Les Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable. Végétaliser la ville de demain : quels enjeux pour l immobilier?

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1 # Les Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable Végétaliser la ville de demain : quels enjeux pour l immobilier?

2 ESSEC BUSINESS SCHOOL, L ESPRIT PIONNIER CRÉÉE EN 1907, ESSEC BUSINESS SCHOOL EST UNE INSTITUTION ACADÉMIQUE D EXCELLENCE QUI S EST, TOUT AU LONG DE SON HISTOIRE, ILLUSTRÉE PAR SON ESPRIT PIONNIER. En formation initiale comme en formation continue, l ESSEC propose une large gamme de programmes à tous ceux qui souhaitent vivre une expérience d apprentissage hors du commun, fortifier leurs talents, exprimer leur leadership et devenir des managers de haut niveau. Institution séculaire, forte d un large réseau d entreprises et d institutions académiques en France et partout dans le monde, l ESSEC fait le choix de fonder son développement sur trois principes : l innovation, l implication et l internationalisation qui constituent les trois axes de la stratégie ESSEC 3i tournée vers Institution irriguée par la recherche et engagée dans une ambitieuse politique d alliances avec des institutions de premier rang, l ESSEC a le souci constant de confronter ses étudiants à des savoirs de pointe, au croisement des disciplines, et de les faire bénéficier des dernières technologies. Marquée par une profonde tradition humaniste, l ESSEC a fait du lien entre vie économique et société un sujet majeur de recherche mais aussi un enjeu fondamental de la formation de managers responsables. Par là-même, l ESSEC affirme la nécessité de mettre l innovation, le savoir et la création de valeur au service de l intérêt général. Avec des étudiants originaires de 90 pays, un corps professoral très largement international et une implantation en Asie-Pacifique depuis 2005, l ESSEC est une institution internationale et multiculturelle. Cette internationalisation se renforce avec un nouveau campus de m² à Singapour et des projets de développement en Afrique et en Amérique latine. Ces trois axes l innovation, l implication et l internationalisation - forgent la philosophie pédagogique de l ESSEC, commune à l ensemble des programmes : accompagner chaque étudiant tout au long d un parcours de formation tourné vers la conquête de sa liberté. Étudier à l ESSEC, c est dessiner son propre chemin vers l avenir et intégrer une communauté solidaire de diplômés à travers le monde! Bienvenue à l ESSEC! 3 CAMPUS, CERGY, PARIS-LA DÉFENSE ET SINGAPOUR 4400 ÉTUDIANTS EN FORMATION INITIALE, ORIGINAIRES DE 90 PAYS MANAGERS EN FORMATION CONTINUE 147 PROFESSEURS PERMANENTS. 50 % DU CORPS PROFESSORAL EST INTERNATIONAL 19 CHAIRES, 4 INSTITUTS ET 5 CENTRES, D ENSEIGNEMENT ET DE RECHERCHE DIPLÔMÉS À TRAVERS LE MONDE Worldwide Rankings no.4 Best Master in Finance (2014) no.8 no.12 Top Master of Science in Management (2013) Top Executive Open Programs (2014)

3 Les Cahiers de la chaire Immobilier et Développement Durable #3 Végétaliser la ville de demain : quels enjeux pour l'immobilier? Sous la direction d'ingrid Nappi-Choulet et de Simon Labussière

4 Le MIPIM le Marché International des Professionnels de l Immobilier réunit chaque année mi-mars les acteurs internationaux les plus influents de tous les secteurs de l immobilier professionnel bureaux, résidentiel, commerces, santé, sport, logistique. Il offre l accès aux plus grands projets de développements immobiliers et aux sources de capitaux à l international. À l occasion de l édition 2015, le MIPIM est heureux de renouveler son soutien aux futures générations de professionnels de l immobilier au travers de la diffusion de ce troisième Cahier de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l ESSEC. La Chaire Immobilier et Développement Durable tient à remercier chacun des intervenants de ce cahier qui ont cru en ce projet et ont accepté de prendre part à l aventure. Nous remercions également en particulier Liliane Guignier, directrice de la communication, chef de cabinet Poste Immo, Géraldine Lemoine, responsable communication corporate Foncière des Régions et Catherine Papillon, directeur communication BNP Paribas Real Estate pour leur accompagnement et leur implication tout au long de ce projet. Une mention spéciale au MIPIM représenté par Jean-Marc André qui nous a renouvelé sa confiance pour ce troisième numéro des Cahiers de la Chaire. Merci également à tous ceux qui ont aidé à sa mise en œuvre : Nadia Arbour, Marc Barra, Antoine Begasse, Sarah Brown, Maud Chevalier, François Déalle-Facquez, Sihem Debbiche-Meghalsi, Églantine Desmoulins, Jean-Éric Fournier, Thibaud Gagneux, Ann Gallon, Jacques-Édouard Gree, Pierre-Yves Le Stradic, Azzurra Muzzonigro, Benjamin Panchout, Valérie Renoux, Pascale Sérot et Hortense Serret. Chaire Immobilier et Développement Durable, 2015 Tous droits de reproduction, d'adaptation et d'exécution réservés pour tous les pays.

5 Sommaire Introduction 17 Chapitre 1. Regards croisés sur le sens et les fonctions de la nature en ville 23 - Entretien avec Philippe Clergeau Professeur au Muséum national d Histoire naturelle, Paris - Entretien avec Édouard François Architecte, Fondateur de la Maison Édouard François, Paris - Entretien avec Anne Hidalgo Maire de Paris - Entretien avec Ingrid Nappi-Choulet Professeur-chercheur à l ESSEC Business School, Cergy-Pontoise, France Chapitre 2. La ville végétalisée : de nouveaux espaces à valoriser 45 Les nouveaux territoires végétalisables de la ville 47 - Entretien avec Liliane Pays Présidente de Natureparif, Pantin, France - Entretien avec Raphaël Lamé Président de l ADIVET, Montrouge, France - Entretien avec Thierry Laroue-Pont Président du Directoire de BNP Paribas Real Estate, Paris L'immeuble végétalisé, un élément de la ville durable 68 - Le point de vue de Stefano Boeri Architecte, fondateur de Stefano Boeri Architetti, Milan, Italie - Entretien avec Augustin Rosenstiehl Architecte, co-fondateur de SOA Architectes, Paris 3

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7 Le rôle-clé des entreprises utilisatrices 79 - Entretien avec Christian Cléret Directeur de l immobilier du Groupe La Poste, Directeur général de Poste Immo, Paris - Trois questions à Florence Peronnau Directeur immobilier de Sanofi, Paris - Le point de vue d Hervé Moal Directeur du Développement et de l innovation d Astrance, Paris Pour en savoir plus 93 Chapitre 3. Créer de la valeur grâce au verdissement 97 L agriculture urbaine : le choix de la rentabilité? 99 - Entretien avec Christine Aubry Agronome, ingénieur de recherches à l INRA, Paris - Le point de vue d Éric Duchemin Professeur associé à l Institut des sciences de l environnement de l UQAM, Montréal, Canada Investir différemment dans le vert Entretien avec Christophe Kullmann Directeur général de Foncière des Régions, Paris - Entretien avec Fouad Benseddik Directeur de la Méthode et des Relations Institutionnelles de Vigeo, Bagnolet, France - Entretien avec Olivier Haye Directeur de la Maîtrise d Ouvrage de Gecina, Paris 5

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9 Vers des labels dévolus aux espaces verts et à la biodiversité Le point de vue de Pierre Darmet Responsable Marketing et Innovation des Jardins de Gally, Bailly, France Quantifier la valeur de la biodiversité Entretien avec Véronique Dham Présidente de Gondwana Biodiversity Development, Paris - Entretien avec Alan Fustec Président de Goodwill-Management, Paris Pour en savoir plus 150 7

10 Cahier de la chaire Immobilier et Développement Durable Cahier # Créée en janvier 2003, soutenue depuis 2010 par Poste Immo, depuis 2012 par Foncière des Régions et depuis 2013 par BNP Paribas Real Estate, la chaire Immobilier et Développement Durable de l ESSEC a pour objectif de favoriser à la fois l enseignement et la recherche en économie, finance et management de l immobilier en prenant en compte les enjeux du développement durable. L ESSEC est aujourd hui la première grande école de management en France et parmi les premières en Europe à créer un pôle de compétence dans ce domaine, à la fois en formation initiale et en formation continue. La chaire forme les étudiants de la Grande École pour devenir de futurs spécialistes et managers directement opérationnels dans des métiers en perpétuelle évolution, dans un contexte de financiarisation de l immobilier et en tenant compte des nouvelles problématiques de développement durable. La chaire permet à ses étudiants de suivre des enseignements accrédités par la RICS. La chaire est également un lieu de production et de recherches académiques orientées sur le management et la stratégie immobilière des entreprises et des investisseurs. La conférence annuelle de la chaire est un moment de partage et de réflexion entre universitaires et professionnels de l immobilier et de l environnement urbain. En , la chaire s intéresse en particulier à la végétalisation de la ville et notamment des espaces bâtis, conçue à la fois comme une réponse à une demande citoyenne, un levier de croissance pour les entreprises et un axe de réflexion pour un nouveau modèle de ville verte. 8

11 Avant-propos AGENCE REA Ce troisième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable s intéresse à la végétalisation de la ville en général et des bâtiments en particulier. A l heure où l urbanisation du monde se poursuit au détriment des espaces naturels et agricoles, imaginer un nouveau modèle de ville durable fondé sur la porosité des milieux urbains à la nature et à la biodiversité s impose peu à peu comme un enjeu de premier plan. Ce changement de paradigme ne va cependant pas sans soulever quelques grandes interrogations : quelle compatibilité avec un objectif de densification globalement partagé? Quelle faisabilité technique des immeubles végétalisés, pour quel modèle économique? Quelle contribution possible des acteurs de la construction de la ville et notamment des entreprises détentrices d un patrimoine immobilier? A la croisée des enjeux de performance environnementale des immeubles, de qualité de vie des citadins et de durabilité et d attractivité des villes, la végétalisation est une notion multiforme dont il convient de cerner précisément le sens, les fonctions et les implications. Si les acteurs publics comme les citoyens soutiennent voire initient ce mouvement, la balle est aussi dans le camp des entreprises, à travers les immeubles et les espaces non bâtis dont elles sont propriétaires ou gestionnaires, mais aussi du fait de leur responsabilité sociale et environnementale. Soutenus par Poste Immo, Foncière des Régions et BNP Paribas Real Estate, les travaux de la chaire mettent l accent sur les mutations actuelles et à venir de l immobilier, en soulignant la manière dont cet immobilier impacte l ensemble des acteurs de la ville, de l investisseur à l usager en passant par l architecte et les acteurs publics. Je les remercie de participer à cette réflexion sur les nouveaux enjeux de l industrie et du secteur de l immobilier. Ingrid Nappi-Choulet Professeur titulaire de la chaire Immobilier et Développement Durable 9

12 Cahier de la chaire Immobilier et Développement Durable Cahier # Poste Immo, filiale du Groupe La Poste, est à la fois foncière de groupe, prestataire de services immobiliers et développeur-promoteur. L entreprise gère, développe, entretient et valorise un parc exceptionnel d environ 7 millions de m2 dont 4,2 millions de mètres carrés en pleine propriété, représentant plus de immeubles tertiaires, industriels et commerciaux sur l ensemble du territoire. Poste Immo propose également une offre de service aux collectivités et aux entreprises pour les accompagner dans la définition de leur stratégie immobilière, la réalisation de projets ou la gestion de biens immobiliers. Avec 1000 collaborateurs répartis entre ses directions régionales et son siège, et forte de sa double culture immobilière et postale, elle entretient en permanence une relation de confiance et de proximité avec ses clients et les élus. 10

13 Avant-propos PATRICK SORDOILLET Avec un parc de plus de immeubles répartis sur l ensemble du territoire, l immobilier de la Poste rime avec territorialité et proximité. Les missions de service public qui fondent l identité du Groupe confèrent à son immobilier un rôle singulier et unique, notamment dans sa vocation sociétale. L immobilier levier d innovation et de transformation est au cœur de la problématique de changement de la Poste aujourd hui totalement ouverte à la concurrence : performance économique, conditions de travail, accueil du public. Depuis toujours, la Poste avec ses bureaux de Poste mais aussi avec ses locaux tertiaires et d activité a éprouvé la pertinence des bâtiments mixtes au cœur des villes, préfiguration symbolique des valeurs et des usages de l immobilier de demain. L immobilier ne peut plus se concevoir dans une vision technique, juridique ou financière, il doit se penser comme levier stratégique des problématiques sociétales au cœur de la cité, offreur de solutions et de services à valeur ajoutée, construits avec ses clients et ses parties prenantes. Tel est le champ de l ambition ouvert à l immobilier de la Poste, porté par sa filiale Poste Immo et inscrit dans son plan stratégique. Les atouts de Poste Immo pour réussir, ce sont ses collaborateurs, des professionnels à la double culture immobilière et postale. Le partenariat avec l ESSEC démontre l engagement de Poste Immo en faveur de la recherche en immobilier et des compétences d aujourd hui et de demain. Christian Cléret Directeur de l immobilier du Groupe La Poste, Directeur général de Poste Immo 11

14 Cahier de la chaire Immobilier et Développement Durable Cahier # Foncière des Régions, co-créateur d histoires immobilières Acteur de référence de l immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 16 Md (10 Md en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l Allemagne et l Italie, Foncière des Régions est aujourd hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l immobilier de demain. Foncière des Régions est engagée principalement aux côtés des Grands Comptes (Orange, Suez Environnement, Edf, Dassault Systèmes, Thales, Eiffage ) sur le marché des Bureaux. Le groupe déploie également son activité, de façon pionnière et pertinente, sur deux autres secteurs stratégiques que sont le Résidentiel en Allemagne et l Hôtellerie en Europe. 12

15 Avant-propos O. OUADAH Les mutations urbaines imposent aujourd hui aux acteurs de l immobilier de proposer des espaces à vivre cohérents et intégrés. Ceci se traduit notamment par la création de meilleurs mètres carrés, en reconstruisant la ville sur la ville afin de lutter contre l étalement urbain. Chez Foncière des Régions, qui est engagée aux côtés des territoires et des entreprises, nous concevons pour et avec chacun de nos partenaires, des solutions immobilières innovantes et durables. La pérennité et la recherche de performance environnementale à l échelle de l immeuble et du poste de travail (énergies, matériaux, immeuble intelligent ) sont au cœur des solutions immobilières que nous concevons pour eux. En cela, le soutien à la réflexion prospective et la recherche, mais aussi à la formation des talents de demain nous apparaît comme fondamental pour repenser durablement le patrimoine d aujourd hui et de demain. En menant des opérations urbaines d envergure, comme nous le faisons actuellement avec le développement de la zone de Vélizy- Meudon ou en contribuant à la rénovation du patrimoine dans les Grandes Métropoles, à Marseille par exemple avec Euromed Center ou à la Part-Dieu de Lyon avec Silex 1 et 2, nous exprimons notre vision long terme et responsable de la société en tant qu'acteur de la cité. Une vision d excellence que nous sommes fiers de partager aux côtés de la Chaire Immobilier et Développement durable de l ESSEC. Christophe Kullmann Directeur général de Foncière des Régions 13

16 Cahier de la chaire Immobilier et Développement Durable Cahier # BNP Paribas Real Estate, l un des principaux prestataires de services immobiliers en Europe, offre une gamme complète de services qui intègre l ensemble du cycle de vie d un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 3700 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 38 pays (17 implantations directes et 21 via son réseau d alliances qui représente, aujourd hui, plus de 3000 personnes supplémentaires) avec plus de 180 bureaux. BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas. 14

17 Avant-propos BRUNO DES GAYETS Chez BNP Paribas Real Estate, nous sommes heureux de réfléchir aux mutations de l immobilier aux côtés de Poste Immo, de Foncière des Régions et de la Chaire Immobilier de l ESSEC, que nos trois sociétés ont choisi de parrainer. Le précédent Cahier, paru en mars 2014, était consacré au thème de la mixité, sous toutes ses formes : mixité sociale, fonctionnelle, horizontale et verticale, etc. Le présent Cahier traite, quant à lui, de la végétalisation de l immobilier. Ces deux publications évoquent ainsi les deux piliers majeurs de l innovation durable pour réinventer la ville en la rendant plus verte et plus mixte, c est à dire plus humaine, plus fonctionnelle et plus adaptable à l évolution de la société et de l économie. Sur la base de ces réflexions, l ambition de BNP Paribas Real Estate est d inventer un produit multi-statut, réversible, multi-usage qui mélange les populations, avec de la vie 24 heures sur 24, non seulement aux heures de bureaux mais aussi en soirée. Ce projet accueillerait bureaux, logements, résidences étudiantes et hôtels. Tous les types de logements seraient représentés, du social à l accession, ainsi que tous les types de bureaux (classiques, partagés, pépinière d entreprises). Certains équipements et services seraient mutualisés et gérés en commun. Doté des meilleures qualités environnementales, ce concept serait bien évidemment végétalisé, avec potager urbain partagé et terrasses plantées ouvertes sur la ville et à la population. Réfléchir à l immobilier de demain et concevoir un tel produit novateur est l un des grands enjeux que doit relever un acteur innovant et responsable comme BNP Paribas Real Estate. Thierry Laroue-Pont Président du Directoire de BNP Paribas Real Estate 15

18 Ingrid Nappi-Choulet HERMANCE TRIAY Ingrid Nappi-Choulet est professeur-chercheur à l ESSEC, titulaire de la chaire Immobilier et Développement Durable qu elle a créée en Habilitée à diriger des recherches en gestion et en aménagement-urbanisme, elle enseigne l économie et le management de l immobilier. Elle est également fondatrice et responsable de l OMI (Observatoire du management immobilier). Elle a écrit de nombreux articles sur les cycles immobiliers et sur le management de l immobilier d entreprise. Elle est l auteur de quatre ouvrages : Les bureaux, analyse d une crise (éditions ADEF, 1997), Management et Marketing de l immobilier (éditions Dunod, 1999), Les mutations de l immobilier : de la Finance au Développement durable (éditions Autrement, 2009) et Immobilier d entreprise : analyse économique des marchés (éditions Economica, 2010, 2013). Simon Labussière Simon Labussière, diplômé d un Master en aménagement et urbanisme à l université Paris 1 Panthéon Sorbonne, s intéresse notamment aux problématiques de réhabilitation des espaces urbains. Il a intégré la chaire Immobilier et Développement durable de l ESSEC en 2013 pour contribuer à l animation de la recherche dans le domaine de l immobilier et des mutations urbaines. 16

19 Introduction «On devrait construire les villes à la campagne L air y est tellement plus pur!» Attribué à Alphonse Allais ( ) A l heure où l urbanisation du monde se poursuit à un rythme accéléré, la question du rapport qu entretiennent les espaces urbanisés avec leurs milieux naturels est de plus en plus souvent portée au cœur des débats. S agissant d étalement urbain, le discours dominant n est pas toujours très nuancé : la ville se construirait en opposition aux espaces naturels, en les dévorant sans considération ni pour leur valeur propre, ni pour leurs bénéfices potentiels pour la ville elle-même. Au-delà du préjugé qui tend à en faire deux mondes irréconciliables, l enjeu central pour un développement urbain responsable est bien de faire en sorte que ville et nature puissent cohabiter de manière pacifiée mieux : que chacune puisse tirer bénéfice de la proximité de l autre. Pour accompagner ce nouveau paradigme, le développement d espaces verts «classiques» n est qu un levier parmi beaucoup d autres : on verdit aujourd hui les toits et les façades, les trottoirs et les pieds d arbres et jusqu aux espaces de travail eux-mêmes ; on réfléchit à préserver des friches et des interstices non bâtis pour leur intérêt écologique. Ce mouvement de végétalisation qui a conquis la plupart des territoires de la ville les espaces publics comme le patrimoine bâti relève aujourd hui le défi de répondre à une attente citoyenne tout en étant moteur de croissance et de durabilité pour les villes et les entreprises. Dès lors, comment le verdissement de la ville peut-il être créateur de valeur, de la métropole à l immeuble en passant par le quartier? Quelles sont les points de vigilance pour que la végétalisation, notion multiforme par excellence, prenne un sens véritable? Ce troisième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable entend montrer à quelles conditions la végétalisation peut réussir le triple pari de répondre à une demande citoyenne, d améliorer la durabilité de la ville de demain et de soutenir le développement des entreprises. A travers une vingtaine d entretiens conduits auprès de chercheurs, d architectes, d acteurs publics et du monde de l entreprise, cet ouvrage propose une diversité d éclairages sur les enjeux du verdissement de la ville au sens premier du terme. Il vise à identifier l implication possible de chaque acteur de la construction de la ville, suivant une approche multi-scalaire accompagnée d une mise en perspective historique. Deux expressions sont aujourd hui volontiers employées, qui sont toutefois à manier avec précaution. La première consiste à souhaiter «restaurer la nature en ville». Or, comme le rappelle Philippe Clergeau, la nature n a jamais eu droit de cité : les villes ont été construites à l emplacement d espaces naturels et se sont développées au détriment de ces derniers sans souci particulier, jusqu à une période récente, d en préserver le fonctionnement et les aménités. Il ne s agit donc pas d une dynamique cyclique qui verrait le retour de la nature en ville, mais bien d un nouveau modèle urbain plus hybride impliquant un changement de paradigme à l échelle mondiale. 17

20 Cahier de la chaire Immobilier et Développement Durable Cahier # La seconde consiste à parler de «nature urbaine», paradoxale au premier abord. On peut en effet se demander dans quelle mesure les végétaux et animaux présents dans les villes permettent véritablement de parler de nature, et quelle est la conception que se font les citadins de la nature en ville. Dès lors qu elle est aménagée, contenue, disciplinée, quel nom peut-on encore lui donner? En tout cas, nature et biodiversité ne se définissent pas seulement par un nombre d espèces et un nombre d individus par espèce, mais aussi par du fonctionnement, c est-à-dire par la capacité de ces espèces à se déplacer, se reproduire, assurer la pollinisation. Nature et biodiversité font donc systèmes et ont besoin à ce titre d un maillage d espaces «naturels». En tout cas, si la nature en ville semble vouée à être fortement marquée de l empreinte de l homme, il faut s efforcer de ne pas la penser comme une infrastructure ou un simple élément d architecture, rappelle Augustin Rosenstiehl. Le risque d une nature construite est bien réel. La conception de poumons verts épars, distribués avec une certaine régularité spatiale, est caractéristique des aménagements urbains du 19 ème siècle dans la majorité des métropoles d Europe voire d au-delà : l objectif est alors que chacun puisse avoir accès à la nature, que la révolution industrielle et ses excès ont contribué à idéaliser. L œuvre d Haussmann en est l illustration parfaite : Paris s est dotée à cette époque d un grand parc public à chaque point cardinal (ceux des Buttes-Chaumont et de Montsouris, ainsi que les bois de Vincennes et de Boulogne, déjà existants mais réaménagés sous le Second Empire). Les principes d aménagement actuels privilégient au contraire une nature plus diffuse et interstitielle, où la connectivité des espaces de verdure est au moins aussi importante que leur superficie totale. Mieux à même de former le maillage nécessaire à son bon fonctionnement, cette nature éparse peut aussi plus facilement trouver sa place dans un contexte de compétition pour l usage du foncier. Ce parti pris ne peut reposer sur le seul investissement des collectivités locales : Christian Cléret confirme l importance d associer les acteurs privés, habitants comme entreprises, qui détiennent un grand nombre d espaces verts. Une telle démarche implique une réflexion poussée sur les différentes échelles d intervention, depuis le morcellement du bitume des trottoirs pour laisser pousser des végétaux au pied d un mur jusqu à la constitution de stratégies métropolitaines en la matière. Celle du Grand Paris, alerte Liliane Pays, souffre pour l heure d un certain manque de lisibilité. L idée d une nature en réseau bénéficie désormais d une base réglementaire puisque la loi Grenelle II a introduit les trames vertes et bleues dans le code de l environnement, afin de perméabiliser la matrice du bâti aux flux d espèces. Fortement invitées à prendre part à cette construction collective, les entreprises sont de plus en plus interpelées sur ces sujets par l ensemble des parties prenantes (fournisseurs, clients, actionnaires, etc.), comme en témoigne Fouad Benseddik. Elles sont d ailleurs propriétaires de quantité d espaces verts, souvent positionnés en zones semidenses, c est-à-dire à un emplacement charnière entre les espaces ruraux et la ville-centre, ainsi que le souligne Hervé Moal. Pour autant, la contribution à l intérêt collectif n est pas la seule raison des entreprises pour s engager dans le verdissement de leur patrimoine. Depuis plusieurs années, les recherches

21 Introduction scientifiques ont démontré la multifonctionnalité de la nature en ville, qui se décompose en trois grands types de services écosystémiques : les services d approvisionnement (matières premières, nourriture, etc.), les services environnementaux (régulation thermique, lutte contre la pollution, etc.) et les services culturels (esthétique, bien-être, loisir, etc.). Or, la performance voire la pérennité des entreprises, largement dépendantes des premiers, sont aussi de plus en plus corrélées aux deux autres. Préserver voire développer la nature et la biodiversité est donc décisif sinon pour leur survie, du moins pour leur attractivité et leur compétitivité, comme le rappelle Florence Peronnau. Pour les entreprises détentrices d un patrimoine immobilier, végétaliser ce dernier répond par ailleurs à une double problématique : élément de leur RSE (Responsabilité Sociale et Environnementale), c est aussi un vecteur d économies directes ou indirectes (économies énergétiques, productivité accrue des salariés, entretien moindre des espaces verts pour favoriser la biodiversité), même si l importance quantitative de ces économies potentielles est encore discutée aujourd hui. Toutes les entreprises impactent d ailleurs la biodiversité en même temps qu elles en tirent des bénéfices, même si, comme le souligne Véronique Dham, cet impact et ces bénéfices sont très variables selon si l on considère l industrie pétrolière ou le secteur des assurances, par exemple. Améliorer la place et le rôle de la nature en ville ne va pas sans soulever une difficulté majeure : cela implique à première vue une urbanisation plus douce, plus «L intérêt de la démarche de végétalisation est variable selon la forme-même du bâtiment, sa situation géographique et son insertion dans d éventuelles trames vertes et bleues.» «Pour les entreprises, préserver voire développer la nature et la biodiversité est décisif sinon pour leur survie, du moins pour leur attractivité et leur compétitivité.» diffuse, à contre-courant d une volonté de densification désormais assez partagée. La végétalisation des bâtiments eux-mêmes, c est-à-dire notamment de leurs toits mais aussi de leurs façades, semble apte à résoudre cette incompatibilité apparente. Elle contribue à dépasser l opposition primaire entre une nature-refuge idéalisée et des espaces urbains associés à tous les maux opposition qui aurait sous-tendu le développement des quartiers pavillonnaires, forme urbaine désormais volontiers décriée. Végétaliser les bâtiments appelle cependant quelques prérequis, remarques et points de vigilance. L obstacle le plus évident est que cette démarche est conditionnée par la capacité structurelle du bâtiment à accueillir la surcharge que représente la végétalisation. Celle-ci est donc vouée à se développer essentiellement sur les immeubles neufs, sur lesquels elle est encore loin d être systématisée. Seule une meilleure prise de conscience de ses atouts, combinée à un accompagnement technique et à une incitation voire une obligation réglementaire permettra de changer de braquet pour dépasser le stade de l épiphénomène. Pour autant, végétaliser son immeuble ne saurait être une fin en soi : l intérêt de la démarche est variable selon la forme-même du bâtiment, sa situation géographique et son insertion dans 19

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