Accalmie en vue après l emballement de 2010

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1 Trimestriel n 27 janvier 211 Accalmie en vue après l emballement de 21 Le marché résidentiel s est redressé en 21 : hausse des ventes (+27% dans l ancien), reprise des prix, à 1% dans l ancien comme dans le neuf, hausses encore plus fortes à Paris et en Ile-de-France, mais plus modérées en régions. Le redressement a été plus rapide et plus marqué que prévu et reste un peu surprenant a priori, étant donné un contexte économique encore fragile. Ce mouvement de reprise est d ailleurs assez spécifique à la France (les marchés sont plus ou moins stabilisés ou encore en baisse en Espagne, Royaume-Uni, Italie...), avec l'idée que les banques françaises et les promoteurs sont restés prudents, qu'il n'y a pas eu de prises de risque excessives et pas de «bulle du crédit», et que la demande de logements reste structurellement forte. Au-delà des «fondamentaux» favorables, le rebond du marché s'explique par une conjonction d'éléments exceptionnels : un effet valeur refuge très marqué : face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers incertains, volatils et offrant des rémunérations peu attractives, les investisseurs privilégient l immobilier ; les diverses mesures de soutien et notamment le dispositif Scellier, très attractif fiscalement, dans le neuf ; des taux de crédit habitat à des plus bas historiques ; une offre faible et parfois (à Paris) extrêmement basse, du fait notamment de l'effet valeur refuge (les vendeurs préférant garder leur bien, jugé sûr et rentable). Sommaire Tendances dans l ancien...2 Rebond des ventes marqué en Redémarrage assez net des prix de l ancien...2 Tendances récentes dans le neuf...3 Reprise des mises en ventes et repli des stocks.. Les permis de construire se redressent... Hausse des prix de vente des appartements neufs : accalmie en vue... Une phase de correction courte et modérée... Reprise un peu surprenante fin 29 et courant : vers un marché plus équilibré...6 Prime de risque : où en sommes-nous?... Définition de la prime de risque... La prime de risque est revenue à la normale... Fin 21, le marché reste soutenu. Mais il n est ni assaini ni fluidifié. En 211, il devrait devenir un peu plus équilibré. Les facteurs de soutien seraient moins favorables : fiscalité moins attractive, remontée graduelle des taux de crédit, effet valeur refuge moins marqué (hausse des taux et relatif redressement des marchés boursiers). De plus, les prix sont clairement surévalués (d'au moins 1 à 1%). Donc le marché immobilier resterait assez bien orienté mais avec des évolutions plus modérées : stabilisation du nombre de ventes, remontée de l offre, hausses de prix mesurées, 3 % environ sur un an, contre à 1% en 21. Olivier ELUERE

2 Tendances récentes dans l ancien Rebond des ventes marqué en 21 Les ventes se sont redressées assez nettement en 21, plus rapidement que prévu, après la forte baisse de Elles retrouvent un niveau assez proche des points hauts de Transactions de logements anciens (nombre estimé par trimestre) Graphique 1 En France, le nombre de transactions dans l ancien avait chuté de 12% en 29 (après -17% en 2), pour atteindre 92 unités (à comparer à des niveaux de 2 par an en 22-27). Ces estimations sont établies par le Conseil général de l environnement et du développement durable (d après les bases fiscales et notariales). Les ventes ont commencé à se redresser dès la mi-29 et le mouvement s est accentué en 21. Au troisième trimestre 21, le nombre de ventes a atteint 196 unités, après 193 au deuxième (à comparer avec un point bas de 12 au T1 29). Il devrait atteindre 7 unités en 21, niveau très élevé, en hausse de 27% par rapport à 29. Ce niveau est en retrait très limité, -%, par rapport aux points hauts de En Ile-de-France, le rebond est encore plus marqué. Les ventes de logements anciens, qui s étaient effondrées au premier trimestre 29, sont remontées rapidement ensuite. Sur les appartements anciens, les ventes atteignent 3 unités au troisième trimestre 21, +21% sur un an, et retrouvent les pics observés en 2-27 (source : Notaires Paris Ile-de-France). Les ventes de maisons anciennes sont également en forte hausse, +2% sur un an. Redémarrage assez net des prix de l ancien Le rebond des prix de l ancien en 21 a également été plus rapide et plus marqué que prévu. Selon les indices INSEE Notaires, source a priori la plus fiable, les prix de l ancien se sont redressés assez fortement au cours de l année 21. Au troisième trimestre, la hausse a atteint,6% sur un an, après 6,2% au deuxième trimestre. En province, les hausses de prix ont avoisiné 7%. En Ile-de-France, elles ont été très fortes, 1,6%, dont 13,% à Paris. Le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élève à 7 3 à Paris, 3 en Petite Couronne et 2 99 en Grande Couronne. Au regard des indicateurs avancés fournis par les notaires et basés sur les avant-contrats de ventes, les prix auraient encore accéléré au T 21 avec des glissements annuels proches de 1% en France et de 2% à Paris. Le prix moyen du mètre carré des appartements anciens s élèverait à 7 à Paris fin 21. Le rebond de 21 a ainsi compensé la baisse de 9% observée entre mi-2 et mi-29 et les prix retrouvent des niveaux proches, voire un peu supérieurs, aux points hauts de la fin 27. Les prix restent ainsi assez clairement surévalués, la solvabilité des acheteurs demeure nettement dégradée et le marché ne s est pas assaini (cf. analyse page ). Les chiffres FNAIM donnent une tendance plus modérée pour l année 21. Au quatrième trimestre 21, les prix sont en hausse de 1,% t/t. En glissement annuel (T 21/T 29), ils sont en croissance de 2%. Au regard de ces chiffres, les prix de l ancien restent en repli de 6% par rapport au pic atteint fin Nombre de transactions estimées Source : CGEDD, Notaires, Crédit Agricole S.A Prix des logements anciens Notaires Graphique Variation sur un an, % indice base 1 T 2 Source : INSEE, Notaires 12 a/a Appartements anciens vendus libres à Paris indice Nombre Source: Chambre des notaires P rix au m² (éch. dr.) Graphique 3 euros / m² N 27 janvier 211 2

3 Tendances récentes dans le neuf La hausse des ventes se poursuit Au troisième trimestre 21, les ventes de logements neufs (réservations, filière promoteurs, programmes d au moins cinq logements) continuent à se redresser graduellement. Elles totalisent 32 unités (chiffres cvs), en hausse de 11% sur un an. Sur les quatre derniers trimestres connus, les ventes atteignent 113 unités, en progression de 19,7% sur un an. Les ventes de neuf, qui s étaient redressées de 3% sur un an en 29 (après il est vrai une chute des ventes très marquée en 2) continuent donc à progresser. Sur l année entière, elles devraient avoisiner 11 unités, + % sur un an. Les ventes de logements neufs ont donc été assez soutenues en 21 et ont progressivement accéléré en cours d année. Elles se rapprochent des niveaux record des années 2-27, 122 par an. Elles restent légèrement en deçà (-6%). Ceci ne signifie pas que l immobilier neuf soit clairement engagé dans un nouveau cycle de croissance durable. A la différence de l ancien, la part des investissements locatifs est très importante dans le marché du neuf (promoteurs) et est devenue prédominante en 29. Sur 17 ventes, 7 environ correspondaient à des investissements locatifs soit 6% contre % habituellement (source : Fédération des Promoteurs Constructeurs). En 21, la proportion d investisseurs est estimée à 6%. La hausse des ventes est donc principalement liée à une progression de la demande des investisseurs, elle-même stimulée par deux principaux facteurs : le dispositif Scellier pour l investissement locatif dans le neuf, mis en place en 29 et fiscalement très attractif. Il permet (en 29 et 21) une réduction d impôt de 2% (étalée à parts égales sur neuf ans) du montant de l investissement, dans la limite de 3 euros. L économie d impôt peut donc atteindre 333 euros par an. Ce dispositif a connu un succès marqué en 21, comme en 29. l effet «valeur refuge» qui a joué à plein en 21, comme dans le logement ancien. Face aux incertitudes de tous ordres et à des marchés financiers incertains, volatils et offrant des rémunérations peu attractives, les investisseurs privilégient l immobilier (cf. analyse page ). Le dynamisme du marché du neuf est donc relativement fragile car il dépend fortement de ces facteurs. Or, en , ceuxci risquent d être moins présents. L effet valeur refuge s atténuera si, comme on le prévoit, les marchés financiers connaissent un certain redressement et si les taux d intérêt remontent peu à peu. De plus, la fiscalité du dispositif Sellier sera moins attractive : réduction d impôt de 22% en 211 et 1% en 212 pour les logements BBC («bâtiment basse consommation») ; réduction de 13% et 9% pour les logements non-bbc. Parallèlement, la demande des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants est moins présente, en dépit de la baisse des taux de crédit habitat et du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) (jusqu à la mi-21). Le nouveau PTZ+ devrait toutefois soutenir la demande en 211 (cf. Eco Immobilier d octobre 21). Au regard des enquêtes auprès des promoteurs, la demande de logements neufs à acheter continue à se redresser et a dépassé sa moyenne de longue période milliers par trim. Commercialisation de logements neufs Graphique Mises en vente Ventes Source : M inistère de l'ecologie Stocks de logements neufs (France) Graphique Stocks à vendre Stock en mois de vente (éch. dr.) Source: M inistère de l'ecologie milliers mois Ventes et stocks de logements neufs ventes en milliers mois de vente Ventes Stocks en mois de vente Source : M inistère de l'ecologie Graphique N 27 janvier 211 3

4 Reprise des mises en ventes et repli des stocks Les mises en ventes de logements se sont nettement redressées au troisième trimestre 21, 26 3 unités, en hausse de 2,% sur un an. Sur les quatre derniers trimestres connus, les mises en vente atteignent 1 unités, en progression de 9,% sur un an. Mais elles étaient très basses en 29 (77 ) : les promoteurs se sont montrés très prudents après la chute des ventes de 2 et ont nettement réduit leur offre de nouveaux programmes. Les stocks sont ainsi revenus assez rapidement à la normale (cf. infra). Avec ces niveaux de stocks et une demande en reprise, les promoteurs accroissent leurs mises en vente. Ils restent toutefois vigilants. En 21, les mises en ventes se chiffreraient à 111 unités, nettement en deçà du niveau moyen annuel de 2-27, 136. Les stocks de logements neufs atteignent 62 logements au troisième trimestre, en baisse par rapport au trimestre précédent (67 ). En effet, le nombre de ventes a été supérieur à celui des mises en ventes au cours du trimestre. Sur un an, les stocks sont en baisse assez marquée, de 17%. Le ratio stocks/ventes, qui mesure le délai moyen d écoulement des stocks, atteint 6, mois en septembre 21, après 7, mois en juin 21 et,2 mois en septembre 29. Il se situe désormais en-deçà du niveau moyen de 2-21, 7,7 mois (un point bas de 3, mois avait été atteint en 2). Seulement % des stocks sont achevés ou en cours de construction, et 6% sont en projet. En Ile-de-France, les stocks restent à des plus bas historiques,,1 mois de vente, avec une demande soutenue et une offre nouvelle faible (liée elle-même à une offre de foncier très limitée). Les permis de construire se redressent Les promoteurs et constructeurs ont été très prudents et réactifs pendant la crise récente. La chute des ventes et la nette remontée des stocks intervenues en 2 les ont conduits à réduire nettement leurs mises en vente et leurs mises en chantier de logements en 2 et 29. Depuis quelques mois s amorce un redressement, lié à la remontée des ventes et à des stocks revenus à leur moyenne de longue période. Ce mouvement est net sur les permis de construire, mais pas encore sur les mises en chantier, qui réagissent avec un certain délai. Sur les trois derniers mois connus (août-octobre), les mises en chantier régressent de,2% sur un an mais les permis de construire montent de 9,1%. En cumul douze mois, la tendance est encore négative pour les mises en chantier 33 unités, -1,% sur un an. Les permis de construire totalisent unités et progressent de 11,3% sur un an. Hausse des prix de vente des appartements neufs Les prix du neuf accélèrent au troisième trimestre 21, à 7% sur un an pour les appartements. Ils restent en revanche en repli, -,1%, pour les maisons. Sur les douze derniers mois comparés aux douze mois précédents, les prix ont été en hausse de,% pour les appartements et sont restés stables pour les maisons. Cette hausse des prix est cohérente avec les niveaux actuels de stocks, proches de leur moyenne de longue période. Elle s explique aussi par la nécessité d amortir les hausses de coûts de production, avec notamment le poids grandissant des normes environnementales. Rappelons qu il s agit de prix «à la réservation». milliers Stocks de logements neufs (Ile-de-France) Graphique 7 mois 3 Stocks à vendre Stocks en mois de vente (éch. dr.) Source : M inistère de l'ecologie milliers, cumul 12m France : mises en chantier et permis de construire Source : Ministère de l'ecologie Graphique mises en chantier de logements permis de construire Prix des appartements neufs variation annuelle, % Graphique Source : M inistère de l'ecologie France Ile-de-France N 27 janvier 211

5 211 : accalmie en vue Une phase de correction courte et modérée Après un boom immobilier soutenu de près de dix ans (199-27) et une hausse cumulée des prix très marquée (13% dans l ancien), puis une crise économique et financière d ampleur historique, on aurait pu s attendre logiquement à une correction assez sévère et prolongée, d au moins trois ans. Or, la phase de baisse du marché résidentiel a été courte et modérée. Les ventes et les prix se sont repliés pendant un an, de la mi-2 à la mi-29. Les inquiétudes des ménages face à l ampleur de la crise économique et financière, la remontée du chômage et la dégradation de la solvabilité ont conduit à une baisse significative des ventes et un recul des prix de l ancien : -9% sur un an au T2 29 (indice INSEE Notaires). Mais dès le second semestre 29, le marché a commencé à se redresser, les ventes ont redémarré et les prix se sont stabilisés. En 21, la reprise s est accentuée : les ventes se sont accrues de 27% dans l ancien, les prix sont remontés de à 1%, dans l ancien comme dans le neuf. Pourtant, la conjoncture est restée médiocre, le taux de chômage est resté élevé et la solvabilité dégradée. Au regard de la prime de risque sur un investissement immobilier (cf. page ) ou du taux d effort théorique, les prix étaient, au point haut du cycle, fin 27, surévalués de 2 à 2%. Fin 21, compte tenu de la remontée des prix des logements, et au regard du taux d effort théorique, les prix restaient surévalués d environ 1% Appartements anciens vendus libres à Paris Graphique Ventes variations de prix sur un an (éch. dr.) Source : Chambres des notaires ( % Reprise un peu surprenante fin 29 et courant 21 Comment comprendre une telle reprise du marché résidentiel dans un contexte économique aussi morose? D abord, rappelons que même si une correction plus marquée des prix est souhaitable pour restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs, le marché résidentiel français est sain, le boom des années 2 n a pas conduit à une bulle du crédit et à des prises de risques excessives, l endettement des ménages est resté soutenable et un processus de «develeraging» marqué n est donc pas nécessaire, à la différence des pays anglo-saxons et de l Espagne. L octroi d un prêt habitat est fondé sur la capacité de l emprunteur à rembourser son prêt et non pas sur la valeur du bien, le taux d effort 1 doit être limité à environ un tiers du revenu, les prêts sont majoritairement à taux fixe et l extraction hypothécaire est très peu utilisée, De plus, les promoteurs sont restés prudents, échaudés par la crise immobilière du début des années Immobilier et Bourse Séries déflatées indices base 1 T1 19 Graphique prix de l'ancien en France prix de l'ancien à Paris CAC (éch.dte) So urce : FNAIM, Notaires Une correction «mesurée» des ventes et des prix était donc suffisante pour assainir le marché. A l inverse, au Royaume-Uni ou en Espagne, une double bulle immobilier/crédit s était formée, nécessitant une forte correction, qui est selon nous loin d être achevée. 1 Le taux d effort est la charge de remboursement annuelle d un crédit habitat (capital et intérêts) rapportée au revenu annuel du ménage acquéreur. Le taux d effort théorique est calculé aux conditions du marché (prix, taux, durée des crédits), mais en supposant constants la surface, le taux d apport et le profil de revenu des acheteurs. N 27 janvier 211

6 Par ailleurs, le rebond de la demande en 21 a été permis par la conjonction de plusieurs facteurs exceptionnels et donc non extrapolables : un effet «valeur refuge» très marqué : face au manque de visibilité sur l environnement économique, à des marchés boursiers volatils et incertains et aux faibles rémunérations des placements financiers, l immobilier apparaît plus que jamais comme une valeur refuge (avec des boucles autorenforçantes, la hausse des prix en découlant justifiant d autant plus l attrait pour la pierre). Les taux de rendement locatifs (hors avantages fiscaux) sont supérieurs aux rendements obligataires et la prime de risque sur un investissement locatif est rapidement revenue à la normale (cf. page 9). Cet effet valeur refuge ne s applique pas seulement aux investisseurs, mais aussi aux acheteurs «classiques» : l achat d une résidence principale, même à un prix très élevé, permet de se constituer un patrimoine sûr, appelé à se valoriser, pour notamment préparer sa retraite. des taux de crédit habitat très attractifs : ils ont atteint des plus bas historiques fin 21, 3,3% pour un prêt habitat à taux fixe de durée supérieure à un an (contre 3,9% fin 29 et,2% fin 2). les mesures de soutien fiscal, dispositif Scellier pour l investissement locatif dans le neuf, prêt à taux zéro et crédit d impôt pour les intérêts d emprunt. L annonce d une remise à plat de ces avantages à partir de 211 a pu d ailleurs stimuler certains achats fin 21. Parallèlement, l offre est assez basse en France et très limitée en Ile-de-France. Les propriétaires de logements mis en location hésitent à les mettre en vente, ces actifs étant jugés plus sûrs et plus rentables que les investissements financiers. Les ménages désirant vendre un bien pour en acheter un autre sont restés prudents, par crainte de vendre à un prix jugé insuffisant et de ne pas trouver le bien adéquat du fait de la faiblesse de l offre. De plus, dans le neuf (promoteurs), l offre demeure très faible en Ilede-France, avec des stocks au plus bas et des mises en vente très réduites. Ceci a conduit à des hausses des prix significatives, acceptées par les acheteurs, car compensées en partie par la baisse des taux de crédit et par l effet valeur refuge. 211 : vers un marché plus équilibré Fin 21, le marché reste soutenu. Mais il n est ni assaini, ni fluidifié. En 211, il devrait graduellement s équilibrer. La demande devrait se stabiliser, voire baisser un peu. En effet, les facteurs de soutien à l œuvre en 21 vont devenir moins favorables : les taux de crédit habitat ont semble-t-il atteint leur point bas fin 21 et vont légèrement remonter courant 211, compte tenu de la hausse graduelle prévue des taux trois mois et dix ans. les avantages fiscaux seront moins attractifs : suppression du crédit d impôt pour les intérêts d emprunt et moindre réduction d impôt pour le «Scellier» (mais en contrepartie, mise en place d un PTZ renforcé) en % Taux de crédit habitat moyennes trimestrielles en % Graphique taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG) taux OA T 1 ans So urce : B df, Crédit A gricole SA Taux d'effort théorique en France Graphique So urce : B df, FNAIM, calculs annuité de crédit habitat/revenu Crédit Agricole S.A. % France : prix des logements anciens et stocks de logements neufs Graphique 1 mois So urce : hausse des prix sur un an FNAIM, BdF stocks neuf en mois de vente (éch.dte inv) N 27 janvier 211 6

7 l effet «valeur refuge» devrait moins jouer, à mesure que les taux d intérêt (à court et à long terme) remonteront, et sous l hypothèse d un certain redressement des marchés boursiers. De plus, le taux de chômage va rester assez élevé, 9,2 % en moyenne en 211. Compte tenu par ailleurs de la nette surévaluation des prix, il est probable qu une partie des acheteurs potentiels vont devenir plus hésitants et reporter leur achat France : prix des logements anciens et taux de chômage Graphique 1 6 Parallèlement, l offre pourrait s élargir quelque peu. Les vendeurs potentiels seront plus enclins à vendre si l effet valeur refuge joue moins et si la prime de risque se réduit (du fait de la remontée des taux longs). Les secondo-accédants vont revenir peu à peu et dans le neuf l offre devrait redémarrer progressivement. Un meilleur équilibre offre/demande et la remontée des taux de crédit devraient a priori conduire à des hausses de prix modérées. En 211, les ventes seraient stables dans le neuf et l ancien, et les prix en hausse modérée, + 3% environ So urce : FNAIM, hausse des prix sur un an BdF taux de chômage (éch.dte inversée) 1 12 Ce scénario de tassement graduel du marché nous paraît le plus probable. Il faut toutefois noter que le caractère atypique du cycle actuel rend les prévisions assez fragiles et que les perspectives décrites ci-dessus supposent un certain redressement des marchés financiers. Si ceci ne se produisait pas, l effet valeur refuge perdurerait, les taux de crédit resteraient très bas et l immobilier pourrait rester comme en 21 sur une tendance soutenue. En revanche, le scénario d une correction baissière rapide et marquée des ventes et des prix en 211, évoqué par certains, qui supposerait notamment une forte remontée des taux d intérêt de marché et des taux de crédit, nous semble peu probable. N 27 janvier 211 7

8 Prime de risque : où en sommes-nous? Définition de la prime de risque Le prix d un bien immobilier à l instant t peut être considéré (à l instar d un actif financier) comme la somme actualisée des flux de revenus futurs générés par cet actif : les loyers futurs et la valeur de revente de l actif. Le taux d actualisation, ou taux de rendement interne, peut être décomposé en somme d une prime de risque et du taux de rendement nominal d une obligation (placement sans risque). Un placement immobilier comporte en effet des risques : moins value lors de la revente, incertitude sur le niveau des loyers futurs, impayés etc. Ce calcul ne prend pas en compte l impact de la fiscalité. Il prend en revanche en compte la dépréciation du capital physique, estimée à 2% par an. Cette approche conduit à la formule de Gordon Shapiro : Lt (1 g) P t ( i PRI g) t où Pt est le prix de l actif immobilier à la période t ; Lt le loyer perçu à la période t ; g le taux de croissance moyen anticipé des loyers ; it le taux de rendement obligataire à dix ans ; PRI la prime de risque. En réarrangeant, on arrive à : PRI Lt g it P t La prime de risque est la somme du taux de rendement initial de l investissement immobilier et de la croissance annuelle moyenne anticipée des loyers, diminuée du taux de rendement des obligations. Cette notion permet de mesurer la surévaluation des prix. On considère qu une prime de risque de l ordre de 2% correspond à des prix correctement valorisés : les investisseurs sont correctement rémunérés par rapport au risque. Si Ia prime de risque est supérieure à 2%, les prix sont sous-évalués. Si la prime de risque est inférieure à 2%, les prix sont surévalués. Les investisseurs ne sont pas correctement rémunérés par rapport au risque qu ils encourent. Une baisse des prix doit en théorie intervenir tôt ou tard pour reconstituer la prime de risque. La prime de risque est revenue à la normale La prime de risque s est progressivement réduite au cours du boom de Elle a été ramenée en 27 à,7% à Paris et 1% en France (contre près de % en 199), ce qui correspondait à une surévaluation des prix de 2 à 2%. En 21, la prime de risque retrouve un niveau «normal», 1,9% à Paris, 2,2% en France. Pourtant, la récente remontée des prix immobiliers entraîne un repli du taux de rendement locatif. Mais parallèlement, les rendements obligataires ont nettement baissé, à 3,1% en moyenne contre des niveaux proches de % en 22-2, du fait du repli des taux longs américains et de la crise des dettes souveraines en zone euro, qui renforce l attrait des Bunds et des OAT. en % Taux de rendement locatif à Paris Graphique So urce : OLA P, BdF taux de rendement locatif initial taux des obligations en % Prime de risque sur l'investissement immobilier en France Graphique 17 Prime de risque sur un investissement immobilier Source : Insee, BdF, Crédit Agricole S.A. N 27 janvier 211

9 Les prix sont très élevés mais ne sont plus vraiment surévalués au regard de la prime de risque (ils le sont encore clairement au vu des ratios de solvabilité théoriques). La notion de prime de risque perd d ailleurs un peu de son sens : les obligations d Etat ne sont plus tout à fait sans risque au regard de la crise des dettes souveraines en Europe. Ainsi, avec un écart de rendement de 2% et une hiérarchie des risques moins claire qu auparavant, les investissements immobiliers redeviennent attractifs («valeur refuge»), ce qui explique en partie la reprise du marché et la remontée des prix. Cette inflexion ne serait toutefois durable que si les taux longs étaient eux-mêmes durablement installés à de très bas niveaux, ce que nous ne pensons pas. Le taux des OAT dix ans devrait revenir vers % fin 211. Dans ces conditions, l effet valeur refuge s estompera et les prix apparaîtront à nouveau surévalués. en % Prime de risque sur l'investissement immobilier à Paris Graphique 1 Prime de risque sur un investissement immobilier Source : BdF, Crédit Agricole S.A Indicateurs des marchés immobiliers français Résidentiel Non résidentiel Ancien Neuf Ventes Demande Prix Offre Construction Taux de vacance Valeur locative Achevé de rédiger le 17 janvier 211 Directeur de la Publication : Jean-Paul Betbèze Comité de Rédaction : Olivier Eluère Réalisation & secrétariat de rédaction : Fabienne Pesty Contact : publication.eco@credit-agricole-sa.com Crédit Agricole S.A. Pôle Études Économiques Groupe 771 PARIS Cedex 1 Fax : +33 () Copyright Crédit Agricole S.A. ISSN : Cette publication reflète l opinion de Crédit Agricole S.A. à la date de sa publication, sauf mention contraire (contributeurs extérieurs). Cette opinion est susceptible d être modifiée à tout moment sans notification. Elle est réalisée à titre purement informatif. Ni l information contenue, ni les analyses qui y sont exprimées ne constituent en aucune façon une offre de vente ou une sollicitation commerciale et ne sauraient engager la responsabilité du Crédit Agricole S.A. ou de l une de ses filiales ou d une Caisse Régionale. Le Crédit Agricole S.A. ne garantit ni l exactitude, ni l exhaustivité de ces opinions comme des sources d informations à partir desquelles elles ont été obtenues, bien que ces sources d informations soient réputées fiables. Ni Crédit Agricole S.A., ni une de ses filiales ou une Caisse Régionale, ne sauraient donc engager sa responsabilité au titre de la divulgation ou de l utilisation des informations contenues dans cette publication. - Etudes Economiques Abonnez-vous gratuitement à nos publications électroniques N 27 janvier 211 9