La rénovation écologique dans une copropriété L approche financière influence t-elle la démarche stratégique?

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1 La rénovation écologique dans une copropriété L approche financière influence t-elle la démarche stratégique? 1

2 SOMMAIRE I - Etat des lieux Page 3 II - Délimitation du sujet Page 3 III- Les différents outils 1. A l attention du particulier Page 4 2. A l attention de tous les maîtres d ouvrages Page 5 3. A l attention des bailleurs sociaux Page 5 4. A l attention des Collectivités Page 5 5. A l attention des professionnels Page 5 IV Démarche Stratégique d une rénovation écologique en copropriété 1. L approche par opportunité Page 5 2. L approche par tranches Page 6 3. L approche globale Page 6 V - Les incitations financières aux particuliers 1. L Eco-Prêt à Taux Zéro (ECO-PTZ) Page 7 2. Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD) Page 8 3. Les aides de l ANAH Page Les aides des collectivités territoriales Page Les prêts écologiques sur ressource Livret Développement Durable Page La T.V.A. à 5,5% sur travaux Page Contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie Page Le PRETCOPRO100 du Crédit Foncier Page 13 VI Conclusion Page 14 ANNEXES Les Sources documentaires, Textes de lois, Sites internet Page 16 Les données techniques des équipements à respecter pour l attribution des aides : - L Eco-Prêt à Taux Zéro (ECO-PTZ) Page 17 - Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD) Page 18 - Contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie Page 19 2

3 I - Etat des lieux L enjeu de la rénovation est aujourd hui immense. Il concerne plus de 33 millions de logements dont 65% ont été construits avant la mise en œuvre de la première réglementation thermique en Les chaudières au fuel ou au gaz de ville sont vieillissantes. Le système de chauffage majoritairement collectif, impossible à réguler, ne correspond plus aux besoins des ménages et engendre pour certains un surcoût. Les ventilations sont archaïques, souvent une simple bouche creusée dans le mur ou une fenêtre. Ce qui sur le plan thermique est désastreux. Elles laissent entrer un courant d air froid que les résidents bouchent rapidement, et l humidité s installe. Les huisseries sont abîmées et moins étanches. Beaucoup de fenêtres sont en simple vitrage. Les crépis des façades n assurent pas leur fonction d isolant et sont à refaire. A ce parc vieillissant et énergétivore vient s ajouter ces dernières années, le prix de l énergie qui ne cesse d augmenter, et devient de nos jours un poids important dans le budget d un foyer. Ces trois dernières années le prix du gaz a augmenté de 20% et cela n ira pas s améliorant lorsqu on entend la déclaration récente d EDF qui envisage d augmenter ses tarifs d environ 6% par an jusqu en Rien ne va plus du point de vue de la consommation énergétique. Les copropriétaires ont de plus en plus de mal à assumer ces charges trop lourdes. Elles représentent en moyenne 900 /an par ménage, mais en fait elles varient de 250 pour un logement BBC à plus de pour un logement mal isolé. Cet accroissement du coût de l énergie combiné à la prise de conscience croissante des ménages sur l importance d habiter un logement sobre en énergie, pour en maîtriser à la fois le montant des charges et la valorisation, les travaux de rénovation énergétique sont, sans aucun doute, appelés à se démultiplier. II - Délimitation du sujet En France, le secteur des bâtiments représente plus de 40% des consommations énergétiques. Il est le 3e émetteur de gaz à effet de serre avec 13% d émission et moins de 1% de ce parc de bâtiments est renouvelé chaque année par du neuf. Autant le législateur est très actif pour le neuf qui tombe sous le coup de dispositions réglementaires strictes pour que tout nouveau bâtiment soit passif voire à énergie positive, autant il est moins incitatif sur le parc de l ancien. Cependant, la France s est fixée deux objectifs énergétiques majeurs repris dans les deux lois Grenelle1: la diminution de 38% des consommations des bâtiments d ici 2020 la division par 4 de sa consommation d énergie et/ou des émissions de CO2 à l horizon 2050 (le facteur 4) Si l on souhaite en effet atteindre les objectifs climats du facteur 4 d ici 2050, avec un parc de 33 millions de logements, il faudrait rénover au plus vite logements par an. Cela représente un budget de 15 Milliards d Euros. Ou trouver cet argent? Les pouvoirs publics multiplient les actions sur leur parc immobilier, mais que dire du secteur privé? 3

4 Il ne fait aucun doute que des travaux sont nécessaires pour atteindre un niveau BBC minimum d ici 2050 sur les bâtiments anciens. Sensibiliser et toucher les consciences pour un avenir meilleur est un vœu pieux, mais n est-ce pas un doux rêve? Comment inciter les initiatives privées? Dans un logement où les résidents ont un sentiment de confort thermique combien même relatif mais acceptable, pourquoi feraient-ils des travaux? La question devient en effet plus ténue si aux travaux envisagés la facture est majorée de 10 à 20 %. Il faut entre 10 à 15 ans d économies d énergie pour absorber ce sur coût. Le retour sur investissement est donc long. Ce n est pas très motivant. Issue d une formation financière et juridique renforcée d une expertise de près de 20 ans dans ce domaine, je ne me trouvais pas de légitimité pour aborder les aspects techniques de la rénovation écologique d une copropriété. Les Architectes et Ingénieurs sont mieux placés pour le faire. En revanche, étant en quelque sorte «l intrus» dans cette formation, il me semblait évident d aborder l aspect financier dans une démarche de rénovation. Je me suis demandée quels étaient les éléments qui influencent une rénovation écologique dite «BBC». Est-ce la volonté de contribuer à la diminution des gaz à effet de serre, vouloir conserver son patrimoine, une promesse de plus de confort, diminuer la facture énergétique, une bonne approche stratégique pour la conservation intelligente de son patrimoine. Ou tout cela à la fois? Je n envisage pas dans cet exposé de détailler la question budgétaire, bien qu elle soit un préalable à toute prise de décision. Je ne m attarderai pas non plus sur des questions d ordre technique, comme les nouveaux matériaux et équipements, ni même la mise en place de formation, création de nouveaux outils pédagogiques, communication et information, modèles et autres aides à l innovation y compris dans les modèles organisationnels des acteurs, accompagnement des professionnels architecturales et réglementaires, énumérés plus bas, que mes compagnons de formation aborderont eux-mêmes largement. Mon propos est ici, parmi les outils développés par les pouvoirs publics, de rassembler ceux mis en place pour les particuliers du secteur privé, et voir si l approche financière influence la démarche stratégique appliquée à une copropriété. Ainsi après avoir énumérés ces différents outils, j aborderai la question de savoir quelle démarche stratégique est envisageable et ensuite quels sont les outils financiers appropriés avec en conclusion un retour d expérience sur une copropriété de Francheville, la résidence «le Grillon». Les acteurs sont nombreux et les outils multiples. III - Les différents outils 1. A l attention du particulier : Prêt à taux zéro, CIDD, aides et subventions diverses, Chèque éco énergie, TVA qui visent à accompagner les investissements liés aux travaux de rénovation énergétique Soutien financier à la labellisation BBC-Effinergie rénovation Appel à projet «maison rénovée BBC-Effinergie» Appel à projet maison à énergie positive Aide à la réduction de la facture énergétique Développement de structure relais d accompagnement 4

5 2. A l attention de tous les maîtres d ouvrages : Soutien aux études spécifiques, aux audits énergétiques Participation aux investissements Instrumentation pour le suivi des consommations Assistance technique Appels à projets «bâtiments BBC-Effinergie rénovation» 3. A l attention des bailleurs sociaux : Mise en place de fonds régionaux d aide à la rénovation énergétique Appels à projets pour la rénovation de logements sociaux 4. A l attention des Collectivités : Réalisation de bâtiments rénovés exemplaires Programme de rénovation énergétique des lycées et collèges Dispositif de prêts bonifiés Prime à la rénovation de bâtiments communaux et associatifs 5. A l attention des professionnels : Action de sensibilisation et de formation Aide au développement d outils de formation innovants Réalisation ou soutien de salon, forum sur la rénovation Aide au développement d entreprise éco performante Aide à la réalisation de chantiers pionniers Création de structures relais, centre de ressources, soutien au réseau Aide à la structuration de filière IV Démarche stratégique d une rénovation écologique en copropriété Très souvent les travaux de rénovation étaient engagés pour répondre à des questions de rafraichissement ou de l embellissement sans même envisager la question de l amélioration thermique ou acoustique. C est de moins en moins le cas, car les donneurs d ordre, ou les artisans, sont mieux informés et sensibilisés à cette nouvelle problématique. Le manque de moyens financiers devient un élément prépondérant dans le choix de la rénovation écologique, mais une démarche stratégique bien menée peut aider à conduire à des travaux de qualité répondant à la fois aux améliorations thermiques avec un budget et un coût raisonné. Une étude de l ALE estime que l on peut aborder la rénovation selon trois approches différentes. 1. L approche par opportunité Il s agit de saisir l occasion de travaux d entretien ou de remplacement pour améliorer la performance énergétique. 5

6 Exemple : Lors de la reprise de l étanchéité d une toiture, l entreprise qui intervient prévoit d ajouter un isolant en plus des prestations classiques. Les coûts fixes de chantier étant incompressibles autant les régler une seule fois. Ainsi la rentabilité est la suivante pour 10% de consommation en moins: Étanchéité Étanchéité + Isolant Ct des travaux (K HT) Gain énergétique ( KWh/an) Rentabilité sans aides ( NB Années) 0 6 Source : Etude ALE Bulletin N 34 été 2011 Soit un retour sur investissement au terme de 6 ans. 2. L approche par tranches Il s agit d une rénovation effectuée en plusieurs phases pour étaler les investissements dans le temps. Elle est plus complexe et nécessite une bonne connaissance métier, une maîtrise des outils et matériaux et également une parfaite connaissance des évolutions réglementaires, car les travaux entrepris engendrent des incidences sur d autres organes du bâtiment. Cette approche est satisfaisante pour atteindre de bonnes performances techniques et énergétiques. Elle n est en revanche pas satisfaisante sur le plan économique, avec également le risque que l étalement dans le temps engendre de moins bonnes performances énergétiques. Exemple : Dans le cas d une copropriété souhaitant refaire sa façade. La question de faire l isolation s impose. L opportunité d isolation par l extérieur ou l intérieur va se poser. L isolation aura des incidences sur d autres postes du bâti ; à savoir : les menuiseries, la ventilation et le système de chauffage. Sur les menuiseries et fenêtres : Il est préférable de les remplacer pour traiter les ponts thermiques liés aux tableaux des fenêtres. Sur les ventilations: Il convient de mettre une ventilation mécanique en remplacement d une ventilation naturelle Sur les systèmes de chauffage : Il devient surdimensionné, et il faut prévoir de rééquilibrer les réseaux hydrauliques. Il est possible de ne pas envisager de revoir ces trois postes, mais c est compromettre le succès de l opération car soit l isolation en sera moins efficace, soit les logements subiront des désordres dus au déséquilibre engendré par cette isolation. 3. L approche globale Il s agit d avoir l approche décrite ci-dessus, en une seule fois et d engager simultanément les travaux. 6

7 C est certes l approche à privilégier afin d obtenir les meilleurs résultats tant sur le plan technique, énergétique et économique, mais encore faut-il en avoir les moyens financiers. Autant les aides sont nombreuses autant elles sont difficilement exploitables, particulièrement dans le cadre d une rénovation en copropriété. V - Les incitations financières aux particuliers 1. L Eco-Prêt à Taux Zéro (ECO-PTZ) : Sans conditions de ressources, le prêt à taux zéro s obtient à travers 3 options (bouquet de 2 ou 3 types de travaux, l amélioration de la performance énergétique globale ou la réhabilitation des systèmes d assainissement) pour un montant allant jusqu'à Principe de base La performance énergétique est un résultat de consommation énergétique pour 5 postes clés d un logement : Eau Chaude Sanitaire (E.C.S.), Eclairage, Chauffage, Climatisation et Auxiliaires de chauffage et de ventilation. Le calcul est effectué avec un logiciel réglementaire. L unité de calcul est le kwhep/m²shon.an. Il s agit de consommation d énergie primaire : kwhep, que l on ramène aux mètres carrés du logement (m² de Surface Hors OEuvre Nette) et par an. Pour information, on estime que le parc moyen français consomme 350 kwhep/m².an. La réglementation oblige, aujourd hui à ne pas dépasser les 250 kwhep/m².an (en chauffage électrique ou 130 kwhep/m².an pour les énergies fossiles). Le label BBC-Effinergie vise à atteindre des performances énergétiques de l ordre de 50kWhep/m².an dans le neuf et 80kWhep/m².an dans la rénovation (avec une pondération selon la région et l altitude). Pour qui? Ce prêt est accessible pour tout particulier propriétaire intéressé dans des projets de rénovation de la résidence principale. Il s applique également aux copropriétés et pour des logements qui sont ou seront mis en location. Les plafonds Assainissement non collectif (Option 1) Bouquet de travaux (Option 2) Performance énergétique globale (Option 3) 2 travaux 3 travaux ou plus Montant Max Eligibilité - Option 1 : réhabilitation des systèmes d assainissement - Option 2 : bouquet de 2 ou 3 travaux. Le prêt sera validé si les travaux atteignent les performances demandées aux «bouquets de travaux» du tableau en Annexe. - Option 3 : amélioration de la performance énergétique globale. L'éco-prêt à taux zéro sera également accessible si les travaux réalisés sur le logement construit entre 1948 et 1990 permet d'atteindre les seuils de : kwhep/m².an si la consommation conventionnelle avant travaux s'avère à 180, 7

8 - 80 kwhep/m².an dans toutes les autres situations. La surface à considérer est la SHON. 2. Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD) : Ce crédit d impôt ouvre droit principalement, selon les travaux effectués, jusqu à 50% des dépenses d équipements facturés sur l isolation et les énergies renouvelables. Principe de base Disposition fiscale de la loi de finances 2005, le Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD) permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées pour certains travaux d'amélioration énergétique portant sur une résidence principale. Le 30 Juin 2009, le bulletin officiel des Impôts publiait un rallongement de cette aide jusqu au 31/12/2012.Les dépenses concernant les PAC, les énergies renouvelables, l installation d équipements de récupération d eau pluviale et le raccordement à un réseau de chaleur peuvent bénéficier d un crédit d impôt lors d une acquisition ou d une construction (Art. 200 quater du CGI, 1.c), d) et e)). Les autres équipements, notamment les équipements d isolation doivent être installés dans des logements achevés depuis au moins 2 ans. Pour qui? Le CIDD a pour vocation de diffuser plus largement les équipements énergétiques durables et de rendre accessible à tous la recherche d économie d énergie. Les travaux doivent être réalisés par l'entreprise qui fournit les matériaux. Le CIDD est calculé sur le prix de ces matériaux et des équipements fournis et installés par l entreprise, hors main-d oeuvre sauf pour les produits isolants, (facture obligatoire) et déduction faite des aides et subventions reçues par ailleurs. Le diagnostic de performance énergétique ne peut bénéficier du crédit d'impôt qu'une seule fois sur une période de 5 ans. RECAPITULATIF DES TAUX DE CREDIT SELON TRAVAUX Investissements bénéficiant du Pour 2010 Pour 2011 crédit d'impôt Chaudières à condensation, 15% 13% individuelles ou collectives, utilisées pour le chauffage ou la production d'eau chaude Matériaux d'isolation thermique et coût de la main d'oeuvre pour les parois opaques 25% 22 % dans la limite d'un plafond de dépenses fixé à 150 euros TTC par mètre carré de parois isolée par l'extérieur et à 100 euros TTC par mètre carré de parois isolées par l'intérieur. Matériaux d'isolation thermique pour 15% 13% les parois vitrées Matériaux d'isolation thermique pour 15% 13% les portes d'entrée donnant sur l'extérieur Appareils de régulation et de programmation des équipements de 25 % 22% 8

9 chauffage Matériaux de calorifugeage de tout ou partie d une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire Equipements de production d'énergie utilisant l'énergie solaire, éolienne ou hydraulique Panneaux photovoltaïques Appareils de chauffage au bois Pompes à chaleur à capteur enterrés ou air / eau Pompes à chaleur à capteur enterrés pour production de chaleur (pose de l'échangeur de chaleur souterrain inclus) Pompes à chaleur thermodynamiques pour production d'eau chaude sanitaire (hors air /air) Equipements de raccordement à certains réseaux de chaleur Frais engagés pour la réalisation d'un diagnostic de performance énergétique, en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire Equipements de récupération et de traitement des eaux pluviales 25% 22% 50 % 45% 50 % jusqu'au 28 septembre 25 % à partir du 29 septembre* 25 % à 40 % pour le remplacement d'un système de chauffage bois ou biomasse existant 22% 22 % 36 % pour le remplacement d'un système de chauffage bois ou biomasse existant 25% 22% 40% 36% 40% 36% 25 % 22% 50 % 45% 25 % 25% * Le taux de 50 % est maintenu si le devis a été accepté et un acompte ou des arrhes versés avant le 29 septembre 2010 Les plafonds pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ; pour un couple marié ou pacsé (soumis à une imposition commune) ; Majoration de 400 par personne à charge (enfants). Ce plafond s'apprécie sur une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre Le contribuable qui effectue des dépenses à plus de 5 ans d'intervalle pourra bénéficier du plafond à deux reprises. Eligibilité Vous êtes éligible au crédit d impôts si : vous êtes locataire, propriétaire occupant, bailleur ou occupant à titre gratuit ; vous êtes fiscalement domicilié en France ; Et votre logement est : une maison individuelle ou un appartement ; votre résidence principale si vous êtes occupant ; loué à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans si vous êtes bailleur ; neuf ou ancien 9

10 Dans l immeuble collectif le crédit d'impôt peut porter sur les dépenses d'équipements communs payées au titre de la quote-part correspondant au logement occupez par le résident qui en fait la demande. 3. Les aides de l ANAH : l Agence Nationale de l Habitat accorde des subventions pour la rénovation et l amélioration des résidences principales de plus de 15 ans. C est un établissement public créé en 1971 qui a pour mission de mettre en oeuvre la politique nationale de développement, de réhabilitation et d amélioration du parc de logements privés existants. Attention les aides de l Anah seront déduites en cas de cumul avec un crédit d impôt «développement durable». Principe de base Le montant de la subvention varie en fonction des engagements souscrits par le propriétaire. Pour le propriétaire qui occupe son logement par exemple, il est de 20% à 35% du coût des travaux avec un plafond de Pour le propriétaire qui loue son logement, il peut aller jusqu à 70% mais dépend de l engagement du propriétaire à respecter un plafond de loyer. A partir de Juillet 2009, l Anah propose une aide expérimentale à l ingénierie sous la forme d une subvention de 35% du coût du bureau d études, sous réserve d une participation équivalente de la collectivité, et dans la limite de Attention, toutes les demandes d aides soumises à l Anah ne débouchent pas forcément sur l obtention de subventions pour ses travaux. 4. Les aides des collectivités territoriales : Pour un certain nombre de travaux d amélioration de la performance énergétique, certaines régions, départements ou communes accordent des chèques énergies, subventions sur équipement de production d énergie renouvelables, et autres dotations, des subventions, ou des prêts conventionnés ou prêts bonifiés avec des banques locales. Les dotations ADEME - REGION La plupart des conseils régionaux ont signé une convention avec l ADEME (Agence de l Environnement et de la Maîtrise de l Energie) pour proposer des subventions et des aides plafonnées. La procédure de mise en oeuvre d une dotation ADEME-Région peut varier d un territoire à l autre. Contacter la délégation régionale ADEME pour connaître la marche à suivre. Le bureau d étude doit être référencé dans la liste fournie par l ADEME. Ces dotations interviennent : Pour la réalisation d un bilan thermique - Le pré-diagnostic ou bilan thermique simplifié (visite sur place d un expert référencé, présentation orale d un rapport) : 50 à 70% du montant de l étude dans la limite de Le diagnostic énergétique (avec préconisation technique et chiffrage précis) : 50% à 70% du coût de la prestation plafonnée à Attention : la structure et le contenu doivent être conformes aux cahiers des charges ADEME. Pour l'installation d'un équipement collectif utilisant les énergies renouvelables de type chauffe-eau solaire, chaudière à bois, pompe à chaleur géothermique ou le raccordement à un 10

11 réseau de chaleur : - Le pré-diagnostic : 50 % à 70 % du coût de l'étude, plafonné à euros Le diagnostic thermique : 50 % à 70 % du coût de l'étude plafonné à euros Les aides des départements et communes Les aides des collectivités sont cumulables avec les autres aides du guide dans les limites fixées par les règlements de cofinancement des collectivités et les plafonds communautaires (C37/03, JO du 03 février 2001 et N862/96 du 23 décembre 1996). Sauf mentions contraires, les aides concernent les propriétaires occupants ou bailleurs, les accédants à la propriété et les locataires qui entreprennent des travaux d économie d énergie dans leur habitat, neuf ou ancien, par le biais de matériaux ou d installations écologiques. Les résidences pourront rentrer en ligne de compte selon les régions. Les aides concernent : Le diagnostic thermique ; Les équipements définis comme éligibles par l ECO-PTZ et le CIDD (voir fiches 4 et 5) Les toitures-terrasses végétalisées Les puits canadiens Avant de commencer les travaux, contacter les collectivités pour mettre en place les dossiers de demande de subventions. 5. Les prêts écologiques sur ressource Livret Développement Durable : Accessible depuis 1er Janvier 2007 au public, ce livret remplace le livret CODEVI. C est donc un livret d Epargne réglementé et non fiscalisé. Les banques ont pour obligation de réutiliser une part croissante des sommes qui y sont déposées (jusqu à 10% à partir de 2010) pour financer des travaux de maîtrise de l énergie dans l habitat en rénovation. Principe de base Les personnes éligibles au «prêts LDD» (les noms varient selon les banques) sont les particuliers, les copropriétés, les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle, les SCI. Les logements éligibles sont ceux achevés depuis plus de 2 ans, individuels ou collectifs, et qui constituent une habitation principale ou secondaire. Les équipements et travaux éligibles sont les mêmes que ceux éligibles au crédit d impôt. Caractéristiques sur Prêt LDD Les banques sont libres des caractéristiques (taux, durée, plafond, souplesse ) qu elles donnent à ces prêts. Un comparateur en ligne a été mis en place par l Ademe. 6. La T.V.A. à 5,5% sur travaux : Tous travaux d amélioration et de rénovation dans un logement bénéficie du taux réduit de TVA, soit 5,5% au lieu de 19,6%. Taux applicable aux travaux sur les habitations principales et secondaires achevées depuis plus de 2 ans 11

12 Principe de base La Taxe sur la Valeur Ajoutée (T.V.A.) au taux réduit (5,5% au lieu de 19,6%) est réservée aux travaux d'amélioration, de transformation, d aménagement et d entretien portant sur les logements d habitation (résidence principale ou secondaire) achevés depuis plus de deux pour tout propriétaire, locataire ou occupant. Elle porte sur les équipements fournis par un professionnel et sur la facture des travaux de ce professionnel. Caractéristiques de la TVA à 5,5% Le taux s applique aux habitations principales et secondaires achevées depuis plus de 2 ans. Ce système concerne donc d éventuels travaux dans ces résidences et donne droit à une TVA réduite à 5,5% de ces travaux. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés soi-même pour les faire installer par une entreprise restent soumis au taux normal de 19,6%. Dans ce cas, seule la prestation de pose est soumise au taux réduit. Certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de cet avantage (la nature et l'importance des travaux, les locaux dans lesquels ils sont réalisés ) : Transformation en logement de locaux préalablement affectés à un autre usage dès lors que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans ; Balcons, loggias, terrasses et vérandas lorsqu'ils n'aboutissent pas à une augmentation de la surface habitable disponible ; Voies d accès et clôtures ; Réseaux permettant l alimentation en eau d un immeuble à usage d'habitation ; Les prestations de maîtrise d'oeuvre, qu'elles soient réalisées par une entreprise ou un architecte (si elles se rattachent à des travaux eux-mêmes éligibles au taux réduit) ; Travaux d'urgence, à savoir ceux qui s'avèrent nécessaires pour maintenir ou rendre à un logement une habitabilité normale. 7. Contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie : Depuis le 24 novembre 2009, dans le cadre de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'un logement, un bailleur (social ou privé) peut demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges et de l'aider ainsi à réaliser les travaux. Le logement doit avoir été construit entre le 1 er janvier 1948 et avant janvier Principe de base Ce dispositif est "gagnant/gagnant" : le locataire voit sa facture énergétique baisser et le bailleur ne supporte pas seul le coût des travaux. Le bailleur doit fournir au locataire des justificatifs qui contiennent des données relatives au logement, à la nature des travaux entrepris et au montant de la participation du locataire. Si le bailleur signe un nouveau bail avec un nouveau locataire avant la fin de la période de versement de la contribution, il doit apporter au nouveau locataire les éléments justificatifs des travaux et justifier du maintien de la contribution en précisant le terme du versement de la contribution. Le bailleur doit remettre un formulaire-type à chaque nouveau locataire entrant tant que la contribution demandée n'est pas arrivée à son terme. Comment? A la suite d'une concertation avec son locataire et le mois suivant la fin des travaux, le bailleur 12

13 ajoute une ligne "contribution au partage de l'économie de charges" sur la quittance de loyer (et l'avis d'échéance). Cette contribution ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges et est d'une durée de 15 ans maximum. Eligibilité Pour bénéficier de la contribution financière du locataire, le bailleur doit avoir engagé une démarche de concertation avec celui-ci sur le programme de travaux envisagés ; à savoir : les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique, le montant et la durée de la contribution du locataire. Les travaux doivent porter sur un bouquet d au moins 2 actions choisies parmi un ensemble de 6 catégories. Et l opération doit permettre de ramener la consommation sous un seuil, en fonction de la consommation initiale : - si la consommation initiale d'énergie primaire du logement est 180 kwh/m².an, la consommation finale du logement doit être 150 kwh/m².an - si la consommation initiale d'énergie primaire du logement est < 180 kwh/m².an, la consommation finale du logement doit être 80 kwh/m².an 8. Le PRETCOPRO100 du Crédit Foncier : Le crédit foncier a mis en place un dispositif financier pour les copropriétés privées souhaitant engager des travaux de rénovation. Principe de base Le PRETCOPRO100. Un seul prêt pour un seul dossier constitué par et consenti au mandataire, le Syndic. Le financement peut aller jusqu à 100% de la quote-part du copropriétaire, sans hypothèque sur une durée de 3 à 12 ans à taux fixe. Pour qui? Le propriétaire bailleur ou le propriétaire occupant. Comment? Sur proposition du syndic de copropriété, l adhésion au prêt consenti au syndicat des copropriétaires est proposée en Assemblée Générale. Il faut au minimum l adhésion de 2 copropriétaires sur une même durée, et les quotes-parts doivent représenter minimum. Le copropriétaire adhérant doit être à jour de ses charges courantes. Il lui suffit de donner simplement son accord à l adhésion de l emprunt et fournir à l appui au syndic qui constitue le dossier un relevé d identité bancaire. Aucune autre démarche à accomplir. Si la quote-part est supérieure à , le dernier avis d imposition doit être fournis. Le remboursement de la quote-part est fait individuellement par chaque copropriétaire. Selon un tableau d amortissement individuel. Garantie Afin d assurer le paiement intégral du prêt, une caution est souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès d un établissement de crédit (CFG) qui vient garantir le paiement de la 13

14 quote-part du copropriétaire défaillant. VI - Conclusion Toutes les aides citées plus haut sont cumulables, sauf pour le crédit d'impôt développement durable ET l éco-prêt à taux zéro dont le cumul n est plus possible depuis le 1 er janvier Mais la difficulté n est pas le cumul des demandes, mais leur gestion collective. En effet, la mutualisation des aides n est pas possible, le législateur n a pas prévu l attribution auprès d un groupement de propriétaires privés. Comme nous l avons vu la mise en œuvre reste individuelle. Elle devient complexe voire impossible collectivement. Les banques ne reconnaissent pas de groupement pour des raisons simples, il n a aucun fondement juridique. Il faut par conséquent compter sur des initiatives privées telles que celle du Crédit Foncier pour contourner cette difficulté. Cependant au regard du développement plus haut, la première difficulté n en reste t- elle pas moins la mobilisation collective à faire adhérer à l idée d une rénovation utile et environnementale? Je me suis intéressée à un projet réalisé sur la résidence «les Grillons» à Francheville, de 160 logements. Il a fallu compter sur l initiative individuelle d un membre du conseil syndical et son énergie pendant plus de 5 ans pour aboutir sur une rénovation écologique. En 2005, il a fait réaliser un diagnostic intégralement financé par l ADEME. A force de réunions d information, et d un lobbying non dissimulé, entre 2005 et 2011, il a réussi à convaincre une partie de la copropriété à procéder à la rénovation conjointe de la façade, des fenêtres et du chauffage. Ce projet voté, les difficultés ont commencé. Tous n ayant pas les finances pour réaliser les travaux, le budget ne passait pas. Au final ce n est pas tant les aides financières qui ont permis aux copropriétaires de voter les travaux, mais plutôt l implication des entreprises qui elles-mêmes ont fait des efforts, en particulier en acceptant des prix gelés sur deux ans. Les incitations financières influencent-elles la démarche stratégique? oui sans aucun doute lorsqu elles concernent des projets individuels. Mais pour des projets de grande envergure dans des bâtiments collectifs, compte tenu de la difficulté de mise en œuvre, ce n est certainement pas l élément de poids, un atout au plus. 14

15 ANNEXES 15

16 ANNEXE 1 Les Sources documentaires, Textes de Lois, Sites internet Loi Grenelle 2, n du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement. Décret n du 23 novembre 2009 pour les Bailleurs privés Décret pris en application de l'article 23-1 de la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs relatifs à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé. Arrêté ministériel du 29 septembre 2009 qui officialise le label BBC-Effinergie rénovation dont le niveau a été fixé à 80 kwhep/m²/an pour le logement et à 40% de réduction par rapport aux exigences de la RT 2005 pour le bâtiment tertiaire Loi Grenelle 1, n du 03 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l environnement L article 99 de la loi de finances pour 2009 (n du 27 décembre 2008), codifié à l article 244 quater U du code général des impôts, instaurant l «éco-prêt à taux zéro»), L arrêté du 8 décembre 2008 sur la réutilisation des fonds du Livret A et du Livret Développement Durable ; L article 200 quater et l article 18 bis de l annexe IV du code général des impôts sur les équipements et travaux éligibles aux prêts sur LDD. habitatcollectif 16

17 ANNEXE 2 L Eco-Prêt à Taux Zéro (ECO-PTZ) DONNEES TECHNIQUES DES EQUIPEMENTS A RESPECTER Catégories de travaux éligibles Caractéristiques et performances 1. Isolation de la toiture Planchers de combles perdus Rampants de combles aménagés Toiture terrasse R 5 (m².k) / W R 4 (m².k) / W R 3 (m².k) / W 2. Isolation des murs donnant sur l extérieur Isolation par l intérieur ou par l extérieur R 2,8 (m².k) / W 3. Remplacement des fenêtres, portes et portes-fenêtres donnant sur l extérieur Fenêtre ou porte-fenêtre Fenêtre ou porte-fenêtre munies ou non de volets Seconde fenêtre devant une fenêtre existante Porte donnant sur l extérieur (uniquement si réalisé en complément des fenêtres) Sas donnant sur l extérieur (pose devant la porte existante d une 2ème porte) Uw 1,8 W / (m².k) Ujn 1,8 W / (m².k) Uw ou Ujn 2 W / (m².k) Uw 1,8 W / (m².k) Uw ou Ujn 2 W (m².k) 4. Installation ou remplacement d un système de chauffage ou d une production d eau chaude sanitaire (ECS) Chaudière + programmateur de chauffage PAC* chauffage + programmateur de chauffage COP 3,3** PAC* chauffage + ECS + programmateur de chauffage COP 3,3** 5. Installation d un système de chauffage utilisant une source d énergie renouvelable Chaudière bois + programmateur Classe 3 au moins Poêle à bois, foyer fermé, insert de cheminée intérieur Rendement à 70 % 6. Installation d une production d eau chaude sanitaire utilisant une source d énergie renouvelable Capteurs solaires Certification CSTBat, Solar Keymark ou équivalent * Uniquement pour les cas prévus par l arrêté n NOR DEVU A ** Pompes à chaleur géothermique à capteur fluide frigorigène (sol/sol ou sol/eau) : COP 3,3 pour une température d évaporation de 5 C et une température de condensation de 35 C 17

18 ANNEXE 3 DONNEES TECHNIQUES DES EQUIPEMENTS A RESPECTER Crédit d Impôt Développement Durable (CIDD) Acquisition de matériaux d'isolation thermique : Matériaux et équipements Matériaux d'isolation thermique des parois opaques Planchers bas sur sous-sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert, murs en façade ou en pignon Toitures-terrasses Planchers de combles perdus, rampants de toiture et plafonds de combles Matériaux d'isolation thermique des Fenêtres ou portes-fenêtres composées en parois vitrées tout ou partie de PVC. Caractéristiques et performances en m2 Kelvin/Watt R 2,8 m² K/W R 3,0 m² K/W R 5,0 m² K/W Uw 1,4 W/m².K Fenêtres ou portes-fenêtres composées en tout ou partie de bois. Fenêtres ou portes-fenêtres métalliques. Vitrages à isolation renforcée (vitrages à faible émissivité). Doubles fenêtres (seconde fenêtre sur la baie) avec un double vitrage renforcé. Volets isolants caractérisés par une résistance thermique additionnelle apportée par l'ensemble volet-lame d'air ventilé. Calorifugeage Calorifugeage de tout ou partie d'une installation de production ou de distribution de chaleur ou d'eau chaude sanitaire. Uw 1,6 W/m².K Uw 1,8 W/m².K Ug 1,5 W/m².K Ug 2,0 W/m².K Delta R 0,20 m.k/w R 1 m²k/w 2. L'installation d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable : Equipements Caractéristiques et performances exigées Chauffage et fourniture d eau chaude via énergie solaire : Capteurs solaires thermiques couverts par une certification Chauffe-Eau Solaire Individuel (Cesi) et Système Solaire CSTBat, Solar Keymark ou équivalente Combiné (SSC) Chauffage ou production d eau chaude au bois ou autres biomasses (poêles, foyers fermés, inserts de cheminées intérieures, cuisinières utilisées comme mode de chauffage et chaudières <3000 kw. Fourniture d électricité à partir de l énergie solaire, éolienne, biomasse, hydraulique Concentration moyenne de CO 0,6% Rendement 70% Rendement chaudières à chargement manuel 70% Rendement chaudières à chargement automatique 75 % Pompes à chaleur géothermique à capteur fluide frigorifique (sol/sol, sol/eau) Pompes à chaleur géothermique de type eau glycolée/eau Pompes à chaleur géothermique de type eau/eau Pompes à chaleur air/eau Equipement de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération COP 3,3 pour une température d évaporation de -5 C et une température de condensation de 35 C. COP 3,3 pour des températures d entrée et de sortie d eau glycolée de 0 C et -3 C à l évaporateur, et des températures d entrée et de sortie d eau de 30 C et 35 C au condensateur. COP 3,3 pour des températures d entrée et de sortie d eau de 7 C à 10 C à l évaporateur, et de 30 C et 35 C au condensateur. COP 3,3 pour une température d entrée et de sortie d air de 7 C à 10 C à l évaporateur et des températures de d entrée et de sortie d eau de 30 C et 35 C au condensateur. Branchement privatif composé de tuyau et de vannes qui permet de raccorder le réseau de chaleur au poste de livraison de l immeuble Poste de livraison ou sous-station qui constitue l échangeur de chaleur Matériel nécessaire à l équilibrage et à la mesure de chaleur qui visent à opérer une répartition correct de celle-ci. 18

19 ANNEXE 4 DONNEES TECHNIQUES DES EQUIPEMENTS A RESPECTER Contribution du locataire aux travaux d'économies d'énergie Pour pouvoir demander à son locataire une contribution financière, le bailleur privé doit entreprendre des travaux d'amélioration du logement qu'il loue dans au moins deux des six catégories de la partie gauche du tableau ci-dessous. Catégorie de travaux éligibles Isolation thermique des toitures - Combles perdus - Combles aménagés - Toiture terrasse Isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur Isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur - Fenêtres donnant sur l'extérieur - Fenêtres donnant sur l'extérieur munies ou non de volet - Seconde fenêtre devant une fenêtre existante munie ou non de volet - Porte donnant sur l'extérieur - Sas donnant sur l'extérieur (pose devant la porte existante d'une 2ème porte) Caractéristiques et performances R 5 (m².k)/w R 4 (m².k)/w R 3 (m².k)/w R 2,8 (m².k)/w Ujn 1,8 W/(m².K) Uw 1,8 W/(m².K) Uw ou Ujn 2 W/(m².K) Uw 1,8 W/(m².K) Installation ou remplacement d'un système de chauffage (associé le cas échéant à un système de ventilation performant) ou d'une production d'eau chaude sanitaire - Chaudière + programmateur de chauffage - PAC chauffage + programmateur de chauffage - PAC chauffage + eau chaude sanitaire + programmateur de chauffage Installation d'un système de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable - Chaudière bois + programmateur - Poêle à bois, foyer fermé, insert de cheminée intérieur Installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable - Capteurs solaires Uw ou Ujn 2 W/(m².K A condensation (ou basse température, mais seulement en bâtiment collectif quand l'installation d'une chaudière à condensation est impossible) COP 3,3 COP 3,3 Classe 3 au moins Rendement à 70 % Certification CSTBat, Solar Keymark ou équivalent R : résistance thermique totale de l'isolant exprimée en (m².k)/w Uw : coefficient de transmission thermique d'une fenêtre exprimé en W/(m².K) Ujn : coefficient de transmission thermique d'une fenêtre associée à une fermeture (volet) exprimé en W/(m².K) 19

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