LA LETTRE DES PROPRIETAIRES RURAUX
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- Amélie Jobin
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1 FNSEA LA LETTRE DES PROPRIETAIRES RURAUX AOÛT 2011 NUMERO 125 LE BULLETIN MENSUEL D INFORMATION DES SECTIONS DEPARTEMENTALES DES BAILLEURS DE BAUX RURAUX DE LA FNSEA Editorial de Josiane Béliard, Présidente de la SNPR «Rééquilibrage des fermages pour 2011» Après une sensible baisse de l indice national des fermages l an dernier, l indice des fermages pour 2011 s élève à 101,25. La variation de cet indice par rapport à 2010 est de +2,92% L arrêté ministériel du 20 juillet 2011 a été publié au JO du 4 août Cette évolution est liée à une augmentation simultanée du PIB (101,30) et du RBEA ( 101,21). La réforme de 2010 présente l avantage d un suivi proche de la réalité du revenu agricole et du cours du niveau de vie. C est une façon plus équitable pour chacune des parties, bailleurs et preneurs, de rémunérer la mobilisation des capitaux fonciers au service de l activité agricole. P. 2 IRL en hausse au 2 ème trimestre 2011 Un bail emphytéotique de nouveau requalifié en bail rural P. 3 Baux à long terme Refus de renouvellement en raison de l âge du preneur P. 5 SDPR de la Vendée : journée détente Cette rentrée prometteuse nous conduit à espérer de nouvelles négociations avec les fermiers, spécialement dans le cadre de la commission tripartite de la FNSEA. En effet, le président, Xavier Beulin, souhaite y apporter un nouvel élan en prenant mieux en compte l économie de l activité agricole. La prochaine réunion de cette commission aura lieu le 21 septembre prochain. A l occasion de cette rentrée, je souhaite aussi rappeler l engagement des administrateurs de la SNPR pour animer vos réunions départementales. En conséquence, n hésitez pas à contacter rapidement notre secrétariat pour mieux organiser les déplacements de chacun et la préparation des interventions. Section Nationale des Propriétaires Ruraux - Patrimoine rural
2 IRL en hausse au 2 ème trimestre 2011 Le loyer de la maison d habitation comprise dans un bail rural est révisable chaque année en fonction de la variation annuelle de l indice de référence des loyers (IRL) La variation annuelle de l'indice de référence des loyers augmente de 1,73% au 2ème trimestre 2011 (après avoir augmenté de 1,60% au 1 er trimestre). Cet indice correspondant à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Au 2ème trimestre 2011, il a confirmé la tendance croissante des derniers mois, indique l'insee. Un bail emphytéotique de nouveau requalifié en bail rural Le bail emphytéotique est une convention par laquelle le preneur reçoit du bailleur un droit réel immobilier de longue durée, c est à dire compris entre une durée supérieure à 18 ans et inférieure à 99 ans. Ce bail divise ainsi la propriété entre un domaine direct retenu par le bailleur et un domaine utile possédé par le preneur. Il ne s agit pas d un bail à long terme. Ce bail est régi par des dispositions spéciales, les articles L et suivants du Code rural qui ne renvoient ni au louage de droit commun, ni au statut du fermage, ni à aucune autres dispositions. En matière rural, ce bail présente des avantages pour chacune des parties, mais, malheureusement pour le bailleur, il n offre pas les avantages fiscaux des baux à long terme et c est là, son principal défaut auquel il faut ajouter les nombreux risques de requalification en bail rural. En effet, toute clause limitant les prérogatives attachées au droit réel concédé au preneur, ou toute clause le rendant précaire, exclue la qualification de bail emphytéotique. Il s agit, par exemple, de clause limitant les possibilités de cession ou de sous-location même si les limitations sont réservées à des cas très précis ou exceptionnels. Telle que : soumettre la cession ou la sous-location à l agrément du bailleur ou prévoir cet agrément si la cession a pour conséquence de limiter l activité économique. La cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 16 juin 2011 n de pourvoi : vient de confirmer cette jurisprudence bien établie (arrêt n 422 FS-P+B du 7 avril 2004 : Le droit de cession et le droit de sous-location sont des éléments essentiels du bail emphytéotique. Si bien que toute clause les limitant exclue cette qualification). Le contrat de bail, objet de l arrêt du 16 juin 2011 avait été convenu pour une durée de dix-huit ans et prévoyait une clause en cas de cession qui non seulement exige que le preneur informe le bailleur de ses intentions, mais encore impose au preneur de lui accorder, à prix et conditions égales, une priorité de cession : Ainsi, cette clause de cession a été jugée contraire aux dispositions légales relatives au bail emphytéotique Il faut donc être particulièrement prudent lors de la rédaction du bail emphytéotique Toute clause affectant le droit réel du preneur est susceptible d entraîner la disqualification du contrat de bail emphytéotique Il est donc conseillé d écrire dans le contrat : - que le bail est emphytéotique, - qu il confère un droit réel, - que ce droit peut faire l objet d une hypothèque, - que la cession et la sous-location sont libres. Section Nationale des Propriétaires Ruraux - Patrimoine rural - 2
3 Baux à long terme - Refus de renouvellement en raison de l âge du preneur Application des dispositions spécifiques aux baux à long terme par la Cour de cassation Dans un arrêt récent (chambre civile 3, 13 juillet 2011, N de pourvoi : ), la Cour de cassation confirme l une des particularités des baux ruraux à long terme issues de l article L du Code rural. Cette décision ne revêt pas un caractère exceptionnel mais, il s agit néanmoins d un point important pour les bailleurs : l objet de l affaire porte, en effet, sur le contenu des refus de renouvellement des baux à long terme susceptibles d être annulés lorsque certains éléments manquent dans le congé adressé dix-huit mois avant l expiration du bail. Encore faut-il savoir lesquels pour ne pas être surpris par un renouvellement non désiré. Rappelons la règle établie par L alinéa 1 du Code rural D une part le bailleur qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur dans les conditions prévues à l'article L du Code rural c'est-à-dire : «Le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit : - mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; - indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ; - reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L du Code rural. La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.» Exiger la reproduction de l alinéa 1 de l article L du code rural a pour objet d informer le preneur de ses droits. La mention est la suivante : «le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s'il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l'article L » Ceci exposé, revenons à l affaire jugée par la cour de cassation Le preneur avait atteint l âge de la retraite! Le bailleur avait délivré deux avis de refus de renouvellement de deux baux ruraux à long terme de 18 ans. Ces refus de renouvellement validés en appel étaient contestés devant la haute juridiction pour avoir omis de reproduire dans le congé les termes de l article L du Code rural. Cette disposition applicable aux baux de neuf ans et concernant le preneur ayant atteint l âge de la retraite avait-elle aussi vocation à s appliquer pour les baux à long terme? La Cour de cassation ne l a pas considéré, jugeant l article L alinéa 2 du Code rural suffisamment explicite : «Toutefois, lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, chacune des parties peut, par avis donné au moins dix-huit mois à l'avance, refuser le renouvellement de bail ou mettre fin à celui-ci à l'expiration de chaque période annuelle à partir de laquelle le preneur aura atteint ledit âge, sans être tenu de remplir les conditions énoncées à la section VIII du chapitre Ier du présent titre.» L article L du code rural étant inclus dans cette section. Extrait de l arrêt : Mais attendu qu'ayant constaté que les preneurs avaient atteint l'âge de la retraite et retenu à bon droit qu'il se déduisait de la combinaison des articles L et L du code rural, que les dispositions des alinéas 4 et 5 de l'article L du code rural relatives au droit de reprise n'étaient pas applicables à l'acte par lequel les parties exerçaient la faculté de refuser le renouvellement du bail à long terme à l'expiration de celui-ci, à raison de l'âge du preneur, telle que prévue à l'alinéa 4 de l'article L du code rural, la cour d'appel en a exactement déduit que les congés étaient valables ; Section Nationale des Propriétaires Ruraux - Patrimoine rural - 3
4 SDPR de la Vendée en visite sur le canton de Mortagne/Sevre C est sous un ciel menaçant mais dans la bonne humeur que les délégués cantonaux propriétaires et leurs épouses se sont retrouvés le vendredi 8 juillet dernier pour tenir leur traditionnelle journée découverte. Après un mot d accueil de Michel MICHELON, Président départemental de la section des propriétaires ruraux, la matinée a débuté pour les participants par la visite de l unité de méthanisation agricole du GAEC du Bois Joly à la Verrie. L associé Denis BROSSET a retracé le travail entrepris sur l exploitation en vue de réduire les consommations d énergies et de valoriser les effluents d élevage en recourant à la méthanisation par voie sèche. Rappelons que la méthanisation permet, par un traitement naturel des déchets, la production de gaz convertible en énergie (biogaz.) Les délégués cantonaux présents ont pu s informer sur l origine des substrats (c'est-à-dire les produits entrants dans le digesteur : fumier de bovins, de lapins, mais aussi invendus de fruits et légumes et déchets de pain.) Quant au digestat (produit sortant du méthaniseur) et aux jus, ce sont des amendements organiques pour les sols et ils sont donc épandus sur les terres du GAEC. Outre la production d électricité (revendue à EDF), la méthanisation produit également de la chaleur qui permet le chauffage et la production d eau chaude de différents bâtiments présents sur le site du Bois Joly. L heure du repas approchant, les délégués présents ont pu découvrir le site bucolique de Rochard sur la commune de la Verrie, avec un déjeuner pris en commun à l auberge de l Isle, ancien relais datant du 19 e siècle, en compagnie de la responsable de l union cantonale Chantal BOUTIN. Par la suite et pour clore cette journée détente, une randonnée pédestre était organisée en direction du viaduc de Barbin, longeant ainsi la Sèvre Nantaise. Les membres du conseil d administration se donnent désormais rendez-vous au mois de septembre prochain, alors qu un bureau de la section se tiendra préalablement en vue d établir les travaux à mener durant la prochaine période hivernale, avec notamment en ligne de mire pour l équipe en place les élections à la Chambre d agriculture, celles-ci devant en principe se tenir en début d année Marie Charrier-Ennaert, FDSEA de la Vendée Denis BROSSET, du GAEC LE BOIS JOLY, présente son unité de méthanisation agricole Une partie des délégués cantonaux des propriétaires ruraux de la FDSEA Vendée Section Nationale des Propriétaires Ruraux - Patrimoine rural - 4
5 Présidents de Section! Cette lettre ne peut se faire. sans vous! Afin de pouvoir annoncer vos manifestations, faire état des travaux que vous avez entrepris, ou si vous souhaitez vous exprimer sur un sujet qui vous tient à cœur, nous vous donnons la parole dans cette lettre mensuelle. Nous attendons vos remarques et réactions à cette nouvelle lettre, afin de pouvoir répondre au mieux à vos attentes en matière d'information et de communication. Vos remarques, articles et chroniques, annonces d'assemblées générales sont à adresser à : FNSEA - Section des Propriétaires Ruraux, A l attention de Sabine Agofroy 11, rue de la Baume PARIS fax : téléphone au Section Nationale des Propriétaires Ruraux - Patrimoine rural - 5
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