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1 19 ème Observatoire des Taux meilleurtaux.com C O N F É R E N C E D E P R E S S E 1 3 m a i P a v i l l o n L e d o y e n : A C H E T E R T O U J O U R S, R E N É G O C I E R E N C O R E A C H E T E U R S E T E M P R U N T E U R S G A R D E N T L A M A I N

2 2014 : ACHETER TOUJOURS, RENÉGOCIER ENCORE - ACHETEURS ET EMPRUNTEURS GARDENT LA MAIN Quelles perspectives pour 2014? Malgré une amorce de baisse des prix en ,7 % sur le marché de l ancien - 1,6 % sur le marché du neuf Mais des évolutions de prix très contrastées d une région à l autre Le marché immobilier paraît encore relativement atone Ancien : transactions en 2013, soit + 3% sur 1 an Mais toujours marasme sur le marché du neuf et de la construction Construction de maisons neuves : -19% ( en 2013) Promoteurs immobiliers : nouvelle chute prévue de 10 à 12 % pour 2014 (67 000) Pourtant, l intérêt des Français pour l immobilier reste intact Janvier-avril 2014 : + 18% de dossiers déposés sur le site meilleurtaux.com par rapport à la même période 2013 (hors renégociation) Sources : meilleurtaux.com, conjoncture Notaires, Fédération des Promoteurs Immobiliers, Union des Maisons Françaises Page 2

3 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Page 3

4 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS 2014 : jusqu où ira la baisse des taux de crédit? En mai, les banques continuent à profiter de la baisse des OAT tout en se livrant à une concurrence acharnée sur les taux 11% 3% 86 % des nouveaux barèmes de taux de crédit reçus au cours du mois d avril sont à la baisse Les taux moyens sont donc au plus bas Baisse Stabilité Variable selon les durées 86% 15 ans 20 ans 25 ans Mars ,05 % 3,40 % 3,75 % Janvier ,05 % 3,35 % 3,73 % Mai ,83 % 3,13 % 3,56 % Source meilleurtaux.com taux hors assurance Page 4

5 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS Dans un contexte économique complexe, des taux de nouveau historiquement bas Perte AAA S&P s Perte AAA Moody s Perte AA+ S&P s 6% 5% Taux fixe excellent à 20 ans OAT TEC10 Tx Dir. BCE 4% 3% 2,8% 2% 2% 1% 0% 0,25% Ecart (bp) OAT TEC 10 / Taux fixe excellent 20 ans Sources : meilleurtaux.com, Agence France Trésor, Banque de France Page 5

6 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS Les banques se positionnent à l offensive Distribution des barèmes en fonction du meilleur taux fixe à 20 ans avr-13 mai-13 juin-13 juil-13 août-13 sept-13 oct-13 nov-13 déc-13 janv-14 févr-14 mars-14 avr-14 mai-14 4,50% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 4,30% 0% 0% 0% 0% 1% 1% 1% 1% 3% 3% 1% 1% 1% 1% 4,10% 1% 1% 1% 1% 0% 1% 3% 3% 4% 3% 1% 1% 1% 1% 3,90% 5% 4% 4% 2% 2% 3% 1% 0% 0% 3% 3% 1% 1% 1% 3,70% 8% 4% 2% 8% 8% 19% 27% 17% 14% 10% 8% 4% 4% 2% 3,50% 22% 11% 14% 37% 42% 37% 30% 37% 40% 33% 30% 14% 14% 10% 3,30% 42% 56% 58% 34% 27% 32% 29% 30% 29% 34% 36% 20% 20% 22% 3,10% 20% 21% 17% 14% 16% 5% 7% 10% 11% 14% 16% 41% 41% 27% 2,90% 1% 4% 4% 2% 2% 1% 0% 0% 0% 0% 4% 16% 16% 34% 2,70% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% Source : meilleurtaux.com, taux issus des barèmes bancaires En mai 2014, un tiers des prêts octroyés sur 20 ans, ont bénéficié d un taux compris entre 2,90% et 3,10% hors assurance. Page 6

7 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS Les emprunteurs en 2014 empruntent à des conditions particulièrement avantageuses Durée 20 ans mars-12 mai-14 Economie / Gain Taux fixe moyen 4,20% 3,13% - 1,07 point Emprunt de Mensualité Coût total Capacité d emprunt pour Le coût d un crédit de est en baisse de plus de 25 % par rapport à mars 2012 La capacité d emprunt pour une mensualité de augmente de Page 7

8 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTERESSANTE III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Page 8

9 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE La renégociation ne serait plus «à la mode» Répartition par type d opération des demandes reçues sur le site meilleurtaux.com Renégociation Acquisition Construction Autres Renégociation Acquisition Construction Autres 6% 6% 29% 7% 11% 12% 58% 71% Source : meilleurtaux.com 2013 a été l année de la renégociation de crédit, mais malgré des taux toujours très bas, l engouement semble tari Pourtant, plus d 1 emprunteur sur 2 peut encore faire baisser le coût de son crédit Page 9

10 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE La demande n a pas évolué au rythme des taux Demandes de renégociation Taux moyen sur 20 ans ,50% ,31% ,30% ,10% 3,90% ,70% ,47% 3,50% ,21% ,13% ,30% 3,10% 2,90% 0 2,70% Source : meilleurtaux.com Page 10

11 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE Si la plupart des Français connaissent la renégociation de crédit 54 % des ans 56 % des professions libérales et cadres supérieurs. En revanche, seul 1 Parisien sur 4 rembourse actuellement un crédit Source : Etude IFOP pour meilleurtaux.com, échantillon représentatif de 1506 personnes, septembre 2013 Page 11

12 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE Ils sont encore une minorité à avoir tenté de le faire Environ 1 emprunteur sur 2 peut encore essayer de renégocier son crédit Et ceux qui se seraient heurtés à un refus de leur propre banque ont encore la possibilité d aller voir un courtier Source : Etude IFOP pour meilleurtaux.com, échantillon représentatif de 1506 personnes, septembre 2013 Page 12

13 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE Les générations de crédits mi-2007-fin 2009 puis 2011-mi-2012 sont concernées Renégociation souhaitable 5,30% Source : meilleurtaux.com 4,13% 3,50% +/- 1 point d écart 3,50% 3,41% 3,21% mai-14 3,13% Page 13

14 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE 3 clés pour une renégociation réussie 1 BÉNÉFICIER D UNE DIFFÉRENCE DE TAUX SUPÉRIEURE À 0,7 POINT Idéalement, plus ou moins 1 point ÊTRE DANS LA PREMIÈRE MOITIÉ DE LA DURÉE DU PRÊT Idéalement, le premier tiers CONSERVER SON BIEN ENCORE QUELQUES ANNÉES Page 14

15 II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE Quelques freins pour un gain maximum «C est beaucoup de temps passé» Oui, mais passer par un courtier fait gagner du temps «C est compliqué de changer de banque» Ça, c était avant! La plupart des banques propose des services gratuits d assistance à la domiciliation bancaire «Je ne suis pas certain que ça va être si intéressant» Caractéristiques Prêt initial en mai 2011 Renégociation en mai 2014 Economie / Gain Montant Taux 4,30 % (sur 20 ans) (environ de frais compris) 2,96 % (sur 15 ans 11 mois) Mensualité Page 15

16 I LES TAUX EN 2014, TOUJOURS PLUS BAS II LA RENÉGOCIATION, PLUS QUE JAMAIS INTÉRESSANTE III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Page 16

17 III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Des discours catastrophistes Mais quelle réalité? Les banques, régulièrement interrogées par la Banque de France, ont fait état d un durcissement des conditions d octroi en 2013 Les critères d'attribution avr-13 mai-13 juin-13 juil-13 août-13 sept-13 oct-13 nov-13 déc-13 janv-14 févr-14 mars-14 se sont sensiblement durcis se sont quelque peu durcis n'ont pratiquement pas changé se sont quelque peu assouplis se sont sensiblement assouplis Solde des réponses Durcissement Assouplissement Source : Banque de France Pourtant, en 2013, les critères d octroi reçus par Meilleurtaux ont été dans le sens d un assouplissement sur l apport et les revenus Seulement 2 notifications de durcissement Et une dizaine de notifications d assouplissement Page 17

18 III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? 2014 : statu quo sur l octroi Meilleurtaux n a reçu aucune notification d assouplissement ou de durcissement des critères d octroi Mais, en 2014, les banques s orientent vers : Stratégie de conquête sur les taux En parallèle, statu quo sur les critères d octroi Toutefois, les conditions d octroi ont évolué : 1. Les banques se sont organisées différemment ce qui peut occasionner des allongements notables de délais de réponse 2. Les profils ciblés sont encore plus précis 3. Les contreparties à la souscription du crédit sont plus institutionnalisées 4. Nouveau concept de taux «sur-mesure» / «à tiroir» Page 18

19 III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Des conditions avantageuses pour les emprunteurs FINANCEMENT À 110 % De nouveau pratiqué Au sein de produits spécifiques par des acteurs nationaux ou spécialistes Ou au cas par cas, après étude du profil Attention : les investissements locatifs sont peu prisés dans ce cadre APPORT Le taux d apport s entend hors frais de notaire 20 % : accès aux grilles préférentielles (couplé avec des revenus élevés) Mais 10 % peut être suffisant OFFRES «JEUNES» Les prêts «mixtes» Période fixe à taux préférentiel, puis période à taux révisable, capé +2/-2 - Ex : 8 ans à taux fixe à 2,85% + 12 ans à taux révisable Les enveloppes «booster», compléments du PTZ Ex : Enveloppe de à taux 0 Possibilité de devenir propriétaire avec peu / pas d apport Les jeunes «à potentiel bancaire élevé» sont particulièrement courtisés TAUX D ENDETTEMENT Le niveau d endettement habituel de 33 % est augmenté à 35 % PROMOS Décotes sur périodes promotionnelles (salons, etc.) Page 19

20 III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Des conditions «win-win» pour les banques et les emprunteurs BONIFICATIONS PAR PRODUIT ACCESSOIRE Le taux est bonifié en cas de souscription de produits complémentaires Ex : Banque A : -0,05 % par produit souscrit Assurance perte d emploi Télésurveillance Assurance Multirisque Epargne BONIFICATIONS PAR PROFIL Le taux est bonifié / malusé par type de profil ou de projet : -0,05 % si apport > à 10 % -0,10 % si apport > à 20 % -0,45 % si revenus > 60 K pour un couple, 40 K pour célibataire Mais +0,15 % si opération locative CIBLES AFFINÉES Les profils dits «VIP» sont complétés par les profils «Premium» Ex : - 0,40 % pour le profil «Premium» (Revenus > 90 K pour un couple, 45 K pour un célib.) Idée de «taux à la carte» / «taux sur-mesure», «à tiroirs» Conditions «sur»-privilégiées pour les revenus les plus élevés Page 20

21 III LES CRITÈRES D OCTROI : RESSERREMENT OU RELÂCHEMENT? Des conditions d octroi en faveur des emprunteurs Pour attirer les meilleurs profils, les banques et leurs offres innovent Les prêts à taux mixtes reviennent sur le devant de la scène Les profils jeunes sont courtisés (les moins de 30 ans sont très recherchés) Les revenus élevés sont «sur-privilégiés» Les ventes complémentaires sont récompensées Le taux à tiroir peut entraîner des décotes pouvant aller jusqu à - 0,80 point En parallèle, certains profils ou projets sont peu prisés L investissement locatif subit des majorations de taux et ne bénéficie pas de prêts d une durée supérieure à 20, voire 15 ans Les résidences secondaires font l objet d études au cas par cas Et les banques, souhaitant préserver leur risque demandent de plus en plus une assurance du prêt à 100 % minimum Page 21

22 CONCLUSION Les emprunteurs gardent la main mais en profitent avec modération 1. Des conditions de taux de crédit historiquement basses et qui devraient le rester jusqu au moins en fin d année 2. Des conditions d octroi favorables même si les banques savent rester prudentes 3. Des prix en baisse même s ils demeurent loin de la correction que certains attendaient et que la situation reste contrastée : St-Etienne : -5,7 % vs Poitiers : +4,3 % - Source Notaires de France 4T 2013 vs 4T 2012 Mais des prévisions 2014 qui semblent reproduire la situation de 2013 Une croissance comparable en volume : +3 % Une évolution disparate sur les prix, selon la qualité du bien et l attractivité de la zone (pôles économiques en hausse au détriment des zones rurales ou périphériques) Page 22

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