FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº1

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1 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº1 RAPPORT ANNUEL 2012

2 Le Fonds de placement immobilier canadien n 0 1 est l un des plus importants fonds de placement immobilier distincts à capital variable au Canada. Son principal objectif est de fournir des flux de trésorerie sûrs et croissants, une protection contre l inflation, une faible volatilité, une bonne diversification ainsi qu une appréciation potentielle du capital. TABLE DES MATIÈRES 1 Rapport du gestionnaire de portefeuille 2 Diversification du portefeuille 3 Diversification du portefeuille et des locataires 6 Rendement et activités pour Calculateur de l âge effectif des immeubles d habitation 14 Plan d affaires du portefeuille pour Rapport de l auditeur indépendant 19 États financiers 23 État du portefeuille de placements 31 Notes afférentes à l état du portefeuille de placements 34 Notes afférentes aux états financiers 39 Haute direction 40 Bureaux MISE EN GARDE CONCERNANT LES ÉNONCÉS PROSPECTIFS Tout énoncé contenu dans le présent rapport concernant le rendement financier futur du Fonds est entre autres assujetti aux risques, aux incertitudes et aux hypothèses liés au Fonds, aux facteurs économiques et aux marchés immobiliers en général. Ces énoncés ne sont pas garants du rendement futur et les événements et résultats réels pourraient différer considérablement de ceux exprimés ou sous-entendus dans les énoncés prospectifs figurant au présent rapport. FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

3 RAPPORT DU GESTIONNAIRE DE PORTEFEUILLE Il serait déraisonnable de commencer le présent rapport sans souligner d emblée qu en 2012, le Fonds a généré le meilleur rendement brut total de son histoire, soit 19,7 %. Cependant, comme nous l avons mentionné au fil des ans, le rendement annuel n est pas l objectif principal de la direction du Fonds. En effet, la construction, la stratégie et la philosophie du Fonds ont toujours visé des perspectives à long terme. Le rendement brut annualisé sur cinq ans, sur dix ans et sur une base historique (32 ans) s est établi à 8,1 %, à 10,3 % et à 8,7 %, respectivement. Le portefeuille immobilier du Fonds a été conçu de manière à résister aux périodes difficiles, comme ce fut le cas en 2009 et en 2010, tout en profitant de conditions économiques plus vigoureuses, comme ce fut le cas en 2011 et en Le Fonds arrive à obtenir des résultats stables en investissant dans des actifs de grande qualité, occupés par des locataires en bonne santé financière et bien diversifiés sur le plan du type d immeuble et de l emplacement géographique. Le rendement brut annualisé de 2012 est composé d une proportion de 6,4 % de revenu tiré des biens immobiliers, soit, après ajustement pour tenir compte de la trésorerie, un rendement des produits de 5,2 %, ce qui est conforme aux récents rendements. Le solde du rendement total est composé d un excellent rendement en capital de 14,2 % et d un ajustement de 0,3 % visant à ramener les prêts hypothécaires et les placements obligataires à la valeur de marché. Tous les types d immeubles ont contribué au vigoureux rendement du capital cette année, les bureaux de Calgary et de Toronto et les immeubles d habitation du Fonds arrivant en tête de peloton. La forte demande de biens immobiliers de bonne qualité dans toutes les catégories d immeubles a entraîné une diminution des taux de capitalisation, ce qui s est traduit par une hausse notable de la valeur. Le Fonds a fait l acquisition de quatre nouveaux actifs pour une mise de fonds initiale totalisant 228,8 millions de dollars, notamment deux centres commerciaux dont Walmart est le locataire clé (un en Ontario et un en Saskatchewan), ainsi qu un immeuble de bureaux à Ottawa, qui est entièrement loué au gouvernement fédéral. La quatrième transaction est l achat à terme d un projet d aménagement industriel à Edmonton. Le Fonds a également vendu sa participation de 50 % dans un immeuble de bureaux de Calgary pour 50,5 millions de dollars. Plus de détails sont fournis à la page 11 et 12. La dernière année a été chargée pour les équipes de location des quatre coins du pays. Les faits saillants comprennent une expansion de pieds carrés en collaboration avec le locataire Snamprogetti à la Watermark Tower du centre-ville de Calgary; la location à Hoffman La Roche Pharmaceuticals d un immeuble totalisant pieds carrés situé au 7070 Mississauga Road à Mississauga en Ontario; le renouvellement du bail du cabinet d avocats HGE Management Company Limited visant trois étages complets (pour une superficie de près de pieds carrés) de l immeuble situé au 650 West Georgia à Vancouver; et le renouvellement du bail de la Toronto Transit Commission relativement aux locaux de pieds carrés situés au 5140 Yonge Street à Toronto. Pour plus de détails sur ces opérations locatives, veuillez consulter les pages 9 et 10. À l avenir, la direction du Fonds poursuivra la vente sélective d immeubles non essentiels et l acquisition de nouveaux immeubles, de manière à accroître la diversification et la qualité du portefeuille. En outre, la planification de trois projets d aménagement potentiels prendra de l ampleur en Il s agit d un projet d immeuble de bureaux à Vancouver, d un complexe d habitations à Toronto et d une tour de bureaux à Calgary. La phase de planification comprend des analyses de marché et financières, la formation d une équipe d aménagement, la recherche de locataires clés pour la composante bureaux, et les étapes nécessaires à l approbation auprès de chacune des villes concernées. Le plan d affaires du portefeuille pour 2013 est axé sur une bonne gestion de la trésorerie, le maintien d un faible ratio prêt/valeur, l exécution des plans d affaires des immeubles, la conformité aux meilleures normes de gestion immobilière du secteur, et la poursuite de plusieurs initiatives vertes bien établies de Conseillers immobiliers GWL. En 2012, les fondamentaux du secteur immobilier canadien sont demeurés très vigoureux. L amélioration des taux d occupation et l augmentation des loyers sont attribuables à un bon équilibre entre l offre et de la demande dans la plupart des marchés, à la reprise de l emploi et au redressement de l économie. L abondance de titres de créance et de capitaux abordables et la popularité grandissante des placements immobiliers directs auprès des investisseurs sont deux facteurs qui ont contribué à la demande accrue de biens immobiliers de qualité et à la progression des prix. Même si les soubresauts et les incertitudes d ordre économique et géopolitique continueront sûrement de sévir en 2013, le Fonds, tout comme le Canada dans son ensemble, est relativement bien placé pour relever ces défis. Les abondantes ressources naturelles du Canada ainsi que son système bancaire solide et le recul du chômage au pays ouvriront la porte à une croissance modeste. Grâce à ses actifs de qualité institutionnelle, à l excellente diversification que représentent les quatre catégories d immeubles de son portefeuille, principalement dans les grands centres urbains du Canada, et aux baux à long terme conclus avec des locataires en bonne posture financière, le Fonds profitera de ces conditions favorables pour poursuivre ses activités locatives et générer des bénéfices d exploitation stables, en ligne avec le récent rendement. David N. Rose Vice président chargé de la gestion de portefeuille Janvier 2013 RAPPORT ANNUEL

4 DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE Atlantique 1,8 % 64,3 $ (2) Québec 3,1 % 114,5 $ (10) États-Unis 0,6 % 20,7 $ (3) Colombie- Britannique14,8 % 538,1 $ (14) Autres 1,5 % 54,2 $ (11) Résidentiel 22,8 % 829,6 $ (18) Commercial 9,7 % 353,1 $ (12) PAR RÉGION au 31 décembre 2012 PAR TYPE au 31 décembre 2012 Alberta 25,5 % 926,1 $ (18) Ontario 53,0 % 1 929,1 $ (69) Prairies 1,2 % 45,3 $ (1) Industriel 11,7 % 426,02 $ (42) Bureaux 54,3 % 1 975,1$ (34) Valeur de marché brute totale : 3,64 milliards de dollars Nombre total de propriétés : 117 (en millions de dollars) IMMEUBLES DE BUREAUX IMMEUBLES COMMERCIAUX IMMEUBLES MULTIRÉSIDENTIELS PROPRIÉTÉS INDUSTRIELLES Le Fonds possède 34 immeubles de bureaux dans tout le Canada, dont 20 dans les quartiers centraux des affaires (QCA) de grands centres urbains canadiens, et 14 dans des parcs industriels établis en banlieue. La valeur des immeubles de bureaux situés dans des QCA totalise 1,6 milliard de dollars, soit environ 85,5 % de l allocation de ce segment, alors que les immeubles de bureaux situés en banlieue valent 364,4 millions de dollars, ce qui représente environ 18,5 % de l allocation de ce segment. Le Fonds possède 12 immeubles commerciaux situés principalement en Colombie-Britannique, en Saskatchewan, en Ontario et au Québec. Ces centres sont de format ouvert, le locataire principal étant généralement un supermarché, une pharmacie ou un autre détaillant de réputation nationale. Le Fonds possède 18 complexes d appartements de qualité institutionnelle composés de 28 immeubles distincts, lesquels sont surtout situés en Ontario, mais également en Alberta et en Colombie-Britannique. La plupart des immeubles d habitations sont des constructions en béton situées près de grandes infrastructures de transport en commun. Le Fonds possède 42 propriétés industrielles situées principalement en Ontario, mais aussi en Colombie- Britannique, en Alberta et au Québec. Il s agit d installations de fabrication et de distribution et de propriétés industrielles mixtes. La plupart de ces propriétés industrielles comptent plus d un locataire afin de stabiliser le plus possible les flux de trésorerie. 2 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

5 DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE ET DES LOCATAIRES DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE PRINCIPALES PROPRIÉTÉS Bureaux situés dans des QCA (en millions de dollars) Nombre de % des biens propriétés Valeur immobiliers Vancouver 2 109,7 $ 3,0 % Calgary 5 605,0 $ 16,6 % Edmonton 2 53,9 $ 1,5 % Toronto 6 506,2 $ 13,9 % Ottawa 3 271,6 $ 7,5 % Halifax 2 64,3 $ 1,8 % Total ,7 $ 44,3 % Multirésidentiel (en millions de dollars) Nombre de % des biens propriétés Valeur immobiliers Vancouver 1 20,9 $ 0,6 % Calgary 1 42,3 $ 1,2 % Edmonton 2 63,1 $ 1,7 % Toronto* Central 7 500,5 $ 13,8 % Ouest 4 130,6 $ 3,6 % Ottawa 3 72,5 $ 2,0 % Total ,7 $ 22,8 % *Plusieurs propriétés sont des complexes regroupant plusieurs immeubles 300 5TH AVENUE SW, CALGARY (ALBERTA) 400 WALMER ROAD, TORONTO (ONTARIO) RAPPORT ANNUEL

6 DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE ET DES LOCATAIRES CINQ PRINCIPAUX LOCATAIRES SELON LES REVENUS DE BASE au 31 décembre 2012 Bureaux Loyer annuel de base en fonction du % du total des Locataire pourcentage de propriété de l immeuble revenus du Fonds Gouvernement (fédéral et provincial) $ 10,5 % Conoco Phillips Canada $ 1,7 % Ritchie Brothers Auctioneers $ 1,4 % Invesco Canada ltée $ 1,4 % Trans Mountain Pipeline L.P $ 1,0 % Total $ 16,1 % Les tableaux mentionnés ci dessus et aussi à la page 5, illustrent la diversité des locataires des immeubles de bureau du fonds, les cinq principaux locataires représentant seulement 9.6% de la superficie totale appartenant au fonds et 16.1% de ses revenus totaux. Les gouvernements fédéral et provinciaux représentent la plus importante exposition, mais la nature à long terme des contrats de location et la diversification des revenus locatifs issus des gouvernements (douze différents contrats de location dans cinq villes différentes) atténuent le risque encouru par le Fonds. Immeubles industriels Loyer annuel de base en fonction du % du total des Locataire pourcentage de propriété de l immeuble revenus du Fonds Ministère de la Défense nationale $ 1,1 % The Proctor & Gamble Company $ 0,6 % Kodiak Group Holdings Inc $ 0,5 % Dover Corporation (Canada) Ltd $ 0,4 % Smiths Detection Montreal Inc $ 0,3 % Total $ 2,8 % Les principaux locataires des immeubles industriels sont situés partout au Canada et en raison de leurs engagements financiers de qualité supérieure, ils fournissent des flux de trésorerie garantis à long terme. Les cinq principaux locataires occupent environ 5 % de la superficie totale appartenant au Fonds et génèrent près de 3 % de ses revenus totaux. Commerce de détail Loyer annuel de base en fonction du % du total des Locataire pourcentage de propriété de l immeuble revenus du Fonds Walmart Canada Corporation $ 2,0 % Home Depot of Canada Inc $ 0,5 % Michaels of Canada, ULC $ 0,3 % Future Shop $ 0,2 % Mark s Work Warehouse Ltd $ 0,2 % Total $ 3,2 % Les principaux locataires en termes de superficie et de loyer sont des détaillants canadiens ou internationaux réputés qui ont par le passé prouvé leur qualité à titre de locataires à long terme. Au chapitre du commerce de détail, Walmart constitue la principale exposition du Fonds, ce détaillant représentant 2 % de la superficie totale appartenant au Fonds et 2 % des revenus totaux du Fonds. 4 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

7 DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE ET DES LOCATAIRES CINQ PRINCIPAUX LOCATAIRES SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE au 31 décembre 2012 Bureaux (Total pi ca) Superficie occupée basée sur le % de la superficie % de la superficie totale Locataire pourcentage de propriété de l immeuble (pi ca) totale des bureaux appartenant au Fonds Gouvernement (fédéral et provincial) ,3 % 6,0 % Invesco Canada Ltd ,0 % 1,1 % Chemin de fer Canadien Pacifique ,2 % 0,8 % Conoco Phillips Canada ,2 % 0,8 % MDA Systems Ltd ,2 % 0,8 % Total ,8 % 9,6 % Immeubles industriels (Total pi ca) Superficie occupée basée sur le % de la superficie % de la superficie totale Locataire pourcentage de propriété de l immeuble (pi ca) totale des bureaux appartenant au Fonds The Proctor & Gamble Company ,2 % 1,7 % Kodiak Group Holdings Inc ,7 % 0,9 % Ministère de la Défense nationale ,6 % 0,8 % Tubular Conduits Industries of Canada Ltd ,5 % 0,8 % Sears Canada Inc ,0 % 0,7 % Total ,1 % 4,9 % Commerce de détail (Total pi ca) Superficie occupée basée sur le % de la superficie % de la superficie totale Locataire pourcentage de propriété de l immeuble (pi ca) totale des bureaux appartenant au Fonds Walmart Canada Corporation ,5 % 2,0 % Home Depot of Canada Inc ,2% 0,4 % Michaels of Canada, ULC ,5 % 0,2 % Big Lots Canada, Inc ,0 % 0,2 % Compagnie de la Baie d Hudson ,8 % 0,2 % Total ,0 % 3,0 % LOCATAIRES DE BUREAUX DU FPIC - DIVERSIFICATION SECTORIELLE (SCIAN) SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE LOCATAIRES DE BUREAUX DU FPIC - DIVERSIFICATION SECTORIELLE (SCIAN) SELON LA SUPERFICIE OCCUPÉE Services professionnels, scientifiques et techniques 16,3 % Administration publique 23,7 % Finances et assurances 19,9 % Autres 25,3 % Extraction minière, de pétrole et de gaz 8,6 % Transports et entreposage 6,3 % Transports et entreposage 20,5 % Commerce de gros 16,5 % Autres 22,5 % Fabrication 40,6 % Les immeubles de bureaux du Fonds sont loués à une clientèle diversifiée, les entreprises gouvernementales et les cabinets de services professionnels, techniques et financiers occupant près de 60 % de la superficie de ce segment. Plusieurs des banques et cabinets de comptables et d avocats les plus en vue du pays sont des locataires du Fonds. Les locataires des immeubles industriels du Fonds se concentrent dans les trois principales catégories du SCIAN, les segments de la fabrication, du transport et de l entreposage et du commerce de gros occupant plus de 75 % de la superficie de ce segment. Même si le secteur de la fabrication représente plus de 40 % de la superficie industrielle occupée, il s agit en grande partie d entreprises de fabrication qui louent des entrepôts dans les immeubles industriels du Fonds. Remarque : Les chiffres ayant été arrondis, leur somme n est pas nécessairement égale à Le Système de classification des industries de l Amérique du Nord (SCIAN) est un système de classification conçu par les organismes statistiques du Canada, du Mexique et des États- Unis. Le SCIAN vise à fournir des définitions communes de la structure industrielle des trois pays, ainsi qu un cadre statistique commun pour faciliter l analyse des trois économies. RAPPORT ANNUEL

8 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 RENDEMENT Le Fonds a connu une année record, obtenant un rendement total de 19,7 %, soit le plus élevé de son histoire. La forte demande sur le marché en matière de placements immobiliers a entraîné une diminution des taux de capitalisation et une hausse de la valeur de l actif, comme le démontre le rendement en capital qui a atteint 14,5 %. Le rendement en capital était de 14,2 % avant l ajustement de 0,3 % visant à ramener les prêts hypothécaires et les placements obligataires à la valeur de marché. Sur une base comparable, le rendement des produits net est demeuré stable par rapport aux exercices antérieurs, totalisant 5,2 %, en incluant les liquidités du Fonds, ou 6,4 %, en excluant l incidence du solde en espèces du Fonds. FIFTH & FIFTH, CALGARY (ALBERTA) RENDEMENT ANNUALISÉ BRUT (%) VALEUR DE MARCHÉ BRUTE DES PROPRIÉTÉS (en millions de dollars) REVENU IMMOBILIER NET D EXPLOITATION ANNUEL (en millions de dollars) PROFIL D EXPIRATION DES BAUX COMMERCIAUX (en milliers de pi ca) Total pi ca 19,7 % 18,1 % 13,5 % 10,4 % 8,1 % 10,3 % $ $ $ $ $ 219 $ $235 $ 217 $ 201 $ 195 $ (14,7 %) 979 (8,1 %) (10,1 %) (10,4 %) (10,0 %) 1an 2ans 3ans 4ans 5ans 10ans Le rendement brut de 2012, soit 19,7 %, comprend un rendement des produits de 5,2 % et un rendement du capital de 14,5 %. Malgré la récente crise financière, le rendement brut sur cinq ans, avant les frais, a fait bonne figure, s établissant à 8,1 %. Les investisseurs à long terme ont été récompensés par un rendement brut sur dix ans, avant les frais, de 10,3 %. En 2012, la forte appréciation de la valeur des propriétés, associée à quatre nouvelles acquisitions, a haussé la valeur de l actif du Fonds au niveau de 2008, soit l ancien record sur le plan des actifs sous gestion du Fonds Une progression notable de la valeur des immeubles multirésidentiels a été constatée à l échelle canadienne et au sein des immeubles industriels et de bureaux de l Alberta. La croissance économique soutenue en Alberta a stimulé la demande d espaces de bureaux et de locaux augmenter les revenus locatifs et la valeur de l actif. En glissement annuel, le bénéfice net d exploitation a reculé de 3,0 % par rapport à l exercice précédent pour atteindre 195 millions de dollars Le repli du bénéfice net d exploitation est attribuable aux sorties nettes des exercices antérieurs. Les acquisitions effectuées au troisième trimestre de 2012 auront un effet positif sur le bénéfice net d exploitation futur Outre la diminution du bénéfice net d exploitation du portefeuille global, les immeubles multirésidentiels ont continué à générer de vigoureux revenus locatifs, soit une hausse de 7,1 % du bénéfice net d exploitation par rapport à l exercice précédent. Les centres commerciaux et les immeubles de bureaux acquis en 2012 ont ajouté 6,4 millions de dollars au bénéfice net d exploitation du portefeuille. L expiration annuelle moyenne pour les cinq prochains exercices, établie à 10,7 %, est très raisonnable et assure aux porteurs de parts du Fonds des flux de trésorerie stables. 6 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

9 RENDEMENT ET ATTRIBUTION EN 2012 RENDEMENT DE 2012 PAR CATÉGORIE D ACTIF Par type Rendement (%) Immeubles commerciaux 20,7 % Immeubles de bureaux 24,1 % Immeubles industriels 9,4 % Immeubles résidentiels 30,7 % Divers 10,2 % Comme ce fut le cas en 2011, le secteur résidentiel est la catégorie d actif qui a eu le meilleur rendement en Le rendement total comprend un rendement des produits net de 7,1 % et un rendement du capital de 23,6 %, pour un total de 30,7 %. Les immeubles de bureaux et les immeubles commerciaux arrivent en deuxième et en troisième position, ayant généré un rendement total de 24,1 % et de 20,7 %, respectivement. RENDEMENT DE 2012 PAR RÉGION Par région Rendement (%) Colombie-Britannique 12,6 % Alberta 31,4 % Prairies 0,0 % Ontario 22,2 % Québec 12,8 % Provinces atlantiques 15,4 % États-Unis 11,2 % Une fois de plus, l Alberta a été la région la plus rentable en 2012 (rendement de 31,4 %). Le rendement total comprend un rendement des produits net de 7,0 % et un rendement du capital de 24,4 %. L Ontario et les provinces atlantiques suivent ensuite, avec des rendements de 22,2 % et de 15,4 %, respectivement. ATTRIBUTION PAR CATÉGORIE D ACTIF EN 2012 Secteur % d attribution du revenu % d attribution du capital % d attribution totale % de la valeur de marché brute Immeubles commerciaux 9,9 % 7,9 % 8,5 % 9,7 % Immeubles de bureaux 56,9 % 61,6 % 60,2 % 54,3 % Immeubles industriels 12,5 % 3,0 % 5,7 % 11,7 % Immeubles résidentiels 20,1 % 26,5 % 24,7 % 22,8 % Divers 0,6 % 1,0 % 0,9 % 1,5 % Total 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Les immeubles de bureaux et les immeubles résidentiels sont les principaux facteurs du rendement record du fonds en Les immeubles résidentiels du portefeuille (pondération de 22.8%) ont généré 26.5% du rendement total du fonds, alors que les immeubles de bureaux ont compté pour 60,2% du rendement total du fonds, représentant a une contribution de 54,3% du portefeuille alloue aux immeubles de bureau, soit 19,7%. ATTRIBUTION PAR RÉGION EN 2012 Secteur % d attribution du revenu % d attribution du capital % d attribution totale % de la valeur de marché brute Colombie-Britannique 12,6 % 6,7 % 8,4 % 14,8 % Alberta 30,0 % 41,9 % 38,5 % 25,5 % Prairies 1,4 % 0,0 % 0,4 % 1,2 % Ontario 49,5 % 48,6 % 48,9 % 53,0 % Québec 3,3 % 1,6 % 2,1 % 3,1 % Provinces atlantiques 2,1 % 1,0 % 1,4 % 1,8 % États-Unis 1,0 % 0,1 % 0,4 % 0,6 % Total 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Le rendement total du Fonds au titre des immeubles en Alberta et en Ontario s établit à 87,4 %. Comptant pour 25,5 % de l actif du portefeuille, l Alberta a généré une part impressionnante du rendement total du Fonds, soit 38,5 %. De son côté, l Ontario, avec une pondération de 53,0 %, représente 48,9 % du rendement total du Fonds. RAPPORT ANNUEL

10 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 INOCCUPATION DU PORTEFEUILLE EN 2012 Superficie locative nette Superficie Pourcentage Pourcentage au moment de la prise inoccupée au d inoccupation au d inoccupation au de possession (pi ca) 31 déc (pi ca) 31 déc (pi ca) 31 déc (pi ca) Colombie-Britannique ,7 % 15,5 % Alberta ,8 % 6,3 % Prairies ,0 % Ontario ,0 % 5,3 % Québec ,2 % 5,2 % Provinces atlantiques ,8 % 6,2 % États-Unis ,0 % 0,0 % Total ,7 % 6,7 % Immeubles commerciaux ,6 % 2,3 % Immeubles de bureaux ,6 % 7,6 % Immeubles industriels ,4 % 10,1 % Immeubles résidentiels ,7 % 1,6 % Total ,7 % 6,7 % Le taux d occupation du portefeuille a progressé au cours du deuxième et du troisième trimestre de l exercice, alors qu un repli significatif a été observé au cours du dernier trimestre de L augmentation de l inoccupation en 2012 est principalement attribuable à l expiration à la fin du mois d octobre du contrat de location d un important locataire industriel à Montréal au Québec. Compte non tenu de cette expiration, le taux d inoccupation aurait fléchi, passant de 6,7 % à la fin de 2011 à 6,1 % à la fin de TAUX D INOCCUPATION MENSUEL EN 2012 Pourcentage d inoccupation du Fonds 10,0 % 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre T1 T2 T3 T4 Le segment des bureaux a connu une forte popularité, avec plus de pieds carrés absorbés en Les activités de location dans ce segment se sont plus particulièrement concentrées dans le QCA de Calgary, où plus de pieds carrés ont été absorbés. À l échelle nationale, le taux d inoccupation des bureaux du Fonds a reculé, passant de 7,6 % au début de l exercice à 6,6 % à la fin de l exercice, soit une baisse de 100 points de base. Comme 10.00% susmentionné, l augmentation globale de l inoccupation des locaux 9.00% du Fonds est % surtout attribuable à l expiration du contrat de location V 8.00% d un locataire A important. En ne tenant pas compte de ce dernier, le C 7.00% A segment industriel N 6.00% aurait connu une absorption positive de C 5.00% pieds carrés. Y Bien que le départ de ce locataire industriel important F 4.00% fausse quelque U peu le résultat d occupation, il s agit davantage d une N 3.00% D aberration que 2.00% d une tendance, et la direction du Fonds œuvrera à la réduction du 1.00% taux d inoccupation en Absorption en 2012 Type d actif (en pieds carrés) Occupation en 2012 (%) Immeubles commerciaux (12 852) 97,2 % Immeubles de bureaux ,4 % Immeubles industriels ( ) 82,6 % Immeubles résidentiels (2 914) 98,3 % Total ( ) 91,3 % JANUARY FEBRURY MARCH APRIL MAY JUNE JULY AUGUST SEPTEMBER OCTOBER NOVEMBER DECEMBER 0.00% 8 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

11 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 ACTIVITÉS DE LOCATION VANCOUVER CENTRE, VANCOUVER (COLOMBIE-BRITANNIQUE) RENOUVELEMENT DU BAIL DE HARPER GREY LLP VANCOUVER CENTRE, VANCOUVER (C.-B.) Harper Grey LLP, un cabinet d avocats de moyenne envergure de Vancouver, est un locataire de longue date du complexe de bureaux Vancouver Centre. En 2012, Conseillers immobiliers GWL a négocié le renouvellement du bail de ce locataire, qui occupe environ pieds carrés, jusqu en Harper Grey occupe les trois derniers étages de l immeuble et bénéficie de vues spectaculaires sur l anse Burrard et le centre-ville de Vancouver. Il y avait longtemps que ce locataire n avait pas renouvelé son bail, et les loyers du marché avaient considérablement augmenté dans l intervalle. Confronté à des locaux un peu défraîchis et à un taux de renouvellement beaucoup plus élevé, le locataire évaluait des options à l extérieur du Vancouver Centre. Cependant, Conseillers immobiliers GWL a été en mesure de conserver ce locataire en lui offrant davantage de locaux tout en rénovant les installations existantes. Le fait de compter sur une superficie plus vaste afin d avoir la souplesse nécessaire en cas de croissance, comme l exigeait le locataire, a été un facteur décisif du renouvellement du bail pour une durée supplémentaire de dix ans aux taux de location du marché du Vancouver Centre. WATERMARK TOWER, CALGARY (ALBERTA) EXPANSION DU BAIL DE SNAMPROGETTI WATERMARK TOWER, CALGARY (ALBERTA) Watermark Tower est une tour de bureaux d une superficie de pieds carrés située dans le quartier central des affaires de Calgary. Le taux d occupation de cet immeuble est très élevé, ce qui peut parfois être un défi lorsqu un locataire a besoin de locaux supplémentaires. En 2012, une superficie de pieds carrés est exceptionnellement devenue vacante en raison de l échéance d un bail. Grâce aux efforts de notre équipe de location et à l excellente relation que celle-ci entretient avec le locataire, cet espace a été presque immédiatement loué par Snamprogetti, un cabinet de génie international, qui occupait déjà pieds carrés. Un contrat de location d une durée de 5 ans et 7 mois a été signé aux taux en vigueur sur le marché. Par suite de cette transaction, le taux d occupation de l immeuble a atteint 100 %, ce qui garantit des flux de trésorerie soutenus et améliore le profil d expiration des contrats de location de l immeuble, tout en augmentation la valeur de l actif. RAPPORT ANNUEL

12 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 ACTIVITÉS DE LOCATION 7070 MISSISSAUGA ROAD, MISSISSAUGA (ONTARIO) 5140/5150/5160 YONGE STREET, TORONTO (ONTARIO) BAIL DE HOFFMANN-LA ROCHE CANADA 7070 MISSISSAUGA ROAD, MISSISSAUGA (ONTARIO) À l été 2012, DuPont, un locataire de longue date, a quitté le 7070 Mississauga Road à l échéance de son bail, laissant l immeuble vacant. Construit en 1987 en tant que siège social pour DuPont, le 7070 Mississauga Road se prêtait mal à la présence de plusieurs locataires. La direction du Fonds se préoccupait d une éventuelle période d inactivité, le temps de trouver un nouveau locataire qui apprécierait vraiment les caractéristiques uniques de l immeuble, doté notamment d une cafétéria dans le jardin, d un atrium qui longe tout le centre du bâtiment et d un centre d entraînement sur place. Dans un délai relativement court cependant, Conseillers immobiliers GWL a été en mesure de louer la totalité de l immeuble à Hoffmann-La Roche Canada, une société pharmaceutique suisse. Grâce à cette transaction, ce locataire présentant de solides garanties occupera l immeuble pour une durée de 15 ans aux taux de location du marché. Roche et le Fonds ont investi des sommes importantes dans l immeuble, en misant sur la durabilité et la gestion énergétique. L objectif est d obtenir au minimum la certification Argent LEED EB. Cette transaction conclue avec Roche assure aux porteurs de parts des flux de trésorerie garantis à long terme. RENOUVELEMENT DU BAIL DE LA TORONTO TRANSIT COMMISSION NORTH YORK CITY CENTRE, TORONTO (ONTARIO) La Toronto Transit Commission (TTC) est locataire du 5140 et du 5150/5160, rue Yonge depuis Les deux immeubles de la rue Yonge font partie du marché de bureaux de la Région du Grand Toronto Nord qui, au moment de la conclusion du bail, présentait un taux d inoccupation de 4,5 % seulement pour un produit de classe «A». Toutefois, malgré la faible inoccupation au coeur du marché, une superficie de plus de pieds carrés d espace contigu en sous-location à long terme, dans les propriétés voisines, répondait très bien aux besoins de la TTC. Les conseillers en biens immobiliers de GWL ont tiré parti de la relation de longue date avec le locataire et ont renouvelé le bail de la TTC pour une durée de cinq ans relativement à pieds carrés. Ce renouvellement a entraîné un investissement de capitaux limité au nom du Fonds, a servi de solide repère en vue des futures locations à bail et a contribué à maintenir à près de 100 % l occupation des deux immeubles. 10 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

13 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 ACQUISITIONS Le Fonds a acquis quatre immeubles en 2012, pour une mise de fonds initiale totalisant 228,8 millions de dollars. Un contrat d achat à terme visant un complexe industriel à Edmonton, en Alberta, a été conclu. Une fois finalisé, ce complexe offrira plus de 377,400 pieds carrés de locaux industriels de catégorie «A», répartis dans quatre immeubles. Deux immeubles commerciaux ont été acquis dans des zones où la croissance résidentielle est forte, soit un à Saskatoon, en Saskatchewan, et l autre à Bowmanville, en Ontario (75 kilomètres à l est de Toronto). Walmart est le principal locataire des deux centres commerciaux, lesquels comprennent également des détaillants nationaux d envergure qui complètent bien l offre de Walmart. Les deux centres commerciaux sont dotés de programmes d expansion qui visent l ajout de nouveaux locataires et la progression des flux de trésorerie et de la valeur. Finalement, le Fonds a acquis un immeuble de bureaux d une superficie de pieds carrés au centre-ville d Ottawa, en Ontario. Au moment de l acquisition, tous les locaux étaient loués au gouvernement fédéral en vertu de contrats de location venant à échéance dans douze ans. NOUVEAUX AMÉNAGEMENTS Comme mentionné dans la section sur les acquisitions, un aménagement industriel est en cours à Edmonton et devrait être finalisé en Ce projet est conforme au plan d affaires de la direction du Fonds, c est-à-dire être propriétaire de produits industriels modernes hautement fonctionnels dans un marché que l on considère généralement comme ayant un fort potentiel de croissance. Quant aux deux centres commerciaux Walmart, une superficie additionnelle de pieds carrés devrait être construite à court terme. La majorité des travaux de construction auront lieu au centre commercial de Saskatoon, où seront présents les détaillants Lowe s, Staples, Dollarama et autres, pour un total de pieds carrés à la fin des travaux. Le centre de Bowmanville sera agrandi de pieds carrés et accueillera une succursale de la Régie des alcools de l Ontario (LCBO). Les locataires de ces centres commerciaux sont des détaillants d envergure nationale qui fourniront aux porteurs de parts des flux de trésorerie stables à long terme. 200 KENT STREET, OTTAWA (ONTARIO) SOUTH CENTRAL BUSINESS PARK, EDMONTON (ALBERTA) RAPPORT ANNUEL

14 RENDEMENT ET ACTIVITÉS DE 2012 IMPORTANTS PROJETS D IMMOBILISATIONS En 2012, le Fonds a engagé des dépenses d immobilisations de 39,4 millions de dollars relativement à ses immeubles. Parmi les projets d immobilisations d envergure, notons la rénovation des garages et des balcons d immeubles multirésidentiels, le remplacement du toit et de l asphalte d immeubles industriels, ainsi que la modernisation des ascenseurs et la rénovation du vestibule d immeubles de bureaux. On a terminé en 2012 la construction d une aire de restauration dans un secteur de passage inutilisé près des détaillants du 5140 et du 5150/5160, rue Yonge. Le coût total du projet s élevait à 2,7 millions de dollars et la réaction initiale des locataires a été tout à fait favorable. Cette nouvelle addition au complexe dvrait augmenter l attrait des deux immeubles pour les locataires actuels et futurs. CESSIONS Deux actifs ont été vendus en La première vente visait une portion des terrains destinés à l aménagement industriel que le Fonds détient dans la grande région de Toronto. Ces terrains ont été vendus à un prix supérieur à celui du marché à un utilisateur adjacent qui avait besoin de plus d espace d entreposage extérieur. Le deuxième actif cédé est une tour de bureaux de catégorie «B» située en marge du centre-ville de Calgary, en Alberta. Conformément au plan d affaires du portefeuille en ce qui a trait à la gestion des pondérations régionales, la direction du Fonds cherchait à vendre cet actif dans un contexte de marché vigoureux et le prix obtenu a dépassé les attentes. FINANCEMENT En 2012, le Fonds a versé plus de 9,9 millions de dollars au titre du remboursement d emprunts hypothécaires. Trois emprunts hypothécaires ont été éteints pour un total de 20,7 millions de dollars, et la direction du Fonds a renouvelé deux emprunts hypothécaires d une valeur de 10,8 millions de dollars. Le taux d intérêt moyen pondéré applicable au Fonds a reculé de 4,8 % au début de l exercice à 4,7 % à la fin de l exercice. Le ratio prêt/ PURDY S WHARF I & II, HALIFAX (Nouvelle-Écosse) valeur du Fonds a atteint 23,0 %, une baisse par rapport au début de l exercice (27,7 %). Les principaux facteurs de ce déclin sont la hausse de la valeur des actifs, l excellente situation de trésorerie du Fonds et l extinction de trois emprunts hypothécaires. Le faible ratio prêt/valeur du Fonds est bien en deçà des directives de la politique d investissement, qui prescrit un maximum de 35 %, ce qui offre à la direction du Fonds une souplesse considérable pour ses activités futures. RESPONSABILITÉ SOCIALE D ENTREPRISE La direction s est engagée à réduire l empreinte carbone des actifs que détient le Fonds. Parmi les récentes initiatives à ce chapitre, notons l installation de compteurs divisionnaires pour les unités individuelles des immeubles d habitation détenus par le Fonds. Lors d un roulement de locataire, les unités dont l électricité était auparavant incluse dans le loyer sont dotées d un compteur pour que le nouveau locataire paie directement l électricité consommée. Le propriétaire de l immeuble n a aucune dépense à engager pour l installation des compteurs et, en moyenne, le résultat d exploitation net a augmenté chaque année de 480 $ par unité, ce qui représente un gain annuel du bénéfice net d exploitation de $ à l échelle du portefeuille. Selon l expérience de la direction du Fonds, la consommation d électricité diminue en moyenne de 36 % dans les unités où un compteur a été installé. La direction du Fonds installera d autres compteurs divisionnaires lorsque l occasion se présentera. Les administrateurs du Fonds s efforcent d apppliquer des pratiques exemplaires aux normes de gestion des biens immobiliers. Il s agit entre autres d obtenir une certification Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) pour les nouveaux immeubles et une certification LEED (EB) pour les immeubles existants. Pour obtenir une telle certification, un immeuble doit satisfaire certaines cibles dans cinq domaines touchant la santé des personnes et de l environnement : la gestion efficace de l eau, l efficacité énergétique, l aménagement écologique du site, le choix des matériaux et la qualité de l air à l intérieur. À l heure actuelle, trois immeubles du Fonds sont certifiés LEED et plusieurs autres sont en voie d obtenir la certification LEED EB. Plus de 40 immeubles du Fonds ont atteint au moins un des niveaux de la certification BOMA BESt. BOMA BESt est une norme de la Building Owners and Managers Association (BOMA) qui vise six éléments du rendement des immeubles, notamment : l énergie, l eau, la réduction des déchets et des émissions, l environnement intérieur et le système de gestion environnemental. Une inspection sur le terrain est menée pour chaque immeuble cherchant à être certifié afin de veiller à l intégrité du système de notation 12 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

15 CALCULATEUR DE L ÂGE EFFECTIF DES IMMEUBLES D HABITATION Comme mentionné à la section sur la croissance du capital du plan d affaires page 16, l équipe de gestion des immeubles multirésidentiels a conçu un outil de gestion très utile, à savoir le calculateur de l âge effectif. Ce modèle détermine l âge effectif d un immeuble existant en fonction de sa structure, du degré d entretien, de l historique des dépenses en immobilisations et de la durée de vie utile de ses différentes composantes. Les calculs sont fondés sur les éléments fixes et variables de l immeuble. Les éléments fixes sont pondérés en fonction de l état de la structure existante et du degré d entretien, sur une base de 1 % par année jusqu à concurrence de 40 %. Ensuite, la pondération des éléments fixes est soustraite de 100 % pour obtenir la pondération des éléments variables. Après l analyse complète du portefeuille d immeubles d habitation du Fonds et l application de la méthodologie de calcul de l âge effectif, il a été déterminé que les immeubles du portefeuille qui étaient âgés de plus de 40 ans avaient un âge moyen de 45 ans et un âge effectif de seulement 31 ans. AVANTAGES DE L ÂGE EFFECTIF L analyse détaillée requise pour calculer l âge effectif permet à l équipe d investissement de mieux analyser les nouvelles acquisitions et de déterminer avec plus de facilité le programme d investissement initial qui fait partie intégrante du plan d affaires initial d un immeuble. De plus, cela aide à mettre à jour la section sur les dépenses en immobilisations du plan d affaires annuel de chaque actif et à établir les priorités sur le plan des dépenses en immobilisations. L analyse permet également d accroître l efficience de la planification et de l établissement des coûts d entretien et de construction lorsque de nouveaux aménagements sont envisagés. En outre, l information que génèrent les calculs sera utile pour les prêteurs dans le cadre de leur analyse de prêt, en plus d être un atout en ce qui a trait à l augmentation éventuelle du montant des emprunts et à la négociation des taux d intérêt. Ces données seront aussi utiles pour les évaluateurs, lesquels pourront désormais mieux cerner les paramètres d investissement qui s appliquent aux flux de trésorerie d un immeuble. Finalement, les données sur l âge effectif permettront d accroître la liquidité d un immeuble mis en vente, car un acheteur potentiel saurait alors, par exemple, que même si un immeuble a été construit il y a 45 ans, son âge effectif n est que de 31 ans. BAYVIEW VILLAGE, TORONTO (ONTARIO) 1541/1551 RIVERSIDE DRIVE, OTTAWA (ONTARIO) RAPPORT ANNUEL

16 PLAN D AFFAIRES DU PORTEFEUILLE POUR 2013 COMME PAR LES ANNÉES PASSÉES, LE MANDAT DU FONDS CONSISTE À FOURNIR AUX INVESTISSEURS, À LONG TERME, UN PAIEMENT DE REVENU STABLE ET CROISSANT ET UN POTENTIEL DE PLUS-VALUE EN CAPITAL, EN INVESTISSANT DANS QUATRE CATÉGORIES DE PROPRIÉTÉS DE HAUTE QUALITÉ SITUÉES DANS LES GRANDES VILLES CANADIENNES. EN PLUS DE VISER DES RENDEMENTS SOLIDES ET FIABLES, L INVESTISSEMENT DANS LES BIENS IMMOBILIERS DIRECTS AJOUTE DE LA DIVERSIFICATION, CONSTITUE UNE VALEUR REFUGE ET RÉDUIT LA VOLATILITÉ DES PORTEFEUILLES GLOBAUX DES INVESTISSEURS. ACQUISITIONS ET CESSIONS Une des priorités en 2013 sera d augmenter la pondération du secteur du commerce de détail au sein du portefeuille du Fonds. Comme le Fonds est propriétaire d actifs commerciaux de bonne qualité à Vancouver et à Montréal, les marchés visés seront Calgary, Edmonton, Toronto et Ottawa. Parmi les critères importants relatifs aux centres commerciaux, notons ce qui suit : un pourcentage élevé selon la région et le revenu doit être tiré de locataires nationaux ou régionaux ayant une bonne santé financière; une épicerie, une pharmacie ou un autre locataire clé (p. ex., Walmart, Canadian Tire) doit être un locataire clé; le centre doit être le plus important ou le deuxième en importance de son marché local; il doit y avoir suffisamment de places de stationnement, l emplacement doit être facilement accessible et le centre doit être situé dans un secteur achalandé. Cela dit, malgré le fait que portefeuille du Fonds est fortement pondéré dans le segment des bureaux, si un immeuble de bureaux en vente sur le marché a le potentiel d accroître la qualité du portefeuille et d améliorer le rendement à long terme, son achat sera envisagé. La conclusion d une telle transaction pourrait entraîner la vente d un immeuble non essentiel du portefeuille. Au chapitre des nouvelles acquisitions, la priorité sera accordée aux tours de bureaux de catégorie «A» au centre-ville de Toronto et de Vancouver. Une base de locataires de grande qualité, un profil d expiration des baux comportant peu de risques à court terme, un emplacement de choix près des infrastructures de transport et des commodités, et des panneaux d accès conventionnels sont tous des facteurs importants à considérer avant d acquérir un immeuble de bureaux. L acquisition d immeubles industriels situés dans la plupart des villes importantes sera envisagée s ils respectent les critères suivants : construction neuve, hauteur libre suffisante, vastes portes de chargement, rayon de virage des véhicules suffisant et stationnement adéquat. Il est également important que les immeubles industriels aient un excellent accès aux grands axes routiers. En ce qui a trait aux acquisitions d immeubles multirésidentiels, les marchés ciblés seront Calgary, Edmonton et Ottawa. Nous souhaitons acquérir des immeubles d habitation relativement neufs, préférablement en béton, qui comptent plus de 100 unités et qui sont situés près des infrastructures de transport en commun et des commodités. Au cours d un exercice donné, certains actifs et immeubles non essentiels dont les plans d affaires ont été entièrement exécutés peuvent être vendus. En 2013, un portefeuille d immeubles industriels secondaires situés en Ontario sera mis en vente. Le produit sera utilisé aux fins de l aménagement d immeubles industriels à Edmonton. En ce qui concerne les cessions futures, la direction du Fonds continuera à vendre certains actifs non essentiels selon les occasions qui se présenteront. Il pourrait s agir de propriétés industrielles plus âgées et de certains immeubles de bureaux situés en banlieue. Le produit tiré de toutes les ventes d actifs sera affecté à des acquisitions stratégiques de meilleure qualité qui renforcent le portefeuille GLENLYON PARKWAY, BURNABY (COLOMBIE-BRITANNIQUE) 14 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1

17 PLAN D AFFAIRES DU PORTEFEUILLE POUR 2013 ACTIVITÉS DE LOCATION On peut affirmer que la location à bail est la fonction opérationnelle quotidienne la plus importante de la gestion d un portefeuille immobilier. Le plan d affaires annuel de chaque propriété détaille la stratégie de location à bail par rapport aux renouvellements, aux locaux vacants et à l amélioration de la position de la propriété sur le marché. Sous réserve des conditions du marché et des renseignements disponibles sur certains locataires, et en vue de mieux gérer le profil d expiration des baux d un immeuble, les stratégies de location à bail peuvent prévoir des renouvellements anticipés, des résiliations, des déménagements, des prolongations et/ou des réductions d espace. L équipe de location, en collaboration avec les administrateurs des biens et des propriétés, a d excellents antécédents pour ce qui est de maintenir un taux élevé de conservation des locataires au moment de la reconduction des baux et quand il faut attirer de nouveaux locataires. Des baux correspondant à 1,8 million de pieds carrés, soit environ 15 % de l espace commercial, arrivent à échéance en Bon nombre d entre eux sont déjà renouvelés ou font l objet ade nouvelles transactions. Toutefois, comme pour la plupart des années, certaines difficultés spécifiques se présentent dans un grand portefeuille. C est le cas d un gros immeuble industriel à Montréal entièrement évacué à la fin d un bail de 15 ans, du complexe à bureaux Purdy s Wharf à Halifax qui présente un taux d inoccupation de 10 %, ainsi que du Crestwood Business Park (à Richmond, C.-B.) où ce taux dépasse 20 %. Dans chaque cas, ces propriétés sont bien situées, satisfont aux critères généraux de haute qualité établis pour les biens du portefeuille et seront louées de nouveau. La stratégie d aménagement du Fonds privilégie les emplacements que le Fonds détient déjà et dont le potentiel d aménagement est lié à l intensification du site. À titre d exemple, la direction peut demander un permis pour la construction d un immeuble de bureaux de pieds carrés sur un terrain appartenant au Fonds qui est adjacent à un immeuble du Fonds situé au centre-ville de Calgary. Pour qu un projet d une telle envergure démarre, il faudrait qu un locataire loue à l avance une proportion importante de l immeuble et que le bail comporte des garanties financières supérieures. À Toronto, la planification d un aménagement éventuel de deux tours d habitations sur un terrain où le Fonds détient déjà deux immeubles progresse bien. La phase de planification comprend des analyses de marché et financières, la formation d une équipe d aménagement, la recherche de locataires clés pour la composante bureaux, et les étapes nécessaires à l approbation de la Ville. La phase de planification préliminaire a également été lancée relativement à l aménagement d un immeuble de bureaux au centre-ville de Vancouver, une fois de plus sur un terrain du Fonds adjacent à un immeuble de bureaux également détenu par le Fonds. Plusieurs autres occasions d aménagement d actifs du Fonds seront saisies en fonction des conditions du marché. Les projets d aménagement, plus particulièrement ceux de grande envergure, exigent parfois une longue préparation et leur construction peut demander encore plus de temps. Cependant, une fois finalisés, ces projets ont une incidence positive sur la qualité, la diversification et les flux de trésorerie du portefeuille du Fonds. NOUVEAUX AMÉNAGEMENTS À mesure que le Fonds prend de l ampleur et de la maturité sur le plan de la qualité et de la diversification des propriétés du portefeuille, l aménagement de nouveaux biens joue un rôle plus concret. Il permet aux administrateurs du Fonds de construire ce qu ils veulent et où ils veulent, d obtenir la qualité requise et d acquérir un rendement adapté aux risques. Les nouvelles constructions réduisent aussi les dépenses d immobilisations des années futures. Le Fonds a toujours exercé des activités modestes de dévelopement et le portefeuille actuel a une pondération en matériel équivalente à environ 9 % des biens élaborés à l interne. En 2012, a débuté à Edmonton un projet de promotion immobilière visant des immeubles industriels, et les acquisitions de commerce de détail effectuées en 2012 comprenaient un volet développement. Ces deux cas sont exposés à la page 11 de ce rapport. On a commencé ou poursuivi la planification de plusieurs grands projets de promotion immobilière et elle continuera en CRESTWOOD CORPORATE CENTRE, RICHMOND (COLOMBIE-BRITANNIQUE) RAPPORT ANNUEL

18 PLAN D AFFAIRES DU PORTEFEUILLE POUR 2013 CROISSANCE DU CAPITAL Exclusion faite du programme d aménagement industriel en cours à Edmonton et de l aménagement de deux nouveaux centres commerciaux acquis en 2012, le budget d immobilisations de 2013 s élève à 63,2 millions de dollars. Ces fonds réinvestis dans les immeubles sont à la fois obligatoires et discrétionnaires de nature. Les charges obligatoires concernent notamment le remplacement de chaudières qui ont atteint la fin de leur durée de vie utile; les garages souterrains et les balcons qui nécessitent des rénovations majeures, le remplacement de toits et de fenêtres, l amélioration des ascenseurs, et divers autres besoins liés au respect du code du bâtiment. Les charges discrétionnaires peuvent viser la modernisation des appartements, la rénovation des vestibules, le remplacement du revêtement extérieur des immeubles, la modification de l entrée d immeubles de bureaux, une nouvelle signalisation majeure dans des centres commerciaux, etc. Les dépenses en immobilisations comprennent également des projets qui se traduiront par des efficiences ou des coûts d énergie et de services publics plus faibles. Le plan d affaires de chaque immeuble est doté d un programme d immobilisations quinquennal conçu de manière à entretenir ou améliorer l intégrité physique de l actif et à préserver ou accroître sa valeur. Selon une importante analyse menée par notre équipe responsable des immeubles d habitation, les immeubles qui ont en moyenne 45 ans ont un «âge effectif» de seulement 31 ans en raison des dépenses d immobilisations qui ont été consenties au fil des ans à ce portefeuille vieillissant. Cette analyse permettra à notre équipe de mieux gérer les dépenses en immobilisations futures et de procéder à de nouvelles acquisitions, en plus d être un atout sur le plan du financement et des évaluations. Pour en savoir plus sur cette analyse, reportez-vous à la page 13 du présent document. GESTION DE LA TRÉSORERIE ET FINANCEMENT La gestion de la trésorerie comporte un défi de taille. En effet, les liquidités doivent être suffisantes pour que le Fonds soit en mesure d effectuer de nouvelles acquisitions, de financer les retraits des investisseurs et d appuyer les activités au niveau des immeubles, y compris en ce qui a trait aux dépenses de location et à la croissance du capital. Cependant, il ne faut pas que la trésorerie soit élevée pendant trop longtemps afin de ne pas entraver le rendement du Fonds. La trésorerie exprimée en pourcentage des capitaux propres au début de 2013 atteignait 15,2 %, soit un peu plus que la moyenne à long terme d environ 10 %, ce qui place le Fonds dans une bonne position pour effectuer des acquisitions de qualité de plus grande envergure. Le financement est une option qui permet à la direction du Fonds de mieux gérer la trésorerie. Lorsque le montant de trésorerie est élevé, la dette venant à échéance peut être remboursée. Lorsque les liquidités sont moins importantes, le Fonds peut avoir recours au financement pour appuyer son acquisition d actifs. Un effet de levier stratégique peut également contribuer à améliorer le 33 YONGE STREET, TORONTO (ONTARIO) 16 FONDS DE PLACEMENT IMMOBILIER CANADIEN Nº 1