Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence

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1 Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence Conférence du 30 janvier 2008 Michel V. VASSILIADES

2 PremiÄre Partie : Les travaux privatifs råalisås par des copropriåtaires A Travaux dans les parties privatives en É pleine propriåtå Ñ 1)- Rappel rapide des rägles et des consåquences : a)- Rappelons briävement les rägles qui doivent Åtre respectçes b)- Rappelons Çgalement les consåquences de ces rägles 2)- Analyse de ces pratiques les plus courantes : a)- Destruction de cloisons intårieures b)- Changement de type de revötement des sols c)- Travaux de cråation ou de É dåplacement Ñ de cuisine ou de salle de bains ou de salle d eau d)- Travaux touchant au gros-œuvre (structure) de l immeuble, partie commune d-1/ Ouvertures dans les murs porteurs : d-2/ L ouverture ou rçouverture d une trçmie entre deux lots contigus horizontaux : d-3/ Ouverture ou modification des ouvertures dans un mur de fañade : d-4/ Construction d une mezzanine sans autorisation d assemblçe gçnçrale B Travaux dans les parties communes à jouissance privative exclusive 1)- CrÅation d une loggia sur un balcon ou une terrasse 2)- CrÅation de piäces ou agrandissement de piäces en toiture terrasse à jouissance privative exclusive 3)- Travaux sur parking 4)- Travaux privatifs dans le cadre de la råserve d un droit accessoire à des parties communes C- Travaux privatifs en emprise sur parties communes 1)- Emprise sur des parcelles de couloir 2)- Emprise sur les combles 3)-CrÅation d un ascenseur à l initiative d un ou quelques copropriåtaires 4)- CrÅation de gaine d extraction de fumåe

3 DeuxiÄme Partie : Les travaux en parties communes et en parties privatives Ä l initiative du syndic I Les travaux d entretien et / ou obligatoires a)- Travaux d entretien courant 1)- Premier exemple : fuite sur canalisation d Åvacuation d eaux vannes sous coffrage de dalle de marbre dans une salle de bain. 2)- DeuxiÄme exemple : les robinets de radiateurs ou les radiateurs sur un råseau de chauffage collectif 3)- Plus complexe, la suppression de fuite sur colonnes d eau encastråes dans la dalle du plancher. b) Travaux obligatoires, rendus obligatoires par des dispositions lågislatives ou råglementaires II - Les travaux d amålioration. a) Travaux relevant de l article 26 de la Loi b) Travaux d amålioration relevant des articles 25 et 25-1 de la Loi III - Les travaux råalisås dans le cadre de l urgence

4 TroisiÄme Partie : Les recours Ä l encontre des auteurs des travaux privatifs non autorisçs A L intervention judiciaire du syndic a)- Travaux privatifs touchant à la destination de l immeuble et à son aspect extårieur b)- Travaux non autorisås à l intårieur d un lot touchant à des parties communes B Action individuelle de copropriåtaires

5 INTRODUCTION Les travaux en copropriété au regard de la loi et de la jurisprudence En copropriçtç, lorsqu il s agit de travaux, un sujet prçoccupe principalement les copropriçtaires : Ö Qui va payer Ü et deux stratçgies sont utilisçes par ces derniers, á savoir : Ö La politique du fait accompli Ü et Ö la politique du faire payer la copropriçtç Ü. Mais les copropriçtaires ont quelques circonstances attçnuantes lorsqu ils Ö commettent Ü des travaux rçprçhensibles. Tout d abord, les limites des parties privatives et des parties communes (articles 2 et 3 de la loi de 1965) leur sont difficiles á cerner. Puis la lecture des articles 8 et 9 de la loi de 1965, qui confirment que la libertç des copropriçtaires de jouir de leurs parties privatives est absolue MAIS á la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriçtaires ni á la destination de l immeuble, leur donne un sentiment d avoir Ö le droit de faire tout ce que l on veut Ü. Les limites cependant existent et elles sont träs importantes måme si elles ne sont pas toutes clairement ÇnoncÇes. Ainsi, il est interdit de : - toucher á des parties communes, en particulier par des emprises - toucher á l aspect extçrieur de l immeuble (et les parties communes intçrieures). - Porter atteinte aux droits des autres copropriçtaires - Porter atteinte á la destination de l immeuble Cette derniäre interdiction est une notion abstraite pour tous les copropriçtaires et pourtant elle est la notion FONDAMENTALE en droit de la copropriçtç. Cette notion pourrait se dçfinir de la maniäre suivante : La destination de l immeuble serait Ö celle dçfinie aux actes, par ses caractäres ou sa situation. Ü (article 8 de la loi de 1965) Ainsi, il faut donc se reporter au räglement de copropriçtç qui indiquera l orientation á prendre dans l analyse de la destination de l immeuble. Si l immeuble est exclusivement rçservç á l usage d habitation bourgeoise, les lots principaux ne pourront pas Åtre transformçs en bureaux, en locaux commerciaux etc Aux indications contenues dans le räglement de copropriçtç, il faut ajouter la situation gçographique de l immeuble dans la ville, en particulier la qualitç du quartier oâ s ÇlÄve l immeuble. En se reportant

6 aux travaux prçparatoires de la loi nous trouvons une approche de la notion de destination. La destination de l immeuble, c est Ä l ensemble des conditions en vue desquelles un copropriçtaire a achetç son lot, compte-tenu des divers ÇlÇments, notamment de l ensemble des clauses et documents contractuels, des caractçristiques physiques et de la situation de l immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. É Par consçquent, l affectation des parties privatives concourt á la destination de l immeuble et par consçquent limite bien le droit absolu de jouir et de disposer de ses parties privatives. Mais ces limites, la quasi totalitç des copropriçtaires les ignorent volontairement ou involontairement. Au vu de ces prçcisions, nous analyserons donc tout d abord les travaux privatifs rçalisçs par des copropriçtaires. Nous verrons que ces travaux se rçpartissent en trois catçgories : - Travaux dans les parties privatives en pleine propriçtç - Travaux dans les parties communes á jouissance privative exclusive - Travaux privatifs en emprise sur parties communes Puis nous analyserons les travaux á l initiative du syndicat des copropriçtaires rçalisçs dans l intçråt collectif, par consçquent en parties communes. Le reprçsentant du syndicat des copropriçtaires Çtant le syndic, c est donc ce dernier qui reprçsentera TOUJOURS ET LUI SEUL LE MAITRE DE L OUVRAGE, c est-á-dire le syndicat des copropriçtaires. Au cours de cette analyse, nous Çtudierons les diffçrents cas suivants : - Les travaux d entretien et/ou obligatoires - Les travaux d amçlioration - Les travaux rçalisçs dans le cadre de l urgence Enfin, nous analyserons dans une derniäre partie les recours á l encontre des auteurs de travaux privatifs non autorisçs avec leurs limites, les prescriptions acquisitives. Cette parties nous servira de conclusion.

7 Première Partie : Les travaux privatifs réalisés par des copropriétaires

8 PremiÄre partie : Les travaux privatifs råalisås par des copropriåtaires Les copropriçtaires sont susceptibles d effectuer trois types de travaux privatifs : - Les travaux á l intçrieur de leurs parties privatives. - Les travaux dans les parties communes á jouissance exclusive. - Les travaux privatifs en parties communes. A Travaux dans les parties privatives en É pleine propriåtå Ñ Le plus souvent, les nouveaux copropriçtaires sont les auteurs des travaux dans les parties privatives : avant de prendre possession, ils entendent amçnager l intçrieur á leur goät. Cela va de la suppression de cloisons á l amçnagement des salles de bains et cuisine, á la modification des revåtements au sol et parfois måme á l inversion d emplacement gçographique de salles de bains ou de cuisines. Mais cela va aussi jusqu á l ouverture ou l agrandissement des communications entre leurs piäces, en particulier entre salon et salle á manger, måme lorsque les murs sont des murs porteurs, donc parties communes. 1)- Rappel rapide des rägles et des consåquences : a)- Rappelons briävement les rägles qui doivent Åtre respectçes : - Article 9 de la loi de 1965 : Les copropriçtaires usent et jouissent librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriçtaires ni á la destination de l immeuble. Hors ces restrictions, Ä l assemblçe gçnçrale ne peut, Ñ quelque majoritç que ce soit, imposer Ñ un copropriçtaire une modification Ñ la destination de ses parties privatives ou aux modalitçs de leur jouissance,

9 telles qu elles rçsultent du röglement de copropriçtç É (art 26 de la loi de 1965). - Article 25b de la loi de 1965 : (éventuellement art 25-1 de la loi de 1965) Ä Ne sont adoptås qu É la majoritå des voix de tous les copropriåtaires les dåcisions concernant ( ) l autorisation donnåe É certains copropriåtaires Ä bien identifiås Ö d effectuer É leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l aspect extårieur de l immeuble et conformes É la destination de celui-ci. Ö L assemblçe gçnçrale votera Çventuellement l autorisation mais elle se sera prononcçe sur un dossier technique complet dçcrivant les travaux (situation actuelle et situation future) indiquant les noms des intervenants avec leurs assurances. L autorisation ne peut Åtre donnçe que par une assemblçe gçnçrale avant tout dçbut de travaux. Une autorisation administrative ou une autorisation du conseil syndical n ont aucune valeur d autorisation ni bien entendu une autorisation du syndic. - Article 30 de la loi de 1965 : ComplÄte le prçcçdent en cas de refus d autorisation de l assemblçe gçnçrale. Ä Lorsque l assemblçe gçnçrale refuse l autorisation prçvue Ñ l article 25b, tout copropriçtaire ou groupe de copropriçtaires peut Ütre autorisç par le tribunal de grande instance Ñ exçcuter, aux conditions fixçes par le tribunal, tous travaux d amçlioration visçs Ñ l alinça 1 ci-dessus (Cet article ne concerne que les travaux d amçlioration qui sont effectuçs en parties communes dans l intçråt d un ou quelques copropriçtaires. Il ne peut concerner les travaux sur parties communes á l intçrieur des parties privatives qui ne sont pas stricto sensu des amçliorations. Cet article ainsi rçdigç n autorise pas á notre avis un copropriçtaire qui a essuyç un refus de l assemblçe gçnçrale á obtenir l autorisation du Tribunal.); le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriçtaires pourront utiliser les installations ainsi rçalisçes. Lorsqu il est possible d en rçserver l usage Ñ ceux des copropriçtaires qui les ont exçcutçes, les autres copropriçtaires ne pourront Ütre autorisçs Ñ les utiliser qu en versant leur quote-part du coát de ces installations, ÇvaluÇ Ñ la date oà cette facultç est exercçe. É

10 b)- Rappelons Çgalement les conséquences de ces règles: - Le syndic n a pas pouvoir de dçlivrer une autorisation de travaux privatifs touchant á des parties communes. - L obtention d autorisations administratives (nçcessaires par exemple á la transformation de fenåtre en bow-windows) n engage ni n oblige en rien la copropriçtç. - La rçalisation des travaux privatifs sans autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale n est pas Ö rçgularisable Ü a posteriori par une assemblçe gçnçrale, sauf acceptation par cette derniäre du Ö fait accompli Ü moyennant par exemple finances. De plus, le refus de l assemblçe gçnçrale sollicitçe apräs rçalisation de travaux non autorisçs n ouvre pas droit au copropriçtaire rçprçhensible á un recours devant le Tribunal, celui prçvu á l article 30 de la loi de Par consçquent, la remise en l Çtat ante s impose. 2)- Analyse de ces pratiques les plus courantes : a)- Destruction de cloisons intérieures La destruction de cloisons intçrieures par essence Ö non porteuses Ü est totalement libre. Cependant, il existe des cas oâ leur destruction peut entraãner la mise en pçril voire måme l effondrement de plancher. Dans ce cas, les travaux nçcessitent á notre sens une autorisation prçalable de l assemblçe gçnçrale. Cela concerne principalement les immeubles á structures bois, c est-ádire des XVIIe, XVIIIe et XIXe siäcles jusqu á l apparition dans les constructions de parties mçtalliques, á savoir á partir de la fin du XIXe pçriode Eiffel. Que se passe t il dans ces immeubles? Les cloisons servent en rçalitç de Ö tenseurs Ü des planchers qui sont ancrçs dans les murs porteurs eux-måmes á structures poutres en bois : elles sont en rçalitç porteuses. Ainsi, nous avons eu dans le patrimoine gçrç par notre Cabinet, des effondrements dus á ce type de travaux : Voici les cas : -rue Violet : -rue Berger :

11 Nous avons donc ÇtayÇ les planchers et certaines structures porteuses dans l attente de la rçalisation des travaux de reprise. Parfois ces accidents se compliquent du fait que le räglement de copropriçtç indique que le plancher et les parties qui le soutiennent sont á la charge de celui qui marche dessus ( exemple : räglement de copropriçtç 8 rue de Parme). Par consçquent,celui qui subit le prçjudice c est le copropriçtaire du Ö dessus Ü, au-dessus de celui qui est la cause du sinistre. Le syndicat est toutefois concernç car en cas d effondrement du plafond, les structures porteuses de l immeuble peuvent Åtre gravement fragilisçes á la maniäre d un Ö chåteau de cartes Ü. b)- Changement de type de revêtement des sols Ces travaux ne nçcessitent absolument pas d autorisation prçalable á ceci präs que tous les räglements de copropriçtç prçvoient que la tranquillitç de l immeuble doit Åtre respectçe par tous. Ils peuvent Çgalement interdire de modifier les matçriaux de sols et plafonds. Dans certains immeubles á structure bçton, la moquette fait partie du systäme d isolation acoustique au regard des appartements situçs en dessous. Le remplacement de la moquette par des planchers, Ö parquets flottants Ü ou des dalles en marbre entraãne systçmatiquement une baisse qualitative de l isolation acoustique malgrç le respect des normes dans leur pose. En ce sens : un arråt de la Cour de Cassation (AssemblÇe pleiniäre) du 27 octobre Rappelons que le syndic ne pourra rien faire en faveur du copropriçtaire Ö lçsç Ü par ces nuisances, le trouble n Çtant que Ö ponctuel Ü ou Ö personnel Ü (sauf avis contraire d une assemblçe gçnçrale). C est au copropriçtaire qui subit de Ö dçfendre Ü ses intçråts par tout moyen droit pour Ö trouble anormal de voisinage Ü, le syndic restant le garant de l intçråt gçnçral et collectif. Le plaignant devra faire la preuve de deux ÇlÇments : - un trouble rçel - le caractäre anormal de ce trouble.

12 c)- Travaux de cråation ou de É dåplacement Ñ de cuisine ou de salle de bains ou de salle d eau Dans les immeubles en copropriçtç, afin de prçserver au maximum l isolation phonique des appartements, les promoteurs et leurs architectes s organisent pour que les piäces de vie soient les unes audessus des autres et les salles de bains et cuisines Çgalement. Nous avons connu quelques cas oâ des copropriçtaires avaient transformç une Ö chambre Ü en salle de bains. La situation Çtait la suivante : La salle de bains entiärement carrelçe, alors que le sol de la chambre Çtait recouvert d une moquette, Çtait installçe au-dessus de la chambre du copropriçtaire habitant audessous. Selon le principe prçcçdemment dçveloppç, il appartenait au copropriçtaire Ö lçsç Ü de rçagir : dans ce sens, un arråt de la Cour d Appel de Paris du 22 oct.2003 (nç 2002/06481). Mais nous voulons prçciser que si les relations s Çtaient envenimçes entre ces copropriçtaires, le syndic, bien que ne devant pas intervenir pour un des copropriçtaires, aurait eu un moyen d intervenir, á savoir : contréler le passage des canalisations d alimentation et d Çvacuation et leur branchement sur le rçseau collectif. Par prçcaution le syndic devrait avoir au moins l accord du Conseil Syndical et au mieux celui d une assemblçe gçnçrale bien qu en droit stricto sensu cela ne soit pas nçcessaire. Il en va de måme lorsqu un copropriçtaire propriçtaire de chambres de bonnes souhaite y crçer des salles d eau et des W.C. : Une autorisation prçalable de l assemblçe gçnçrale est nçcessaire. Une jurisprudence importante dçjá ancienne confirme l obligation faite au copropriçtaire effectuant ce type de travaux d obtenir l autorisation d une assemblçe gçnçrale : - Cassation 3 Äme civ. du 10 mars 1981 (JCPG 1981,II,19765) - Cassation 3 Äme civ. du 27 nov (Loyers et copropriété, fçvrier 1991 Nç84) Tout rçcemment un arråt de la Cour de Cassation du 28 mars 2007, 3 Äme Chambre Civile, (Bulletin III Nç54 p47) a confirmç son interprçtation träs stricte des travaux privatifs touchant á des parties communes de ce

13 type : Cet arråt a cassç un arråt qui avait validç des travaux de branchement d Çvacuation des eaux usçes d une laverie automatique, dçjá raccordçe au rçseau commun de l immeuble pour un lavabo et des W.C., travaux rçalisçs sans l autorisation de la copropriçtç. d)- Travaux touchant au gros-œuvre (structure) de l immeuble, partie commune Nous rencontrons ici des travaux sur des murs porteurs ou sur des dalles de planchers ou plafonds : d-1/ Ouvertures dans les murs porteurs : Ces travaux sont rçalisçs gçnçralement á l intçrieur des lots appartements. Ainsi, une copropriçtaire venant d acheter un grand appartement dans un immeuble de Ö grand standing Ü de 25 ans d åge dans le XVIe arrondissement de Paris entendait agrandir de maniäre consçquente la communication du salon et de la salle á la manger. Elle eät recours á une dçcoratrice et á un architecte et s abstint de consulter le syndic et encore moins l assemblçe gçnçrale. Le syndic fut alertç par les gardiens du fait du bruit des travaux et de morceaux de bçton qui furent descendus dans la rue. Le syndic fit stopper les travaux par voie d huissier et lui expliqua la procçdure á suivre, á savoir solliciter la rçunion d une assemblçe gçnçrale spçciale á ses frais avec l accord du Conseil Syndical bien entendu. En prçcisant que cette copropriçtç a plus de 200 copropriçtaires, vous comprendrez que la copropriçtaire s abstint de respecter les rägles lçgales. Les travaux furent repris et le syndic diligenta un rçfçrç d heure á heure afin d obtenir l arråt des travaux et la nomination d un expert judiciaire qui aurait pour mission de confirmer que les travaux avaient ÇtÇ rçalisçs sur un mur porteur partie commune. La copropriçtaire concernçe, á partir de ce rapport d expert judiciaire, a ÇtÇ assignçe pour la remise en Çtat dans la situation ante. Finalement, elle a revendu cet appartement. La leñon de cette affaire est claire : Ö la politique du fait accompli Ü ne peut pas forcer le passage juridique obligatoire : Çgalement un arråt de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 14 dçcembre 1982 (NumÇro Jurisdata ) qui cassait un arråt de la Cour d Appel de Bordeaux du 17 janvier 1981 qui avait dçboutç le syndic de la demande de remise en Çtat des lieux.

14 d-2/ L ouverture ou rçouverture d une trçmie entre deux lots contigus horizontaux : Ici je voudrais donner la parole au Haut Conseiller de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation, Monsieur Gilles Rouzet, qui s exprimait ainsi lors d une intervention devant les experts judiciaires architectes de France : Il rappelait auparavant : Ä Les parties privatives sont enserrçes dans une double enveloppe, les parties communes d une part (matçrielle), le röglement de copropriçtç d autre part (contractuelle). É Ä Un arrüt, rendu par la 3 Öme Chambre Civile le 2 mars 2005 (Bulletin III, Nâ54, p 47) me paraät illustrer au mieux cette double contrainte. Le syndicat des copropriçtaires d un immeuble situç sur l un de nos grands boulevards s Çtait inquiçtç des travaux entrepris sans autorisation par un locataire pour rouvrir ou agrandir la trçmie reliant le rez-dechaussçe au premier Çtage. Les choses s Çtant apparemment assez mal passçes entre le syndic qui demandait quelques explications et l architecte du commerãant qui les lui refusait, les juges se sont montrçs hçsitants lorsque ce dernier leur a objectç qu il se contentait de remettre les lieux dans leur Çtat d origine, conformes au röglement de copropriçtç. Les premiers juges, retenant que les travaux avaient ÇtÇ entrepris sans autorisation, ont condamnç propriçtaire et locataire Ñ remettre la trçmie en Çtat (c est-ñ-dire dans celui non-conforme au röglement de copropriçtç) ; tandis que les seconds, ceux d appel, ont rçformç le jugement et dçboutç le syndicat de sa demande. La 3 Öme chambre civile a cassç l arrüt en retenant qu en tout Çtat de cause et quand bien müme il s agissait de remettre les lieux dans leur Çtat primitif et de les rendre conformes au röglement de copropriçtç, une autorisation de l assemblçe gçnçrale Çtait nçcessaire. É Il prçcisait que tous les travaux Çtaient concernçs, måme les Ö plus minimes Ü. d-3/ Ouverture ou modification des ouvertures dans un mur de fañade : Les travaux types de cette catçgorie concernent soit l agrandissement d une fenåtre existante de type lucarne, soit la transformation d une fenåtre donnant sur un balcon ou sur une terrasse á jouissance privative, en porte fenåtre.

15 Ici, ces travaux touchent fondamentalement l aspect extçrieur de l immeuble. Il est Çvident que le copropriçtaire dçsireux d effectuer ce type de travaux devra solliciter l autorisation d une assemblçe gçnçrale. Un arråt de la 3 Äme Chambre Civile de la Cour de Cassation du 12 mai 1993 (3 e civ. 12 mai 1993 Rev. Droit Immobilier 1993 p409) le confirme måme pour la rçouverture d une fenåtre obturçe. Bien entendu, l autorisation Çventuellement donnçe par l assemblçe gçnçrale sur la base d un dossier technique complet visç positivement par l architecte de la copropriçtç n exemptera pas le copropriçtaire concernç des demandes administratives obligatoires. Il devra måme en justifier aupräs du syndic de fañon á ce qu en aucun cas le syndicat des copropriçtaires ne soit recherchç en responsabilitç. d-4/ Construction d une mezzanine sans autorisation d assemblçe gçnçrale Il semble qu un copropriçtaire puisse construire une mezzanine dans ses parties privatives sans autorisation d une assemblçe gçnçrale á condition de ne pas Ö s ancrer Ü dans des poteaux de bçton armç de l immeuble (Cassation 3 e civ. 15 dçcembre 1999 Loyers et Copropriétés 2000 Commentaires Nç80). B Travaux dans les parties communes à jouissance privative exclusive Les parties communes á jouissance privative exclusive sont le plus souvent les balcons, les terrasses en toiture ou attenantes aux appartements, les cours, les jardins et måme les parkings tout rçcemment (Cassation 3 e civ. du 6 juin ). Ces parties communes á droit de jouissance privative exclusive ne peuvent Åtre ni vendues ou louçes sçparçment du lot auquel elles se rattachent sauf les parkings, qui peuvent Åtre vendus ou louçs sçparçment du lot auquel il se rattache. L arråt du 6 juin 2007 ouvre un nouveau dçbat. Ces parties communes á jouissance privative exclusive sont måme identifiçes comme des lots dans certains räglements de copropriçtç auxquels sont attachçs des tantiämes de copropriçtç. En fait, ce droit á

16 jouissance privative exclusive est attachç au lot principal lui-måme, dont il fait partie intçgrante. La jouissance exclusive privative sur une partie commune prçsente trois caractäres : - C est un droit rçel indissociablement liç au lot. - C est un droit perpçtuel qui ne se perd pas par le non usage. Il ne peut Åtre remis en cause qu avec le consentement de son bçnçficiaire. - C est un droit limitç : il n emporte pas le droit de construire ou d affouiller. Les travaux privatifs sur ces parties communes á jouissance privative exclusive doivent Åtre autorisçs prçalablement par une assemblçe gçnçrale, ceci en respectant les clauses du räglement de copropriçtç si elles ne sont pas nulles de droit. Le type de travaux envisagçs conditionnera la majoritç á laquelle l assemblçe gçnçrale devra se prononcer. Ainsi, si les travaux sont lçgers, á structures dçmontables donc non Ö dçfinitives Ü, l autorisation de travaux sera soumise á un vote de l assemblçe gçnçrale á la majoritç de l article 25b de la loi de Si les travaux sont des travaux lourds et dçfinitifs, l assemblçe gçnçrale devra se prononcer á la majoritç de l article 26 d la loi de 1965, car cette autorisation consacrerait une appropriation des parties communes ou un droit de construire, accessoire aux parties communes. Mais un autre ÇlÇment de droit obligerait l assemblçe gçnçrale á se prononcer á la majoritç requise par l article 26 de la loi de 1965, á savoir la modification du räglement de copropriçtç quant aux modalitçs de jouissance des parties communes et non pas á la majoritç de l article 25b pour autorisation donnçe á un copropriçtaire : voir l arråt de la Cour de Cassation de la 3 e Civ. du 10 octobre 2007 nç L exemple le plus clair serait le droit exclusif á une emprise supplçmentaire donnç á un copropriçtaire dçjá titulaire d un droit á jouissance exclusive sur un jardin au dçtriment du jardin partie commune restant á disposition de tous les copropriçtaires (Cassation 3 e civ. 20 mars 2002 Nç ). Les travaux les plus courants sont les suivants :

17 1)- CrÅation d une loggia sur un balcon ou une terrasse Cette crçation de structure, dite lçgäre, nçcessite toutefois une autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale se prononñant á la majoritç de l article 25b de la loi de 1965 dans la mesure oâ cette construction lçgäre modifie l aspect extçrieur de l immeuble. Il nous est arrivç plusieurs fois de mettre en demeure des copropriçtaires qui construisaient des loggias sur leur balcon (ce type de construction se remarque plus rapidement que celles sur un toit ou une terrasse) et faute pour eux de stopper cette construction illicite puisque non autorisçe par une assemblçe gçnçrale, nous avons engagç un rçfçrç pour en obtenir le dçmontage. Le rçfçrç d heure á heure est difficile á obtenir dans ce cas de figure dans la mesure oâ cette construction ne met pas en pçril l immeuble. Mais nous avons obtenu á chaque fois gain de cause. Il faut prçciser que la recevabilitç de l action du syndicat des copropriçtaires n est pas subordonnçe á la preuve d un prçjudice. Cependant, l assemblçe gçnçrale peut toujours donner cette autorisation a posteriori á la majoritç de l article 25b Cass. 3 e Civ. du 19 novembre 1997 nç )- CrÅation de piäces ou agrandissement de piäces en toiture terrasse à jouissance privative exclusive Dans un immeuble d angle du XVIe arrondissement, un copropriçtaire a agrandi son deux piäces par crçation d une nouvelle piäce sans autorisation prçalable d une assemblçe gçnçrale. L assemblçe gçnçrale a admis le fait accompli á l article 26 de la loi de 1965 en contrepartie de l acceptation par le copropriçtaire fautif du dçdommagement du syndicat des copropriçtaires á savoir : le versement d un capital important et engagement á prendre en charge l entretien de l ÇtanchÇitÇ de la terrasse. PrÇcisons que ce copropriçtaire ne pouvait pas se prçvaloir d une prescription acquisitive trentenaire. Il faut se rappeler ici que l entretien des toitures terrasses á jouissance privative exclusive sont á la charge du copropriçtaire titulaire du droit de jouissance pour ce qui concerne la protection de l ÇtanchÇitÇ, souvent des dalles sur plots, tandis que l ÇtanchÇitÇ elle-måme est á la charge du

18 syndicat des copropriçtaire, sauf á dçmontrer que la dçtçrioration de cette ÇtanchÇitÇ est la consçquence de l usage fait de cette toiture terrasse. Par consçquent, le droit peut permettre un certain pragmatisme en matiäre de gestion et d entretien des parties communes. Rien n interdit le syndicat de Ö nçgocier Ü. Mais cette nçgociation doit Åtre ratifiçe par une dçcision d assemblçe se prononñant á la majoritç qui aurait ÇtÇ nçcessaire á l origine pour autoriser les travaux. 3)- Travaux sur parking o Les travaux sur parking sous-terrain Si le räglement autorise les copropriçtaires á Ö boxer Ü leur emplacement de parking, ils ne peuvent le faire qu avec l autorisation formelle Çcrite des copropriçtaires mitoyens, autorisation qui devra Åtre communiquçe au syndic. Si le räglement ne prçvoit pas cette possibilitç, alors le copropriçtaire devra solliciter l autorisation d une assemblçe gçnçrale qui statuera á la majoritç de l article 25b de la loi de L obligation d obtenir l accord des copropriçtaires mitoyens sera nçcessaire et devra Çgalement Åtre communiquç au syndic. Cette obligation est nçcessaire car la largeur des emplacements pourrait ne pas permettre l ÇlÇvation des murs d un box. Mais en revanche, nul besoin d autorisation d une assemblçe gçnçrale pour installer par ouvrage dans le sol de son parking un dispositif discret par ses formes et dimensions destinç á en interdire l accäs (Cass 3 e civ. du 19 nov 1997 : Loyers et Copropriété janvier 1998 nç27). En ce qui concerne les travaux sur ce type d emplacement, l arråt du 6 juin 2007 rendu par la Cour de Cassation, 3 Äme Chambre civile ( arråt nç546) statuant Ö qu un droit de jouissance exclusif n est pas une partie privative Ü, ne change rien aux dçmarches á effectuer par le copropriçtaire concernç.

19 4)- Travaux privatifs dans le cadre de la råserve d un droit accessoire à des parties communes Rappelons ici les termes des articles 3 et 37 de la loi de 1965 : Article 3 : Ä Sont communes les parties des båtiments et des terrains affectçes Ñ l usage ou Ñ l utilitç de tous les copropriçtaires ou de plusieurs d entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont rçputçs parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d accös ; - le gros œuvre des båtiments, les ÇlÇments d Çquipement commun, y compris les parties de canalisations y affçrentes qui traversent des locaux privatifs ; - les coffres, gaines et tütes de cheminçes ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors. Sont rçputçs droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surçlever un båtiment affectç Ñ l usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives diffçrentes, ou d en affouiller le sol ; - le droit d Çdifier des båtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; - le droit d affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyennetç affçrent aux parties communes. É Article 37 : Ä Toute convention par laquelle un propriçtaire ou un tiers se rçserve l exercice de l un des droits accessoires visçs Ñ l article 3, autre que le droit de mitoyennetç, devient caduque si ce droit n a pas ÇtÇ exercç dans les dix annçes qui suivent ladite convention. Si la convention est antçrieure Ñ la promulgation de la prçsente loi, le dçlai de dix ans court de ladite promulgation. Avant l expiration de ce dçlai, le syndicat peut, statuant Ñ la majoritç prçvue Ñ l article 25, s opposer Ñ l exercice de ce droit, sauf Ñ en indemniser le titulaire dans le cas oà ce dernier justifie que la rçserve du droit comportait une contrepartie Ñ sa charge.

20 Toute convention postçrieure Ñ la promulgation de la prçsente loi, et comportant rçserve de l un des droits visçs ci-dessus, doit indiquer, Ñ peine de nullitç, l importance et la consistance des locaux Ñ construire, et les modifications que leur exçcution entraänerait dans les droits et charges de copropriçtaires. É Les droits accessoires sont les suivants (article 3 de la loi de 1965): - Le droit de surçlever un båtiment affectç á l usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives diffçrentes ou d en affouiller le sol. - Le droit d Çdifier des båtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes. - Le droit d affouiller une cour, un parc ou un jardin Ce droit se prescrit s il n a pas ÇtÇ exercç dans les dix annçes qui suivent ladite convention. De plus, le syndicat des copropriçtaires peut s opposer á l exercice de ce droit á la majoritç de l article 25b de la loi de Bien entendu, il faudra prçvoir une indemnisation du titulaire. Mais cet article 37 ne s applique qu á un droit accessoire á des parties communes et non á des parties privatives. Dans ce dernier cas, le droit de surçlever un båtiment privatif sera un droit privatif soumis á l autorisation d une assemblçe gçnçrale statuant á la majoritç de l article 25b de la loi de C- Travaux privatifs en emprise sur parties communes Les cas les plus courants sont les suivants : - Emprise sur des parcelles de couloirs, de jardins etc. - Emprise sur les combles. - CrÇation d un ascenseur dans l intçråt d un ou de quelques copropriçtaires. - CrÇation de gaines d extraction de fumçe. 1)- Emprise sur des parcelles de couloir Hormis les cas oâ le räglement de copropriçtç, ceci plus particuliärement dans les immeubles rçcents, autorise le copropriçtaire á