en Immobilier Pierre Jacquot Orox Asset Management

Dimension: px

Commencer à balayer dès la page:

Download "en Immobilier Pierre Jacquot Orox Asset Management"

David Léger
il y a 8 ans
Total affichages :

1 Approche à valeur ajoutée en Immobilier Pierre Jacquot Orox Asset Management

2 LES FONDAMENTAUX DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER 2

3 LES FONDAMENTAUX DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER RENDEMENT LOCATIF Revenu des loyers Coûts propriétaires pour générer le revenu net Effet de levier et charge d intérêt liés à la dette EVOLUTION DE LA VALEUR En fonction du marché (offre et demande) En fonction du niveau des loyers En fonction de l état de l objet 3

charge d intérêt liés à la dette EVOLUTION DE LA VALEUR En fonction du marché

4 LES FONDAMENTAUX DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER PROFIL DE RISQUES Pérennité de l état locatif et des locataires Niveau des loyers par rapport au marché Durabilité et qualité de l objet Caractéristiques environnementales Attractivité (localisation, exposition ) Offre et demande Problèmes de gestion et d entretien 4

Durabilité et qualité de l objet Caractéristiques environnementales

5 LES PROFILS D INVESTISSEMENTS PROFIL OBJECTIFS RENDEMENT ATTENDU Core Core + Stabilité et versement de rente (Caisses de pension) Rendement locatif associé à la hausse du marché Min : 3 % Max : 5 % Min : 5 % Max : 7 % REVENU LOCATIF 3 % 4 % 3 % 4 % EVOLUTION DE VALEUR Valeur ajoutée Sélection de marchés Min : 8 % 3 % 5% Macro émergents en fort Max : 10 % 4 % 6 % développement Valeur ajoutée Micro Opportuniste ou spéculatif Création de valeur en intervenant sur les caractéristiques du bâtiment Développement ou reprise d actifs en détresse Min : 8 % Max : 10 % Min : 10 % Max : 20 % 4 % 5 % N.S. N.S. 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 10 % 20 % 5

% 5% Macro émergents en fort Max : 10 % 4 % 6 % développement Valeur ajoutée Micro Opportuniste ou spéculatif Création de valeur en intervenant sur les

6 EXEMPLES Core Ensemble résidentiel Pully Core + Immeubles de logements neufs Genève 6

7 EXEMPLES Valeur ajoutée Macro World Trade Center Bucarest Opportuniste Développement de bureaux Zurich 7

8 SYNTHESE Dynamique Développement RISQUE OBJET VA Micro Core + Stable Core VA Macro Stable RISQUE MARCHE 8 Dynamique

9 APPROCHE VALEUR AJOUTEE MICRO DANS LE MARCHE SUISSE 9

10 APPROCHE VALEUR AJOUTEE MICRO SUR LE MARCHE SUISSE PROFITER DE LA STABILITE DU MARCHE Maîtrise des risques Environnement économique sain Demande d actifs stables à la sortie MISER SUR LES COMPETENCES Connaissance du marché local Maîtrise technique et juridique Implication de ressources sur l immeuble 10

actifs stables à la sortie MISER SUR LES COMPETENCES Connaissance du marché

11 MAITRISE DES RISQUES OPPORTUNITES A SAISIR Optimisation de la gestion de l immeuble Réserve locative Droits à bâtir ou rénovation Construction avec pré-bail solide Repositionnement énergétique ou d affectation RISQUES A EVITER Bâtiments vacants Régions ou secteurs en déclin Dépendance à un processus administratif 11

pré-bail solide Repositionnement énergétique ou d affectation RISQUES A EVITER

12 CYCLE DE TRAVAIL Dividende Plus Value 4 1 Sélection Acquisition Action Gestion des risques 3 2 Planification Prise de contrôle

13 ÉTAPE 1 : SELECTION / ACQUISITION 1 FRIBOURG BUREAUX / LOGEMENTS / COMMERCES Taux de capitalisation initial : 6,3 % Taux de capitalisation final : 5,5 % (+14,5%) Situation Centre Ville Gares CFF et routière Bail de 12.5 ans signé sur 2/3 des surfaces Bâtiment Minergie Stratégie Catalyser les engagements locataire / bailleur / constructeur / foncier Suivre le processus de construction 13

14 ÉTAPE 2 : PLANIFICATION / PRISE DE CONTROLE 2 VERNIER COMPLEXE LOGISTIQUE & ARTISANAL Acquisition : 7,5 MCHF Travaux : 4,2 MCHF Estimation 2010 : 13,3 MCHF (+13,7 %) Ancienne imprimerie proche de l Aéroport Transformation en centre multi-locataires Baux de 10 à 15 ans Stratégie Signature de 2 baux sur 4 avant l acquisition Gestion des autorisations de construire 14

imprimerie proche de l Aéroport Transformation en centre multi-locataires Baux de 10 à 15

15 ÉTAPE 4 : DIVIDENDE / PLUS VALUE 4 NYON CABINET MEDICAL Prix de location de bureaux: 330 CHF/m2 Taux de capitalisation (vacants) : 5,9 % Valeur usage bureaux : CHF/ m2 Transformation cabinet médical : CHF/m2 Prix de revient cabinet médical : CHF/m2 Valeur usage cabinet médical : CHF/m2 (+14,3 %) Stratégie Identification de la demande Maitrise de la transformation et de l aménagement 16

médical : 1 400 CHF/m2 Prix de revient cabinet médical : 7 000 CHF/m2 Valeur usage cabinet médical : 8

16 CONCLUSION APPROCHE VALEUR AJOUTEE EN SUISSE 17

17 APPROCHE VALEUR AJOUTEE EN SUISSE - Profiter du contexte stable pour appliquer une stratégie dynamique. - Disposer des compétences opérationnelles pour appliquer la stratégie. - Sélectivité et maîtrise des risques. - La forte demande d actifs stables valorise encore mieux le produit fini. 18

- Disposer des compétences opérationnelles pour appliquer la stratégie.

18 Orox Capital Pierre Jacquot Managing director 36 Rue des Maraîchers 1205 GENEVE jacquot@oroxcapital.com

Documents pareils

Résultats. Semestriels 2012. Une stratégie en marche. Résultats. Semestriels 2012. Un 1 er semestre très actif. 26 juillet 2012.

Résultats. Semestriels 2012. Une stratégie en marche. Résultats. Semestriels 2012. Un 1 er semestre très actif. 26 juillet 2012. Résultats Semestriels 2012 Résultats Semestriels 2012 Une stratégie en marche 26 juillet 2012 Un 1 er semestre très actif 26 juillet 2012 1 Stratégie et réalisations 2- Performances opérationnelles 3-