Logiques financières et formes urbaines

Transcription

1 Pôle ville de l Université Paris-Est La fabrique des villes et des territoires Financer la production urbaine Logiques financières et formes urbaines Isabelle Baraud-Serfaty 20 janvier Introduction 1) La rentabilité 2) La liquidité 3) Le risque 4) Le panachage des critères 5) Impact sur les forme urbaines 6) Possibilités d intervention publique 2

2 Introduction Investisseurs Résidentiel Logement / résidences services immobiliers Type de produits Activité Commerce Tertiaire / industriel Mixte Rentabilité Liquidité Localisation Ile de France Régions Neuf Centres urbains Périphérie Risque Maturité actif Réhabilitation Ancien Client final Propriétaires occ. Investisseurs Locataires Primo accédants / autres Institutionnels / particuliers / bailleurs 3 1) LA RENTABILITE - comment on la mesure? - comment on la génère? 4

3 1) Mesurer la rentabilité 1. TRI (taux de rendement interne) Promoteur Investisseur!! Prix de vente de l'immeuble construit Rentabilité intrinsèque du projet EBE (loyers - charges) Revente de l'immeuble Charge foncière Travaux Commercial Frais fi. Marge Temps Acquisition de l'immeuble construit Temps Rentabilité des capitaux investis par l investisseur 5 1) Mesurer la rentabilité 2. Rendement et plus-value Rendement global = rendement locatif + rendement en capital (plus-value) Rendement locatif Rendement en capital 6

4 1) Mesurer la rentabilité 3. Taux de capitalisation Point de vue de l acquéreur / investisseur Loyers Prix d achat (Inv) = taux de rendement Point de vue du vendeur Prix de vente = Loyers taux de capitalisation # taux de capitalisation! " prix de vente 7 1) Mesurer la rentabilité 3. Taux de capitalisation Source : CBRE 8

5 2) Générer la rentabilité 1. Condition de base Somme des recettes produites > somme des coûts engagés 9 2) Générer la rentabilité 2. Optimiser les coûts - industrialisation de process, partenariats pour des achats, économies d échelle - externalisation (commercialisation, ) - intelligence de conception architecturale (parkings, ) - négociation charge foncière Promoteur Investisseur!! Prix de vente de l'immeuble construit EBE (loyers - charges) Revente de l'immeuble Charge foncière Travaux Commercial Frais fi. Marge Temps Acquisition de l'immeuble construit Taux de capitalisation Temps 10

6 2) Générer la rentabilité 2. Créer de la valeur opérationnelle 11 2) Générer la rentabilité > Création de valeur aux différentes étapes d un projet 12

7 2) Générer la rentabilité > Création de valeur aux différentes échelles d un projet Immeuble (et occupants) Qualité architecturale Morceau de ville Branding Qualité environnementale (centre commercial) Exploitation (choix des enseignes, animation) 13 2) Générer la rentabilité > Création de valeur aux différentes échelles d un projet Exemple : travail d optimisation du CA / passager 14 Ville Attractivité

8 2) Générer la rentabilité 3. Jouer les cycles immobiliers 1992 : achat terrain Esso par pool investisseurs 1997 : rachat terrain par Unibail 2001 : livraison Immeuble Prix de revient : 665 M! 2004 : cession 51% SCI au fonds Whitehall Prix de cession : 1,3 Mds! Mars 2007 : vente immeuble à Lehman Brothers Prix de cession : 2,11 Mds! Sept 2008 : faillite Lehman et procédure de sauvergarsde Valeur : entre 1,1 et 1,3 Mds!? 15 2) Générer la rentabilité 3. Jouer les cycles immobiliers 1992 : achat terrain Esso par pool investisseurs 1997 : rachat terrain par Unibail 2001 : livraison Immeuble Prix de revient : 665 M! 2004 : cession 51% SCI au fonds Whitehall Prix de cession : 1,3 Mds! Mars 2007 : vente immeuble à Lehman Brothers Prix de cession : 2,11 Mds! Sept 2008 : faillite Lehman et procédure de sauvergarsde Valeur : entre 1,1 et 1,3 Mds!? CBRE 16

9 2) Générer la rentabilité 4. Optimisation financière Effet de levier Techniques de déconsolidation (titrisation, ) 17 2) Générer la rentabilité 4. Optimisation financière Optimisation des cash-flows Commercial Real Estate Combination of commercial and residential (NL) Cumulative cash flows Cumulative cash flows Project costs Revenues Project costs Revenues Aug-01 Feb-02 Aug-02 Feb-03 Aug-03 Feb-04 Aug-04 Feb-05 Aug-05 Feb-06 Aug-06 Feb-07 Jul-01 Nov-01 Mar-02 Jul-02 Nov-02 Mar-03 Jul-03 Nov-03 Mar-04 Jul-04 Nov-04 Mar-05 Jul-05 Nov-05 Start construction completion 18

10 2) LA LIQUIDITE - comment on l apprécie? - comment on l améliore 19 1) Comment on l apprécie? - horizon de temps - caractéristiques du marché - réglementation 20

11 2) Comment on l améliore? Pour une localisation et un type de produit donnés, comment améliorer la liquidité? (Logique promoteurs / investisseurs) - favoriser banalisation du bien - favoriser solvabilisation des acquéreurs - négociations avec banquiers - focalisation sur unités investisseurs en défisc - baisser le coût unitaire d un produit - bail emphytéotique (cf. Pass Foncier) - réduction taille logement - sécabilité du bien (ventes à la découpe) - améliorer la communication ) LE RISQUE - comment on le gère? - comment il aide à la structuration financière du projet 22

12 1) Gérer le risque La gestion du risque > Identifier le risque > Atténuer le risque > Transférer le risque (faire porter les risques par les personnes les mieux à même de le faire) - Assurance - Couverture financière (produits dérivés) - Transfert sur le cocontractant (moyennant un prix) - Garanties > Mesurer la sensibilité au risque 23 1) Gérer le risque > Etablissement de la matrice des risques Exemple : risques en phase de construction Catégorie de risque Composants du risque Puissance publique Société adhoc Constructeur Exploitant Prêteurs Action de limitation / modalités de couverture Autorisations (PC, ) Recours déposé par des tiers X X Dépassement des délais Force majeure, grèves, climat, fouilles archéologiques X X Paiement de pénalités par le constructeur ; mise en place de conditions suspensives Faillite sous-traitant Paiement de pénalités par le constructeur Surcoûts Risques technologiques Modification de la définition du projet Sous-estimation du coût des travaux ou équipements Technologie mise en œuvre dans le projet Interfaces X X Assistance maîtrise d'ouvrage X X Garanties apportées par un ou des actionnaires - CPI Etudes techniques - Utilisations de technologies éprouvées Choix d'un contracteur unique 24

13 1) Gérer le risque Stratégies de de-risking pour un promoteur Au niveau d une opération Montage de l opération Commercialisation Construction - phasage de l opération - renégociation charge foncière - optimisation des cash flows - augmentation précommercialisation - vente à bailleurs sociaux - clef en main - CPI pour un investisseur 25 2) Structuration du projet en fonction du risque Les différentes formes d apports de capitaux Contrats de partenariat + + Etat / Collectivité Risque Espérance de rendement Capital social Comptes courants d associés bloqués Dette mezzanine Dette senior 2ème tranche Dette senior 1ère tranche Contrat de PPP Revenus annexes éventuels Société adhoc Paiement Construit et entretient l équipement Retour de l immeuble au terme du PPP - - Usager 26

14 4) PANACHAGE DES CRITERES 27 Logiques d investisseurs Catégories d'investisseurs Investisseurs Fonds institutionnels (Cie d'investissement assurances, caisses (capital risque, capital de retraites, fonds de dvpt, LBO, hedge pension ) funds) Fonds souverains Particuliers SIIC Opérateurs Apporteurs de fonds Assurés, futurs retraités, particuliers, Investisseurs Etat (réserves de changes, recettes pétrolières, ) Particuliers Objectifs / contraintes Rendement Plus-value Prédisposition / aversion risque Horizon de temps Disponibilité / rareté capitaux Critères éthiques (intérêt général, ISR, religieux, nationalité) Stratégies Niveau d'endettement Montage financier (LBO, vente à découvert) Tour de table Investissement direct (participation / intermédié (fonds de majoritaire / fonds, ) minoritaire, côté / non côté, ) Pure player / diversification Support d'investissement Type d'actifs (actions, obligations, immobilier, private equity, produits dérivés, ) Secteur d'activité Mâturité de l'actif (entreprise, bâtiment, secteur ) Zone géographique 28

15 Exemple : compagnies d assurance Catégories d'investisseurs Investisseurs Fonds institutionnels (Cie d'investissement Compagnies assurances, caisses (capital risque, capital d assurance de retraites, fonds de dvpt, LBO, hedge pension ) funds) Apporteurs de fonds Assurés, futurs Assurés retraités, particuliers, Investisseurs Fonds souverains Etat (réserves de changes, recettes pétrolières, ) Particuliers Particuliers Objectifs / contraintes Rendement Plus-value Prédisposition Aversion / aversion risque risque Horizon Temps de long temps Disponibilité Capitaux / rareté abondants capitaux Critères éthiques (intérêt général, ISR, religieux, nationalité) Stratégies Faible Niveau endettement d'endettement Montage financier (LBO, vente à découvert) Tour de table Investissement direct (participation / intermédié (fonds de majoritaire / Diversification Pure player / diversification fonds, ) minoritaire, côté / non côté, ) Support d'investissement Type d'actifs (actions, obligations, immobilier, private equity, produits dérivés, ) Secteur d'activité Mâturité de l'actif (entreprise, bâtiment, secteur ) Zone géographique 29 Exemple : fonds de LBO Catégories d'investisseurs Investisseurs Fonds institutionnels (Cie d'investissement Fonds assurances, caisses (capital risque, capital LBO de retraites, fonds de dvpt, LBO, hedge pension ) funds) Apporteurs de fonds Assurés, futurs retraités, particuliers, Investisseurs Objectifs / contraintes Fonds souverains Etat (réserves de changes, recettes pétrolières, ) Particuliers Particuliers Appétit pour Rendement le risque Plus-value Prédisposition / aversion risque Horizon Temps de court temps Disponibilité / rareté capitaux Critères éthiques (intérêt général, ISR, religieux, nationalité) Stratégies Fort Niveau endettement d'endettement Montage financier (LBO, vente à découvert) Investissement direct / intermédié (fonds de fonds, ) Tour de table (participation Majoritaire majoritaire / minoritaire, côté / non côté, ) Pure player / diversification Support d'investissement Type d'actifs (actions, obligations, immobilier, private equity, produits dérivés, ) Activité non cyclique (cash Secteur flows d'activité prévisibles) Activité Mâturité de mature l'actif (entreprise, (cash flows bâtiment, prévisibles) secteur ) Zone géographique 30

16 5) IMPACT SUR LES FORMES URBAINES 31 Logiques d arbitrage et supports d investissement Espérance rendement locatif Espérance rendement en capital Exposition au risque d'illiquidité Logements - Selon cycles Peu risqué Exposition autres risques Résidences services + Peu risqué Types de produits Bureaux en blanc Locaux industriels + - Commerces + Risqué Risqué Types de localisations Localisations "prime" - Peu risqué Peu risqué Autres localisations + Risqué Risqué Immeubles banalisés + Peu risqué Types de projets Mâturité de l'actif Actifs d'externalisation + Risqué Peu risqué Opérations de renouvellement urbain + Risqué Grosses opérations Risqué Opérations de réhabilitation + Risqué Achat terrain avant modif PLU ou autorisations + Risqué 32

17 Ville rentable? Ville 24 H / 24 Naming 33 Ville liquide? 34

18 Ville sans risque? Gated communities Urbanisme sécuritaire Intensification des fonctions Ville - copie 35 6) POSSIBILITES D INTERVENTION DU PUBLIC 36

19 Exemples Actions possibles de la collectivité locale sur les différents critères Actions sur la rentabilité Baisse prix charge foncière, prise en charge dépollution Stratégies de création de valeur à l'échelle du quartier ou de la ville (desserte transports en commun, équipements publics, ) Augmentation des droits à construire (densité) Plan d'aménagement pertinent Actions sur la liquidité Coordination de l'offre immobilière sur un territoire Aide à la solvabilisation des acquéreurs (PTZ, ) Garantie locative Actions sur le risque Engagement de rachat (via structure externe) Engagement sur le calendrier de livraison des transports et équipements publics Visibilité sur obtention autorisations administratives 37