ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études

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1 creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études Juin 2015 Point de conjoncture logement PARCE QUE LE LOGEMENT LE VAUT BIEN les acteurs du marché ont dû s adapter, puis le Gouvernement engager un plan de relance, l année dernière, pour tenter d endiguer la crise amplifiée par la loi Alur. Parce que l environnement commence à évoluer plus favorablement, des perspectives d embellie pourraient se présenter pour l immobilier résidentiel. Si le contexte économique reste dégradé, quelques indicateurs s améliorent, toutefois, lentement. Après avoir stagné, au dernier trimestre 2014, le PIB a progressé de 0,6 % au cours du premier trimestre D ailleurs, à fin mai, le climat des affaires s améliore en France, et ce, dans tous les secteurs économiques (commerce de gros et de détail, services, industrie et bâtiment), même s il reste encore inférieur à son niveau moyen de long terme. Les chefs d entreprise de l industrie manufacturière anticipent même une hausse de 7 % de leurs investissements en Le taux de chômage diminue de 0,1 point au premier trimestre et atteint, en moyenne, 10 % de la population active en France métropolitaine, augmentant tout de même de 0,2 point sur un an. Après une accélération au premier trimestre, la consommation des ménages s est stabilisée en avril. À fin mai, les prix à la consommation ont augmenté de 0,3 % et l inflation de 0,6 % en variation annuelle. Jusqu à présent, malgré la crise économique, les marchés immobiliers ont pu se maintenir grâce aux conditions d accès au crédit à l habitat, rendues attractives avec la chute des taux, qui a été remarquable tant par sa durée que par les baisses enregistrées. Le récent coup d arrêt à cette baisse donne un nouveau signal aux ménages, qui réviseront probablement leurs anticipations. Malgré sa force d inertie, le marché résidentiel commence, en outre, à répondre aux stimuli du plan de relance du Gouvernement pour favoriser le logement, lancé à l automne dernier. Des effets positifs ont, ainsi, commencé à se produire avec le retour de ménages modestes ou primo-accédants sur les marchés et celui des investisseurs en locatif privé sur le secteur du neuf. Plus réactif, le marché du neuf montre déjà des signes d amélioration, notamment avec une commercialisation de logements qui a repris de la vigueur. Pour autant, la construction de logements neufs, qui s est fortement contractée depuis fin 2011, nécessitera plus de temps pour se redresser visiblement, compte tenu d un cycle de production soumis à des contraintes de délais inhérents au secteur. Dans l ancien, l activité immobilière, ralentie depuis trois ans, peine à retrouver du dynamisme. Les ménages, dont la confiance mesurée par l Insee reste inférieure à sa moyenne de longue période, hésitent encore à faire des achats importants. Leurs inquiétudes sur l évolution du chômage persistent, et les ajustements des prix, qui s érodent progressivement depuis 2011, n ont pas suffi à relancer rapidement l activité. Après trois ans d hésitation, le marché du crédit à l habitat a progressé fortement au premier trimestre La tendance est particulièrement visible sur le marché du neuf, dont la progression avait commencé l année dernière. Le marché locatif affiche des tendances contrastées, entre une mobilité résidentielle qui progresse et retrouve un niveau proche de sa moyenne sur longue période, et une vacance locative élevée, en hausse régulière depuis 2008, des loyers moyens qui baissent dans une majorité de villes françaises, ainsi que la mise en œuvre de l encadrement des loyers à Paris laquelle donne un signal négatif aux investisseurs. À mi-année, l environnement économique montre donc quelques signes positifs qui pourraient profiter au logement. Cependant, la partie n est pas encore gagnée, car l inversion des tendances devra se confirmer pour envisager un retournement réel, alors que des zones de fragilité demeurent prégnantes.

2 Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES AU PREMIER TRIMESTRE 2015 L activité immobilière, ralentie depuis trois ans, peine à retrouver du dynamisme. Avec finalement ventes de logements anciens échangés en 2014, le marché de l ancien s est contracté de 3,6 % par rapport à L activité est restée inférieure de 7 % à la moyenne décennale, et de 15 % à la moyenne sur longue période des années d avant la crise de À fin avril 2015, les ventes de logements anciens en France sont estimées à unités sur un an glissant. Cela représente un retrait d environ 4 %, comparé au volume de l année passée sur la même période. Cependant, si l activité a été difficile en tout début d année, elle semble se ressaisir, depuis mars. En Île-de-France, avec ventes enregistrées par les notaires au cours du premier trimestre, l activité est restée stable sur un an, et ce sont les maisons individuelles qui se sont le mieux échangées, principalement en grande couronne, où les prix sont par ailleurs plus accessibles. Dans l ancien, l investissement locatif reste faible. Il n a plus la faveur des investisseurs depuis le renforcement des contraintes liées aux transactions, la baisse des rendements, mais surtout la modification des rapports entre bailleurs et locataires, qui les découragent. À Paris, où le marché locatif est particulièrement tendu, le dispositif d encadrement des loyers applicable à partir du 1 er août prochain va compliquer un peu plus ces relations. PRIX DE VENTE À LA FIN DU PREMIER TRIMESTRE 2015 Depuis environ cinq ans, les prix se sont ajustés régulièrement sur tous les marchés, à quelques exceptions près, mais depuis le début de l année, certaines valeurs se redressent légèrement. C est en douceur, que la baisse des prix s est installée depuis 2011 malgré quelques sursauts, souvent corrélés à la saisonnalité de l activité. En période de crise économique, les marchés se sont davantage éclatés selon le dynamisme et l attractivité des territoires. Les prix qui alimentent les statistiques à partir des transactions effectivement réalisées se concentrent, depuis trois ans, sur un marché qui s est réduit comme peau de chagrin. Les zones les moins attractives, éloignées des pôles économiques qui offrent encore des perspectives d emploi, de croissance ou de maintien d activité, ont vu leurs prix s éroder très nettement. Souvent, même, l activité immobilière est devenue très limitée, voire totalement atone sur les marchés ruraux ou très secondaires. Pour illustrer la vitalité du marché du logement, il est intéressant d observer le taux de rotation du parc résidentiel détenu par VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS AU PREMIER TRIMESTRE 2015 (Sources : CFI Études/Notaires IdF, Insee, CGEDD.) T Appartements Évolution annuelle (1) Maisons Évolution annuelle (1) Paris % NS NS Petite Couronne % % Grande Couronne % % Île-de-France % % (1) Sources : Insee, Notaire d Ile-de-France/Base Bien, Notaires de France/Perval, Études CFI mai 2015.) PRIX DANS L ANCIEN (Sources : Insee, Notaires d Île-de-France/Base Bien, Notaires de France/Perval, Études CFI mai 2015.) T Appartements prix au m² Variation en un an (1) Maisons prix à l unité Variation en un an (1) Paris ,9 % NS NS Petite Couronne ,0 % ,1 % Grande Couronne ,9 % ,0 % Province NS 2,4 % NS 1,5 % des personnes physiques en France, mesurée par le CGEDD, en moyenne annuelle glissante (nombre de logements anciens divisé par le nombre de logements détenus par des particuliers). Cette rotation du parc, qui atteint désormais 2,04 % par an, tend à la baisse depuis le dernier rebond de 2011, alors qu elle oscillait entre 3 % et 3,3 % entre 2000 et 2007, c est-à-dire antérieurement à la crise de Au premier trimestre 2015, les prix ont baissé de 1 % à près de 3 %, en moyenne annuelle, en France. Les estimations à fin mai semblent confirmer ces tendances. Même si les conditions favorables de crédit à l habitat atténuent le phénomène, les prix subissent des pressions à la baisse. Quelques villes de province comme Toulouse, Montpellier, Mulhouse, Reims, Aix-en-Provence, ou Dijon, par exemple, tendent à stagner ou baisser faiblement (jusqu à 3 %), mais dans une majorité de cas, les prix moyens se rétractent bien plus fortement comme à Nîmes, Saint- Étienne, Clermont-Ferrand ou Le Mans entre autres villes. Par contre, des marchés porteurs comme Bordeaux ou Rennes voient, aujourd hui, progresser leurs prix. En Île-de-France, les marchés sont tout aussi contrastés, et évoluent à des rythmes différenciés selon les situations et les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente. Le poids de la demande reste prépondérant sur tous les secteurs, et maintient un niveau d exigence élevé sur le rapport qualité/prix. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN

3 PARCE QUE LE LOGEMENT LE VAUT BIEN IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN AVRIL 2015 (FRANCE ENTIÈRE) La production de logements neufs continue de diminuer, mais à un rythme moins soutenu. Dans un environnement qui évolue plus favorablement, en partie grâce à la mise en place des mesures en faveur du logement par le Gouvernement depuis l année dernière, l économie de la construction devrait s améliorer progressivement. Cependant, les indicateurs statistiques d évolution du nombre de logements construits sont toujours négatifs, à l exception des logements en résidence, qui enregistrent toujours une belle croissance. CONSTRUCTIONS NEUVES (Sources : SOeS, Sit@del2 mai 2015, estimations à fin avril.) LOGEMENTS AVRIL 2015 Logements autorisés Autorisés depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Mises en chantier Mis en chantier depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Individuels purs ,2 % ,6 % Individuels groupés ,3 % ,5 % Collectifs ,2 % ,4 % En résidence ,6 % ,2 % Total ,0 % ,5 % À fin avril, le nombre total de logements mis en chantier frôle les unités sur un an glissant. C est peu, puisque ce niveau s approche des points bas atteints en Par rapport aux douze mois précédents, l évolution est toujours en baisse, de 7,5 %, mais celle-ci semble décélérer progressivement si on la compare aux 10 % de logements construits en 2014 par rapport à L éclaircie se produira lorsque le nombre de permis de construire délivrés repartira à la hausse. À fin avril, avec logements autorisés sur une année glissante, ce volume est toujours en baisse de 5 %, mais là aussi, la tendance pourrait s inverser dans les prochains mois. Au final, la profonde crise traversée par le secteur de la construction pourrait s éloigner. La dernière enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l Insee indique, d ailleurs, que le solde d opinion des promoteurs se redresse légèrement avec, notamment, des perspectives de mise en chantier de logements pour les trois prochains mois moins dégradées qu en 2014, ce phénomène étant plus net pour les logements destinés à la vente. La reprise de la construction passera par le redressement préalable du nombre d autorisations délivrées. À fin avril, onze régions (hors départements et régions d outre-mer) totalisent plus de autorisations délivrées sur une année glissante. Parmi les plus dynamiques, on retrouve l Île-de-France, suivie par les régions Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d Azur, Aquitaine, Languedoc-Roussillon, Pays de la Loire, Midi-Pyrénées, Bretagne, Nord-Pas-de-Calais, Alsace et Centre-Val de Loire. À elles seules, ces régions pèsent pour plus de 78 % dans le total des autorisations délivrées depuis un an. (1) Douze derniers mois par rapport aux douze mois précédents. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À FIN AVRIL 2015 (Sources : CGEDD, SOeS, Sit@del2 mai 2015.) Autorisés Nombre de logements cumulés sur 1 an glissant Commencés Janv. 07 Juin 07 Janv. 08 Juin 08 Janv. 09 Juin 09 Janv. 10 Juin 10 Janv. 11 Juin 11 Janv. 12 Juin 12 Janv. 13 Juin 13 Janv. 14 Juin 14 Janv Avril 15 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN 2015

4 Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS AU 1 ER TRIMESTRE 2015) Le volume des réservations du premier trimestre est encourageant et contribue à la réduction des encours de logements proposés à la vente, toujours élevés malgré tout. Alors que, depuis trois ans, les ventes trimestrielles de logements neufs affichaient des résultats médiocres, les réservations enregistrées au cours du quatrième trimestre 2014 avaient bien progressé. Le volume d activité du premier trimestre 2015 a également été satisfaisant, avec une hausse de 14,4 % par rapport à la même période de l année antérieure. Sur une année glissante, le nombre total de réservations s élève à logements avec une variation annuelle légère de + 0,7 %. Cela reste un niveau faible, sur longue période, mais la tendance haussière se confirme, soutenue, notamment, par le retour des investisseurs privés sur le marché locatif. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS AU 1 ER TRIMESTRE 2015 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : Études CFI/SOeS, ECLN.) Appartements Maisons (habitat groupé) Ensemble des logements neufs T Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Total des ventes ,4 % ,1 % ,4 % Total des mises en vente ,8 % ,1 % ,9 % Par contre, les mises en vente continuent de se contracter et atteignent seulement logements sur une année glissante, à fin mars, en repli de 6,6 %. NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : Études CFI/SOeS, ECLN, FPI.) Les efforts d ajustement des promoteurs aux aléas du marché depuis quatre ans, pour maîtriser le volume des stocks, commencent à se voir. Au terme du premier trimestre, l encours des logements proposés à la vente passe enfin sous le seuil des unités, se réduisant de 4,3 %. Ce stock est constitué de logements déjà construits pour 7 %, alors que 37 % sont en cours de construction, et 56 % en phase de projet. En rapportant ce stock aux délais actuels de vente, il faudrait à peu près 12,5 mois de commercialisation pour l écouler en totalité. Ce ratio élevé continue, toutefois, de s améliorer Mois T T T T T T T T T Stock en mois de commercialisation T T T T Stock en volume Volume T T Les trois régions les plus dynamiques (Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d Azur) ont totalisé 52 % des réservations enregistrées au cours du premier trimestre, tous types de logements confondus. C est toujours le logement collectif qui anime ce marché, avec 92 % des réservations réalisées. L activité a été moyenne (entre 600 et réservations dans le trimestre) pour les régions Aquitaine, Pays de la Loire, Languedoc-Roussillon, Midi-Pyrénées, Nord-Pas-de-Calais, Bretagne et Alsace. Par contre, onze régions ont recensé moins de 400 réservations sur la période, ce qui représente environ 12 % du total des ventes trimestrielles en France métropolitaine. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : SOeS, ECLN/CFI Direction des Études.) n De 16 à 650 n De 651 à n De 1201 à n De 2501 à n De 4501 à Nord-Pas-de-Calais Haute-Normandie Picardie Basse-Normandie Lorraine Île-de-France Bretagne Champagne-Ardenne Pays de la Loire Poitou-Charentes Aquitaine Centre Limousin Midi-Pyrénées Auvergne Bourgogne Alsace Franche-Comté Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur Carte réalisée avec cartes et données Articque Languedoc-Roussillon Corse ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN

5 PARCE QUE LE LOGEMENT LE VAUT BIEN La crise traversée par le marché du neuf a plusieurs causes, parmi lesquelles figure l écart qui s est creusé entre la capacité de la demande à financer une opération, et les niveaux des prix des logements neufs. L érosion du pouvoir d achat des ménages a freiné la demande depuis cinq ans, malgré le soutien apporté au financement des opérations par la chute des taux de crédit. Parallèlement, les prix du neuf n ont cessé de progresser, depuis une dizaine d années, écartant naturellement une large part de ménages désireux d acquérir un logement. La formation des prix et leur hausse résultent de plusieurs facteurs comme la multiplication des normes de construction visant à améliorer l habitat, l inflation des prix du foncier liée à sa rareté en secteur tendu, l augmentation des coûts de construction... Les prix tendent à plafonner, désormais, mais tant que l écart entre capacité de la demande et accessibilité de l offre restera important, l équation risquera de freiner la reprise. À la fin du premier trimestre, le prix moyen des appartements tend à stagner et s élève à du mètre carré. Celui des maisons neuves en secteur groupé perd 1,6 % et atteint en moyenne MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS Avec la timide reprise de la primo-accession, depuis le début de l année, les volumes mensuels des ventes sont supérieurs aux niveaux observés au cours des mêmes périodes en 2013 et Ainsi en glissement annuel, les ventes auraient-elles été supérieures à unités à fin avril, d après les indicateurs estimés figurant au dernier bulletin publié par l observatoire Markemétron/UMF. ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/programmes immobiliers de cinq logements et plus mai 2015.) Prix des maisons en à l unité Prix des appartements en /m 2 Prix de vente des maisons ( ) T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T Prix de vente des appartements ( /m 2 ) INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : Études CFI/ UMF/Markemétron janvier 2015.) Ventes estimées (2) avril Évolution avril 2015/avril % Total ventes estimées 1 an glissant Évolution annuelle 2 % (2) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché global de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière En 2015, grâce à l amélioration du contexte, la construction de maisons individuelles en secteur diffus pourrait se redresser et renouer avec un accroissement du volume de ventes si l APL accession est maintenue. 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN 2015

6 Point de conjoncture logement LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT Après trois ans d hésitation, le marché du crédit à l habitat pourrait repartir en La production de crédit à l habitat du premier trimestre s élève à 34,4 Md, et affiche une belle progression de 29,6 % par rapport à la même période de l année précédente. Si la tendance se confirme, il est, ainsi, envisageable que le volume d activité augmente en 2015, se détachant des trois dernières années, très mitigées. Cette amélioration pourrait résulter à la fois des effets positifs du plan de relance du Gouvernement démarré à l automne, du maintien de conditions de taux encore favorables et d un retour de la demande. Depuis la fin de l an dernier, le contexte a favorisé un retour mesuré des primo-accédants ainsi que des ménages modestes, et également encouragé les investisseurs à revenir vers le locatif privé sur le marché du neuf. La hausse de la production de crédits engagés (offres de prêt signées par les clients) au premier trimestre 2015 a autant profité au marché de l ancien, qui représente 72 % des crédits à l habitat distribués, qu au marché du neuf, qui en représente 23 %. Largement stimulée par les niveaux de taux exceptionnellement bas des derniers mois, la production globale s est accrue de presque 3 % à fin mars, en glissement annuel. En 2014, les taux moyens ont perdu 72 points de base, grâce à un faible coût des ressources et à la politique d octroi des banques. Au premier trimestre 2015, les taux moyens ont continué de baisser ; cependant, en mai, des hausses légères ont été annoncées par les banques. Alors que, depuis trois ans, les taux n ont cessé de reculer, la question d une inversion de tendance se pose donc. Pour l heure, plusieurs établissements ont effectivement décidé de relever leurs taux de crédit à l habitat, mais de quelques points de base seulement. Tandis que le marché du crédit manifeste un regain de dynamisme, les banques sont conscientes des impacts de leur politique d octroi et de leur rôle déterminant sur le comportement de la demande, de retour depuis peu. Elles n ont sans doute pas l intention de la décourager tant que le contexte ne les y contraindra pas. Les variations de taux de l OAT dix ans influenceront les orientations commerciales des banques, de même que l attitude de la BCE, qui va poursuivre son plan d action dans le cadre de sa politique de quantitative easing. Pour l heure, une hausse très brutale des taux semble peu probable d ici la fin de l année, sous réserve d événements VOLUMES DE CRÉDITS À L HABITAT (MONTANTS ENGAGÉS (3) PAR AN EN MDE) (Sources : OFL/CSA/BDF/OPCI, juin 2015.) (3) Crédits qui ont fait l objet d un accord formalisé du client. majeurs, mais il est possible que les taux moyens progressent légèrement d ici fin Au final, les conditions d accès au crédit demeurent toujours très favorables, d autant que la durée moyenne des prêts continue de s allonger. Celle-ci a atteint 17,8 ans en moyenne au premier trimestre, alors qu en parallèle, l apport personnel moyen tend à diminuer, ce qui reflète pour partie le retour des ménages modestes et des primo-accédants sur le marché du financement à l habitat. MARCHÉ LOCATIF PREV. Les promesses d une activité retrouvée se confirment depuis le début de l année, mais des points d inquiétude pèsent toujours sur ce marché. En 2014, le parc de 33,9 millions de logements comprend 28 millions de résidences principales, tandis que 58 % des ménages français en sont propriétaires. Alors que, depuis une trentaine d années, le parc croît d environ 1 % par an, la part des ménages locataires a eu tendance à diminuer jusqu au milieu des années 1990, pour se stabiliser autour de 39 %, jusqu à aujourd hui. Sur l ensemble du parc de résidences principales, 21,9 % relèvent du parc locatif privé (données Insee 2014) tandis que le parc social en représente 17,4 %. Cette répartition est stable depuis quelques années. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN

7 PARCE QUE LE LOGEMENT LE VAUT BIEN Depuis le début de l année, l activité du marché locatif privé poursuit la reprise constatée depuis l été Elle se mesure à partir d un taux de mobilité résidentielle (proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché, sachant que les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d une relocation, source Clameur), qui s est ainsi amélioré (28,2 %), en devenant légèrement supérieur à sa moyenne de longue période. Cependant, d autres indicateurs illustrent les fragilités de ce marché comme l augmentation sensible du taux de vacance locative qui s explique, notamment, par des exigences croissantes des candidats à la location sur l état du logement (niveau des prestations, isolation ), une offre de produits neufs poussée par les dispositifs de défiscalisation qui impacte le marché de l ancien et donc de la relocation, ainsi qu une concentration de la demande sur les zones tendues, au détriment des marchés secondaires, dont se détourne la demande. Par ailleurs, tandis que les loyers moyens tendent à baisser dans une majorité de villes françaises, le décret du 10 juin 2015, sur l encadrement des loyers à Paris, envoie aux investisseurs un signal négatif, susceptible de contribuer à les détourner de ce marché, déjà fragile dans ses fondamentaux. PERSPECTIVES À FIN 2015 L immobilier résidentiel pourrait retrouver graduellement de la vitalité, dans le contexte économique toujours difficile mais qui se détend, en France. Cependant, le parcours vers l embellie est parsemé d obstacles. La force d inertie de ce secteur clé de l économie française explique pour partie les lenteurs de sa reprise tant attendue. La sensibilité de l offre et de la demande de logements aux différents facteurs qui influencent les processus de décision traduit, de plus, la vulnérabilité de l économie immobilière. La production des crédits à l habitat est dynamique depuis le début de l année, ce qui indique une reprise de l activité immobilière tant dans le neuf que dans l ancien. La légère remontée des taux survenue en mai ne semble pas d ampleur suffisante pour décourager l élan de la demande à mi-année. Toutefois, cette tendance, qui devrait se poursuivre tout au long de l année, sera déterminante pour les ménages. Jusque-là, ils pouvaient encore admettre des niveaux de prix immobiliers élevés sur les zones les plus tendues, face aux perspectives d obtention d un crédit peu cher. Les anticipations des ménages pourraient contribuer à accélérer la production de crédits si les freins psychologiques (craintes vis-à-vis de l avenir, du chômage ) s atténuent et s ils craignent une hausse des taux. Les prévisions de production de crédits à l habitat pour 2015 sont plutôt optimistes, dans l immédiat, tablant sur une progression par rapport à La commercialisation des logements neufs a bénéficié à la fois d une réapparition des investisseurs incités par l assouplissement du dispositif de défiscalisation en investissement locatif, ainsi que du retour timide des ménages modestes et primo-accédants, qui profitent des mesures de renforcement du caractère solvabilisateur du PAS/PTZ issues du plan de relance du logement. Stimulés par ce mouvement et la résorption des encours de logements proposés à la vente, les promoteurs ainsi que les constructeurs de maisons individuelles en secteur diffus sont enclins à plus d optimisme. Le redémarrage de la construction neuve prendra du temps, mais pourrait intervenir dans quelques mois. 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER JUIN 2015

8 Le marché de l ancien représente le volume d activité le plus important en immobilier résidentiel. Les niveaux de taux bas et les conditions d octroi de crédit à l habitat des banques au cours des trois dernières années ont eu deux conséquences : le maintien d une activité, même ralentie, dans le contexte de morosité économique, qui était pourtant peu propice à des décisions d achat important pour les ménages ; une résistance étonnante des prix des logements qui se sont certes érodés, mais lentement et sans brutalité sur les marchés les plus résilients. Si le contexte économique se rétablit, il pourrait contribuer au redressement du marché de l ancien en 2015, si les conditions de crédit et de prix permettent aux ménages de concrétiser leur projet. Si les conditions de taux se relèvent, la demande risque d accroître sa pression à la baisse sur les prix, à supposer que l offre cède du terrain sur ce point. En régions, l activité immobilière épousera le dynamisme économique des territoires ; or, ils ne bénéficieront pas tous d une reprise dès cette année. La dichotomie entre marchés tendus et marchés secondaires persistera encore, cette année, en France. Alors que le marché locatif concerne environ 42 % des ménages français, le parc locatif privé, qui représente presque 22 % du parc des résidences principales, souffre de difficultés structurelles qui ont conduit à une augmentation sensible du taux de vacance locative depuis six ans. Cette tendance risque de se poursuivre, alors même que les loyers évoluent à la baisse dans une majorité de villes. La concentration de la demande sur les zones tendues au détriment des marchés secondaires et l accroissement de l offre des programmes neufs défiscalisés impactent le parc locatif ancien, qui ne répond pas toujours aux exigences croissantes des candidats à la location sur la qualité des logements. Dans le même temps, l inflation et la complexité accrue des règles qui fixent les relations entre propriétaires et locataires, ainsi que l érosion des niveaux de rendement, sont décourageantes pour les investisseurs du secteur privé, qui animent pourtant ce marché. Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE & ÉTUDES Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :.