L APRÈS- ÉLECTION : Ne tuez pas la poule aux œufs d or

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1 BRUXELLES X Belgique Belgïe P.P./B.P. B JUIN 2014 Organe du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat > adresse Rue du Lombard, Bruxelles > TELEPHONE (02) (02) (02) Dernier indice connu > HEURES D OUVERTURE Tous les jours de 9 h à 15 h > MENSUEL Ne paraît pas en juillet et en août Afgiftekantoor Brussel X - Bureau de dépôt de Bruxelles X - Toelating gesloten verpakking - Autorisation de fermeture Bruxelles - B.7 - N d agrément : P Expéditeur responsable - Verantwoordelijke verzender : MANUFAST-ABP, BP Berchem-Ste-Agathe 1. L APRÈS- ÉLECTION : Ne tuez pas la poule aux œufs d or N oubliez pas votre déclaration fiscale > p. 5 L hébergement touristique en Flandre > p. 29 et à Bruxelles > p. 26 La taxe de résidence secondaire à Coxyde : illégale? > p. 34

2 M m ÉDITORIAL Par Pierre Rousseaux, avocat, Président SNP Charleroi Que Mais Parto a member of BELFIUS a member of ING Et d autres... Information, étude, comparaison Toutes les formules, toutes les possibilités Optimisation fiscale Un service sur mesure CRÉDIT PROPRIÉTAIRE OU RENTIER (appelé aussi crédit à terme fixe) Paiement uniquement des intérêts pendant toute la durée. Remboursement du capital à l échéance. CRÉDIT RÉNOVATION CRÉDIT LIQUIDITÉS FINANCER SA SECONDE RÉSIDENCE EN EUROPE 2 LE CRI JANVIER JUIN N 385 N 380

3 ÉDITORIAL SOMMAIRE Dans l attente des majorités gouvernementales, une mise en garde : ne tuez pas la poule aux œufs d or par Olivier Hamal, Président du SNPC Au moment où Le Cri va parvenir à nos membres, nous ne savons pas où en seront les négociations pour la formation des majorités gouvernementales fédérales, bruxelloises et wallonnes. FISCALITÉ > La déclaration à l impôt des personnes physiques revenus BAIL À FERME > Le congé pour usage familial : un cas vécu! (2 ème partie) 6 BAIL À LOYER > Le choix du locataire : un moment crucial! 7 BAIL À LOYER > Trop gentils pour être honnêtes? 9 BAIL COMMERCIAL > Obligation d entretien d un bien commercial : à charge du bailleur? 11 COPROPRIÉTÉ > Le juge de paix et la république bananière (2) 14 Tant à Bruxelles qu en Wallonie, les choix des électeurs ont été clairs. Il est à espérer qu il seront respectés et que les partis qui ont gagné des voix et des sièges seront associés au pouvoir, permettant des majorités futures plus équilibrées pour faire face aux importants choix sociétaux qui devront être faits. Il faut aussi espérer que nous ne connaitrons pas, comme en 2010, une crise politique qui dure plusieurs centaines de jours, et ce dans l intérêt du pays en général et des citoyens en particulier, tant les défis sont nombreux. Le logement en est un et ce d autant plus en raison de la croissance démographique annoncée à Bruxelles et en Wallonie. Pour faire face à l ensemble des besoins en logement de nos concitoyens, le logement «public» ne suffira pas : il faudra s appuyer sur le secteur privé et créer un climat de confiance en vue d inciter les particuliers à investir dans le marché locatif. C est d ailleurs grâce au secteur privé que, depuis des décennies, l offre de logement est conséquente et, contrairement à ce que soutiennent certains, à des conditions raisonnables notamment par rapport aux loyers pratiqués dans les pays voisins. Il faut espérer que les majorités qui verront le jour le comprendront et n iront pas à contre courant, en abusant de leurs nouvelles compétences en matière de baux et de fisca- COPROPRIÉTÉ > Le SNPC sur le terrain pour venir en aide à une copropriété en difficulté à Forest! 17 COPROPRIÉTÉ > ABS IMMO HEES, IMMO HEES et HEES IMMO : la suite 19 COPROPRIÉTÉ - ENERGIE > Financement de rénovation de chaufferie ou ajout d une cogénération au gaz 20 RÉGION WALLONNE > Propriétaires et copropriétaires : les primes en Région wallonne 23 RÉGION BRUXELLOISE > L ordonnance relative à l hébergement touristique 26 RÉGION FLAMANDE > L hébergement touristique en Flandre 29 Le SNPC ne peut vérifier l exactitude des mentions publicitaires et le sérieux des annonceurs, comme d ailleurs les autres médias. Nos lecteurs voudront bien en tenir compte. RÉGION FLAMANDE > Taxe sur les secondes résidences : Coxyde va de l avant 34 NEWS 36 LE CRI JUIN 2014 N 385 3

4 ÉDITORIAL > Ils ont tous gagné On peut aussi perdre de voix sur «sa droite» ou le poids politique des propriétaires. Les interventions faites par un certain nombre de Présidents de partis politiques le soir des élections sont assez ubuesques. A part ECOLO qui a reconnu sa défaite, tous les autres ont gagné à tout le moins quelque chose! Le PS, même s il perd des voix, reste le premier parti en Wallonie et en Fédération Wallonie-Bruxelles. Le cdh est heureux d être redevenu le troisième parti, alors même que ses scores électoraux ne sont pas brillants au mieux un status quo ou un tassement! Par contre, il est vrai le MR est le véritable gagnant de ces élections, en voix et sièges, et le FDF réussit son pari bruxellois en s imposant comme la troisième force politique en Région bruxelloise. D aucuns devraient se poser des questions quant aux voix qu ils ont perdues : elles ne sont pas forcément passées toutes à gauche. En effet, les études réalisées après chaque scrutin électoral sont assez exemplatives quant au fait que les partis de gauche peuvent voir partir des voix à droite. Vouloir taxer les loyers réels, prôner un impôt sur la fortune qui aurait surtout frappé l immobilier et s en prendre à nouveau aux propriétaires bailleurs sont des discours qui n ont pas été sans incidence sur le choix d un certain nombre d électeurs. Les propriétaires et les copropriétaires ont un poids politique! Sans vouloir tomber dans des choix politiciens, il est clair que la reconduction de majorités du type Olivier serait catastrophique pour les propriétaires en regard des programmes soutenus pendant la campagne électorale, et surtout du mental de certains vis-à-vis des bailleurs (voir édito de Le Cri d avril). lité immobilière pour réduire encore les droits des propriétaires bailleurs. Le SNPC est ouvert à la discussion sur tous les aspects, dans le but de rechercher des solutions permettant à tout un chacun d accéder à un logement à des conditions raisonnables. Néanmoins, cela ne doit pas se faire sur le dos des propriétaires bailleurs et à leurs frais. C est aux pouvoirs publics à en assumer la prise en charge avec les impôts que nous payons tous. Il faut en outre que les préoccupations des bailleurs soient mieux prises en compte, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers ou encore la couverture des dégâts locatifs. Il faut aussi faire respecter le droit au logement : qui dit droit dit aussi obligations corrélatives dont le paiement du loyer. Ce dernier doit redevenir une dépense prioritaire. Mais le logement, ce n est pas uniquement les relations bailleurslocataires ou encore la fiscalité immobilière, c est aussi la copropriété. Le SNPC espère vivement que les pouvoirs publics, au cours des années à venir, prendront mieux en compte cette réalité qui concerne à la fois le patrimoine, le logement et le pouvoir d achat de nombreux citoyens. A défaut, il faut s attendre à de graves difficultés dans les années à venir, comme c est malheureusement le cas en France où les autorités ont dû investir des montants considérables (et ce n est pas fini) pour venir en aide à des centaines de copropriétés aux abois. Or, mieux vaut prévenir que guérir. > Le SNPC espère vivement que les pouvoirs publics prendront mieux en compte la copropriété qui concerne à la fois le patrimoine, le logement et le pouvoir d achat de nombreux citoyens Il n est pas rare d entendre dire «quand l immobilier va, tout va», ou encore que «les Belges ont une brique dans le ventre». Ne faisons pas mentir ces adages. Que d aucuns fassent leurs calculs et apprécient à leur juste valeur tous les apports des propriétaires à la prospérité de notre pays et au modèle social que nous connaissons, que ce soit par les taxes qu ils paient déjà ou par l offre abondante de logement qu ils proposent. En d autres termes, il ne faudrait pas tuer la poule aux œufs d or. Le SNPC sera en première ligne pour défendre les bailleurs et les copropriétaires. Il l a montré avec force depuis le mois de septembre dernier. n 4 LE CRI JUIN 2014 N 385

5 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL FISCALITÉ La déclaration à l impôt des personnes physiques revenus 2013 Par Bénédicte Delcourt, directrice du SNPC Chaque année, au mois de juin, nous sommes confrontés à l obligation de compléter notre déclaration fiscale. Un rituel dont personne ne se réjouit dès lors qu il n est pas toujours aisé de s y retrouver dans ce formulaire... A l exception de ce qui est mentionné ci-dessous, la présentation de la déclaration des revenus (im)mobiliers n a pas été modifiée. Ainsi, nous renvoyons nos lecteurs aux articles publiés dans Le Cri des mois de juin 2010, 2011 et 2012 dans lesquels les différentes rubriques sont amplement expliquées (ces articles sont disponibles sur notre site internet soit dans les archives de Le Cri, soit directement dans l onglet Actualités ou sur demande à Date limite de dépôt de la déclaration pour 2014 La date limite pour l envoi de votre déclaration papier figure en haut à droite de la première page de celle-ci. En principe, il s agit du 26 juin Attention! Votre déclaration doit être dans les mains du service de taxation à cette date. Si vous l envoyez par la poste, pensez à le faire quelques jours à l avance. Pour la déclaration via Tax-onweb, le délai est prolongé jusqu au 16 juillet Et si vous avez recours à un mandataire (comptable ou conseiller fiscal), ce dernier dispose d un délai supplémentaire se terminant le 16 octobre Attention! En cas d absence de déclaration ou de déclaration tardive, vous vous exposez à une amende ou une majoration d impôt, voire même à une taxation d office. Selon les déclarations du Ministre Koen Geens (L Echo du 30 avril 2014), le fisc qui jusqu ici se montrait clément avec les contribuables non récidivistes réclamera, dès le premier oubli, une amende de 50. Changements en 2014 La déclaration fiscale pour l exercice d imposition 2014 revenus de 2013 compte quarante codes de moins que l an dernier. «C est le calme avant la tempête» déclare Jef Wellens, fiscaliste chez Kluwer (voir be, vendredi 28 mars 2014). «Avec la réforme de l État, le document de l an prochain sera sans doute beaucoup plus complexe». Les revenus des capitaux et de biens mobiliers Cadre VII Pour la déclaration des revenus 2013, les revenus mobiliers sont à nouveau déclarés dans la partie 1. La diminution précitée des codes résulte notamment de la suppression de la taxe sur le patrimoine. Il s agissait en effet d une taxe additionnelle de 4 pourcents pour ceux disposant de revenus mobiliers supérieurs à euros. Depuis le 1 er janvier 2013, ces revenus mobiliers sont, à de rares exceptions près, uniformément imposés à 25 %, ce qui a rendu la taxe additionnelle de 4 % superflue. En outre, ce précompte mobilier est à nouveau libératoire, ce qui rend inutiles les codes précédemment prévus. Dépenses donnant droit à des réductions d impôts Cadre X Par ailleurs, cette diminution des codes concerne également les réductions d impôts pour les investissements en vue d économiser de l énergie. En effet, par rapport à l année dernière, ce ne sont pas moins de 5 codes qui ont été supprimés dans ce cadre. Il ne reste en effet plus que les travaux d isolation du toit qui permettent de bénéficier d une telle réduction d impôts. D autres réductions d impôt ont également été supprimées. Il s agit des réductions d impôts auparavant prévues pour les habitations situées dans des zones d action positive des grandes villes, pour les obligations émises par la Caisse d Investissement de Wallonie et pour les dépenses liées à l installation d une borne de recharge de véhicules électrique à l extérieur d une habitation. n > Besoin d aide pour remplir votre déclaration? Le SNPC est à vos côtés pour vous aider à remplir votre déclaration. Nos membres peuvent, s ils le désirent, faire remplir leur déclaration d impôt en prenant rendez-vous en nos bureaux avec un professionnel en la matière. Un rendez-vous? 02/ ou 02/ Prix? 58 TVAC, par déclaration, sous réserve d u supplément pour déclaration complexe. LE CRI JUIN 2014 N 385 5

6 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL À FERME Le congé pour usage familial : un cas vécu! (2 ème partie) Par Solange Tastenoye, Le demandeur, propriétaire, donne un congé pour un terrain de 20 ares à des fins familiales. Ces 20 ares font partie d un plus grand terrain de 70 ares. Cependant le preneur n est pas d accord avec ce renom. Il estime que ce congé doit être déclaré nul parce que le propriétaire a omis d en mentionner la raison. En outre, le preneur reproche à la lettre de congé de ne contenir ni la manière dont la division de la parcelle va se dérouler, ni la destination spécifique qui sera donnée à la parcelle récupérée. Enfin, le preneur fait également valoir que le bailleur n aurait aucun intérêt à cette demande et que l intérêt du preneur doit primer! Il postule une indemnité de résiliation de 750. La décision du juge Le juge de paix décide que le congé donné par le propriétaire est valable ; que la preuve de l utilisation à des fins familiales n est pas exigée par la loi dès lors qu il s agit d une petite superficie. Ainsi, une simple déclaration du bailleur suffit. Le juge estime également qu il doit uniquement déterminer si la parcelle litigieuse est contiguë à la maison du bailleur, ce qui n est pas contesté dans cette affaire. Enfin, les intérêts du bailleur sont évalués. Il possède manifestement un cheval pour lequel il loue une prairie ailleurs. Suite au congé, il pourra donc utiliser son propre pâturage! Le juge de paix ne retient aucun des arguments cités par le preneur, à l exception de sa demande en paiement d une indemnité de résiliation. Sur base des articles 45 et 46 de la loi sur le bail à ferme, le preneur sortant a en effet droit à une indemnité. Cette indemnité est fixée à 185 par le juge de paix, montant correspondant au prix de cinq ans de fermage. Conclusion En contre partie de l indemnité de résiliation, le preneur doit libérer la parcelle de 20 ares et doit la mettre à la disponibilité du bailleur. Il conserve bien entendu l accès à la partie restante de 50 ares. n Solange Tastenoye vous répond : > appeler la Pachtlijn 0902/12014 (1 /min) 6 LE CRI JUIN 2014 N 385

7 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL À LOYER Le choix du locataire : un moment crucial! Par Bernard Roberti, Président de la Régionale wallonne La vigilance est de mise : utilisez la fiche de renseignement du SNPC, vérifiez que le coût du loyer et des charges potentielles communes et privatives ne dépassent pas le tiers des revenus des candidats et ne donnez pas les clés du bien sans avoir en main la preuve de la constitution de la garantie locative! La fiche de renseignements type du SNPC une bonne balise Nous ne le répèterons jamais assez : le choix du locataire est primordial. La prudence doit être d autant plus ravivée dans le contexte actuel dès lors que nous ignorons ce que deviendront demain les droits et obligations des bailleurs. Dans votre démarche, il faut éviter toute précipitation et accepter de prendre le temps pour vérifier le sérieux et la solvabilité des candidats locataires qui se présentent. Comment? Notamment et à titre exemplatif : > en demandant le nom et les coordonnées du propriétaire précédent pour s informer auprès de lui ; > en s informant sur les activités professionnelles du candidat locataire et de son conjoint ; > en demandant toutes précisions à même de vous rassurer sur les qualités des candidats. Bien entendu, un candidat locataire ne peut être discriminé et donc être écarté en raison de sa couleur de peau, de ses préférences sexuelles, de sa nationalité, et ce par application des dispositions légales en matière d égalité de chances et de lutte contre les discriminations. En tout état de cause, il ne faut pas dire «oui» au premier venu en ayant pour objectif de relouer le bien le plus vite possible. Mieux vaut perdre 15 jours à un mois que d avoir ultérieurement un sinistre qui vous coûtera entre 3 et 6 mois de loyers minimum, hors frais de défense en justice. Dans un arrêt rendu en matière de solidarité des propriétaires avec les arriérés de consommation d eau de locataires indélicats, la Cour constitutionnelle (à l époque Cour d arbitrage) ne manquait pas de préciser que les propriétaires n avaient qu à s en prendre à eux-mêmes si leurs locataires étaient ultérieurement défaillants «puisqu ils avaient pu les choisir». Conscient du manque de préparation de nombre de bailleurs, le SNPC met à la disposition de ses membres une fiche type de demande de renseignements. LE CRI JUIN 2014 N 385 7

8 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL À LOYER Cette fiche est parfois décriée. Néanmoins, on peut se demander pour quelles raisons les propriétaires privés ne pourraient-ils pas avoir les mêmes exigences que les propriétaires publics? C est ainsi que dans les formulaires que les candidats à un logement social doivent remplir, outre les informations classiques, il est généralement mentionné ce qui suit : «Comme suite à la décision de notre Conseil d Administration, nous vous prions de bien vouloir nous fournir les documents suivants : > Certificat de bonne conduite, vie et mœurs pour Administration publique, pour le demandeur, l épouse, cohabitant et pour enfants de plus de 18 ans (c était à tout le moins demandé il y a quelques années). > Extrait de registre de population (composition de ménage). > Une attestation de votre employeur, précisant votre métier et votre salaire imposable. > La note de calcul, exercice d imposition, revenu de l année. > Les quatre dernières fiches de salaire. > La fiche de pension (281.11) ou à défaut les talons de pension(s) de l année. > Une attestation de chômage, précisant le taux journalier et le régime. > Une attestation de la mutuelle, précisant le taux journalier et le régime. > Une attestation de l organisme qui vous reconnaît invalide à plus de 66 %. > Preuve de paiement de la pension alimentaire. > Attestation fréquentation école. > L attestation du Centre Public d Aide Sociale (C.P.A.S.), précisant l indemnité mensuelle. > La preuve de paiement des douze derniers loyers de votre logement actuel. > La preuve concernant la vente de votre maison éventuelle (Notaire, Avocat, ). > La demande de logement dûment complétée et signée. La demande de logement non accompagnée des documents demandés ne sera pas prise en considération». Les revenus du candidat locataire lui permettent-ils de payer le loyer demandé et les charges locatives communes ou privatives Il y a un autre point sur lequel les bailleurs doivent se montrer de plus en plus regardant, c est la possibilité pour le candidat locataire, en regard de ses revenus, d une part de supporter le loyer demandé et d autre part toutes les charges afférentes à son occupation. Le SPF Economie a sorti au début du mois d octobre 2013, les résultats de son enquête sur le budget des ménages belges pour 2012 (voir le Cri de novembre 2013, p. 13). Il ressort de cette enquête et des chiffres qui y sont cités que, pour ce qui est du coût du logement, celui-ci correspond à un tiers des revenus des ménages. Dès lors si le loyer du bien que vous donnez en location, avec les charges communes et privatives potentielles, dépassent le 1/3 du revenu d un candidat, il faut passer au suivant. Ce serait un très mauvais service pour vous et pour lui de lui louer le bien dont question. Des nombreux sinistres locatifs qui nous sont soumis, il ressort clairement qu un certain nombre de locataires visent «trop haut» alors même qu ils pourraient se loger à moindre prix dans des conditions tout à fait correctes et en corrélation avec leurs revenus. Cela n a rien à voir avec une question de précarité des personnes concernées. Pas de remise des clés sans constitution de la garantie locative Un autre élément déterminant est la garantie locative. Rappel. Si elle consiste en une somme d argent, elle est limitée à deux mois et elle doit être placée obligatoirement sur un compte ouvert au nom du locataire et bloqué en faveur du bailleur. Pour éviter toute mauvaise surprise, l idéal serait de signer le bail en même temps que la constitution de la garantie locative. Quand celle-ci est constituée par la remise d une somme d argent à la banque, rendez-vous peut être donné au locataire à la banque même pour signer les deux en même temps. A défaut, le bailleur doit veiller à utiliser un modèle de contrat de bail qui prévoit, comme celui du SNPC, que les clés ne pourront être remise tant que la garantie ne sera pas constituée (qu elle qu en soit sa forme). Ainsi, le preneur n aura pas la jouissance des lieux sans avoir remis préalablement la preuve de la garantie locative constituée conformément au bail. Enfin, le bailleur doit être prudent et vérifier que la garantie locative couvre toutes les sommes prévues au contrat (à savoir, pour les modèles du SNPC, toutes sommes dues découlant du bail, qu il s agisse des arriérés de loyers, indemnité, ou dégâts locatifs). n 8 LE CRI JUIN 2014 N 385

9 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL À LOYER Trop gentils pour être honnêtes? Le SNPC entend dénoncer davantage les situations de locataires indélicats. Suite à l appel lancé dans Le Cri du mois d avril, d autres membres ont tenu à nous faire part de leur témoignage. L intention du SNPC n est pas de lancer une chasse aux mauvais locataires. Néanmoins, devant les agressions permanentes de certaines associations et/ou partis politiques vis-à-vis des bailleurs, il est bon de rétablir l équilibre. Non à la sitgmatisation : il n y a pas que des locataires victimes et des bailleurs «malhonnêtes et profiteurs». Témoignage de Mme B. «J avais consenti un bail de 9 ans prenant cours le 1/1/2009 avec Monsieur et Madame M-B. En 2010 j ai commencé à avoir des problèmes de paiement de loyers et j étais passée en vos bureaux, reçue par une de vos juristes. Ces personnes avaient une entreprise de nettoyage (bons revenus au départ mais apparemment l entreprise est tombée en faillite et sans doute problèmes avec le fisc?). Je leur ai proposé d annuler le bail et de trouver un logement moins onéreux et moins grand, ce qu ils ont toujours refusé. Au bout d un an, ils ont apuré leur dette par mensualités. Hélas, fin 2012, le problème s est représenté, malgré lettre recommandée et nombreux appels téléphoniques et belles promesses et supplications Je suis allée en Justice de Paix en décembre Madame s est présentée (je venais de perdre mon époux fin octobre). Elle a promis devant le juge qu elle paierait 500 Euros par mois en plus du loyer et qu il n y aurait plus de problème. Cela s est fait un mois et ensuite plus rien (O Euro). J ai du faire appel à un huissier de justice pour la faire déguerpir (son mari l avait soi disant quittée...). Ce n est pas simple de faire appel à un huissier (...) sans passer d abord par un avocat, ce qui alourdira encore les frais...veuillez bien renseigner vos membres désormais. Je me suis une fois rendue sur place et tous les courriers recommandés et autres étaien «non ouverts» ; elle m a dit qu elle ne regardait plus. La date d expulsion était prévue pour le 24 juin Elle est passée au CPAS d Evere qui m a téléphoné pour demander de lui laisser encore une chance ce que j ai évidemment refusé. Lorsqu on lui a dit qu on saisirait tous ses meubles, elle m a téléphoné pour dire qu elle partait le soir même, soit le 19 juin Au final ils me doivent pas loin de Euros (y compris 2 factures d Hydrobru de près de Euros). Cette dernière dette me fait très mal car je paie des consommations de gens malhonnêtes qui consomment sans regarder puisqu ils savent qu ils ne paieront jamais ( ). Pas de chance pour moi avec Hydrobru car cela va changer en Je suis retraitée et ne possède que cette maison que je louais pour arrondir quelque peu ma petite pension. Puisqu ils sont totalement insolvables, je perdrais encore de l argent en consultant un avocat. Encore faut il trouver le spécialiste en la matière? LE CRI JUIN 2014 N 385 9

10 BAIL À LOYER En août 2013, ils étaient toujours domiciliés et je les ai fait rayer. J ai appris qu ils étaient hébergés dans la famille. Je leur ai adressé une lettre leur demandant d au moins honorer leur dette d Hydrobru mais sans réponse. Tout cela m a rendue vraiment malade (nuits blanches, etc en plus du deuil que je venais de subir). Il faut être fort pour tenir le coup». Témoignage de M. C. «Je vous envoie par la présente quelques photos de l appartement, qui, après avoir été totalement rafraîchi (peintures murales, parquet en chêne ponçé et traité, placement dans la baignoire d un paredouche à 3 éléments, nouvelle chaudière murale) a été reloué à un jeune couple (étranger), travaillant en Belgique. Après 2 mois d occupation, les ennuis ont commençé. Le loyer n a plus été payé pendant les mois suivants et mes locataires ont fini par quitter les lieux à la cloche de bois, en laissant l appartement dans l état que vous pouvez voir, sans remettre les clefs, ce qui est fort dommageable. Les poubelles plaçées sur le plancher ont dégouliné et définitivement abîmé le plancher en chêne de la cuisine, où apparaissent maintenant des taches noirâtres qu un ponçage normal ne peut pas éliminer. J ai aussi hérité d une invasion de cafards dans toute la maison. Il a fallu désinfecter les sept appartements de la maison. J ai dû faire appel à des ouvriers pour vider l appartement, tout descendre avec un lift, charger dans une camionnette et porter au dépotoir. Il a fallu ensuite se réapproprier l appartement le mieux possible mais il y a des dégats irréversibles : plancher noirâtre et pare-douche abîmé par le calcaire. Nous avons beau être prudent dans le choix de nos locataires. Nous nous faisons encore piéger!!!». n 10 LE CRI JUIN 2014 N 385

11 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL COMMERCIAL Obligation d entretien d un bien commercial : à charge du bailleur? Par Pierre Rousseaux, avocat, Président SNPC Charleroi Notre législation foisonnante peut préjudicier de nombreux propriétaires d un bien commercial et il importe dès lors de bien circonscrire leurs obligations. A insi, par exemple, dans le secteur de l Horeca, un propriétaire bailleur qui loue un immeuble ou partie d immeuble risque, en cours de bail, d être interpellé par son locataire, lequel, suite à un contrôle de sécurité par l organisme compétent, se voit reprocher l un ou l autre manquement (tel que portes de secours inadaptées, aération insuffisante, etc.). La fermeture de l établissement peut ainsi être liée au non-respect des conditions légitimement imposées. La matière est régie par l article 1719 du Code civil, lequel ne limite pas l obligation du bailleur à délivrer au preneur la chose louée. Il a une obligation continue visant : > à entretenir cette chose en état de servir à l usage pour lequel elle a été louée ; > à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ainsi, il peut être légitimement craint par celui-ci, alors qu au LE CRI JUIN 2014 N

12 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL BAIL COMMERCIAL moment de la conclusion du bail, le bien était «conforme», que l évolution des règlements le pénalise avec obligation de réaliser des travaux importants non prévus et qu il n avait pas pris en considération lors de la fixation du loyer. La rentabilité de ses investissements originaires pourrait ainsi en être grandement affectée. La Cour de cassation, en son arrêt du 21 novembre 2011 (Cass., 3 ème Ch., 21 novembre 2011, J.T. 2012, p. 640), a été appelée à se pencher sur l étendue des obligations du bailleur. Nous commenterons cet arrêt, notamment à la lumière des observations judicieuses de Maître Higny au terme de celui-ci. Quant à l incidence de la date de règlement à satisfaire Les obligations de délivrance et de maintien en l état ne valent que par rapport «aux prescriptions administratives applicables lors de la conclusion du bail». Le bailleur devra dès lors effectuer les travaux imposés par l autorité pour répondre aux normes de salubrité et de prévention contre l incendie qui existent au moment de cette conclusion. C est ainsi qu il est considéré que les articles 1719 et 1720 du Code civil (ce dernier article imposant, pendant la durée du bail, de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives) ne trouveraient pas à s appliquer en cas de nouvelles normes imposées par l autorité après la conclusion du bail. Mais, éventualité abordée par Maître Higny : que se passe-t-il si le caractère draconien de la réglementation en vigueur après la conclusion du bail impose alors au preneur des investissements considérables? L auteur retombe alors sur l article 1722 du Code civil qu il interprète en relevant que, dans ce cas, le locataire pourrait éventuellement se prévaloir de l article 1722 précité, si «les dépenses qui s ensuivent lui apparaîtraient disproportionnées dans l intérêt qu il aurait au maintien du bail» (sont cités : M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, les baux en général, Novelles 2000, p. 429). L article 1722 du Code civil apparaît, à première vue, porter sur un cas distinct puisqu il est fait état de destruction «en partie» de la chose louée. COMPTABLE DE COPROPRIETES En sous-traitance pour syndics professionnels ou bénévoles Après avoir mis fin à notre activité de syndic avec 20 ans d expérience, nous nous recentrons sur la comptabilité. Utilisation d un logiciel spécifique aux copropriétés ; Documents clairs et complets ; Maîtrise de la loi sur la copropriété ; Tarif fixe suivant le nombre de lots et l organisation de la copropriété ; Pour tout renseignement : Eric ARPIGNY Chaussée de Bruxelles Nivelles Tél. : Par mail : Comptable agrée IPCF En l espèce, il ne s agit pas spécifiquement de destruction, mais il est vrai que si les travaux à réaliser sont d une grande ampleur, la modification en profondeur pourrait justifier une interprétation extensive de l article 1722 du Code civil. Quant à la détermination de l exploitation dans le contrat de bail Si, dans le contrat de bail, est stipulée une affectation précise telle que salle de cinéma, dancing, restaurant, il y a peu de place pour une réelle discussion. Si toutefois le bien mis en location est affecté «à usage de commerce» et que le candidat locataire vient alors vers le bailleur sans qu il ne soit précisé explicitement quel sera le commerce qu il exercera, une discussion peut intervenir. Certes, très fréquemment, le bailleur, au moment de la conclusion du 12 LE CRI JUIN 2014 N 385

13 contrat, sera au courant de l affectation qui sera donnée au bien par le preneur. Mais le contrat écrit peut ne pas le spécifier. Partant, il risque d y avoir un débat sur l interprétation de la convention, la preuve entre parties commerçantes étant assouplie par rapport à la preuve en matière civile. Quant à la possibilité pour le bailleur de déroger à cette obligation continue d entretien Si l obligation de délivrance du bien loué est une obligation essentielle et qu il est interdit d y déroger, il faut rappeler que, dans le cadre d un bail commercial (matière bien distincte du bail de résidence principale), les conventions contraires (d ailleurs reprises dans le bail du SNPC) ne posent guère de difficultés. Il peut être prévu, par des clauses suffisamment précises, que le preneur est sans droit pour réclamer au bailleur des travaux de mise en état des biens loués. Cette restriction dans les obligations du bailleur peut aussi bien naturellement porter sur des travaux liés à l obligation de respect des nouvelles réglementations applicables après la conclusion du bail. Il nous apparaît toutefois sage, dans la mise sur pied de cette convention limitative de responsabilité, de prévoir le cas spécifique de nouvelles réglementations rendant nécessaires les travaux de mise en état afin d éviter un débat sur l interprétation de la convention. Conclusion Le rappel de l ensemble de ces principes ne vise bien naturellement pas à pousser les propriétaires-bailleurs à adopter une attitude trop rigide à l égard de leurs locataires commerciaux avec lesquels, faut-il le rappeler, ils doivent composer pendant la longue durée d un bail commercial. La négociation reste souvent la piste la plus indiquée. Toutefois, il nous apparaît légitime que le calcul de rentabilité d un investissement commercial avec fixation d un loyer adapté ne soit pas mis à mal par un événement nouveau inconnu du bailleur au moment de la conclusion du contrat, soit la nécessité d exposer des frais considérables. n Programme de gestion de copropriétés, adapté aux SYNDICS NON PROFESSIONNELS SyndicAssist a été étudié pour une mise en route rapide et simple avec une interface claire, intuitive et identique dans toute l application. SyndicAssist est adapté aux néophytes de l informatique. SyndicAssist a été conçu, pour vous, par des spécialistes dans le domaine de l informatique et de l immobilier, pour répondre à vos besoins quotidiens en terme de gestion de copropriétés. Quelques exemples : Les paiements gérer la comptabilité, sans connaissances particulières en comptabilité. Gestion des différents types de lots. Suivi des travaux, des sinistres, et contentieux ; suivi des plaintes et des visites. Les décomptes annuels, trimestriels ou sur une période définie. Le calcul des budgets. La gestion des mutations, avec envoi des informations au notaire, Coût : tarif concurrentiel pour des copropriétés de 10 lots : 599 (HTVA), jusque pour 20 lots, + de 20 lots ou un nombre de lots illimité. Membre de La-Centrale, votre avantage : 25% (et +) La-Centrale Informations sur : Contactez-nous : % Pour obtenir ces avantages, inscription à La-Centrale sprl. Av. de Longwy 218 B-6700 Arlon, via notre site. PAF/Cotisation: 17,80 TVAI et 30 HTVA pour les sociétés et indépendants. Banque IBAN: BE BIC: GEBAEBB. LE CRI JUIN 2014 N

14 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL COPROPRIÉTÉ Le juge de paix et la république bananière (2) Par Marianne Palamides Juriste au SNPC en charge des dossiers de copropriété Il y a plus de 2 ans, Le Cri n 361 (pp. 20 et s.) commentait longuement les démêlés judiciaires d une association des copropriétaires au regard de la tenue de son assemblée générale et du combat d une copropriétaire pour tenter de remettre de l ordre dans cette résidence dont le fonctionnement s apparentait, et c est malheureusement toujours le cas, à une république bananière. Le jugement portait entre autres sur les modalités de convocation de l assemblée générale, l élection du conseil de gérance (devenu conseil de copropriété) et les devoirs du syndic. 1. Le premier jugement Ce jugement épinglait déjà précédemment que : «( ) la copropriété semble faire l objet d une dérive dans sa gestion et sans prise de conscience radicale de toutes les parties, la Copropriété va de nouveau connaître la paralysie voire l asphyxie. ( ) le tribunal est le spectateur attentif mais passif d une guerre de clans dont chaque entité veut tirer la couverture à soi sans que le syndic puisse ramener l église au milieu du village. Tant que certains entendent régenter la copropriété non dans le seul intérêt de celle-ci, mais à leur propre gloire, la gestion de la copropriété restera difficile et chaotique ; pour illustrer ceci, le tribunal se contente de renvoyer aux interventions intempestives des membres du conseil de gérance qui sous prétexte d avoir été élus démocratiquement instaurent une gestion qui a encore beaucoup à apprendre d un fonctionnement démocratique normal. Le tribunal entend stigmatiser la désinformation systématique du «groupe majoritaire» lors des assemblées générales et l absence d objectivité dans la présentation des propositions soumises au vote : le rassemblement tout sauf transparent des procurations, l arbitraire dans l organisation de l assemblée générale, l absence de faculté de vérification des procurations déposées avant le vote ( ) Le déroulement de l assemblée générale fait plutôt penser à une république bananière qu à une assemblée devant décider selon les modalités et formalités légales du sort de la copropriété. ( ) les considérations sont une invitation voire une injonction à remettre de l ordre dans la copropriété, chacun assumant dans la transparence, l écoute et l équilibre sa mission propre pour éviter que les rivalités profondes et l esprit revanchard triomphent et desservent l intérêt de la copropriété». 2. Le nouveau conflit Le tribunal fixe le cadre. Il se cantonne à trancher la demande en annulation des décisions de l assemblée générale dont il a été saisi et qui sont relatives entre autres : > au remplacement de calorimètres, > au budget de l année en cours, > aux modalités de calcul du chauffage. a. Décisions relatives au remplacement de calorimètres Des copropriétaires reprochaient au syndic d avoir menti, d avoir fourni des renseignements inexacts ayant influencé, en novembre 2012, les décisions de l assemblée et donné lieu à des décisions néfastes pour la copropriété, à savoir : le remplace- 14 LE CRI JUIN 2014 N 385

15 ment de calorimètres à évaporation par des calorimètres électroniques. Face à l inertie du syndic et de la copropriété, ces copropriétaires se décidaient le dernier jour du délai légal des 4 mois (!) de demander l annulation de ces votes au tribunal. Dans les 2 mois qui suivaient l introduction de la procédure, l assemblée générale était enfin convoquée et, sans faire aveu de ce que la procédure aurait été mal appliquée, décidait d annuler les votes litigieux, et rendait dès lors la demande en annulation des copropriétaires sans objet. Le tribunal regrette que l assemblée générale n ait annulé ses décisions que tardivement, après l introduction de la procédure, et observe que si cette décision avait été prise plus rapidement, la citation n aurait pas été nécessaire. Même si la demande en annulation est devenue sans objet, le tribunal met avec clairvoyance les frais de la procédure à charge de la copropriété. Donc, tel est pris qui croyait prendre : il ne suffit pas à l assemblée générale de changer d avis et de se raviser en annulant elle-même ses décisions pour se croire sortie d affaire. Elle subit les conséquences de son entêtement! b. Vote du budget prévisionnel 2012 intervenu à la fin de l année 2012 Il s agissait au départ de voter au cours de l assemblée générale de mai 2012 le budget prévisionnel des dépenses pour l année en cours ; cependant, après divers incidents, l assemblée ne s est finalement tenue qu en fin d année et n a voté qu en ce moment-là ledit budget, alors que les dépenses avaient déjà été faites. Ces copropriétaires ont demandé l annulation de cette décision. Le tribunal revient aux principes fondamentaux : il rappelle que le législateur emploie le mot prévision- GROUPE GESTI-CONSEILS La Gestion de Patrimoines Immobiliers Gestion d immeubles de rapport : Encaissements de loyers, décompte de charges Indexation, renouvellement des baux Location des biens vides, rédaction des baux, suivi des états des lieux Suivi du contentieux Nettoyage, entretien et réparation Travaux et suivi de chantier, conseil en énergie Gestion de sociétés patrimoniales : Administration, trésorerie et comptabilité Déclarations fiscales Secrétariat général et publications légales Domiciliations et constitutions de sociétés Structuration patrimoniale GESTI-CONSEIL IMMOBILIER S.A. Agréé I.P.I. Emmanuel d Oultremont - Ghislain van Caloen Av. Winston Churchill, Bruxelles Tél : Fax : Parking clientèle LE CRI JUIN 2014 N

16 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL COPROPRIÉTÉ nel à trois reprises dans le même article du Code civil, c est dire l importance du mot «prévision» et de l établissement d un budget prévisionnel qui ne peut être sous-estimé. C est «la traduction systématique et ordonnée selon un plan chiffré de la politique annuelle des recettes et dépenses que l ACP décide d appliquer». Donc, voter un budget prévisionnel en fin d année pour l année en cours n a pas beaucoup de sens! Tout en s interrogeant en l espèce sur l adéquation de sanctionner par l annulation la décision votant tardivement le budget prévisionnel, ce qu il ne fait pas, le tribunal confirme avec raison le principe de la prévisibilité des budgets et condamne à nouveau l association des copropriétaires aux frais de la procédure initiée par les copropriétaires. c. Décision relative aux modalités de calcul du chauffage privatif PUBLICATION LE CODE FLAMAND DU LOGEMENT a pour objectif de favoriser la mise à disposition de logements agréables, situés dans un cadre de vie convenable, offrant une sécurité suffisante, et ce à un prix abordable. A cet effet, des normes de qualité ont été prévues sur le plan de la salubrité, de la sécurité et de l habitabilité du logement. Le non-respect de ces normes peut avoir des conséquences importantes. Au-delà du différend entre les copropriétaires demandeurs et la copropriété, le tribunal souligne que les décisions de l assemblée générale doivent être précises et concorder avec les règles qui gouvernent la matière (non seulement la loi, mais aussi l acte de base de la copropriété, les décisions de la copropriété qui ont été prises de façon régulière, les décisions de justice déjà prises, etc.). > Le tribunal souligne que les décisions de l assemblée générale doivent être précises et concorder avec les règles qui gouvernent la matière Le tribunal constate que l on ne retrouve pas réponse auxdites questions ni dans le procès-verbal de l assemblée générale ni dans les pièces Bilingue COMMENT L OBTENIR? En nos bureaux Par virement au compte BE (BIC : BBRUBEBB) du SNP au prix de 13,90 TVA incl. + 6,20 frais de port. des dossiers des parties et annule le vote litigieux. d. Enfin, sur un autre point, le tribunal observe avec raison que le fonds de réserve ne peut pas servir à payer les frais d avocat de l ACP Dans le cas d espèce, la copropriété a déjà dépensé des dizaine de milliers d euros en frais de défense, la barre des euros est même dépassée Les copropriétaires majoritaires devraient quand même commencer à se poser de sérieuses questions sur le bien fondé de leur approche...!!!!! 3. Conclusions Cette décision est intéressante en ce qu elle illustre et précise les règles instaurées par la loi de 2010 sur la copropriété notamment quant à la prévisibilité des budgets à établir. Mais en outre, le tribunal observe d emblée que les parties en présence, à savoir les copropriétaires demandeurs d une part et leur association de copropriétaires d autre part, «sont déjà impliquées dans une série de différends qui ont donné lieu à plusieurs citations et jugements et que si elles veulent résoudre le ou les problèmes sous-jacents, elles devront se résoudre à : > réexaminer les décisions judiciaires déjà prises, > entamer une discussion à l amiable, > s efforcer de procéder à des échanges dans la plus grande transparence, > se tourner vers l avenir en participant à la recherche de solutions aux questions qui ne manquent pas de se poser dans une copropriété, dans le respect des règles instituées par le législateur». Cette observation préalable donne à cette décision une nouvelle dimension et fait apparaître la lucidité du tribunal : la décision ne constituera pas la panacée, que du contraire, et ne sera pas de nature à mettre fin aux divergences profondes au sein de la copropriété. n 16 LE CRI JUIN 2014 N 385

17 COPROPRIÉTÉ FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL Le SNPC sur le terrain pour venir en aide à une copropriété en difficulté à Forest! Une plainte déposée à l IPI le 7 août 2012 par un copropriétaire (sur laquelle il n a pas encore été statué), un chemin de croix et un article circonstancié plus tard, le SNPC revient sur l aide qu il a apportée à une majorité de copropriétaires de cette résidence en prise avec un syndic dont le comportement et les réponses désarçonnaient. L e SNPC a participé activement aux assemblées générales de cet immeuble au mois d avril et de mai Le Cri de mars 2014 (n 382, pp. 8-9) avait donné un large écho aux difficultés rencontrées par l ACP Forest et appelé aux témoignages pour confirmer ou infirmer des craintes à l égard du syndic Jean Canivet Patrimoine Promotion sprl. Le temps passé a fort heureusement permis de les objectiver et de les limiter. Et la copropriété, même si elle continue à chercher des réponses à ses questions portant sur ses finances et des travaux y effectués, a pu reprendre un cours normal nous l espérons. Comment? Après une première tentative de convoquer amiablement une assemblée générale extraordinaire (nous passons les rétroactes car cela faisait déjà plus d un an que certains copropriétaires tentaient de reprendre les choses en mains) initiée par des copropriétaires mais avortée, la deuxième convocation a enfin porté ses fruits et l assemblée a pu se tenir avec l ordre du jour que les copropriétaires réunissant 20 % des quotes-parts de l immeuble avaient sollicité. C est dès lors dans un établissement de la place St-Denis, lieu habi- légende > Le SNPC se félicite de ce qu il a rempli sa mission pour mettre fin à la situation bancale qui régnait dans cette résidence tuel de réunion de cette copropriété qu en une fin de journée, sept copropriétaires (sur huit) se sont réunis avec le syndic Canivet, en présence de représentants observateurs du SNPC (le Président Olivier Hamal accompagné de Marianne Palamides, juriste et en charge des dossiers de copropriété et Yolande Roekeloos, responsable administrative). Dans la salle de réunion avec ses tables disposées en U, la tension était palpable : face à un syndic dépassé, qui avait pourtant déjà annoncé la cessation proche de ses activités, et le départ d un copropriétaire perdant patience, les opinions se confrontaient avec passion et parfois dans des éclats de voix. Grâce aux interventions du SNPC, et malgré quelques digressions, le cap a pu être tenu, l assemblée générale a pu épuiser tous les points inscrits à son ordre du jour et voter à une large majorité des voix la désignation d un vérificateur/commissaire LE CRI JUIN 2014 N

18 SYNDICAT NATIONAL DES PROPRIETAIRES ET DES COPROPRIETAIRES SECTION MONS-LA LOUVIERE ET TOURNAI-MOUSCRON COPROPRIÉTÉ Chers membres, Cette année 2014, c est vers le château de Modave, près de Huy, que nous allons vous emmener le jeudi 17 juillet > Nous partirons en car de Mons (parking Loto Mons Expo, 2, av. Thomas Edison, 7000 Mons) à 7h30 précises en direction de La Louvière gare du Centre : à 8h, nous partons vers Courrière. > Nous prendrons le petit-déjeuner : café, croissant, pistolet, beurre et confiture à la Pâtisserie Pierson à Courrière. > Ensuite nous visiterons le Musée Monopoli à Flostoy : ce musée vivant vous permettra de découvrir des automates, de la musique mécanique, des calèches, > Le dîner gastronomique vous sera offert au château de Modave : l apéritif maison précédera l entrée, constituée d un trio gourmand : carpaccio de bœuf aux éclats de parmesan, terrine d Abbaye à la bière de Cambron, salade fraîcheur d écrevisses et scampis. Cette entrée sera suivie d un filet de canard, jus corsé et légumes de saison, d un trio de desserts et d un café (vin blanc, vin rouge, softs compris). > Vous visiterez à votre rythme, avec un audioguide, le Château de Modave, écrin de lambris sculptés, de tapisseries et grandes toiles peintes, dans lequel s insère du mobilier d exception. Ce lieu unique a été classé «Patrimoine majeur de Wallonie» et est situé sur un piton rocheux dominant la vallée du Hoyoux. Vous pourrez ensuite visiter librement les jardins à la française situés dans une réserve naturelle de 450 hectares. > Le verre de l amitié vous sera offert par Madame Roberti, épouse de Monsieur Bernard Roberti, Président de la Régionale wallonne du SNPC, dans leur propriété de Modave. > Vers 18 h : retour. Arrivée vers 19 h 30 à La Louvière vers 20 h à Mons. > Le prix, tout compris, s élève à 75. Seul, le paiement vaudra inscription (50 places disponibles) avant le 27 juin Nous vous prions d agréer, chers Membres, l expression de nos sentiments les plus dévoués. Jean Saint-Ghislain Président Talon à renvoyer à Raoul Baurain rue de Nimy 122, 7000 Mons ou à transmettre par courriel : avant le vendredi 27 juin 2014 Nom :... Prénom :... Adresse :...n :... Code postal :... Localité :... Tel/GSM :... participera à l excursion à Modave. Il (elle) sera accompagné(e) de... personnes Noms :.... Je verse la somme de... euros au compte du SNPC - Section Mons : BE BIC SPAABE22 aux comptes externe et in fine, malgré l attitude inutilement obstructive d un copropriétaire souhaitant envers et contre tout le maintien du syndic actuel dans sa fonction, la fin du mandat litigieux et la désignation d un syndic provisoire. Quelques semaines plus tard, au cours d une nouvelle assemblée générale à laquelle le SNPC et le sieur Canivet étaient également présents, les copropriétaires ont pu d une part, décider de leur syndic définitif et d autre part, disposer d un premier rapport du vérificateur/commissaire aux comptes permettant d avoir une vision claire des dépenses courantes de l immeuble. Quant aux dépenses relatives à des travaux et donc au fonds de réserve, le vérificateur/commissaire aux comptes poursuit actuellement ses investigations, les renseignements transmis par le syndic débarqué ne venant qu au compte-gouttes. Mais, la copropriété vivra là une autre histoire. A ce stade, le SNPC se félicite de ce qu il a rempli sa mission pour mettre fin à la situation bancale qui régnait dans cette résidence où manifestement un copropriétaire (ancien propriétaire de tout l immeuble) faisait la pluie et le beau temps au travers d un syndic, comme nous l avons déjà précisé, tout à fait dépassé, et pour coacher les copropriétaires qui voulaient voir leur résidence gérée correctement. > Constat du SNPC Dans nombre de résidences, les copropriétaires sont souvent démunis face à ce type de situation, n ayant pas les connaissances nécessaires notamment de la loi de 2010 sur la copropriété pour se défendre et agir utilement. Il faut aussi un certain courage, une certaine audace pour faire bouger les choses. n 18 LE CRI JUIN 2014 N 385

19 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL COPROPRIÉTÉ ABS IMMO HEES, IMMO HEES et HEES IMMO : la suite Après un appel aux témoins lancé par Le Cri n 381 et une mise au point dans Le Cri n 383, le dossier de plaintes contre la sprl ABS IMMO HEES auprès de l IPI n a pas ou si peu avancé, nonobstant le nombre de copropriétés concernées! Comme annoncé précédemment, l IPI a bien tenu son audience le 25 avril dernier mais pour la suite : mystère et boule de gomme! Une quinzaine de copropriétaires s étaient déplacés pour y assister. Des vents favorables nous ont informés que l examen s est néanmoins poursuivi à huis clos et que l affaire a été prise en continuation sans autre réponse donnée aux divers plaignants. Aux dernières nouvelles, une nouvelle audience avait lieu le 20 mai et une autre serait prévue le 27 avant que l IPI ne prenne une décision. Parallèlement à cette attente et suite à l article paru dans Le Cri n 383, Monsieur Olivier HEES, gérant de la sprl HEES IMMO (BCE ), nous priait de publier la lettre ci-après : LE CRI JUIN 2014 N

20 FÉDÉRAL RÉGIONAL INTERNATIONAL COPROPRIÉTÉ - ENERGIE Financement de rénovation de chaufferie ou ajout d une cogénération au gaz Par Go4green, Que diriez-vous si on vous proposait de rénover toute votre chaufferie au mazout par une nouvelle installation au gaz, plus performante et moins polluante, sans préfinancer l investissement et en payant l énergie moins cher qu avant? Impossible? Notre conception d un projet énergétique Le mazout est une énergie chère et considérablement plus polluante que le gaz. Par ailleurs, avec l âge des installations au mazout, le risque de pollution du sol est bien réel et les citernes enterrées n étant plus acceptées, le stockage du mazout est de plus en plus difficile. Lorsqu il faudra remplacer la chaudière, la copropriété devra aussi faire face à la nouvelle réglementation Chauffage PEB (2011), ce qui nécessitera une mise en conformité des installations techniques (par exemple : compteurs mazout et thermiques à installer, circulateurs à débit variable, comptabilité énergétique, isolation des vannes et circulateurs, etc.). Le pire est de prendre la décision de passer au gaz parce qu une chaudière au mazout est cassée ou parce qu il y a une pollution mazout. En effet, les formalités administratives prendront du temps et les offres des installateurs seront plus chères en raison de l urgence. Aussi est-ce sans doute le bon moment pour repenser le fonctionnement de la chaufferie lorsque les chaudières atteignent 15 ou 20 ans, ou que les citernes montrent des signes de fatigue! La cogénération, c est quoi? La cogénération est une machine qui produit de l électricité et de l eau chaude et qui est alimenté au gaz. Une machine standard va produire 35 kwh d électricité et 53 kwh de chaleur avec 100 kwh de gaz. Elle aura donc 12 % de pertes. Là où un grand besoin de chaleur et d électricité sont combinés, il est intéressant d installer une telle machine. Une copropriété résidentielle remplit ces conditions. Cette technologie est soutenue pour la Région bruxelloise comme de l énergie verte parce qu elle économise 18 % de gaz naturel (et donc de CO 2 ) par rapport à la production séparée de chaleur (dans votre cas localement dans la chaufferie) et de l électricité (dans une centrale d électricité). Une cogénération «bien dimensionnée» pourra produire 35 % à 55 % des besoins de chaleur et 50 % à 80 % des besoins d électricité des communs (une cogénération ne peut pas fournir de l électricité aux appartements privatifs). 20 LE CRI JUIN 2014 N 385

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