FORUM CB Richard Ellis 28 janvier Les défis de l immobilier

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1 FORUM CB Richard Ellis 28 janvier 2010 Les défis de l immobilier

2 Les défis à venir 1 Le développement durable 2 La dette 3 Les villes

3 Marchés européens Défi de la dette Nick Axford

4 Quelles inquiétudes? Des perspectives économiques encore incertaines : une reprise légère et chaotique - MAIS retour à une crise normale! Côté utilisateurs : Taux de chômage et faillites d entreprises plus faibles que prévu, mais encore quelques mauvaises nouvelles à venir, liées à : - la réduction des aides gouvernementales, - la hausse attendue des impôts et des taux d intérêt La reprise sera dépendante de la croissance de l emploi Côté investisseurs : : - Les récents signes positifs seront-ils pérennes? Dette, dette, dette, dette, dette : Comment l excès de dette sera-t-il résorbé?

5 Les engagements en Europe En milliards d euros : 255 Mds : 121 Mds (-52%) : 70 Mds (-42%) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Source: CB Richard Ellis, Property Data, KTI Des volumes d investissement en forte baisse, mais retour dorénavant à un vrai marché! Reprise significative des engagements durant le 2 nd semestre 2009 portée par la demande d actifs prime sur des marchés matures et liquides : Londres, Paris, Allemagne Demande internationale élevée avec une forte concurrence là où des actifs prime sont disponibles Mais les produits DOIVENT être de bonne qualité : marché du prime très étroit

6 Ce qui motive la demande des investisseurs? Les actifs prime paraissent attractifs comparés à d autres classes d actifs : - faible taux de rendement des obligations : sur-offre à venir? - la reprise du marché des actions est-elle durable? L immobilier est un vrai actif avec des qualités : - des revenus locatifs minimum garantis contractuellement - le plus souvent bénéficiant d une indexation favorable (sauf en France actuellement?!) - actif défensif mais upside possible des loyers dès la reprise Historiquement parlant, les prix semblent attractifs : - les valeurs vénales sont proches des moyennes de long terme - même si les taux de rendement sont de nouveau orientés à la baisse

7 Les valeurs vénales commencent à réaugmenter Evolution trimestrielle, Indice CBRE EU-15 des valeurs vénales 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Commerces Industriel Bureaux déc-04 avr-05 août-05 déc-05 avr-06 août-06 déc-06 avr-07 août-07 déc-07 avr-08 août-08 déc-08 avr-09 août-09 déc-09 Source: CB Richard Ellis Les taux de rendement prime ont diminué, conséquence de la demande des investisseurs L indice CBRE EU-15 des taux de rendement prime bureaux a diminué de 113 points de base, passant de son pic de 7,02 % à 5,89 % aujourd hui Est-ce logique alors que les loyers de bureaux continuent de baisser de près de 10 % par an? Mais la reprise est axée sur les actifs prime DEFENSIFS (plutôt que sur la masse du parc) offrant une valorisation attractive sur le long terme

8 Les valeurs prime sont-elles attractives? Valeur de marché bureaux, % au-dessus/en-dessous du taux long terme moyen (20 ans) 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% Paris London City -60% déc-85 déc-90 déc-95 déc-00 déc-05 déc-09 Source: CB Richard Ellis Le graphique montre les valeurs de bureaux prime comparées à leur moyenne sur 20 ans La bulle de 2007 est visible, mais s est corrigée sur de nombreux marchés Même après la récente baisse des taux, les valeurs de bureaux à Paris sont proches de leur moyenne de long terme Et les valeurs de la City de Londres sont encore 15 % en-dessous de leur moyenne de long terme Pour les investisseurs long terme, cela apparaît toujours attractif

9 L emprunt guide les valeurs qui guident l emprunt qui guide les valeurs! Nouveau prêt / refinancement, milliards d euros Valeurs vénales (Indice, 2001 = 100) Dette Européenne (est.) Dette Royaume Uni Valeurs vénales (tous actifs confondus) Source: CB Richard Ellis, De Montfort University De 2004 à 2007 ( Le Calme Parfait ) : nette augmentation des prêts immobiliers et des valeurs! Deux tendances clairement liées : la dette permet d alimenter la croissance des valeurs, ce qui encourage les crédits Le point clé est que beaucoup de prêts/refinancements ont eu lieu quand les valeurs étaient proches de leur pic Décrypter l étendue du problème est très difficile : pas de données officielles et des montages sophistiqués Mais même les chiffres estimés sont plutôt inquiétants! 90

10 Echéance estimée de la dette immobilière en Europe En milliards d euros 50% du problème 150 Reste de l Europe Royaume Uni Source: CB Richard Ellis De nombreux prêts contractés entre 2000 et 2005 ont été refinancés en 2006/2007 Environ 840 milliards d euros de dette arriveront à maturité dans les 10 prochaines années en Europe dont la moitié au cours des 3 prochaines années (de milliards /an) Beaucoup d échéances dues aujourd hui sont déjà prolongées d une ou deux années : prolonger pour sauver la face? C est un nombre, certes, important mais comparé aux Etats-Unis.?!

11 Emission de Commercial Mortgage Backed Securities En milliards de dollars 300 CMBS non Américains CMBS Américains Source: CM Alert Les Etats-Unis ont également connu une très forte augmentation des émissions de dette de , la plupart d entre elles étant des CMBS : packages de crédits, découpés en différentes tranches de remboursement pour être revendus à des investisseurs. Bien souvent, les investisseurs ne savent pas exactement ce qu ils achètent Personne ne sait réellement qui possède quoi! Les CMBS sont également présents sur le marché européen, mais en moindre proportion. La plupart des actifs sont de mauvaise qualité tout comme l est la documentation juridique des CMBS!

12 Echéance estimée de la dette aux Etats-Unis En milliards de dollars Compagnie d assurance CMBS Prêts bancaires Source: Credit Suisse, SNL Financial, ACLI La dette sur le marché américain (Etats-Unis) est estimée à milliards d euros : 55 % de prêts bancaires, 26 % de CMBS. La plupart sont sur du long terme, avec des échéances problématiques à partir de 2011 (forts taux d endettement portant sur les valeurs vénales au plus haut) La principale difficulté vient de la complexité de la composition des CMBS quand il y a défauts de remboursement : beaucoup y seront confrontés. Avec l évolution des réglementations, il devient (légèrement) plus facile d anticiper et de traiter les problèmes Mais une augmentation des ventes d actifs est attendue pour 2011/2012

13 Sur les 318 milliards d euros de dette au Royaume-Uni Dette long terme (post 2015) 27% Dette ancienne (avant 2005) 13% Immobilier de bonne qualité Faible taux d endettement 16% Immobilier secondaire Fort taux d endettement 28% Immobilier de bonne qualité Fort taux d endettement 16% Source: CB Richard Ellis Dettes arrivant à échéance après 2015 : pas d inquiétude immédiate Dettes contractées avant 2005, basées sur des valeurs vénales et des taux d endettement plus faibles, et des conditions de prêt plus restrictives : pas un réel problème Actifs immobiliers de bonne qualité financés avec un faible taux d endettement pouvant être refinancés/vendus ou traités via une joint venture Actifs de bonne qualité financés avec un haut niveau d endettement. Tenir bon ou vendre! Vrai problème! Pas d acquéreurs, des locataires en difficulté, pas de dette alternative. Cela pourrait durer plusieurs années

14 Quelles solutions? Beaucoup de banques souhaitent réduire leurs encours de crédits, pour cela, 2 solutions : - l emprunteur (ou un nouvel actionnaire) rembourse - et/ou elles effacent une partie du crédit et acceptent une perte Précipiter une vente sur le marché actuel peut avoir deux effets : 1 - acter une perte qu elles ne peuvent pas se permettre, 2 - tirer les valeurs vénales à la baisse, aggravant par là même leur situation C est particulièrement le cas pour les actifs non prime Les évolutions de la législation bancaire imposeront une action plus rapide, la couverture des créances douteuses nécessitant plus de capitaux propres L accent sera mis sur assainir et anticiper une sortie honorable, plutôt que sur une sortie brutale

15 Et que verrons-nous sur le marché? Plus de ventes d actifs prime et à valeur ajoutée de la part des banques mais pas un déferlement Dans de nombreux cas avec financement par le vendeur - apport de fonds propres par l acheteur - réduction des prêts bancaires : sortir du cash et/ou accepter une perte - nouveau prêt consenti à l acheteur avec un taux d endettement et une valorisation des actifs plus faibles Beaucoup de prêts seront simplement prolongés/restructurés/refinancés - particulièrement si les intérêts continuent d être payés Des joint ventures ou de nouveaux véhicules seront utilisés pour résoudre le problème, mais dans lesquelles les banques resteront impliquées plusieurs années Les valeurs et les rendements se stabiliseront en 2010, mais l avenir sera agité Mais il y aura beaucoup d opportunités pour les investisseurs et leurs conseils!

16 Les défis de l immobilier Développement durable Villes

17 Développement durable 1 Inflation des normes et des labels 2 Obsolescence accélérée du parc immobilier

18 Enquête Investisseurs Sondage2007 Envisagez-vous de convertir des immeubles existants aux normes HQE? Oui 24 % Non 76 %

19 Enquête Investisseurs En 2009 Quels sont selon vous les plus grands défis que le secteur immobilier aura à relever durant la prochaine décennie? Les sujets environnementaux La rénovation du parc existant 37% 36% Faire face à l absence de dette 10% Les évolutions de la gouvernance territoriale 9% L adaptation aux normes comptables et fiscales Internet Autres 2% 2% 4% Enquête réalisée en décembre répondants

20 Objectifs énergétiques : Construction neuve Consommation d Energie primaire (Cep) imposée dans le Neuf en kwhep/m 2 /an Grenelle : - 50% RT 2005 Moyenne de 105 kwhep/m²/an Future RT kwhep/m²/an (Logt seul) 50 kwhep/m²/an 0 kwhep/m²/an d énergie fossile Énergie primaire = consommation d énergie finale totale (facturée) + consommation d énergie nécessaire à la production et à la distribution de cette énergie finale

21 Objectifs énergétiques : Parc existant Consommation d Energie primaire (Cep) visée dans l Ensemble du parc existant (tous bâtiments) en kwhep/m 2 /an Grenelle : - 38% existant kwhep/m²/an 210 kwhep/m²/an 150 kwhep/m²/an 50 kwhep/m²/an Énergie primaire = consommation d énergie finale totale (facturée) + consommation d énergie nécessaire à la production et à la distribution de cette énergie finale

22 Enquête Utilisateurs Critères de choix d un nouvel immeuble? Eléments de coûts (loyer, charges, fiscalité) 23% Accessibilité / Proximité des transports en commun Localisation Logeabilité et flexibilité de l immeuble Performance énergétique de l immeuble (HQE, BBC) Qualité des prestations techniques 8% 12% 10% 15% 19% Prestige de l adresse / image du quartier 5% Sécurité des personnes 3% Disponibilité de services communs Disponibilité d une main d œuvre qualifiée à proximité Autres 2% 2% 1% Enquête réalisée en décembre répondants

23 Enquête Utilisateurs Localisation préférentielle en cas de déménagement? Secteurs d affaires «traditionnels» (Paris QCA, La Défense, proche périphérie Ouest) 38% Autres secteurs dans Paris N importe où, mais au pied d un métro, RER, tram 16% 14% Des secteurs dits «émergents» 26% Des localisations plus éloignées 6% Enquête réalisée en décembre répondants

24 Enquête Utilisateurs Prise en compte du développement durable sur le plan immobilier dans votre entreprise? Incitation aux changements de comportement 49% Réalisation de travaux 20% Audit environnemental 18% Déménagement dans des locaux plus économes en énergie 10% Aucune action 3% Enquête réalisée en décembre répondants

25 Profusion de notions RT 2010 Qualitel RT 2012 BEPOS US Green Building Council BREEAM Assessor LEED CSTB LEED silver HQE QEBE BREEAM HTPE CERTIVEA SMEX SBTooL SBC Italia RT 2010 RT 2012 VERDE MINERGIE DGNB CASBEE Greenaffair BBC HQE Exploitation MINERGIE BREEAM AP QEP HK BEAM ISO BEPAS LEED Platinium

26 Entre densité et étalement urbain Évolution de la population des sous-espaces des aires urbaines entre 1962 et % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Villes-centres des pôles urbains Banlieues des pôles urbains Couronnes périurbaines Source: Ministère du Budget

27 Le GRAND PARIS (plan indicatif, provisoire)