Conseils utiles pour les clients qui font des transactions immobilières

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1 Le contenu de ce document est offert à titre éducatif et informatif seulement et ne remplace en aucun cas des conseils juridiques. Ce document a pour but de souligner des éléments clés des et commerciales. Il s agira donc d une bonne source d information pour les clients qui achètent leur première propriété et d un aide-mémoire pour ceux qui ont déjà effectué des transactions d achat et de vente d une propriété. Actus Law Droit a préparé ce qui suit à l intention des clients pour encourager la discussion avec leurs avocats et leurs agents immobiliers et leur prodiguer des bons conseils afin qu ils soient prêts à relever les défis qui peuvent se présenter lors de. Achat 1. Vous voulez déménager un vendredi? Réfléchissez bien! Plusieurs clients pensent qu il est préférable de fermer une transaction immobilière le vendredi. Au contraire, il est plutôt recommandé de conclure une transaction plus tôt dans la semaine, soit le mercredi ou jeudi, car plusieurs facteurs peuvent causer un délai, vous forçant donc de repousser la date de fermeture. Advenant des problèmes, il y a quelques jours ouvrables dans la semaine pour les résoudre avant le déménagement de la fin de semaine. Plusieurs facteurs peuvent causer le retard d une fermeture, malgré la bonne volonté et les efforts de votre avocat et de votre agent immobilier. Par exemple, dans le cas où une autre transaction, qui est rattachée à la vôtre, doit fermer en premier ou encore lorsque vous attendez le transfert des fonds hypothécaires avant de procéder. En général, les transactions ferment habituellement l après-midi ou en fin de journée. Pour favoriser une transition plus agréable, il est recommandé de ne pas entreprendre un déménagement le matin, mais d attendre à 13 h 00. Pendant que votre avocat finalise la transaction de fermeture, il est bon de lui remettre un numéro de téléphone où il/elle pourra vous rejoindre en cas d un problème. 2. Acheteur : Quels documents dois-je remettre à l avocat? 1) Copie de la Convention d achat et de vente, y compris tous les amendements 2) Certificat de naissance 1 / 8

2 3) Copie du Certificat de localisation, si disponible 4) Copie du contrat de construction, et de tous les amendements, si vous achetez une nouvelle construction 3. Quelles dépenses dois-je prévoir pour effectuer la transaction? Les clients doivent prévoir les dépenses suivantes qui viennent s ajouter au prix d achat : a) Honoraires d avocat (plus TVH) b) Localisation c) Taxe de transfert de biens réels du Nouveau-Brunswick (0,25 % du plus élevé des deux montants suivants : la valeur d évaluation de la propriété ou la contrepartie du transfert) d) Votre part des impôt fonciers municipaux, taxes d eau et d égout pour le reste de l année en cours e) Frais de remplissage d huile à chauffage ou de propane, si applicable Plusieurs cabinets juridiques préparent une ventilation détaillée des honoraires pour le client. Nous recommandons à nos clients d obtenir une ventilation détaillée de tous les coûts et non seulement des frais juridiques. 4. À qui dois-je donner la «mise de fonds initiale»? Les clients qui obtiennent une hypothèque pour l achat de leur maison ne reçoivent pas un financement qui totalise 100 % du prix de vente. La balance du montant total est la «mise de fonds initiale». Toutes les sommes échangées pour fermer une transaction sont transigées par les avocats au nom de l acheteur et du vendeur. Le client doit donc remettre la somme requise à son avocat, et non au vendeur ou à la banque. Avant la fermeture, l avocat calculera le montant que le client doit payer. Ce montant comprendra la mise de fonds initiale, les frais juridiques, les coûts de localisation, la taxe de transfert et les ajustements de taxes d eau et d égout. 5. Au sujet des taxes? Taxe de transfert de biens réels Toute personne qui achète une propriété doit payer cette taxe spéciale à la province du Nouveau-Brunswick, sans quoi l enregistrement de l acte de transfert ne sera pas possible. Il s agit d un frais de changement de titre de propriété payé par l acheteur. Il est bon de calculer la taxe de transfert avant la fermeture. Elle s élève à 0,25 % du plus élevé des deux montants suivants : la valeur d évaluation de la propriété ou la contrepartie du transfert. La taxe sera incorporée au montant total à payer. 2 / 8

3 Impôt foncier Tous les biens réels de la province sont évalués annuellement à des fins d imposition afin d en estimer la valeur réelle et exacte. L évaluation du bien est établie au nom du propriétaire du terrain en date du 1er janvier de chaque année et est facturée en avril. Lors d une fermeture, l avocat obtient un relevé de la province indiquant le statut des taxes. Les impôts fonciers sont partagés entre l acheteur et le vendeur et sont calculés selon le nombre de jours dans une année que chacun est propriétaire du bien réel. Le vendeur doit payer les impôts à partir du 1er janvier jusqu à la date de fermeture de la transaction de vente et l acheteur doit payer les impôts fonciers non payés de la propriété pour le reste de l année en cours, jusqu au 31 décembre. Si le vendeur a auparavant payé les impôts pour toute l année, vous devez lui rembourser la proportion qui lui revient. Lorsqu une transaction d achat s effectue entre le 1er janvier et le 30 avril, l acheteur recevra la facture d impôts fonciers pour l année et sera tenu de la payer à la province. La proportion du vendeur lui sera remboursée le jour de la fermeture. Les acheteurs doivent retenir que les mensualités hypothécaires calculées ne suffiront pas pour payer la première facture d impôts fonciers et ils devront payer la différence. 6. Pourquoi dois-je obtenir un certificat de localisation? Il est fortement recommandé d obtenir des conseils juridiques sur l importance d un certificat de localisation. Certains clients choisissent de se fier aux renseignements indiqués sur un certificat de localisation déjà existant. Si ce certificat n est pas récent, il est possible que tout changement effectué depuis la localisation originale ne soit pas indiqué. Les clients devraient se rendre sur place avec le certificat pour vérifier les limites du terrain, s assurer que tout bâtiment, clôture, passage, etc. sur la propriété figurent sur le certificat de localisation existant. S ils ne sont pas indiqués sur l ancien certificat, les clients devraient en obtenir un nouveau, car ces détails peuvent être un empiètement potentiel. Les clients doivent retenir qu ils n ont pas signé de contrat avec l arpenteur-géomètre, donc toute erreur est à leur propre risque. En ce qui a trait aux exigences de localisation, l acheteur a les options suivantes : a) Obtenir un nouveau certificat de localisation (approx. 400 $ plus TVH). b) Se fier à un certificat de localisation antérieur (malgré la mise en garde indiquée ci-haut) aucun frais, mais aucun recours s il y a une erreur. c) Mettre à jour un certificat de localisation existant, s il n est pas trop désuet, pour refléter tout changement effectué depuis la date du certificat existant. Cette mise à jour devrait mentionner le nom de l acheteur (approx. 300 $ plus TVH). 3 / 8

4 d) Obtenir un certificat d assurance localisation qui est rédigé comme une police d assurance et non comme une représentation artistique de la propriété. (approx. 250 $ plus TVH). Si un acheteur choisit de se fier à un certificat existant, il devrait suivre cette mise en garde: - puisque le certificat n a pas été préparé à leur intention (leur nom n apparait pas sur le certificat d arpenteur), ils n ont aucun recours légal possible contre le vendeur, l avocat ou l arpenteur, si le certificat est erroné. De plus, si le certificat existant utilisé par l acheteur n est pas récent, il est possible que des modifications n y figurent pas. 7. Qui a la responsabilité d assurer la propriété le jour de la fermeture de la transaction? On recommande aux clients de se prévaloir d une assurance incendie qui serait en vigueur à partir de 12 h le jour de fermeture. Les clients n ont pas à se soucier d avoir une assurance en double, car leur propre police n entrera pas en vigueur avant que le titre soit modifié et inscrit en leur nom. 8. Comprendre la SCHL (Société canadienne d hypothèques et de logement) La SCHL offre une assurance hypothécaire aux banques pour les protéger contre le défaut de paiement lorsqu ils accordent une hypothèque supérieure à 75 % du prix d achat. La prime peut être réglée en une seule fois, être ajoutée au montant du prêt hypothécaire ou être incluse dans vos mensualités. Quelques jours avant la fermeture, les clients rencontrent leur avocat pour réviser la feuille d ajustement et d autres renseignements financiers. Les clients sont donc informés du solde final à remettre au vendeur à la fermeture ainsi que tous les autres coûts rattachés à la vente, tels qu indiqué au paragraphe 3. Nous recommandons aux clients de discuter avec leur prêteur hypothécaire au sujet des coûts de la SCHL. Les clients devraient être informés par leur banque ou leur maison de courtage du montant net emprunté qui sera remis à la fermeture de la transaction de vente. 9. Acheter une maison qui nécessite des améliorations? Lorsque les clients achètent une propriété et obtiennent un prêt hypothécaire pour effectuer des rénovations, ils reçoivent les fonds à la fin des travaux de rénovation seulement. 4 / 8

5 Généralement, l institution financière retient les fonds, et non l avocat. Elle les retient habituellement jusqu à ce qu elle reçoit les reçus du client ou un rapport d inspection indiquant que les travaux sont terminés. On recommande donc aux clients de discuter avec leur courtier hypothécaire et leur avocat au sujet des retenus ou des fonds en surplus rattachés à leur achat. 10. Garant Les avocats doivent être renseignés si un garant s acquittera de l obligation de la dette et signera l entente de prêt hypothécaire avec l acheteur. Un garant n obtient pas le titre ou un privilège sur la propriété, mais il a l entière responsabilité du prêt hypothécaire. Par conséquent, des conseils juridiques indépendants sont requis pour le garant. Il faut donc prévoir un nouvel avocat indépendant pour conseiller le garant. Si le garant n habite pas dans la même ville que l acheteur, il faut accorder plus de temps pour envoyer les documents par messagerie ou faire les arrangements nécessaires pour obtenir des conseils juridiques indépendants. Il est donc important d informer l avocat de l acheteur au sujet de l identité du garant. Dans plusieurs cas, les avocats sont seulement informés des exigences du garant lorsqu ils reçoivent les directives du prêteur hypothécaire, ce qui peut retarder les choses. Tout retard ajoute du stress pour tout le monde et aussi la possibilité d un délai dans la fermeture. Vous achetez une maison neuve? En plus des points mentionnés ci-haut, d autres facteurs importants nécessitent l attention des clients qui achètent une nouvelle construction. 1. Sept vérifications à faire avant la fermeture de la transaction : 1) Visiter la maison en construction en présence de votre agent immobilier pour déterminer si la construction sera terminée selon l échéancier 2) Faire une liste détaillée des travaux inachevés 3) Remettre la liste à l avocat et l aviser de vos préoccupations au moins cinq jours avant la date de fermeture 4) Paysagement 5) Prévoir le branchement des services publics 6) Branchement de l eau municipale 7) Confirmer l avance du prêt hypothécaire 5 / 8

6 2. Que se passe-t-il quand les travaux sont incomplets? Dans la nouvelle construction, il arrive parfois que certains travaux ne sont pas effectués le jour de fermeture, par exemple le paysagement. Ces lacunes ne sont pas dommageables à la transaction. Les clients devraient aviser leur agent d immeuble et leur avocat afin que des mesures soient prises pour terminer le travail dans un délai raisonnable. Souvent, une somme d argent est retenue par l avocat de l acheteur et est seulement relâchée à la fin des travaux en retard. La somme retenue représente environ le montant requis pour terminer les travaux. Dans le cas où les travaux ne sont jamais complétés par le vendeur, l acheteur peut obtenir les fonds pour terminer les travaux lui-même ou ellemême. Si cette situation se produit, les avocats du vendeur et de l acheteur règleront le problème à la fermeture. Vendre : 1. Vendeur : Quels documents dois-je apporter à mon avocat? a) Copie de l Acte de transfert lorsque vous aurez fait l achat d une propriété b) Renseignements sur l hypothèque : succursale, numéro de référence, si disponible c) Certificat de naissance des personnes inscrites sur l acte de transfert d) Un certificat d arpenteur, s il existe 2. Combien ça va coûter? Les clients doivent prévoir les coûts suivants en sus du prix de vente : a) Honoraires d avocat (plus TVH) b) Commission de l agent immobilier (plus TVH) c) Leur proportion des impôts fonciers d) Ajustements de l huile à chauffage ou propane Plusieurs cabinets d avocats préparent une ventilation détaillée des coûts à leurs clients. Nous recommandons aux clients de réclamer ce service. 3. Vous vendez et achetez le même jour? Réfléchissez bien! Parfois des clients doivent vendre et acheter le jour même, surtout si le produit de la vente de votre ancienne maison sert à la mise de fonds sur votre nouvelle résidence. Plusieurs facteurs peuvent perturber la vente d une propriété et forcer le retard d une fermeture. Dans de telles situations, les clients se retrouvent sans les fonds nécessaires 6 / 8

7 pour acheter leur nouvelle maison. À moins d avoir une entente explicite stipulée dans la Convention d achat et de vente, un achat n est pas conditionnel à la vente d une autre propriété. En d autres mots, on ne prolonge pas nécessairement un achat parce que l acheteur n a pas réussi à vendre son ancienne maison. Dans de telles situations, i.e. lorsque la vente de la maison est reportée de quelques jours, les clients peuvent prendre possession de la maison à l avance, s ils obtiennent le consentement du vendeur. Acheter et vendre le même jour est parfois inévitable. Les clients qui sont pris dans une telle situation devraient avoir un plan de contingence et une place à rester au cas où la transaction est reportée. D autres part, si un client doit vendre avant d acheter le même jour, il ne devrait pas planifier d aménager la nouvelle maison avant l après-midi. Il est presqu impossible de fermer les deux ventes et finaliser un achat en une matinée. Le meilleur scénario serait de prévoir un prêt-relais qui vous donne accès à des fonds pour une courte période lorsque vous avez besoin du produit de la vente de votre maison pour verser la mise de fonds sur votre nouvelle résidence, mais que la transaction rattachée à la nouvelle propriété est conclue avant la transaction visant votre ancienne résidence. 4. Dois-je aviser mes locataires? Si vous vendez un bien locatif, veuillez svp aviser l avocat. Préparez une liste de noms des locataires et les clauses de chaque bail afin que l avocat puisse préparer les documents pour assigner les baux, etc. à un acheteur. Vos locataires devraient être avisés verbalement de la vente. Ils recevront par la suite un avis préparé par l avocat les informant de la vente et leur précisant le nom et les coordonnées du nouveau propriétaire. 5. Qu advient-il de mon bail avec Énergie N.-B.? Les vendeurs qui ont signé un bail de chauffe-eau ou de fournaise avec des entreprises de services publics devraient s informer auprès de ces compagnies de la procédure pour transférer ces baux aux acheteurs, s ils le réclament. Lorsque l acheteur accepte de prendre en main les contrats de bail, il faut le stipuler dans la Convention d achat et de vente. Tous les documents qui doivent être signés pour confirmer le transfert des contrats de bail doivent être remis à l avocat du client. 7 / 8

8 6. Mon ex-conjoint(e) ou ex conjoint(e)-de fait a-t-il(e) besoin de signer? Si vous êtes mariés et vendez une maison matrimoniale, mais que le titre est seulement en votre nom, il est possible que votre conjoint/e soit demandé de signer la convention de vente. Les clients devraient aviser leur avocat dès le début s ils ont un/e conjoint/e ou conjoint/e de fait de manière à ce qu ils puissent obtenir des conseils juridiques appropriés. 7. Pénalité de rupture du contrat de prêt hypothécaire Vendre avant la fin du terme? Avant de signer une Convention d achat et de vente, les vendeurs qui détiennent une hypothèque sur leur maison devraient s informer auprès de leur banque sur la pénalité de rupture. Les pénalités de rupture peuvent être assez élevées et elles s appliquent lorsque vous vendez et remboursez le prêt hypothécaire avant la fin du terme. 8. LA TVH et les frais juridiques sur les biens immobiliers La TVH est ajoutée à la commission de l agent immobilier et aux frais juridiques. Il est recommandé que les clients discutent de la TVH et des déboursés avec leur agent immobilier et leur avocat. 9. Mise de fonds initiale La mise de fonds initiale remise par l acheteur est habituellement gardée en fiducie par l agent immobilier. La mise de fonds est ensuite déduite du montant de la commission de vente. Ce document a été préparé et distribué par Actus Law Droit et ne doit pas être reproduit ou distribué sans permission explicite. Le contenu de ce document est offert à titre éducatif et informatif seulement et ne remplace en aucun cas des conseils juridiques. 8 / 8