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1 Analyse de Marché Dec 2012 Contexte économique : Au cours des dernières années, la Suisse a remarquablement résisté à la dégradation économique globale et aux effets du franc fort qui pèse sur les exportations. En 2012 le marché intérieur a résisté de façon réjouissante, grâce surtout à l industrie de la construction, au commerce de détail et à plusieurs secteurs de services, telles que les assurances. Nettement moins dynamiques ont été les affaires des entreprises de communication et de télécommunication ainsi que du secteur de la publicité. Presque toutes les branches exportatrices auront connu des difficultés en 2012, à l exception des industries horlogère, chimique et pharmaceutique : en dépit de paramètres extérieurs défavorables, de la crise de l euro et du franc fort, l économie suisse s est ainsi bien tirée d affaire sur l année en cours. Corollaire de cette situation, l emploi a également été performant, le niveau de chômage est modéré (inférieur à 3% en moyenne nationale), et l on estime à près de le nombre d emplois crée en Suisse depuis 2006 dans les secteurs des services notamment. La relative bonne forme de l économie suisse a eu pour effet de soutenir le secteur de l immobilier qui a véritablement subis un boom de développement durant la dernière décennie. L immigration soutenue, la capacité de consommation des ménages, un certain phénomène de rattrapage dans la construction ont été les facteurs principaux de la bonne santé du marché immobilier suisse. En Suisse, logements ont été construits au 3e trimestre 2012, soit 4% ou 460 logements de plus qu'au trimestre correspondant de l'année précédente. Le nombre de nouveaux logements a augmenté dans les communes comptant jusqu'à 5000 habitants, mais il a enregistré une baisse dans les communes de plus de 5000 habitants. Dans les agglomérations des cinq plus grandes villes, le nombre de nouveaux logements a diminué de 13% et atteint au total unités. Contrairement aux agglomérations de Genève et de Berne, qui ont connu une augmentation du nombre de nouveaux logements, les agglomérations de Lausanne (-34%), de Zurich (-23%) et de Bâle (-4%) ont enregistré une baisse. À la fin du mois de septembre 2012, il y avait en Suisse logements en construction, soit 6% ou unités de plus que douze mois auparavant. Cette évolution positive a touché toutes les catégories de communes. Les agglomérations des cinq plus grandes villes comptaient davantage de logements en construction à la fin du mois de septembre 2012 qu un an plus tôt. Le nombre de ces logements y a augmenté de 7% à 27'110 unités. Exception faite de l'agglomération de Bâle, où il a marqué un recul (-8%), le nombre des logements en construction a affiché une hausse comprise entre 7 et 15% dans les autres agglomérations. Indicateurs : Niveau Population 7' Taux de croissance PIB 1.9% Taux de chômage Genevois 5% Tendance Taux de chômage Suisse 2.8% Inflation -0.4% Libor CHF 3 mois 0.04%

2 Comparaison internationale, immobilier d investissement : L investissement dans les immeubles de logements est particulièrement apprécié par tous type d investisseurs. Cela est vrai pour la Suisse mais également pour l étranger. En effet, ce type d actif est considéré comme une valeur refuge surtout en ces temps d incertitude économique généralisée. La conviction générale est que capital investi dans la pierre reste protégé. Egalement, la perspective d un gain en capital lors de la revente, même dans un délai long, séduit souvent les investisseurs. Dès lors, même si le rendement récurrent ou immédiat peut-être parfois limité et soumis à des aléas, la pierre séduit. En Suisse, durant ces dix dernières années, les immeubles de rendements ont particulièrement bien performés et notamment les immeubles commerciaux qui ont enregistrés des performances globales de l ordre de 7.2%. Il s agit du segment qui a le mieux performé devant les immeubles de bureaux pour 5.8% et les immeubles résidentiels pour 5.7%. Cette performance de l immobilier commercial s explique par le niveau de consommation très soutenu en Suisse qui a rejailli sur les loyers des commerces qui sont pour la majorité basés sur le chiffre d affaires. Le rendement annuel mondial moyen tous segments confondus (commerciaux, bureaux, résidentiels), mesurés en monnaies locale s élève à 6.7 %/an. La valeur maximale est dans le segment commercial/vente avec 8.1%/an et la valeur minimale est celle des bureaux à 5.8 % /an. La stabilité du marché immobilier est impressionnante, malgré des crises financières sans précédents qui ont fortement impactés les marchés immobiliers de tous les pays, le marché suisse demeure stable. Il a accusé les plus fortes corrections un peu avant la crise des sub-primes. Tous les segments de l immobilier suisse ont résisté à cette forte pression, hormis, dans une moindre mesure le segment industriel. Immobilier résidentiel La demande soutenue de la part des investisseurs pour les immeubles de rendement a pour conséquence directe une forte augmentation des prix. Toutefois, le CIFI constate pour le troisième trimestre 2012 une baisse de prix de l ordre de 1.3 %. La hausse reste tout de même significative sur l année puisqu elle se monterait 5,4 % par rapport à Sur l Arc Lémanique, il est constaté un écart très important entre les loyers de l offre qui ont doublés au cours de ces dix dernières années et ceux des baux en cours qui n ont progressés que de 17%. Le niveau de l offre sur tout le territoire Suisse a atteint un record durant le premier semestre 2012 avec plus de logements locatifs offerts par trimestre. Une intensification des constructions de logements locatifs et ressenties, par comparaison en 2002 il y avait 10 logements offerts pour 1000 habitants, en 2012, il y a 14 logements offerts pour 1000 habitants. Malgré, ceci l équilibre entre offre et demande n est pas atteint, il subsiste de nombreuses régions pour lesquelles le taux de vacant et inférieur à 1%, synonyme de pénurie. Données clefs du marché résidentiel : Loyers moyens région Genève 360 Taux de vacance moyen Genève-Vaud 0.25% Prix au m2 moyen Genève (PPE) Nouvelles constructions en Romandie en mios CHF 533 Loyers prime Romands (CHF / m2 / an) 460 Rendements bruts prime Romands 3.15% Loyers prime Suisse Alémanique (CHF / m2 / an) 500 Rendements bruts prime Suisse Alémanique 3.03% Taux de vacance moyen Zürichois 0.1%

3 Immobilier bureaux / commercial : L activité de construction de nouveaux immeubles de bureaux a été soutenue ces derniers mois en Suisse. Cette dynamique a pour conséquence de fournir une suroffre dans certaines régions. De manière générale, l indice des loyers de l offre est à la hausse, surtout grâce à la qualité des surfaces offertes, les locataires étant disposés à payer un loyer légèrement plus élevé pour des locaux neufs. Il y a, tout de même, une certaine stagnation du niveau des loyers notamment dans les grands centres urbains. Les commercialisateurs n hésitent plus à offrir à un candidat locataire une période sans loyer pour inciter ce dernier à s engager. Cette pratique a évidemment une incidence sur les rendements. En raison de la croissance de l offre et du contexte économique actuel, il serait possible de constater à une légère baisse des loyers particulièrement dans les segments touchés par l exportation comme par exemple l industrie. Une chute brutale des prix ne devrait pas se produire, compte tenu de la bonne santé économique de la Suisse. Le secteur de la vente a été soutenu par les dépenses de consommation et la croissance démographique au cours du 3 ème trimestre L indice des prix de l offre indique une légère hausse de loyers dans le segment des surfaces de vente et notamment dans la région de Zürich et sur l arc lémanique. Les perspectives pour 2013, sont moins optimistes, le volume de construction diminue et la demande liée à la consommation va se restreindre avec pour conséquence des loyers stagnants voir à la baisses dans certaines localités. Données clefs du marché de bureau : Loyers de l offre région Lausanne (CHF / m2 / an) 290 Taux de vacance moyen Genève-Vaud 1.9% Nouvelles constructions Genève-Vaud en mios CHF 81.8 Loyers prime Genève (CHF / m2 / an) Rendements bruts prime Romands 3.35% Loyers prime moyen Suisse Alémanique (CHF / m2 / an) 613 Rendements bruts prime Suisse Alémanique 3.4% Taux de vacance moyen Zürichois 1.8% Données clefs de marché surface de vente /retail : Loyers de l offre région Lausanne (CHF / m2 / an) 410 Taux de vacance moyen Genève-Vaud 1.65% Nouvelles constructions Genève-Vaud en mios CHF 6,0 Loyers prime Genève (CHF / m2 / an) Rendements bruts prime Romands (CHF / m2 / an) 3.65% Loyers prime moyen Suisse Alémanique (CHF / m2 / an) Rendements bruts prime Suisse Alémanique 3.56% Taux de vacance moyen Zürichois 0.3%

4 Nos prestations Recherche d'opérations immobilières Assistance dans le développement de projets immobiliers Analyse des opportunités et des risques Gestion de processus de " due diligence " et d'acquisition Supervision des mandataires et des régies Evaluation des actifs immobiliers Conseils relatifs à la valorisation d actifs immobiliers (rénovations, travaux, nouveaux développements) Suivi de financement ou refinancements Administration de sociétés et/ou structures d'investissements Conseil à la structuration de fonds immobiliers de droit Suisse Co-investissement Activité sur le semestre écoulé Dominicé & Co Asset Management est désormais sponsor et Investment Manager de DSP-SIF, un fonds immobilier Luxembourgeois focalisé sur l immobilier commercial Suisse. Volume d affaires identifiées (immeubles et terrains): CHF. 200'000' Nombre d affaires identifiées (immeubles et terrains): 180 Nombre de diligences menées : 20 Rendement bruts moyens des affaires analysées : 5.34% Prix au m2 moyen des terrains analysés : CHF. 1'000.-/m2 Répartition géographique et typologique des affaires analysées : Neuchatel 5% Fribourg 10% Autre 1% Genève 12% Commercial 30% Artisanal 3% Résidentiel 67% Vaud 63% Les actifs présentant des rendements ciblés par les investisseurs ne restent pas longtemps sur le marché, par contre, certains vendeurs pensent que les investisseurs sont prêts à surpayer les immeubles, ce qui n est pas (encore) le cas, malgré une demande toujours très soutenue. Les développements sont en stagnation pour l immobilier commercial, et les délais d autorisations s allongent pour les projets résidentiels car les Communes deviennent plus restrictives et doivent faire face à un afflux de demande dont leur structure ne permet pas d assurer le suivi administratif. Certains institutionnels testent le marché, en mettant en vente leurs immeubles à des rendements très faibles, puis procèdent par appel d offres, effectuant ensuite un arbitrage entre la vente ou garder l actif.

5 L équipe de Dominicé & Co Asset Management Immobilier : Dan Bihi-Zenou a rejoint Dominicé & Co Asset Management en septembre 2011 pour lancer et piloter l activité de la société dans les secteurs de l immobilier, de la construction et des infrastructures. Dan Bihi-Zenou a obtenu un diplôme d ingénierie civil à l ENTPE de Lyon (France), un Master en Économie des transports à l Université de Westminster à Londres et un MBA de la London Business School. Il est membre du Royal Institute of Chartered Surveyors (MRICS). Il a débuté sa carrière à la Banque mondiale dans le financement d infrastructures en Afrique subsaharienne. Il a ensuite rejoint Booz Allen Hamilton (à présent Booz & Co) en tant que consultant. Depuis il a travaillé sur des projets financiers et des dossiers de partenariats public-privé pour le Groupe Bouygues à travers le monde. Avant de rejoindre Dominicé & Co, Dan a lancé et géré un fonds immobilier suisse avec l une des meilleures performances de cette industrie en 2010 (+20.6%). Laurent Breit a rejoint Dominicé & Co Asset Management en mars 2012 en tant que responsable des acquisitions et de l asset management immobilier. Laurent Breit est titulaire des brevets fédéraux de gérant d immeubles et d expert en estimations immobilières. Il est membre de la Chambre suisse des diplômés de l immobilier. Durant dix ans il a effectué sa carrière professionnelle dans l immobilier auprès de plusieurs régies à Lausanne et Genève (SPG, derham, etc.) ainsi qu au sein d équipes d investisseurs institutionnels (Retraites Populaires, Allianz Suisse). Il a ensuite travaillé cinq années auprès de la Banque Cantonale Vaudoise (BCV) en tant qu expert immobilier. Alexandre Boireau a rejoint Dominicé & Co Asset Management en mars 2012 en tant que responsable développement immobilier et construction. Alexandre Boireau a suivi une formation en apprentissage de gros œuvre et de gestion de travaux. Il a ensuite obtenu un diplôme d Economiste de la Construction de l ECOTEC (St Lambert) à Paris qu il a complété par des formations liées aux spécificités du MINERGIE. Il a une expérience de plus de 10 ans dans la construction et la promotion immobilière, notamment au sein d entreprises de premier plan en France et en Suisse (Steiner, Nexity, Franco-Suisse). Au cours de sa carrière il a occupé des fonctions d études, d analyse technique, de direction de travaux et de responsable commercial sur des projets résidentiels, et commerciaux. Dominicé & Co Asset Management Immobilier suit de très près tous les segments du marché immobilier en Suisse Romande, nous avons mis en place des processus de sourcing et d analyses basés sur les standards les plus stricts et nous sommes particulièrement attentifs à chaque élément composant l investissement projetés en nous appuyant sur des outils d analyses éprouvés et des partenaires externes de qualités. Disclaimer : Cette synthèse de l état du marché a été élaborée par Dominicé&Co à partir de ses propres constations et de données et études mises à disposition ou publiquement disponibles. Ce document dresse le portrait du marché immobilier dans son ensemble. Bien que la société prépare soigneusement les données, elle ne saurait se porter garante de l exactitude ni de la précision des informations mises à sa disposition. Sources de données : Wuest & Partner, Acanthe, CIFI, OFS, SECO, Crédit Suisse, UBS, Colliers, Dominicé & Co Asset Management.

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