Constructibilité hors des parties urbanisées ou en discontinuité des bourgs

Transcription

1 PREFECTURE DES HAUTES-PYRENEES direction départementale des Territoires Hautes-Pyrénées Délégation territoriale «Nord» Constructibilité hors des parties urbanisées ou en discontinuité des bourgs horaires d ouverture : 8h30/12h00 14h00/17h00 16h00 le vendredi IGN BDOrtho 3, rue lordat BP Tarbes cedex téléphone : télécopie : courriel : ddt@hautes-pyrenees.gouv.fr Février 2008 actualisé septembre 2011

2 Sommaire général CONTEXTE Page 3 I ) COMMUNES NON COUVERTES PAR UN DOCUMENT D URBANISME DROIT APPLICABLE EN ZONE «HORS MONTAGNE» Page 4 EN ZONE «MONTAGNE» Page 8 METHODOLOGIE POUR L INSTRUCTION DES DOSSIERS EN ZONE «HORS MONTAGNE» Page 11 EN ZONE «MONTAGNE Page 12 COMPOSITION DOSSIER Page 13 EXEMPLES MOTIVATION DE REFUS Page 17 CAS ILLUSTRES II ) CAS PARTICULIER DES «GRANGES FORAINES» Page 18 Page 25 III ) ANNEXES CODE DE L URBANISME (EXTRAITS) Page 34 CARTE DES COMMUNES SOUMISES AU «RNU» Page 39 CARTE DES COMMUNES «ZONE MONTAGNE» ET «PLAINE» Page 40 CARTE «EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE» Page 41 GRANGES : IMPRIMÉ DE DEMANDE Page 42 GRANGES : AMÉNAGEMENT RDC ET ETAGE Page 44 2

3 CONTEXTE Pour l application du droit en matière de construction en dehors des parties urbanisées ou en discontinuité des bourgs, les services instructeurs des dossiers de demandes d occupation du sol rencontrent souvent des difficultés, avec les élus et les pétitionnaires,. Ces derniers trouvent que les services instructeurs font une application trop stricte des dispositions du règlement national d urbanisme. Dans ce contexte, les services de l Etat ont mené une réflexion avec pour objectif de créer les conditions d une meilleure compréhension et d aider l ensemble des acteurs concernés par la décision en matière d urbanisme. Le présent document cherche à expliciter le droit applicable : - de la règle dite de «constructibilité limitée» et de la «construction en continuité» dans les communes non couvertes par un document d urbanisme 1 (plan local d urbanisme, carte communale), - du cas particulier des «granges foraines» 1 Voir carte en annexe page 39 3

4 I ) COMMUNES NON COUVERTES PAR UN DOCUMENT D URBANISME DROIT APPLICABLE En zone «hors montagne» 2 Le texte de base est l article L du code de l urbanisme 3 qui précise, qu en l absence de document d urbanisme (plan local d urbanisme, carte communale), aucune construction ne pourra être autorisée en dehors des parties urbanisées hormis quelques exceptions qui seront détaillées plus loin. Ce texte introduit la notion de «parties actuellement urbanisées de la commune». Que doit-on entendre par «partie urbanisée»? Une circulaire ministérielle du 24 septembre donne quelques indications la notion de «parties actuellement urbanisées de la commune» doit être entendue comme incluant les divers secteurs de constructions agglomérés existant au moment de l instruction de la demande d autorisation d utiliser ou d occuper le sol. Dans les petites communes rurales qui sont largement concernées par l article L précité, la règle dite de constructibilité limitée s appliquera seulement dans les territoires non bâtis ou construits de façon dispersée. Seront considérés comme parties actuellement urbanisées des communes les bourgs ou hameaux existants et les parcelles en contiguïté de ces bourgs et hameaux ; une demande de construction sur ces parcelles pourra être autorisée si elle permet de compléter le hameau ou un îlot déjà construit sans porter atteinte à des intérêts agricoles ou à des sites et paysages de valeur Les parties urbanisées s apprécient en fonction d une réalité physique du terrain qui s affranchit des limites administratives des communes. Les critères habituellement retenus pour déterminer si un projet est «dans» les parties actuellement urbanisées sont : 1. L organisation spatiale du bâti existant il s agit là de prendre en compte l organisation du bâti/de la forme urbaine [groupé, dispersé, marqué par des limites tels que la voirie, le relief, un élément de paysage (cours d eau, murs, forêt, haies )]. Ainsi par exemple une parcelle située au-delà d un élément paysager formant une frontière aisément perceptible avec le bourg ne peut être regardée comme faisant partie de l espace urbanisé. 2. Le nombre d habitations existantes / présence d habitations voisines pour les communes «éclatées» (communes pour lesquelles on ne peut identifier aucun noyau d habitat) on pourra considérer comme faisant partie de la partie urbanisée tout projet situé à proximité d au moins trois habitations existantes. A partir de 3 habitations existantes, proches l une de l autre, un projet situé à proximité immédiate de ces dernières peut être considéré comme faisant partie de la partie urbanisée.. Pour les autres communes, le nombre d habitations existantes nécessaires pour considérer le secteur comme faisant partie de la partie urbanisée est celui nécessaire pour définir un hameau (définition du hameau : ensemble de quelques maisons (plus de deux), un petit centre urbain plus réduit qu un village, agglomération de quelques maisons rurales le long d une route ), Ce critère doit être combiné avec celui de la «desserte par les réseaux» 2 Voir carte en annexe page 40 3 Voir texte en annexe page 34 4 circulaire abrogée 4

5 3. La distance du projet par rapport au bourg et au hameau Le projet devra s insérer dans le hameau ou se situer à proximité immédiate sans pour autant être nécessairement contigu à une parcelle bâti (s il l est c est mieux). critère à combiner avec «présence d habitations voisines» et «desserte par les réseaux» Ces trois premiers critères sont déterminants pour constater si le projet est «dans» ou «hors» des parties urbanisées. Si un doute devait subsister, l examen du dossier au travers des critères suivants devraient permettre de le lever. 4. La desserte par les réseaux (voirie, eau, assainissement, électricité ) critère à combiner avec d autres critères les réseaux dont la présence est nécessaire : les accès, l électricité, l eau potable, la nécessité d assurer la défense incendie (pm : la possibilité de réaliser un assainissement conforme à la réglementation). 5. La protection de l activité agricole critère très important puisque l instauration de la règle dite de «constructibilité limitée» repose sur la lutte contre le mitage et la protection de l activité agricole il faudra s assurer de l existence d une activité agricole et si nécessaire demander une expertise auprès du DDT/SEAR (service de l économie agricole et rurale) 6. La taille du parcellaire par exemple, la réponse à apporter à un projet situé en périphérie du bourg ne sera pas la même pour un projet prévu sur une parcelle de 1000 m2 que pour un projet sur une parcelle de m2. Dans le premier cas on pourra estimer être dans les parties urbanisées. 7. L insertion dans le paysage (relief, vues, caractère des villages, ) il s agit là par exemple de s assurer qu un projet ne sera pas de nature à compromettre la qualité d un site ou d un paysage (par exemple à éviter construction en crête, construction dans le champ de visibilité d un point de vue paysager ) De ce qui précède, il apparaît que la détermination des parties urbanisées nécessite la combinaison de plusieurs critères. Chaque critère pris isolément ne peut à lui tout seul apporter une réponse. Il en découle une impossibilité d établir une règle précise valable pour l ensemble des dossiers, sauf à préciser que l examen du dossier doit passer en revue les critères tels que décrits ci-dessus. Les outils d information géographique (référentiels IGN, géoportail ) constituent une aide à la décision à ne pas négliger. Cependant il est vivement conseillé en cas de doute de se déplacer sur site. Que peut-on autoriser en dehors des parties urbanisées? L article L du code de l urbanisme prévoit des exceptions à la règle d inconstructibilité en dehors des parties urbanisées. Ces exceptions sont de deux types : Les exceptions par nature 1. L'adaptation, le changement de destination, la réfection, l'extension des constructions existantes ou la construction de bâtiments nouveaux à usage d'habitation à l'intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d'une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales en ce qui concerne le premier groupe de travaux (adaptation, réfection...), il s agit là de travaux d importance limitée effectués sur des bâtiments existants physiquement (un bâtiment à l état de ruines ne peut être considéré comme un bâtiment existant 5 ) et dont la construction a été régulièrement autorisée. Ainsi ne relèvent de 5 En application de l article L

6 cette disposition que les seuls travaux ne modifiant pas substantiellement un bâtiment existant (par exemple le fait de porter la surface de plancher hors œuvre brute de 20 à 146 m2 ne répond pas aux possibilités offertes par cet alinéa). En ce qui concerne le deuxième groupe, compte tenu des caractéristiques du bâti (en majorité des mono-implantations de taille modeste), le département des Hautes- Pyrénées ne sera concerné qu à la marge. 2. Les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole, à des équipements collectifs dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière sur le terrain sur lequel elles sont implantées, à la réalisation d'aires d'accueil ou de terrains de passage des gens du voyage, à la mise en valeur des ressources naturelles et à la réalisation d'opérations d'intérêt national. Les projets de constructions, aménagements, installations et travaux ayant pour conséquence une réduction des surfaces situées dans les espaces autres qu'urbanisés et sur lesquelles est exercée une activité agricole ou qui sont à vocation agricole doivent être préalablement soumis pour avis par le représentant de l'etat dans le département à la commission départementale de la consommation des espaces agricoles prévue à l'article L du code rural et de la pêche maritime. Cet avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu dans un délai d'un mois à compter de la saisine de la commission en ce qui concerne : les constructions ou installations liées à l exploitation agricole et la mise en valeur des ressources naturelles : sont concernées les constructions liées et nécessaires à l exploitation et à la mise en valeur des ressources : agriculture, forêts, carrières la construction d un logement pour un agriculteur peut être acceptée s il est rendu directement nécessaire à l exploitation agricole (nécessité d une présence sur le siège d exploitation en vue de son bon fonctionnement). Dans ce cas, il devra être situé à proximité immédiate des bâtiments techniques agricoles. La qualité d exploitant agricole à titre principal devra être exigée.. Critères retenus en vue de l analyse de la demande: - la qualité réelle d exploitant agricole - la nécessité d une présence pour le bon fonctionnement de l exploitation (élevage de volume conséquent ou d une culture particulièrement délicate ou fragile) - la desserte par les réseaux nb : Les gîtes ruraux conformément à un arrêt de 2007 du Conseil d Etat, le gîte rural (nouvelle construction) n est pas considéré comme nécessaire à l exploitation agricole et ne fait pas en conséquence partie des exceptions par nature Il en est de même pour la construction de bâtiments nouveaux destinés à l hébergement et à l accueil du public des fermes pédagogiques. les équipements collectifs : sont concernés les stations d épuration, usine d incinération également certains équipements touristiques comme les campings municipaux, les parcs de loisirs les aires d accueil des gens du voyage : ne nécessite pas de commentaire particulier la réalisation d opérations d intérêt national : le département des Hautes-Pyrénées n est à ce jour pas concerné par cette disposition 3. Les constructions et installations incompatibles avec le voisinage des zones habitées et l'extension mesurée des constructions et installations existantes sont concernées les activités industrielles ou agricoles génératrices de fortes nuisances, d insalubrité ou de dangers soumises à la législation des installations classées ou au règlement sanitaire départemental - la reconstruction à l identique des bâtiments détruits après sinistre est autorisée 6

7 Les exceptions ponctuelles Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 du code de l urbanisme... - gérer le sol de façon économe, - réduire les émissions de gaz à effet de serre, - réduire les consommations d'énergie, - économiser les ressources fossiles - assurer la protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la biodiversité notamment par la conservation, la restauration et la création de continuités écologiques, - assurer la sécurité et la salubrité publiques - promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales - rationaliser la demande de déplacements,... et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application peut être concernée par exemple une construction destinée à accueillir une famille pour sauver une école ou une activité économique). Il appartient au conseil municipal de motiver les raisons qui l amène à autoriser une construction en dehors des parties urbanisées, d apprécier cet intérêt et d examiner les avantages et les inconvénients d une telle réalisation. Ce faisant, le projet devra être conforme aux règles d urbanisme applicables (règlement national d urbanisme, servitudes, salubrité, sécurité publique ), et ne devra pas entraîner un surcoût important de dépenses publiques. D une manière générale, il est rappelé que nonobstant les types de constructions autorisés par le L , les projets devront être conformes aux règles d urbanisme applicables (règlement national d urbanisme, servitudes, sauvegarde des espaces naturels et des paysages, salubrité, sécurité publique, protection des terres agricoles ). En ce qui concerne plus particulièrement La sauvegarde des espaces naturels et des paysages : les questions à se poser sont le projet de par sa situation et/ou son architecture impacte-t-il un site (site emblématique, qualité du paysage ), le projet est-il situé dans un secteur à potentiel «archéologique» peuvent être consultés pour avis selon les cas : paysagiste conseil, SDAP, DREAL, DRAC, CAUE on peut utilement s appuyer sur les articles L 111-4, R et R du code de l urbanisme (voir en annexe) La salubrité : il convient de d assurer de la présence des réseaux et plus particulièrement du respect des normes en matière d assainissement, nuisances sonores ou olfactives (le projet de par sa situation est-il impacté : présence d usine, de bâtiments d élevage ) peuvent être consultés pour avis selon les cas : maire, SPANC, MISE et ARS La sécurité publique : desserte par une voie adaptée, sécurité des accès (l accès depuis ou vers la route présente-t-il toutes les garanties : par exemple un projet dont l accès se situe dans une courbe d une voie circulante ne pourra être autorisé) on peut utilement s appuyer sur l article R du code de l urbanisme (voir en annexe, page 45) 7

8 - la restauration d un bâtiment dont il reste l essentiel des murs porteurs est autorisée si son intérêt architectural ou patrimonial justifie son maintien La protection des terres agricoles : il faudra s assurer de l existence d une activité agricole et si nécessaire demander une expertise auprès du DDT/SUFL/BADS qui sollicitera si nécessaire le SEAR (service de l économie agricole et rurale). En zone «montagne» 6 C est l article L du code de l urbanisme qui précise les conditions d occupation du sol 7. Ces conditions sont proches de celles définies par l article L applicable en zone de plaine avec cependant des nuances qui ont pour effet de limiter les possibilités par rapport à celles offertes en zone de plaine. La notion de «parties actuellement urbanisées» est abandonnée. Le texte fait référence à la notion «d urbanisation en continuité» en précisant que l urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants. Que doit-on entendre par «continuité»? La jurisprudence fait une distinction entre «continuité» et «contiguïté». Ainsi un projet ne doit pas nécessairement être en contiguïté des espaces bâtis pour être considéré en «continuité», mais devra en être suffisamment proche pour que la forme urbaine soit continue ou perçue comme telle. Que doit-on entendre par bourg, hameau, villages, groupes de constructions traditionnelles ou d habitations existants? La détermination des «bourgs» et des «villages» ne devraient pas poser de difficultés particulières. Il s agit là de la partie de la commune dans laquelle est regroupé ce qui est nécessaire pour avoir une vie propre (commerces, édifices publics, habitations ). Pm définition du Robert : Bourg : partie de la commune où sont regroupés les commerces, les édifices publics et un assez grand nombre d habitations particulières. Village : groupe d habitation assez important pour former une unité administrative ou tout au moins pour avoir une vie propre En ce qui concerne les «hameaux» et les «groupes de constructions traditionnelles ou d habitations existants», l article L du code de l urbanisme précise que «Les notions de hameaux et de groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants doivent être interprétées en prenant en compte les caractéristiques traditionnelles de l'habitat, les constructions implantées et l'existence de voies et réseaux» Pour déterminer les secteurs relevant de la notion de «hameau» et de «groupes de constructions traditionnelles ou d habitations existants» on peut utilement se référer à la définition donnée par la doctrine administrative 8 qui définit le hameau comme «un ensemble de quelques maisons, un petit centre urbain plus réduit qu un village, agglomération de quelques maisons rurales le long d une route» Que peut-on autoriser en «discontinuité» avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants? 6 voir carte en annexe page 40 7 voir texte en annexe page 37 8 réponse ministérielle JO déb AN 10 décembre 1990 p

9 L article L introduit des exceptions à l urbanisation en continuité. Février 2008 actualisé septembre 2011 Ainsi sont admises : 1. Les constructions nécessaires aux activités agricoles, pastorales et forestières ainsi que les équipements sportifs liés notamment à la pratique du ski et de la randonnée sont concernées les constructions liées et nécessaires à l exploitation de ces activités La construction d un logement pour un agriculteur peut être acceptée s il est rendu directement nécessaire à l exploitation agricole (nécessité d une présence sur le siège d exploitation en vue de son bon fonctionnement). Dans ce cas, il devra être situé à proximité immédiate des bâtiments techniques agricoles. La qualité d exploitant agricole à titre principal devra être exigée.. Critères retenus en vue de l analyse de la demande: - la qualité réelle d exploitant agricole - la nécessité d une présence pour le bon fonctionnement de l exploitation - la desserte par les réseaux nb : Les gîtes ruraux conformément à un arrêt de 2007 du Conseil d Etat, le gîte rural (nouvelle construction) n est pas considéré comme nécessaire à l exploitation agricole et ne fait pas en conséquence partie des exceptions par nature. Il en est de même pour la construction de bâtiments nouveaux destinés à l hébergement et à l accueil du public des fermes pédagogiques. 2. la restauration ou la reconstruction d'anciens chalets d'alpage ou de bâtiments d'estive, ainsi que les extensions limitées de chalets d'alpage ou de bâtiments d'estive existants lorsque la destination est liée à une activité professionnelle saisonnière. voir à ce sujet le chapitre II «cas particulier des granges foraines» page l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes voir observations développées plus haut sous «zone de plaine -exceptions par nature» en attirant l attention sur «l extension limitée» rédaction plus restrictive que le L qui admet les «extensions» 4. la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées voir observations développées plus haut sous «zone hors montagne -exceptions par nature» 5. Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si la commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires et si la dérogation envisagée est compatible avec les objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières et avec la préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel. voir observations développées plus haut sous «zone hors montagne -exceptions ponctuelles» en attirant l attention que cette disposition n est possible que si la commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires. Critères pour déterminer qu une commune de montagne est soumise à une pression foncière : Due au développement démographique Toute augmentation constatée d un recensement sur l autre sera nécessaire pour qualifier une commune en développement démographique (cf : carte de variation démographique jointe en annexe page 41) 9

10 Due à la construction des résidences secondaires Le nombre de permis de construire délivrés concernant les habitations neuves, principales ou secondaires, Si ce chiffre est croissant sur la période portant sur les cinq années précédant la demande alors on considèrera que la commune subit une pression foncière. La mise en évidence de l un ou l autre de ces deux critères sera suffisante pour établir qu une commune subit une pression foncière et ne peut prétendre à s affranchir de la règle de l urbanisation en continuité par simple délibération du conseil municipal. Ce faisant, le projet devra être conforme aux règles d urbanisme applicables (règlement national d urbanisme, servitudes, salubrité, sécurité publique, protection des terres agricoles, pastorales et forestières, préservation des paysages cf page 7). 10

11 Zone «hors montagne» Préalablement au dépôt d un dossier de demande Dès la réception du dossier Evocation du dossier avec le maire Bureau «BADS» du siège Le maire ne souhaite pas une urbanisation dispersée Délibération motivée du Conseil Municipal Il s agit à cette occasion d aborder, le plus largement possible et sur l ensemble du territoire communal, les problèmes liés à la pression foncière et leurs conséquences (impact, réseaux ) pour éventuellement déboucher sur une démarche de planification(cc/plu ) Points particuliers à vérifier : - Sauvegarde des espaces naturels et des paysages (SDAP, Ministère, conseils de la DDT, CAUE selon le s cas) - Salubrité (SPANC/MISE/ARS) - Sécurité publique (DDT) - protection des terres agricoles (DDT) - Equipements publics (le maire) Bureau «BADS» du siège Refus Refus en attendant l élaboration du document d urbanisme Point sur le dossier avec le maire, avant proposition de décision Délivrance du PC ou Refus selon l analyse cidessus

12 Février 2008 actualisé septembre 2011 METHODOLOGIE POUR L INSTRUCTION DES DEMANDES D OCCUPATION DU SOL «hors zone montagne» Au titre de la constitution du dossier : Remise au futur pétitionnaire d une note précisant le contenu du dossier et plus particulièrement le volet paysager voir en annexe «composition du dossier» Dès la réception du dossier, le service instructeur procède à son analyse en confrontant le projet aux critères permettant de déterminer s il se trouve en zone urbanisée ou non Pour ce faire il utilise les informations du dossier principalement le volet paysager Si la situation «hors des parties urbanisées» est confirmée, le service instructeur évoque le dossier avec le maire en lui explicitant l analyse menée qui conduit à proposer un refus. Pour les communes soumises à une forte pression foncière et à des demandes répétées portant sur du foncier «hors des parties urbanisées», il convient de conseiller au maire de s orienter vers l élaboration d un document d urbanisme (PLU, carte communale) pour déterminer les zones de développement les plus appropriées. Pour les communes n enregistrant que très peu de demandes d occupation du sol, la dérogation ponctuelle (délibération motivée dans l intérêt de la commune) peut être évoquée avec le maire. en cas de difficulté pour mener les analyses précitées, il convient de saisir le bureau «BADS» du siège de la DDT. 1er cas : Le maire partage l analyse du service instructeur conduisant à opposer un refus Le service instructeur poursuit l instruction du dossier (régime général). L arrêté de refus qui clôturera cette instruction reprendra dans ses considérants l ensemble des éléments conduisant au refus. En ce qui concerne plus particulièrement celui lié à la constructibilité limitée, il appartient au rédacteur de bien expliciter les critères retenus pour considérer le projet hors des parties urbanisées (s appuyer sur le L ainsi que sur le R voir page 16 exemples de rédaction). 2ème cas : le maire partage l analyse du service instructeur conduisant à initier au préalable une démarche de planification Le service instructeur poursuit l instruction du dossier (régime général). L arrêté de refus qui clôturera cette instruction reprendra dans ses considérants l ensemble des éléments conduisant au refus. En ce qui concerne plus particulièrement celui lié à la constructibilité limitée, il appartient au rédacteur de bien expliciter les critères retenus pour considérer le projet hors des parties urbanisées (s appuyer sur le L ainsi que sur le R ). Par ailleurs, le service instructeur informe le service compétent pour assister la commune dans sa démarche «planification». 3ème cas : le maire souhaite la concrétisation dans l intérêt de la commune Il est rappelé que - la délibération doit être motivée par l intérêt de la commune - le service instructeur n a pas à juger la motivation retenue par la commune pour justifier la réalisation du projet. Le service instructeur mène l instruction du dossier (respect des règles d urbanisme, desserte par des réseaux de capacité suffisantes ) en s attachant tout particulièrement à vérifier que le projet ne porte pas atteinte : - à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages (*consultation ministère/sdap/dreal pour les sites protégés, le CAUE/conseils de la DDT/préconisations des documents existants pour les autres cas de figure) - à la salubrité publique (* consultation SPANC/MISE pour assainissement, ARS pour qualité eau et nuisances sonores ne relevant pas d une ICPE) - à la sécurité publique (*consultation du DDT/SIDD pour la sécurité routière) - à la protection des terres agricoles (*consultation de la DDT/SEAR) * Cette analyse ne doit pas systématiquement donner lieu à consultation des services. Le service instructeur utilisera en priorité l ensemble des éléments mis à sa disposition au travers du SIG. La consultation peut être envisagée en cas de doute. Si l analyse conduit au rejet de la demande, le service instructeur communique, pour avis, le dossier au bureau «BADS» du siège. Le service instructeur porte, avant toute proposition de décision, les conclusions de l instruction à la connaissance de l élu. Le service instructeur prépare la décision Signature maire au nom de l Etat si le maire partage l avis du service instructeur Signature Préfet si le maire ne partage pas l avis du service instructeur 11

13 Zone «montagne» Préalablement au dépôt d un dossier de demande Dès la réception du dossier Evocation du dossier avec le maire Bureau «BADS» du siège Le maire ne souhaite pas une urbanisation dispersée Délibération motivée du Conseil Municipal Il s agit à cette occasion d aborder, le plus largement possible et sur l ensemble du territoire communal, les problèmes liés à la pression foncière et leurs conséquences (impact, réseaux ) pour éventuellement déboucher sur une démarche de planification(cc/plu ) Points particuliers à vérifier : - Préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel (SDAP, Ministère, conseils de la DDT, CAUE selon les cas) - protection des terres agricoles, pastorales et forestières (DDT) Bureau «BADS» du siège Refus Refus en attendant l élaboration du document d urbanisme Point sur le dossier avec le maire, avant proposition de décision Délivrance du PC ou Refus selon l analyse cidessus

14 Février 2008 actualisé septembre 2011 METHODOLOGIE POUR L INSTRUCTION DES DEMANDES D OCCUPATION DU SOL «zone montagne» Au titre de la constitution du dossier : Remise au futur pétitionnaire d une note précisant le contenu du dossier et plus particulièrement le volet paysager voir en annexe «composition du dossier» Dès la réception du dossier, le service instructeur procède à son analyse en confrontant le projet aux critères permettant de déterminer s il se trouve en zone urbanisée ou non Pour ce faire il utilise les informations du dossier principalement le volet paysager Si la situation «en discontinuité des bourgs, villages» est confirmée, le service instructeur évoque le dossier avec le maire en lui explicitant l analyse menée qui conduit à proposer un refus. Pour les communes soumises à une forte pression foncière et à des demandes répétées portant sur du foncier «en discontinuité des bourgs, villages», il convient de conseiller au maire de s orienter vers l élaboration d un document d urbanisme (PLU, carte communale) pour déterminer les zones de développement les plus appropriées. Pour les communes n enregistrant que très peu de demandes d occupation du sol (une demande de PC/l an), la dérogation ponctuelle (délibération motivée du conseil municipal, si la commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires) peut être évoquée avec le maire. en cas de difficulté pour mener les analyses précitées, il convient de saisir le bureau «BADS» du siège de la DDE. 1er cas : Le maire partage l analyse du service instructeur conduisant à opposer un refus Le service instructeur poursuit l instruction du dossier (régime général). L arrêté de refus qui clôturera cette instruction reprendra dans ses considérants l ensemble des éléments conduisant au refus. En ce qui concerne plus particulièrement celui lié à la «discontinuité des bourgs, villages», il appartient au rédacteur de bien expliciter les critères retenus pour considérer le projet en discontinuité (s appuyer sur le L III ainsi que sur le R ). 2ème cas : le maire partage l analyse du service instructeur conduisant à initier au préalable une démarche de planification Le service instructeur poursuit l instruction du dossier (régime général). L arrêté de refus qui clôturera cette instruction reprendra dans ses considérants l ensemble des éléments conduisant au refus. En ce qui concerne plus particulièrement celui lié à la «discontinuité des bourgs, villages»,, il appartient au rédacteur de bien expliciter les critères retenus pour considérer le projet en discontinuité (s appuyer sur le L III ainsi que sur le R ). Par ailleurs, le service instructeur informe le service compétent pour assister la commune dans sa démarche «planification». 3ème cas : le maire souhaite la concrétisation dans l intérêt de la commune Il est rappelé que - la délibération doit être motivée - le service instructeur doit vérifier que la commune ne subit pas de pression foncière due au développement démographique ou à la construction de résidences secondaires). Le service instructeur mène l instruction du dossier (respect des règles d urbanisme, desserte par des réseaux de capacité suffisantes, sécurité routière ) en s attachant tout particulièrement à vérifier que le projet est compatible avec : - la préservation des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine naturel (*consultation ministère/sdap/dreal pour les sites protégés, le CAUE/conseils de la DDE/préconisations des documents existants pour les autres cas de figure) - les objectifs de protection des terres agricoles, pastorales et forestières (*consultation de la DDT/SEAR) * Cette analyse ne doit pas systématiquement donner lieu à consultation des services. Le service instructeur utilisera en priorité l ensemble des éléments mis à sa disposition au travers du SIG. La consultation peut être envisagée en cas de doute. Si l analyse conduit au rejet de la demande, le service instructeur communique, pour avis, le dossier au bureau «BADS» du siège. Le service instructeur porte, avant toute proposition de décision, les conclusions de l instruction à la connaissance de l élu. Le service instructeur prépare la décision Signature maire au nom de l Etat si le maire partage l avis du service instructeur Signature Préfet si le maire ne partage pas l avis du service instructeur 12

15 COMPOSITION du DOSSIER9 1. Le plan de situation du terrain à l intérieur de la commune (IGN ou planche cadastrale) Eléments devant figurer sur le plan de situation : - Localisation du projet - Points et angles de prises de vue des photos (voir sous 5 ci-après) Photo 1 Photo 2 2. Une notice permettant d apprécier l impact visuel du projet Il s agit De décrire l état initial du terrain et de ses abords indiquant, s il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants De décrire et d expliquer les partis retenus pour assurer l insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : - l aménagement du terrain en indiquant ce qui est modifié ou supprimé - l implantation, l organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants - le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain - les matériaux et les couleurs des constructions - le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer - l organisation et l aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement exemple Description de l environnement Le relief terrain plat Les présences de l eau à l Ouest ruisseau à 50 mètres Les présences végétales le terrain est bordé à l ouest d un alignement d arbres et d arbustes isolés et de terres agricoles au Nord et au Sud 9 cas général pour les cas particuliers voir dispositions complémentaires du code de l urbanisme articles R et suivants 13

16 L occupation du sol (constructions et activités) le terrain est situé en limite d urbanisation. A l Est l occupation est constituée d un habitat diffus les constructions sont de type pavillonnaire (RDC+Combles aménagés), d architecture traditionnelle (constructions anciennes et récentes après les années 60) et contemporaine avec une dominante de toits en tuiles brunes Desserte terrain desservi au sud par la RD 800 Description de la construction projetée Orientation la construction sera orientée Nord/sud (façade principale) Emprise au sol 150 m² Nombre de niveaux RDC +combles Architecture traditionnelle, toit tuiles plates brunes, façades crépis couleur écru, menuiserie bois «traitée couleur bois» taille de fenêtre Dispositions prévues pour assurer l insertion de cette construction dans cet environnement Implantation dans la parcelle la construction sera implantée en fond de parcelle pour pouvoir bénéficier d un maximum d espace au Sud. La partie du terrain située au sud sera paysagée (pelouse, arbustes d ornement..) Rapport à l environnement la construction répondra au caractère dominant de la zone (construction avec RDC et combles, toit tuiles plates brunes, implantation en retrait des voies de desserte pour préserver un maximum de visibilité les clôtures seront constituées : côté Sud d un muret de 1m de hauteur doublé de plantation (haie de moyenne hauteur, constituées d essences locales côté Ouest, Nord et Est par un grillage (vert foncé doublé de plantation (haie de moyenne hauteur, constituées d essences locales 3. Le plan de masse (1/200 ème ) Eléments devant figurer sur le plan de masse : - Constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions (hauteur, longueur, largeur) - Travaux extérieurs à ces constructions - Plantations maintenues, supprimées ou créées - les constructions existantes dont le maintien est prévu - Tracé des équipements publics existants et les modalités selon lesquelles les bâtiments y seront raccordés à défaut d équipements publics les équipements privés prévus, notamment pour l alimentation en eau et l assainissement - Lorsque le terrain n est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d y accéder - Points et angles de prises de vue des photos (voir sous 7 ci-après) - Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un PPR les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan Photo 1 Photo 2 14

17 4. Les plans de toutes les façades ; 5. Un plan en coupe précisant l'implantation du projet par rapport au terrain naturel (à la date du dépôt de la demande de permis de construire) lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain ce plan fait apparaître l état initial et l état futur ; 15

18 6. Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords on peut à cet effet utiliser une photo «panoramique» et y reporter les éléments ; 7. Deux photos (en couleur) permettant de situer le projet respectivement dans son environnement proche et dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; (1) proche (2) lointain 16

19 EXEMPLES DE MOTIVATION POUR UN REFUS 1) Considérant la situation de la parcelle <ref de la parcelle> à 800 m du centre du village de <nom de la commune> et respectivement à 150 m et à 350 m des deux habitations les plus proches qui ne peuvent à elles seules constituer un hameau au vu des caractéristiques de densité des parties actuellement urbanisées du village et de leur éloignement réciproque, 2) Considérant la situation de la parcelle <ref de la parcelle> séparée de la partie urbanisée par trois coupures paysagères fortes, à savoir le chemin rural n 7, le ruisseau du Mardaing et un talus planté d'un alignement de peupliers, 3) Considérant que la parcelle <ref de la parcelle> fait partie d un ensemble homogène de parcelles à vocation agricole regroupées autour d un centre d exploitation 4) En zone montagne Considérant que - les dispositions de l article L III du code de l urbanisme prévoient que l urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs et villages existants - le terrain est situé dans une zone naturelle à 80 mètres du village de <nom de la commune> - le terrain, malgré la présence à faible distance de deux maisons d habitation est excentré par rapport au village <nom de la commune> où est implantée la grande majorité des habitations L attention du lecteur est attirée sur le fait que les exemples de motivation ci-dessus (obligatoire de par la législation et la jurisprudence) ainsi que les cas illustrés qui suivent constituent des outils d aide à la décision à disposition des instructeurs. Les simples référence aux articles L ou L du code de l urbanisme ne suffisent pas à fonder des décisions de refus. 17

20 CAS ILLUSTRES 1 er cas 10 Contexte Commune à vocation rurale Projet : construction à usage d habitation Foncier desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Foncier ne présentant pas un intérêt majeur pour l activité agricole Analyse Les terrains doivent être considérés en zone urbanisée les terrains encadrés par trois voies publiques dans leur portion urbanisée, font partie de l ensemble actuellement urbanisé. En ce qui concerne plus particulièrement le terrain A, il faut considérer que - la parcelle est en bordure d un secteur de constructions agglomérées et se trouve par là-même incluse dans la partie urbanisée. - Une construction à l arrière immédiat du secteur de constructions n est pas de nature à engendrer une urbanisation dispersée 10 jurisprudence administrative illustrée septembre 1989 zone plaine 18

21 2ème cas 11 Contexte Commune à vocation rurale Projet : construction à usage d habitation Foncier desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Foncier ne présentant pas un intérêt majeur pour l activité agricole Analyse Le terrain doit être considéré comme situé en dehors des parties urbanisées les constructions autorisées à proximité sont en nombre insuffisant pour constituer une partie urbanisée. 11 jurisprudence administrative illustrée septembre 1989 zone plaine 19

22 3ème cas 12 Contexte Commune à vocation rurale Projet : constructions à usage d habitation Foncier desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Foncier ne présentant pas un intérêt majeur pour l activité agricole Analyse Les terrains doivent être considérés comme situés en dehors des parties urbanisées les terrains sont à l extérieur du bourg et non inclus ou immédiatement contigus à des hameaux, peu importe qu ils soient desservis en eau, électricité, téléphone et accès. 12 jurisprudence administrative illustrée septembre 1989 zone plaine 20

23 4ème cas 13 Contexte Commune à vocation rurale Projet : constructions à usage d habitation Foncier desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Foncier (terrain A) présentant un intérêt majeur pour l activité agricole Analyse Les terrains doivent être considérés comme situés en dehors des parties urbanisées. En ce qui concerne le terrain «A», il faut prendre en compte le critère agricole en considérant que le terrain est rattaché à un vaste ensemble agricole (nécessité de préserver les terres agricoles) le fait qu il jouxte d un côté une parcelle construire est dans le cas d espèce sans incidence. En ce qui concerne le terrain «B», il faut prendre en compte l absence de toute construction proche sur ce côté de la voie. 13 jurisprudence administrative illustrée septembre 1989 zone plaine 21

24 5 ème cas 14 Contexte Commune à vocation rurale Projet : constructions à usage d habitation Foncier desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Analyse Le terrain doit être considéré comme situé en dehors des parties urbanisées le ruisseau constitue une limité naturelle à l urbanisation. 14 jurisprudence administrative illustrée septembre 1989 zone montagne 22

25 CAS ILLUSTRES haut-pyrénéens jugement de Contexte IGN BDOrtho Commune à vocation rurale Certificat en vue d une construction à usage d habitation Terrain desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Analyse Le terrain a été considéré comme situé en dehors des parties urbanisées Le juge a pris en compte deux critères - la taille du parcellaire (superficie supérieure à m²) - la protection de l activité agricole : le terrain est entouré de parcelles agricoles et est situé dans un espace cohérent de polyculture et d élevage. 15 zone plaine 23

26 jugement de Contexte Commune à vocation rurale Certificat en vue de la construction de deux maisons à usage d habitation Terrain desservi par l ensemble des réseaux (capacité suffisante) Analyse Le terrain a été considéré comme situé en dehors des parties urbanisées Le juge a pris en compte le critère «distance par rapport au hameau le plus proche et du bourg» Il a considéré le terrain situé en zone rural est - entouré de terrains vierges de toute construction - distant de 200 à 250 m par rapport aux constructions les plus proches - distant de 2 kms à vol d oiseau du bourg structuré IGN BDOrtho Bourg structuré IGN BDOrtho 16 zone plaine 24

27 II) CAS PARTICULIER DES «GRANGES FORAINES» Observations générales Le texte de base est l article L I du code de l urbanisme 17 qui précise que... Peuvent être également autorisées, par arrêté préfectoral, après avis de la commission départementale compétente en matière de nature, de paysages et de sites, dans un objectif de protection et de mise en valeur du patrimoine montagnard, la restauration ou la reconstruction d'anciens chalets d'alpage ou de bâtiments d'estive, ainsi que les extensions limitées de chalets d'alpage ou de bâtiments d'estive existants lorsque la destination est liée à une activité professionnelle saisonnière... Les travaux ayant pour objet de destiner ces granges à un usage autre qu agricole ou pastoral tel «l abri pyrénéen» sont limités à : - la restauration ou la reconstruction dans un souci de préservation du patrimoine - l extension limitée pour permettre la poursuite d activités professionnelles saisonnières Le but est de permettre une utilisation raisonnée et éventuellement non permanente de la grange dans le respect de son identité architecturale et du site dans lequel elle se trouve. Il convient de noter que l autorisation de réaliser les travaux précités ne donne pas droit aux équipements publics. La réalisation des réseaux publics, tout comme le déneigement ou le ramassage des ordures ne peut donc pas être exigé par le bénéficiaire de l autorisation. Dans les Hautes-Pyrénées, l instruction de ces demandes de restauration ou de reconstruction de granges était connue sous les vocables «procédure granges foraines» ou «procédure abris pyrénéens». Procédure La concrétisation d un projet relevant des critères précités doit répondre à la mise en oeuvre d une procédure particulière qui prévoit dans l ordre : suivie 1. une autorisation préfectorale prise après avis de la commission des sites, d une autorisation d urbanisme (permis de construire ou déclaration de travaux) 17 voir texte en annexe page37 25

28 PETITIONNAIRE 1 MAIRIE Service instructeur 2 3 COMMISSION DES SITES 4 ARRETE PREFECTORAL 5 PETITIONNAIRE 6 MAIRIE Service Instructeur Permis de construire ou Déclaration de travaux 7 Publication au bureau des hypothèques

29 Cette procédure s organise comme suit : 1 Le pétitionnaire dépose une demande d autorisation préfectorale en mairie (voir imprimé en annexe) ; 2 La mairie transmet la demande au service gestionnaire 18, accompagnée de son avis, (cet avis s attachera à confirmer l existence et l état de la grange foraine, les éventuelles dessertes par les réseaux, les limitations d usage et à se prononcer sur la pertinence des travaux proposés) ; 3 4 Le service gestionnaire (DDT bureau de la biodiversité) s assure de la recevabilité et du caractère «complet» du dossier dans le cadre de la procédure grange foraine. Il consulte le SUFL/BADS qui est chargé de synthétiser un avis DDT sur les risques, la salubrité, l urbanisme... L aspect architectural est apprécié par le SDAP (phase 4) Examen du dossier en commission des sites (le dossier est présenté par le chef du SDAP service départemental de l architecture et du patrimoine) ; 5 Notification de la décision préfectorale (arrêté préfectoral) au pétitionnaire ; 6 7 Dès notification de la décision préfectorale, le pétitionnaire dépose en mairie une demande de permis de construire ou de déclaration de travaux. Cette demande est instruite selon le cas par la DDT (communes sans document d urbanisme et communes avec document d urbanisme et ayant demandé la mise à disposition de la DDE) par la commune dans les autres cas de figure (voir note bas de page) ; Notification de la décision d urbanisme, permis de construire (PC) ou déclaration de travaux (DT) et publication des limitations d usage au bureau des hypothèques; 18 la DDT des Hautes-Pyrénées (bureau biodiversité), sauf pour les dossiers concernant Lourdes, Bagnères-de-Bigorre, Capvern et Saint Lary qui instruisent elles-mêmes les demandes concernant leur territoire communal. 26

30 Composition du dossier Conformément à la procédure décrite ci-dessus, le pétitionnaire aura à un moment donné à constituer deux (2) dossiers : - Au titre de l autorisation préfectorale - Au titre de l urbanisme Au titre de l autorisation préfectorale 1. Le plan de situation du terrain (carte au 1/25000ème et extrait cadastral) ; 2. Le plan de masse Eléments devant figurer sur le plan de masse : - Constructions à modifier et le cas échéant à édifier coté dans les trois dimensions - Travaux extérieurs à ces constructions - Plantations maintenues, supprimées ou créées - Tracé des équipements publics existants et les modalités selon lesquelles les bâtiments y seront raccordés. En cas d absence d équipements publics, le plan de masse indique les équipements privés prévus, pour l accès, l alimentation en eau et l assainissement. 3. Une notice explicative Il s agit - de décrire le but de l aménagement - de décrire le paysage existant : le relief, la présence de l eau, les plantations, les accès, les autres constructions voisines - de décrire le projet architectural : volumes, matériaux utilisés et leur technique de mise en œuvre, couleurs, percements, organisation générale - d expliquer comment l aménagement du bâti et des espaces extérieurs s adaptent au terrain et prennent en compte le paysage existant 4. Les plans des façades (avant et après travaux) ; 27

31 5. les plans de chaque niveau actuel et projeté 6. Des photos (en couleur) des façades, de l intérieur du bâtiment et des abords; 7. Des photos (en couleur) permettant de situer la grange respectivement dans son proche environnement et dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; 8. Une ou des vues en coupe précisant l'implantation du projet par rapport au terrain naturel (à la date du dépôt de la demande de permis de construire) et indiquant le traitement des espaces extérieurs ; 9. Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords ; 28