Note de conjoncture sur le logement dans le département de l'ain / Evolutions et tendances

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1 Direction Départementale de l'equipement Ain Service Politique Ville Habitat Mars 2009 Note de conjoncture sur le logement dans le département de l'ain Evolutions et tendances Mars /10

2 Sommaire 1 - UNE CONSTRUCTION EN RECUL...3 a)le type d'habitat se modifie...4 a)la surface hors œuvre nette en légère diminution LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER ET DU FONCIER...5 a)evolution contrastée...5 b)progression de l'accession sociale...5 c)la vente des logements HLM LE PARC LOCATIF PRIVÉ...6 a)les loyers progressent, la mobilité diminue LE PARC LOCATIF PUBLIC...7 a)le loyer moyen se stabilise dans le secteur public...7 b)léger fléchissement de la demande de logements...7 c)le parc des logements sociaux dans l'ain en d)un financement soutenu, les délais de réalisation augmentent RÉPARTITION DES CONSTRUCTIONS DANS L'AIN /10

3 Cette deuxième note de conjoncture publiée par DDE de l'ain Service Politique de la Ville Habitat permet de suivre l'évolution de la construction dans le département de l'ain ainsi que les différentes tendances du marché de l'immobilier. Sont pris en compte les logements commencés de type familial, hors résidences, foyers, maisons de retraite. Nous vous invitons à nous faire parvenir vos réactions et observations sur cette note au service Politique Ville Habitat / Observatoire et Prospective (SPVH/OP) à l'attention de : M. DUTEYRAT Patrck tél : courriel : M.BARRE Pascal tél : courriel 1 - Une construction en recul Les logements commencés entre 2006 et 2008 Nom secteur Bourg et Plaine de Bresse Côtière Dombes - Val de Saône Gex Bellegarde Total Variation ,19% -26,85% -34,16% -20,99% 0,35% -17,90% Source : SITADEL1 On constate un recul de la construction de l'ordre de 17,90% en 2008 par rapport à Elle est de 23,10% pour la région Rhône Alpes. Mais cette baisse est relativisée par une progression globale du nombre de logements de l'ordre de 26,70% depuis Dans le département, le secteur du est le plus touché avec 34,16% de constructions en moins. Les loge me nts autorisé s e ntre 2006 e t 2008 Nom se cte ur Autorisé s 2006 Autorisé s 2007 BOURG et Plaine de Bresse Côtière Dombes - Val de Saône Gex Bellegarde Total Autorisé s Source : SITADEL Le nombre de permis de construire est lui en diminution. On compte en effet 5614 logements autorisés en 2008 contre 7242 en 2006, soit une baisse de 22,50% du nombre de logements autorisés. Elle est de plus de 36% par rapport à 2007 qui est sans doute une année exceptionnelle pour les autorisations de construire. 1 Les données SITADEL (Système d'information et de Traitement Automatisé des données Elémentaires sur les Logements) sont issues des fichiers transmis par les DDE aux services statistiques des DRE. Les principales informations portent sur les autorisations de permis de construire et les ouvertures de chantier 3/10

4 a) Le type d'habitat se modifie Entre 2006 et 2008, la part des logements individuels a tendance à diminuer au profit du collectif. De 50% en 2006, elle passe à 40% en Durant la même période, le collectif augmente de 5 points en passant de 38% à 43% des réalisations. Le secteur de Gex Bellegarde concentre 48% de ces réalisations. Type de logements Nombre de logements Individuels Individuels groupés Collectifs a) La surface hors œuvre nette en légère diminution Evolution de la SHON par secteur (logements commencés) 135,00 130,00 125,00 SHON en m² 120,00 Moyenne générale 2006 Moyenne générale ,00 110,00 Moyenne générale ,00 100,00 95,00 90,00 Côtière Dombes - Val de Saône Bourg et Plaine de Bresse Gex Bellegarde Si la SHON moyenne départementale se situe aux environ de 114m² en 2006 et 2007, elle passe à 106m² en Cela s'explique par la part importante des collectifs réalisés dans les deux secteurs de Gex - Bellegarde et Bourg Plaine de Bresse où la SHON moyenne passe respectivement de 102,83m² à 96,36m² et de 114,49m² à 109,89m² entre 2007 et Cela est probablement du au fort développement d'opérations de type DE ROBIEN dans ces secteurs qui aboutit à une densification. En revanche dans les secteurs d' et du, elle s'établit à 130m² contre 114m² en 2007 suite au repli de la construction de logements de type collectif dans une conjoncture ou la vacance globale augmente selon les dires d'experts. 4/10

5 2 - Le marché de l'immobilier et du foncier a) Evolution contrastée En 2007, le département a connu de nouveau une progression des prix de l'immobilier, notamment pour les maisons anciennes avec 5,20% de hausse et un prix moyen de Ce niveau de prix reste cependant en dessous de la moyenne régionale de Des disparités très importantes existent suivant les secteurs : le secteur de Gex Bellegarde où les prix restent très élevés tant par rapport à la moyenne départementale que régionale. Dans ce dernier, le prix d'un appartement neuf atteint /m² contre /m² dans l'ain, la maison ancienne peut atteindre contre dans l'ain ou dans la Région. Concernant les terrains à bâtir, la valeur moyenne est de pour une surface de 1107m², soit 83 /m². Là encore, le Pays de Gex avec un prix de 204 /m² hors lotissement et 238 en lotissement est largement au-dessus de la moyenne départementale. La tendance 2008 est marquée par une baisse très relative notamment pour les maisons anciennes (-2,8%) et les appartements neufs (-1,5%). Evolution du marché immobilier Type Prix 2006 en Prix 2007 en Tendance 2008 en Appartements anciens au m² Appartements neufs au m² Maisons anciennes Terrains à bâtir hors lotissement au m² Terrains à bâtir en lotissement au m² source : Notaires de France -Perval pour la chambre des notaires de l'ain b) Progression de l'accession sociale En 2007, l'accession sociale est dominée par le prêt à taux zéro (PTZ) qui continue sa progression avec 2430 prêts accordés en 2007 contre 2387 en Celui-ci continue d'être majoritaire dans l'ancien avec 1372 prêts accordés, soit plus de 56% du total. Le nombre de PTZ sur le neuf est en très légère progression, passant à 1058 en 2007 contre 1020 en 2006 et 866 en Il bénéficie nettement au logement individuel qui représente 77,40% des prêts. Comme en 2005, les secteurs de Bourg Plaine de Bresse et de Côtère Dombes-Val de Saône sont les plus importants bénéficiaires de ce type de prêt avec respectivement 38,60% et 33,90% du total. Le secteur de Gex-Bellegarde progresse légèrement en passant de moins de 4% en 2005 à plus de 6% en En octobre 2008, 91 logements sont financés par un Prêt Social Location Accession (PSLA) qui constitue une autre mesure favorisant l'accession sociale tout en restant marginale. Un chiffre, cependant nettement supérieur à 2007 ou 10 logements relevaient de ce type de financement. Enfin en décembre 2008, 3 maisons à 15 par jour ont été livrées sur la commune d'ambérieu. 5/10

6 c) La vente des logements HLM Deux organismes importants du département de l'ain (DYNACITE et SEMCODA) ont depuis plusieurs années développé une politique de vente de leur patrimoine immobilier. En 2007, ils ont mis sur le marché environ 200 logements représentant 20% des ventes totales. Cependant, la vente totale d'une opération se réalise à l'issue d'un délai important aux dires des organismes bailleurs. De 2004 à 2007, la moyenne annuelle des ventes effectives se situe à 87 unités. Cette moyenne recouvre des variations selon les années, on compte par exemple 72 ventes effectives en 2007 contre 100 en Au 31 décembre 2007, 979 logements restent ouverts à la vente. Sur la base de la moyenne annuelle des ventes, on peut estimer à plus de 11 ans le délai pour écouler le stock des logements offerts à la vente. Ventes effectives de logements dans l'année Logements offerts à la vente et non encore vendus au 31/12 Cumul des autorisations de mises en vente depuis 1995 (fin d'année) Le parc locatif privé a) Les loyers progressent, la mobilité diminue Le loyer moyen2 continue de progresser dans le département de l'ain. De 9,3 /m² en 2007, il passe à 11,4 /m² en août La moyenne régionale est de 10,5 /m². Dans ce contexte régional, l'ain est à égalité avec la Haute Savoie mais affiche des loyers nettement supérieurs à l'ardèche (7,7 /m²) et la Drôme (8,0 /m²). On note également une disparité importante suivant la localisation : le secteur de Bourg en Bresse avec une moyenne de 8,1 /m² se situe très en dessous du Pays de Gex à 12,8 /m². Le taux de mobilité3 est quant à lui en régression. Il passe de 30,6% en 2007 à 29,5% en 2008 avec une amplitude de 25,7% à Bourg en Bresse contre 31% sur le secteur de Miribel et Plateau. En 2007, 890 logements dont 99 sociaux et très sociaux ont été subventionnés au titre de l'agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) pour un montant total de Le bilan 2008 fait apparaître une baisse du nombre de logements subventionnés de l'ordre de 27% pour un montant d'aides de Mais le montant de la subvention moyenne par logement a augmenté passant à en 2008 contre en La part des logements sociaux et très sociaux subventionnés par l'anah reste stable avec 97 logements. 2 CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) constitue un observatoire des loyers. 3 Le taux de mobilité est établi à partir des emménagements de l'année écoulée dans les logements existants avant le 1er janvier en excluant donc les logements mis en service durant l'année. 6/10

7 4 - Le parc locatif public a) Le loyer moyen se stabilise dans le secteur public Le loyer PLUS moyen reste stable en 2008 à environ 4,85 dans le département.il est de 5,35 dans le secteur de Gex Bellegarde. Secteurs BOURG et Plaine de Bresse Côtière Dombes - Val de Saône Gex Bellegarde Département Taux de Taux de Taux de Vacance de plus de 3 mobilité 2005 mobilité 2006 mobilité 2007 mois en 2005 en % 13,11 10,26 15,51 10,07 11,72 11,74 12,67 11,40 14,61 11,48 12,88 12,31 13,58 11,96 14,51 10,37 12,05 12,37 1,95 0,76 0,36 0,23 0,44 0,93 Vacance de plus de 3 Vacance de plus de 3 mois en 2006 en % mois en 2007 en % 1,81 0,60 0,52 0,46 0,87 0,98 1,49 0,12 0,32 0,12 0,40 0,59 Source : EPLS au 01/01/07 Le taux de mobilité continue de progresser depuis 2005, il est de 12,37 % au 1er janvier C'est sur le secteur de Bourg et Plaine de Bresse que l'augmentation est la plus significative avec 1 point supplémentaire entre 2006 et 2007 contrairement au qui diminue dans la même proportion entre 2005 et La vacance de plus de 3 mois reste importante sur le secteur de la ville centre avec un taux de 1,49 % en 2007, soit 3 fois la moyenne départementale. Cependant, la vacance départementale régresse nettement en passant de 0,93% en 2005 à 0,59% en 2007 ce qui révèle une tension toujours accru. b) Léger fléchissement de la demande de logements Au 1er avril 2008, demandes4 en instance ont été recensées dans le département contre en 2007 soit une baisse de 5,70%. On peut estimer à environ un tiers, la part des demandeurs déjà logés par un organisme HLM. Les secteurs les plus demandés restent Bourg Plaine de Bresse et la Côtière Dombes Val de Saône qui totalisent près de 67% des demandes départementales. Les secteurs de Gex Bellegarde et d' concentrent 27,70% de ces dernières. L'ancienneté de la demande passe de 12 mois en 2007 à une moyenne de 13,23 mois en Elle atteint 15,70 mois dans le secteur de Bourg Plaine de Bresse. Dans l'ensemble et malgré la baisse des demandes, 14,87% d'entre elles datent de plus de deux ans contre 12% en Concernant les ressources des demandeurs, 85% d'entre eux sont éligibles au PLAI avec des revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM. Un nombre en forte augmentation puisqu'ils étaient 63,3% en Cette donnée est à considérer au regard de l'évolution des plafonds de ressources et des modifications concernant l'imposition sur le revenu (suppression de l'abattement de 20% et réorganisation des tranches d'imposition)5. Plus de 60% des demandes concernent des T2 et T Source : Observatoire départemental de la demande de logement locatif social de l'ain Cette mesure a augmenté mécaniquement le revenu fiscal de référence. En conséquence, les plafonds de ressources ont été majorés. Le plafond PLUS pour un ménage de 2 personnes est passé de en 2007 à en /10

8 Répartition des demandes 12% 39% Bourg et Plaine de Bresse Côtière Dombes Val de Saône Gex Bellegarde 16% 6% 28% Source : Observatoire départemental de la demande de logement locatif social c) Le parc des logements sociaux dans l'ain en ie Sa vo e ôn Rh ire Lo Isè re ie Dr ôm e Ha ut e -Sa vo Ard èch e Ain Nombre de logements Le département de l'ain compte logements sociaux6 au 1er janvier 2007, soit près de 16% des résidences principales. Elle occupe la quatrième place dans la région Rhône Alpes Parc locatif social C'est un parc relativement récent puisque plus de 28% des logements ont été réalisés depuis Les logements de 2 et 3 pièces représentent 52% du parc contre 42% pour les logements de 4 pièces et plus. Les logements sociaux se situent pour 46% dans les secteurs ouest du département. Répartition des logements sociaux 20% 29% BOURG et Plaine de Bresse Côtière Dombes Val de Saône 17% 27% Gex Belleg arde 7% 6 Source : EPLS (Enquête sur le Parc Locatif Social au 01/01/07) 8/10

9 Répartition du type de logements 77% 81% 92% 89% 23% 19% individuels collectifs 81% 19% 11% 8% Côtière Dombes Gex Bellegarde Val de Saône BOURG et Plaine de Bresse La part des collectifs reste prépondérante avec 83% des logements, notamment dans le secteur d'oyonnax -Nantua où il représente la quasi totalité du parc. d) Un financement soutenu, les délais de réalisation augmentent En 2007, 1094 logements sociaux ont été financés. Une proportion de 33,36% de ces financements concerne le secteur de Bourg-Plaine de Bresse. Le secteur, avec 33 logements financés soit 3% du parc, reste le secteur où le développement de logements sociaux est le plus faible. Les prêts locatifs à usage social (PLUS) représentent 60% des financements contre 6,40% pour les prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI). Une étude, issue de l'enquête annuelle sur les mises en service effectuée sur un échantillon de 1332 logements financés entre 2002 et 2007 et mis en service entre 2005 et 2007 conduit à deux conclusions : logements mis en service durant cette période - soit plus de 70% - ont été financés en PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), 374 soit 28% en PLS (Prêt Locatif Social), le reste soit 2% en PLAI. - Le délai de réalisation7 entre l'année de financement et la mise en service s'allonge régulièrement depuis Il est de 2 ans et 7 mois en 2005 et de 3 ans et 3 mois en 2007 soit une augmentation de 8 mois en deux ans. Logements sociaux à Meximieux 7 Le calcul de ce délai est basé sur une année calendaire. Ainsi un logement financé et mis en service la même année se voit attribuer un délai de 1 an et 2 ans s'il est mis en service l'année suivante. Ce mode de calcul peut majorer quelque peu la durée mais illustre bien l'augmentation des délais. 9/10

10 5 - Répartition des constructions dans l'ain Source : SITADEL La comparaison des cartes des logements commencés en 2004 et en 2007 montre que la construction s'est développée le long des grandes voies de communication ainsi que dans les secteurs de Gex Bellegarde, la vallée de la Saône et dans une moindre mesure dans quelques communes en limite de Savoie. Le secteur du plutôt rural connaît globalement une construction en volume faible avec un nombre important de communes où les constructions neuves annuelles sont inférieures à 10. Source : SITADEL 10/10

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