ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION

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1 ABORDABILITƒ ET CHOIX TOUJOURS (A C T) PROJET DE RATIONALISATION DU PROCESSUS D'APPROBATION La lžgalisation des appartements accessoires ˆ Surrey (C.-B.) Ville de Surrey (Colombie-Britannique) PrŽparŽ pour : la FŽdŽration canadienne des municipalitžs l'association canadienne des constructeurs d'habitations l'association canadienne d'habitation et de ržnovation urbaine la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement PrŽparŽ par : Rosemary Kinnis, gestionnaire du programme ACT FŽdŽration canadienne des municipalitžs Ottawa (Ontario) David Scherlowski SociŽtŽ canadienne dõhypoth ques et de logement Juillet 1997 Cette Žtude de cas a ŽtŽ financže par la SociŽtŽ canadienne d'hypoth ques et de logement. Cependant, les opinions exprimžes sont celles des auteurs et la SociŽtŽ n'assume aucune responsabilitž.

2 AVANT-PROPOS Le projet džcrit dans cette Žtude de cas est financž dans le cadre du programme ÇAbordabilitŽ et choix toujours (A C T)È. Le programme A C T est une initiative conjointe, gžrže par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs, lõassociation canadienne des constructeurs dõhabitations et lõassociation canadienne dõhabitation et de ržnovation urbaine, en collaboration avec lõorganisme de financement, la SociŽtŽ canadienne dõhypoth ques et de logement. lõa C T est administrž par la FŽdŽration canadienne des municipalitžs. LancŽ en janvier 1990, le programme A C T a pour but de promouvoir les changements aux r glements de planification et de construction et les modifications aux procždures dõapprobation des projets de construction ržsidentielle, en vue dõamžliorer lõabordabillitž, le choix et la qualitž du logement. Dans le cadre dõa C T, des subventions sont attribužes aux constructeur et promoteurs, avec ou sans but lucratif, ainsi quõaux municipalitžs, urbanistes et architectes pour entreprendre des initiatives novatrices de ržforme de la ržglementation au sein des municipalitžs partout au Canada. Trois types de projets peuvent tre subventionnžs dans le cadre dõa C T : projets de džmonstration, projets de simplification des processus dõapprobation et Žtudes de cas (dõinitiatives en cours). Les projets de džmonstration, qui portent sur la construction de logements novateurs, montrent de quelle mani re certaines modifications aux r glements de planification et de construction peuvent amžliorer lõabordabilitž, le choix et la qualitž. Les projets de simplification du processus dõapprobation comprennent lõžlaboration dõune mžthode ou dõune džmarche qui ržduit le temps et lõeffort nžcessaires ˆ lõapprobation des projets de logement. Les projets dõžtudes de cas permettent de džcrire des initiatives en cours visant ˆ ržformer la ržglementation. La modification et lõinnovation requi rent la participation de tous les intervenants dans le secteur du logement. Le programme A C T fournit aux groupes actifs au niveau local une occasion unique de travailler ensemble ˆ džterminer les questions de lõheure en mati re de logement, ˆ obtenir un concensus pour les solutions potentielles et ˆ mettre en Ïuvre ces solutions. Par consžquent, un ŽlŽment clž des projets subventionnžs dans le cadre dõa C T est la participation et la coopžration des diffžrents intervenants dans le secteur du logement, ˆ toutes les phases des projets, depuis la conception jusquõˆ la ržalisation. Une Žtude de cas est produite pour chaque projet subventionnž dans le cadre dõa C T afin de faire partager ˆ dõautres collectivitžs canadiennes lõinformation sur les initiatives et les bžnžfices de la ržforme des processus de ržglementation. Pour chaque Žtude de cas, de m me que lõinitiative de ržforme des processus de ržglementation, ses buts et les le ons tiržes sont exposžs et, sõil y a lieu, les Žconomies ržsultant des changements apportžs ˆ certains r glements de planification, de promotion immobili re et de construction. AbordabilitŽ et choix toujours c

3 TABLE DES MATIéRES APER U DU PROJET...i 1.0 LƒGALISATION DES APPARTEMENTS ACCESSOIRES Contexte Objectifs POLITIQUE EN MATIéRE DÕAPPARTEMENTS ACCESSOIRES Politique en mati re dõappartements accessoires et carte du zonage ƒlimination des endroits džsignžs pour le Çchangement de zonage ponctuelè Conditions dõapprobation des appartements accessoires Exigences techniques et ržglementaires Processus de demande et dõapprobation des appartements accessoires AMƒLIORATION DE LÕEFFICACITƒ DU PROGRAMME EfficacitŽ des politiques ComitŽ dõexamen Recommandations approuvžes par le Conseil LA COLLECTIVITƒ ET LES PRINCIPAUX INTERVENANTS La ville de Surrey Participation des principaux intervenants INITIATIVES DE RƒFORME DES RƒGLEMENTS ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DU LOGEMENT Impacts gžnžraux sur la collectivitž Impacts gžnžraux sur les proprižtaires et les locataires ANNEXE A : RéGLEMENT DE ZONAGE DE SURREY DIRECTIVES POUR LES APPARTEMENTS ACCESSOIRES ANNEXE B : INFORMATION SUR LES APPARTEMENTS ACCESSOIRES AbordabilitŽ et choix toujours e

4 APER U DU PROJET En 1990, la ville de Surrey, en Colombie- Britannique, a lancž un programme visant ˆ lžgaliser les appartements accessoires qui ržpondaient ˆ des normes de base en mati re dõhygi ne et de sžcuritž. Le programme, mis sur pied par le service dõurbanisme de la ville sous la direction du Conseil, comprenait une Žquipe composže de spžcialistes du b timent et dõinspecteurs. Le programme avait pour but de mieux gžrer les impacts des appartements accessoires sur les quartiers et les services municipaux et dõautoriser de nouveaux mod les de logements transformables pour accro tre lõabordabilitž de lõaccession ˆ la proprižtž. Le processus de lžgalisation nžcessitait lõadoption de nouvelles zones et de nouveaux r glements. En aožt 1992, le Conseil a, apr s avoir consultž la collectivitž, divisž la municipalitž en trois types de zones selon la politique en mati re dõappartements accessoires : les zones o les appartements accessoires allaient tre permis et pour lesquelles le zonage serait modifiž par le Conseil (changement du zonage); les zones dans lesquelles on pourrait modifier le zonage de maisons individuelles (changement de zonage ponctuel); et les zones o les appartements accessoires seraient interdits (maisons individuelles seulement). La catžgorie Çchangement de zonage ponctuelè a ŽtŽ supprimže en džcembre Pour faciliter lõadministration, le Conseil a adoptž une politique sur les appartements accessoires qui comprenaient les cinq conditions dõapprobation suivantes : un appartement accessoire peut tre situž dans une maison individuelle seulement, et non pas dans un duplex; le demandeur doit tre proprižtaire du logement principal ou doit lõhabiter; lõappartement accessoire ne peut pas avoir une superficie supžrieure ˆ 90 m tres carržs; il faut fournir une place de stationnement supplžmentaire; et un appartement seulement est permis par maison individuelle. Pour assurer le respect des normes de base en mati re dõhygi ne et de sžcuritž, la ville a mis au point diverses exigences techniques et ržglementaires pour les appartements accessoires. Les nouveaux logements accessoires (quõils soient amžnagžs dans une maison neuve ou dans une maison existante) devaient ržpondre aux exigences du code du b timent de la C.-B., mais des Žquivalences ont ŽtŽ ŽlaborŽes pour les logements existants. Divers processus de demande et dõapprobation ont ŽtŽ mis au point dõapr s le type dõappartement et son emplacement. Pour faciliter lõadoption du programme, la ville a pržparž des brochures qui džcrivent les grandes lignes des diverses mžthodes techniques et de ržglementation et dõapprobation. MalgrŽ les efforts pour lžgaliser les logements dans le cadre du programme dõappartements accessoires, quelques proprižtžs seulement ont ŽtŽ lžgalisžes. En 1995, le Conseil a autorisž la cržation dõun comitž pour examiner le programme. Le comitž a relevž et ŽtudiŽ les principales questions suivantes : le processus liž aux appartements accessoires est assez complexe et long; les appartements accessoires sont interdits dans de nombreuses zones; et Surrey ne tire pas autant de recettes des imp ts et des permis quõelle croyait pouvoir en obtenir des proprižtžs avec appartements accessoires. Le comitž a examinž ces questions de fa on approfondie et a mis au point des solutions pržliminaires. AbordabilitŽ et choix toujours i

5 Un rapport du personnel contenant des recommandations se fondant sur les solutions pržliminaires proposžes par le comitž a ŽtŽ approuvž par le Conseil en septembre Il constitue la base dõune nouvelle fa on dõaborder les appartements accessoires ˆ Surrey. Cette approche vise ˆ lžgaliser un plus grand nombre dõappartements au moyen dõun processus administratif plus facile et plus simple pour le public, le Conseil et le personnel. DÕautres changements seront apportžs aux mžthodes dõapplication des r glements municipaux et de perception des recettes, ce qui pourrait amžliorer les services dans les zones o les appartements sont situžs. En ce qui a trait aux impacts gžnžraux sur la collectivitž, la lžgalisation des appartements accessoires augmente lõoffre de logements lžgaux abordables; ržpond ˆ un besoin social; amžliore la qualitž des quartiers; et ržpond aux pržoccupations des membres de la collectivitž qui veulent sõassurer que les proprižtaires des appartements payent leur part des services. Quant aux impacts gžnžraux sur le proprižtaire et les locataires indiquons que les revenus engendržs par les appartements peuvent aider le proprižtaire ˆ respecter ses obligations financi res, que lõamžlioration des r glements peut accro tre la qualitž des logements et, par le fait m me, la salubritž et la sžcuritž pour les locataires et les proprižtaires; et que la lžgalisation peut apporter de la sžcuritž aux locataires et aux proprižtaires et permettre aux locataires de sõinscrire sur les listes Žlectorales. Les pr teurs hypothžcaires peuvent tenir compte des revenus locatifs tiržs des appartements accessoires, de sorte que plus de personnes seront admissibles ˆ un emprunt. ii AbordabilitŽ et choix toujours

6 1.0 LƒGALISATION DES APPARTEMENTS ACCESSOIRES 1.1 Contexte Comme dans bien dõautres municipalitžs, certains proprižtaires-occupants de Surrey, en C.-B., ont choisi dõamžnager des logements autonomes, cõest-ˆ-dire des appartements accessoires, ˆ lõintžrieur de leur maison. Cette situation ne pržvaut pas seulement ˆ Surrey, ni m me dans le Lower Mainland; cõest une ržaction commune parmi les proprižtairesoccupants et les locataires lorsquõil y a une offre insuffisante de logements locatifs traditionnels ˆ faible cožt, comme les logements du marchž et hors marchž et les appartements locatifs. Les appartements accessoires fournissent un revenu (locatif) supplžmentaire ˆ leurs proprižtaires et sont une autre source de logements locatifs abordables. Toutefois, les appartements non autorisžs peuvent ne pas ržpondre aux exigences des codes du b timent et de pržvention des incendies qui ont ŽtŽ mises en place pour assurer au public des normes minimales dõhygi ne et de sžcuritž. Tenant compte de ce fait et consciente que lõexistence de ces appartements est attribuable ˆ un besoin de logements abordables, la municipalitž a pris des mesures pour sõassurer que les logements peuvent tre habitžs en toute sžcuritž. En 1975, Surrey a mis sur pied un programme dõappartements accessoires afin dõautoriser lõexistence dõenviron appartements illžgaux. Ë ce moment-lˆ, on leur a donnž le statut de logements temporaires. Les appartements illžgaux de Surrey nõont pas tous ŽtŽ inscrits dans le cadre du programme. Un autre objectif du programme Žtait dõžliminer progressivement les appartements illžgaux sur une pžriode de cinq ans. Toutefois, cette pžriode a ultžrieurement ŽtŽ prolongže jusquõau 30 avril Ë ce moment-lˆ, tous les appartements (lžgaux et illžgaux) allaient tre ŽliminŽs ˆ moins que la ville ne prenne des mesures quelconques. 1.2 Objectifs Le programme dõappartements accessoires que džcrit cette Žtude de cas a ŽtŽ lancž par le Conseil de Surrey en 1990 pour sõassurer que les appartements accessoires de la ville ržpondent aux normes dõhygi ne et de sžcuritž. CÕest un rapport pržparž par le service du directeur municipal de Surrey 1 qui a poussž la ville ˆ prendre cette initiative. Il indiquait les options de base de la ville, Žtablissait les conditions de la lžgalisation des appartements accessoires et faisait des recommandations au Conseil sur la marche ˆ suivre ˆ cet Žgard. En adoptant un programme dõappartements accessoires, la ville avait pour objectif de conserver les appartements accessoires dans le parc de logements en les lžgalisant par le changement du zonage et de mieux gžrer leurs impacts sur les quartiers et les services municipaux, y compris sur les Žcoles. 1 Secondary Suites, service du directeur municipal de Surrey, džcembre Ë lõannexe B, on indique comment obtenir ce rapport ainsi que dõautres documents sur les appartements accessoires rždigžs par la ville de Surrey. AbordabilitŽ et choix toujours 1

7 2.0 POLITIQUE EN MATIéRE DÕAPPARTEMENTS ACCESSOIRES 2.1 Politique en mati re dõappartements accessoires et carte du zonage En aožt 1992, la ville de Surrey a adoptž une politique en mati re dõappartements accessoires qui divisait la ville en trois zones (voir la carte 1) : i) les appartements accessoires sont autorisžs de droit au moyen du changement de zonage de la zone compl te; (ii) les appartements accessoires sont autorisžs individuellement au moyen du changement de zonage ÇponctuelÈ; 2 (iii) les appartements accessoires sont interdits. La ville džfinit un appartement accessoire comme un deuxi me logement dont la surface de plancher ne džpasse pas 90 m tres carržs (968 pieds carržs) et qui est situž ˆ lõintžrieur de la structure dõune maison individuelle occupže par son proprižtaire. La ville a tenu cinq ržunions dõinformation publique ainsi que des audiences publiques sur le r glement municipal relatif au changement de zonage avant dõadopter les zones 3 et cartes des zones dõappartements accessoires. LÕŽtablissement des zones dõapplication de la politique nõinterdit pas aux proprižtaires dõhabitations des zones non džsignžes de soumettre une demande de changement de zonage qui lui permettrait dõamžnager un appartement accessoire. Toutefois, les param tres de la politique servent ˆ indiquer aux proprižtaires les ržsultats probables du processus de changement de zonage. 2.2 ƒlimination des endroits džsignžs pour le Çchangement de zonage ponctuelè De temps ˆ autre, les politiques et pratiques touchant le programme dõappartements accessoires ont ŽtŽ ržvisžes. La ville a supprimž la catžgorie Çchangement de zonage ponctuelè en džcembre 1994 parce que la collectivitž et les proprižtaires des appartements sõopposaient ˆ la lžgalisation. Les endroits o le changement de zonage ponctuel Žtait autorisž ont ŽtŽ remplacžs par des zones de Çmaisons individuelles seulementè, ce qui signifie que les appartements accessoires seront interdits. Bien que la catžgorie Çchangement de zonage ponctuelè ait ŽtŽ ŽliminŽe, le personnel traitera au mžrite les 750 demandes quõil a re ues concernant des appartements situžs dans les zones auparavant incluses dans cette catžgorie. On les Žvaluera en fonction de leurs impacts possibles sur la collectivitž. La ville a mis sa carte ˆ jour pour reflžter ces changements (voir la carte 2). 2 Le catžgorie Çchangement de zonage ponctuelè a ŽtŽ ŽliminŽe par le Conseil de la ville le 14 džcembre Cette džcision est expliquže ˆ la section Les param tres des zones peuvent tre modifižs de temps ˆ autre par le Conseil de ville de Surrey. 2 AbordabilitŽ et choix toujours

8 Carte 1: Zones dˆppartements accessoires dans la ville de Surrey Ð 1993 Source : Ville de Surrey AbordabilitŽ et choix toujours 3

9 Carte 2 : Zone dõappartements accessoires dans la ville de Surrey Ñ 1995 Source : Ville de Surrey 4 AbordabilitŽ et choix toujours

10 2.3 Conditions dõapprobation des appartements accessoires Principes directeurs La ville applique les cinq conditions suivantes aux appartements, quõils soient nouveaux ou anciens : (i) un appartement accessoire peut tre situž dans une maison individuelle seulement, et non pas dans un duplex; (ii) le demandeur doit tre proprižtaire du logement principal ou doit lõhabiter; (iii)lõappartement accessoire ne peut pas avoir une superficie supžrieure ˆ 90 m tres carržs; (iv) il faut fournir une place de stationnement supplžmentaire; et (v) un appartement seulement est permis par maison individuelle. Crit res relatifs ˆ lõimpact sur le quartier En 1994, les crit res facultatifs suivants relatifs ˆ lõimpact sur le quartier ont ŽtŽ ŽlaborŽs. Ils visaient ˆ faciliter lõexamen par le Conseil des demandes dõamžnagement dõappartements accessoires : Les maisons avec appartements devraient tre sžparžes des maisons individuelles par une art re, une ruelle, un chemin de fer, etc. Il faut cacher les appartements des proprižtžs adjacentes au moyen dõimportants travaux dõamžnagement paysager ou lõinstallation de grandes composantes physiques comme les murs de sout nement ou les cl tures. Les maisons avec appartements doivent bžnžficier dõun acc s direct par une route ou une ruelle et elles ne doivent pas accro tre sensiblement la circulation dans le quartier de maisons individuelles o elles sont situžes. Les maisons avec appartements doivent tre con ues de fa on ˆ ce que lõexistence dõun appartement ne soit pas apparente. RŽaction des voisins Pendant les premi res Žtapes du traitement des demandes touchant des appartements accessoires, les voisins vivant dans un rayon de 100 m tres dõune proprižtž en cours dõamžnagement re oivent un avis pržalable les informant de la pržsentation de la demande et sont invitžs ˆ donner leur avis sur son acceptabilitž. La demande doit tre bien accueillie par la majoritž des voisins avisžs pour quõon en recommande lõexamen dans le rapport dõurbanisme soumis au Conseil. 2.4 Exigences techniques et ržglementaires La ville accepte les Žquivalences des r glements municipaux sur la construction pour les appartements accessoires existant avant la cržation du programme, ˆ condition quõun niveau de sžcuritž satisfaisant soit assurž. Les nouveaux appartements doivent satisfaire aux exigences du code du b timent de la Colombie- Britannique, mais on accepte des Žquivalences pour les appartements munis dõextincteurs automatiques dõincendie. Les maisons individuelles avec appartements doivent avoir au moins trois places de stationnement hors voirie (deux pour le logement principal et une pour lõappartement). Une brochure pržparže par la ville et intitulže A Guide to Secondary Suites Approval, May We Help?, indique les exigences gžnžrales en mati re de zonage, de permis de b tir et autres ainsi que les exigences relatives ˆ la demande. Une autre brochure, A Guide to Technical Requirements for Secondary Suites, May We Help?, džcrit les exigences gžnžrales en mati re de sžcuritž, de sžcuritž-incendie, dõinstallations Žlectriques et de plomberie (voir lõannexe B). AbordabilitŽ et choix toujours 5

11 2.5 Processus de demande et dõapprobation des appartements accessoires Les demandes de lžgalisation dõappartements accessoires peuvent tre soumises ˆ lõapprobation du Conseil sous les deux formes suivantes : demandes de changement de zonage džcoulant de lõinitiative du Conseil dans les parties du territoire touchžes par le Çchangement de zonage de zonesè; demandes de changement de zonage pržsentžes par des proprižtaires individuels dans lõancienne zone de Çchangement de zonage ponctuelè. Si le changement de zonage est accordž et que les demandeurs satisfont aux exigences ližes aux permis de b tir, un permis pour appartement accessoire est accordž au proprižtaire et la carte du zonage est modifiže en consžquence. Les plaintes de citoyens peuvent amener le Conseil ˆ enqu ter sur les proprižtaires dõappartements accessoires et(ou) ˆ prendre des mesures contre eux. Cela peut ultimement se traduire par lõimposition dõamendes et(ou) lõžlimination des appartements accessoires non autorisžs (voir le diagramme 1). Approbation dans les parties du territoire incluses dans la catžgorie Çchangement de zonage de zonesè Dans les zones dont le Conseil a modifiž le zonage de sa propre initiative (Çchangement de zonage de zonesè),les proprižtaires dõappartements accessoires existants et les ržsidents qui aimeraient en amžnager un doivent demander un permis de construire et un permis pour appartement accessoire ˆ lõh tel de ville. Si lõappartement accessoire nõa pas ŽtŽ inspectž par la division du b timent, une inspection aura lieu et le proprižtaireoccupant recevra par courrier un rapport džtaillž mais facile ˆ comprendre sur les exigences en mati re dõamžliorations et dõoctroi des permis. Il faut obtenir des permis de construire, de plomberie et dõžlectricitž pour faire toute ržnovation nžcessaire pour ržpondre aux exigences du code du b timent. Apr s lõapprobation džfinitive, le permis sera accordž. Ce dernier doit tre renouvelž chaque annže et le proprižtaire-occupant devra confirmer quõil continue de respecter les cinq conditions du permis (voir la section 2.3). Approbation dans les anciennes zones de changement de zonage ponctuel Tel que mentionnž antžrieurement, les zones de changement de zonage ponctuel ont ŽtŽ supprimžes en JusquÕˆ ce moment-lˆ, la ville avait re u environ 750 demandes de changement de zonage. Elles seront ŽvaluŽes objectivement par le coordonnateur des appartements accessoires de la ville qui tiendra compte des exigences de la politique sur les appartements accessoires ainsi que des crit res relatifs ˆ lõimpact sur les quartiers (comme lõallže dõacc s, la vžgžtation ou lõamžnagement paysager existant et la visibilitž de lõappartement). ƒtant donnž le grand nombre de demandes, on a rationalisž le processus examen. Les demandes portant sur des appartements accessoires situžs dans un m me quartier sont regroupžes et les voisins en sont avisžs en un m me rapport. Cela permet aux ržsidents locaux et au Conseil de savoir le nombre de demandes de changement de zonage dans chaque quartier. Si le Conseil rejette la proposition de changement de zonage, lõappartement accessoire doit tre ŽliminŽ. Si le Conseil lõapprouve en principe, la demande proc de ˆ lõžtape de lõaudience publique. Si le 6 AbordabilitŽ et choix toujours

12 Diagramme 1 : Processus dõapprobation dõappartements accessoires Plainte d'un citoyen Demande Enquête Demande de changement de zonage Refus de présenter une demande Frais/amendes Injonction Inspections en groupe Évaluation par le service d'urbanisme et présentation d'une recommandation Élimination de l'appartement Réinspection (NON) Décision du Conseil d'approuver ou de rejeter la demande Présentation du règlement municipal Si l'appartement n'a pas été éliminé Audience publique Élimination de l'appartement Réinspection Si l'appartement n'a pas été éliminé (NON) Troisième lecture Décision du Conseil d'accepter ou de rejeter la demande Quatrième et dernière lecture Demande de permis et paiement du permis annuel Inspection sur place Améliorer la propriété ou éliminer l'appartement Réinspection Si l'appartement n'a pas été éliminé (NON) Délivrance de tous les permis Inspection finale : (si tout est en ordre) (OUI) Délivrance du permis pour appartement accessoire Source : Ville de Surrey AbordabilitŽ et choix toujours 7

13 r glement de changement de zonage est adoptž, le proprižtaire-occupant peut, apr s avoir re u une trousse dõinformation, demander les permis de construire et pour appartement accessoire. Comme dans le cas du changement de zonage de zones, la division du b timent de la ville inspecte le logement et remet des rapports au proprižtaire-occupant sur les exigences en mati re de permis de construire, dõamžlioration et dõobtention dõun permis pour appartement accessoire. Dans les cas o des agents dõapplication des r glements municipaux ont inspectž un logement, une lettre comprenant des directives sur lõamžlioration ou lõžlimination de lõappartement est envoyže au proprižtaireoccupant. Un permis pour appartement accessoire est accordž apr s que les amžliorations requises de lõappartement ont ŽtŽ achevžes. Zones de maisons individuelles Les appartements accessoires sont interdits dans les zones ržservžes aux maisons individuelles. Si une demande de changement de zonage portant sur un appartement accessoire est re ue, elle est envoyže au Conseil pour quõil la rejette. Approbation de logements temporaires Les logements temporaires sont des appartements accessoires qui ont ŽtŽ inscrits ˆ Surrey avant la mise en oeuvre du programme dõappartements accessoires en Les proprižtaires de ces logements doivent eux aussi demander le changement de zonage pour appartements accessoires. Les proprižtaires de logements temporaires dans des duplex doivent demander le changement du zonage en vertu du r glement sur les zones dõamžnagement dõensemble puisquõen vertu du programme, les nouveaux appartements-accessoires sont interdits dans les duplex. Un permis de džrogation relative ˆ lõamžnagement pourrait aussi tre nžcessaire pour obtenir lõassouplissement du r glement de zonage dans les cas dõabsentžisme du proprižtaire. Le processus de changement de zonage est le m me que pour les logements dans les parties du territoire soumises au changement de zonage de zones. Le Conseil a džcidž que les conditions relatives ˆ lõemplacement et ˆ la proprižtž ržgissant les appartements accessoires ne sõappliqueraient pas aux proprižtaires dõanciens logements temporaires puisquõil ne leur avait jamais imposž de conditions strictes auparavant. NŽanmoins, les proprižtaires de duplex comprenant des appartements accessoires doivent les amžliorer pour quõils respectent des normes suffisantes dõhygi ne et de sžcuritž. Toutefois, certaines normes, comme les dimensions maximales et les exigences en mati re de stationnement, peuvent tre assouplies. MŽthodes applicables aux cas dõabsentžisme du proprižtaire Une des conditions dõapprobation des appartements accessoires est la proprižtž et lõoccupation du logement principal ou de lõappartement accessoire par le demandeur. Les proprižtaires de maisons individuelles contenant un appartement accessoire qui nõhabitent pas dans lõimmeuble doivent demander un permis de džrogation pour continuer ˆ lõexploiter; toutefois, rien ne garantit que le Conseil approuvera la demande. Ces proprižtaires peuvent demander un changement de zonage sans permis de džrogation, mais ils doivent džclarer sous serment quõils occuperont la maison ou lõappartement accessoire une fois le changement accordž. 8 AbordabilitŽ et choix toujours

14 3.0 AMƒLIORATION DE LÕEFFICACITƒ DU PROGRAMME 3.1 EfficacitŽ des politiques En raison de lõžvolution de la politique et de la ržsistance des proprižtaires dõappartements accessoires ˆ demander la lžgalisation de leurs appartements, le personnel et le Conseil nõont pas pu appliquer efficacement le programme dõappartements accessoires. Dans le cadre du programme, proprižtžs ont ŽtŽ džsignžes dans les parties du territoire touchžes par le changement de zonage de zones. On traite actuellement environ 750 demandes individuelles de changement de zonage touchant des proprižtžs situžes dans lõancienne zone de changement de zonage ponctuel. Les estimations du nombre dõappartements non autorisžs ˆ Surrey varient entre et JusquÕˆ pržsent, seulement 22 appartements accessoires ont ŽtŽ lžgalisžs ou, en dõautres termes ont satisfait ˆ tous les r glements municipaux ComitŽ dõexamen En mai 1995, la ville de Surrey a cržž un comitž dõexamen composž de membres dõorganismes communautaires, du monde des affaires et des groupes dõintžr t pour : Žvaluer lõimpact du programme actuel sur la collectivitž; examiner le processus administratif et džterminer les domaines o des amžliorations du programme seraient possibles. Le comitž a cernž plus de 180 solutions possibles aux questions relatives aux appartements accessoires. 5 Voici un bref ržsumž des constatations clžs : accepter et ržglementer les appartements accessoires; exiger que les appartements accessoires contribuent ˆ payer les džpenses de la ville; renforcer les r glements et leur application aux appartements accessoires; tenir compte de lõimpact des appartements accessoires sur les programmes dõinfrastructure, dõenseignement et de loisirs de la collectivitž; ržgler les probl mes de stationnement dans les quartiers o les appartements sont autorisžs; et inclure les appartements accessoires dans le processus global de planification communautaire. 3.3 Recommandations approuvžes par le Conseil Les solutions mises au point par le comitž pour venir ˆ bout de ces pržoccupations ont servi de fondement des recommandations comprises dans un rapport sur les appartements accessoires rždigž par le personnel de la ville. 6 Apr s lõapprobation du rapport par le Conseil en septembre 1996, le personnel a commencž ˆ pržparer de nouvelles stratžgies pour ržglementer les appartements accessoires. 4 Report on Issues and Proposed Solutions for Suites, comitž dõexamen des appartements accessoires, ville de Surrey, avril On trouvera des džtails dans le Report on Issues and Proposed Solutions for Suites. Ë lõannexe B, on indique comment obtenir ce rapport et dõautres documents sur les appartements accessoires rždigžs par la ville de Surrey. 6 New Approach for Secondary Suites, rapport du personnel de la ville de Surrey, juillet AbordabilitŽ et choix toujours 9

15 Voici un ržsumž des recommandations : raccourcir et simplifier le processus dõapprobation des appartements accessoires au moyen dõun syst me de permis; envisager dõautoriser les appartements dans un plus grand nombre de zones au moyen de la consultation des ržsidents; Žtablir une mžthode automatisže de perception des frais de services publics et des droits de permis supplžmentaires en m me temps que les imp ts fonciers annuels; renforcer les r glements municipaux pour quõil soit plus facile de les faire respecter; et amžliorer les Žcoles, les infrastructures et les services communautaires dans les quartiers avec appartements accessoires. Certaines recommandations pourraient tre mises en oeuvre avant dõautres qui pourraient nžcessiter des modifications des lois provinciales. Le minist re des affaires municipales et du logement de la province examine de nouvelles fa ons dõaborder la ržglementation des appartements accessoires en Colombie-Britannique. Les futurs changements lžgislatifs pourraient influer sur le traitement que Surrey accordera aux appartements accessoires. 10 AbordabilitŽ et choix toujours

16 4.0 LA COLLECTIVITƒ ET LES PRINCIPAUX INTERVENANTS 4.1 La ville de Surrey La ville de Surrey est situže dans la ržgion mžtropolitaine de Vancouver. Dans lõouest du Canada, cõest la ville qui conna t la croissance la plus rapide. En 1994, la ville estimait sa population ˆ personnes, ce qui repržsente une hausse de 3,4 % par rapport ˆ lõannže pržcždente. Comme beaucoup dõautres municipalitžs du Lower Mainland qui connaissent une croissance rapide, les prix du logement ont augmentž, ce qui a causž des probl mes dõabordabilitž pour de nombreux acheteurs de maisons. Entre 1989 et 1993, le prix moyen des maisons individuelles est passž de $ ˆ $. Pendant les cinq derni res annžes, maisons individuelles et duplex ont ŽtŽ mis en chantier, maisons en rangže et appartements. Surrey pržvoit quõentre 1994 et 1999, sa population passera de ˆ personnes. Cette augmentation de personnes correspond ˆ une hausse de 21,2 % sur cinq ans et ˆ une augmentation annuelle moyenne de 4,25 %. 7 En 1991, 64,4 % des logements de Surrey Žtaient des maisons individuelles, 14,4 % Žtaient des immeubles dõhabitation de moins de quatre Žtages (dõune hauteur de moins de quatre Žtages) et 7,7 % Žtaient des maisons en rangže. 8 En 1993, Surrey a cržž terrains pour la construction de maisons individuelles. 9 LÕanglais est la langue maternelle de 80 % de la population alors que 19 % des ržsidents nõont ni lõanglais ni le fran ais comme langue maternelle. 10 En 1991, 9,6 % des habitants de Surrey avaient entre 30 et 34 ans et 45,4 % avaient moins de 30 ans alors que 10,3 % avaient plus de 65 ans. 11 De plus, en 1990, 37 % des habitants avaient un revenu personnel imposable de moins de $. Toutefois, le revenu imposable du mžnage sõžtablissait ˆ plus de $ pour 50 % des mžnages Participation des principaux intervenants Le programme dõappartements accessoires de Surrey a ŽtŽ mis sur pied par le service dõurbanisme de la ville sous la direction du Conseil. La ville a consultž des villes avoisinantes, comme Vancouver, qui avaient ŽlaborŽ des programmes dõappartements accessoires. On a fait un sondage aupr s des ržsidents de Surrey habitant des zones dans lesquelles on proposait dõautoriser les appartements accessoires afin de džterminer leurs pržfžrences quant au classement des zones et on a aussi organisž des ržunions dõinformation publiques. 7 Ville de Surrey, service dõurbanisme et dõamžnagement foncier. Population Projections by Town, Statistique Canada. Recensement du Canada, Ville de Surrey. City of Surrey Single-Family Residential Lots Created , Ville de Surrey. City of Surrey Ñ Ethnicity: Population by Mother Tongue, Ville de Surrey. Population Age Distribution, Revenu Canada. Individual Income Among Selected Municipalities, AbordabilitŽ et choix toujours 11

17 Initialement, lõžquipe du projet comprenait cinq fonctionnaires municipaux chargžs de diverses t ches. LÕurbaniste principal a fait la planification initiale de la politique en Le coordonnateur des appartements accessoires a rždigž le projet des politiques dõurbanisme portant sur les appartements accessoires et les zones o ils seraient autorisžs. LÕinspecteur en chef adjoint des b timents a fourni des conseils sur lõoctroi de permis pour amžliorer les appartements accessoires afin quõils atteignent les normes Žtablies. Il a aussi gžrž la mise en oeuvre du programme, y compris les sžances dõinformation publiques. Le surintendant de la division de lõoctroi de permis a dirigž la mise en application du r glement municipal et lõoctroi de permis pour les appartements accessoires. En 1995, les pržoccupations que soulevait le programme ont amenž le service de lõurbanisme et de lõamžnagement foncier ˆ demander au Conseil la permission dõexaminer le programme dõappartements accessoires au moyen dõun comitž composž de divers repržsentants de la collectivitž et du monde des affaires. Le Conseil a approuvž la recommandation et a invitž des repržsentants dõassociations communautaires et de lõindustrie du b timent, entre autres, ˆ faire partie dõun comitž regroupant des particuliers. Ce comitž, chargž dõexaminer les pržoccupations relatives au programme, a ŽlaborŽ des solutions pour amžliorer la ržglementation des appartements accessoires. Le personnel de la ville a utilisž les solutions ŽlaborŽes par le comitž comme fondement pour lõžtablissement de recommandations sur les nouvelles stratžgies ˆ utiliser pour ržglementer les appartements accessoires. Il y a eu des ržunions avec des repržsentants provinciaux qui examinent aussi lõutilisation des appartements accessoires et les changements qui pourraient tre apportžs ˆ la ržglementation ˆ lõžchelle provinciale, y compris des modifications de la Municipal Act. 12 AbordabilitŽ et choix toujours

18 5.0 INITIATIVES DE RƒFORME DES RéGLEMENTS ET LEURS RƒPERCUSSIONS SUR LE COóT, LE CHOIX ET LA QUALITƒ DU LOGEMENT 5.1 Impacts gžnžraux sur la collectivitž La lžgalisation des appartements accessoires augmente lõoffre de logements abordables lžgaux, ržpond ˆ un besoin social, amžliore la qualitž des quartiers et ržpond aux pržoccupations des membres de la collectivitž voulant que les proprižtaires des appartements payent leur part des services. Le parc de logements abordables lžgaux disponibles ainsi que les choix de logements lžgaux augmentent parce quõon exige la lžgalisation de tous les appartements accessoires dans les zones o ils sont autorisžs. La lžgalisation ržpond ˆ des besoins sociaux parce que les logements permettent aux membres gžs de la famille de vivre pr s de leurs enfants sans quõils aient ˆ renoncer ˆ un sentiment dõautonomie. Dans certains cas, ces appartements peuvent retarder le placement en Žtablissement. La lžgalisation des appartements accessoires peut aussi amžliorer la qualitž des quartiers parce que la planification des Žcoles, des parcs et dõautres installations se fondera sur des estimations plus exactes de la population et des recettes fiscales. Les subventions par habitant provenant dõautres niveaux de gouvernement peuvent tre Žtablies en fonction de la population rželle, augmentant ainsi les fonds dont dispose la collectivitž. La lžgalisation des appartements accessoires facilite lõacceptation de ce type de logement par le public et la municipalitž en permettant de sõassurer que leurs proprižtaires payent leur part des services. Toutefois, le processus de lžgalisation peut soulever une certaine opposition dans la collectivitž parce que certains proprižtaires-occupants craignent que cela apportera un changement important au caract re de leur quartier de maisons individuelles. De plus, le processus de lžgalisation a augmentž les frais dõadministration de la ville dans le domaine de la planification, de la mise en application et de lõoctroi de permis. Le programme de lžgalisation a nžcessitž la cržation des postes suivants : un coordonnateur des appartements accessoires; trois agents de mise en application du r glement municipal; un commis aux appartements accessoires; et un procureur chargž des r glements municipaux. 5.2 Impacts gžnžraux sur les proprižtaires et les locataires La lžgalisation des appartements accessoires peut faciliter lõaccession ˆ la proprižtž; accro tre la qualitž des logements et, par consžquent, lõhygi ne et la sžcuritž publiques; offrir une sžcuritž aux locataires et aux proprižtaires; et Žtendre le droit de vote aux locataires admissibles, dont les noms appara tront sur une liste dõžlecteurs. Les pr teurs hypothžcaires peuvent prendre en compte les revenus locatifs tiržs des appartements accessoires, de sorte que plus de personnes satisfont aux crit res imposžs pour lõobtention dõun emprunt. Les appartements accessoires lžgaux peuvent servir de filet de sžcuritž pour les personnes dont le revenu ou les prestations de retraite sont pržcaires. La lžgalisation assure le respect de normes dõhygi ne et de sžcuritž adžquates dans les appartements accessoires, ce qui amžliore la protection du public. Par exemple, les appartements accessoires lžgalisžs peuvent ržduire lõincidence des džc s attribuables aux incendies parce quõils ont ŽtŽ amžlioržs de fa on ˆ ce quõils respectent les normes de sžcuritž-incendie du code du b timent de Surrey (c.-ˆ-d. placement appropriž des džtecteurs de fumže et sorties dõurgence). En plus, les locataires et les proprižtaires ont la certitude que les AbordabilitŽ et choix toujours 13

19 logements ne seront pas fermžs une fois ÇdŽcouvertsÈ. Toutefois, la lžgalisation des appartements accessoires peut diminuer lõoffre de logements de ce genre et augmenter les loyers. Outre le rejet de la demande par le Conseil, il se peut que des logements soient fermžs parce que leurs proprižtaires trouvent quõil ne serait pas rentable de les amžliorer. 14 AbordabilitŽ et choix toujours

20 ANNEXE A : RƒGLEMENT DE ZONAGE DE SURREY DIRECTIVES POUR LES APPARTEMENTS ACCESSOIRES On trouvera dans cette annexe la section du r glement de zonage de Surrey qui porte sur les zones de maisons individuelles o les appartements accessoires sont permis. On y trouve les r glements portant sur certaines questions comme les utilisations permises, la superficie du terrain, la densitž, la surface construite, les cours et les marges de recul, la hauteur et la construction, le stationnement hors voirie, lõamžnagement paysager, des r glements spžciaux et le lotissement. (i) (ii) Zone de maisons individuelles o les appartements accessoires sont permis (RF-SS) Section des džfinitions Ñ appartement accessoire AbordabilitŽ et choix toujours 15

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