ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études

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1 creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études Avril 2015 Point de conjoncture logement LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE C est sans regret, que l on a quitté l année immobilière 2014 et les espoirs déçus du marché résidentiel débute avec des signaux plus positifs, pour le logement, dans un contexte général en voie d amélioration. L environnement économique reste encore dégradé et fragile, mais l évolution de certains paramètres est prometteuse. L économie française pourrait, en effet, bénéficier de conditions plus favorables susceptibles de soutenir un retour à la croissance. La baisse de l euro, favorisée par la politique européenne de Quantitative Easing de la BCE, est à même de stimuler les activités exportatrices. L économie devrait tirer également avantage de la baisse du prix des matières premières, de nature à modérer le surcoût des importations provoqué par la dépréciation de l euro, et à soulager le budget des ménages, dont la consommation reste le principal moteur de la croissance. Par ailleurs, le faible niveau des taux d intérêt et leur baisse continue maintiennent des conditions favorables pour tous les agents économiques. Il ne faut, toutefois, pas oublier que l économie française souffre toujours de handicaps qui seront longs à surmonter : le marché du travail a continué à se dégrader, et le chômage touche 10,4 % de la population active ; la progression des salaires n a jamais été aussi faible depuis plus de dix ans, et de nombreux facteurs psychologiques affectent encore le comportement des ménages et des entreprises. Mais, le plan de relance du Gouvernement consacré au logement a adressé quelques signaux positifs au marché du logement. Dans le contexte de 2014, et sur un marché de l ancien qui tourne au ralenti depuis trois ans, l activité immobilière s est orientée en léger retrait. En outre, la réalité des prix a fini par se révéler progressivement, traduisant une résistance qui a faibli et des tendances à la baisse qui, bien que modérées une fois pondérées par la statistique, ne s en sont pas moins généralisées. Si le contexte économique s améliore effectivement en 2015, avec des conditions de finance- ment toujours avantageuses et une stabilisation de l environnement réglementaire, l activité pourrait se redresser, cette année. Sur le marché du neuf, la tendance à la baisse de la production de logements ne s est pas inversée, l année dernière, ni sur le début de 2015, mais des perspectives de redressement pourraient s entrevoir dès le milieu de l année. Pour autant, le bilan annuel de la commercialisation des logements neufs reste médiocre, malgré un quatrième trimestre 2014 mieux orienté. Espérons que le début de l année s inscrira plutôt dans cette dernière tendance, et que le niveau toujours élevé des prix, dans le neuf, n handicapera pas la reprise. L activité du marché du crédit à l habitat s est contractée, en 2014, malgré des conditions de taux très favorables. Heureusement, la tendance à l amélioration observée en fin d année, liée sans doute aux mesures du plan de relance entrées en vigueur au dernier trimestre 2014, semble se poursuivre début Des craintes émergent, cependant, sur le financement de l accession, alimentées par le risque de voir la suppression de l APL accession au 1 er janvier 2016 briser cette timide reprise, alors que les conditions sont favorables à un redémarrage. La prochaine étape parlementaire sera déterminante compte tenu des enjeux, à la fois pour les candidats à l accession et pour le marché résidentiel. Le marché locatif, en France, connaît lui aussi la crise, alors qu il représente presque 22 % du parc des résidences principales dans le secteur privé. Les indicateurs qui le caractérisent, tels que vacance locative ou délais de remise en location, s aggravent depuis six ans, alors que la demande reste forte et insatisfaite. Ce marché paradoxal affiche, toutefois, depuis le début de l année, une mobilité résidentielle qui progresse. La reprise économique est plus facile à envisager aujourd hui qu en début d année dernière, mais le redressement des indicateurs ne devrait apparaître qu à partir de fin Dans ce contexte, le marché du logement pourrait sortir la tête de l eau : les attentes restent fortes et, désormais, quelques espoirs, même modestes, sont permis.

2 Point de conjoncture logement IMMOBILIER ANCIEN VOLUMES DE VENTES EN 2014 L activité immobilière, en léger retrait par rapport à 2013, tourne au ralenti depuis trois ans. Avec environ transactions immobilières en 2014, l année s est terminée avec un volume d activité inférieur de 2,4 % à celui de L Île-de-France s est inscrite dans la tendance nationale, avec une activité en recul de 2 %, qui s accentue, selon les derniers chiffres publiés. Sur la période de trois mois couvrant novembre 2014 à janvier 2015, l activité est inférieure de 9 % à celle de la même période d il y a un an, avec un volume total de ventes de logements. VOLUMES DE VENTES DE LOGEMENTS ANCIENS EN 2014 (Sources : CFI études/ Notaires IdF/ Insee/ CGEDD) Mai à juillet 2014 Appartements Évolution annuelle (1) Maisons Évolution annuelle (1) Paris % NS NS Petite Couronne % % Grande Couronne % % Île-de-France % % Depuis trois ans, le marché de l ancien s est contracté de plus de 14 % par rapport à la moyenne d activité observée sur longue période avant la crise de PRIX DE VENTE À LA FIN DU QUATRIÈME TRIMESTRE 2014 La réalité des prix finit par se dévoiler progressivement, laissant apparaître que la résistance à la baisse a faibli. Le recul des prix s est généralisé, l année dernière. Au quatrième trimestre 2014, les principales moyennes statistiques ont varié entre 2 % et 3 %. Cette tendance, engagée en 2013, s est donc accentuée, aussi bien en Île-de-France qu en régions, même si elle semble modérée au travers de ces indicateurs. Les moyennes, à fin janvier 2015, sont dans la même tendance avec un prix moyen d à peine plus de / m² pour Paris, moins de /m² en Petite Couronne et moins de /m² en Grande Couronne. Les prix moyens des maisons s infléchissent également de plus de 2 % par rapport aux moyennes antérieures. Or, seuls les bons produits, correctement situés et de bonne qualité, c est-à-dire suffisamment liquides, se sont vendus et ont alimenté le marché. On peut en déduire que les logements qui présentaient une qualité inférieure, du fait de leur situation ou par leurs caractéristiques propres, n ont pas pu faire l objet de transactions. Sous la pression d une demande plus restreinte et plus exigeante sur les produits et leurs prix, cette part de logements est sortie du marché actif. Ils n ont, ainsi, pas pesé sur la statistique qui retrace, au final, des évolutions négatives mais pas alarmantes. PRIX DANS L ANCIEN (Sources : Insee, Notaires IdF/ Base Bien, études CFI mars 2015) Nov à janv Appartements Prix au m² Variation en un an (1) Maisons Prix à l unité Variation en un an (1) Paris ,8 % NS NS Petite Couronne ,4 % ,6 % Grande Couronne ,6 % ,3 % 4 e trimestre 2014 Province NS 2,7 % NS 2,1 % (1) Évolution par rapport aux trois mois de l année précédente. La détérioration de la liquidité du marché résidentiel a, notamment, touché des logements de grande taille, comme à Paris, où l on constate une contraction du volume sur ce type de biens, encore plus forte depuis le début de l année. De même, certains produits très qualitatifs peinent à se placer compte tenu de prix unitaires élevés, pour lesquels la demande active n est pas assez solvable. Les marges de négociation sur les prix à l offre ont significativement augmenté, depuis plusieurs mois, en même temps que les délais de vente s allongent. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL

3 LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE IMMOBILIER NEUF PRODUCTION DE LOGEMENTS À FIN JANVIER 2015 (FRANCE ENTIÈRE) La tendance à la baisse de la production de logements ne s est pas inversée, en L infléchissement pourrait-il survenir en 2015? Après avoir révisé ses modes de collecte de données, le Commissariat général au développement durable a redressé les chiffres publiés depuis À l occasion de la publication de ces statistiques, en février 2015, l instance a communiqué sur la nouvelle méthodologie mise en place, et délivre, désormais, de nouveaux indicateurs tels que le taux d annulation des permis autorisés, le délai de mise en chantier des permis autorisés, et le stock de logements restant à mettre en chantier. Il n est pas improbable que de nouveaux redressements de ces données soient faits dans les mois ou années à venir. CONSTRUCTIONS NEUVES (Sources : SOeS, Sit@del2/mars 2015) LOGEMENTS FÉVRIER 2015 Logements autorisés Autorisés depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Mises en chantier Mis en chantier depuis 1 an Évolution 12 mois glissants (1) Individuels purs ,8 % ,1 % Individuels groupés ,2% ,0 % Collectifs ,7 % ,1 % En résidences ,7 % ,4 % Total ,6 % ,5 % (1) Estimations à fin février Le nombre total de logements mis en chantier, après redressement, a atteint environ unités sur l année 2014, baissant de près de 11,5 % par rapport à À fin février 2015, et sur une année glissante, les logements mis en chantier représentent une baisse de 10,5 % en variation annuelle. Ce sont les logements individuels, qui enregistrent les plus fortes baisses, avec 16,1 % pour les maisons en secteur diffus, et 23 % pour les logements individuels en secteur groupé. Le nombre de logements collectifs mis en chantier diminue, pour sa part, de 7,1 %. Les autorisations de construire baissent de 6,6 % pour l ensemble des logements, dont le nombre total tombe à moins de unités. CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À FIN JANVIER 2015 (Sources : CGEDD, SOeS, Sit@del2 mars 2015) /2009 Autorisés 02/ / /2010 Commencés 05/ / / / / / / / / /2015 Le redressement des données statistiques a conduit à revoir les niveaux de logements autorisés et mis en chantier, mais les tendances restent baissières, depuis trois ans. La reprise de la construction passera d abord par une croissance des autorisations délivrées, qui n émerge toujours pas dans la plupart des régions. Seuls l Alsace, les Pays de la Loire et le Languedoc-Roussillon n affichent pas des variations à la baisse à fin février 2015 (en cumul sur 12 mois). Sept régions comptabilisent au moins logements autorisés sur la période, Île-de-France en tête, suivie de Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d Azur et Aquitaine, pour les plus importantes. Les délais moyens d ouverture de chantier représentent 4,6 mois pour les logements individuels et 7,5 mois dans le collectif, soit un niveau inférieur à la moyenne constatée depuis Les taux d annulation des logements autorisés paraissent considérables (15,5 % pour les logements individuels, et 21,2 % dans le collectif), traduisant les difficultés à concrétiser les projets envisagés dont la commercialisation préalable est difficile, mais qui sont aussi confrontés aux aléas des recours des tiers. 3 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015

4 Point de conjoncture logement COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS EN 2014 Malgré un dernier trimestre mieux orienté, le bilan annuel de la commercialisation de logements, neufs en 2014, est médiocre. L année a été difficile, mais le quatrième trimestre a été mieux orienté en comparaison avec le dernier trimestre 2013 (+ 3,8 % de ventes tous types de logements), laissant peut-être augurer un rebond qui reste à confirmer. Sur ce trimestre, les réservations ont porté sur logements, et c est le logement collectif, qui a permis ces résultats, le marché de la maison individuelle (secteur groupé) étant, lui, en retrait de 0,8 %. Cependant, au global, sur l année, les réservations n ont totalisé que logements, soit presque 4 % de moins qu en Ce volume annuel est le plus mauvais depuis cinq ans. Les mises en vente n atteignent pas logements, en repli de 13 %, et s approchent du niveau le plus bas rencontré lors de la crise de 2008/2009. COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS EN 2014 (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources: études CFI/SOeS, ECLN, FPI) APPARTEMENTS MAISONS (habitat groupé) ENSEMBLE DES LOGEMENTS NEUFS Année 2014 Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Total des ventes ,4 % ,6 % ,9 % Total des mises en vente ,7 % ,1 % ,3 % Malgré les efforts d ajustement des promoteurs aux aléas du marché depuis quatre ans, le volume des stocks a eu tendance à s alourdir. Le point culminant du troisième trimestre 2014 n a pas rejoint le pic de la crise de 2008, et la bonne tenue de la commercialisation au quatrième trimestre a permis de voir le stock redescendre à logements (proposés à la vente, non encore réservés). Sur ce stock, toutefois, 6,7 % des logements sont construits, 37,3 % sont en cours de construction, et 56 % ne sont qu en phase de projet. En rapportant ce stock aux délais actuels de vente, il faudrait à peu près 13 mois de commercialisation pour l écouler en totalité. Ce ratio reste élevé, mais il est en nette amélioration par rapport à ceux qui prévalaient depuis Douze régions ont recensé moins de 500 réservations au cours du quatrième trimestre. Les dix régions qui ont totalisé plus de ventes représentent 89 % des réservations signées dans le dernier trimestre Les régions qui ont été les plus dynamiques sont, sans surprise, l Île-de-France, Rhône-Alpes, et Provence-Alpes-Côte d Azur. Toutes les régions du Sud, ainsi que les Pays de la Loire, la Bretagne, l Alsace et le Nord-Pas-de-Calais ont connu une activité moyenne. La crise de la demande qui affecte le secteur s explique aussi par les niveaux atteints par les prix, lesquels ont progressé régulièrement depuis six ans. Une grande partie des ménages qui souhaitent accéder à la propriété sont écartés du marché par la cherté du neuf, a fortiori les primo-accédants modestes. Après avoir fortement augmenté à partir de 2009, le prix de vente moyen au mètre carré des appartements oscille entre et un peu plus de depuis Il atteint à la fin du quatrième trimestre 2014, soit un niveau quasiment équivalent à fin 2013 ( 0,8 %). Les évolutions du prix des maisons sont irrégulières, depuis 2009, mais la tendance est aussi à la hausse. En fin d année, le prix NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TRIMESTRE (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : études CFI/SOeS, ECLN, FPI) T T T T T T T T Stock en mois de commercialisation T T T COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS (PROMOTION IMMOBILIÈRE) (Sources : SOeS, ECLN/Direction des études, CFI) Carte réalisée avec cartes et données Articque n De 41 à 665 n De 666 à 1195 n De 1196 à n De 2283 à n De 4658 à Nord-Pas-de-Calais T T Stock en volume Haute-Normandie Picardie Basse-Normandie Lorraine Île-de-France Bretagne Champagne-Ardenne Pays de la Loire Poitou-Charentes Aquitaine Centre Limousin Midi-Pyrénées Auvergne Bourgogne Languedoc-Roussillon T Alsace Franche-Comté Rhône-Alpes Provence-Alpes-Côte d Azur Corse ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL

5 LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE moyen d une maison neuve, en programme groupé, s élevait à , en légère baisse ( 2 %) par rapport à fin Le niveau élevé des prix de sortie du neuf s explique, notamment, par les prix du foncier, surtout en ville, où la demande serait plus forte. Les coûts de construction se trouvent, en outre, au plus haut après une décennie de forte hausse, par le fait de l accumulation de normes techniques, de coûts de main-d œuvre élevés, de matériaux plus techniques et plus chers, et de chantiers plus complexes et plus coûteux dans les centres urbains. Parallèlement, pour contenir les prix de vente des logements, les promoteurs ont eu tendance à réduire les surfaces habitables, concentrant, de fait, les coûts techniques sur moins de mètres carrés, au détriment du prix de revient métrique, qui a mécaniquement progressé. MARCHÉ DE L HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS En 2013, ce marché avait subi une chute de 20 %, tombant à moins de maisons vendues. La conjoncture a frappé lourdement la clientèle des primo-accédants, et dans le même temps, le secteur de la maison individuelle s est également vu imposer la mise en œuvre de la RT En 2014, ce marché a encore reculé, mais seulement de 3,5 %, d après les chiffres publiés par l UMF (Markemétron), qui estime le volume de ventes annuelles à maisons. La contraction du marché, très durement touché par la crise depuis sept ans ( 46 % sur la période ), semble donc se ralentir progressivement. L apparente résistance des prix dans l ancien, observée depuis quatre ans, ainsi que le maintien de prix élevés et en progression régulière depuis six ans dans le neuf, trouvent essentiellement une explication dans la baisse continue des taux de crédit à l habitat, qui ont contribué à soutenir le marché. La grande majorité ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RESERVATION) (Sources : SOeS, ECLN, FPI/ programmes immobiliers de cinq logements et plus février 2015) T T T T T Prix de vente des maisons ( ) T T T T T INDICATEURS D ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS (Sources : études CFI/ UMF/ Markemetron janvier 2015) T T T T Prix de vente des appartements ( /m 2 ) Ventes estimées (1) janvier Évolution janvier 2015/ janvier % Total ventes estimées un an glissant Évolution annuelle 5 % (1) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché globale de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière des opérations immobilières (dans l ancien comme dans le neuf) sont financées grâce à un crédit immobilier. La chute des taux de crédit a, ainsi, contribué à abaisser le coût global des opérations qui ont bénéficié d un prêt bancaire, ce qui a également permis à l offre de résister plus facilement à la pression sur les prix. LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L HABITAT L activité du marché des crédits à l habitat s est contractée, en 2014, par rapport à Après un début d année prometteur, en 2014, l activité s est ralentie pour se ressaisir en toute fin d année. Au final, toutefois, le volume des crédits à l habitat distribués retrouve le même niveau qu en 2012, reculant de 3,8 % en rythme annuel. La production 2013 représente, ainsi, un simple sursaut. En 2014, le marché a souffert des hésitations de la demande et des contraintes des nouvelles mesures imposées par la loi Alur. Une timide reprise est apparue fin 2014, principalement grâce aux conditions de crédit, mais aussi avec l annonce du plan de relance du Gouvernement, à l automne, et des premières mesures mises en œuvre. Ce contexte a favorisé un retour fragile des primo-accédants et des ménages modestes, et a pu encourager une réappari- VOLUMES DE CRÉDITS À L HABITAT (MONTANTS ENGAGÉS (1) PAR AN EN MDE) (Sources : OFL/ CSA/BDF/OPCI mars 2015) (1) Crédits qui ont fait l objet d un accord formalisé du client ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015

6 Point de conjoncture logement tion prudente des investisseurs sur le locatif privé. Sur la période de trois mois allant de novembre 2014 à janvier 2015, la production a été supérieure de plus de 14 % à celle de la même période de l année précédente. Les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors frais d assurance et coûts liés aux sûretés) sont descendus à 2,37 % fin 2014, et ont perdu 72 points de base sur l année. La baisse du coût des ressources et la politique d octroi des crédits à l habitat pratiquée par les banques ont contribué au maintien de ces taux exceptionnels. À fin janvier 2015, la baisse s est encore poursuivie, le taux moyen se situant à 2,29 %. Cette situation inédite est à peine affectée par une évolution baissière de l inflation, elle-même exceptionnelle, qui conduit à un taux déflaté légèrement supérieur au taux d intérêt moyen. Pour les nouveaux emprunts, les conditions actuelles constituent toujours une opportunité pour les emprunteurs d aujourd hui, qui bénéficieront sur les 15 ou 20 ans de la vie du prêt à venir d une érosion monétaire certaine, qui gommera tout ou partie de leurs charges de remboursement. Au quatrième trimestre, la durée des prêts accordés atteignait 211 mois, en moyenne, représentant 17 ans et 6 mois, mais elle est retombée à 17 ans et 2 mois, à fin janvier La durée moyenne reste légèrement plus longue pour l accession dans le neuf que dans l ancien. MARCHÉ LOCATIF Marché paradoxal et en difficulté depuis plusieurs années, le locatif privé démarre l année 2015 sur un signal prometteur. En 2014, le parc de 33,9 millions de logements comprend 28 millions de résidences principales, tandis que 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Alors que, depuis une trentaine d années, le parc croît d environ 1 % par an, la part des ménages locataires a eu tendance à diminuer jusqu au milieu des années 1990, pour se stabiliser autour de 39 %, jusqu à aujourd hui. Sur l ensemble du parc de résidences principales, 21,9 % relèvent du parc locatif privé (données Insee 2014), tandis que le parc social en représente 17,4 %. Cette répartition est stable depuis quelques années. Mesurée à partir de la mobilité résidentielle des locataires (source Clameur), l activité du marché locatif privé est plutôt soutenue, depuis début 2015, avec un taux de 28,9 %, supérieur à la moyenne de longue période (28,1 %). Les disparités régionales traduisent des tensions qui peuvent varier fortement selon les zones, mais ces évolutions ne sont pas forcément liées aux niveaux locatifs. Ainsi l activité se contracte-t-elle dans certaines régions, comme en Lorraine ( 0,4 %) ou dans le Limousin ( 0,5 %), alors que les loyers y sont les moins élevés. A contrario, en Languedoc-Roussillon ou en PACA, les loyers élevés ne freinent pas la mobilité résidentielle, qui y croît respectivement de 4,3 % et 2,3 %. Si, dans les grandes villes françaises, la mobilité a tendance à progresser, Paris voit la sienne se réduire toujours plus, tombant à 16,7 % contre une moyenne sur longue période de 19,8 %. Le marché locatif de la capitale est particulièrement tendu, avec une demande toujours soutenue, alors que la mise en place de l encadrement des loyers risque d alimenter encore les tensions. Sur l ensemble de l année dernière, en France, les loyers moyens ont progressé de 1 % en rythme annuel. Depuis début 2015, la tendance semble s inverser. Dans plus de la moitié des villes de habitants, les loyers de marché reculent, en moyenne, de 0,9 %. Pour autant, depuis six ans, l augmentation régulière des délais de remise en location s est accompagnée d une montée rapide de la vacance locative dans toutes les régions, aussi bien sur les marchés actifs que sur ceux plus déprimés. Début 2015, cette vacance locative moyenne s établit à 7,8 semaines, s échelonnant entre 4,5 semaines et jusqu à plus de 18 semaines, selon les régions. Au final, le marché locatif privé français reflète les paradoxes d une offre inadaptée qui, malgré des efforts d adaptation au niveau des loyers, souffre de la vacance dans de nombreuses régions, tandis que la demande se heurte à une sous-offre persistante dans les zones tendues. Enfin, la chute de l effort d amélioration et d entretien, constatée depuis 2012, reflète l attentisme des propriétaires privés, qui sont confrontés à une sérieuse érosion de la rentabilité de leur investissement, lorsqu ils ne sont pas victimes d une vacance locative qui s allonge. PREMIÈRES TENDANCES POUR 2015 Après une année 2014 décevante, pour l immobilier résidentiel, le nouveau chapitre 2015 commence avec plus d optimisme, mais sur quelles bases fonder l espoir de jours meilleurs? L environnement économique reste dégradé et fragile, mais quelques signes s annoncent prometteurs d amélioration, parmi lesquels le plan de relance du Gouvernement consacré au logement. Cependant, il est trop tôt pour prévoir à quel horizon, dans quelle ampleur et à quel rythme le marché du logement va effectivement pouvoir se redresser. En début d année émergent des conditions favorables à l économie française, qui pourrait bénéficier d un retour à la croissance. La baisse de l euro, de forte ampleur, favorisée par la politique européenne de Quantitative Easing, pourrait stimuler les activités exportatrices. Parallèlement, la baisse du prix des matières premières se répercute favorablement le budget des ménages et, pour les entreprises, neutralise le choc du coût des importations en dollars lié à la dépréciation de l euro. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL

7 LE LOGEMENT ÉCHAPPE DE PEU À L ASPHYXIE Les taux du crédit immobilier devraient rester, encore cette année, un soutien fort de la demande. Ils pourraient continuer encore à baisser légèrement à la faveur de la politique de la BCE de Quantitative Easing. Le principal soutien de la croissance reste encore la consommation des ménages français, qui pourrait reprendre de la vigueur grâce à la baisse du prix du pétrole, facteur de soutien du pouvoir d achat, mais aussi grâce à la déflation, qui entraîne une baisse des niveaux de prix. C est ainsi qu en janvier, la consommation des ménages en biens a progressé de 0,6 % en volume. Pour l heure, l économie française souffre toujours de handicaps et devrait connaître une période de transition avant la reprise. Le marché du travail, qui s est encore dégradé, demeure anxiogène pour les ménages, dont il paralyse les décisions d achat immobilier. Même si le taux de chômage a peu augmenté au quatrième trimestre 2014 (0,1%), le chômage touche, en France, 10,4 % de la population active. La progression des salaires, en France, n a jamais été aussi faible. Tandis que, sur les 13 dernières années, les salaires avaient progressé, en moyenne, de 2,4 % par an, le salaire de base n a progressé que de 1,5 % en rythme annuel, en Il est trop tôt pour entrevoir une reprise de l investissement dans les outils de production. La politique de Quantitative Easing a commencé début mars, et il faudra d abord qu elle profite effectivement à l activité réelle au travers du crédit aux entreprises, pour que se redressent les perspectives de production dans l industrie. Ce n est qu à cette condition que des effets positifs sur le marché du travail pourront se voir et ce, avec un retard de plusieurs mois. Dans ce contexte, depuis le début de l année, la production de crédits à l habitat reste dynamique, en ligne avec les derniers mois de 2014, mais cet élan est encore fragile. Les hésitations qui ont freiné la demande, en 2014, ne sont pas toutes levées ; les primo-accédants et les ménages modestes qui pourraient venir alimenter le marché du crédit, et donc animer les marchés immobiliers, demeureront sensibles aux moindres grains de sable qui pourraient venir enrayer l émergence de cette dynamique. Ainsi, par exemple, si la menace qui pèse sur la suppression de l APL accession finit par se réaliser début 2016, on risque de revenir vers un mouvement récessif après Le marché du neuf a particulièrement été affecté par la crise, en 2014, avec un recul du volume de logements construits de 11 % sur l année. Le marché de l accession à la propriété est celui qui a le plus souffert, avec une chute de 17 %. En 2015, le nombre d opérations dans le neuf devrait profiter des mesures de relance du Gouvernement, et progresser par rapport à l année dernière, mais en restant inférieur à celui de La primo-accession des ménages les plus modestes, qui s est légèrement redressée depuis fin 2014, devrait poursuivre sa progression grâce, particulièrement, au renforcement du caractère solvabilisateur du PAS/PTZ. L assouplissement du dispositif fiscal à l investissement locatif intégré au plan de relance, notamment en ouvrant la possibilité d opter entre plusieurs durées d engagement et celle de louer à un ascendant ou à un descendant, devrait contribuer à ramener les investisseurs sur le marché du neuf. Le marché de l ancien tend à stagner, depuis trois ans, dans un contexte économique déprimé et un climat psychologique défavorable. Ces conditions ont été aggravées, en 2014, par le contrecoup du choc fiscal qui a frappé les ménages en capacité financière d acheter. La morosité et la crainte de l avenir, ainsi que le sentiment, pour les acheteurs, que les prix n avaient pas encore suffisamment baissé, alors que, de leur côté, les vendeurs estimaient qu il valait mieux attendre, ont conduit à un volume de ventes en retrait de 14 % par rapport aux chiffres moyens d avant la crise de NOMBRE D OPÉRATIONS DANS LE NEUF EN FRANCE (EN MILLIERS) (Sources : Panorama du financement, CFI études, Sit@del2, DAEI/SES/Aerel/modèle Fanie) NOMBRE D OPÉRATIONS DANS L ANCIEN EN FRANCE (Sources : Panorama du financement, CFI études) Prév. Locatif privé Locatif social Accession Total logements (provisoire) (estimation) 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER AVRIL 2015

8 Les perspectives d un contexte économique en voie d amélioration possible, ainsi que des conditions de crédit très favorables devraient, pour 2015, permettre au marché de l ancien de revenir vers un niveau d activité plus soutenu, sans pour autant atteindre ceux de la moyenne décennale. Les marchés résidentiels devraient continuer d évoluer à des rythmes très différenciés, et les contrastes se renforcer encore. La demande, plus exigeante, accentuera sa pression sur les prix, et les délais de vente devraient rester importants. Les décotes sur les prix proposés à l offre pourraient se multiplier encore, cette année, y compris pour de bons produits, bien situés en Île-de-France. Les biens recherchés, ou très liquides, devraient donc continuer de s échanger mais avec des ajustements de valeur pouvant aller de 5 % à 10 %. Dans les métropoles régionales, en cœur de ville, les décotes entre prix à l offre et prix acté devraient toujours s observer, comme des baisses de valeur envisageables de 5 % à 15 %, et même jusqu à 20 % pour les biens les moins liquides. Les logements situés sur les marchés les plus secondaires ne s échangeront que si les vendeurs acceptent de replacer leurs prétentions dans la nouvelle donne du marché. C est à ce prix que l activité pourra repartir sur des fondamentaux assainis, même s il n est pas exclu de voir certains des marchés les moins actifs, ou des plus ruraux, rester quelque temps très peu ou pas liquides. Pour autant, et par effet de lissage, les indices de prix nationaux devraient s inscrire dans des tendances de faible baisse, autour de 2 % à 2,5 %. Les fragilités du marché locatif observées ces dernières années sont liées, pour partie, à une structure du parc en distorsion avec les réalités de la demande locative, elle-même soumise à de fortes contraintes économiques et de mobilité géographique. Les premiers indicateurs sur l activité du marché de ce début d année sont encourageants, avec une mobilité résidentielle qui semble vouloir reprendre des couleurs. L offre locative est partiellement animée par des particuliers bailleurs qui ont choisi d investir dans l immobilier résidentiel, considéré comme un placement sûr et de bonne rentabilité. Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE & ÉTUDES Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr Mirella Blanchard, responsable études bureaux mirella.blanchard@creditfoncierimmobilier.fr Isabelle Friquet-Lepage, responsable études logements isabelle.friquet-lepage@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :.