Devenir propriétaire : aspirations et choix

Transcription

1 DOSSIER N 7 octobre 2005 Devenir propriétaire : aspirations et choix L analyse est réalisée à partir des simulations de projets d accession de l ADIL 1 du Puy-de-Dôme (cf. note méthodologique p7). Les prétendants à l accession, suivant l échantillon ADIL du Puy-de-Dôme, sont des jeunes familles locataires aux profi ls urbains et plutôt modestes. Le projet d achat d une résidence d occasion est plébiscité. Le budget moyen avoisine les avec un fi nancement de plus en plus long. In fi ne, l épargne et la solidarité familiale sont décisives. Une redistribution massive des futurs accédants depuis Clermont-Ferrand avec une tendance à l allongement des distances des projets résidentiels. 1 LES FUTURS ACCEDANTS : QUI SONT-ILS?...p2 2 QUELS SONT LEURS PROJETS?...p4 3 LES ECHANGES ENTRE TERRITOIRES...p6 Basé sur un potentiel de projets (460 par an en moyenne), cette publication apporte un nouvel éclairage sur les futurs accédants au profi l modeste, leurs choix d habitat et les efforts fi nanciers qu ils sont prêts à consentir pour devenir propriétaires de leur résidence principale. Pour 60% des ménages, le rêve est devenu réalité en Le choix initial de localisation a été largement suivi alors que les budgets ont eux progressé. Le projet a pu néanmoins se concrétiser grâce à l apport supplémentaire de fonds personnels et dans une moindre mesure à l allongement des mensualités d emprunts. 1 ADIL : l Agence Départementale pour l Information sur le Logement met à disposition du public un centre d information et des conseils personalisés. Elle est fi nancée par les collectivités locales, le Ministère du Logement, les professionnels liés au logement et les usagers. 2 Accession à la propriété : les projets à l épreuve du marché, enquête réalisée par l ANIL, Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre

2 1 LES FUTURS ACCEDANTS : QUI SONT-ILS? Des jeunes familles désireuses de poursuivre leur cursus résidentiel L attachement au principe d accession à la propriété est principalement lié aux aspirations des locataires : 53 % désireraient devenir propriétaires 1. En privilégiant l accès à la propriété, ces ménages réalisent un véritable choix résidentiel qui résulte d une combinaison de critères. Cette aspiration correspond très souvent à une période de changement dans le cycle de vie familiale 2 : mariage, naissances, rupture et décès. La désignation d une résidence sera le résultat d arbitrages, plus ou moins déterminés par des impératifs familiaux, un niveau de revenus et d épargne ou des rythmes de vie souhaités (souhait d autonomie, préparation à la retraite, valeur symbolique de la transmission, changement de cadre de vie). Dans le cas présent, trois candidats à l accession sur quatre sont des couples, dont la moitié avec des enfants. La tendance observée révèle que cette proportion tend à diminuer (chute de 11 points en cinq ans) au profi t des personnes seules (17% à 21% pendant la même période). Ce constat est à corréler avec la progression des ménages d une seule personne : +30% entre 1990 et 1999 dans le Puy-de-Dôme (totalité des ménages +10%). Composition des ménages 31% Niveau de vie et composition des ménages 100% 80% 60% 40% 20% 0% 21% 18% 23% 7% Personne seule Famille monoparentale Couple Couple et 1 enfant Couple 2 enfants et + + aisées + modestes Couple seul Personne seule Couple et 1 enfant très modestes modestes aisés très aisés Famille Couple 2 enfants monoparentale et + Répartition territoriale des projets en fonction du niveau de vie mensuel des ménages 3 niveau de vie mensuel 35 ans est l âge moyen pour un futur propriétaire, sachant que les ¾ des ménages ne dépassent pas la quarantaine. Plus âgées, les familles monoparentales se retrouvent dans les classes de quadragénaires, en lien avec leur parcours de vie et leur souhait de recomposer un foyer. La comparaison par niveaux de vie 3 segmente les familles avec enfants ou les monoparentaux (aux revenus moyens et faibles) et les couples ou les personnes isolées qui disposent de ressources plus conséquentes. La prise en compte du revenu par unité de consommation rend compte de la solvabilité des familles ou des efforts fi nanciers que certains devront consentir. 1 Portrait, itinéraire des locataires du parc privé, Observatoire de l habitat du Grand Clermont, dossier n 5, avril Séquence d états, ordonné dans le temps se déroulant de la naissance au décès. Dictionnaire de l habitat et du logement, Armand Colin, Le calcul du revenu mensuel par unité de consommation ou de niveau de vie permet de comparer des ménages de composition différente. On compte une unité de consommation pour le premier adulte du ménage et 0,5 pour chacune des autres personnes. 2 Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre 2005

3 LES FUTURS ACCEDANTS : QUI SONT-ILS? 1 Des métropolitains au niveau de vie plutôt modeste Une très grande majorité des ménages (85%) réside d ores et déjà dans le Grand Clermont. Ils sont locataires et fortement représentés dans l agglomération clermontoise (qui disposent de 83% des logements locatifs du Grand Clermont). 60% des ménages logent dans le secteur privé et ¼ habite le locatif social. Mais cette répartition varie largement suivant la composition familiale : les familles monoparentales et les familles avec au moins 2 enfants sont locataires du parc social à hauteur de 30%, contre à peine 15% pour les personnes seules. Il s agit d urbains aux profils socio-économiques plutôt modestes et très modestes (72%), comparativement à la proportion nationale (43%). La part des ménages au niveau de vie le plus faible est trois fois supérieure à l échantillon national de l ANIL réalisé en A noter que depuis 1999, la part des ménages aisés et très aisés a progressé de 15 points, correspondant à un niveau de vie mensuel par ménages de en 2003, au lieu de en Mais la situation ne semble guère réjouissante compte tenu de l envolée des prix dans la région clermontoise. Il faut admettre que bon nombre de ménages «modestes» ont dû renoncer à tout projet d accession. Répartition des ménages selon leur niveau de vie mensuel Quartiles : enquête logement INSEE 2002 Echantillon ANIL national Echantillon ADIL Puy-de-Dôme Très modestes < 851 /mois 11% 36% Modestes 851 à % 36% Aisées à % 22% Très aisées > % 6% Source : Enquête «Accession à la propriété : les projets à l épreuve du marché», 2003 Répartition annuelle des ménages en fonction du niveau de vie mensuel 100% 80% 60% 40% 20% 0% très modestes modestes aisés très aisés Types de ménage en fonction du statut actuel L ADIL propose au public des études financières. Ce conseil financier prend la forme d un : DIAGNOSTIC FINANCIER qui s adresse aux ménages qui n ont pas un projet précis. Le diagnostic a pour but de déterminer la capacité de fi nancement du ménage, compte tenu de ses ressources, de ses besoins, des prêts auxquels il peut prétendre. Ou PLAN DE FINANCEMENT qui concerne les ménages ayant un projet précis et chiffré. Le plan de fi nancement permet d étudier la faisabilité du projet et de déterminer le fi nancement en incluant l ensemble des frais annexes. Ensemble Couple Coupleet1enfant Couple 2 enfants et + Personne seule Famille monoparentale 0% 20% 40% 60% 80% 100% Locataire privé Locataire HLM Propriétaire occupant Occupant à titre gratuit Autres Source : ADIL Opti - Puy-de-Dôme, Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre

4 2 QUELS SONT LEURS PROJETS? Des projets orientées vers l immobilier ancien résidentiel Les opportunités d acquisitions de logements anciens (avec ou sans travaux d amélioration) restent nombreuses. L attrait pour ce produit d occasion se vérifi e avec 57% des projets et cela dans un contexte de marché encore abordable durant cette période. La maison individuelle demeure, pour 9 ménages sur 10, le produit plébiscité. Même les personnes seules s orientent vers ce mode d habitat, avec 2/3 des projets d accession. Les demandes entre l immobilier neuf et ancien ne sont pas homogènes dans tout le territoire. De manière classique, plus on s éloigne du centre urbain et plus la part des projets d accession dans le neuf augmente, les opportunités foncières de terrains à bâtir y étant naturellement plus importantes. Projets d accession en fonction des ménages Ensemble Couple 2 enfants ou plus Couple et 1 enfant Couple seul Famille monoparentale Personne seule 24% 19% 39% 44% 47% 43% Type de projet souhaité 75% 78% 57% 52% 48% 52% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Neuf résidentiel Ancien résidentiel sans travaux Ancien résidentiel avec travaux Autre Des budgets qui ne dépassent guère les dans le neuf Avec un budget moyen , les prétendants à l accession ont vu leur effort progresser de 23% entre 1999 et Pour l immobilier d occasion, l augmentation a atteint 34%. Ce phénomène qui touche l ensemble des agglomérations est à mettre en lien avec l infl ation du marché de l immobilier. L estimation pour le Grand Clermont est de l ordre de 10 à 15% par an depuis En matière de fi nancement, le comportement des accédants à la propriété montre que le recours aux prêts bancaires est très fréquent ainsi que le prêt à taux zéro (45% des simulations). Le recul du prêt accession social (PAS) est sensible. Malgré l assouplissement de la réglementation (dont fi nancement à 100% au lieu de 90% hors frais de notaire, allongement de la période de remboursement à 30 voir 35 ans), le PAS est aujourd hui largement concurrencé par les prêts bancaires immobiliers en raison des taux d intérêt très bas, très en deçà des Budgets prévisionnels selon les marchés immobiliers Budget moyen Source : ADIL Opti - Puy-de-Dôme, 1999 à 2003 Apport personnel Niveau de vie moyen Neuf résidentiel % Ancien résidentiel sans travaux % Ancien résidentiel avec travaux % Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre 2005

5 QUELS SONT LEURS PROJETS? 2 taux de référence des PAS (ex : maxi 5,4% pour une durée de remboursement de 15 à 20 ans). De plus, le coût d un cautionnement sur un prêt bancaire peut se révéler moins onéreux que l hypothèque à taux préférentiel du PAS. La durée moyenne du prêt est de 17 ans avec des mensualités de 560. L apport personnel couvre un cinquième du montant du projet. In fi ne, la solidarité familiale et l épargne apparaissent comme décisives dans le fi nancement des projets. L effort fi nancier suit l évolution nationale de l immobilier. Ainsi le montant et le nombre des mensualités sont passés de 519 sur 185 mois en 1999 à 589 sur 214 mois en Le taux d effort est de 26%. Budget et niveau de vie moyens selon les ménages Budget moyen Niveau de vie moyen (en ) Budget moyen tous ménages = Pe 600 monoparentale 1 enfant 2 enfants et plus Montant de projet Apport personnel Niveau de vie LE NOUVEAU PRET A TAUX ZERO : Une avance remboursable sans intérêt pour l accession à la première propriété Mis en place, en octobre 1995 par Pierre-André Périssol, le PTZ après avoir été menacé de disparition pour cause de réduction de dépenses a été relancé avec de nouvelles modalités d application en février Opérations finançables : «ouverture à l ancien sans quotité de travaux» Outre la construction neuve, l acquisition et/ou l aménagement seul d un local non destiné à l habitation en logement, le nouveau PTZ est désormais ouvert aux opérations d accession dans l ancien avec ou sans travaux, sans condition d ancienneté ni quotité minimale de travaux. Conditions à remplir : «pour les ménages modestes et intermédiaires» Sauf exception limitativement énumérées, l emprunteur du PTZ doit être primo accédant c est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 2 années précédent l offre de prêt. L octroi du prêt est fonction du revenu fi scal de référence de l ensemble des personnes destinées à occuper le logement, du nombre de ces personnes et de la localisation du logement. Le logement doit satisfaire à des normes minimales de surface et d habilité. Caractéristiques du PTZ : Le montant maximum du prêt est lui-même fonction du nombre de personnes composant le foyer, de la localisation, et de la nature du bien, dans la limite de : 20% du coût de l opération plafonné. 50% du ou des autres prêts, d une durée supérieure à 2 ans. Condition de remboursement : Les accédants à revenus modestes bénéfi cient d un différé total ou partiel de remboursement selon le montant des revenus fi scaux de référence pris en compte. Le PTZ a été créé dans une logique de parcours résidentiel : permettre à des ménages locataires de logement social d accéder à la propriété libérant ainsi des logements sociaux pour une nouvelle population. La mise en place de dispositifs en faveur de l accession à la propriété induit un risque d augmentation des prix de l immobilier. Ce risque est aujourd hui particulièrement avéré s agissant des constructions neuves du fait, notamment, de flux nécessairement limités par les disponibilités foncières existantes. Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre

6 3 LES ECHANGES ENTRE TERRITOIRES Simulations de projets d accession à la propriété réalisées auprès de l ADIL du Puy-de-Dôme Source : ADIL-Opti Puy-de-Dôme, 1999 à 2003 Le Grand Clermont : entre capacité à retenir et contrainte de rester La localisation de la résidence principale est un critère La couronne clermontoise rassemble 36% et les péri- essentiel. Entre déterminisme et stratégie, le lieu de phéries 35% des demandes exprimées dans le Grand résidence joue en faveur du Grand Clermont, qui attire Clermont. Les candidats à l accession s orientent sen- ou retient 65% des futurs accédants. Le reste du Puy- siblement vers les couronnes Est et Sud, ainsi que les de-dôme (en dehors du Grand Clermont) rassemble périphéries Sud Est et Sud Ouest. 20% des projets : les communes d Issoire, d Aigueperse et de Lezoux sont largement citées. 6 Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre 2005

7 LES ECHANGES ENTRE TERRITOIRES 3 La répartition des projets d accession confirme les disparités du Grand Clermont Les distinctions par types de ménages font apparaître deux clivages. Les personnes seules et les familles monoparentales préfèrent acheter à Clermont-Ferrand et dans la proche couronne (proximité des sevices et des transports en commun). Les familles envisagent plus massivement de partir et ce, plus loin. Clermont-Ferrand attire à la fois des familles très modestes (familles monoparentales) et aisées (personnes seules). Les produits recherchés et les quartiers convoités sont pour autant très différents. La couronne clermontoise précise la forte dichotomie territoriale entre Est et Ouest, quant aux ménages souhaitant s y établir : les plus modestes se destinent aux couronnes Est et Sud. Une progression des distances qui touche tous les publics L évolution des distances parcourues potentiellement depuis Clermont-Ferrand montre une augmentation globale de 2 km depuis 2000 (distance moyenne de 15 km en 2003). Les ménages «très modestes» se localisent à environ 16 km de Clermont-Ferrand. Cette localisation tendra à fragiliser un peu plus ces ménages par un budget déplacement plus conséquent et un éloignement des services essentiels à la population. Pour les ménages «très aisés», l éloignement du centre-ville marque une nette progression entre 2000 (7 km) et 2003 (12,5 km). Ils sont à la recherche d un habitat et d un cadre de vie plus qualitatif. distance (km) Répartition territoriale des projets Répartition territoriale des projets par type de ménages 100% 80% 60% 40% 20% 0% Personne seule Famille monoparentale Couple seul Couple et 1 enfant Couple 2 enfants et plus Ville de Clermont-Ferrand Couronne clermontoise Bassin riomois Périphérie clermontoise Hors Grand Clermont Hors Puy-de-Dôme Evolution de la distance moyenne des projet depuis Clermont-Ferrand Effectif % Grand Clermont % Reste du Puy-de-Dôme % Hors Puy-de-Dôme 93 4% Destination non précisée % Ensemble % Ménages très aisés Ménages modestes Ensemble des ménages Note méthodologique Ce dossier est bâti à partir des données de l ADIL du Puy-de-Dôme, recueillies lors des simulations de projets d accession à la propriété sur une période de 5 années (1999 à 2003). La récolte des informations s effectue sous application du logiciel ADIL-Opti, permettant de réaliser des simulations d études fi nancières. Les informations ainsi répertoriées refl ètent les intentions exprimées en amont de l accession sur la seule clientèle de l ADIL du Puy-de-Dôme. Ces aspirations et choix correspondent à une part spécifique des ménages du Grand Clermont. En aucun cas, ces tendances ne peuvent s extrapoler à l ensemble des demandes d accession. Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre

8 3 LES ECHANGES ENTRE TERRITOIRES Flux du secteur de résidence vers le secteur du projet Une redistribution massive des futurs accédants depuis Clermont-Ferrand Huit fois plus de projets d accession à l extérieur de Clermont-Ferrand que d arrivées envisagées. L évasion est pour le moins symptomatique d une diffusion massive des jeunes familles (35 ans) au profil plutôt social : 39% sont locataires HLM disposant toutefois d un apport personnel conséquent. Ils ont réfléchi et préparé leur projet en amont de cette décision. Les prétendants à l accession dans la ville sont des couples qui disposent de revenus élevés. Pour autant, leur budget ne dépasse pas ! PARTENARIAT Il existe un phénomène de «redistribution par vagues» : le centre émet vers la première couronne, qui elle-même redistribue dans les périphéries. Plusieurs systèmes basés sur ces échanges font apparaître des caractéristiques propres à chaque territoire : Diffusion : Clermont-Ferrand et l Ouest Relais : le Sud et le Bassin riomois Attractivité liée la spécialisation «sociale» : le Nord et l Est, ou «aisée» : la périphérie Nord Ouest et le Grand Ouest. Accueil péri urbain : périphéries Nord Est, Sud Est et Ouest et aux franges du Grand Clermont. Publication de l Agence d Urbanisme et de Développement Clermont Métropole CLERMONT METROPOLE Agence d'urbanisme et de développement 15, mail d Allagnat Clermont-Ferrand tél fax agence@clermontmetropole.org web : Agence Départementale d Information sur le Logement du Puy-de-Dôme web : Maison de l Habitat 129, avenue de la République Clermont-Ferrand tél fax Directeurs de la publication : Françoise Luneau, Claude Schwartzmann Etude et rédaction : Coralie Costet, Jean-Michel Demard, Florian Trait Cartographie et statistiques : Gérald Paulin, Florian Trait Conception graphique et mise en page : Valérie Sol Impression : Diazo 1 - octobre Dossier Habitat n 7 Devenir propriétaire : aspirations et choix octobre 2005