"L'EXPRESSION DU TAUX EFFECTIF GLOBAL EN MATIERE DE CREDIT HYPOTHECAIRE DANS LES PAYS MEMBRES DE LA COMMUNAUTE EUROPEENNE"

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1 "L'EXPRESSION DU TAUX EFFECTIF GLOBAL EN MATIERE DE CREDIT HYPOTHECAIRE DANS LES PAYS MEMBRES DE LA COMMUNAUTE EUROPEENNE" 1er juin 1993

2 Cette étude a été conduite à la demande du Service Politique des Consommateurs de la Commission des Communautés Européennes (Contrat N B5-1030/92/013150). Elle a été réalisée sous la seule responsabilité de M. Bernard VORMS. Les jugements et les propositions qu'elle comporte ne sauraient engager la Commission des Communautés Européennes, ni l'anil/agence Nationale pour l'information sur le Logement, ni aucune des organisations qu'elle réunit.

3 INTRODUCTION : LE PROTOCOLE DE L'ETUDE PREMIERE PARTIE : CREDIT A LA CONSOMMATION ET CREDIT HYPOTHECAIRE I.- L'ACQUIS COMMUNAUTAIRE 1.- Prestations transfrontalières : le droit applicable 2.- La directive sur le crédit à la consommation II. - LA SPECIFICITE DU CREDIT HYPOTHECAIRE 1.- L'enjeu 2.- Les prêteurs 3.- Unité conceptuelle et diversité de pratique 4.- Crédit hypothécaire et crédit immobilier non hypothécaire 5.- Crédit hypothécaire non destiné au financement de l'immobilier DEUXIEME PARTIE : LE CALCUL DU TAUX EFFECTIF GLOBAL I.- TAEG ET CREDIT HYPOTHECAIRE 1.- Difficultés spécifiques 2.- L'état des pratiques, les obligations nationales II.- LES MODALITES MATHEMATIQUES DE CALCUL 1.- La méthode équivalente 2.- Prêts à taux fixe et prêts à taux variable 3.- Prêts à profils particuliers 3.1- Le "Disaggio" en Allemagne 3.2- Les obligations foncières danoises 3

4 3.3- L'endowment britannique et le crédit "in fine" 3.4- Le crédit différé 3.5- L'ouverture de crédit hypothécaire 3.6- Les prêts à taux privilégiés III.- LE CHARGEMENT : LES FRAIS 1.- Les critères d'imputation 2.- Les frais annexes IV.- LES AUTRES ELEMENTS D'APPRECIATION D'UN PRET 1.- Remboursement anticipé et renégociation 2.- Les prestations liées 3.- Pénalités diverses 4.- Possibilités de transfert de prêt 5.- Le risque de change TROISIEME PARTIE : UNE PROPOSITION D'AFFICHAGE DU TAUX ET DES CONDITIONS DU PRET I.- INFORMATION DU CONSOMMATEUR ET EQUITE DE LA CONCURRENCE II.- LES DIVERS STADES DE L'OPERATION D'EMPRUNT III.- UN TAUX EFFECTIF "GLOBAL"? 1.- Le parti pris de l'homogénéité 2.- La liste des frais intégrés dans le TAEG IV.- UN ETIQUETAGE EFFICACE 1.- Une information qui ne se réduit pas au taux 2.- Le formalisme de l'offre de prêt 4

5 TAUX EFFECTIF GLOBAL EN MATIERE DE CREDIT IMMOBILIER INTRODUCTION : LE PROTOCOLE DE L'ETUDE La directive du 22 février 1990, modifiant la directive 87/102/CEE relative au rapprochement des dispositions législatives, réglementaires et administratives des Etats membres, en matière de crédit à la consommation, a jeté les bases d'une transparence des conditions de prêts dans les différents pays membres de la Communauté, notamment en définissant une méthode unique de calcul du taux effectif global. La directive prévoit un délai de six ans pour que la pratique des différents pays soit mise en conformité, en ce qui concerne la méthode mathématique de calcul, avec ses exigences. Rendez-vous est donc pris en juin 1995 pour statuer définitivement sur le choix de la méthode qui s'imposera à l'ensemble des pays européens. L'importance du logement dans les engagements des ménages incite la commission à entreprendre une démarche identique pour les crédits hypothécaires, mais les questions soulevées sont, à la fois, différentes et plus complexes. L'ANIL / Agence Nationale Française pour l'information sur le Logement s'est déjà penchée sur cette question à l'occasion d'une réflexion sur l'intérêt, pour le consommateur, de l'emprunt transfrontalié ; l'objet de la présente étude est d'offrir à la Commission des Communautés Européennes un éclairage sur une éventuelle directive concernant l'affichage des taux et la mise au point d'un TAEG / taux annuel effectif global en matière de crédit hypothécaire. 5

6 Ce TAEG doit permettre au consommateur de comparer le coût réel des différents prêts hypothécaires offerts sur le marché. Il s'agit d'assurer les conditions d'une concurrence équitable entre offreurs de crédit et de permettre au consommateur de se déterminer en toute connaissance de cause. En revanche, l'objectif n'est aucunement de rechercher une harmonisation de la pratique du crédit hypothécaire des différents pays membres de la Communauté. La méthode retenue doit permettre une comparaison efficace, notamment au moment où la concurrence est la plus vive entre prêteurs, c'est-à-dire très en amont de la signature de l'acte de prêt. Elle doit réunir plusieurs qualités : - être logique et d'application aisée, - permettre la comparaison de tous les types de crédits hypothécaires existants dans la Communauté, - avoir un champ d'application dépourvu d'ambiguïté et être applicable aux formes de crédits au logement autres que strictement hypothécaires, - être aussi cohérente que faire se peut avec la méthode retenue pour le crédit à la consommation. 6

7 PREMIERE PARTIE : CREDIT A LA CONSOMMATION ET CREDIT HYPOTHECAIRE I.- L'ACQUIS COMMUNAUTAIRE 1.- Prestations transfrontalières : le droit applicable Dans le cas d'opération de crédit transfrontalière, le principe de l'autonomie de la volonté prévaut. La deuxième directive de coordination bancaire retient le principe de l'agrément unique fondé sur la reconnaissance mutuelle des règles de contrôle de l'accès et l'exercice des activités bancaires. Cependant, dès lors que l'emprunteur peut être considéré comme passif, ce qui est généralement le cas en matière de crédit à un particulier, les dispositions de protection du consommateur du pays d'accueil doivent être respectées. Une incertitude peut subsister quant à l'application que pourrait faire de ce dernier principe la Cour de Justice des Communautés Européennes. En effet, la règle de la primauté des dispositions protectrices du consommateur du pays d'accueil s'apprécie à la lumière de trois critères : - l'intérêt général, - la subsidiarité, c'est-à-dire l'absence de règle équivalente dans le pays d'origine, - la proportionalité : l'effet de la règle protectrice ne doit pas être disproportionné avec l'objectif recherché ; c'est l'application de ce dernier critère qui laisse place à interprétation. 7

8 2.- La directive sur le crédit à la consommation Il existe, en matière de crédit, ce que l'on peut considérer comme un acquis communautaire. Le projet sur l'introduction d'un TAEG / taux annuel effectif global en matière de crédit hypothécaire fait suite à la directive du 22 février 1990 qui définit un TAEG en matière de crédit à la consommation. Un souci de cohérence conduit à tirer les enseignements des travaux préparatoires et de la mise en oeuvre de cette première directive sur le TAEG. Celle-ci préconise l'emploi d'une méthode unique qui : - égalise les valeurs actualisées, au début du contrat, des engagements pris respectivement par le prêteur et par l'emprunteur, la méthode dite équivalente" ; - incorpore dans le calcul toutes les sommes à payer par les deux parties. L'article 2 prévoit que les Etats membres devront prendre les mesures nécessaires pour se conformer aux exigences de cette directive le 1er décembre Cependant, l'article 1 bis -alinea 5- prévoit "qu'à titre transitoire, les Etats membres qui, avant le 1er mars 1990, appliquent des dispositions législatives permettant d'utiliser une formule mathématique différente [...] pour le calcul du TAEG peuvent continuer à les appliquer sur leur territoire pendant une période de trois ans à compter du 1er janvier 1993." "Six mois avant l'expiration de ce délai, la Commission présentera au Conseil un rapport assorti d'une proposition permettant 8

9 la lumière de l'expérience acquise, d'appliquer une formule mathématique communautaire unique pour le calcul du TAEG." Dans certains des Etats membres, les législations nationales comportaient, déjà au 1er mars 1990, une obligation d'indiquer un TAEG. C'était le cas au Danemark, en Allemagne, en Espagne, en France, en Irlande, aux Pays-Bas et en Grande-Bretagne. En revanche, ni la Belgique, ni l'italie, ni le Portugal n'était soumis à cette obligation. Aujourd'hui, la directive a été transposée dans les diverses législations nationales : - En ce qui concerne les éléments du coût total du crédit : au Danemark, en Allemagne, en France, en Irlande, aux Pays-Bas et en Belgique (juin 1991) ; le Portugal s'y apprête. Restent l'espagne, la Grande Bretagne, l'italie, le Portugal, qui ne semblent ne pas encore avoir pris de dispositions en ce sens. - En ce qui concerne le mode de calcul du TAEG par la méthode dite "équivalente"? Tous les pays n'ont pas encore adopté la méthode équivalente, mais seules la France et l'allemagne y demeurent hostiles ; la France préfère la méthode proportionnelle et l'allemagne, celle des 360 jours. 9

10 II. - LA SPECIFICITE DU CREDIT HYPOTHECAIRE 1.- L'enjeu 2.- Les prêteurs 3.- Unité conceptuelle et diversité de pratique 4.- Crédit hypothécaire et crédit immobilier non hypothécaire 1.- L'enjeu En 1990, l'encours des seuls prêts destinés au logement était de plus de mille milliard d'écus. Plus de 50 % des crédits accordés aux ménages par les banques sont liés au financement du logement. Les nouveaux prêts consentis chaque année représentent environ 15 % du PNB. 70 % de la production est réalisée par les établissements regroupés au sein de la Fédération Hypothécaire Européenne. Ces chiffres, qui émanent de cette fédération, donnent une idée de l'enjeu. Certes, l'offre transfrontalière est encore très limitée ; raison de plus pour définir les règles du jeu d'une concurrence équitable et respectueuse des intérêts des consommateurs. De surcroît, les achats immobiliers effectués par des personnes dans un Etat autre que le leur se multiplient et sont une occasion de concurrence internationale sur les crédits. Les établissements prêteurs ne sont évidemment pas eux-mêmes demandeurs d'une directive qu'ils perçoivent comme une contrainte supplémentaire, et celle-ci est de nature à modifier leurs pratiques, 10

11 Certains semblent particulièrement inquiets des mesures annexes que pourrait introduire leur propre gouvernement à l'occasion de la mise en conformité de leur législation nationale avec le dispositif communautaire. Cependant, il leur est difficile de nier la légitimité de la préoccupation qui anime la Commission dans ce domaine, puisqu'il ne s'agit que de mettre au point une unité de mesure commune à l'ensemble des Etats membres. Il s'agit d'un impératif d'information et de protection du consommateur : les politiques conduites pour encourager l'accession à la propriété dans certains pays de la Communauté font que le crédit hypothécaire n'est plus l'apanage des seules catégories sociales aisées. La montée des phénomènes de surendettement observés ces dernières années en est l'illustration. En outre, la transparence de l'information est une condition essentielle du développement d'une concurrence équitable entre les établissements prêteurs des différents pays membres. Reste à définir des règles qui assurent cette protection du consommateur, tout en tenant compte de la spécificité des pratiques de chaque pays. 2.- Les prêteurs Les acteurs sont nombreux et divers qui offrent des crédits hypothécaires. Il s'agit d'abord des différentes catégories d'établissements prêteurs ; la plupart sont réunis au sein de cinq fédérations : - la Fédération Hypothécaire Européenne - le Groupement Européen des Caisses d'epargne 11

12 - la Fédération Européenne d'epargne et de Crédit pour le Logement - la Fédération Bancaire Européenne - la Fédération Européenne des Banques Coopératives Peuvent également consentir des prêts hypothécaires, les compagnies d'assurances, les fonds de pension aux Pays-Bas et les particuliers. L'auteur de ce rapport s'est efforcé de consulter ces organisations dont il a obtenu un concours efficace. Une première conclusion résulte de ces entretiens. La méthode de présentation des taux doit s'imposer à tous et être indépendante de la nature des prêteurs. Ce n'est pas encore le cas partout aujourd'hui : à titre d'exemple, en Espagne, les compagnies d'assurance, lorsqu'elles consentent des crédits, ne sont pas soumises aux mêmes obligations que les banques. Le volume des prêts hypothécaires que se font les particuliers entre eux est négligeable : la règle du TAEG pourrait, cependant, s'imposer à eux, dès lors qu'un intervenant professionnel (notaire...) participe à la rédaction d'un acte formalisé. 3.- Unité conceptuelle et diversité de pratique Il existe diverses techniques de crédit hypothécaire. Elles sont principalement liées à la méthode de refinancement utilisée, mais varient également en fonction des législations et des systèmes fiscaux nationaux et de la pratique traditionnelle des prêteurs locaux. Cependant, une grande unité conceptuelle prévaut pour l'essentiel. 12

13 Le crédit hypothécaire se caractérise par la qualité particulière de sa garantie réelle. C'est un crédit dont le remboursement du capital et des intérêts est garanti par une inscription hypothécaire sur un bien immobilier. Les Etats membres sont intervenus de diverses manières, afin de garantir le sécurité du crédit hypothécaire. L'Etat a notamment organisé dans la plupart des pays le système du cadastre, l'authentification des hypothèques par les notaires, l'inscription hypothécaire dans le registre des hypothèques (registre foncier) et la procédure de saisie-exécution immobilière en cas de défaut de paiement du débiteur. Dans certains pays, il existe des dispositions spécifiques aux prêts hypothécaires, c'est le cas de la Belgique, du Danemark, de l'allemagne, de la Grèce, de l'italie et du Portugal. Dans d'autres, celles-ci découlent du régime de l'hypothèque, il en est ainsi aux Pays-Bas, en Espagne, en Irlande, en Grande-Bretagne et au Luxembourg. La Fédération Hypothécaire Europénne a conduit de très intéressantes études comparatives sur la réglementation et la pratique du crédit hypothécaire en Europe. Il n'y a pas lieu de les reprendre ici, sauf lorsqu'elles se rapportent à des données susceptibles d'entrer en ligne de compte pour le calcul du TAEG. Tel est le cas en ce qui concerne l'intervention éventuelle et obligatoire d'un notaire ou de tout autre professionnel chargé d'authentifier le contrat de prêt et de l'inscription au livre foncier. De manière générale, l'affectation hypothécaire doit être faite sous forme authentique, c'est-à-dire sous forme d'acte notarié, pour 13

14 pouvoir être inscrite à la conservation des hypothèques, sauf dans le cas du Danemark, de l'irlande et de la Grande-Bretagne. Le notaire est chargé de régulariser l'acte authentique selon les instructions qui lui sont données par les parties et dans le respect des obligations attachées à sa mission : - il vérifie la régularité de la propriété de l'immeuble ; - il vérifie que le bien est libre de toutes hypothèques ou charges qui empêcheraient la constitution de l'hypothèque au rang requis ; - il informe l'administration fiscale de l'affectation hypothécaire. Dans les pays de "Common Law", un rôle de même nature est rempli par le "Cronveyancer" ou le "Sollicitor" : en effet, celui-ci fait des recherches quant aux charges qui pourraient affecter le bien, il vérifie le transfert juridique de la propriété et s'occupe de l'inscription de l'hypothèque. 4.- Crédit hypothécaire et crédit immobilier non hypothécaire Le souci de faire du TAEG un véritable instrument de choix des consommateurs exige que son application ne se limite pas aux seuls crédits hypothécaires stricto sensu, mais s'étende à l'ensemble des crédits destinés à l'acquisition, à la construction ou à la transformation d'un bien immobilier. C'est notamment le cas des prêts "personnels" pour le logement, c'est-à-dire des prêts accordés à une personne pour financer un logement, sans que le prêteur dispose d'une garantie particulière sur le bien financé ou sur un autre bien immobilier. Ces prêts peuvent parfois être assortis d'une caution ou consentis par une compagnie d'assurance en fonction de sa logique propre : ils peuvent être directement en concurrence avec des prêts hypothécaires et la règle d'affichage des taux ne saurait être différente. 14

15 L'impératif est le même pour les prêts dits complémentaires ou de second rang et pour les prêts relais : là, également, la règle doit être identique. C'est même une contrainte pour calculer le taux global qui résulte de la combinaison de plusieurs prêts et qui peut constituer un élément du choix. Les britanniques définissent trois types de prêts immobiliers, selon la qualité de leur garantie : - "Mortgage", hypothécaire stricto sensu, - "Secured", c'est la fraction du financement immobilier garanti par une assurance, - "Personnal" en dernier rang. De la même façon, les allemands connaissent deux types de sécurité, l'hypothèque traditionnelle et le gage foncier "Grundschuld" (cf. infra) ainsi que des prêts au logement sans hypothèque. La règle définie par la directive pour le TAEG doit donc s'imposer à tout prêt consenti à une personne physique et destiné à financer un bien immobilier, que ce prêt soit ou non assorti d'une hypothèque. Dans la suite de cette étude, la référence aux prêts hypothécaires doit s'entendre au sens large de prêt destiné au financement d'un bien immobilier. 5.- Crédit hypothécaire non destiné au financement de l'immobilier Des crédits peuvent être accordés pour financer des opérations sans rapport avec le logement ou l'immobilier, mais disposant d'une garantie hypothécaire. 15

16 Leur existence constitue une incitation supplémentaire en faveur du choix d'une méthode aussi proche que possible pour l'ensemble des crédits aux particuliers. 16

17 DEUXIEME PARTIE : LE CALCUL DU TAUX EFFECTIF GLOBAL I.- TAEG ET CREDIT HYPOTHECAIRE 1.- Difficultés spécifiques 2.- L'état des pratiques, les obligations nationales S'agissant de la définition d'un TAEG, deux ordres de questions doivent être envisagées : A.- Les modalités mathématiques de définition du taux : il importe, comme pour le crédit à la consommation, d'arbitrer entre les différentes méthodes utilisées dans les pays de la Communauté. B.- Le chargement : il faut déterminer de façon précise les frais qu'il convient d'inclure dans le TAEG. C'est la question la plus délicate. La situation est extrêmement contrastée, comme le montre le tableau dressé par la Fédération Hypothécaire Européenne. En matière hypothécaire, plusieurs facteurs viennent compliquer les choses : la durée du prêt, la multiplicité des frais annexes, les caractéristiques spécifiques de certains profils de prêts. - La durée du prêt : S'agissant le plus souvent d'un crédit long, ses conditions peuvent subir des modifications au cours du contrat.. Modifications de taux : Elles peuvent être explicitement prévues par le contrat de prêt. C'est le cas de tous les crédits autres que les crédits à taux fixe, qu'il s'agisse des prêts à taux variable, révisable, référencé ou des prêts renégociables. 17

18 . Modifications tenant à la décision de l'une des parties : la possibilité, et le cas échéant, le coût pour l'emprunteur d'un remboursement anticipé sont un des éléments essentiels d'appréciation des qualités d'un prêt.. Modifications tenant au non respect par l'une des parties des ses obligations : les pénalités que le prêteur est en droit d'exiger de l'emprunteur défaillant sont parfois réglementées, parfois contractuelles. D'autres éléments sont parfois mentionnés, qui ne peuvent manifestement être inclus dans le taux, mais qui influent grandement sur le coût réel du crédit pour l'emprunteur : - le niveau de l'inflation qui détermine le taux dit "réel", - le changement des parités monétaires, dans l'hypothèse où le crédit est libellé dans une monnaie "étrangère". La multiplicité des frais annexes : Ces frais annexes sont nombreux et divers et les services accessoires au contrat de prêt, dont ils sont parfois la contrepartie, sont extrêmement variables selon les prêts. Les caractéristiques spécifiques de certains profils de prêts : Certains prêts sont dotés de caractéristiques particulières qu'il faut prendre en compte : - Les différents types de crédit comportant des éléments de variabilité (cf. infra), - Les crédits "composites", qui associent plusieurs produits :. le crédit différé qui répond au souci de lier l'emprunt à une phase d'épargne ;. les différentes formes d'endowment en Grande-Bretagne, comme les "prêts in fine" dans les autres pays, définis pour tirer le 18

19 meilleur parti des aides fiscales, et qui associent un prêt stricto sensu et un produit d'assurance. - Les crédits dont le profil correspond aux particularités locales du mode de refinancement ou de la fiscalité :. le "Dammnum" ou "Disaggio" en Allemagne ;. le système danois des obligations foncières ;. les ouvertures de crédit hypothécaire. Chacun de ces systèmes particuliers doit être envisagé du double point de vue de la modalité mathématique de calcul du taux et du chargement. 2.- L'état des pratiques, les obligations nationales La directive n'interviendra pas en terrain vierge ; la législation de certains des pays prévoit déjà l'obligation d'indiquer un TAEG en matière de crédit hypothécaire. C'est le cas du Danemark, de l'allemagne, de l'espagne, de la France, de la Grande-Bretagne et des Pays-Bas. En revanche, cette obligation n'existe pas en Belgique, en Irlande, aux Pays-Bas, en Italie, ni au Portugal. La loi belge du 4 août 1992 fait obligation au prêteur de mentionner le taux de période dans l'acte de prêt, mais ne précise pas de quelle façon procéder pour passer du taux de période au taux annuel. Cette question a été réglée par un arrêté royal du 11 janvier Cependant, même pour les pays "avec TAEG obligatoire", les méthodes prescrites par chacune des législations nationales diffèrent à la fois par la méthode de calcul et par la définition du chargement. 19

20 II.- LES MODALITES MATHEMATIQUES DE CALCUL 1.- La méthode équivalente 2.- Prêts à taux fixes et prêts à taux variables 3.- Prêts à profils particuliers 3.1- Le "disaggio" allemand 3.2- Le système des obligations foncières danois 3.3- L'endowment britannique et le crédit "in fine" 3.4- Le crédit différé 3.5- L'ouverture de crédit hypothécaire 3.6- Les prêts à taux privilégiés Le choix d'une méthode mathématique de calcul des taux ne se présente pas différemment pour le crédit hypothécaire et pour le crédit à la consommation. Au contraire, la logique recommande qu'une méthode unique de calcul prévale, à tout le moins pour les prêts aux particuliers. 1.- Les avantages de la méthode équivalente Les dispositifs existants dans les différents pays ont été parfaitement analysés par le professeur KIRSCHEN, à l'occasion des travaux préparatoires à la rédaction de la directive sur le crédit à la consommation. Le choix de la Commission s'est porté sur la méthode actuarielle dite "équivalente" qui lui est apparue comme la plus simple, la plus logique et la plus incontestable. Cependant, on sent bien que certains établissements de crédit, notamment en France et en Allemagne, éprouvent encore de fortes réticences à l'égard du système de calcul équivalent ; comment s'expliquent-elles? 20

21 - La généralisation des calculettes électroniques a fait disparaître l'argument en faveur du taux proportionnel qui tenait à sa facilité de calcul. De surcroît, les méthodes diffèrent essentiellement dans leur façon de passer du taux de période (vg mensuel, trimestriel ou semestriel) au taux annuel ; or, rares sont les consommateurs qui s'intéressent au taux de période de leur prêt. - Le passage de la règle actuelle (360 jours en Allemagne et taux proportionnel en France) à celle du taux équivalent se traduira par une hausse, apparente et non réelle, du taux du crédit. Cette hausse est d'environ un point à 14 % en proportionnel : un taux proportionnel de 14,06 % correspond à un taux équivalent de 15 %. Les autorités monétaires et certains banquiers craignent que cette illusion de hausse n'ait un effet déprimant sur l'activité. - Mais surtout, la méthode proportionnelle écrase les écarts de taux, alors que la méthode équivalente les rend plus apparents : un écart de 2 points à 11 % en taux proportionnel, devient un écart de 2,23 points en taux équivalent. La concurrence sur les taux en est renforcée. C'est la raison pour laquelle les établissements, dont les prêts sont adossés aux ressources les plus coûteuses, sont particulièrement hostiles à la formule équivalente : ils préfèrent déplacer la concurrence sur d'autres enjeux que le taux, comme, par exemple, la qualité du service ou la plus ou moins grande connaissance du marché immobilier. Cependant, aucun de ces arguments n'est de nature à remettre en cause le choix fait par la commission du système de calcul dit "équivalent", encore moins pour inciter à une méthode de calcul spécifique au crédit hypothécaire. 21

22 On peut considérer que la méthode de calcul retenue pour le crédit à la consommation, mais qui, théoriquement, pourrait être remise en cause en 1996, relève maintenant de l'acquis communautaire. Selon la Fédération Hypothécaire auprès de la Communauté, outre la France et l'allemagne qui sont les plus hostiles à la méthode équivalente, l'irlande, l'italie et et le Portugal afficheraient également une certaine préférence pour la méthode proportionnelle. Cependant, on ne peut concevoir deux méthodes différentes pour deux types de crédit aux particuliers. C'est d'autant plus vrai que certaines opérations associent crédit hypothécaire et crédit à la consommation. Ce serait aller au devant de problèmes de frontières entre types de crédit. De surcroît, selon la même enquête de la FNH, la Belgique, le Danemark, l'espagne, les Pays-Bas et la Grande Bretagne préféreraient la méthode équivalente. Comme en matière de crédit à la consommation, le taux annuel effectif global doit donc être défini comme celui qui rend égales, sur une base annuelle, les valeurs actuelles de l'ensemble des engagements (prêts, remboursements et charges) existants ou futurs, pris par le prêteur et par le consommateur et calculé selon la formule mathématique suivante. ÉQUATION DE BASE TRADUISANT L ÉQUIVALENCE DES PRÊTS, D UNE PART, ET DES REMBOURSEMENTS ET CHARGES, D AUTRE PART X K ¼m K ¼1 AK 1 þ i ðþ t K ¼X K 0 ¼m 0 K 0 ¼1 A 0 K 0 1 þ i ðþ t K 0 Signification des lettres et symboles: K est le numéro d ordre d un prêt, K est le numéro d ordre d un remboursement ou d un paiement de charges, A K est le montant du prêt n o K, A K est le montant du remboursement ou du paiement de charges n o K, S est le signe indiquant une somme, 22

23 m est le numéro d ordre du dernier prêt, m est le numéro d ordre du dernier remboursement ou du dernier paiement de charges, tk est l intervalle, exprimé en années et fractions d années, entre la date du prêt n o 1 et celles des prêts ultérieurs n o 2 à m, tk est l intervalle, exprimé en années et fractions d années, entre la date du prêt n o 1 et celles des remboursements ou paiements de charges n o 1 à m, i est le taux effectif global qui peut être calculé (soit par l algèbre, soit par approximations successives, soit par un programme d ordinateur) lorsque les autres termes de l équation sont connus, par le contrat ou autrement. Extrait de la Directive du Conseil du 22 février 1990 : "Equation de base traduisant l'équivalence des prêts, d'une part, des remboursements et charges, d'autre part". La présentation qui résulte de l'usage d'un logiciel de type "tableur" est plus explicite. Echéancier de paiement pour un capital emprunté donné. Rang de la période Paiement Valeur actualisée 1 A A * 1/(1+i) 2 B B * 1/(1+i)^2 3 C C * 1/(1+i)^ N X X * 1/(1+i)^N 23

24 Le taux de période i est celui qui réalise l'égalité entre le capital emprunté et la somme des valeurs actualisées. Le taux est donc d'un calcul aisé et ce quelque soit le rythme et le montant des versements. Pour passer du taux de période i au taux annuel on emploie le formule suivante : Le taux annuel : T Taux de période : i Nombre de périodes dans l'année : n T = (1+i)^n Cependant, la façon dont cette règle s'appliquera doit être précisée, eu égard à certaines particularités des prêts pratiqués pour le financement de l'immobilier. 2.- Le cas des prêts à taux variable Une première distinction doit être faite entre les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable. Dans la plupart des pays, coexistent des prêts à taux fixe et des prêts à taux variable. Les mécanismes sont étroitement liés aux méthodes de refinancement, mais la fiscalité n'est pas non plus sans effet sur les modalités des prêts qui sont proposés aux particuliers. Les prêts à taux fixe peuvent être à taux unique ou successifs. Les prêts à taux variable peuvent être classés en diverses catégories dont il est intéressant de rappeler les caractéristiques Les prêts à taux révisable 24

25 Ce système qui caractérise les pays anglo-saxons et le Portugal lie les variations du coût du crédit aux variations du coût des ressources de l'établissement prêteur. Les variations de taux dépendent donc de la volonté unilatérale du prêteur, qui est soumis, il va sans dire, à la concurrence Les prêts à taux référencé Ce système, pratiqué dans les pays latins, fait varier le taux du prêt en fonction d'une référence connue de l'emprunteur et définie dans le contrat de prêt. La référence n'est évidement pas sans lien avec le coût des ressources, mais elle est indépendante de l'établissement prêteur. En France, l'indice de référence est contractuel, défini par l'établissement. En Belgique, il est fixé par la loi ; alors qu'en Espagne, il doit être approuvé par la Banque Centrale Les prêts à taux renégociable Dans ce système, fréquemment utilisé en Allemagne et en Belgique, le taux fait l'objet d'une rénégociation entre le prêteur et l'emprunteur à des périodes prévues au contrat, selon deux formes : - soit le prêt est conclu pour une durée de "x" années avec un taux de départ connu du client, mais renégociable au terme de périodes prévues au contrat ; - soit le prêt est conclu également sur une longue durée, mais avec une clause d'exigibilité quinquennale pour le prêteur (cf. "La variabilité des taux d'intérêt des prêts hypothécaires dans la CEE" FHE). 25

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