Le statut de la copropriété est régi par les lois n du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967.

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1 Généralités Généralités Le règlement de copropriété est un acte conventionnel qui fixe les règles d'administration des biens immobiliers des copropriétaires (droits et obligations des copropriétaires) ainsi que le fonctionnement interne de la copropriété. Le statut de la copropriété est régi par les lois n du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est complété par l'article 76 de la loi SRU. Vous retrouverez le détail des articles de ces lois relatifs à notre étude en fin de guide. Ce règlement de copropriété ne peut déroger à la loi et toute clause contraire du règlement est réputée non écrite. Il détermine obligatoirement : la destination de l'immeuble : habitation, commerciale, mixte, annexes. les parties communes et les parties privatives. la répartition des charges. les éléments pris en compte et la méthode de calcul de la répartition des parties communes et charges. Il fixe facultativement : l'état descriptif de division établi conformément à l'article 71 du décret du 14 octobre la ou les conventions prévues à l'article 37 de la loi du 10 juillet 1965 et relatives à l'exercice de l'un des droits accessoires aux parties communes. 5

2 Sommaire La copropriété La division L état descriptif de division Le règlement de copropriété Les parties privatives Définition Cas particulier d un droit de jouissance Les parties communes Les parties communes générales Cas particulier de copropriété composée de plusieurs bâtiments Les charges Les charges communes générales Cas particulier de copropriété composée de plusieurs bâtiments Les charges relatives aux éléments d équipements communs et services collectifs Les répartitions et modes de calcul Les tantièmes des parties communes Les coefficients de pondération Les charges communes générales Les charges communes chauffage collectif Les charges communes ascenseur Les charges communes ventilation mécanique Les charges communes production d eau chaude collective Les charges communes générales portier, interphone Les charges communes vide ordures L état descripif de division Désignation Plans Division Tableau récapitulatif Modes de calcul Description des parties communes, privatives et charges Exemples de répartition 1 er exemple : copropriété constituée d un seul bâtiment 2 e exemple : copropriété constituée de plusieurs bâtiments Tableaux récapitualtifs des coefficients Tantièmes et charges communes Charges relatives aux éléments d équipement communs Annexes Loi du 10 juillet 1965 Décret du 17 mars 1967 Décret du 14 octobre 1955 Loi du 13 décembre 2000 (SRU) 7

3 La copropriété La copropriété La division La copropriété est constituée de parties privatives et de parties communes. Les parties privatives sont l'objet d'un droit exclusif relatif à chaque propriétaire alors que les parties communes appartiennent à l'ensemble des copropriétaires. C'est donc afin de répartir la propriété de ces dernières qu'il est nécessaire d'affecter à chacun des lots une quote-part relative : à la propriété du sol et des parties communes de l'immeuble, aux charges relatives à ces parties communes (charges afférentes à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble), aux charges engendrées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun. Chacun des services collectifs et éléments d'équipement fera l'objet d'une répartition distincte. Ces différentes répartitions doivent être conformes à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, à laquelle s'ajoute le décret d'application du 17 mars Cette loi revêt un caractère supplétif pour les tantièmes et impératif en ce qui concerne les charges communes. L'état descriptif de division Une fois les quotes-parts de répartition dans les parties communes et les charges établies, il y a lieu de rédiger l'état descriptif de division dans lequel seront précisés pour chacun des lots : son numéro d'ordre, sa nature, sa description, et sa quote-part dans les parties communes. Cette description sera ensuite suivie d'un tableau récapitulatif des tantièmes et charges de copropriété, ainsi que de l'énumération précise des parties communes et privatives, et des différentes charges. Les lots seront numérotés en ordre continu. 9

4 Cet état descriptif de division doit respecter les règles techniques fixées par l'article 71 du décret du 14 octobre 1955 reproduit en annexe. L'état descriptif de division est annexé au règlement de copropriété ou intégré à celui-ci. Le règlement de copropriété Le règlement de copropriété est établi par le Notaire qui réalisera la copropriété et comporte l'état descriptif de division, les éléments pris en compte et la méthode de calculs relatifs à la répartition des quotes-parts des parties communes et des charges (art. 76 loi SRU du 13 décembre 2000), les droits et obligations des copropriétaires, l'organisation et la gestion de la copropriété, et les restrictions et interdictions liées à la destination de l'immeuble. 10

5 Les parties privatives Les parties privatives Les parties privatives sont les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et la propriété exclusive de celui-ci. La nature de ces parties privatives peut être : appartement, maison, bureau, local commercial, cellier, cave, garage, parking, grenier, jardin Les parties privatives comportent également les éléments matériels liés à l'enveloppe indispensable de leur utilisation. Ces éléments matériels sont : porte palière, volets, fenêtres, persiennes, clôtures, balustrades, balcons, garde-corps, les enduits et peintures des murs et plafonds, les carrelages, moquettes, parquets, revêtements de sols, les canalisations, évacuations et colonnes se trouvant à l'intérieur de la partie privative affectés à l'usage exclusif de celle-ci, les cheminées, coffres, gaines, les installations ménagères et sanitaires, les radiateurs même s'ils font partie d'une installation de chauffage collectif, les canalisations intérieures desservant les branchements aux appareils, les compteurs individuels. Cette énumération revêt un caractère exhaustif. Cas particulier d'un droit de jouissance Dans la copropriété, certains éléments des parties communes peuvent être affectés par un droit de jouissance privatif et exclusif au bénéfice d'un lot privatif. C'est le cas lorsqu'un local en rez-de-jardin bénéficie d'un droit de jouissance d'un jardinet délimité accessible directement. Ce droit est indissociable du lot auquel il bénéficie. 11

6 Les parties communes Les parties communes Nous insistons sur le fait que pour établir une répartition équitable des quotesparts de tantièmes et de charges, il est impératif d'opérer une étude technique approfondie afin de connaître parfaitement toutes les caractéristiques des lots et de l'immeuble : consistance (appartements, caves, garages, greniers, bureaux, locaux commerciaux, balcons, terrasses, jouissance privative, jardin ), superficie, situation (côté rue, côté cour, ensoleillement, étage, tranquillité, vue ). L'ensemble de ces éléments sera stipulé avec précision dans l'état descriptif de division. Dans tous les cas il est indispensable de se procurer les plans détaillés de l'immeuble ou, à défaut, établir le relevé précis des lieux qui servira à dresser lesdits plans. Les parties communes générales Définition Les parties communes comprennent les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. Nous appellerons ces quotes-parts les «tantièmes» qui sont exprimés, en règle générale, en e, mais qui peuvent l'être également en 1000 e selon l'importance de la copropriété. Ces tantièmes représentent toutes les parties communes faisant l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou certains d'entre eux seulement. Description des parties communes la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites et non construites, les fondations, les gros murs de façades et de refends, l'ossature de l'immeuble, les murs pignons mitoyens ou non, les cours, parcs et jardins, les murs de clôture, les grillages, espaces verts, voies de circulation, portes extérieures, 13

7 le gros œuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement des sols, les couvertures des bâtiments, et toutes les terrasses accessibles ou non, les combles, les étanchéités, les souches de cheminées, les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les conduits d'aération des W.C. et des salles de bains, les conduits de ventilation, les ornements de façades, balcons, loggias, et terrasses, à l'exclusion des gardecorps, balustrades, barres d'appui et revêtements de sol, les vestibules, couloirs, halls d'entrée, circulation des sous-sols, escaliers, leurs cages et paliers, les locaux des machines (ascenseur, chaufferie, etc.), les soutes et réserves de combustibles, les placards à compteurs, les locaux poubelles, et tous les accès et dégagements des garages et parkings, l'ascenseur, sa trémie, poulies les chaudières et leurs installations, les locaux voitures d'enfants ou bicyclettes, et autres locaux communs, les loges de concierge, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, les conduites de tout-à-l'égout, les drains et branchements d'égout, les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité, de télévision, de téléphone, vide-ordures, sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou locaux privatifs, et affectées à l'usage exclusif de ceux-ci, les installations de contrôle d'accès (interphone, portiers ), les enduits des façades, tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d'éclairage, les antennes TV-FM, les glaces, tapis, ornements divers, paillassons (mais non les tapis-brosses des portes palières qui sont parties privatives), Et en général, les éléments, appareils, installations de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage et à l'utilité des copropriétaires du bâtiment. Cette énumération est purement énonciative et non limitative. Ces parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires, considérée comme partie accessoire et intégrante de la partie divise de chacun d'eux. Sont également réputés accessoires aux parties communes les droits immobiliers ciaprès : 14

8 Les parties communes le droit de surélever les bâtiments visés dans la désignation des immeubles et d'en affouiller le sol, le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours parcs et jardins constituant des parties communes, le droit d'affouiller ces cours et jardins, le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée. En règle générale, la répartition des tantièmes de la propriété du sol et des parties communes est identique à celle des charges communes, mais nous verrons plus loin qu'en présence de locaux commerciaux ces répartitions sont différentes. Pour les copropriétés constituées d'un seul bâtiment, la propriété du sol et des parties communes sera répartie entre tous les copropriétaires. Cas particulier de copropriété composée de plusieurs bâtiments Dans le cas d'une copropriété comportant plusieurs immeubles distincts, il sera judicieux de réaliser une répartition pour les «parties communes générales» qui font l'objet d'un usage commun à l'ensemble des copropriétaires, et une répartition pour les «parties communes spéciales» faisant l'objet d'un usage commun à certains copropriétaires seulement, selon qu'elles sont affectées à l'usage de certains d'entre eux seulement, d'après la situation des lots en cause ou l'utilité des divers éléments d'équipement et services collectifs. Description des parties communes générales la totalité du sol, c'est-à-dire l'ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites et non construites, les cours, parcs et jardins, les murs de clôture, les grillages, espaces verts, voies de circulation, portes extérieures, la loge du concierge, les réseaux généraux de distribution d'eau, de gaz, d'électricité, de téléphone, etc., les réseaux d'égout et d'assainissement, jusqu'aux raccordements et branchements particuliers à chaque bâtiment, 15

9 ainsi que les droits accessoires afférents aux parties communes générales (voir ciavant). Description des parties communes spéciales à chacun des bâtiments les fondations, les gros murs de façades et de refend, l'ossature de l'immeuble, les murs pignons mitoyens ou non, le gros œuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement des sols, la couverture de chaque bâtiment, ainsi que les terrasses, accessibles ou non, les combles, étanchéité, les souches de cheminées, les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les conduits d'aération des W.C. et des salles de bains, les conduits de ventilation, les ornements de façades, loggias, balcons et terrasses, à l'exclusion des gardecorps, balustrades, barres d'appui, et des revêtements de sol, les vestibules, couloirs, halls d'entrée, circulations des sous-sols, escaliers, leurs cages et paliers, les locaux des machines (ascenseur, chaufferie, etc.), les placards à compteurs, les locaux poubelles, les soutes et réserves de combustibles, et tous les accès et dégagements sous l'emprise du bâtiment, l'ascenseur, sa trémie, poulies les chaudières et leurs installations, les locaux voitures d'enfants ou bicyclettes, et tous les locaux communs du bâtiment, les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées sous l'emprise du bâtiment, les conduites de tout-à-l'égout, les drains et branchements d'égout particuliers au bâtiment, les conduites, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité, de télévision, de téléphone, vide-ordures, sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux privatifs, et affectées à l'usage exclusif de ceux-ci, les installations de contrôle d'accès (interphones, portiers ), les enduits des façades, tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d'éclairage, les glaces, tapis, ornements divers, paillassons, mais non les tapis-brosses des portes palières qui sont parties privatives, 16

10 Les parties communes Et en général, les éléments, appareils, installations de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage et à l'utilité des copropriétaires du bâtiment. Cette énumération est purement énonciative et non limitative. Sont également réputés accessoires aux parties communes spéciales, les droits immobiliers ci-après : le droit de surélever chaque bâtiment et d'en affouiller le sol, le droit de mitoyenneté afférent à chacun des bâtiments. Il y aura autant de répartitions de tantièmes des «parties communes spéciales» qu'il y aura de bâtiments abritant des lots privatifs. De la même façon que pour les tantièmes, on retrouvera une répartition pour les «charges communes générales» et une seconde ou plusieurs pour les «charges communes spéciales» qui seront respectivement identiques aux tantièmes des parties communes générales et tantièmes des parties communes spéciales (sauf dans le cas de locaux commerciaux). 17

11 Les charges Les charges Les charges communes générales Ce sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Elles comprennent notamment sans que cette énonciation soit limitative : les primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances de toute nature contractées par le syndic, les frais et dépenses d'administration et de gestion communes : rémunération du syndic, frais de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, honoraires de l'architecte, des techniciens et conseils du syndicat des copropriétaires, les impôts, contributions et taxes, sous quelque forme que ce soit, auxquels seraient assujetties les parties communes, et même ceux afférents aux parties privatives tant que les services administratifs ne les auront pas répartis entre les divers copropriétaires. les frais d'entretien, de réparation, et de réfection relatifs : - aux éléments porteurs du bâtiment, ses murs et sa toiture, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure dudit bâtiment, à partir des fondations, - aux murs de clôture, espaces verts, cours, jardins communs, grillages, voies de circulation, etc. - aux souches de cheminées, conduits de fumée, tuyaux d'aération des W.C. et des salles de bains, - aux ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades, - aux vestibules, circulations, placards à compteurs, locaux poubelles, et à tous les accès et dégagements des garages et parkings, - aux terrasses communes et cours intérieures, - aux conduits, canalisations, gaines et réseaux de toute nature particuliers au bâtiment (sauf les parties situées à l'intérieur d'un local et affectées à l'usage exclusif de celui-ci), jusqu'à et y compris leurs branchements et raccordements aux réseaux généraux, les frais de ravalement des façades auxquels s'ajoutent, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général ou d'une décision collective, les frais de nettoyage ou de peinture des extérieurs des fenêtres, de leurs fermetures 19

12 et encore des garde-corps, balustrades et appuis extérieurs de chaque local privatif, les frais d'entretien, de réparation, de réfection et s'il y a lieu de fonctionnement : - des appareils, installations, branchements particuliers au bâtiment, - des locaux affectés au service particulier du bâtiment. les frais d'entretien de réparation et de réfection des escaliers, leurs cages et paliers, les frais qui seraient relatifs aux services particuliers du bâtiment, et notamment à tout préposé qui serait spécialement affecté à l'entretien de la copropriété, ainsi que les charges sociales et fiscales, les prestations, primes et frais d'assurances y afférents, les frais de consommation d'électricité et d'eau, la location, la pose et l'entretien de compteurs particuliers au bâtiment, si ceux-ci ne font pas l'objet d'une répartition distincte. Et, généralement les frais d'entretien, de réparation, et de réfection des éléments, installations, appareils de toute nature (avec leurs accessoires et emplacements), et des locaux affectés spécialement à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des appartements, et ne faisant pas l'objet d'une autre répartition. Cas particulier de copropriété composée de plusieurs bâtiments De même que pour les tantièmes, dans le cas d'une copropriété constituée de plusieurs bâtiments, il sera établi deux répartitions distinctes correspondant aux charges ci-après : Description des charges communes générales Elles comprennent notamment, sans que cette énonciation soit limitative : les frais d'entretien, de réfection, et de remplacement : - des espaces verts, cours, jardins communs et voies de circulation, - des murs de clôture, à l'exception des murs des bâtiments, - des réseaux généraux de distribution d'eau, de gaz et d'électricité, - des réseaux d'égout et d'assainissement, le tout jusqu'aux raccordements et branchements particuliers aux bâtiments, ceux-ci non compris, - Et plus généralement de toute partie commune à l'ensemble des copropriétaires. les primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances de toute nature, contractées par le syndic. 20

13 Les charges les frais et dépenses d'administration et de gestion communes : rémunération du syndic, frais de fonctionnement du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical, honoraires de l'architecte, des techniciens et conseils du syndicat des copropriétaires. les impôts, contributions et taxes sous quelques formes et dénominations que ce soit, auxquels seraient assujetties les parties communes et même ceux afférents aux parties privatives tant que les services administratifs ne les auront pas répartis entre les divers copropriétaires. Description des charges communes spéciales à chaque bâtiment Les charges communes spéciales à chacun des bâtiments comprennent : les frais d'entretien, de réparation, de réfection relatifs : - aux éléments porteurs du bâtiment, ses murs et sa toiture, ainsi que tous les éléments horizontaux participant à la structure dudit bâtiment, à partir des fondations, - aux balcons, loggias et terrasses, - aux souches de cheminées, conduits de fumée, tuyaux d'aération des W.C. et des salles de bains, - aux ornementations, décorations et éléments extérieurs des façades, - aux vestibules, circulations, placards à compteurs, locaux communs, - aux conduits, canalisations, gaines et réseaux de toute nature particuliers au bâtiment (sauf les parties situées à l'intérieur d'un local et affectées à l'usage exclusif de celui-ci), jusqu'à et y compris leurs branchements et raccordements aux réseaux généraux du groupe d'immeubles. les frais de ravalement des façades auxquels s'ajoutent, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général ou d'une décision collective, les frais de nettoyage ou de peinture des extérieurs des fenêtres, de leurs fermetures et encore des garde-corps, balustrades et appuis extérieurs de chaque local privatif, les frais d'entretien, de réparation, de réfection et s'il y a lieu de fonctionnement : - des appareils, installations, branchements particuliers au bâtiment, - des locaux affectés au service particulier du bâtiment. les frais d'entretien de réparation et de réfection des halls, escaliers, leurs cages et paliers particuliers au bâtiment, les frais qui seraient relatifs aux services particuliers du bâtiment, et notamment à tout préposé qui serait spécialement affecté à l'entretien du bâtiment, ainsi que les charges sociales et fiscales, les prestations, primes et frais d'assurances y afférents, 21

14 les frais de consommation d'électricité et d'eau, la location, la pose et l'entretien de compteurs particuliers au bâtiment, si ceux-ci ne font pas l'objet d'une répartition distincte. Et, généralement les frais d'entretien, de réparation, et de réfection des éléments, installations, appareils de toute nature (avec leurs accessoires et emplacements), et des locaux affectés spécialement à l'usage ou à l'utilité des propriétaires des appartements, et ne faisant pas l'objet d'une autre répartition. Il y aura autant de répartitions de charges communes spéciales qu'il y a de bâtiments abritant des lots privatifs. Les charges relatives aux éléments d'équipement communs et services collectifs Les éléments d'équipement communs sont destinés à apporter un service d'intérêt collectif à l'ensemble des parties privatives. L'ensemble des charges énumérées ci-après devront être réparties selon un critère évalué en fonction de l'utilité théorique des éléments d'équipement et services collectifs par rapport à chacun des lots, sans égard à l'utilisation réelle de chaque copropriétaire vis-à-vis de ces éléments. En conséquence, aucun copropriétaire ne pourra prétendre à l'exonération des charges afférentes à un élément d'équipement sous prétexte qu'il n'utilise pas effectivement ce dernier (notion d'utilisation à exclure). Les propriétaires dont le lot ne bénéficiera pas de l'utilité d'un élément d'équipement ou d'un service collectif ne participeront pas aux dépenses engendrées par ceux-ci. Pour chacun des lots, l'appréciation de l'utilité se fera en fonction de sa consistance, de sa surface, de sa situation et de sa destination contractuelle. Les différentes catégories de charges sont les suivantes : charges de chauffage collectif, charges d'ascenseur, charges de ventilation mécanique, charges de production d'eau chaude, charges d'interphone., charges vide-ordures. Cette énonciation est purement énonciative et non limitative. 22

15 Les charges Cas particuliers des cages d'escaliers Les escaliers et leurs cages et paliers constituent des parties communes relevant de l'alinéa 2 de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et par conséquent les charges doivent être réparties au prorata des charges communes générales ou spéciales en cas de plusieurs bâtiments. Les différentes charges relatives aux éléments d'équipements communs et services collectifs Charges communes chauffage collectif Dans le cas d'un chauffage collectif d'un bâtiment ou d'un ensemble de bâtiments, la répartition sera réalisée en fonction de l'utilité par rapport à chacun des lots. Ces charges comprennent : les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de fonctionnement : - du local chaufferie, - de la chaudière et de son installation, - des colonnes montantes de chauffage. les frais de ramonage des conduits de la chaufferie, les frais de remplacement de la chaudière, les frais de consommation d'électricité, eau et combustibles pour la chaudière, les frais de pose et de location de compteurs spécifiques à l'installation du chauffage, les frais éventuels d'entretien et de remplacement des systèmes de stockage des combustibles. Charges communes ascenseur Afin de respecter le critère d'utilité, ces charges seront réparties entre tous les lots desservis par l'ascenseur, et ceci à partir de l'entrée d'immeuble (niveau 0). Les lots situés au rez-de-chaussée ne devront pas participer à ces charges, sauf dans le cas où l'ascenseur dessert des services collectifs en sous-sol par exemple : (local poubelles, entrée secondaire, etc.). Par ailleurs, les lots situés en étage ne bénéficiant pas de la desserte de l'ascenseur sur leur palier, participeront aux mêmes conditions que les lots desservis par celui-ci au niveau inférieur le plus élevé. 23

16 En cas d'existence de plusieurs ascenseurs, les lots participeront aux dépenses de chacun d'entre eux en fonction de leur utilité respective. Ces charges comprennent les dépenses d'entretien, de maintenance, de petites et grosses réparations, de remplacement du moteur, des agrès et accessoires, de consommation d'électricité, de location de compteurs, et d'assurance contre les accidents pouvant être causés par les ascenseurs. Charges communes ventilation mécanique Les dépenses relatives aux installations de V.M.C. comprennent : les frais d'entretien, de réparation et de remplacement des extracteurs, du local V.M.C., et en général des installations communes aux V.M.C. les frais de consommation d'électricité et de location de compteurs afférents à l'installation de V.M.C. Charges communes production eau chaude collective Les dépenses relatives à la production d'eau chaude collective comprennent : les frais d'entretien, de réparation et remplacement de l'installation de production d'eau chaude, de fourniture d'eau, de location de compteurs, et le coût des produits divers. Immeubles concernés : Immeubles équipés d'une production d'eau chaude collective ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 30 juin 1975 dont les lots sont équipés d'appareils de mesure directe ou indirecte. Dans les immeubles où la production d'eau chaude est commune à l'ensemble des lots, ou certains d'entre eux, la répartition des frais de combustibles est faite au prorata des quantités d'eau fournies pour chacun des lots. Charges communes portier, interphone Les dépenses relatives à un portier ou interphone comprennent : les frais d'entretien, de réparation, remplacement, consommation, maintenance. Charges communes vide-ordures Les frais de réparation, d entretien des locaux vide-ordures sont à répartir au prorata des charges communes générales. La répartition des charges communes vide-ordures concerne les frais d entretien, de nettoyage, de réparation ou de remplacement des gaines de vide-ordures. Aux pages 113 à 114 vous trouverez les tableaux récapitulatifs des différents coefficients relatifs aux tantièmes et aux différentes charges. 24

17 Les répartitions et modes de calcul Les répartitions et modes de calcul Les tantièmes des parties communes Principes de calcul L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise que la «quote-part des parties communes afférentes à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie, et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.» La valeur relative doit être interprétée comme la valeur de comparaison de chaque lot privatif vis-à-vis de l'ensemble des valeurs des lots de la copropriété au moment de la mise en copropriété. Il est à exclure toute notion de «valeur vénale», celle-ci dépendant aussi de critères autres que ceux relatifs à l'immeuble (convenance, époque, état des lieux, etc.). Nous voyons également que l'utilisation des lots ne doit en aucun cas être prise en compte. Par ailleurs, il ne peut être pris en considération l'état des lieux de chaque lot privatif (ornements, embellissement, agencements). En effet, il serait illogique d'établir une différence entre deux appartements identiques sous prétexte que l'un d'eux bénéficie d'agencements luxueux alors que le second est délabré. Dans le cas où le propriétaire du second lot effectuerait ultérieurement des travaux d'amélioration, il se retrouverait, pour un lot identique, affecté de quotes-parts de tantièmes et de charges inférieures au premier lot, ce qui serait totalement injustifié. L'élément essentiel de la répartition est la superficie réelle de chaque local privatif que nous appellerons «surface utile» à laquelle il sera appliqué des coefficients de pondération exprimant la consistance et la situation des lots pour obtenir une «surface pondérée». Que doit-on entendre par superficie, consistance, et situation? La SURFACE : C'est la surface réelle de chaque lot privatif. 25

18 La CONSISTANCE : C'est la nature du lot (cave, réserve, boxe, garage, grenier, appartement, bureaux, boutique, balcon, terrasse, etc.), ainsi que la structure physique du lot concerné : - hauteur sous plafond, - éléments de confort communs (alimentation en eau froide et chaude, nombre de postes d'évacuation des eaux usées, encombrements des murs porteurs pouvant nuire à la distribution des pièces, nombre et dimensions des fenêtres, différences d'épaisseur des murs et isolations, etc.), à l'exclusion des appareils ménagers et sanitaires, et généralement de tous agencements privatifs, ceuxci dépendant directement du propriétaire. La SITUATION : Elle est appréciée en fonction de la situation physique de chaque lot dans l'immeuble pouvant traduire des avantages ou des inconvénients directement liés à cette situation (vues, expositions, ensoleillement, orientation, exposition ou non aux bruits de circulation, etc.). Cas particuliers des locaux commerciaux Nous avons vu plus haut que la plupart du temps, les tantièmes et les charges communes faisaient l'objet d'une répartition unique. Toutefois, il s'avère judicieux de tenir compte dans une juste proportion d'un facteur de «commercialité» en cas de présence de locaux commerciaux, ceci uniquement dans le cadre de la répartition des tantièmes, considérant le caractère supplétif des règles de répartition de ces quotes-parts. Par contre, les règles de répartition des charges étant impératives, ce facteur de «commercialité» ne pourra être pris en compte dans l'établissement des charges communes. Cette situation impose donc d'établir deux grilles de répartition dont le mode de calcul sera rigoureusement identique quant aux surfaces, consistances et situations, à l'exception du facteur de «commercialité» qui interviendra exclusivement dans les quotes-parts des tantièmes. Dans l'hypothèse d'une copropriété constituée de plusieurs bâtiments, le coefficient de «commercialité» sera appliqué aussi bien pour les tantièmes des parties communes générales que pour les tantièmes des parties communes spéciales du ou des bâtiments dans lesquels sont situés ces locaux. Nous obtiendrons alors les répartitions distinctes comme suit : Tantièmes de la propriété du sol et des parties communes générales, Tantièmes des parties communes spéciales à chaque bâtiment, Charges communes générales, Charges communes spéciales à chaque bâtiment. 26

19 Les répartitions et modes de calcul Et une répartition de charges pour chaque élément d'équipement commun et service collectif. Pour chaque bâtiment, les répartitions des tantièmes et charges spéciaux seront différents seulement en présence d'un local commercial, et seront identiques autrement. Les coefficients de pondération Selon la consistance et la situation des lots, nous proposons d'utiliser les coefficients ciaprès qui seront appliqués à la surface utile desdits lots afin d'obtenir la surface pondérée. Nous donnons ici une fourchette à l'intérieur de laquelle le rédacteur devra évaluer le coefficient le plus approprié en fonction des caractéristiques des lots. Coefficients de consistance Caves ou greniers : de 0,20 à 0,40 selon la surface et la hauteur, sachant que plus la surface sera importante, plus le coefficient sera réduit. Réserves : de 0,30 à 0,60 selon la surface et la hauteur, ainsi que les facilités d'accès liées à la situation. Garages fermés : de 0,50 à 0,60 selon la surface et la hauteur. Pour les caves, greniers, réserves et garages, il y a lieu de prévoir une majoration de l'ordre de 15 à 20 % environ dans le cas d'une hauteur de plus de 3 mètres afin de tenir compte d un potentiel de volume de rangement supplémentaire. Parkings couverts ou boxes : de 0,40 à 0,50 Parkings extérieurs : de 0,10 à 0,15 Jardins communs donnés en jouissance exclusive : de 0,10 à 0,40 selon surface et facilités d'accès ; Loggias : de 0,40 à 0,60 selon surface et profondeur. Balcons et terrasses : de 0,20 à 0,40 Pièces individuelles habitables seulement aménagées d'une alimentation et évacuation d'eau avec éclairement réduit : de 0,60 à 0,80 Pièces de service sous toiture : de 0,60 à 0,80 selon la hauteur (mansardées ou non), les aménagements (eau, évacuations, etc.), dessertes par ascenseur, etc. Appartements et bureaux : 1,00 27

20 Pour les pièces habitables il y aura lieu d'appliquer également les coefficients cidessous en fonction des hauteurs sous plafond. H = 2,40 m coefficient 0,95 H = 2,50 m coefficient 1,00 H = 2,60 m coefficient 1,02 H = 2,70 m coefficient 1,04 H = 2,80 m coefficient 1,06 H = 2,90 m coefficient 1,08 H = 3,00 m coefficient 1,10 H = 3,10 m coefficient 1,12 H = 3,20 m coefficient 1,14 En ce qui concerne les pièces sous rampant de toiture, la surface comprise entre 1,80 m et 2,40 m sera pondérée avec un coefficient moyen de 0,80 ; de 1,40 m à 1,80 m avec un coefficient moyen de 0,60. Parallèlement à ces différents éléments, le rédacteur devra considérer les caractéristiques propres à chaque lot (différences d'épaisseur et de qualité des murs, distributions des pièces plus ou moins fonctionnelles, etc.) et en évaluer les correctifs à appliquer. Locaux commerciaux Tout d'abord il est nécessaire d'appliquer à la surface utile des locaux commerciaux les coefficients ci-dessus représentant les hauteurs sous plafond. Ce résultat sera ensuite multiplié par le coefficient de «commercialité» pour obtenir la surface pondérée. Ce critère de commercialité dépend principalement de la situation commerciale du local, ainsi que de la longueur des vitrines sur la rue. À surface égale, et pour deux boutiques de même situation, celle qui dispose d'une façade sur la rue plus importante sera affectée d'un coefficient de «commercialité» sensiblement plus élevé. Ce coefficient correspond à la valeur relative des murs cumulée à la valeur d'emplacement du local (droit au bail ou pas-de-porte). Il va sans dire que nous ne pouvons donner ici des coefficients de référence, ceux-ci étant très variables selon la nature et l'emplacement de la boutique. La solution consiste, au cas par cas, à évaluer d'une part le prix moyen au mètre carré des murs qui sera, sauf cas particulier, équivalent à celui des appartements, et d'autre part le prix moyen au mètre carré du droit au bail. 28

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