LOGISTIQUE BILAN 2013

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1 BILAN IMMOBILIER A N N E E

2 SOMMAIRE 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F A I T S M A R Q U A N T S E V O L U T I O N P A R R E G I O N 2 3 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T T E N D A N C E S E T P E S P E C T I V E S P é r i m è t r e d e l é t u d e G r i l l e C e l o g e n t r e p ô t C l a s s e s A e t B p l u s d e m ² 2

3 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F A I T S M A R Q U A N T S E V O L U T I O N P A R R E G I O N 3

4 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Demande placée dans le sillage de 2012, en augmentation de 8 % m² + 8 % Niveau moyen commercialisation annuel sur 10 ans : m² 4

5 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Activité irrégulière avec un 2 ème semestre plus soutenu (1,3 M m²) Situation contrastée sur la dorsale et les marchés périphériques Marché soutenu par d importants clés-en-main 5

6 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Depuis 2010 : marché animé par les chargeurs Grande distribution en tête (notamment alimentaire) Profil des utilisateurs Activité des chargeurs Prestataires 33% Chargeurs 67% Grossistes produits manufacturés 24% E-commerce Industrie- 6% Production 12% Grande distribution 58% 6

7 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Transactions par segments de surface Part du développement : m² en 27 clés-en-mains + 17 % par rapport 2012 ( m²) m² hors dorsale m² pour le compte de la grande distribution Signe d une offre inadaptée 7

8 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S F R A N C E Les plus importantes transactions de

9 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E 9

10 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Ralentissement de l activité transactionnelle de 9 % en un an 35 transactions totalisant m² Classe A neuf et récent Classe B m² - 9% Niveau moyen commercialisation annuel sur 10 ans : m² 10

11 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E 53 % transactions classe B Rééquilibrage du marché des prestataires à l origine de 47 % des transactions (27 % en 2012) Taille moyenne des transactions m² Faiblesse des transactions supérieures à m² : 9 transactions totalisant m² Moins de clé-en-main et de transactions de grande taille Toujours peu de clés-en-main : 7 pour m² Quelques clés-en-main signés sous conditions suspensives à venir sur

12 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Marché polarisé sur axe Nord-Sud Progression marquée du secteur Est (Rappel 2012 : m² - 7 % ) avec l implantation de chargeurs (Auchan, Transgourmet, Point P) 12

13 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E D E M A N D E Les plus importantes transactions de

14 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Alourdissement de l offre immédiatement disponible : + 36 % 2/3 offre : classe B Libération de surfaces vacantes importantes, principalement au Sud m²

15 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Offre concentrée sur le Nord et le Sud, le long axe dorsale Sur-offre sur le secteur Sud Raréfaction des bâtiments Classe A de grande taille 15

16 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E O F F R E Offre potentielle de développement Pas de construction en blanc Des réflexions en cours 16

17 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S I L E D E F R A N C E V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Maintien des valeurs sur les grandes surfaces et classe A Mesures accompagnements importantes en classe B Valeurs faciales et transactées à la baisse dans le Sud 17

18 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D P A S D E C A L A I S 18

19 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E Démarrage poussif, plus de m² au T3 Clés-en-main grande distribution n ont pas fait défaut Classe A neuf et récent Classe B m²

20 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E 90 % transactions Classe A 4 transactions supérieures à m² 3 clés-en-main (+ une extension) pour un total de m² 72 % chargeurs, poids historique de la grande distribution non démenti 20

21 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D D E M A N D E Les plus importantes transactions de

22 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D O F F R E Disponibilités en baisse Surfaces diffuses réduites (1 seul bât. sup m²) Libérations à venir courant m²

23 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D O F F R E Offre potentielle de développement Note : de nombreuses opérations ont perdu leurs permis Potentiel de développement XXL 23

24 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N N O R D V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) 24

25 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E 25

26 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Baisse d activité de 26 % en un an, après le rebond notable de 2012 Demande atone sur le 1 er semestre Classe A neuf et récent Classe B m² - 26 %

27 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E 70 % transactions classe B Marché toujours équilibré entre prestataires et chargeurs Seulement 2 clés-en-main pour un total de m² (France Boissons et Stef) Faiblesse des transactions supérieures à m² : 5 transactions totalisant m² Absence de clé-en-main et de transactions de grande taille Aucune transaction supérieure à m² 27

28 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Recul du secteur Nord Isère au profit de la Plaine de l Ain (rappel 2012 : seulement 9 % de la demande placée) Extension des entreprises déjà présentes sur la Plaine de l Ain 28

29 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E D E M A N D E Les plus importantes transactions de

30 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E 4 ème année de baisse consécutive du stock Stock en inadéquation avec demande exprimée 4 bâtiments seulement supérieurs à m² au 31 décembre Classe A neuf et récent Classe B m²

31 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Niveau historiquement bas du stock sur tous les secteurs Un seul bâtiment de m² sur le Nord Isère Pénurie de surfaces sur la Rocade Est 31

32 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E O F F R E Offre potentielle de développement Seulement m² à développer sur les zones logistiques majeures Opportunité pour les «vrais spécialistes» de lancer une opération en blanc Pénurie historique de foncier 32

33 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N L Y O N N A I S E V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Réduction de l écart entre le loyer de présentation et le loyer transacté Inversion du rapport de force au profit du propriétaire Franchises et mesures d accompagnement en voie de disparition, sauf sur les rares actifs vides depuis plus de 12 mois 33

34 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A 34

35 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Une nouvelle année hors norme, marquée par 3 transactions de grand gabarit Marché de clés-en-main Classe A neuf et récent Classe B m² x

36 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E 80 % transactions Classe A 7 transactions supérieures à m² 5 clés-en-main pour un total de m², dont un clé-en-main record de m² 84 % chargeurs, grande distribution alimentaire et spécialisée : démarche de rationalisation et massification des flux engagée depuis 2/3 ans Clé-en-main grande distribution 36

37 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Répartition de la demande placée par secteur Concentration de la demande sur St-Martin-de-Crau et secteur Est en développement (Arcs-sur-Argens, Brignoles, Fuveau) Var et Est d Aix-en-Provence : position de barycentre confirmée pour distribuer la Côte d Azur Après l embellie de 2011, demande atone sur Fos 37

38 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A D E M A N D E Les plus importantes transactions de

39 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Stock immédiat en hausse Constitué à 80 % de classe A m²

40 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Répartition de l offre immédiatement disponible Offre répartie sur les principaux secteurs Pas de bâtiment supérieur à m² sur Clésud Immeubles de grande taille concentrés sur Fos Nouveau : offre construite disponible sur St-Martin-de-Crau 40

41 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A O F F R E Offre potentielle de développement Toujours un bon potentiel local pour accompagner les grands projets Potentiel clé-en-main 41

42 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S R E G I O N P A C A V A L E U R S Valeurs locatives ( /HT/HC/m²/an) Valeurs à la baisse sur Fos Maintien des valeurs sur Clésud avec des mesures d accompagnement réduites St-Martin-de-Crau : immeubles à construire, donc valeurs correspondant à des engagements long-terme 42

43 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S A U T R E S R E G I O N S Demande placée hors dorsale : 31 % m² dont m² en 10 clés-en-main 43

44 1 L E M A R C H E D E S U T I L I S A T E U R S A U T R E S R E G I O N S Les grandes transactions 44

45 L E M A R C H É D E L I N V E S T I S S E M E N T 45

46 2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E Evolution Millions d euros Portefeuille M

47 2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E La France conserve son attractivité Marché de l investissement en immobilier d entreprise en France stable à hauteur de 15 M (estimé) Part de l immobilier logistique stable, entre 6 et 7% des engagements Ralentissement des ventes de portefeuilles, qui avaient représenté 2/3 des transactions en 2012 avec 650 M Portefeuille Logicad par Apollo : 145 M 11 actifs, m² Portefeuille Quartz par Blackstone : 38 M 47

48 2 L E M A R C H E D E L I N V E S T I S S E M E N T F R A N C E Intérêt confirmé des investisseurs anglo-saxons et quelques investisseurs opportunistes, accompagnés systématiquement par des conseils dans leur approche d acquisition : connaissance poussée de l actif et du marché Offre d actifs importante et variée, dont portefeuilles de qualité inégale Propriétaires moins enclins à faire des concessions sur les prix (décalage entre valeurs expertises des foncières et valeurs de marché) Fourchette taux très variable selon localisation, typologie et sécurité locative (2 marchés : le prime et le reste) Taux de rendement prime : 7,27 à 7,7 % (selon taille) 48

49 T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S

50 3 T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S Environnement économique du marché de l immobilier logistique toujours peu porteur en 2014 : croissance molle, moteur de la consommation grippé, pression fiscale et règlementaire L immobilier logistique est bel et bien entré dans un nouveau cycle, caractérisé par un marché de demande sur-mesure (parfois XXL mais pas toujours), favorisé par la dégradation de la qualité de l offre l optimisation de la supply-chain dans la grande distribution avec de nouveaux standards de bâtiment Prises de position fortes par certains investisseurs anglo-saxons 50

51 3 T E N D A N C E S E T P E R S P E C T I V E S Quelques clés-en-main identifiés On anticipe une baisse de la demande placée en 2014, après une performance, au final, meilleure que prévue en 2013 Augmentation des volumes de stockage du e-commerce Situation de crise sur l offre du 2 ème marché logistique national Sur les marchés sous-offreurs, mesures d accompagnement en voie de disparition Concrétisation d opérations de restructuration immobilière 51

52 ARTHUR LOYD Premier réseau national de conseil en immobilier d entreprise 61 implantations en France 300 collaborateurs ARTHUR LOYD 22/24 rue du Président Wilson Levallois-Perret 15 rue Bossuet Lyon N vert contact@arthur-loyd.com.com