Des extraits concernant sa gestion ont été adressés, le même jour, à M. CORTEZ, ancien ordonnateur en fonction durant la période contrôlée.

Transcription

1 Bordeaux, le 14 novembre 2008 Le Président Références à rappeler : CM/RODII OPH Gironde Habitat Madame la Directrice générale, Par lettre du 26 mars 2007, vous avez été informée que la Chambre régionale des comptes d Aquitaine allait procéder à l examen de la gestion de 2002 jusqu à la période la plus récente de l O.P.H. Gironde Habitat. A l issue de cette vérification, l entretien préalable avec le conseiller-rapporteur prévu par l article L du code des juridictions financières a eu lieu le 23 janvier Je vous ai fait connaître par lettre du 21 avril 2008, les observations retenues à titre provisoire par la chambre lors de sa séance du 21 février 2008, en vous priant d'y répondre dans le délai de deux mois. Vous avez répondu par un courrier du 20 juin Des extraits concernant sa gestion ont été adressés, le même jour, à M. CORTEZ, ancien ordonnateur en fonction durant la période contrôlée. Après avoir examiné le contenu des réponses, la chambre a arrêté au cours de sa séance du 11 septembre 2008, les observations définitives qui vous ont été notifiées le 29 septembre Le délai légal d un mois, imparti aux destinataires des observations définitives pour adresser leur éventuelle réponse à la chambre régionale des comptes étant expiré, je vous prie de bien vouloir trouver ci-après, le rapport d observations définitives de la chambre. Madame Sigrid MONNIER Directrice générale de l O.P.H. Gironde Habitat 40, rue d Armagnac BORDEAUX Cedex 3, place des Grands-Hommes CS Bordeaux Cedex Tél. : Fax :

2 L Office public de l habitat (OPH) Gironde Habitat a succédé à l OPAC du même nom qui lui-même provenait de la transformation en 1995 de l office public départemental d HLM de la Gironde en office public d aménagement et de construction (OPAC). L ordonnance n du 1 er février 2007 relative aux offices publics de l habitat, ratifiée et complétée par la loi n du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable, a substitué de plein droit à compter du 3 février 2007, des offices publics de l habitat (OPH) aux offices publics d habitation à loyer modéré (OPHLM) et aux offices publics d aménagement et de construction (OPAC), nonobstant, pour les offices préexistants, l application différée des dispositions nouvelles. Cette ordonnance a sensiblement modifié le code de la construction et de l habitation (CCH), tant dans sa teneur que dans l ordonnancement de ses dispositions. La chambre précise que les références du C.C.H. citées dans le présent rapport sont celles des textes qui étaient applicables au cours de la période contrôlée. Gironde Habitat était en 2007, avec un parc de l ordre de logements, le troisième bailleur social en Aquitaine. Le siège de l office a été transféré en 2004 dans des bâtiments neufs, au 40 rue d Armagnac à Bordeaux (quartier Gare-Belcier). L office dispose de sept agences territorialisées en charge des activités locatives (Bordeaux, Carbon-Blanc, Castelnau-de-Médoc, Langon, Le Teich, Mérignac, Pessac). Durant la période examinée, le conseil d administration a été présidé par M. Guy DUPIOL, puis à compter de juillet 2004 par M. Yves LECAUDEY. Le conseil d administration a élu en son sein un bureau de cinq personnes conformément aux dispositions applicables. L office, dont l effectif est de l ordre de 280 personnes, a successivement été dirigé par M. Yves CORTEZ puis par Mme Sigrid MONNIER à partir d octobre I LA SITUATION FINANCIERE 1.1. Le bilan L analyse structurelle du bilan de Gironde Habitat sur la période 2002 à 2006 a permis de constater une situation globalement saine et stable. Les ressources à long terme de l office, majoritairement constituées par les dettes financières, ont assuré une couverture satisfaisante des immobilisations réalisées. Le fonds de roulement net global a fortement augmenté (+189 %) entre 2002 et 2006 pour atteindre 30,5 millions d euros en fin de période. Il permettait d assurer en 2006 la couverture d environ neuf mois de charges d exploitation contre trois mois et demi en

3 Le fonds de roulement net global a été abondé pendant toute la période par les ressources générées par le cycle d exploitation ce qui a conduit à la constitution d une trésorerie importante. La trésorerie nette a doublé entre 2002 et 2006 pour s établir en fin de période à près de 48 millions d euros, soit sensiblement 10 % du total de l actif du bilan. La prédominance de ressources stables et durables dans la composition de cette trésorerie a permis à l organisme de la rendre productive par le biais de placements financiers. Les valeurs mobilières de placement atteignaient 36,74 M au 31 décembre Le rendement moyen de ces placements financiers a suivi sur la période la tendance à la baisse des rendements des produits financiers. Dans son rapport de 2005 portant sur les exercices 2002 à 2004, la M.I.I.L.O.S. constatait que la part non réinvestie des plus-values réalisées sur les ventes de logements locatifs expliquait en partie la croissance du fonds de roulement et de la trésorerie. Si les fonds propres effectivement investis lui semblaient suffisants pour assurer l équilibre économique des opérations de construction, leur renforcement paraissait encore possible et souhaitable pour renforcer la solidité de l exploitation. La chambre a pris note de l intention de l office d affecter dorénavant sur ses opérations de construction davantage de fonds propres. Cette orientation devrait lui permettre de contenir un encours de dettes qui reste encore élevé (339 millions d euros fin 2006) et dont le remboursement génère une annuité, rapportée aux loyers (45 % en 2006) ou au nombre de logements (1 632 en 2006), supérieure aux médianes (42,4 % et en 2004). La chambre constate toutefois que le poids de l annuité locative dans les loyers perçus a diminué sur l ensemble de la période, passant de 51,5 % à 45 % et que la capacité de désendettement s est dans le même temps améliorée de 2002 (24 ans) à 2005 (14 ans) avant d augmenter en 2006 (près de 23 ans) Les résultats d activité L office a dégagé sur l ensemble de la période des résultats positifs. L examen des soldes intermédiaires de gestion a nécessité la réalisation de retraitements comptables et notamment la neutralisation en 2006 des dotations exceptionnelles aux intérêts compensateurs liées à une importante opération de réaménagement de la dette. La marge brute locative a augmenté de 20 % en quatre ans pour atteindre 22,4 millions d euros en fin de période. Elle représentait 51 % des loyers en Ce niveau restait toutefois légèrement inférieur à la dernière médiane connue. 3

4 La valeur ajoutée a également connu une hausse sensible et constante, passant de 7,5 à 11,5 millions d euros entre 2002 et Cette progression de la valeur ajoutée ne s est pas réalisée au détriment de l effort d entretien du patrimoine qui est demeuré soutenu durant la période, le taux d effort (dépenses d entretien rapportées au montant des loyers) demeurant supérieur à la médiane (17,6 % en 2006 pour une médiane 2004 de 16,4 %). Le niveau de la valeur ajoutée a permis de couvrir les charges de personnel et de dégager annuellement un excédent brut d exploitation. Les charges de personnel ont progressé de 27 % sur la période, soit à un rythme supérieur à celui des produits. La chambre ne méconnaît pas les particularités d un office à vocation départementale ni les choix réalisés en faveur d une gestion de proximité (création d agences territorialisées, renforcement de la régie technique) qui peuvent expliquer le niveau et la progression des charges de personnel. Elle signale toutefois qu avec un montant de 660 /logement en 2002 et 820 /logement en 2006, ces charges étaient nettement supérieures à la médiane des offices (580 /logement en 2004). L office a cependant précisé que le conseil d administration avait fixé comme objectif de gestion un retour à une progression de ces charges inférieure à 5 % par an pour la période et que cet objectif avait été atteint à partir de l exercice Les résultats d exploitation, après couverture des charges nettes d amortissement, ont toujours été positifs. Ils se sont établis annuellement à 2,3 millions d euros en moyenne sur la période. Cette situation est révélatrice d un bon équilibre au niveau des activités courantes de l office, et notamment des activités de gestion locative. Les résultats de l exploitation ont été fortement abondés pendant toute la période d une part par d importants produits financiers provenant de placements classiques de trésorerie et d opérations financières particulières (contrats d échanges de taux d intérêt), d autre part par le produit de cessions d éléments du patrimoine. Les produits financiers se sont élevés à 4,73 millions d euros en moyenne sur la période avec un maximum de 8,4 millions d euros enregistré en Les produits des ventes de biens ont également atteint des montants importants avec notamment 8,9 millions d euros en Ces ressources ont permis de limiter l augmentation des loyers et surtout de pourvoir aux besoins de financement en fonds propres des opérations d investissement de l office. Le résultat net comptable de l office s est élevé en moyenne à 10,6 millions d euros par an sur la période avec un maximum de 16,2 millions en L analyse de la formation des résultats de l office révèle qu au-delà des résultats provenant d une exploitation maîtrisée, les moyens financiers ont surtout été apportés sur la période par les produits de la gestion financière et les opérations de cessions. Une conjoncture moins favorable à ces opérations pourrait se dessiner à court terme. Ce risque mérite d être pris en compte dans la gestion de l office. 4

5 1.3. La capacité d autofinancement (CAF) La chambre observe que Gironde Habitat a dégagé en moyenne sur la période une capacité d autofinancement brute annuelle de 15,3 millions d euros. Ce niveau de CAF brute lui a permis de faire face au remboursement du capital des emprunts locatifs et de dégager un solde positif d autofinancement net. L autofinancement net représentait 14 % du chiffre d affaires en 2004 et 27 % en 2005 pour une médiane nationale de 6,4 % en 2004, soit des taux particulièrement élevés. Ces résultats sont révélateurs de la capacité de l office à dégager annuellement des ressources propres supplémentaires. Ils ont toutefois été fortement favorisés par l importance des produits financiers réalisés. A cet égard, l exercice 2006 a marqué une rupture avec les exercices précédents. Les produits financiers ayant significativement diminué, la CAF nette a été divisée par deux par rapport à l exercice précédent, exercice toutefois exceptionnel à ce niveau, pour revenir à 12,5 % du chiffre d affaires. L autofinancement dégagé sur les seules activités d exploitation a toutefois fortement progressé sur la période. D un montant limité en 2002 (0,25 million d ), il a atteint 3,5 M en 2005 et 3,8 M en Cette progression traduit une réelle amélioration de la situation de l office La gestion des opérations d échange de taux d intérêt (swaps de taux) L office a enregistré sur plusieurs exercices des gains importants sur des opérations de swaps de taux. Ces gains se sont notamment élevés à près de 4,6 M en 2003, 2,6 M en 2004 et 7,1 M en Ces gains ont fortement diminué en 2006 (0,6 M ) et la conjoncture financière a connu des modifications sensibles en 2007 avec notamment une remontée des taux à court terme. La chambre a examiné les positions financières sur lesquelles l office demeurait engagé en fin de période. En février 2006, deux contrats de swaps avaient été souscrits pour un montant total de 50 millions d euros et une durée de 15 ans auprès d un établissement financier. Ces contrats prévoyaient le versement par l office d intérêts calculés à taux variables postfixés (euribor 12 mois). En contrepartie, ce dernier recevait des intérêts calculés à taux fixe, le taux fixe utilisé diminuant toutefois fortement si l euribor 12 mois franchissait un seuil fixé dans le contrat. Ces swaps de taux accroissaient l exposition de Gironde Habitat au risque de hausse des taux d intérêt 1. Compte tenu de l orientation financière défavorable de ces contrats, l office a souscrit en juillet 2006 un nouveau contrat de swap en substitution des engagements précédents. 1 Les systèmes de couverture (cap) associés aux contrats, limités à trois années, étaient eux-mêmes désactivés si les taux variables augmentaient trop fortement. Ils étaient dès lors inopérants. 5

6 Il demeurait engagé en 2007 sur ce nouveau contrat de 50 millions d euros et d une durée de 15 ans. L office a eu recours à un produit encore plus complexe que les précédents (swap de pente de taux). Compte tenu de sa construction, ce produit continuait en outre à l exposer fondamentalement à un risque de pertes financières en cas de hausse des taux et plus particulièrement en cas de hausse des taux courts. La chambre rappelle que l encours des prêts d un organisme d H.L.M., fortement indexé sur l évolution du taux du livret A, est par nature exposé au risque de hausse des taux. En souscrivant l opération d échange de taux précitée, l office a encore augmenté son exposition à ce risque au lieu d utiliser cette technique financière comme instrument de couverture du risque pesant sur son encours principal. La chambre a en outre constaté que l opération avait fait l objet d une présentation erronée au conseil d administration, l opération ne consistant pas en un échange d un taux variable contre un taux fixe comme indiqué par erreur. Le conseil n a toutefois fait que valider a posteriori une décision financière prise un mois et demi plus tôt par la direction de l office. A ce propos, la chambre rappelle que l article R du C.C.H. dispose que le conseil d administration décide de la politique générale de l office. Elle relève que ce dernier a autorisé la direction à utiliser les swaps de taux sans avoir préalablement fixé de lignes directrices en matière de politique financière, voire de gestion active du stock de dettes, de nature à guider le recours aux produits dérivés. Elle recommande à l office de prendre les mesures utiles pour mieux encadrer les modalités de prise de décision relatives à ce type de produits. II LA POLITIQUE IMMOBILIERE 2.1. Le parc immobilier L office gérait au 31 décembre 2006 un parc global de logements et équivalent-logements, en quasi-totalité conventionnés. Le patrimoine locatif global a suivi une progression de 2,4 % depuis Les logements (hors équivalence) se répartissaient en logements collectifs (soit 61,3 %) et logements individuels (38,7 %). Ces derniers ont significativement augmenté (+ 8,2 %), pendant que le nombre de logements collectifs demeurait stable. En outre, en 2006, Gironde habitat était propriétaire de garages ou places de parking, de chambres d étudiants et de 281 chambres en foyers ou résidences sociales. 6

7 Fin 2006, l âge moyen du patrimoine était de 20 ans et près de 41 % des logements avaient moins de 15 ans. Gironde Habitat dispose d un parc immobilier plutôt récent, notamment en comparaison des moyennes nationale et régionale. 40 % du parc de l office est postérieur à 1990, contre 16 % en moyenne au plan national et 24 % en Aquitaine. Près de logements ont en outre fait l objet d une réhabilitation depuis l origine, soit 32 % du parc et 75 % du patrimoine antérieur à L office a actualisé en 2004 et 2007 le plan stratégique de patrimoine qu il avait élaboré à la fin des années quatre-vingt dix et déterminé à cette occasion les orientations applicables à la gestion et au développement de ce dernier L effort de construction La chambre a constaté les efforts consentis par l office pour mettre sur le marché de nouveaux logements locatifs. Les ambitions affichées lors de la définition des orientations stratégiques en 2002, à savoir une production annuelle de 400 logements, n ont toutefois pu être complètement réalisées. En effet, en moyenne annuelle, 284 logements ont été livrés. En 2006, l objectif fixé a pu être approché avec la livraison de 362 logements. Le nombre d opérations lancées en fin de période devrait permettre, à court terme, de réaliser les prévisions initiales. Gironde Habitat a toutefois réalisé en 2005 plus du quart des logements livrés par l ensemble des offices de la région Les cessions de patrimoine L office a mené tout au long de la période une politique volontariste de cession de logements dans le cadre des orientations définies en décembre 2002 pour la période Ces orientations rappelaient que la réalisation de cessions ne constituait pas un objectif en soi et que la vente de patrimoine ne devait pas se traduire sur un territoire donnée par une aggravation des déséquilibres entre offre et demande de logements. L objectif moyen de 100 ventes annuelles a été réalisé. Comme l a montré l examen de la situation financière, les ressources tirées des ventes ont significativement contribué à la formation du résultat nettement excédentaire de l office. Les contraintes réglementaires et sociales relatives à cette activité de vente ont été respectées par l office. La priorité a bien été donnée aux locataires de l organisme. 82 % des 90 logements vendus en 2006 ont ainsi été cédés à des locataires du parc de logements sociaux. 7

8 III LA POLITIQUE DE LOGEMENT L examen de la situation des bénéficiaires de logement a confirmé que l office remplissait sa mission sociale. Gironde Habitat loge majoritairement depuis 2004 des familles avec enfants, pour la moitié constituées de familles monoparentales. Plus de la moitié des locataires bénéficiaient de l A.P.L. En 2006, près de 65 % des locataires avaient un revenu net imposable inférieur à 60 % du plafond HLM. Par ailleurs, 12 % des locataires avaient un revenu net imposable inférieur à 20 % du plafond H.L.M. La demande nouvelle de logement a progressé très fortement sur la période (+ 66 %), notamment depuis Le nombre de demandes nouvelles enregistrées pour une attribution est passé de 7,2 en 2002 à 11,8 en Ce chiffre est nettement supérieur à la moyenne régionale (6,5 en 2005). Le délai moyen d attente pour obtenir un logement a en conséquence régulièrement augmenté sur la période. De 205 jours en 2002, il est passé à 327 jours en Dans le même temps, le stock des demandes non satisfaites a progressé de 94 %. Le taux de rotation global, proche de la moyenne régionale, a connu une tendance à la baisse (10,1 % en 2006). La chambre note que l office, confronté à la fois à des demandes de mutation liées à des situations sociales et familiales difficiles et à une baisse de son taux de rotation, a décidé en 2007 de faire du parcours résidentiel une orientation majeure, inscrite dans les objectifs du projet d entreprise. Un groupe de travail devait engager une réflexion sur la prise en compte de tels parcours dans les procédures d attribution de logements. Le taux global de vacance des logements est relativement stabilisé sur la période, autour du taux de 3 %. Ce taux est proche de la médiane (2,8 % en 2005). Le taux de logements vacants depuis plus de trois mois reste contenu, (1,9 % en 2006). Les neutralisations de patrimoine en vue de démolitions expliquent en grande partie le taux de vacance de longue durée. Le coût de la vacance globale de logements a été estimé par l office en 2006 à 3,8 % des loyers perçus, soit 1,66 M. VI LA POLITIQUE DES LOYERS La politique d évolution des prix des loyers pratiqués par l office s est inscrite, à compter de 2002, dans le cadre de décisions relatives à la sortie progressive de la période de gel des loyers (1999). Sur la période examinée, la chambre constate que Gironde Habitat a mené une politique modérée d augmentation annuelle de ses loyers (toutes catégories de logements confondues), proche de l évolution de l indice du coût de la construction. A compter de 2006, l indice de référence des loyers (I.R.L.) a été substitué à l indice du coût de la construction. 8

9 Le paiement d un supplément de loyer de solidarité a concerné en 2006 un faible nombre de locataires (39) dont les revenus dépassaient de 40 % les plafonds de ressources réglementaires. La chambre observe que leur nombre est en diminution continue sur la période examinée. L adhésion des locataires à un paiement des loyers par prélèvement automatique a été fortement encouragée. Le taux atteint par ce mode de paiement était de 73 % pour le premier trimestre 2007 (7 871 prélèvements). Les impayés ont globalement diminué sur la période Avec un taux d impayés égal à 3,5 % des loyers en 2006, Gironde Habitat se situait nettement en deçà de la médiane nationale. La chambre a noté que les actions menées par l office en matière d accompagnement social des locataires en difficulté et de précontentieux ont contribué activement à la prévention des situations d impayés de loyers et de charges. Les résultats obtenus en la matière ont contribué à la consolidation de la situation financière de l office. VII L ATTRIBUTION DES LOGEMENTS La chambre a constaté que l office, dans un souci d harmonisation des procédures et de transparence vis-à-vis du conseil d administration comme des demandeurs, a prévu un mode de fonctionnement identique pour les sept commissions d attribution de logements. Cette même préoccupation de cohérence et d égalité de traitement l a conduit à confier la présidence de ces commissions à la même personne. Le fonctionnement des commissions d attribution repose sur des procédures formalisées en matière de sélection et d instruction des dossiers de demande. Ces modalités de fonctionnement doivent limiter les risques de traitements différenciés des dossiers. L office respecte l obligation d attribution d un numéro unique d enregistrement attribué à chaque demandeur. La chambre considère, au vu des contrôles qu elle a pu effectuer, que les critères pris en compte lors des commissions d attribution des logements, sont conformes à ceux définis par le règlement intérieur adopté par le conseil d administration de l O.P.A.C. le 2 juillet Les plafonds de ressources sont respectés. Les attributions de logements sont effectuées en tenant compte de priorités sociales et de la nécessité d assurer une mixité sociale dans le parc locatif. Les objectifs fixés par l accord collectif du Plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées (relogement de familles rencontrant des obstacles pour accéder ou se maintenir dans un logement) ont été atteints chaque année. 9

10 En application des dispositions de l article L du code des juridictions financières, le présent rapport d observations définitives de la chambre doit faire l objet d une inscription à l ordre du jour de la plus proche réunion de l assemblée délibérante. Il doit être joint à la convocation de chacun de ses membres et doit faire l objet d un débat. La chambre vous serait obligée de lui faire connaître dans quelles conditions aura été réalisée cette communication. En outre, j appelle votre attention sur le fait que ce rapport deviendra communicable à tout tiers demandeur dès qu aura eu lieu la réunion précitée. Une copie de ce rapport est adressée dans les mêmes conditions à M. Yves LECAUDEY en sa qualité de président du conseil d administration. Je vous informe qu une copie du présent rapport est transmise au préfet et au trésorier-payeur général du département de la Gironde, en application de l article R du code des juridictions financières. Une copie de ce rapport est également adressée au Directeur de la Mission interministérielle d Inspection du Logement Social. Je vous prie de croire, Madame la Directrice générale, à l expression de ma considération distinguée. Bernard GIREL conseiller maître à la Cour des comptes 10