Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France

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1 Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France ilan 00 Janvier 009 Prochaine édition : Juillet 009 Valeurs locatives moyennes hautes Le secteur financier : champion de la consommation tertiaire Le neuf : un axe prioritaire Mobilité des entreprises : captivité oui mais à certaines conditions

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3 Données générales Données générales Données générales Un marché globalement résistant Demande Demande placée placée en Ile-de-France en Ile-de-France depuis 1996 depuis 1996 Un marché globalement résistant Demande placée en Ile-de-France depuis 1996 Marquée par Unl affaiblissement marché globalement des marchés résistant n miliers du crédit et de n de miliers m² Demande placée globale dont m² l investissement, Marquée le par ralentissement l'affaiblissement de des la marchés consommation du créditdes et de de m² Demande placée globale dont m² ménages, l augmentation l'investissement, Marquée par l'affaiblissement du le ralentissement prix des matières des de marchés lapremières consommation du crédit et etdes 3 l énergie et, ménages, l'investissement, enfin, la baisse l'augmentation ledu ralentissement moral du des prix des entreprises, dematières la consommation premières 00 a été etdes une année difficile. ménages, Pourtant, l'augmentation malgré du un prixcontexte des matières économique premières et de l'énergie et, enfin, la baisse du moral des entreprises, 00 a 359 instable et été l'énergie des une et, prévisions année enfin, difficile. la baisse peu favorables, Pourtant, du moral des malgré entreprises, le marché un contexte 00 a des 000 économique été une année instable difficile. et des Pourtant, prévisions malgré peu favorables, un contexte le bureaux en Ile-de-France a plutôt bien résisté. près deux marché économique des bureaux instableen etile-de-france des prévisions a plutôt peu favorables, bien résisté. le années précédentes exceptionnelles, le marché s est en effet plutôt près marchédeux des années bureauxprécédentes Ile-de-France exceptionnelles, a plutôt bien le résisté. marché bien maintenu s'est près et en la deux effet demande années plutôt bien placée précédentes maintenu a ainsi et exceptionnelles, dépassé la demande en placée 00 le marché ales ainsi ,3 millions dépassé s'est de m². en effet en 00 plutôt lesbien,3 maintenu millions deet m². la demande placée a ainsi dépassé en 00 les,3 millions de m² Les grandes Lestransactions grandes transactions ont fortement ont fortement participé participé à cette à cette performance performance Les: grandes 43% des : transactions 43% commercialisations, des commercialisations, ont fortement soit participé soit un un peu à cette peu plus d 1 million plus performance d'1 de million : 43% m² alors de que m² des le alors commercialisations, niveau que du le marché niveau dusoit est marché un peu évalué est évalué plus d'1 à 00 million 000 m² de traités m² alors en moyenne que le niveau par andu entre marché 001est et à m² traités en moyenne par an entre 001 et 007. Les 007. évalué à Les grands m² traités utilisateurs en moyenne se sont par an donc entre montrés 001 et grands utilisateurs se sont donc montrés particulièrement actifs, Répartition géographique des transactions des transactions de bureaux de bureaux particulièrement 007. Les grands actifs, s'engageant utilisateurs se encore sont plus donc profondément montrés Répartition géographique à m² en des Ile-de-France transactions en % bureaux s engageant encore plus profondément dans des processus de supérieures à m² en Ile-de-France dans particulièrement des processus actifs, s'engageant de rationalisation encore plus d'envergure. profondément Les supérieures à m² en Ile-de-France en % rationalisation transactions, dans d envergure. des processus moins Les nombreuses transactions, de rationalisation qu'enmoins 007, d'envergure. nombreuses ont surtout porté Les Paris entre Ouest dont Q qu en 007, sur transactions, ont dessurtout volumes moins porté unitaires nombreuses sur plus des importants, qu'en volumes 007, essentiellement unitaires ont surtout plus porté en Paris entre Ouest dont Q importants, dehors sur essentiellement des de volumes Paris. unitaires en Réductions dehors plus de importants, duparis. nombre Réductions essentiellement d'implantations, du en Paris Sud nombre d implantations, augmentation dehors de Paris. des augmentation surfaces Réductions unitaires du des nombre et surfaces regroupements d'implantations, unitaires des Paris Sud effectifs augmentation ont largement des surfaces animé unitaires le marché et regroupements cette annéedes et Paris Nord-st et regroupements des effectifs ont largement animé le marché devraient effectifs ont logiquement largement animé perdurer, le marché surtout cette si leannée climat et Paris Nord-st cette année devraient et devraient logiquement logiquement perdurer, perdurer, surtout surtout si si le le climat La Défense économique se durcit. climat économique économique se durcit. La Défense se durcit. roissant Ouest La reconfiguration des besoins des grandes entreprises a roissant Ouest La reconfiguration provoqué La reconfiguration des le regroupement besoins des besoins des degrandes nombreux grandes établissements entreprises a a 1ère ouronne provoqué en provoqué le dehors regroupement le deregroupement Paris dans nombreux desde secteurs nombreux périphériques établissements plus 1ère ouronne en dehors offreurs en de dehors Paris quede dans laparis apitale. des dans secteurs Le desroissant secteurs périphériques Ouest périphériques et de plus manière plus ème ouronne offreurs que la apitale. Le roissant Ouest et de manière offreurs que générale la apitale. la Première Le roissant ouronne Ouest (31% et de et manière 6% des ème ouronne commercialisations) générale la Première ont encore ouronne bénéficié (31% deet mouvements 6% des 0% 5% 10% 15% 0% 5% 30% générale la Première ouronne (31% et 6% des captifs commercialisations) importants et du ontreport encore de grands bénéficié de mouvements parisiens 0% 5% 10% 15% 0% 5% 30% commercialisations) àcaptifs la recherche importants ont encore de surfaces et du bénéficié report neuves de de plus grands mouvements économiques. utilisateurscaptifs parisiens importants Dans àet la du recherche cetreport attraitde de surfaces grands la Première neuves utilisateurs ouronne, plus économiques. parisiens Paris Sud à et la Paris recherche de Nord-st Dans surfaces cet ne attrait neuves totalisent pourplus laen Première revanche économiques. ouronne, 4% des Paris transactions Sud et Paris de Quelle Quelle demande demande pour demain pour demain?? Dans cet attrait plus Nord-st de pour 5ne 000 la totalisent Première m² cettenannée, revanche ouronne, révélant queparis 4% un des marché Sud transactions et enparis pénurie de Quelle demande pour demain? Nord-st ne d'offres plus totalisent de sur cen créneau m² revanche cettede année, surface. que révélant 4% des untransactions marché en pénurie de L'année 00 s'est donc achevée sur un volume record de L année 00 s est donc achevée sur un volume record de plus de d'offres m² sur cette créneau année, de révélant surface. un marché en pénurie transactions L'année 00supérieures s'est doncàachevée m². sur un Quels volume éléments recordvont de transactions à 5 vont d offres sur nfin, ce créneau portéede par surface. une politique environnementale réellement déterminer transactionsla demande supérieures à 5 de m².? Quels éléments vont prise nfin, en portée compte paret une désormais politiqueinscrite environnementale dans la stratégie réellement des déterminer la la demande placéede de 009? grandes prise en entreprises, compte et désormais la demande inscrite placée dans surlades stratégie surfaces des Pour répondre à cette question, DTZ initie un observatoire de nfin, portée neuves grandes par une de entreprises, politique de 5environnementale la000 demande m² a, une placée fois réellement sur de plus, des surfaces prise été très Pour la Pour demande répondre à qui à cette permettra question, de DTZ décrypter DTZ initie initie un et observatoire un d'anticiper observatoire les de en compte forte neuves et désormais (1% de plusinscrite surfaces de dans placées). m² a, stratégie une ette foisrecherche des plus, grandes active été très de de la mouvements la demande à qui venir. permettra de de décrypter et et d'anticiper d anticiper les les entreprises, surfaces forte la demande (1% neuves desplacée surfaces qualité sur placées). des parsurfaces ette les grandes recherche neuves entreprises active de de mouvements à venir. mouvements à venir. plus de accentue surfaces m² a, le neuves une caractère fois de de déjà qualité plus, largement été par très les sous-offreur forte grandes (1% de entreprises certains des On dénombre aujourd'hui 4 demandes actives de bureaux surfaces placées). marchés accentueparisiens leette caractère recherche et participe déjà largement active à l'assèchement de sous-offreur surfaces de de neuves l'offre certains à un de On plus dénombre de aujourd'hui m² en Ile-de-France, 4 demandessoit actives un potentiel de bureaux de On dénombre aujourd hui 4 demandes actives de bureaux de qualité par an marchés les sur grandes cette parisiens tranche entreprises et participe de surfaces accentue à l'assèchement notamment le caractère de à Paris, l'offre déjà à La un 633 de plus 400dem² de transactions m² en Ile-de-France, dont la soit réalisation un potentiel pourrait de an sur cette tranche de surfaces notamment à Paris, à La de plus de m² en Ile-de-France, soit un potentiel de largement sous-offreur Défense dans de certains secteurs marchés du parisiens roissant et Ouest. participe intervenir pour m² 71 de 000 transactions m² en 009 dont et 10 la réalisation 000 m² au delà pourrait de Défense et dans certains secteurs du roissant Ouest. 633 cette intervenir 400 m² date. de pour transactions m² dont en 009 la réalisation et pourrait m² au delà intervenir de à l assèchement de l offre à un an sur cette tranche de surfaces pour cette 71 date. 000 m² en 009 et m² au delà de cette notamment à Paris, à La Défense et dans certains secteurs du date. roissant Ouest. Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 000 Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 000 Sources : Immostat, DTZ Research Sources : Immostat, DTZ Research 3 Sources : DTZ Research, DTZ Research/Immostat à partir de 000

4 nalyse par loyers et secteurs d activité Des valeurs locatives moyennes hautes près une hausse importante et continue depuis 006, la valeur médiane des transactions locatives supérieures à m² a enregistré une nouvelle progression de,5% en un an pour s établir à 400 /m²/an en 00. Dans un souci de rationalisation des coûts, les transferts et les regroupements en dehors de la apitale ont été importants cette année (14% des mouvements immobiliers). Les grands utilisateurs parisiens ont en effet été nombreux à faire le choix de secteurs plus économiques en bordure de Paris pour y rassembler leurs effectifs ou y transferer leurs bureaux, notamment en Première ouronne Sud (LL : m² de transfert dans le cadre d un programme de regroupement sur m²), en oucle Nord (ON FRN) ou encore en oucle Sud (UROP 1 IMMOILIR). Le reste des transactions s est réalisé sur des valeurs autour de 300 /m²/an, notamment en Première ouronne Nord avec les signatures de VRSPIRN et de GL pour un transfert de leur siège à Saint-Denis. Malgré un réajustement de la valeur médiane du premier au deuxième semestre dû à des stratégies de relocalisation, les valeurs locatives restent globalement élévées. Les entreprises devront donc continuer d arbitrer entre une politique de proximité et d image ou des implantations économiques liées à une volonté de réduction des coûts. Le secteur financier toujours premier vec m² placés, le secteur financier arrive une fois de plus en tête du classement des transactions de plus de m², dépassant largement la performance de 007 ( m²). La quasi totalité des transactions a eu lieu hors de la apitale sur des opérations d envergure : m² à Fontenaysous-ois pour la SOIT GNRL, m² de bureaux à Nanterre pour NP PRIS SSURN, pour les deux opérations les plus significatives. D autres sont en gestation. Les restructurations anticipées par les grandes banques et les assurances en début de crise ont largement contribué à cette performance. Le secteur a également poursuivi des stratégies immobilières de long terme, établies dès les premières reconfigurations du système bancaire français et dont les grands plans de rationalisation ont débuté il y a maintenant plusieurs années. Lui aussi engagé dans un large processus de restructuration, le secteur de l industrie totalise près de m² de transactions supérieures à m² et occupe la deuxième place du classement. Il convient toutefois de noter que, parmi les secteurs les moins actifs, on trouve notamment celui des Technologies de l Information et de la ommunication (TI) dont le niveau de transaction sur le créneau des surfaces de plus de m² a chuté de près de 90% en un an, l essentiel des mouvements du secteur s étant réalisé au cours de l année 007. Ventilation 900 des valeurs locatives de transactions par quartile en 00 Maxi : 30 Maxi : 30 Mini : 150 Mini : Industries Industries de transformation de transformation Industries Industries de Pointe de Pointe haque pile représente un quart des commercialisations locatives en surfaces soit m² 0 0 Financiers Financiers Juridique Juridique - onseil - onseil 4 4 ommunication ommunication - réation - réation TI n m² Médiane : 400 /m²/an 007 : 390 /m²/an 006 : 300 /m²/an 3 3 Transports Transports - Logistique - Logistique - - Distribution Distribution Médiane : 400 /m²/an 007 : 390 /m²/an 006 : 300 /m²/an Répartition des transactions de plus de m² par secteur d activité en 00 TI n m² 3 3 Le top 10 des transactions en Ile-de-France (par surface décroissante) Services Services immobiliers immobiliers n nombre n nombre 7 Société Générale Fontenay-sous-ois m² Groupe SUZ-GDF La Défense m² Servier Suresnes m² NP Parisbas ssurance Nanterre m² Société Générale La Défense 4 00 m² Le hèque Déjeuner R Gennevilliers m² France Telecom Saint-Denis 9 43 m² ssociation Groupe Malakoff Guyancourt 9 m² NP Paribas PI Issy-les-Moulineaux m² lstom Saint-Ouen 1 73 m² utres services utres services 7 Secteur Public Secteur Public 3 3 utres utres 4 Sources : Immostat, DTZ Research

5 Offre de première main et mobilité des utilisateurs Le neuf, un axe prioritaire La part du neuf ou du restructuré sur l ensemble des grandes transactions aura encore augmenté cette année, révélant une demande pour des surfaces de ce type toujours plus importante chaque année. n effet, les cahiers des charges des grandes entreprises systématisent de plus en plus la recherche d immeubles neufs pour lesquels la norme HQ représente désormais la qualification la plus basse souhaitée par l utilisateur (toute tentative de mouvement d implantation de leur part pouvant même être reportée en l absence de référence énergétique). Mais l appétit des utilisateurs pour des immeubles plus qualitatifs se heurte de plus en plus au faible renouvellement de l offre neuve dans les secteurs tertiaires les plus recherchés. Les quartiers d affaires traditionnels peinent aujourd hui à concurrencer des secteurs émergents où se développe une offre neuve à des loyers très compétitifs, à l image des Première et Deuxième ouronnes où près des trois quarts des transactions ont porté sur des surfaces de première main. Hormis le Q, les autres secteurs de Paris n ont totalisé qu une seule transaction de première main cette année. ZON Transactions de plus de m² Nb Surface (m ) Nb Dont neuf ou restructuré Surface (m ) Part du neuf ou restructuré Nb (%) Surface (%) Paris Q 55 m² m² % 90% Paris entre Ouest (Hors Q) 0 0 m² 0 0 m² ND ND Paris m² 0 0 m² 0% 0% Paris Nord-st m² m² 100% 100% Paris m² 0 m² 100% 100% La Défense m² m² 55% 76% roissant Ouest m² m² 6% 3% Première ouronne Nord Première ouronne Sud Première ouronne st m² m² 75% 0% m² m² 0% 7% 5 11 m² m² 40% 76% Deuxième ouronne m² m² 0% 6% TOTL m² m² 69% 1% aptivité oui mais à certaines conditions L analyse du nombre de mouvements d implantation des grands utilisateurs en 00 révèle une fois de plus la captivité des entreprises dans les quartiers d affaires traditionnels tels que le Q, La Défense ou encore le roissant Ouest, dont l essentiel des mouvements s est concentré dans la oucle Sud et en Péri Défense cette année. Les déménagements au sein d une même zone d implantation ont globalement été plus nombreux que les regroupements ou les déménagements d une zone à une autre. Le Q compte ainsi 4 mouvements intra-secteur majoritairement issus d entreprises du secteur juridique-onseil. La Deuxième ouronne se démarque également avec un total de 7 mouvements d implantation intra-secteur parmi lesquels 5 issus d entreprises industrielles. Souvent déjà implantées dans des secteurs très économiques, elles cherchent à rester dans leur zone d implantation afin d en conserver les avantages. La Première ouronne a enregistré de nombreux reports d utilisateurs contraints par des valeurs locatives particulièrement élevées, à l image de GL ou de VRSPIRN qui ont quitté respectivement Nanterre et Neuilly-sur-Seine pour aller s installer à Saint-Denis. Mobilité des utilisateurs en Ile-de-France en 00 Provenance Destination Paris Q Paris entre Ouest (Hors Q) Paris Sud Paris Nord-st La Défense roissant Ouest Paris Q Paris entre Ouest (Hors Q) Paris Sud Paris Nord-st La Défense 3 Première ouronne roissant Ouest 4 1 Première ouronne 4 Deuxième ouronne Deuxième ouronne Statistiques effectuées uniquement sur les déménagements (hors extensions, regroupements et créations) 5 Sources : Immostat, DTZ Research

6 Les grandes transactions de bureaux en 00 Paris m² m² La Défense 4 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² roissant Ouest m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Deuxième ouronne m m² m² m² 9 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² 6

7 D Les grandes transactions de bureaux en 00 e m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² D Première ouronne m² m² m² m² m² m² m² m² m² 4 11 D Doc@post 13 1 Paris roissant Ouest La Défense Première ouronne Deuxième ouronne m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² D m² m² m² 7 Sources : Immostat, DTZ Research

8 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études udrey Haas hargée d études Nathalie Ribeiro ssistante d études +33 (0) magali.marton@dtz.com +33 (0) audrey.haas@dtz.com +33 (0) nathalie.ribeiro@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise ommercialisation - Investissement - sset management xpertise - onsulting - ménagement vec plus de 1 collaborateurs opérant dans 150 villes et 45 pays, et 0 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. ien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. uquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research, rue de l Hôtel de Ville 95 Neuilly-sur-Seine mail : dtz.neuilly@dtz.com +33 (0)