esynthèse Études & Recherche Le marché des bureaux en Ile-de-France Août 2007 Forte augmentation de l'offre neuve

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1 esynthèse Le marché des bureaux en Ile-de-France Août 27 Forte augmentation de l'offre neuve Études & Recherche Les commercialisations de bureaux en Ile-de-France se maintiennent à un très bon niveau en 27. Elles ont atteint un total de m² au 1 er semestre 27, soit un niveau très proche de celui observé au cours du 1 er semestre 26. La conjoncture macro-économique est bien orientée - notamment la création d'emploi tertiaire - et soutient favorablement le marché immobilier de bureaux. Le socle de marché des petites et moyennes surfaces est en croissance. Le dynamisme du segment de marché des grandes surfaces ne faiblit pas. Les bureaux neufs et rénovés de grande taille sont toujours aussi attractifs. L'augmentation de la production d'offre neuve est une réponse à la forte demande de bureaux de qualité. Depuis le début de l'année, 29 grands chantiers de bureaux ont été lancés. En conséquence, le volume des chantiers en cours de construction a progressé de 5 % en un an, pour atteindre 1 2 m². Comme le niveau des livraisons est sensiblement égal à l'absorption nette, l'offre ne diminue pas. Avec m² de bureaux disponibles à fin juin 27, le stock d'offre à un an est resté stable par rapport à la fin d'année 26. En fait, par son niveau élevé de production, l'offre neuve maintient le marché francilien dans une situation globale d'équilibre. Globalement équilibré, le marché francilien est en revanche localement de plus en plus différencié. Le marché parisien se distingue très nettement de tous les autres secteurs franciliens. Comme la production de bureaux neufs dans la capitale n'est pas suffisante pour répondre à la demande, les bureaux anciens, et en premier lieu les bureaux rénovés, constituent un marché naturel de report. L'offre de seconde main se consomme et diminue donc fortement. En conséquence, les tensions de marché s'accroissent et les hausses de loyer se sont généralisées en 27 à quasiment tous les segments et secteurs de marché parisiens. Si Paris reste une exception en Ile-de-France, c'est que partout ailleurs les tensions de marché ne sont pas suffisantes pour générer des hausses équivalentes de loyer. Certes, les loyers de bureaux neufs sont en augmentation dans quelques communes, telles que Issy-les-Moulineaux et Boulogne- Billancourt. Mais ces hausses sont ponctuelles et liées à la qualité intrinsèque de quelques immeubles neufs haut de gamme et bien localisés. Elles ne découlent donc pas de tensions de sousoffre. Car l'offre reste en fait abondante en dehors de Paris. Dans ce contexte, le marché francilien n'est pas exempt de tout risque géographique. En effet, la production de bureaux neufs est particulièrement forte dans des secteurs où l'offre existante est déjà abondante. C'est notamment le cas des premières couronnes Nord et Sud, deux zones où la mise en relation des niveaux de commercialisations avec ceux de l'offre neuve et de seconde main laisse apparaître quelques déséquilibres. La résorption de ces déséquilibres dépendra de la capacité du marché à réguler la production d'offre neuve et à favoriser le déplacement des grands utilisateurs. Cette résorption est aussi la condition nécessaire à toute augmentation généralisée des loyers en périphérie.

2 1 Transactions En 27, les commercialisations de bureaux se maintiennent au même niveau qu'en 26 Au 1 er semestre 27, m² de bureaux ont été commercialisés en Ile-de-France, soit un niveau très proche de celui observé au 1 er semestre 26 (-3 %). Le dynamisme des transactions est lié, pour partie, à la conjoncture macro-économique. Cette dernière, bien orientée, soutient favorablement le marché immobilier de bureaux. Même s'il est loin d'atteindre les sommets de 2, l'emploi tertiaire a connu une croissance soutenue en 26 en Ile-de-France (+55 postes). Cette dynamique se poursuit en 27 puisque, sur le seul 1 er trimestre, près de 35 emplois tertiaires ont été créés. Par ailleurs, les prévisions de croissance du PIB, de l'ordre de 2, 2,2 % pour 27 et 2,2 2,4 % pour 28, laissent entrevoir des perspectives de développement pour les entreprises. C'est pourquoi, certains utilisateurs prévoient des augmentations d'effectifs et, pour les satisfaire, planifient des déménagements. La hausse actuelle des valeurs peut même dans certains cas les inciter à anticiper ces déménagements. La croissance du marché est solide puisque que le socle des petites et moyennes surfaces est en progression (+12 % par rapport au 1 er semestre 26). Le segment des grandes surfaces de plus de 5 m² accuse, quant à lui, une diminution par rapport à 26 (-21 %). Mais les grandes transactions avaient atteint un niveau particulièrement exceptionnel en 26, grâce notamment à trois commercialisations de plus de 5 m². En outre, bien qu'en diminution, le segment de marché des grandes transactions se maintient à un très bon niveau. Sur l'ensemble du 1 er semestre 27, on compte 42 transactions de plus de 5 m² pour un volume correspondant de 523 m². Les grands utilisateurs sont donc toujours aussi présents sur le marché. Le secteur public est devenu en quelques années un acteur régulier et important du marché. En 27, près de 8 m² de bureaux ont été commercialisés par le secteur public, soit 15 % du total des grandes transactions. Les transactions des entreprises cotées à la bourse de Paris au sein du compartiment A, incluant les entreprises du CAC 4, représentent plus de 2 m², soit 4 % du total des commercialisations de plus de 5 m². Les groupes étrangers sont eux aussi actifs : 8 m² de bureaux ont été pris à bail par des sociétés étrangères. Qu'elles soient françaises ou étrangères, ces grandes entreprises ont en commun de profiter de la forte croissance mondiale, bien supérieure à la croissance française. Elles en bénéficient bien plus que les PME hexagonales. Comme leur santé financière est meilleure, elles peuvent plus facilement accepter des augmentations de coûts liées aux hausses des loyers. Ces grands groupes sont aussi prioritairement ceux qui intègrent les nouvelles normes environnementales (HQE). Transations trimestrielles Source : Immostat > 5 < 5

3 2 Transactions Transactions par tranche de surface au 1 er semestre > < Source : Immostat Transactions par secteur au 1 er semestre 3 25 Paris QCA Paris Paris hors QCA La Défense Péri- Défense Croissant Ouest Neuilly / Levallois Boucle Nord Boucle Sud 2 1 ère Couronne ère couronne Nord 1 ère couronne Sud 1 ère couronne Est Source : Immostat > 5 < 5

4 3 Absorption nette L'absorption nette a atteint 1 1 m² en Ile-de-France en 26 L'absorption nette est définie comme la variation du parc occupé ou, autrement dit, comme la différence entre la variation du parc et la variation de l'offre immédiate. Elle dépend donc tout à la fois des livraisons et destructions de bureaux, qui font varier le parc de bureaux, et des libérations et transactions de bureaux, qui font varier l'offre immédiate. L'absorption nette traduit les variations de l'utilisation de surfaces des entreprises. Les transactions des entreprises qui ne prennent pas de surfaces supplémentaires - la demande déplacée - ne génèrent aucune variation de l'offre, puisque les surfaces libérées sont identiques aux surfaces prises (absorption nulle). En revanche, les transactions des entreprises qui libèrent moins de surfaces qu'elles n'en prennent génèrent une diminution de l'offre (absorption positive). L'absorption est donc fortement liée à la variation de l'emploi de bureaux. En effet, une prise de surfaces de bureaux supplémentaires par une entreprise découle souvent de l'accroissement de ses effectifs et donc, au niveau macro-économique, d'une augmentation de l'emploi tertiaire. C'est pourquoi, on observe que l'absorption nette est fortement positive en période de forte croissance de l'emploi comme durant les années 1998/2 et peut être, à l'inverse, négative en période de ralentissement économique comme en 21/22. En 26, l'absorption nette a atteint 1 1 m², soit un niveau identique à celui observé en 25. Ce niveau est à mettre en relation avec la création soutenue d'emploi tertiaire en 25 (+58 ) et en 26 (+55 ). Dans le passé, l'absorption nette n'a été supérieure qu'à la fin des années 8 et à la fin des années 9, périodes de forte croissance économique au cours desquelles la création d'emploi tertiaire avait été bien meilleure qu'aujourd'hui. Bien orientées, les perspectives macro-économiques des deux années à venir laissent donc augurer une absorption nette positive pour les deux prochaines années à un niveau au moins égal à celui de 26. Seul un nouveau rebond dans la croissance de l'emploi tertiaire pourrait permettre une augmentation de l'absorption nette en Ile-de-France. Absorption nette (IEIF / Atisreal) Bureaux Ile-de-France Source : IEIF, ORIE, Immostat, Atisreal

5 4 Offre La production d'offre neuve est en forte augmentation en 27 Portés par la surabondance de liquidités et nourris par les promesses de hausse des revenus locatifs futurs, les investisseurs lancent plus facilement les opérations. Ainsi, depuis le début de l'année 27, aux 17 mises en chantier du 1 er trimestre, se sont succédées 12 nouvelles mises en chantier au 2 ème trimestre. En conséquence, le volume de l'offre en cours de construction a fortement augmenté (+5 % sur un an) pour atteindre 1 2 m² en juin 27. Quelles en sont les conséquences pour le marché francilien des bureaux? Tout d'abord, par le niveau élevé de sa production, l'offre neuve alimente le marché francilien de nombreux nouveaux produits et, en conséquence, le maintient dans une situation globale d'équilibre. Avec m² de bureaux disponibles à fin juin 27, le stock d'offre à un an est ainsi resté stable par rapport à fin décembre 26. Une stabilité globale de l'offre à un an qui cache une diminution de l'offre de seconde main (-17, soit -6 %) et une hausse concomitante de l'offre neuve (+18, soit +21 %). Plus fondamentalement, l'équilibre global du marché francilien découle du fait que le niveau de production de bureaux neufs est sensiblement égal à celui de l'absorption nette de surfaces de bureaux. En effet, pour que l'offre reste stable, il faut que le marché absorbe un volume de surfaces équivalent au volume total des livraisons de nouveaux bureaux. Ce qui est le cas, puisque l'absorption atteint 1,1 million de m². Enfin, il ne faut pas oublier que l'offre neuve participe au dynamisme des commercialisations. Fonctionnelle et de qualité, prenant de plus en plus en compte les normes environnementales (HQE), l'offre neuve est à même de répondre aux besoins des utilisateurs à la recherche de nouveaux locaux. Mais elle peut même aussi, par son attrait, susciter des déménagements. Autrement dit, l'offre neuve crée de la demande. Offre future T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Chantiers en cours PC obtenu

6 5 Offre Offre neuve disponible à fin juin : : : : : : : Offre livrée 2ème sem. 1er sem. 2ème sem. 1er sem. 2ème sem. 1er sem. 2ème sem. PC Obtenus Chantiers en cours Offre livrée Offre disponible à un an (en fin de période) T2 Neuf Seconde main

7 6 Offre et Transactions Le marché francilien n'est pas exempt de tout risque géographique Globalement en Ile-de-France, l'augmentation de la production de bureaux neufs est une réponse à la forte demande de bureaux modernes et de qualité. Géographiquement, la production d'offre neuve est hétérogène. Sur les 1 2 m² actuellement en construction en Ile-de-France, 7 % le sont dans Paris QCA, 14 % dans Paris hors QCA, 16 % à La Défense, 22 % dans le Croissant Ouest, et 3 % en 1 ère Couronne. Cette répartition géographique est très différente de celle observée début 24. Les chantiers dans Paris QCA représentaient à l'époque 22 % du total, contre 16 % pour ceux de 1 ère Couronne. Le marché francilien a donc connu en l'espace de trois ans un changement radical dans la répartition géographique de l'offre neuve en construction. La modification récente de la distribution géographique de l'offre neuve est, dans une certaine mesure, une conséquence de l'évolution des taux de rendement. Outre la rareté foncière, en période de baisse généralisée des taux initiaux, comme le connaît l'ile-de- France depuis plusieurs années, les perspectives de fortes plus-values en capital ont en effet favorisé le développement d'opérations neuves en périphérie, là où les taux étaient les plus élevés. Aujourd'hui que les taux atteignent des niveaux planchers et que l'écart des rendements entre secteurs s'est fortement réduit, les perspectives de plus-values en capital sont moins élevées. Elles ne reposent plus désormais que sur les hausses de loyers. Toute hausse de loyer nécessite que les tensions de marché soient suffisantes pour les générer. Or aujourd'hui, cela n'est pas partout assuré. Car même en période de hausse des commercialisations, le risque de vacance n'est pas inexistant sur certains actifs. Le risque locatif est d'autant plus grand quand la production de bureaux neufs est forte. A ce titre, la mise en relation des niveaux d'offre avec les niveaux de commercialisations laisse apparaître des déséquilibres dans certains secteurs. Ainsi, la production d'offre neuve en 1 ère Couronne apparaît importante au regard des niveaux de commercialisation. Le volume des chantiers en cours a notamment progressé sur un an de 378 % en 1 ère Couronne Nord pour atteindre 13 m². En y ajoutant l'offre neuve livrée, c'est un total de 18 m² de bureaux neufs, soit un volume très largement supérieur au rythme annuel des commercialisations de bureaux neufs (5 m²). On retrouve un déséquilibre similaire en 1 ère Couronne Sud. Pour ces zones, la résorption des déséquilibres dépendra de la captation des demandes. Si les secteurs d'affaires traditionnels sont clairement les plus recherchés par les utilisateurs, le manque d'offre dans Paris et le niveau plus élevé des valeurs pourraient néanmoins favoriser d'autres secteurs moins centraux. D'ailleurs, à l'instar de Montreuil et de la 1 er Couronne Est, l'expérience a montré que des zones périphériques ont su attirer de nombreux utilisateurs en jouant sur la mobilité des entreprises et l'attractivité des valeurs d'immeubles neufs de qualité. Tension de marché (évolution juin 26-juin 27) SUR-OFFRE 9 Offre > 2 fois les transactions 2ème Couronne ÉQUILIBRE Offre à 1 an La Défense 1ère Couronne Paris hors QCA Croissant Ouest Paris QCA 2 SOUS-OFFRE 1 Offre > Transactions Transactions

8 7 Offre neuve Offre neuve livrée en Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Paris QCA Paris hors QCA La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne Offre en chantier en Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T Paris QCA Paris hors QCA La Défense Croissant Ouest 1 ère Couronne 2 ème Couronne

9 8 Loyers Les loyers connaissent une hausse sélective et différenciée Paris QCA et Paris hors QCA sont les seuls secteurs à connaître des hausses généralisées des valeurs en 27. La capitale est plus que jamais attractive. Comme la production d'offre neuve est limitée dans la capitale, et qu'elle ne suffit pas à répondre à toutes les demandes, le marché des bureaux de seconde main constitue un marché naturel de report. L'absorption de l'offre de seconde main est donc forte en un an, l'offre à un an de seconde main a diminué de 25 % dans Paris, soit -25 m² - et les tensions de marché s'accentuent. En conséquence, les loyers parisiens connaissent de fortes augmentations. Elles s'observent notamment dans Paris QCA où, dans le segment des bureaux prime, les loyers dépassent désormais la barre des 8. Mais elles touchent aussi les bureaux de seconde main. Ainsi, le loyer facial moyen des bureaux de seconde main inférieurs à 5 m² a progressé en six mois de +4 % dans Paris QCA et de +11% dans Paris Centre Ouest, pour atteindre respectivement 432 et 336. Il est à noter que parmi les augmentations de loyer de seconde main observées dans Paris, les plus fortes hausses sont à mettre à l'actif des locaux rénovés. Ces derniers constituent en effet un segment de marché cible très prisé par les utilisateurs à la recherche de locaux de qualité. Par ailleurs, en contrepartie de ces hausses des loyers faciaux, les mesures d'accompagnement demeurent toujours présentes. Si l'on excepte une légère baisse observée dans Paris hors QCA, les mesures d'accompagnement n'ont pas connu d'évolution notoire dans Paris en 27. Autrement dit, la hausse du loyer économique découle pour le moment de la hausse du loyer facial et de la stabilité concomitante des mesures d'accompagnement. Paris reste l'exception en Ile-de-France. En effet, dans tous les autres secteurs, les tensions de marché ne sont pas suffisantes pour générer des hausses de loyer comparables à celles que l'on observe dans la capitale. Cependant, des augmentations ponctuelles peuvent avoir lieu au sein de quelques zones bien spécifiques. C'est le cas notamment de Boulogne-Billancourt et d'issy-les-moulineaux, deux communes où les loyers des bureaux neufs ont connu une progression significative en 27. Toutefois, ces hausses de valeurs ne découlent pas de l'accroissement des tensions de marché mais relèvent plutôt de la qualité intrinsèque de quelques produits. En effet, les hausses correspondent à quelques transactions signées sur des immeubles neufs, haut de gamme, et bénéficiant de la proximité de Paris. Ce phénomène s'observe dans une moindre mesure dans certaines communes de la Boucle Nord de la Seine. Si l'on excepte ces quelques communes, ailleurs en périphérie les hausses des valeurs seront en partie conditionnées par la capacité du marché à réguler la production d'offre neuve. Mesures d accompagnement (évolution 26-27) 3 % Paris QCA Paris hors QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne max moyenne min

10 9 Loyers Paris Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf Seconde main HT.HC. / / an < > 2 < > Paris QCA ns 445** 538** Paris Centre-Ouest ns ns ns Paris 3/ 4 / 1 / ** ns ns ns Paris 5 / 6 / * 519 ns 514* 55* Paris 12 / * ns ns ns Paris 14 / * ns ns ns Paris 18 / 1 9 / ns * dernière valeur connue : 27-T1 - ** dernière valeur connue : 26-T4 - ns : non significatif Croissant Ouest et 1 ère Couronne Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf Seconde main HT.HC. / / an < > 2 < > 2 ns 53 ns La Défense * 317 Péri-Défense * 416** 373** ns Neuilly/Levallois ns Boucle Nord ns Boucle Sud * 1 ère Couronne Nord ** 243** 258** 275** 1 ère Couronne Est * ** ère Couronne Sud ns * dernière valeur connue : 27-T1 - ** dernière valeur connue : 26-T4 - ns : non significatif 2 ème Couronne Loyers faciaux moyens pondérés (moyenne mobile sur trois trimestres) Neuf Seconde main HT.HC. / / an < > 2 < > 2 179* ns ns 2 ème Couronne Ouest- Diffus * 171** * Saint-Quentin * * dernière valeur connue : 27-T1 - ** dernière valeur connue : 26-T4 - ns : non significatif ns ns ns Cergy * ns ns 2 ème Couronne Nord - Diffus 17 ns ns 181** 18* ns Roissy * ns 135 ns ns 2 ème Couronne Est - Diffus ** 177** 149* * Marne-la-Vallée ** 2 182** ème Couronne Sud ns ns ns Evry ns

11 1 Chiffres clés Secteurs Transactions (Immostat) Taux de vacance (Immostat) Glissement annuel Parc en 26 Volume 27-T2 Juin 27 Juin 26 Volume 27-T2 Taux de variation (ORIE DREIF) 27-T2 / 26-T2 Paris QCA % 4, % 5,2 % Paris hors QCA % 2,6 % 3,2 % La Défense % 4,4 % 6,2 % Boucle Nord % 11,7 % 9,8 % Péri-Défense % 7,9 % 8,6 % Neuilly / Levallois % 5,4 % 4,3 % Boucle Sud % 7, % 6, % ère Couronne Nord % 1,1 % 9, % ère Couronne Est % 4,6 % 8,2 % ère Couronne Sud % 9,3 % 8,7 % ème Couronne % 4,7 % 4,1 % TOTAL % 5, % 5,1 % Offre disponible à un an Chantiers en cours PC Obtenus Taux de variation Secteurs Juin 27 Juin 27 / Volume Taux de variation Volume Taux de variation Juin 27 / Juin 27 / Juin 26 Juin 27 Juin 26 Juin 27 Juin 26 Paris QCA % % ns Paris hors QCA % % % La Défense % % ns Boucle Nord % % % Péri-Défense % % % Neuilly / Levallois % % ns Boucle Sud % % % 1 ère Couronne Nord % % % 1 ère Couronne Est % % ns 1 ère Couronne Sud % % % 2 ème Couronne % % % TOTAL % % %

12 11 Secteurs Immostat

13 12 Annexes Les données chiffrées utilisées par Atisreal, pour la réalisation de ses statistiques, intègrent l ensemble des informations en sa possession lors de leur élaboration. Ces statistiques peuvent être amenées à évoluer en fonction d informations nouvelles, souvent initialement confidentielles, portées à notre connaissance. Définitions de A à Z Blanc / Gris "En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur. "En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur. Clé en main locatif Opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est locataire. Compte propre Opération réalisée pour les besoins propres d un utilisateur qui en est propriétaire. Demande Recherche de locaux exprimée auprès d'atisreal. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées. HQE (Haute Qualité Environnementale) Démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l initiative des professionnels de l immobilier et de la construction et fait l objet d une procédure de certification établie par l AFNOR (Association Française de Normalisation). ICC (Indice du Coût de la Construction) Indice qui mesure chaque trimestre l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il s'agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers. Immeuble (état) Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans. Restructuré : immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire. Récent : immeuble de moins de 1 ans. Rénové : immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire. Moderne : immeuble performant de plus de 1 ans. Ancien : immeuble peu performant de plus de 1 ans. Immostat Groupement d Intérêt Economique (GIE) créé en 21, qui associe Atisreal, CB Richard Ellis, DTZ Jean-Thouard et Jones Lang LaSalle. Pour créer des bases de données homogènes, les quatre conseils ont adopté de nombreuses définitions communes : secteurs de marché de l'ile-de-france, état des immeubles et des locaux, définition des surfaces prises en compte, des loyers, etc. L'organisation du GIE garantit l'indépendance du traitement des données et le respect des engagements de confidentialité de chacun de ses membres. Sont concernés les marchés de la région parisienne : - utilisateurs d'entrepôts d'une superficie supérieure à 5 m² et de bureaux. - investisseurs en immobiliers d entreprise. Loyer Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail. Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées. Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.). "Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit : - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, - d excellente qualité et offrant les meilleures prestations, - dans la meilleure localisation pour un marché donné. "Top" : loyer facial le plus élevé d un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n est pas systématiquement un loyer prime. Neuf / Restructuré Locaux n ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans. Offre à un an Ensemble des locaux disponibles à moins d'un an, incluant l'offre neuve non précommercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés). Offre immédiate Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles. Offre neuve Ensemble des locaux neufs et restructurés. L offre neuve est analysée en fonction de l'état d'avancement des projets : Offre neuve livrée : immeuble dont les travaux de construction sont terminés. Chantier en cours : immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition. Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers. Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction. Projet : intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d'autorisation n'a été déposée. Parc de bureaux Ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés. En Ile-de-France, le parc de bureaux est périodiquement mis à jour par l'observatoire Régional de l'immobilier d'entreprise d'ile-de-france (ORIE) et par la Direction Régionale de l Equipement d Ile-de-France (DREIF) à partir des statistiques officielles sur la construction neuve, la taxe annuelle sur les bureaux, ainsi que les données relatives aux démolitions. Précommercialisation Transaction utilisateur ayant lieu plus de six mois avant la livraison d un bâtiment. Seconde main Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans. On distingue les locaux : Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation. Très bon état : locaux performants, de qualité. Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état. A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation. Taux de vacance Rapport entre l'offre immédiatement disponible et le parc existant. Transaction Location ou vente à un utilisateur d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente. Sont inclus les clés en main et les comptes propres. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après leurs levées.

14 13 Contacts Thierry LAROUE-PONT Vice-Président Atisreal France Tel : 33 () Antoine BARY Directeur Bureaux Paris Ouest Grandes surfaces > 5 Ouest Paris et Ile-de-France Tel : 33 () Jean-René BARD Directeur Vente Utilisateurs Paris et Ouest Ile-de-France Toutes surfaces Tel : 33 () Benoît de FOUGEROUX Directeur Bureaux Petites Surfaces Ouest Ile-de-France < 5 Tel : 33 () Grégoire de LA FERTE Directeur Bureaux Nord et Est Ile-de-France Location et Vente Bureaux Toutes surfaces Tel : 33 () Jean-Laurent de la PRADE Directeur Paris Bureaux Location < 5 Paris Tel : 33 () Cyril FAURE Directeur Bureaux Sud Ile-de-France Location et Vente toutes surfaces Tel : 33 () Arnaud VIOLETTE Responsable Marketing Pôle Bureaux Ile-de-France Tel : 33 () Etudes & Recherche Christophe PINEAU Directeur Département Etudes & Recherche France Etudes & Recherche Nicolas ARCHAMBAULT Chargé d'etudes Bureaux Ile-de-France Département Etudes & Recherche France

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