Opération en Prêt PASS-FONCIER

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1 PROJET CONVENTION DE SOUTIEN AU PROGRAMME D ACCESSION SOCIALE A LA PROPRIETE HAPPEAU 10 pavillons Opération en Prêt PASS-FONCIER

2 C O N V E N T I O N Entre les soussignés : - Le Mans Métropole, représenté par son Président, agissant au nom et pour le compte de Le Mans Métropole domicilié à l Hôtel de Ville LE MANS CEDEX 9, en vertu d une délibération du Conseil de Le Mans Métropole en date du 21 octobre 2010, Ci-après désignée par le terme : «LE MANS MÉTROPOLE», - Le Mans Habitat, Office Public de l Habitat de Le Mans Métropole, 2 rue de la Mariette LE MANS CEDEX 2, représenté par son Directeur Général Madame Fabienne DELCAMBRE, en vertu de la délibération du Conseil d Administration n du 13 juillet 2010 et de la délibération du Bureau du 23 septembre 2010, Ci-après désigné par le terme : «LE MANS HABITAT» et - Le Comité Interprofessionnel du Logement Val de Loire Site Sarthe, 25 rue d'arcole Le Mans Cedex 2, représenté par Monsieur Bruno WEIBEL Président du Comité Stratégique Local, numéro de SIRET Siège Social, 15 place Michelet BP Tours cedex 01 Ci-après désigné par le terme : «CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE» Lesquels, ont préalablement exposé ce qui suit : PREAMBULE Afin de favoriser l'accession sociale à la propriété, les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif dénommé PASS-FONCIER dont la décision d'octroi est prise par un CIL/CCI. Le PASS-FONCIER est un mécanisme de financement destiné à faciliter l'accession de ménages modestes à la propriété par un portage financier sur 25 ans maximum d'une fraction du prix de revient de l'opération qui peut être représentative de tout ou partie de la valeur du terrain d'assiette du bâti, suivi d une période d amortissement de 10 ans maximum. Pendant la durée du différé d amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de 1.25% par an, lorsque l accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l effort de construction, ou de 2.5% sinon. A l issue du différé d amortissement, le taux d intérêt nominal annuel du prêt est égal à 4.5% par an. Le PASS-FONCIER peut prendre la forme, pour les opérations de construction de logements collectifs ou individuels, d'un prêt à remboursement différé consenti par un CIL/CCI. 2

3 La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 a accompagné ce dispositif d'un régime fiscal de faveur se traduisant par l'application du taux réduit de la TVA à 5,5 %. Afin de répondre à l'enjeu d'agglomération de capter et de maintenir sur le territoire de jeunes ménages primo-accédants et d'atteindre l'objectif fixé par le Programme Local de l'habitat de produire 119 logements/an en accession sociale à la propriété, LE MANS MÉTROPOLE a adopté par délibération du 2 juillet 2009, complétée par délibération du 24 juin 2010 un nouveau dispositif de soutien. Les opérations en PASS-FONCIER des bailleurs sociaux réalisées sur le territoire de LE MANS MÉTROPOLE sont éligibles à ce dispositif. LE MANS HABITAT et le CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE souhaitent mettre en œuvre un montage en PASS-FONCIER avec prêt à remboursement différé à l'occasion de la réalisation sur la commune de Le Mans d'un programme de 10 logements. Par courrier en date du 20 juillet 2010, LE MANS HABITAT a sollicité un appui de la collectivité. Ceci exposé, il a été arrêté et convenu ce qui suit : Article 1 : Objet de la convention La présente convention a pour objet : - de définir les rapports entre les cocontractants à l occasion de la réalisation du programme de construction de logements, ci-dessous décrit, destinés à la vente à des primo accédants dans le cadre de la mise en œuvre du dispositif d'accession sociale à la propriété PASS-FONCIER. - de définir les modalités et conditions du soutien financier apporté par LE MANS MÉTROPOLE à ce programme. Article 2 : Description du programme LE MANS HABITAT s engage à réaliser le programme suivant : Désignation du programme L opération porte sur un programme de vente en l état futur d achèvement de 10 logements neufs d'une surface utile totale de 859,90 m² situés rue du Happeau Le Mans. - 6 logements de type 3 d une surface utile de : 463,66 m² - 3 logements de type 4 d une surface utile de : 283,20 m² - 1 logement de type 5 d une surface utile de : 113,04 m² Le plan masse est joint en annexe 2, le détail du descriptif des biens et des prix de vente par lot est joint en annexe 3. Réalisation du programme LE MANS HABITAT prend l engagement de réaliser le programme décrit au présent article sous réserve du versement effectif des emprunts et plus généralement de tous les éléments nécessaires au financement, notamment les subventions. 3

4 Le démarrage des travaux aura lieu à partir du 1 er prévisionnelle des logements au 1 er semestre semestre 2011, pour une livraison Autorisations LE MANS HABITAT déclare : - être bénéficiaire du permis de construire n Z0236 délivré en date du 22 décembre 2009, portant sur la réalisation de l ensemble de l opération de 10 logements. Article 3 : Coût prévisionnel Le prix de revient prévisionnel avant appel d offres de la totalité de l opération de construction des 10 logements s'élève à HT conformément aux postes suivants : - charges foncières : constructions : commercialisation, gestion, frais financiers, honoraires : Le détail de ces grands postes figure dans le bilan financier joint en annexe 4. Article 4 : Participation financière de LE MANS MÉTROPOLE Description Le dispositif de soutien à l'accession sociale à la propriété mis en place par LE MANS MÉTROPOLE consiste au versement d'une aide financière individualisée pour chaque ménage qui accède à la propriété d'un logement neuf, construit par LE MANS HABITAT, et affecté pour sa première occupation à l'habitation principale du ménage accédant. Cette aide est indirecte : elle prend la forme d'une subvention dont le montant sera versé à LE MANS HABITAT, lequel sera chargé de la reverser intégralement à l'accédant par une minoration du prix de vente. Montant Cette participation s élève à 4000 par logement, soit pour 10 logements. Appel de fonds - 1 er versement à hauteur de 50 % de la subvention, soit , à la justification de la signature de 50 % des contrats préliminaires de VEFA. Appel de fonds prévisionnel : 1 er trimestre ème versement à hauteur du solde, soit , à la justification de la signature de l ensemble des contrats de vente. Appel de fonds prévisionnel : 1 er trimestre 2012 Cas de mévente En cas de mévente, la subvention de LE MANS MÉTROPOLE conduisant à une modification de la destination de certains lots, sera réduite au prorata du nombre de lots vendus et fera l objet d un avenant à la convention à la demande de Le Mans Habitat. 4

5 Date limite des opérations éligibles Les ventes de logements à des bénéficiaires d un PASS-FONCIER sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5%, dès lors que ces ventes sont «engagées» avant le 31 décembre Par «engagement», il convient d entendre la date de signature par l accédant de la décision par le collecteur 1% logement d octroyer le Pass-Foncier. LE MANS MÉTROPOLE ne versera cette participation financière que pour les ventes engagées avant le 31 décembre Article 5 : Plafonnement des prix de vente Plafond réglementaire Pour les opérations PASS-FONCIER avec prêt à remboursement différé, le prix de vente du logement à l'accédant ne doit pas excéder les plafonds prévus en matière d'opérations PSLA 2. Le plafond applicable pour les opérations réalisées sur le territoire de LE MANS MÉTROPOLE 3 est fixé à par mètre carré de surface utile 4. Ce plafond porte sur le seul prix de la construction. La surface utile est égale à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes 5. La surface utile peut-être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou de l'emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant 6. Plafond de LE MANS MÉTROPOLE Pour l'opération objet de la présente convention, il sera appliqué le prix de vente plafond ciaprès défini. Par délibération en date du 2 juillet 2009, le Conseil de la Communauté de LE MANS MÉTROPOLE a conditionné l'octroi de sa subvention au respect d'un prix de vente global (foncier et construction) par lot à par mètre carré de surface utile, avant déduction de la subvention de Le Mans Métropole. Par délibération du 24 juin 2010, cette référence peut être majorée de 10 % soit /m² et cumulable dans les deux cas suivants : - label Bâtiment Basse Consommation (BBC), - localisation en secteur centre ville du P.L.H. Pour cette opération LE MANS HABITAT rue du Happeau labellisée en BBC le prix de vente plafond par lot est fixé à 2054 /m 2 de surface utile. Ce prix de vente global comprend : - le prix de vente du logement ; - le prix du foncier, tel qu'il est exprimé dans l'acte préliminaire de vente en l'état futur d'achèvement, pour sa valeur au jour de la signature de cet acte, c'est-à-dire hors l'indexation qui sera appliquée à l'issue de la période de portage. 5

6 Au sens de la présente convention, la notion de surface utile est identique à celle retenue en matière de mise en œuvre du plafond réglementaire. Toutefois, la surface utile ne pourra être augmentée de la moitié de la surface du garage, ou de l'emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l'objet d'une jouissance exclusive par l'accédant. Article 6 : Conditions d accès des acquéreurs L'octroi de l'aide financière de LE MANS MÉTROPOLE est conditionné au respect des critères d'éligibilité des accédants définis par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars Ces conditions sont les suivantes : 1 - L accédant doit être une personne physique, primo-accédant de sa résidence principale. Est entendu comme "primo accédant" le ménage n ayant pas été propriétaire de son logement au cours des deux années précédant l octroi du PASS-FONCIER 8. Par résidence principale, est entendu le logement occupé au moins huit mois par an (sauf en cas d obligation de déplacement liée à l activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), par l acquéreur et l ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective. 2 - L accédant doit disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources prévus pour l octroi d'un Prêt Social Location Accession. Depuis le décret du 7 avril 2009, les plafonds de revenus PSLA sont ceux du prêt à taux zéro 9 : Nombre de personnes destinées à occuper le logement Plafonds de ressources (zone B2) euros euros euros euros 5 et plus euros Les ressources s entendent comme la somme des revenus fiscaux de référence 10 des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l avis d imposition établi au titre de l année N-2 précédent celle au cours de laquelle l accédant signe la décision d octroi du PASS-FONCIER par le collecteur CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE. 3 - L accédant doit bénéficier d'une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales du lieu d'implantation du logement. Cette aide peut prendre la forme d'une subvention 11 sous réserve que son montant soit supérieur ou égal à un seuil fixé par l article R du CCH en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement, soit : Seuil minimum des Nombre de personnes destinées aides à occuper le logement (zone B2) 3 et moins euros 4 et plus euros 6

7 La participation financière de LE MANS MÉTROPOLE est une subvention qui s'élève à par logement, et ce, quelque soit le nombre de personnes destinées à occuper le logement. L'aide de LE MANS MÉTROPOLE, versée de manière indirecte à l'accédant, est recevable au dispositif PASS-FONCIER. Article 7 : Sécurisation des accédants Les ménages bénéficiaires d un PASS-FONCIER bénéficient d une garantie de rachat et d'une garantie de relogement pendant le différé d'amortissement du prêt 12. Ces garanties sont apportées par LE MANS HABITAT, personne morale désignée par le CIL VAL DE LOIRE SITE SARTHE. Article 7.1 : Garantie de rachat Dispositif réglementaire La garantie de rachat consiste à proposer à l accédant de racheter le logement à un prix égal à 80 % du montant total d opération 14. Toutefois, ce prix de rachat est diminué de 1,5 % au plus par année écoulée à partir de la sixième année suivant celle au cours de laquelle la vente a eu lieu. Ce prix peut, en outre, être minoré des frais des réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent pas de l usage normal du logement ou de la vétusté de ses installations. Ces frais de réparation sont fixés sur la base du montant le moins élevé de trois devis à produire par l organisme ou la personne morale mentionnée ci-dessus relatifs aux réparations à effectuer. La garantie de rachat peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception, si les conditions suivantes sont réunies : - le logement est occupé à titre de résidence principale ; - la demande visant à bénéficier de la garantie de rachat est faite par l accédant ou, en cas de décès de celui-ci, par ses descendants directs ou son conjoint occupant le logement au jour du décès et intervient dans un délai d un an suivant la survenance de l un des faits générateurs suivants : décès de l accédant, de son conjoint ou d un descendant direct occupant le logement avec l accédant ; chômage de l accédant d une durée supérieure à un an attestée par l inscription sur la liste des demandeurs d emploi mentionnée à l article L du code du travail ; invalidité reconnue de l accédant soit par la décision de la commission des droits et de l autonomie des personnes handicapées mentionnée à l article L du code de l action sociale et des familles, soit par délivrance par cette commission de la carte d invalidité prévue à l article L du même code ; - le taux d effort de l accédant est supérieur ou égal à 40 % 15 ; - l accédant est de bonne foi. Pour l application de la garantie de rachat, est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec l accédant ou le partenaire avec lequel l accédant a conclu un pacte civil de solidarité. 7

8 La garantie de rachat prend fin au-delà de la phase d amortissement du prêt PASS- FONCIER. Pour la garantie de rachat, la réserve que la personne physique soit maintenue dans les lieux en tant que locataire, ne s applique pas. Dispositif conventionnel Pour l'opération objet de la présente convention, la garantie de rachat est étendue de la manière suivante : - en cas de mise en jeu de la garantie, le prix de rachat proposé à l'accédant est égal au prix du montant total d'opération. Toutefois, ce prix est minoré dans les mêmes conditions et proportions que celles prévues par le dispositif réglementaire ; - la demande visant à bénéficier de la garantie de rachat est également éligible pour les faits générateurs suivants : - mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ; - divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité. Dans le cas des couples avec enfants et lors d une demande éventuelle de maintien dans les lieux formulée par les deux parties, est privilégié pour cette demande le conjoint ayant reçu la garde des enfants ; l'autre conjoint bénéficiera de la garantie de relogement ; - le rachat du logement est conçu avec l'objectif d'un maintien de l'accédant dans les lieux, si ce dernier le souhaite. Toutefois, si aucune des solutions possibles pour assurer ce maintien ne s'avère réalisable, la garantie de relogement est mise en jeu. La mise en jeu de la garantie de rachat est subordonnée à l'accord de mainlevée de l'ensemble des créanciers hypothécaires inscrits du chef du preneur sur les droits tenus. Article 7.2 : Garantie de relogement Dispositif réglementaire La garantie de relogement consiste à proposer à l accédant ou, en cas de décès, à son conjoint ou à ses descendants directs occupant le logement avec l accédant en l absence de conjoint, trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités. Elle doit être mise en œuvre dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie, par lettre recommandée avec demande d avis de réception. Le demandeur dispose d un délai d un mois à compter de chacune des offres pour l accepter. A l expiration du délai d un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s appliquer si l accédant n a pas accepté l une des trois offres qui lui ont été proposées. Elle est soumise aux conditions suivantes : - les conditions d éligibilité à la garantie de rachat sont satisfaites ; - les revenus de l accédant ou, en cas de décès, de son conjoint ou de ses descendants directs occupant le logement avec l accédant en l absence de conjoint n excèdent pas les 8

9 plafonds de ressources mentionnés à la première phrase de l article R du code de la construction et de l habitation. Pour l application de la garantie de relogement, est assimilée au conjoint la personne vivant en concubinage avec l accédant ou le partenaire avec lequel l accédant a conclu un pacte civil de solidarité. Dispositif conventionnel Pour l'opération objet de la présente convention, la demande visant à bénéficier de la garantie de relogement est également éligible en cas de divorce ou de dissolution d'un pacte civil de solidarité. Chaque ex-époux ou ex-partenaire bénéficie de la garantie de relogement. Article 8 : Clauses anti-spéculatives En considération du contexte local tel qu'exposé au préambule, et de la volonté de LE MANS MÉTROPOLE de favoriser l'accession à la propriété de ménages aux revenus modestes, LE MANS MÉTROPOLE souhaite éviter que l'avantage financier qu'elle apporte ne constitue un enrichissement sans cause pour son bénéficiaire. Par conséquent, LE MANS HABITAT veillera à ce que l'accédant s'engage lors de la vente du logement au remboursement de la totalité de la participation qui lui aura été attribuée en cas de revente du bien par l'accédant dans les cinq ans suivant l acquisition si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisition actualisé comme décrit au présent article. La notion du délai de cinq années est comptée à partir de la date de la signature de l acte de vente authentique par LE MANS HABITAT à l accédant. Le prix d acquisition comprend le prix d'achat du bien payé par l'acquéreur majoré des frais d'acquisition (frais d'actes et autres frais pour l'acquisition) et diminué du montant de la participation versée par LE MANS MÉTROPOLE. Le prix d'acquisition actualisé est égal au prix d'acquisition défini ci-dessus actualisé par application de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'i.n.s.e.e., l'indice de référence étant le dernier indice trimestriel publié à la date de signature de l'acte notarié d'acquisition de la vente en l'état futur d'achèvement et l'indice de comparaison étant le dernier indice publié au jour de la signature de l'acte de vente par l'accédant. Dans le cas où l'indice ci-dessus viendrait à disparaître ou cesserait d'être publié, le nouvel indice qui lui serait substitué s'appliquerait de plein droit en tenant compte des coefficients de raccordement officiels publiés par l'i.n.s.e.e. De plus et durant cette période de cinq années, le logement doit être la résidence principale de l accédant, destinée à son seul usage exclusif et interdisant ainsi toute forme de location, sous peine de rembourser à LE MANS MÉTROPOLE la totalité de la participation qu elle aura versée. Article 9 : Engagements des signataires Engagements de LE MANS HABITAT LE MANS HABITAT s'engage envers LE MANS MÉTROPOLE : - à fournir, pour le premier appel de fonds, la copie des contrats préliminaires de vente en VEFA du logement ; et pour le second appel de fonds, les extraits d'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; 9

10 - à transmettre une fiche de synthèse de chaque dossier, accompagnée de l'ensemble des pièces permettant de vérifier que l'ensemble des critères stipulés dans la délibération visée au préambule sont respectés (voir annexe 5) ; - à communiquer, avant la période de lancement de la commercialisation et à l'issue de celleci, toutes modifications qui affecteraient le coût de revient prévisionnel exposé à l'article 3, ou le descriptif des biens et la tarification hors option décrits en annexe ; - à produire sur sa demande tout document permettant de s'assurer de la conformité du programme prévu ; - à imputer le montant de la subvention en déduction du prix de vente public du logement ; - à porter la mention expresse du montant de l'aide apportée à chaque acquéreur par Le Mans Métropole et de sa provenance dans les contrats de réservation et les actes de vente ; - à intégrer dans les actes de réservation et rappelées dans les actes authentiques signés devant notaire les garanties de rachat et de relogement, ainsi que les clauses antispéculatives ; - à fournir, sur sa demande, un état des actes de réservation et des actes authentiques signés ou en cours ; - à fournir un bilan complet pour chaque vente comprenant les caractéristiques des accédants, des biens et le montage financier ; - à restituer régulièrement l'état du projet suivant le tableau de bord existant ; - à faire apparaître sur ses principaux documents informatifs ou promotionnels, la participation de LE MANS MÉTROPOLE au moyen de l apposition de son logo et à faire mention de cette participation dans son rapport avec les médias ; - à faire figurer de manière lisible sur le panneau de chantier installé sur le site la participation de LE MANS MÉTROPOLE ; - à assurer un suivi personnalisé de l'accédant, du démarrage du projet à sa réalisation mais aussi en cas de difficulté ; - à mettre en œuvre les dispositifs de sécurisation dans le respect des dispositions de la présente convention. LE MANS HABITAT prend toutes mesures pour assurer l effectivité de la garantie de rachat et de la garantie de relogement. Il s'efforce à maintenir l'accédant dans les lieux si ce dernier en fait la demande ; - à informer l'accédant dès le montage du dossier, et rappelée dans le contrat préliminaire de vente et de l'acte authentique de vente, de la portée des engagements résultant du dispositif PASS-FONCIER, notamment des risques de remise en cause du bénéfice du taux réduit de TVA par l'administration fiscale à communiquer une fois les comptes clos de l opération, le bilan financier détaillé de l opération Engagements du CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE Le CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE s'engage envers LE MANS MÉTROPOLE: - à communiquer l'attestation de la décision d'octroi du PASS-FONCIER, signée par l'accédant; - à désigner LE MANS HABITAT responsable de la mise en œuvre de la garantie de rachat et de la garantie de relogement. Engagements de Le Mans Métropole LE MANS MÉTROPOLE, s'engage : - au versement de la subvention décrite à l'article 4 ; - à communiquer au CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE et au ménage accédant l'attestation de versement de l'aide de la collectivité permettant un montage en Pass-Foncier et le cas échéant, une majoration du prêt à taux zéro ; - à développer la communication sur le programme envisagé. Elle oriente les candidats potentiels vers le CIL VAL DE LOIRE- SITE SARTHE et LE MANS HABITAT. 10

11 Article 10 : Résiliation et déchéance, pénalités La convention cessera de faire effet si LE MANS HABITAT décide de stopper la réalisation du programme tel qu il est décrit à l article 2. Dans ce cas les sommes versées à LE MANS HABITAT par LE MANS MÉTROPOLE seront intégralement remboursées à hauteur. La présente convention ne pourra être dénoncée par l une des parties qu en cas de faute de son cocontractant qui se serait poursuivie plus d un mois après une sommation d avoir à la faire cesser, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et visant le présent article. Elle pourra également être dénoncée par LE MANS MÉTROPOLE en cas de mise en redressement judiciaire ou de liquidation de LE MANS HABITAT, si les dispositions légales alors en vigueur ne s y opposent pas. En cas de défaillance de LE MANS HABITAT ou de mauvaise exécution du contrat, LE MANS HABITAT supportera les conséquences de ses fautes dans les conditions du droit commun, le montant d éventuelles pénalités étant fixé par le juge. Article 11 : Annexes Annexe 1 : Références juridiques Annexe 2 : Plan masse de l opération Annexe 3 : Détail du descriptif des biens (surface utile, type ) et des prix de vente par lot Annexe 4 : Bilan financier prévisionnel de l'opération arrêté à la date du 1 er septembre 2010 Annexe 5 : Fiche de synthèse du candidat accédant. Fait en trois exemplaires, à.., le.. Le Directeur Général de LE MANS HABITAT Le Président du Comité Stratégique Local du Comité Interprofessionnel du Logement Val de Loire- Site Sarthe Fabienne DELCAMBRE Bruno WEIBEL Le Président de LE MANS MÉTROPOLE Jean-Claude BOULARD 11