OUTILS D INSERTION SOCIALE ET DE MOBILISATION DES LOGEMENTS LES AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES (AIS)

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1 OUTILS D INSERTION SOCIALE ET DE MOBILISATION DES LOGEMENTS LES AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES (AIS) & STRUCTURES SIMILAIRES Le projet INTERREG intitulé HABITEREG.NET (HABITAT, RÉGIONS ET RÉSEAUX) a mis en réseau des acteurs et des élus locaux de Wallonie, du Luxembourg et de Lorraine de 2010 à Ils ont échangé et expérimenté la mise en œuvre d outils et d actions de coopération portant sur l habitat durable en milieu rural et périurbain. Un groupe de travail transfrontalier a travaillé sur le problème de l accès au logement des personnes et des jeunes à revenus modestes et précaires à travers les AIS et d autres structures du même type. Cette brochure présente une partie de leurs réflexions. HABITREG.NET

2 Un problème partagé «Housing first»! «Le logement d abord» pourrait être un slogan pour toute politique d amélioration sociale dans un pays ou une région. Le projet INTERREG Iva Grande Région HABITREG.NET (habitat, région et réseaux) s inscrit dans cette recherche des moyens pour améliorer l habitat, et notamment comment offrir aux ménages un logement de qualité. Se loger décemment est de plus en plus un problème pour certaines tranches de la population : les personnes à revenus modestes, les jeunes en situation précaire, les familles monoparentales ou les familles nombreuses, Ce constat ne connaît pas de frontières. La France, le Luxembourg et la Belgique, aux situations sociales et économiques différentes ont des politiques qui permettent d intervenir, chacun à leur manière sur le marché du logement pour aider les personnes en difficulté. Une réflexion transfrontalière Le programme européen INTERREG, dans lequel s inscrit le projet HABITREG.NET a permis de mettre en réseau différents acteurs et des élus locaux de Wallonie, du Luxembourg et de Lorraine. Les participants avaient dégagé plusieurs thèmes précis sur lesquels ils entendaient travailler. Parmi ceux qui ont été retenus, il est apparu que les dispositifs d AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES ou AGENCES IMMOBILIÈRES A VOCATION SO- CIALES (AIS ou AIVS) et les structures similaires dédiées aux jeunes par exemple, CLLAJ et Plateforme Loj Toît, qui mettent en relation propriétaires et locataires, avaient un rôle déterminant, mais décliné dans chaque région de manière bien différente. Une vingtaine de personnes* a choisi de constituer un groupe de travail transfrontalier sur la question. Nous espérons que ce travail les a fait avancer dans leurs réflexions et leurs projets. Un regard croisé sur les bonnes pratiques dans les trois régions Connaître les AIS, échanger sur les bonnes pratiques, en mesurer les enjeux, les atouts et les points faibles, entre responsables voisins, afin d en tirer des recommandations, c est bien l objectif du projet européen HABITREG.NET, qui a pour but «d échanger et d expérimenter sur la mise en œuvre d outils et d actions de coopération innovantes concernant l habitat durable en milieu rural et périurbain». Le groupe de travail a d abord analysé en détail et de façon critique les AIS en Wallonie, Lorraine, Luxembourg : leur statut, comment elles trouvent les logements, comment elles sélectionnent les bénéficiaires, leur financement Ces regards croisés ont permis d émettre des recommandations. Un catalogue de recommandations Le résultat de ce travail est très riche et l analyse fine et professionnelle à laquelle se sont livrés les participants a donné lieu à la formulation d un nombre important de recommandations. Ce travail permet de présenter les spécificités des AIS et autres structures similaires étudiées et surtout de dégager les conclusions du groupe de travail. Cet opuscule s adresse aux décideurs à tous les niveaux de responsabilités : les élus, comme les personnes qui travaillent dans la gestion du système ou sur le terrain. L objectif de cette synthèse est double : Permettre aux élus locaux de mieux connaître l outil AIS pour mieux le mobiliser Pour les élus régionaux et nationaux : fournir des pistes d amélioration et des moyens afin de conforter ce type de structure Ils en tireront des idées, des pistes de réflexion, des savoirs faire transférables pour améliorer encore le rôle et l efficacité des AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES. *La liste de ces acteurs se trouve page 25 1

3 Le constat Des ménages, des jeunes à revenus faibles et/ou précaires ont de grandes difficultés à trouver un logement de qualité et adapté, alors que des logements privés restent inoccupés et se dégradent parfois. Les raisons de ce problème sont connues : Les propriétaires ont rencontré ou craignent des déconvenues (impayés, dégradations ). C est la source de la discrimination des personnes en difficultés dans le domaine du logement. Les loyers sont trop chers surtout si on ne dipose que de revenus modestes. Les personnes en difficulté sont peu ou mal informées, elles doivent parfois être accompagnées pour trouver les moyens de payer leurs loyers et d occuper leur logement dans les règles. Louer son bien implique une série de démarches, qui paraissent trop lourdes à certains. Les logements nécessitent des travaux que les propriétaires ne peuvent financer. Les propriétaires veulent pouvoir reprendre leur bien quand ils le souhaitent. Que faire? Dans chaque région existent des structures qui interviennent à différents niveaux pour pallier cette situation. Les politiques menées sont différentes d une région à l autre, elles dépendent du marché de l immobilier locatif, de la nature et de la taille du parc immobilier social, de la situation sociale des demandeurs et des conditions de transport et d emploi dans la zone ciblée. Il est très difficile d établir des comparaisons. Nous présentons ici quelques exemples d Agences Immobilières Sociales (AIS) ou Agences Immobilières à Vocation Sociales (AIVS) et d autres structures similaires. Les propositions issues des regards croisés portés par les participants aux groupes de travail d HABITREG.NET. Il ne s agit évidemment pas de recettes, mais de pistes de réflexion destinées aux acteurs locaux, régionaux et nationaux. Ce document propose des Descriptions croisées dans les trois pays Les AGENCES IMMOBILIÈRES SOCIALES (AIS) en WALLONIE p 3 L AGENCE IMMOBILIÈRE SOCIALE (AIS) DU GRAND DUCHÉ DU LUXEMBOURG p 6 Les AGENCES IMMOBILIÈRES À VOCATION SOCIALE ( AIVS) en France p 9 Préconisations élaborées à partir de l analyse des bonnes pratiques mises en évidence par le groupe de travail HABITREG.NET p 11 1/ Comment agrandir le parc de logements des AIS p 12 2/ Comment sélectionner les bénéficiaires p 14 3/ Comment assurer un accompagnement social efficace p 15 4/ Comment améliorer le fonctionnement des agences p 17 Focus sur l habitat social en MILIEU RURAL P 20 Focus sur les JEUNES : CLLAJ et Plateforme Loj toît P 21 Conclusion P 23 Glossaire Liste des participants au groupe de travail et le calendrier des échanges transfrontaliers P24 p25 2

4 Présentation On compte actuellement 28 Agences Immobilières Sociales en Wallonie. L AIS agit comme intermédiaire entre les propriétaires et les candidats locataires à faible revenu. Elle favorise la mise à disposition de logements issus du parc privé et public pour répondre à la demande de logements de qualité. Statut Les AIS sont des associations sans but lucratif qui obtiennent un agrément régional du gouvernement Wallon sur un territoire déterminé. Rôle LES AIS EN WALLONIE Vis à vis des propriétaires publics et privés DESCRIPTIONS CROISÉES L AIS présente de sérieux atouts : Recherche Sécurité Simplicité Suivi Entretien Fiscalité Financements Vis à vis des bénéficaires : L AIS se charge de trouver un locataire Le paiement des loyers et des charges et leur indexation sont garantis même en cas de vide entre deux locations La gestion locative (baux, états des lieux, suivi des obligations locatives ) est assurée par l AIS Médiation éventuelle entre les propriétaires bailleurs et les bénéficiaires Remise en état gratuit en fin de location Exonération ou réduction du précompte immobilier (impot régional) Prêts à taux zéro et subventions possibles pour la réhabilitation ou la restructuration des logements qui sont confiés à l AIS. Qualité Loyers Aides L AIS vérifie que la loi est appliquée : la performance énergétique du logement est certifiée, un permis de location est exigé pour les logements de moins de 28m2 ou collectifs. La salubrité, l hygiène et la sécurité du logement sont assurées. Modérés en fonction du logement et des ressources du locataire Aides et suivi pour le recours à l aide sociale et l insertion, facultative, à la demande du locataire 3

5 Publics cibles et principes Les bénéficiaires ont des revenus modestes (catégorie ETHOS), ils ne sont pas propriétaires ou usufruitiers d un bien habitable et disposent d un titre de séjour en règle. Sélection des bénéficiaires L attribution des logements se fait via un registre d inscription qui gère les demandes par ordre chronologique et en fonction de la situation sociale du candidat. L AIS ne prévoit aucune procédure de dérogation. L AIS peut offrir un accompagnement personnalisé, non obligatoire, adapté à la situation de chaque candidat locataire. Fonctionnement de l agence Personnel Les agences immobilières sociales disposent d une équipe composée au minimum d un médiateur social et d un agent affecté à la prospection et à la conclusion des contrats de gestion et des contrats de bail. Il y a dans certains cas un agent technique. Partenariats Les AIS développent de nombreux partenariats avec : les communes de leurs champs d action, les centres publics d action sociale, les sociétés de logement de service public, des partenaires privés, comme le Fonds du Logement Wallon des familles nombreuses de Wallonie (FLW). Financements de l agence Subventions La demande d octroi d une subvention est adressée annuellement au Fonds dédié. La subvention annuelle est destinée à couvrir totalement ou partiellement : les frais de gestion et de personnel, les pertes locatives et les dégâts locatifs, les coûts de travaux d importance réduite des logements en gestion ou en location, les frais de promotion de leurs propres activités. La subvention de la région est forfaitaire : environs euros par an. La Province du Luxembourg a obtenu une participation des communes de 25cents par habitant. Ressources propres La marge d intermédiation perçue par l agence immobilière sociale est de 15% du loyer. Aide au paiement des loyers pour les bénéficiaires Il existe plusieurs dispositifs d aide pour les personnes à revenus modestes : Certains dispositifs spécifiques pour le paiement des loyers et l accompagnement peuvent être cités comme le Fonds du Logement Wallon des Familles nombreuses de Wallonie (FLW), c est une société coopérative fondée par la Ligue des familles. Le fonds fournit aux familles d au moins 3 enfants, les moyens de prendre un logement en location. Quand le candidat locataire se voit attribuer un logement, il reçoit le matériel nécessaire pour peindre son logement. Un technicien peut le conseiller, voire lui prêter main-forte. 4

6 Aides pour les propriétaires Amélioration du bien loué Le Fonds du Logement de Wallonie octroie des prêts à taux zéro et des subventions aux propriétaires pour réhabiliter ou restructurer des biens immobiliers en logements sociaux dont la gestion est confiée à une AIS. Conditions : un mandat de gestion ou un contrat de location est conclu entre l AIS et le propriétaire bailleur pour une période d au moins 9 ans, sans jamais être inférieure à la durée de remboursement du prêt octroyé. Autres avantages Paiement des provisions pour charges et pour les consommations du bénéficiaire (eau, chauffage, charges communes...). Prise en location sur base d un état des lieux d entrée réalisé par un géomètre indépendant. Remise en état du bien en fin de location (usure locative normale). Intervention de la régie de l AIS sur les petites réparations et l entretien annuel des appareils au gaz. Couverture du bien par une police totale incendie pour le compte du locataire. Établissement des décomptes, relevés des compteurs et calculs des consommations. Lors d importantes réparations à charge du propriétaire, accompagnement et conseil possible de l AIS. DESCRIPTIONS CROISÉES Outils de gestion de l AIS Il existe un outil informatique qui intègre les informations nécessaires aux assistants sociaux et permet de faire des statistiques. Il intègre le suivi et l historique du paiement des loyers, des charges et des problèmes rencontrés. Cet outil répond à une demande ministérielle qui a lancé un marché public pour le créer et le mettre à disposition de toutes les AIS (coût euros). Il est évolutif et mis à jour (contrat de maintenance pour l agence de 450 euros/an). Principaux avantages du système Agrandissement du parc locatif disponible Sélection des bénéficiaires suivant l ordre d arrivée des demandes (en plus de l adéquation au logement) Accompagnement social possible Principaux problèmes posés Agence plus immobilière que sociale Par manque de personnel adéquat pour l accompagnement personnalisé de chaque candidat locataire qui en aurait besoin. Il peut y avoir des tensions entre l objectif de survie de l agence et son objectif social. La subvention forfaitaire limite le nombre de logements en gestion. Elle pousse à diminuer le risque locatif et à être plus sélectif. 90% des locataires bénéficient du revenu d intégration et ne pourront sortir du système. Le temps d attente est relativement long, surtout pour les moyens et grands logements Les logements en milieu rural sont plus difficiles à louer Références : http :www.flw.be/agences-immobilieres-sociales 5

7 L AIS DU GRAND DUCHÉ DU LUXEMBOURG Présentation L AIS est un dispositif national, actif sur tout le territoire, qui gère environ 120 logements au bénéfice de 160 ménages, qui ont coopéré dans leurs projets d insertion sociale par le logement (PISL). Le but est de gérer à terme un parc immobilier de 500 logements. L AIS est un instrument de lutte contre l exclusion sociale par le logement. Sa mission est de rechercher et de mettre à disposition des logements de qualité, adaptés à la composition des ménages disposant de revenus modestes ayant la capacité et le projet de devenir autonomes. C est un dispositif qui permet de combiner logement et accompagnement social dans des projets d une durée de maximum 3 ans, en principe. Statut L AIS est un service de la Fondation pour l Accès au Logement (FAL) qui est un établissement d utilité publique. L AIS a été créée en février 2009 et approuvée par arrêté grand-ducal en mars Rôle Vis-à-vis des propriétaires Les propriétaires qui mettent leur bien à disposition de l AIS ont un profil très particulier. Le plus souvent l AIS prend en bail des logements vides. L AIS collabore avec des personnes âgées en maison de retraite, des héritiers préservant leur bien pour leurs enfants ou des bailleurs déçus par les anciens locataires. Le montant du loyer n est pas la première motivation, mais il importe d être payé régulièrement et que l état du bien soit garanti. Un argument essentiel est de garantir au propriétaire la reprise de son bien dans les plus brefs délais en cas de besoin. L agence contrôle le paiement des loyers et des charges et instaure un plan de remboursement en cas de retard de paiement. L AIS contrôle l entretien et l état du logement. Vis-à-vis du bénéficiaire Le projet d inclusion sociale par le logement (PISL) La mise à disposition de logement par l AIS est une mesure transitoire et sélective. Les contrats ont une durée maximale de 3 ans. La location est définie par un contrat de mise à disposition et d utilisation du logement. Le bénéficiaire doit s engager dans un projet d inclusion sociale (réinsertion professionnelle, stabilisation de la situation financière, épargne, santé ) qui fixe les droits et devoirs propres, ceux du service social tiers d accompagnement et ceux de l AIS. L occupation du logement est une mesure transitoire et sélective pour des demandeurs ayant un potentiel de développement et de réintégration dans le premier marché du logement. Publics cibles La sélection des locataires est faite en fonction de l adéquation au logement. Les agents de l AIS préparent les dossiers pour la commission d attribution composée de membres qui ne sont pas en conflit d intérêt. Il n y a pas d élu dans cette commission. Les logements sont attribués à des personnes qui entrent dans la catégorie européenne ETHOS et ont un revenu inférieur à un plafond défini en fonction de la composition du ménage (maximum 1,5 x le salaire brut minimum). La logique de base du dispositif est l inclusion sociale par le logement. Cette logique exige un certain potentiel de développement financier (après résolution des problèmes) du ménage. Pour les personnes sans ce potentiel, l unique solution est un logement social classique, dont le loyer est adapté continuellement au revenu. 6

8 L AIS accepte exceptionnellement des personnes sans potentiel de développement si la détresse ou le déficit en logement adapté est trop important ou s il faut protéger des enfants par exemple, ceci dans l espoir qu un transfert en logement social sera possible en fin de parcours. Dans tous les cas, un bon diagnostic social préalable est donc très important. En matière de gestion de la liste d attente (plus de 500 demandes à l heure actuelle), après un an, sans manifestation d intérêt des demandeurs, les dossiers sont écartés de la liste. Les personnes rejetées sont orientées vers les offices sociaux, qui peuvent réactiver les demandes à tout moment. Accompagnement DESCRIPTIONS CROISÉES Le double encadrement assuré par l AIS est un élément clé du concept. Il s agit de sauvegarder les intérêts du propriétaire, sur la base d une attitude ferme et bienveillante, et de garantir une aide externe, sans laquelle une réintégration sur le marché classique du logement est irréaliste. L accompagnement social s établit sur la base d une relation de confiance. Il est assuré par un service social externe qui dans la plupart des cas a déjà accompagné le bénéficiaire avant son recours à l AIS et le suivra après. L accompagnement social vise l autonomie du bénéficiaire en général et plus particulièrement pour son logement après 3 ans. C est pourquoi, le soutien du bénéficiaire dans la constitution d une épargne pour une caution locative future est un objectif permanent pour l AIS, qui figure parmi les autres objectifs à atteindre par le bénéficiaire, définis dans le projet d inclusion sociale par le logement. Ce projet est signé par l AIS, le bénéficiaire et le service accompagnateur. Fonctionnement de l agence Personnel L effectif est de 7,5 équivalents temps plein : un directeur, deux coordinateurs sociaux, un comptable, une assistante administrative, deux techniciens et une secrétaire mi-temps. L encadrement régulier lié au logement est assuré par les coordinateurs sociaux de l AIS selon une grille de contrôle formalisée. Partenariats L AIS est un dispositif national qui collabore avec tous les services et organisations du secteur social et les communes pour leur assurer une action renforcée sur leur territoire. Financements de l agence Subventions Le financement de base du dispositif est assuré par une convention entre la Fondation pour l Accès au Logement et l Etat qui couvre les frais de personnel, de fonctionnement (déplacements, frais administratifs, équipements ), et les frais en relation directe avec le risque locatif (impayés, remises en état des logements, vides locatifs, frais juridiques...) Plusieurs communes ont annoncé leur volonté de collaborer avec l AIS et une première convention existe avec la Ville de Luxembourg : la Ville de Luxembourg met à disposition de l AIS des moyens financiers pour engager du personnel supplémentaire, en contrepartie l AIS s engage à renforcer son activité sur leur territoire. Le déficit lié aux impayés est de 2,6 % il est remboursé à l AIS par le Ministère du logement. Ressources propres Les services de l AIS sont gratuits, le loyer revient intégralement au propriétaire. Outils de gestion de l agence Grâce au soutien financier du Ministère de la Famille, l AIS s est doté d un outil de gestion informatisé sur mesure, programmé par un prestataire externe. Il s agit d une base de données Access adaptée à l activité de l AIS. 7

9 Aides au paiement des loyers Le montant du loyer est adapté à la situation financière du bénéficiaire et ne peut dépasser le tiers de son revenu.l AIS peut participer au financement des loyers, mais en cas d omission de paiement du loyer pendant 2 mois, le contrat de mise à disposition est résilié. Aides pour les propriétaires «Avec nous vous louez votre bien en toute sécurité» tel est le slogan adressé aux propriétaires. En effet, l AIS assure : la garantie de loyer par un bail entre l AIS et le propriétaire même si le bien n est pas occupé, le contrôle et l entretien régulier du bien par l équipe technique de l AIS, la remise en état du logement à charge de l AIS, l accompagnement social de l occupant (par les professionnels du domaine social externes à l AIS), l intervention en cas de besoin ou de conflit. Actuellement et contrairement à la Wallonie et la France, il n y a pas d avantages fiscaux pour les propriétaires. Pour le locataire, il n y a pas de garantie locative spécifique à payer puisque le propriétaire bénéficie de garanties alternatives (voir ci-dessus). Modalités d admission et de sélection L accompagnement social est obligatoire et contractuel : le bénéficiaire d un logement AIS doit s engager dans un projet d inclusion sociale (réinsertion professionnelle, stabilisation de situation financière, épargne, santé ) qui fixe les droits et devoirs propres, ceux du service social tiers d accompagnement et ceux de l AIS. Ainsi, l intensité de l accompagnement social est adaptée au besoin du locataire. L AIS fait un encadrement trimestriel lié au logement qui est complémentaire et qui se distingue de l accompagnement social. Les tâches concrètes ont trait au contrôle et à la guidance des locataires, à l établissement d un plan de remboursement si des retards de paiements ont eu lieu, à l orientation en cas de demande ou de nécessité vers des services spécialisés externes. Une saisie volontaire du loyer sur salaire est possible et facilite la régularité des paiements. Avantages du système Transformation de logements privés existants en logements «sociaux», solution plus rapide et meilleur marché que la construction de logements «sociaux» nouveaux. Efficacité due à un encadrement double externe et interne, complémentaire, qui permet de dissocier la fonction d aide de l accompagnement social exercé par un service social tiers et la fonction de contrôle liée à la location (rôle du propriétaire) effectué par le coordinateur social de l AIS doté d une grille de contrôle. Renouvellement constant du parc locatif (occupation limitée à trois ans) Soucis d accompagner les bénéficiaires dans un retour à un habitat classique Taux d impayés faible : 2,61% de la masse locative Problèmes posés Il y a des logements disponibles (la demande des propriétaires ne tarit pas), mais le manque de personnel dans l agence pour les mobiliser est le facteur limitant. L externalisation de l accompagnement social implique un travail de coordination de services et structures qui travaillent sur des bases différentes. Ce travail est nécessaire, mais prend du temps. Les limites budgétaires peuvent favoriser le «creaming the poor». En effet, s il faut réduire les impayés ou le travail de coordination, il faut limiter l admission de clients en détresses multiples. Un bon diagnostic social préalable est indispensable. La durée de trois ans n est pas toujours suffisante pour remettre les ménages sur le marché du logement qui est assez tendu. La précarité énergétique devient un problème, il faut améliorer les performances énergétiques des bâtiments pour permettre aux bénéficiaires de payer leurs charges de chauffage. Références : / 8

10 LES AIVS EN FRANCE La France dispose d un parc immobilier à vocation sociale important. Il existe néanmoins des agences immobilières à vocation sociale, les AIVS et les AIS. En effet il existe en France deux dispositifs bien distincts : Les AIVS qui sont des associations affiliées à la FAPIL (Fédération des Associations et des Acteurs pour la Promotion et l Insertion par le Logement), labellisées dans le cadre d une charte et d un cahier des charges juridique financier et social précis. Ces AIVS interviennent dans le cadre des politiques décentralisées du logement des plus démunis et sont financées par les Conseils Généraux dans le cadre des actions réglementées de Gestion Locative Adaptée (GLA). Les AIS, plus banalisées qui ne sont pas soumises à un cahier des charges et disposent de financements divers. Nous présentons dans ce document l exemple d HH Gestion Lorraine (anciennement appelée régie nouvelle Lorraine) qui est une AIVS. HH GESTION LORRAINE DESCRIPTIONS CROISÉES HH Gestion Lorraine gère 350 logements dans un parc locatif Lorrain de plus d un million de logis ( ) dont sont à caractère social. «HH gestion lorraine» est une AIVS adhérente de la FAPIL. Statut C est une association qui émane de la Fondation «Habitat et humanisme», créée pour gérer les biens immobiliers de la Fondation et des biens privés. Rôle de l AIVS Vis à vis des propriétaires HH Gestion Lorraine gère les biens comme une agence immobilière classique Elle encaisse les loyers auprès des locataires et perçoit directement les aides personnalisées au logement des locataires. L AIVS peut accompagner le propriétaire dans la réalisation de travaux d amélioration de son bien (grâce aux subventions de l ANAH -agence nationale pour l amélioration de l habitat-) Les propriétaires s engagent à souscrire une assurance auprès de la MACIF avec un contrat type, négocié au niveau national par la fédération des associations pour l insertion par le logement (FAPIL) qui couvre les loyers impayés, les frais de contentieux, et les dégradations. Vis-à-vis des locataires L accompagnement social n est pas obligatoire, il est assuré par d autres organismes sociaux qui n ont pas de convention avec l AIVS ; La sélection des bénéficiaires se fait sur des critères sociaux. Elle est réalisée par la commission départementale du plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Personnel L AIVS compte 6 salariés. Ce système a la particularité d impliquer des bénévoles (avec une qualification en rapport avec la tâche) de la fondation Habitat et Humanisme : pour accompagner les locataires à l entrée dans le logement. Ils sont ensuite pris en charge par les systèmes sociaux traditionnels. 9

11 Partenariats Les partenariats ne donnent pas lieu à contractualisation Financements Subventions Une subvention départementale finance la moitié du budget. L autre moitié est assurée par les ressources propres. L AIVS est attributaire d un fonds de réparations locatives de la part des départements ( euros par an). Ressources propres L AIVS perçoit 6% d honoraires de gestion des sommes encaissées. Elle touche aussi des frais de mise en location correspondant à 2 mois loyers (1 mois à charge du propriétaire et 1 mois à charge du locataire). Les aides au paiement des loyers pour les locataires A partir de 25 ans les personnes ont un minimum de ressource c est le revenu de solidarité active (RSA ). Les locataires aux revenus modestes perçoivent une aide personnalisée au logement (APL) qui dépend de leur revenu et de leur situation familiale l année qui précède la demande. Les aides pour les propriétaires Les propriétaires peuvent bénéficier d abattements fiscaux pouvant atteindre 60% du revenu locatif en proposant des loyers plafonnés en fonction du revenu des locataires. Dispositifs particulier L AIVS doit jouer le rôle «d ouvreur d habitat» pour loger des personnes atypiques, ayant des problèmes psychologiques par exemple, ce qui peut amener des difficultés. Principaux avantages du système L aide personnalisée au logement, perçue directement par l agence et les loyers perçus en début de mois, assurent plus de sécurité pour le paiement d une partie du loyer. Les propriétaires doivent prendre une assurance négociée à un tarif intéressant contre les risques locatifs. Principaux problèmes posés Pas assez de logements adéquats Pas de risque zéro pour le paiement des loyers. Le taux des impayés est de 8% ce qui est plus important que dans une agence classique. Références : http//www.hhgestionlorraine.org 10

12 PRÉCONISATIONS ELABORÉES A PARTIR DE L ANALYSE DES BONNES PRATIQUES MISES EN ÉVIDENCE PAR LE GROUPE DE TRAVAIL HABITREG.NET 1/ Comment agrandir le parc de logements des AIS 2/ Comment sélectionner les bénéficiaires 3/ Comment assurer un accompagnement social efficace 4/ Comment améliorer le fonctionnement des agences Un dispositif efficace PRÉCONISATIONS L étude des différentes AIS et structures similaires a montré qu elles jouent chacune à leur manière un rôle important dans les trois régions pour résoudre le problème du logement de personnes et de jeunes en situations difficiles. Elles sont amenées à se développer et devraient bénéficier du soutien public nécessaire pour le faire. Des dispositifs différents, mais des problèmes similaires Bien que le contexte et les structures soient très différents dans chaque pays, les problèmes sont similaires. Les participants ont pu dégager, pour chaque grande thématique, les pratiques qui semblent les plus appropriées. Ils ont mis en évidence leurs limites et les conditions de réussite des différentes propositions que nous présentons ici à destination des acteurs du secteur de l habitat social au niveau politique, comme sur le terrain. Un potentiel à valoriser Après avoir comparé les AIS en WALLONIE, au GRAND-DUCHÉ DE LUXEMBOURG et en LORRAINE, le groupe transfrontalier d acteurs professionnels impliqués dans le logement social, a dégagé des pistes de réflexion intéressantes. Ces préconisations ont pour vocation d aider les décideurs nationaux, régionaux et locaux ainsi que les acteurs qui travaillent dans les structures à envisager des pistes d évolution pour les agences sociales en s appuyant sur les bonnes pratiques constatées dans les trois régions. 11

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