Selon le cahier des surfaces brutes SIA de l architecte, le projet serait réparti comme suit :

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1 Le plan financier Vous projetez une opération immobilière, soit la construction de 3 petits immeubles sur une parcelle de la commune d Essert-les-Bains qui vous est concédée en droit de superficie pour 60 ans. Selon le cahier des surfaces brutes SIA de l architecte, le projet serait réparti comme suit : Selon le projet de l'architecte, les immeubles seraient répartis comme suit:

2 Les 3 immeubles seraient construits sur un sous-sol commun abritant notamment 22 boxes. A l'extérieur, 12 parkings seraient à disposition des locataires et 4 pour les visiteurs. La surface de la parcelle à construire est de 3'600 m Quel est le coefficient d'utilisation du sol? 2. Quel est le coefficient d'occupation du sol? La parcelle no 3845, située en zone de construction 4a. Dans les comptes de la commune, la valeur du terrain est de CHF 370.-/m 2. La rente de superficie proposée par la commune se monte à 5 % de la valeur du terrain. Les frais de notaire se monteraient à CHF 15' Avant de débuter la construction, les frais de démolition et de préparation du terrain sont estimés à CHF 100' L'architecte vous communique encore les informations suivantes: Selon le descriptif, le coût de construction des logements est de CHF 680.-/m 3, celui des arcades est de CHF 520.-/m 3 et celui des sous-sols de CHF 480.-/m 3. Le cahier des volumes SIA met en évidence les chiffres suivants: - arcades: 620 m 3 - logements: 4'520 m 3 - sous-sols: 2'490 m 3 Le terrain étant fluant, des travaux spéciaux du type «paroi berlinoise» estimés à CHF. 800'000.- sont nécessaires. Les aménagements sont équivalents à la surface de la parcelle non construite, fois CHF 100.-/m 2. Les services concernés ont estimé les taxes de construction à CHF 85' La durée prévue de la construction est de 16 mois.

3 La banque contactée serait susceptible de financer la construction sur la base d'un taux de 3,125 %, commission trimestrielle comprise. Les frais de constitution de cédules sont estimés à CHF 150' Les frais de pilotage sont estimés à CHF. 120'000.- et ceux de constitution de la PPE à CHF 50' Vous entendez rémunérer vos fonds propres durant la construction à 3,5 %. Le poste divers et imprévus est estimé à CHF 448'500.- (afin d obtenir un montant rond pour le prix de revient total). 3. Quel est le prix de revient de l'opération? Les fonds propres disponibles pour cet investissement se montent à CHF 1'500' La banque contactée serait susceptible de consolider le crédit de construction comme suit: - CHF 4 100'000.- en 1 er rang, à 1,8 %, taux variable, sans amortissement - le solde en 2 ème rang, à 2,2 %, taux variable, amortissement sur 20 ans. Selon une étude de marché que vous avez demandée, les prix de location possibles sont les suivants: - logements : 2,5 pces CHF 1'400.- par mois 3,5 pces CHF 1' ,5 pces CHF 1' ,5 pces CHF 2'850.- prix moyen CHF 220.-/m 2.an - arcades CHF 190.-/m2.an - boxes CHF par mois - palces extérieures CHF 90.- par mois La Commune a déclaré vouloir soutenir votre projet en subventionnant les logements à raison de Fr. 40.-/m 2.an. 4. Quel est le rendement brut de l'opération en CHF et en %?

4 Les charges d'entretien sont estimées à 0,8 % du prix de revient et les charges d'exploitation à 15 % du revenu locatif (subvention non comprise). 5. Quelle est la marge de financement et d'amortissement en CHF et en %? Une hausse du coût de l'argent est annoncée. Vous en tenez compte dans votre plan financier comme suit: - réserve pour hausse de taux 1 er rang: 0,25 %; - réserve pour hausse de taux 2 ème rang: 0,50 %. 6. Quel est le taux moyen des charges financières et quelle est le montant total de celles-ci? 7. Quel est le bénéfice avant amortissement de l'opération en CHF et en %? 8. Quel est le taux d'amortissement moyen sur le capital emprunté? 9. Quel est le taux global d'emprunt et d'amortissement? 10. Quelle est la différence en CHF entre la marge de financement et d'amortissement et le taux global de ceux-ci? 11. Quel est le montant disponible de l'opération en CHF? 12. Quel devrait être le prix des loyers des logements en CHF/m 2.an si vous entendez obtenir un montant disponible de l'opération de CHF 150'000.-, toutes les autres conditions restant inchangées? Quelle sera l augmentation du loyer moyen en %? 13. Lorsque la Commune supprimera sa subvention, quel sera le montant disponible de l'opération en CHF?

5 14. En année 11, quelle sera le rendement net de l opération? (toutes les autres conditions restant inchangées) 15. Quel est le taux d'emprunt du 1 er rang maximal pour obtenir un disponible de l'opération de CHF 160'000.-, toutes les autres conditions de l'opération restant inchangées? 16. Si vous envisagez une opération de vente en PPE avec un bénéfice de 15 %, quel sera environ le prix de vente au m 2 des logements? (déduire le logement a1 pour le concierge ; prendre CHF 25'000.- pour les boxes, CHF 15'000.- pour les places extérieures et CHF 4'200.-/m 2 pour les arcades) 17. Après discussion avec la commune, le promoteur pourrait obtenir, pour chacun des immeubles, un étage de logements supplémentaire sur le CUS. Quel sera celui-ci? 18. Cette construction supplémentaire fait passer le prix de revient total à CHF 9'800' Quel sera alors le rendement brut de l opération? 19. Les conditions initiales restant inchangées, quel est en CHF le rendement net admissible au sens de l article 269 CO? 20. Quel est le loyer moyen des logements correspondant à ce rendement? 21. En admettant que la commune accepte de vendre le terrain, quel seraient le nouveau prix de revient ainsi qu en CHF et en % le rendement brut, la marge de financement, le bénéfice avant amortissement et le disponible de l opération? Droits de mutation : 2,2 %. Divers et imprévus : CHF 348' Delta en augmentation de l emprunt 2 ème rang. Intérêts intercalaires et toutes les autres conditions initiales restent inchangées. Conclusion : cela vaut-il la peine d acheter le terrain? 22. Avec ce nouveau prix de revient quel serait le nouveau prix de vente moyen des logements? Conclusion : cela vaut-il la peine d acheter le terrain?

6 Le calcul Francheboud Soit un immeuble générant un revenu locatif total de CHF 1'240'000.-, acquis récemment sur la base d'un taux de rendement brut, frais d'achat de 5 % compris, de 7,10 %. La structure de financement est la suivante: - 40 % de fonds propres - 45 % en emprunt 1 er rang, à 3 1/8 %, sans amortissement - 15 % en emprunt 2 ème rang, à 3 5/8%, amortissement sur 20 ans. Question Quel est la valeur de l'immeuble? (arrondie à la dizaine de milliers de CHF supérieure) 1.2. Quel est le rendement brut calculé sur cette valeur? 1.3. Quel est le montant des frais d'achat? (arrondi à la dizaine de milliers de CHF supérieure) Sur les 5 derniers exercices, les charges d entretien se montent à 10 % du revenu locatif et les charges d exploitation à 1,2 % du prix de revient d achat. Question Quelle est la marge de financement et d'amortissement en %? 2.2. Quelle est votre conclusion par rapport au coût de financement et d'amortissement? Question 3 Quel est le rendement net (bénéfice avant amortissement / cash-flow) de cet investissement en CHF et en %? Question 4 Quel est le disponible (bénéfice après amortissement) de cet investissement en CHF et en %?

7 Une analyse EpiQr a mis en évidence les besoins de rénovation suivants: - enveloppe de l'immeuble, façades ventilées CHF 800'000.- crépi de façade minéral sur maçonnerie - fenêtres à double vitrage CHF 600' volets en bois CHF 120' toit en tuiles, isolé CHF 400' vannes thermostatiques CHF 260' boîtes aux lettres CHF 42' interphone CHF 24' chemins d'accès CHF 56' balustrades de balcons thermolaquées CHF 108' honoraires de la Direction des travaux CHF 250'000.- Question 5 Quelle est la répercussion possible de cet investissement en travaux de rénovation sur les loyers en CHF et en %? (Tenir compte d'un taux de plus-value moyen de 60 %. Pour l'amortissement, veuillez vous référer à la tabelle d'amortissement commune aux associations de bailleurs et de locataires. Au niveau de la répercussion de la part entretien, faire le calcul comme l'a fait le Tribunal Fédéral dans sa dernière jurisprudence) Question 6 Quel est le rendement brut de cet investissement en travaux de rénovation en %? Ces travaux sont financés par une "rallonge" de l'hypothèque en 1 er rang, les autres conditions restant inchangées. Après les travaux, les charges d'entretien et d'exploitation sont constituées de la part à non plus-value des travaux amortie sur la durée moyenne d'amortissement des travaux. Question Quelle est la marge de financement et d'amortissement de l'investissement pour les travaux de rénovation en % 7.2. Quelle est votre conclusion par rapport au coût de financement et d'amortissement?

8 Question 8 Quel est le rendement net (bénéfice avant amortissement / cash-flow) de l'investissement pour les travaux de rénovation en CHF et en %? Question 9 Quel est le disponible (bénéfice après amortissement) de cet investissement pour les travaux de rénovation en CHF et en %? Question 10 Quelle est la valeur de l'immeuble après travaux sur laquelle les rendements doivent être calculés? Question 11 Compte tenu de tout ce qui précède, quel est le rendement brut de l'immeuble en CHF et en % après travaux et après répercussion de ceux-ci sur les loyers? Question 12 Quelle est la marge de financement et d'amortissement en %? Quelle est votre conclusion par rapport au coût de financement et d'amortissement? Question 13 Quel est le rendement net (bénéfice avant amortissement / cash-flow) de l'immeuble en CHF et en %? Question 14 Quel est le disponible (bénéfice après amortissement) de cet investissement en CHF et en %? Question 15 Quelles sont vos conclusions?