10M Pilote de 5Mt soit # 0,2% Actif Etat devient actif projet Conseil Régional ADEME Contrat de projet Etat Région Banque Populaire SAS valorisation GEG-BP-CDC 13

15 2 Les nouveaux marchés du CO 2 et des CEE Exemple PREVair Kyoto ou Isolaris valorisation CEE en euros Transmission des projets agrégés DREAL Rôle : validation Obligé Conseil Régional Rôle : agrégateur GCE SEM Mutualisation et valorisation euros Agrégation des projets diffus CO2 Banque régionale Rôle : délégataire d agrégateur Professionnels Rôle : offre globale et garantie de conformité pour l agrégation Devis/facture certifiés conformes ADEME Rôle : conseil Prêt bonifié CO2-CEE Actions sur le CO2 Domestique 2005 CDC : rapport sur C02 Domestique représentation BP 4/12/06 avec Ministres Economies et DD sur lancement appel à proposition Grenelle : travail avec CDC et Paris Europlace 6 propositions pour structurer le marché carbone. Validation par le CR Rhône-Alpes CDC : prêts 0% CO2 sans suite 2009 : note pour développer prêts CO2 sur méthanisation Actions sur CEE : partenariats Conseils Régionaux BP sur remontée CEE 2009 : Proposition ecoptz couplés CEE Particuliers Rôle : porteurs de projet CO2 domestique à agréger 14

16 3 3 défis à relever Expertise «éco-tri» > TRI productif garanties Nouveaux marchés = couplage expertise technique à l expertise financière Environnement : logique taux Solidarité : logique risque Expertise Expertise bancaire technique juridique 2-3 ans 5 ans 7 ans 12 ans TRI économiques Logique société cotée Logique pme TRI écologiques gestion des déchets 20 % 25%...? Private equity Expertise technique Liste d équipements Label Expertise externe : chambre métiers, ADIE pour microcrédit Comité éthique (BP Alsace, Rabobank) solaire thermique conflit d investissement Avantage des charges parade : parler en coût global 0% 3% Prêt bancaire Pme éco-innovante : Nouveau produit Nouveau marché Nouveaux clients = Plus de risque = croissance + lente 15 ESTP intervention 9 février 2010 Arnaud BERGER

17 3 le défi de la garantie Accepter des TRI longs et l innovation Investissement classique 100 M Surface de risque du projet Investissement vert avec surcoût à l investissement Fonds de garantie vert à 50% 125 M Le fonds de garantie donne un avantage de sécurité à des projets écologiques pourtant considérés comme plus risqués initialement. 16

18 3 le défi de la garantie Accepter des TRI longs et l innovation Pme éco-innovante du bâtiment : Produit nouveau ( études validation, coût de développement) Nouveau marché Nouveaux clients = Plus de risque de développement ; + de besoin de financement = moins de croissance qu une société NTIC ou SNV = fonds de garantie plus important 0% 2% Prêt bancaire Risque? rendement 20% % croissance 25% Private equity Private equity public-privé (Fideme) Fonds de garantie 0% Ex : création nouvelle chaudière Ex : mur solaire Ex : nouvelle maison ossature bois 17

19 Perspectives Nouvelles pratiques et nouveaux horizons 18

20 4 Financement immobilier durable perspectives Développement durable marche Nouveaux marchés = couplage expertise technique à l expertise financière Environnement : logique taux Solidarité : logique risque Expertise bancaire Informatique juridique Expertise technique Expertise technique Liste d équipements Label Expertise externe : chambre métiers, ADIE pour microcrédit Comité éthique (BP Alsace, Rabobank) Expertise informatique : Couplage techno-produit (transfert, 19

21 4 Financement immobilier durable perspectives Analogie avec les transports Soft Service Banque Soft Service Gestion flotte multimodal Planification covoiturage GPS Cible initiale Puissance/débit/ vitesse Modele Ferrari/TGV/ airbus Immobile Téléconférence, télétravail Multicanal Agence virtuelle Démat E-Coffre -fort Coaching Cobranding Maitrise Cible initiale crédit/équipement /PNB coopération Partenariats PP, affinitaire, PNB vert énergétique Exemple : -Multicanal dont internet développement durable -Dématérialisation avec Fondation Nicolas Hulot -CB développement durable couplé coach carbone 20

22 4 Financement immobilier durable perspectives : BEPOS vous dites BEPOS? Exemple du Smart Grid ou l internet de l électricité Green IT bancaire Domotique Photovoltaïque Éolien domestique Compteur intelligent LED Électroménager intelligent PAC air/air PAC eaux usées Batterie Filtre eau Lien factures coffre-fort électronique Couplage facture énergétique avec financement Lien financement avec Certificats d Economie d Energie Lien entre prêt facture gestion CEE? Compteur intelligent : 100 millions de foyers européens Europe objectif de 80% de la population équipée d'ici Suède : obligatoires depuis juillet 2009 Quid de l offre : DSI, marché ou DD? Comment travailler ensemble? 21

23 4 Perspectives de la finance durable nouvelles compétence technico-bancaire : source d innovation Encore des freins et des opportunités Freins : Le G20 Le retard des garanties Le manque d expertise Perspectives : la révision du PIB, ouverture à une meilleure mesure de la finance durable La montée de la demande sociétale La prise de conscience d une 3eme voie à cote de la fiscalité et de la réglementation : le financement 22

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