Fiche pratique n 44. Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes

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1 Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes

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3 Sommaire Objectifs 5 Types de fonds pouvant être préemptés 5 Compétences des communes 5 Délimitation d un périmètre d intervention 6 1 La préservation de l intérêt général 6 2 L avis des compagnies consulaires 6 3 L information et la publicité légale 6 Exercice du droit de préemption 7 1 L obligation du vendeur : l information de la commune 7 2 La décision de la commune 7 3 La signature de l acte de vente et le versement des fonds 8 Cas particulier des ventes par adjudication 8 Cas particulier des ventes par le liquidateur judiciaire 9 Rétrocession par la commune 9 1 Le cahier des charges de rétrocession 9 2 L appel à candidatures 9 3 L acte de rétrocession 10 4 L absence de rétrocession 10 Destination du fonds durant la période de rétrocession 10 Infractions et sanctions 11 Rôle de la Chambre de commerce et d industrie territoriale d Alençon 11 Page 3/13

4 Textes 11 Contacts 11 Annexe 12 Déclaration de cession d un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption Page 4/13

5 Objectifs La mise en place d un plan de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité, dans une commune, permet de : maintenir la diversité des activités commerciales et artisanales ; éviter que les locaux commerciaux soient transformés en bureaux, logements ou autres ; lutter contre la mono-activité dans certains secteurs d activité ; lutter contre la disparition des petits commerces dans les zones rurales, mais aussi dans les centres-villes ; faciliter l'installation et la venue de nouveaux commerçants et artisans ; permettre d être informé des cessions de commerce en cours. Le droit de préemption est une faculté et non une obligation. Le fait de mettre en place un périmètre de sauvegarde n oblige en rien la commune à préempter tous les fonds de commerce. L exercice de ce droit par une collectivité ne peut être motivé que par l intérêt général. En aucun cas, l usage du droit de préemption par une commune ne peut se justifier par la protection d une catégorie particulière de commerçant ou d artisan, ce qui reviendrait à fausser le jeu de la concurrence. Types de fonds pouvant être préemptés Peuvent être soumises au droit de préemption : les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux, les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et m², y compris, sous certaines conditions, celles se déroulant dans le cadre d'un plan de sauvegarde ou de cession, pris par le tribunal de commerce en cas d'entreprise en difficulté. Compétences des communes Le droit de préemption des fonds de commerce relève de la seule compétence des communes, qu elles soient dotées ou non d un plan local d urbanisme. Ce droit doit être exercé directement par la commune, et ne peut être délégué à un organisme tiers (communauté de communes, société d économie mixte, compagnie consulaire, etc.). Page 5/13

6 Délimitation d un périmètre d intervention Pour pouvoir exercer son droit de préemption, la commune doit avoir mis en place préalablement, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité. La mise en place de ce périmètre obéit à un certain nombre de règles. 1 - La préservation de l intérêt général La mise en place d un périmètre de sauvegarde a pour objectifs l organisation, le maintien, l extension ou l accueil d activités économiques. Il doit, idéalement, s inscrire dans un projet de développement commercial d une ville. La mise en œuvre d un périmètre de sauvegarde doit être dûment motivée. A ce titre, les périmètres doivent être bien ciblés. Ils ne sauraient, sauf cas particulier, s étendre sur tout le territoire communal, mais se cantonner dans la zone où existe un risque réel de disparition des activités commerciales ou artisanales au profit d activités de services. 2 - L avis des compagnies consulaires Avant de le présenter au conseil municipal, le maire doit soumettre, pour avis, le projet de délibération, fixant le périmètre d intervention, aux compagnies consulaires de l Orne (Chambre de commerce et d'industrie territoriale d Alençon, et Chambre de métiers et de l'artisanat de l Orne). Le projet de délibération doit être accompagné : du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, d'un rapport analysant la situation du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur de ce périmètre, ainsi que les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. En l'absence d'observation de la Chambre de commerce et d'industrie territoriale d Alençon ou de la Chambre de métiers et de l'artisanat de l Orne, dans les deux mois de leur saisine, l'avis de l'organisme consulaire est réputé favorable. 3 - L information et la publicité légale A l issue de la saisine des compagnies consulaires, le maire soumet le projet de délibération au conseil municipal. Une fois votée, la délibération doit faire l objet d une information sur les panneaux d affichage de la mairie durant un mois et d une publicité légale dans deux publications du département. L entrée en vigueur du périmètre intervient dans le délai d un mois, à compter du jour de l affichage. Page 6/13 Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est conseillé d annexer le périmètre de sauvegarde au plan local d urbanisme (PLU) de la commune. 8 septembre 209

7 Exercice du droit de préemption 1 - L obligation du vendeur : l information de la commune En cas de cession d un fonds, d un pas-de-porte ou d un bail, situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, le vendeur doit, sous risque de nullité de la vente, adresser par lettre recommandée avec demande d avis de réception à la commune, en 4 exemplaires, «une déclaration de cession d un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption» (cf annexe, document téléchargeable sous format PDF sur le site ou sous format word sur le site ). Cette déclaration comporte des renseignements obligatoires et facultatifs. Nous conseillons au vendeur : d indiquer, dans le compromis de vente, une condition suspensive dans le cas où la commune voudrait faire jouer son droit de préemption, et de mettre la commission d agence à la charge de l acheteur (ce qui la rendra opposable à la commune), de fournir les renseignements facultatifs prévus dans le formulaire, renseignements qui sont utiles pour que la commune puisse prendre rapidement sa décision, en toute connaissance de cause, d indiquer, dans le formulaire, l activité qui va être exercée par l acheteur (rubrique «4 Modalités de la cession» de l annexe), de joindre à l envoi du formulaire, le compromis de vente et ses annexes. Toute déclaration incomplète sera frappée d irrecevabilité et ne sera pas instruite par la commune, ce qui retardera d autant la vente du fonds. Dans le cas où le vendeur modifie, après l envoi de sa déclaration, le prix et/ou les conditions de vente, il est tenu de faire une nouvelle déclaration. La «déclaration de cession d un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption» ne peut pas être communiquée à des tiers (conseillers municipaux, notaires, agents immobiliers, compagnies consulaires, etc.). Cette déclaration présente un caractère confidentiel dans la mesure où elle comporte des informations sur le patrimoine d un particulier. En outre, la divulgation de son existence-même porte atteinte au secret de la vie privée (révélation de l intention du propriétaire de se défaire de son bien). 2 - La décision de la commune La commune dispose d un délai de 2 mois pour faire connaître au vendeur sa décision : soit de renoncer à son droit de préemption, soit d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration de cession, soit d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire. Page 7/13

8 La commune doit notifier sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d'avis de réception, ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur. En l absence de réponse de la commune dans les deux mois suivant le dépôt de la déclaration préalable, le silence vaut renonciation à l'exercice de son droit de préemption. Dans le cas où la commune décide d'acquérir aux prix et conditions fixés par l'autorité judiciaire, elle saisit le juge des expropriations dans les deux mois du dépôt de la déclaration de cession, par lettre recommandée avec demande d avis de réception justifiant sa démarche. Une copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant, et éventuellement au bailleur. Le juge des expropriations n est pas tenu par un délai pour rendre son jugement. Il peut, pour asseoir son jugement, solliciter des expertises. Les parties - vendeur et commune - ont ensuite deux mois pour accepter le prix fixé par l autorité judiciaire ou pour renoncer à la mutation. Le silence de la commune vaut acceptation du prix d achat du fonds. 3 - La signature de l acte de vente et le versement des fonds La commune dispose d un délai de 3 mois, à compter de la notification de sa décision favorable ou de la décision judiciaire, pour signer l acte d achat. Le versement des fonds au vendeur doit intervenir au moment de la signature de l acte. De façon pratique, compte tenu des délais de mandatement de la comptabilité publique, ce délai risque de rester très théorique. Cas particulier des ventes par adjudication Page 8/13 En cas de cession d'un fonds par voie d'adjudication, le commissaire-priseur judiciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, selon la nature de l'adjudication, doit, avant la vente, adresser à la commune «la déclaration de cession d un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption». Cette déclaration, identique à la précédente en cas de vente de gré à gré, indique la date et les modalités de la vente. Elle est adressée au maire 30 jours au moins avant la date fixée pour la vente, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La commune dispose d'un délai de 30 jours à compter de l'adjudication pour notifier, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au greffier ou au notaire, sa décision de se substituer à l'adjudicataire. La copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte de l'adjudication, et publiée au Bureau des hypothèques en même temps que celui-ci.

9 La substitution ne peut intervenir qu'au prix et aux conditions de la dernière enchère ou de la surenchère. Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l'acte, selon les cas, informe l'adjudicataire évincé de l'acquisition réalisée par voie de préemption. Cas particulier des ventes par le liquidateur judiciaire En cas de cession, de gré à gré, d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial, autorisée par le juge-commissaire, le liquidateur procède, avant la signature de cet acte, à la déclaration de cession d un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial soumis au droit de préemption. La commune dispose d'un délai de 30 jours à compter de la réception de la déclaration pour notifier au liquidateur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sa décision de se substituer à l'adjudicataire. La substitution ne peut intervenir qu'au prix et aux conditions de la proposition retenue par le liquidateur. Ce dernier informe l'adjudicataire évincé, de l'acquisition réalisée par voie de préemption. Rétrocession par la commune La commune dispose d un délai d un an pour rétrocéder le fonds de commerce, le bail commercial ou le terrain à une entreprise immatriculée au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers. Cette rétrocession doit être destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale dans le périmètre concerné. 1 - Le cahier des charges de rétrocession La commune doit soumettre et faire approuver, par le conseil municipal, un cahier des charges de rétrocession : comportant des clauses permettant de respecter les objectifs de diversité commerciale et artisanale, et précisant les conditions de la rétrocession. 2 - L appel à candidatures Le maire publie, par voie d'affichage en mairie pendant une durée de 15 jours, un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds, du bail ou du terrain, le prix proposé ; il mentionne aussi que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l'avis précise qu elle est subordonnée à l'accord préalable du bailleur. Il indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées. Page 9/13

10 Les personnes candidates à la rétrocession doivent justifier de leur immatriculation au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers et de l artisanat. 3 - L acte de rétrocession En cas de rétrocession d'un bail commercial, le maire doit obtenir l'accord préalable du bailleur sur le projet d'acte, accompagné du cahier des charges, qui lui a été transmis par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Si le bailleur entend s'opposer au projet de rétrocession, il saisit, en référé, le président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession. A défaut d'avoir notifié à la commune, dans le délai de 2 mois suivant la réception du projet d'acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession. Le délai d'un an imparti à la commune pour procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d'acte au bailleur jusqu'au recueil de l'accord du bailleur ou, à défaut d'accord, pendant la durée de la procédure jusqu'à l'intervention d'une décision juridictionnelle devenue définitive. La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur. La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du cessionnaire. Dans le mois suivant la signature de l'acte de rétrocession, le maire procède à l'affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d'un avis comportant la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l'opération. 4 - L absence de rétrocession Si la rétrocession n'est pas intervenue dans le délai d'un an, l'acquéreur évincé bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition. Destination du fonds durant la période de rétrocession Dans l attente d un repreneur, la commune peut sous-louer le fonds de commerce à l aide d un bail précaire d une durée d un an maximum. La commune peut également exploiter directement le fonds. Les intérêts d emprunts souscrits par les communes pour mettre en œuvre leur droit de préemption peuvent être pris en charge par le fonds d intervention pour l artisanat, le commerce ou les services (FISAC). Page 10/13

11 Infractions et sanctions Le défaut de déclaration préalable par un vendeur entraîne la nullité de la vente. L action en nullité peut être intentée dans les 5 ans de la cession, et s'exerce devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds ou de l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou du terrain. Rôle de la Chambre de commerce et d'industrie territoriale d Alençon Outre son avis sur le bien-fondé du périmètre de sauvegarde, la Chambre de commerce et d'industrie territoriale d Alençon peut fournir des éléments statistiques et des données économiques à la commune, et l aider à bâtir son argumentaire de mise en place du périmètre. De même, elle peut assister la commune dans la rédaction du cahier des charges de rétrocession, et dans la recherche d un repreneur. Textes article L à L du code de l urbanisme, article R à R du code de l urbanisme. Contacts Pour tout renseignement, contacter un conseiller d entreprise de la Chambre de commerce et d industrie territoriale d Alençon : Siège à Alençon Philippe GALEANO galeano@alencon.cci.fr Tél : Antenne de Mortagne-au-Perche Arnault DELPECH delpech@alencon.cci.fr Tél : Antenne de L Aigle Michaël PENVEN penven@alencon.cci.fr Tél : Page 11/13

12 Annexe Page 12/13

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