Business case: McGill Green Building practices

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2 1. Objectif du projet L objectif du projet est d intégrer le développement durable aux activités de construction de l Université de manière uniforme et adaptée au contexte de McGill (grandeurs des projets, des budgets et du parc immobilier). Le projet consiste à mettre en place un Standard de développement durable pour la construction, de former les acteurs impliqués dans les processus de construction et de développer les outils nécessaires à ce changement de culture dans le but d institutionnaliser la pratique. 2. Raisons pour lesquelles le projet a été initié 1. Palier aux manques (carences) : Les activités de construction au sein des campus ne suivent pas certaines exigences de développement durable clairement établies. Des éléments sont déjà définis mais ils ne sont pas suivis de manière uniforme sur tous les projets. Les exigences de McGill pour le développement durable en construction ne s alignent pas clairement sur le système de certification le plus reconnu en Amérique du Nord. Les efforts de McGill dans ce domaine d activité ne sont pas reconnus malgré l introduction de bonnes pratiques environnementales, voire de pratiques innovatrices. 2. Répondre aux attentes de la communauté (perception et politique) : L Université doit être un modèle de par sa vocation première d enseigner et de créer un monde meilleur. Sa notoriété au sein des institutions d enseignement doit mener par l exemple. L Université a adopté la stratégie de développement durable Vision 2020 dans laquelle les pratiques de construction et des espaces plus verts et durables sont une des priorités institutionnelles (Action 8 Green Building). Pressions (gouvernementales, pairs, industrie, étudiants). Le gouvernement provincial impose déjà la certification LEED argent aux projets spécifiques qu il subventionne à l université. 3. Options à considérer 1. Statu Quo Description : Les standards de construction actuels présentent des demandes équivalentes au niveau LEED certifié. Par ailleurs, ces standards ne sont pas suivis par toutes les parties prenantes. Bénéfices : Il n y a pas d investissement à court terme. Coûts : L université perd des économies à long terme, soit l opportunité d économiser 8.9 millions $ sur 20 ans. Risques : En n ayant pas de politique complète en matière de développement durable en construction, McGill perd une opportunité d être chef de file en la matière, en plus de ne pas répondre pas aux attentes de la communauté en matière de développement durable (Vision 2020). De ce fait, McGill risque également d affecter son image, sa compétitivité avec les autres universités et le recrutement d élevés et de professeurs. Finalement, les services universitaires manquent l opportunité de former son personnel aux meilleures pratiques en la matière. 2. Certification LEED Or pour tous projets Description : Exiger la certification LEED Or pour tous les projets réalisés à l Université, quels que soient leurs natures, tailles et échéanciers. Bénéfices : Donne une assurance qualité certaine en matière de développement durable, en passant par une tierce partie. En résumé, nous retrouvons sensiblement les mêmes bénéfices que pour l option recommandée ci-dessous. Coûts : Coûts du changement très importants (certification de tous les projets, surcoûts disproportionnés dans le cas de petits projets). Cette solution n est pas viable car Page 2 of 7

3 Risques : selon les calculs, L université ne pourrait pas récupérer son investissement avant un minimum de 50 ans. Cette option est non-adaptée au contexte de l Université (parc immobilier et types de projets). Cette option entraine une charge administrative importante. Elle crée un changement trop rapide qui provoque de l instabilité, une surcharge de travail et du stress pour le personnel. En conséquence, des retards sont à prévoir sur la livraison des projets. 3. La Proposition Description : L option consiste à aligner les standards de construction de l Université sur le standard LEED. Exiger une certification LEED en fonction du type de projet et du contexte. Bâtir sur les ressources existantes et sur les connaissances du personnel. Accompagner le personnel dans la phase de changement. Implanter progressivement le standard. Costs: Easily Quantifiable Costs (see financial figures below) Cost of registration and certification: applies only to projects that will be certified, depends on project size. Extra work put by professionals: energy modelling, daylight modelling, LEED AP. Materials and technologies: low to zero cost. Internal resource for transition period and waste management. Training of staff and key stakeholders. Not Easily Quantifiable Costs Alignment with continuously-evolving LEED requirements. Initial learning curve for all stakeholders. Documenting, life cycle costing. Innovation cost. Benefits: Tangible and Somewhat Easily Quantifiable Benefits Increased occupant comfort and experience (increased productivity). Increased energy performance (lower energy cost). More integrated projects (occupant satisfaction, not going over budget). Better commissioning of projects (lower recurring operating costs). Increased building material and system life cycle (lower recurring operating costs). Lower total cost of ownership. Streamlined construction standards and project management process. Intangible and/or Not Easily Quantifiable Benefits Favourable image and meeting the community s expectations. Recognition of McGill s efforts. Performance monitoring and easier reporting to community and authorities. Uniform, sustainable approach to all projects. Better overall quality of projects. Pressure on building industry resulting in evolution of building practices & increased knowledge in green building at McGill. Institutionalization of sustainability in building practice and building operations. More knowledgeable and empowered staff. Risques : 4. Financial benefits figures: Ajouter de la complexité à un processus de gestion de projet déjà complexe Assurer le suivi des standards sur les projets qui ne seront pas certifiés. Summary of Financial Benefits (per m²/yr.) Page 3 of 7

4 Category Annual Savings Energy & Demand $7.46 Emissions $0.52 Water (sarting year 6) $0.17 Waste (CRD only) 1 $0.71 year O&M $ year NPV: Summary of Costs and Financial Benefits (per m²) Category 20-year NPV Energy & Demand $43.47 Emissions $3.03 Water $0.51 Waste (CRD only) $0.46 O&M $10.19 Green Cost Premium ($31.69) Less Program ($0.74) Implementation Total 20-year NPV $ year NPV: Summary of Senarios (per m²) Without Health & Productivity With Health & Productivity LEED certified & silver $14.67 $ LEED gold & platinum ($48.71) $ Effect of Discount Rate on Proposed Senario (per m²) Discount Rate 20-Year NPV 3% $9.35 5% $ % $ Page 4 of 7

5 $10.0M 20 Year Net Present Value of Introducing Green Building Practices at McGill: $14.67/m² $8.0M $6.0M Net Present Value $4.0M $2.0M $0.0M $2.0M $4.0M $6.0M $8.0M Waste 0% Water 2% Emissions 5% Percentage Breakdown of Green Building Financial Benefits (excl. Health & Productivity Benefits) Reduced O&M 18% Energy 75% Methodology: Based on: Capital E, The Costs and Financial Benefits of Green Buildings A Report to California s Sustainable Building Taskforce, October Net present value: calculated with 5% discount rate, 20 year term. Assumed costs (incl. salaries) and benefits to increase at the inflation rate (2%) Page 5 of 7

6 Green building cost premium: 2% of overall project cost. Project cost of $300/ft² and roughly 30,000 m² renovated every year. For LEED Gold & Platinum: assume 5% cost premium and no extra savings associated thereto. Implementation cost: $80k/yr. for five years (change management agent), $30k/yr. for two years (waste management program), $20k for one year (FOD staff training). Energy & Demand: energy savings of 30% for each square foot of space renovated, based on FY12 13 energy intensity (1.79 GJ/m²) and cost intensity ($13.33/GJ). Assumed, as in Capital E study, reduction in demand of 200kW per 1 million ft² renovated with net present demand rate (rate less transformation and distribution credits, 10% at Mac rate, 90% at downtown rate). Emissions: same energy savings and carbon tax based on Gaz Métro s estimate for next year ($10.89/tCO 2 e, tco 2 e/gj for McGill for FY12 13 and 1.79 GJ/ m 2 ). Water: assumed same level of savings as in study (30% in buildings, 50% for landscaping) based on McGill s overall water use intensity from audits (2.52 m 3 /m 2 with 0.4% for landscaping). Marginal cost of water at $0.22/m 3 (i.e., what the City of MTL charges to large consumers) to be charged starting year 6 of the program. Waste: unlike study, assumed diversion rate of 5% (i.e. reuse rate) with present landfill disposal rate. 5,000 tons CRD waste per year for 30,000 m 2 renovated (0.17 t/m 2 compared to 0.10 t/m 2 in Capital E study). Disposal rate at $85.20/ton. O&M: 5% savings on $2.00/ft² Operations cost and $1.25/ ft² on Building Services cost. Health & Productivity: assumed same level of savings per employee 1) index from USD_2003 to CAD_2014 and 2) readjusted to McGill s salary + benefit for Admin & Support staff ($227M for FY12 13, 30% benefits, 3,360 FTE Admin & Support employees $88k per employee vs $112k in Capital E study) and to McGill s employee to space ratio (11,277 employees as at Jan/13 for 776,348 m² in FY12 13 MELS Report and 25% space is work space 17 m²/employee vs 21 m²/employee in Capital E study). 5. Recommendation Si nous optons pour le Statu Quo, McGill perd l opportunité d économiser 8.9 millions $ sur un horizon de 20 ans. L option recommandée, La proposition, s adapte davantage au contexte de McGill ; elle vise à implanter les changements de manière progressive, en impliquant les personnes et en optimisant les processus existants pour s assurer d institutionnaliser la pratique. Après une analyse de la situation existante, du niveau d expérience des intervenants et de la capacité actuelle de l équipe de la Gestion et développement des installations à intégrer de nouvelles pratiques et à faire valoir de nouveaux standards, nous avons évalué les phases ainsi que le support requis pour une implantation graduelle qui permettra à tous les acteurs de maîtriser et d appliquer les nouveaux standards avec succès. 1. Présentations et formations générales du standard à tous les acteurs impliqués à l interne comme à l externe : To inform internal and external stakeholders of potential impact of Green Building Standards on their activities. To raise awareness w/in community and show McGill s efforts in sustainability. 2. Formation plus poussée offerte à tous les employés concernés (±60) ayant différentes positions au sein de l équipe de Gestion et développement des installations : Pour acquérir des connaissances et développer des habiletés reliées au système LEED et aux enjeux de développement durable en construction. (Green Associate training LEED V.4, given by CaGBC at McGill) Les personnes qui suivront cette formation devront suivre la formation et passer l examen pour obtenir l agrément Green Associates. Cette formation contribuera à faire valoir et à suivre ce standard dans leur travail Page 6 of 7

7 3. Implantation graduelle pour les gestionnaires de projet : Ils devront adopter ce standard et commencer à le suivre sur un de leur nouveau projet, dès la phase de conception. Ils suivront le standard pour tous leurs nouveaux projets une fois leur premier projet rendu à la phase de soumission. 4. Support : Phase de transition : Un professionnel agréé LEED, à temps plein pour une période de 5 ans afin de : Supporter les gestionnaires et les autres intervenants dans le suivi du standard, créer les outils nécessaires et ajuster le standard selon l expérience sur les projets tout en améliorant les processus; Gestion des déchets de construction: 1 personne pour coordonner le suivi des déchets de construction/rénovation/démolition, trouver les synergies possible entre les projets et les destinations permettant une valorisation maximale des CRD; Création d outils : i. Ajouts et rappels aux étapes du processus de gestion de projets; ii. Online tools for PMs and consultants (checklists and spreadsheets); iii. Post project reporting; iv. Collect data; v. Adapt contracts and existing documentations, as required Page 7 of 7

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